P.R.C.
P.I.
Elab.
Il Sindaco
dott. Giancarlo Acerbi
L’assessore dott. Michele Cocco
Il Dirigente
arch. Maurizio Dal Cengio
Progettazione Archistudio
arch. Marisa Fantin
collaborazione
arch. Stefano Fochesato Ufficio di Piano arch. Giorgio De Antoni dott. urb. Francesca Dal Medico geom. Mirco Selmo
VAS e VINCA
dott. geol. Nicoletta Toffaletti Consulenti esterni Analisi agro-ambientali dott. Roberto De Marchi
Studio di Compatibilità Idraulica Ing. Sergio Cocco
Ipros Ingegneria Ambientale
Consulenza informatica
Studio Luca Zanella Ingegnere
Città di Valdagno
Provincia di Vicenza
d1001
Norme Tecniche Operative
2
Capo 1° - Il piano degli Interventi (P.I.) ... 6
Art. 1 Gli elaborati del P.I. ... 6
Art. 2 Accordi tra soggetti pubblici e privati ... 6
Art. 3 Zone e interventi soggetti a contributo straordinario e atti d’obbligo ... 7
Art. 4 Credito edilizio ... 9
Art. 5 Registro dei crediti edilizi ... 10
Capo 2° - Le definizioni degli indici e dei parametri ... 11
Art. 6 Applicazione delle definizioni ... 11
Art. 7 L’indice di edificabilità territoriale ... 11
Art. 8 L’indice di edificabilità fondiario ... 11
Art. 9 L’indice di copertura ... 11
Art. 10 La superficie territoriale... 11
Art. 11 La superficie fondiaria ... 11
Art. 12 La superficie coperta ... 12
Art. 13 La superficie di pavimento ... 12
Art. 14 L’altezza degli edifici ... 12
Art. 15 L’altezza dei fronti... 12
Art. 16 L’altezza utile dei locali ... 12
Art. 17 Cubatura ... 13
Art. 18 La distanza dai confini ... 14
Art. 19 Il distacco fra gli edifici ... 14
Art. 20 Distanza dalle strade ... 15
Art. 21 Il numero dei piani ... 15
Art. 22 Particolari modalità operative per distanze e altezze ... 15
Capo 3° - Norme generali ... 17
Art. 23 Strumenti di attuazione del P.I... 17
Art. 24 Gli interventi soggetti a piani attuativi (PUA) ... 17
Art. 25 Gli edifici da demolire ... 17
Art. 26 Recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi ... 18
Art. 27 Progettazione unitaria ... 18
Art. 28 Le recinzioni – arretramenti e allineamenti ... 18
Art. 29 Sistemazioni esterne ... 18
Art. 30 Gli elementi di arredo... 18
Art. 31 Le targhe e le insegne ... 19
Art. 32 Strutture di copertura leggere... 19
Art. 33 Le tende parasole ... 19
Art. 34 Le rampe carraie ... 20
Art. 35 Definizione delle destinazioni d’uso ... 20
Art. 36 I mutamenti di destinazione d’uso ... 21
Art. 37 Usi temporanei ... 21
Art. 38 Opere di urbanizzazione e standard urbanistici... 21
Art. 39 Le aree a parcheggio ... 24
Art. 40 Pensiline ad uso ricovero autovetture ... 26
Art. 41 L’installazione di stazioni radio base... 29
Art. 42 Localizzazione dei locali destinati a sale da gioco ... 29
Art. 43 Localizzazione dei locali destinati a sale di culto ... 29
3/103
Capo 4° - La zona territoriale omogenea A e gli edifici di particolare pregio diffusi nel territorio .... 30
Art. 44 Norme generali ... 30
Art. 45 Le destinazioni d’uso ... 30
Art. 46 Disciplina degli interventi edilizi e criteri generali d’intervento ... 30
Art. 47 Le prescrizioni per interventi su immobili soggetti a vincolo monumentale DLgs 42/200431 Art. 48 Architetture del 900 e Città Sociale ... 31
Art. 49 Capitelli, edicole e simili ... 33
Art. 50 Valore degli edifici e categorie di intervento ... 33
Art. 51 Valore 1 - Restauro filologico ... 34
Art. 52 Valore 2 - Restauro e risanamento conservativo ... 34
Art. 53 Valore 3 - Ristrutturazione edilizia ... 35
Art. 54 Valore 4 - Ristrutturazione fino alla demolizione e ricostruzione ... 36
Art. 55 Analisi ... 36
Art. 56 Unità minima di intervento... 39
Art. 57 Murature, tetti, manto di copertura... 39
Art. 58 Parti incongrue - Superfetazioni ... 39
Art. 59 Adeguamenti statici - Edifici diroccati in zona A ... 39
Art. 60 Altezze ... 40
Art. 61 Impianti tecnologici ... 40
Art. 62 Elementi di pregio ... 40
Art. 63 Finiture esterne ... 40
Art. 64 Aumenti di volume ... 40
Art. 65 Riuso di fabbricati rustici ... 41
Art. 66 Fronti edilizi unitari... 41
Art. 67 Sistemazioni esterne ... 41
Art. 68 Principali parchi e giardini ... 41
Art. 69 Superfici da riqualificare, corti da trattare unitariamente ... 41
Art. 70 Elementi significativi ... 42
Art. 71 Spazi verdi da conservare... 42
Art. 72 Restauro, ristrutturazione, demolizione e ricostruzione entro un piano di recupero... 42
Art. 73 Piano di recupero A ... 43
Art. 74 Piano di recupero B ... 43
Art. 75 Piano di recupero C ... 43
Art. 76 Piano di recupero D ... 43
Art. 77 Piano di recupero vigente E ... 43
Art. 78 Ambito di riqualificazione con progettazione unitaria ... 43
Capo 5° - Le zone territoriali omogenee B e C... 44
Art. 79 Le destinazioni d’uso ... 44
Art. 80 Norme comuni alle zone omogenee B, residenziali di completamento ... 44
Art. 81 Ampliamenti ... 46
Art. 82 Zone a verde privato ... 46
Art. 83 Norme per le zone omogenee C2, residenziali di espansione... 46
Art. 84 Norme per le zone omogenee “PER”, residenziali di perequazione ... 48
Capo 6° - Zone territoriali omogenee D ... 50
Art. 85 Norme generali ... 50
Art. 86 Zone D1.1 - Zone grandi impianti industriali storici ... 50
Art. 87 Zone D1.2 - Zone per attività produttive consolidate di completamento ... 51
Art. 88 Zone D1.3 - Zone per attività commerciali di completamento ... 52
Art. 89 Zone D2 - Zone per attività produttive di espansione ... 52
Art. 90 Zone D3.1 - Zone per campeggio ... 53
4
Art. 91 Zone D3.2 - Zone per attrezzature per lo svago e il tempo libero ... 53
Capo 7° - Territorio agricolo (E) ... 54
Art. 92 Definizioni ... 54
Art. 93 Zonizzazione ... 54
Art. 94 Destinazioni d’uso ... 55
Art. 95 Norme generali ... 55
Art. 96 Edificabilità nelle zone E (territorio agricolo) ... 55
Art. 97 Edifici non funzionali alla conduzione del fondo ... 56
Art. 98 Ambiti di applicazione di schede progettuali... 57
Art. 99 Disciplina degli interventi edilizi nei Nuclei Rurali ... 57
Art. 100 Ambiti destinati a completamento dei nuclei rurali esistenti ... 58
Art. 101 Valore degli edifici e categorie di intervento ... 59
Art. 102 Valore 1 - Restauro e risanamento conservativo ... 59
Art. 103 Valore 2 - Ristrutturazione edilizia di tipo A ... 60
Art. 104 Valore 3 - Ristrutturazione edilizia di tipo B ... 60
Art. 105 Valore 4 - Ristrutturazione edilizia fino alla demolizione e ricostruzione in sito ... 60
Art. 106 Volumi accessori - Superfetazioni ... 61
Art. 107 Adeguamenti statici – Edifici diroccati in zona agricola ... 61
Art. 108 Parametri stereometrici ... 61
Art. 109 Indirizzi tipologici ... 62
Art. 110 Allevamenti ... 63
Art. 111 Strutture per animali di affezione o di utilizzo familiare ... 63
Art. 112 Concimaie e vasche di stoccaggio liquami ... 64
Art. 113 Le serre... 64
Art. 114 Tunnel... 65
Art. 115 Ricovero attrezzi, box cavalli e legnaie ... 65
Art. 116 Attività agrituristica ... 70
Art. 117 Trasformazioni d’uso di edifici non rurali e di allevamenti dismessi di elevata dimensione70 Art. 118 Ricomposizione morfologica dei terreni ... 70
Capo 8° Aree per servizi ed attrezzature (F) ... 71
Art. 119 Le zone territoriali omogenee F ... 71
Art. 120 F1 -Zone per Istruzione... 71
Art. 121 F2 - Zone per attrezzature di interesse comune ... 72
Art. 122 F2 - Zone per istituzioni religiose ... 72
Art. 123 F3 - Zone per attrezzature a parco e gioco ... 72
Art. 124 F3 - Zone per attrezzature sportive ... 72
Art. 125 F3 - Orti urbani ... 73
Art. 126 F4 - Zone per parcheggi ... 73
Capo 9° Infrastrutture e mobilità... 75
Art. 127 Sedi viarie ... 75
Art. 128 Percorsi pedonali e ciclabili ... 75
Art. 129 Verde stradale ... 75
Art. 130 Le aree a parcheggio privato interrato ... 75
Art. 131 Impianti stradali di distribuzione di carburanti ... 76
Capo 10° Vincoli e fasce di rispetto ... 78
Art. 132 Idrografia: aree Fluviali ... 78
Art. 133 Vincolo paesaggistico: corsi d’acqua ... 78
Art. 134 Vincolo paesaggistico: immobili ed aree di notevole interesse pubblico ... 78
Art. 135 Fasce di rispetto stradali ... 79
Art. 136 Limite all’edificazione ... 79
5/103
Art. 137 Fasce di rispetto elettrodotti ... 79
Art. 138 Fasce di rispetto dei metanodotti ... 80
Art. 139 Fasce di rispetto dei cimiteri ... 80
Art. 140 Manufatti ad uso tecnologico... 80
Art. 141 Cave e miniere ... 81
Art. 142 Terreni ad uso civico... 81
Art. 143 Tutela e utilizzazione delle risorse idropotabili ... 81
Art. 144 Aree con procedura di bonifica ... 81
Art. 145 Interventi di sistemazione idraulica, di difesa del suolo, di bonifica ed irrigazione ... 81
Art. 146 Aree con vincolo di zone boscate e aree boscate ... 82
Art. 147 Vincolo Idrogeologico-forestale RD n° 3267/1923 ... 84
Art. 148 Aree interessate da incendi ... 84
Art. 149 Zone di interesse archeologico e aree a rischio archeologico ... 84
Art. 150 Aziende a rischio di incidente rilevante ... 84
Art. 151 Aree prive di edificabilità ... 85
Capo 11° Tutele ... 86
Art. 152 Norme generali ... 86
Art. 153 Contesti figurativi dei complessi monumentali ... 86
Art. 154 Parchi, giardini e aree verdi da tutelare e da strutturare ... 86
Art. 155 Viali alberati ed esemplari arborei ... 87
Art. 156 Manufatti di interesse storico - testimoniale - Viabilità minore - Sentieri - Percorsi pedonali 87 Art. 157 Tratti di viabilità panoramica, coni visuali e punti panoramici ... 88
Art. 158 Invarianti di natura paesaggistica del territorio aperto ... 88
Art. 159 Osservatori astronomici ... 88
Art. 160 Aree di mitigazione ambientale ... 90
Art. 161 Rete ecologica locale... 90
Art. 162 La tutela dall’inquinamento acustico ... 92
Art. 163 Attività estrattive ... 92
Art. 164 Gestione operativa ... 93
Art. 165 Difesa del suolo ... 93
Art. 166 Grotte, aree carsiche e doline ... 93
Capo 12° Fragilità ... 94
Art. 167 Zone a rischio idraulico ... 94
Art. 168 Compatibilità geologica ai fini urbanistici ... 94
Art. 169 Interventi idraulici nelle zone di trasformazione ... 99
Art. 170 Piano di microzonazione sismica... 101
Capo 13° Norme finali ... 103
Art. 171 Deroghe ... 103
Art. 172 Norme finali ... 103
6
Capo 1° - Il piano degli Interventi (P.I.)
Art. 1 Gli elaborati del P.I.
1. Il piano degli interventi:
a) regola l’edificabilità nelle zone territoriali omogenee;
b) predispone la tutela e la valorizzazione dei beni storici, culturali, artistici ed ambientali;
c) rispetta le disposizioni ed approfondisce, specificandone ed articolandone i contenuti, il piano territoriale regionale di coordinamento e il piano territoriale provinciale e ne rispetta le disposizioni;
d) ha valenza paesistica;
e) è conforme ai contenuti del P.A.T.I..
2. Gli elaborati componenti il P.I.. sono:
a) gli elaborati cartografici di progetto;
b) le schede relative agli edifici di valore architettonico e storico-ambientale;
c) le presenti norme tecniche operative.
3. In caso di non corrispondenza tra tavole a scale diverse, fanno testo le tavole in scala 1:5.000 e 1:2.000, pertanto i fascicoli in scala maggiore, relativi ad immobili di valore architettonico e storico-ambientale (centro storico, centri storici minori, nuclei rurali, edifici di pregio, città sociale), hanno validità solo ai fini del “valore”
degli edifici e delle aree attigue. In caso di non corrispondenza tra tavole e norme tecniche operative, prevalgono le norme tecniche operative. A parità di grafia prevale il repertorio urbanistico allegato alle presenti norme.
4. In caso di non corrispondenza tra il Regolamento Edilizio e le Norme Tecniche Operative, prevale quanto contenuto in queste ultime.
5. I contenuti del Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale, indipendentemente dal tipo di indicazione, non sono da ritenersi vincolanti e vanno utilizzati come linee guida per una buona progettazione. Sono, quindi, fatte salve soluzioni alternative, da valutarsi caso per caso, con l’obiettivo di conseguire un migliore risultato.
6. Il precedente PRG è quello adottato il 21 gennaio 1978, approvato il 14 luglio 1981 e successive varianti.
Art. 2 Accordi tra soggetti pubblici e privati
1. Il Comune, nei limiti delle competenze di cui alla LR 11/2004, può concludere accordi con soggetti privati per assumere, nella pianificazione, proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico. Tali accordi sono finalizzati alla determinazione di eventuali previsioni aventi contenuto discrezionale in atti di pianificazione territoriale ed urbanistica.
2. L’approvazione degli accordi tra enti pubblici e soggetti privati sono attuati attraverso le differenti procedure previste dagli artt.6 e 7 della LR 11/2004, in relazione alla tipologia degli accordi.
3. L’accordo dovrà essere formulato tenendo conto degli obiettivi e dei criteri definiti dal PATI.
4. Gli accordi riportati con specifica grafia nelle tavole del PI sono parte integrante delle presenti norme.
L’attuazione di tali ambiti è subordinata all’adempimento degli obblighi contenuti nei rispettivi atti. I contenuti degli accordi prevalgono rispetto alle presenti NTO.
5. L’accordo indicato nel PI con il numero 2 prevede:
a) La cessione da parte del proponente l’accordo al Comune, a semplice richiesta del medesimo o comunque, anche in mancanza di richiesta, entro e non oltre 12 mesi dall'approvazione del Piano degli Interventi, i fondi di cui ai mappali 2181, 361 sub 1 e sub 2, 2463 e 2176 foglio 2 del Comune di Valdagno/A. Inoltre lo stesso cederà al Comune parte dei mappali 204 e 685 foglio 13 del Comune di Valdagno /B per l'allargamento stradale di Via Terragli di circa 307,00 mq;
b) Nel caso di inottemperanza alla richiesta di cessione formulata dal Comune, o di mancata cessione entro il termine indicato precedentemente, l’Accordo si risolverà.
c) Prima di tale cessione il proponente l’accordo demolirà a proprie cure e spese parte dell'edificio degradato di cui al mappale 361 sub 1 e 2 e bonificherà – parimenti a proprie esclusive cura e spese - la
7/103
relativa area di sedime e relative pertinenze scoperte;
d) A fronte della cessione di cui al punto a), l’Amministrazione comunale cederà a Costruzioni Novello s.r.l.
parte dell’area di proprietà comunale sita in Via Generale dalla Chiesa di circa mq. 1370, mappale 2398 foglio 2 del Comune di Valdagno/A;
e) Le rispettive cessioni di cui ai punti a) e d) che precedono saranno effettuate mediante la stipula di un apposito atto di permuta. Sino all'avvenuta attuazione della permuta delle aree suddette, perdurerà l’efficacia del Comodato d'uso dell'attuale parcheggio di Via Bernardo Bocchese, di cui ai mappali 2463, 2176 foglio 2 del Comune di Valdagno/A.
f) Il PI disciplina le aree oggetto dell'accordo come riportato nella cartografia di piano.
g) Gli obblighi a carico del proponente l'accordo si trasferiranno agli eventuali acquirenti, a qualsiasi titolo, dei fondi suindicati, senza liberazione del proponente stesso.
h) L’ accordo diviene efficace all’approvazione del PI. Nella fase transitoria di salvaguardia sono ammessi unicamente gli interventi di manutenzione del fabbricato esistente. Qualora l’Accordo dovesse essere risolto per il mancato rispetto delle condizioni di cui sopra, la situazione di salvaguardia è protratta fino a un nuovo provvedimento che modifichi l’assetto urbanistico delle aree interessate.
Art. 3 Zone e interventi soggetti a contributo straordinario e atti d’obbligo
1. In applicazione dei “Criteri perequativi per la stima del beneficio pubblico ai sensi dell'art. 6 della LR 11/2004 e artt. 14 e 16, comma 4 lettera dter del DPR 380/2001” approvati dal Consiglio Comunale in data 14/11/2017 gli interventi di trasformazione introdotti dal PI e opportunamente indicati in cartografia sono soggetti alla corresponsione del contributo straordinario con l’entità e le modalità contenute nel richiamato documento.
2. Sono esclusi da tale obbligo:
- ampliamenti di fabbricati destinati alla residenza o altre destinazioni compatibili con la residenza fino alla cubatura in ampliamento di mc 300;
- modifiche del grado di protezione degli edifici;
- Interventi di recupero di edifici non funzionali al fondo fino alla cubatura esistente che prevedano destinazioni d’uso ricettive, turistiche, direzionali, artigianali di servizio e piccole attività artigiane non nocive e compatibili con la viabilità esistente;
- Edifici non funzionali al fondo con permesso di costruire rilasciato prima del 5 marzo 1985, data di entrata in vigore della LR 24/85;
- Interventi che interessano aree con superficie fino a 600 mq nel caso di edilizia libera e con superficie fino a 1000 mq nel caso di edificazione residenziale destinata a prima casa. Qualora l’intervento superi tali superficie il plusvalore si applica alla superficie in eccedenza.
3. Al fine dell’applicazione del contributo straordinario è prevista la presentazione da parte dei privati di un atto unilaterale d’obbligo nel quale sono descritti gli impegni del richiedente a fronte delle modifiche introdotte nel PI e la quantificazione e modalità di corresponsione del contributo.
4. Gli atti d’obbligo di cui al comma 3 sono depositati agli atti, e fanno parte integrante del PI e corrispondono al seguente elenco:
N. RIFERIMENTO PROTOCOLLO
1 prot. n. 02609 del 23.01.2018
2 prot. n. 28105 del 08.08.2018 (sostituisce 04753 del 08.02.2018)
3 prot. n. 04901 del 09.02.2018
4 prot. n. 04767 del 08.02.2018
5 prot. n. 04725 del 08.02.2018
6 prot. n. 04833 del 08.02.2018 e 06723 del 23.03.2018
7 prot. n. 04200 del 05.02.2018
8 prot. n. 04160 del 05.02.2018
9 prot. n. 03916 del 01.02.2018
10 prot. n. 04758 del 08.02.2018
8
N. RIFERIMENTO PROTOCOLLO
11 prot. n. 03938 del 01.02.2018
12 prot. n. 28257 del 09.08.2018 (sostituisce 02962 del 25.01.2018)
13 prot. n. 03952,03953 del 01.02.2018
14 prot. n. 05739,05740,05741,05742 del 15.02.2018
15 prot. n. 04219 del 05.02.2018 e 04404, 04406 del 06.02.2018
16 prot. n. 03682 del 31.01.2018
17 prot. n. 04842 del 08.02.2018
18 prot. n. 04752 del 08.02.2018
19 prot. n. 04756 del 08.02.2018
20 prot. n. 04059 del 02.02.2018
21 prot. n. 02610 del 23.01.2018
22 prot. n. 04766 del 08.02.2018
23 prot. n. 04890 del 09.02.2018
24 prot. n. 04721, 04722 del 08.02.2018
25 prot. n. 03297 del 29.01.2018
26 prot. n. 03319 del 29.01.2018
27 prot. n. 03945,03946,03947,03948,03950 del 01.02.2018
28 prot. n. 28270 del 09.08.2018 (sostituisce 03939,03940,03941 del 01.02.2018)
29 prot. n. 03435 del 30.01.2018
30 prot. n. 04558,04559 del 07.02.2018
31 prot. n. 04716,04717,04719,04726,04727 del 08.02.2018
32 prot. n. 04754 del 08.02.2018
33 prot. n. 04600 del 07.02.2018
34 prot. n. 04900 del 09.02.2018
35 prot. n. 03628,03629 del 31.01.2018
36 prot. n. 04396,04397,04398 del 06.02.2018
37 prot. n. 04592 del 07.02.2018
38 prot. n. 03656 del 31.01.2018
39 prot. n. 03318 del 29.01.2018
40 prot. n. 03929 del 01.02.2018
41 prot. n. 03304 del 29.01.2018
42 prot. n. 04543 del 07.02.2018
43 prot. n. 03917 del 01.02.2018
44 prot. n. 05341 del 13.02.2018
45 prot. n. 04203 del 05.02.2018
46 prot. n. 03574 del 30.01.2018
47 prot. n. 04383,04385 del 06.02.2018
48 prot. n. 04708 del 08.02.2018
49 prot. n. 03298 del 29.01.2018
50 prot. n. 04208 del 05.02.2018
51 prot. n. 04585 del 07.02.2018
52 prot. n. 28231 del 09.08.2018
53 prot. n. 28071 del 08.08.2018
54 prot. n. 28198 del 09.08.2018
55 prot. n. 44131 del 13.12.2018
56 prot. n. 27944 del 07.08.2018
9/103
Art. 4 Credito edilizio
1. Concordemente con quanto previsto dall’articolo 36 della LR 11/04, il credito edilizio può essere generato, come da art. 47 Norme Tecniche del PATI, nel seguente modo:
a. demolizione delle opere incongrue;
b. eliminazione degli elementi di degrado;
c. realizzazione di interventi di rigenerazione e miglioramento della qualità sia dei vari contesti abitati, sia infrastrutturale, ambientale e paesaggistica;
d. recupero di edifici fortemente degradati legati ad importanti obiettivi di riqualificazione del tessuto storico/testimoniale nel contesto collinare;
e. perseguimento di elevati standard di efficienza energetica e di sostenibilità estesi a più edifici e che mettano a sistema i benefici nel contesto;
f. rimozione di immobili legittimamente edificati ricadenti nelle fasce di rispetto di reti ed impianti tecnologici, qualora la permanenza costituisca fattore di rischio per le persone o per l’infrastruttura protetta;
g. trasferimento di attività produttive situate in zona impropria e non riconfermabili;
h. demolizione di edifici residenziali non vincolati situati in zona geologicamente non idonea.
2. Gli elementi di degrado (lettere a, b, d, f, g, h del precedente comma) che possono generare credito edilizio sono quelli individuati dal PATI oppure quelli specificatamente individuati dal PI e comunque assentiti.
3. Il volume esistente per il calcolo del credito edilizio è calcolato secondo due modalità:
- Volume del fabbricato nel caso di edifici residenziali, direzionali e commerciali realizzati su uno o più piani o di edifici con altezza inferiore a 3 metri;
- Volume virtuale corrispondente alla superficie coperta moltiplicata per l’altezza virtuale di 3 m negli altri casi: edifici con tipologia a capannone (industriale, artigianale o agricolo) e con altezza superiore a 3 metri.
La quantificazione del credito riconosciuto nel caso di cambio di destinazione d’uso rispetto a quella originaria potrà essere modificata in modo da garantire l’equivalenza di valore.
E’ ammesso applicare criteri diversi per la quantificazione rispetto a quelli descritti al presente comma dovuti alle condizioni fisiche del fabbricato, allo stato dei manufatti o ad altre caratteristiche che ne modificano il valore rispetto alla quantificazione sopra riportata.
4. I crediti edilizi, di cui all'art. 36 della LR11/2004, non possono essere riconosciuti a fronte di una capacità edificatoria inespressa, ma possono essere riconosciuti in relazione ad una effettiva trasformazione urbanistica/edilizia della situazione esistente o a fronte della cessione dell’area oggetto di vincolo, tutela, trasformazione, tali da apportare un miglioramento della qualità urbana o eliminazione di opere incongrue/elementi di degrado, o da costituire compensazione urbanistica di cui all'art. 37 della LR.11/2004.
5. Il recupero del credito dovrà essere sempre e comunque vincolato al recupero ambientale e al miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale dei siti interessati. Il trasferimento del credito è comunque assoggettato al reperimento delle opere di urbanizzazione primaria dovute alla nuova destinazione d’uso.
6. Il credito ha efficacia ad avvenuta demolizione del volume interessato.
7. I volumi derivanti dall’applicazione del credito edilizio possono ricadere:
- nelle stesse aree che hanno generato il credito edilizio;
- in aree di proprietà comunale comprese quelle acquisite in applicazione della perequazione urbanistica;
- in aree private, rispetto alle quali il PI verifica la compatibilità del trasferimento volumetrico, tenendo presente che nell’ATO n. 5, paesaggio agricolo, possono essere collocati solo crediti maturati nello stesso ambito.
- oppure sono riportati nel Registro dei Crediti (articolo 17, comma 5, lett. e) LR n. 11/2004).
8. I volumi derivanti dall’applicazione del credito edilizio possono essere utilizzati anche nei casi di ZTO B, C, D che hanno saturato l’indice previsto dal PI per un incremento massimo del volume esistente pari al 20%. Ciascun credito sarà recuperabile in zona omologa a quella che lo ha maturato: un
10
credito maturato in ZTO B o C può essere recuperato in altre ZTO B o C mentre un credito maturato in zona D può essere recuperato in altra ZTO D.
Art. 5 Registro dei crediti edilizi
1. Con le presenti NTO è istituito il registro dei crediti edilizi previsto dall‘articolo 17, comma 5, lett.e) LR n. 11/2004. Il registro è costituito da un documento timbrato e vidimato in ogni sua facciata dal Segretario comunale; è tenuto e custodito dal Responsabile dell‘Ufficio tecnico comunale.
2. I crediti edilizi, solo se e dopo che sono iscritti sul registro, sono liberamente commerciabili, ai sensi dell‘art. 36 comma 4 della LR n. 11/2004 e pertanto sono alienabili senza necessità di previa autorizzazione da parte del Comune.. Il trasferimento del credito edilizio dovrà essere iscritto nel Registro dei crediti edilizi, presentando specifica richiesta.
Il titolare del credito edilizio, nel momento in cui chiede il rilascio di permesso di costruire per la realizzazione di un edificio utilizzando il credito stesso, deve allegare alla pratica edilizia il certificato di iscrizione del credito edilizio nel registro dei crediti nonché una dichiarazione di utilizzo del credito stesso per la costruzione dell‘edificio di cui si chiede il permesso a costruire, con autorizzazione al Responsabile di annotare l‘utilizzo del credito con cancellazione dello stesso dal registro per la volumetria utilizzata.
L‘utilizzo del credito edilizio viene annotato sul Registro dei crediti edilizi dopo il rilascio del permesso a costruire. Con l‘annotazione di utilizzo il credito si estingue.
11/103
Capo 2° - Le definizioni degli indici e dei parametri
Art. 6 Applicazione delle definizioni
1. Ai sensi della DGR 1896 del 22-11-2017 le definizioni contenute in questo Capo si applicano ai procedimenti in corso alla data del 21/05/2018 e ai successivi fino alla data di adozione nel nuovo RET intendendo come tali:
- titoli abilitativi edilizi i cui procedimenti siano stati avviati con la presentazione allo sportello unico della domanda di permesso di costruire ovvero delle comunicazioni o segnalazioni, comunque denominate, corredate degli eventuali elaborati richiesti dalla vigente normativa;
- piani urbanistici attuativi i cui procedimenti siano stati avviati con la presentazione in Comune della proposta corredata dagli elaborati necessari ai sensi dell’art. 19, comma 2 della LR11/04;
- nel caso di opere abusive i cui procedimenti siano stati già avviati con la presentazione allo sportello unico della domanda di sanatoria, corredata dagli eventuali elaborati richiesti dalla vigente normativa.
Art. 7 L’indice di edificabilità territoriale
1. L’indice di edificabilità territoriale (It) è il rapporto fra la quantità edificabile ammessa in zona omogenea e la superficie della zona omogenea stessa. Il detto indice si applica nel dimensionamento di uno strumento urbanistico attuativo.
Art. 8 L’indice di edificabilità fondiario
1. L’indice di edificabilità fondiario (If) o indice fondiario è il rapporto fra la quantità edificabile e la superficie fondiaria del lotto edificabile, al netto delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
2. L’indice fondiario viene stabilito o da ciascuno strumento attuativo o direttamente dal P.I. quando l’edificazione può avvenire in diretta attuazione dello stesso P.I..
Art. 9 L’indice di copertura
1. L’indice di copertura (Ic) è il rapporto fra la superficie coperta e la superficie fondiaria.
Art. 10 La superficie territoriale
1. La superficie territoriale (St) è definita dalla superficie complessiva dell’area interessata dai vari interventi di attuazione del PI ed è comprensiva di tutte le aree fondiarie destinate all’edificazione e di quelle necessarie per l’urbanizzazione primaria e secondaria.
Art. 11 La superficie fondiaria
1. La superficie fondiaria (Sf) corrisponde al lotto di pertinenza urbanistica, è misurata al netto delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e può comprendere una o più particelle catastali.
2. E’ possibile utilizzare la volumetria di lotti liberi o parzialmente saturi appartenenti alla stessa zona, definita dal repertorio urbanistico, dell’area oggetto di intervento; per la realizzazione degli interventi il lotto urbanistico di pertinenza è preventivamente definito con apposito atto notarile trascritto.
3. Un lotto di pertinenza si definisce “saturo” quando è stato completamente utilizzato l’indice di edificabilità fondiaria previsto per le particelle catastali costituenti il lotto stesso.
4. Un lotto di pertinenza si definisce “parzialmente saturo” quando l’indice di edificabilità fondiaria previsto per esso consente incrementi edilizi rispetto al volume esistente e si definisce “libero” qualora sullo stesso non insista alcun volume. In entrambi i casi l’indice fondiario non utilizzato in parte o in tutto è dimostrato mediante conforme dichiarazione del proprietario.
12
5. Restano validi i vincoli relativi ai lotti di pertinenza risultanti da atti notarili stipulati in data antecedente all’adozione del nuovo Piano Regolatore Generale.
Art. 12 La superficie coperta
1. Per superficie coperta (Sc) si intende la proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate (Sp) fuori terra. Vengono esclusi dal computo:
a) gli aggetti, quali pensiline, poggioli, scale, cornici;
b) le caldaie e i gruppi refrigeranti posizionati all’esterno dell’edificio, purché adeguatamente mimetizzati;
c) i locali accessori seminterrati emergenti dal terreno in ogni punto non più di 100 cm e misurati all’estradosso del solaio.
Art. 13 La superficie di pavimento
1. La superficie di pavimento (Sp) è la somma delle superfici comprese entro il profilo esterno delle pareti di chiusura dei singoli piani agibili. Vengono esclusi dal computo:
a) gli aggetti, quali pensiline, poggioli, scale, cornici;
b) i locali accessori interrati o seminterrati;
c) i porticati, le gallerie, le autorimesse e simili di uso pubblico regolamentati da convenzione trascritta fra l’Amministrazione Comunale e i soggetti proprietari;
d) nei piani sottotetto i vani con altezza media ponderale non superiore a metri 1,80;
e) i garage ai sensi dell’Art. 17 , comma 2, lettera i) punto 2; in tal caso il vincolo perpetuo di pertinenza dovrà essere esplicitato sul titolo abilitativo.
Art. 14 L’altezza degli edifici
1. L’altezza degli edifici (H) è il parametro che viene utilizzato per la verifica dell’altezza massima dell’edificio ed è data dall’altezza media ponderale dei fronti.
Art. 15 L’altezza dei fronti
1. I fronti sono da considerare figure piane proiettate sul limite più esterno dell’edificio compresi gli eventuali arretramenti di parte del fronte. La loro altezza (Hf) è data dalla differenza tra la quota massima e la quota minima, così definite:
a) la quota minima è la quota del livello del terreno prima dell’intervento e, nel caso di terreno in pendenza, è costituita dal valore medio ponderale delle diverse quote del terreno interessato dalla costruzione nella proiezione in pianta del fronte del fabbricato;
b) la quota massima è la maggiore tra le seguenti quote:
1) l’intradosso del solaio dell’ultimo piano praticabile;
2) il bordo superiore della linea di gronda o del parapetto pieno;
3) la linea di colmo per gli edifici con inclinazione della copertura o della cornice maggiore del 50%;
4) la media ponderale della linea di gronda, se le gronde sono a quote diverse.
2. Non concorrono al calcolo dell’altezza del fronte gli eventuali corpi, arretrati rispetto al fronte interessato, che rientrino di una misura minima pari all’altezza del corpo arretrato.
3. I riporti di terra non influiscono sulla definizione della quota minima convenzionale, fatte salve situazioni particolari che sono da valutare diversamente, previa presentazione di idonea documentazione esplicativa.
Art. 16 L’altezza utile dei locali
1. L’altezza utile dei locali (Hu) è l’altezza misurata dal pavimento al soffitto. L’altezza utile, nel caso di spazi con soffitto non orizzontale o a quote diverse, è l’altezza virtuale (hv) del vano, data dal rapporto v/s, dove (v) è il volume utile netto ed (s) la superficie utile netta. In ogni caso l’altezza minima per i vani abitabili non è inferiore a metri 1,60 per soffitti inclinati e a metri 2,20 per soffitti orizzontali.
13/103
2. Si definiscono locali abitabili quelli in cui si svolge la vita, la permanenza o l’attività delle persone e che hanno la seguente altezza utile (Hu) minima:
a) m 2,70 nel caso di locali adibiti a soggiorno, sale da pranzo, cucine e camere da letto, posti in edifici di abitazione sia individuale che collettiva, uffici, studi;
b) m 3,00 nel caso di locali adibiti a negozi di vendita, sale di esposizione, sale di riunione, sale da gioco, palestre, laboratori per artigianato di servizio o scientifico-tecnici, aule scolastiche e simili;
c) m 3,50 nel caso di locali adibiti a laboratori artigianali produttivi e laboratori industriali.
3. Si definiscono locali accessori quelli in cui la permanenza delle persone è limitata nel tempo, quali i corridoi, i bagni, i servizi igienici e le taverne; i locali accessori hanno una altezza utile (Hu) minima pari a metri 2,40, ad eccezione dei locali destinati a cantina, garage, ripostiglio, per i quali è consentita l’altezza utile (Hu) minima di metri 2,20.
4. Al di sopra dei m 1000 sul livello del mare è consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza utile (Hu) minima dei locali abitabili a metri 2,55.
5. Sono consentite, in deroga alle altezze minime, le altezze nei limiti già esistenti e documentati, per i locali di abitazione di edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie, quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili, ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria. Sono inoltre ammesse le deroghe previste dall’art. 66 del Regolamento Edilizio.
6. I soppalchi abitabili sono ammessi quando:
a) la proiezione orizzontale del soppalco non ecceda la metà della superficie del locale abitabile;
b) l’altezza minima per le parti con soffitto orizzontale non sia inferiore a 2,20 m;
c) nel caso di soffitto inclinato l’altezza minima non sia inferiore a 1,60 m e l’altezza media non sia inferiore a 2,20 metri;
d) le zone abitabili dei soppalchi siano aperte e munite di balaustra;
e) l’altezza media della parte non soppalcata non sia inferiore a 2,70 m.
Art. 17 Cubatura
1. La cubatura, il volume o quantità edificabile o di edificazione, viene espressa in metri cubi (mc) di fabbricato. Essa è calcolata moltiplicando la superficie di pavimento (Sp) di ogni singolo piano per l’altezza utile (Hu). Vanno comunque computati per intero tutti i locali abitabili, anche se posti sotto la quota convenzionale zero del terreno; in questo caso la superficie di pavimento (Sp) ai fini del calcolo del volume è data dalla superficie di pavimento (Sp) utile dei locali abitabili.
2. Sono esclusi dal computo del volume:
a) le logge con profondità fino al limite di 1,50 m, l’eccedenza è computata come volume;
b) i porticati a piano terreno di uso privato o condominiale, per una misura non superiore al 30% della superficie di pavimento (Sp) del piano terra, esclusi gli stessi porticati; in caso di percentuali maggiori la volumetria è conteggiata sulla parte eccedente il detto 30%; non ne è comunque consentita la chiusura o il tamponamento anche con materiali trasparenti, se non nel rispetto degli indici di edificabilità di zona;
c) i vani scala e i vani ascensore a servizio di più unità immobiliari al netto delle murature perimetrali;
d) i piani interrati per almeno 1/3 del loro volume (piano seminterrato) rispetto all’andamento naturale del terreno originario o rispetto all’andamento del terreno definito dallo strumento attuativo; la volumetria è calcolata con criteri rigorosamente geometrici, rappresentati in appositi grafici dimostrativi da allegare alla presentazione dei progetti;
e) i volumi tecnici, quali quelli per camini, abbattitori di fumi, torri di raffreddamento, caldaie e gruppi refrigeranti, nella misura strettamente necessaria alla loro realizzazione e funzionamento;
f) i volumi necessari all’applicazione di soluzioni progettuali conseguenti a nuove tecnologie nel campo del risparmio energetico, purché adeguatamente illustrati e certificati. Il rilascio del permesso di costruire i volumi necessari all’applicazione di nuove tecnologie, è assoggettato alla costituzione di un
14
vincolo di destinazione da trascrivere nei registri immobiliari. Tale vincolo può essere modificato o annullato solo con il consenso della Amministrazione Comunale. Se si verifica un uso difforme da quanto certificato, i detti volumi sono da considerare come volumi urbanistici realizzati in assenza di permesso di costruire;
g) i piccoli annessi in legno per il giardino, di altezza massima di metri 2,20 nel punto più alto, fino ad un massimo di 6 mq, nella misura di uno per edificio residenziale, da posizionare nel lotto di pertinenza;
h) le chiusure interamente vetrate di logge, da realizzare in base ad un progetto unitario sull’intero sistema delle chiusure che salvaguardi il disegno organico delle facciate dell’edificio esistente alla data di adozione del P.I.;
i) le autorimesse che costituiscono pertinenza di unità immobiliari residenziali sono escluse dal conteggio del volume urbanistico purché:
1) la relativa superficie sia contenuta nel limite di 1 mq ogni 10 mc dell’unità immobiliare asservita;
2) sia costituito un vincolo perpetuo di pertinenza con l’unità immobiliare asservita tale che le autorimesse non possono essere cedute separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legate da vincolo pertinenziale;
Art. 18 La distanza dai confini
1. La distanza dai confini (Dc) è la distanza reale tra la linea assunta come confine di proprietà e la proiezione del fabbricato sul piano orizzontale (Sc) misurata nei punti di massima sporgenza.
2. Dalla proiezione del fabbricato vengono esclusi:
a) le canne fumarie esterne;
b) le caldaie e i gruppi refrigeranti, se esterni;
c) i caminetti;
d) tutti gli aggetti senza sovrastanti corpi chiusi, quali poggioli, pensiline, cornici e simili.
3. Le distanze dai confini sono rispettate da ogni elemento di nuova costruzione, ivi compresi i pilastri e in genere le strutture verticali appoggiate al terreno. In ogni caso gli aggetti, gli sporti, le pensiline e le cornici rispettano la distanza di 1,50 m dal confine.
4. I nuovi volumi che emergono dal piano di campagna rispettano le distanze dai confini, dai fabbricati e dalle strade; per piano campagna si intende lo stato dei luoghi prima dell’intervento o l’andamento del terreno definito dallo strumento attuativo.
5. In base ad un accordo con la proprietà confinante, registrato e trascritto nelle forme di legge, è consentito costruire ad una distanza inferiore a quella minima prevista dalle presenti norme. L’accordo non è dovuto in caso di sanatoria di situazioni esistenti da oltre 20 anni e provate da documentazione avente data certa.
6. La costruzione sul confine, quale anticipatrice dell’aderenza, è ammessa se i proprietari interessati presentano un progetto unitario.
7. Le sistemazioni esterne come definite all’Art. 29 , con riporti di terreno fino allo spessore di metri 1,50 rispetto all’andamento naturale, non vengono considerate ai fini della distanza dal confine; i volumi che risultano interrati rispetto alla quota delle sistemazioni esterne previste dal presente comma, devono rispettare dal confine la distanza minima di metri 1,50.
8. Le nuove costruzioni e gli ampliamenti, che vengono realizzati mediante intervento diretto, devono rispettare dalla zona omogenea F la distanza minima prevista dai confini escludendo l’applicazione delle deroghe di cui ai commi precedenti.
Art. 19 Il distacco fra gli edifici
1. Il distacco fra gli edifici è la distanza fra le proiezioni di impianto dei fabbricati sul piano orizzontale (Sc) misurata nei punti di massima sporgenza.
2. In zona A per le operazioni di risanamento conservativo e per le ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti.
3. La distanza minima tra pareti finestrate o parti di pareti finestrate (intendendo con parti di pareti i tratti che, pur essendo parti di un unico prospetto, non sono complanari) di edifici antistanti è di 10,00 m. La suddetta distanza minima va rispettata anche quando una sola parete è finestrata.
15/103
4. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nelle presenti norme, e nel rispetto delle distanze minime previste dal Codice Civile, nel caso di edifici che formino oggetto di piano urbanistico attuativo (P.U.A.); sono comunque da rispettare, con gli edifici posti esternamente all’ambito del P.U.A., le distanze minime indicate al comma 3.
5. Per gli edifici esistenti, costruiti anteriormente alla data del 21/01/1978, le sopraelevazioni osservano, dai fabbricati vicini, nonché dal confine, la distanza minima esistente prospettante, fatto salvo il rispetto delle distanze previste dal Codice Civile. Non è consentita comunque la sopraelevazione:
a) se l’immobile esistente da sopraelevare è costituito da un unico piano fuori terra ad uso accessorio;
b) se l’intervento di sopraelevazione avviene mediante la demolizione totale della parte esistente.
6. Non rientrano nella verifica del distacco tra edifici:
a) i manufatti accessori interrati o seminterrati, autorizzati anteriormente alla data di adozione del presente P.I., che emergano dal piano campagna non più di 1,00 metro in ogni loro punto;
b) le costruzioni accessorie quali garage, tettoie e simili di altezza (H) non superiore a metri 2,50 esistenti alla data del 21/01/1978 ed esterne al lotto di pertinenza oggetto di intervento.
7. Le sistemazioni esterne come definite all’Art. 29 , con riporti di terreno fino allo spessore di metri 1,50 rispetto all’andamento naturale, non vengono considerate ai fini della distanza tra corpi di fabbrica; i volumi che risultano interrati rispetto alla quota delle sistemazioni esterne previste dal presente comma, devono rispettare da altri fabbricati la distanza minima di metri 3,00.
Art. 20 Distanza dalle strade
1. La distanza dalle strade (Ds) è la distanza reale tra il ciglio stradale (limite di proprietà pubblica) delle strade esistenti o previste dal P.I. e la proiezione del fabbricato sul piano orizzontale (Sc) misurata nei punti di massima sporgenza.
2. La distanza degli edifici dalle strade (Ds), non è inferiore a metri 5,00 salvo diverse indicazioni grafiche.
3. Per i volumi interrati, comprese le rampe e i relativi accessi, la distanza (Ds) non è inferiore a metri 1,50 salvo diverse indicazioni grafiche.
Art. 21 Il numero dei piani
1. Il numero dei piani è il numero dei piani fuori terra, esclusi i seminterrati, compreso l’eventuale piano in ritiro quale l’attico, la mansarda e simili.
Art. 22 Particolari modalità operative per distanze e altezze
1. Sono ammesse distanze dai confini inferiori a quelle previste dalle presenti NTO. a condizione sia dimostrato l'assenso della proprietà asservita, mediante atto da prodursi all'Amministrazione, fatto salvo il rispetto della distanza fra fabbricati.
2. La distanza minima tra pareti finestrate o parti di pareti finestrate (intendendo con parti di pareti i tratti che, pur essendo parti di un unico prospetto, non sono complanari) di edifici antistanti, anche parzialmente, non può essere inferiore a 10 m; tale distanza minima va rispettata anche quando una sola parete è finestrata. E' sufficiente la presenza anche di una sola finestra, indipendentemente dalla sua posizione, perché tutta la parete sia considerata finestrata.
3. Le pareti finestrate sono delle pareti di edificio provviste di aperture che lasciano passare l'aria e la luce in un ambiente interno dell'edificio stesso allo scopo di illuminarlo ed arieggiarlo. Sono esclusi i portoncini d'ingresso non necessari ad integrare i requisiti igienico sanitari previsti dalla norma.
4. Non influisce sul contenuto del presente regolamento la distinzione che fa il codice civile tra luci e vedute dall'art. 900 all'art. 907. La divisione delle finestre, secondo le specifiche caratteristiche, in luci e vedute è stata fatta nel codice civile per porre delle limitazioni al diritto di proprietà in quanto le aperture create nei muri degli edifici che si fronteggiano, o che si trovano in prossimità del confine e che sono rivolte verso la proprietà contigua, devono sottostare a regole che riguardano rapporti di vicinato.
5. La distinzione tra "luci" e "vedute" ha particolare importanza quando queste interessano fondi o costruzioni di proprietà privata per le limitazioni che queste aperture impongono (sia pure in misura ed occasioni diverse) al diritto del vicino. Irrilevante diventa tale distinzione quando dette aperture sono
16
prospicienti su una via pubblica in quanto è sempre possibile la modifica o la trasformazione da una specie di apertura all'altra, senza che da tale mutamento derivino limitazioni all'altrui diritto o vantaggi per il titolare di esse.
6. Le parti di pareti costruite in vetro mattone o simili fanno rientrare le stesse nell'accezione di parete cieca.
7. E' ammessa la costruzione o la ricostruzione di edifici in aderenza con edifici preesistenti; è da considerarsi aderenza anche il caso in cui tra gli edifici sia interposta un’intercapedine purché di modeste dimensioni e perfettamente chiusa. In caso di costruzione in aderenza la nuova costruzione dovrà aderire al muro dell'edificio preesistente, sviluppandosi anche oltre la sua altezza, fino al limite massimo di altezza definito dalle presenti NTO1. Ove un edificio prospiciente a quello che si intende edificare o ristrutturare disti dal confine di proprietà meno della metà di quanto previsto dalla normativa in vigore al momento della sua costruzione (Cod. Civ. fino all'adozione del primo P.R.G. e norma di P.R.G./P.I. successivamente a tale data), il proprietario del secondo potrà esercitare, nei confronti del proprietario dell'edificio preesistente, le facoltà di cui all'art. 875 Cod. Civ., onde poter costruire in aderenza sempre secondo quanto fissato dal presente articolo. Nel caso di nuova costruzione di più edifici da realizzarsi in aderenza, per cui viene redatto il progetto planivolumetrico, detti edifici dovranno aderire per la medesima altezza.
1 Il riferimento allo speciale regime dell’aderenza (art. 877 del Cod.Civ.) è disposto dalla esigenza di un razionale assetto della composizione spaziale degli edifici corrispondente alle disposizioni e alle previsioni di Piano degli Interventi e dalla doverosa tutela di regime della reciproca fruizione delle proprietà. La norma, dichiarata legittima già con Sentenza della Cassazione del 20/3/1969 n° 858, vuol evitare che chi costruisce in zona dove è consentita l’aderenza sia costretto ad arretrare l’eccedenza dell’altezza, rispetto l’edificio aderente, fino alla distanza fissata dal Piano. Per applicare il disposto della norma in commento chi costruisce non necessita di alcuna autorizzazione da parte del confinante.
17/103
Capo 3° - Norme generali
Art. 23 Strumenti di attuazione del P.I.
1. Il P.I. si attua a mezzo di intervento indiretti (PUA) e interventi edilizi diretti (IED), secondo la LR 11/04.
2. Gli interventi diretti sono:
- il permesso di costruire
- la denuncia di inizio attività (DIA)
- la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) 3. Gli interventi indiretti sono:
- i Piani Urbanistici Attuativi di iniziativa pubblica, privata o, congiuntamente, di iniziativa pubblica e privata di cui all’art. 19 della LR 11/2004;
- i permessi di costruire convenzionati di cui all’art. 28 bis del D.P.R. 6/06/ 2001, n. 380 - i programmi di miglioramento agricolo ambientale di cui alla LR 40/2003;
- gli accordi tra soggetti pubblici e privati di cui all’art. 6 della LR 11/2004;
- gli accordi di programma di cui all’art. 7 della LR 11/2004;
- i programmi complessi.
Art. 24 Gli interventi soggetti a piani attuativi (PUA)
1. I nuovi interventi all’interno degli ambiti individuati a tal fine negli elaborati cartografici del P.I. sono soggetti ad approvazione di un piano urbanistico attuativo. Gli ambiti da sottoporre a strumento attuativo previsti dal P.I. possono anche essere proposti dai proprietari nei limiti previsti dalla legislazione vigente.
2. Nel caso che l’ambito comprenda zone territoriali omogenee diverse, lo strumento attuativo rispetta le norme di ciascuna zona territoriale e può prevedere, secondo le modalità di legge, modifiche al perimetro delle stesse zone per esigenze funzionali o conseguenti alla particolare conformazione dei luoghi. In ogni caso non è modificata la capacità edificatoria originaria di ciascuna zona territoriale omogenea.
3. Gli strumenti urbanistici attuativi devono rispettare tutte le destinazioni e prescrizioni del P.I. indicate nelle planimetrie e previste dalle presenti norme; gli stessi possono prevedere le variazioni di perimetro e le trasposizioni di zona conseguenti alla definizione esecutiva delle infrastrutture e attrezzature pubbliche previste in sede di strumento urbanistico generale, purché nel rispetto della capienza massima consentita.
Rispetto a quanto indicato dal P.I. ed in conseguenza della definizione delle infrastrutture, dei servizi, per una più razionale organizzazione dell’area ed al fine di far coincidere i limiti perimetrali con i confini di proprietà, il PUA può prevedere trasposizioni di zona e modifiche al perimetro del proprio ambito e della propria superficie territoriale entro il limite massimo del 10%, rimanendo sovrapponibile almeno il 90%
della superficie territoriale dell’ambito originario con quello modificato e purché nel rispetto del PATI e della capacità insediativa e della dotazione di servizi stabilite dal PI.
4. Qualora si tratti di PUA di iniziativa pubblica sono anche ammesse variazioni con un limite massimo di aumento del 15% in termini volumetrici e/o di superficie coperta relativamente ad alcuni parametri tecnici, quali:
- la densità massima territoriale o fondiaria;
- l’indice massimo di copertura territoriale o fondiaria;
- l’altezza degli edifici.
Art. 25 Gli edifici da demolire
1. Gli edifici previsti in demolizione senza ricostruzione in sito ed individuati con apposita grafia sugli elaborati di P.I., sono demoliti per una razionale ed unitaria sistemazione delle aree sulle quali insistono e delle aree limitrofe.
2. Sono sottoposti a demolizione senza possibilità di sanatoria tutti gli edifici non legittimi che insistono su aree pubbliche o destinate ad uso pubblico di cui all’Art. 119 e seguenti delle presenti NTO.
18
3. Tutti gli interventi di demolizione sono soggetti a titolo abilitativo.
Art. 26 Recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi
1. Si intende per sottotetto il volume sovrastante l’ultimo piano di edifici destinati in tutto o in parte a residenza.
2. Sono recuperabili a fini abitativi i sottotetti, esistenti alla data del 31/12/1998, a prescindere dall’esistenza di una scala di collegamento con i piani inferiori, anche se al grezzo, indipendentemente dal loro utilizzo e fermo restando il rispetto dei seguenti parametri:
3. l’altezza utile media non è inferiore a metri 2,20 per i locali adibiti ad abitazione, nonché per i locali adibiti a servizi, quali corridoi, disimpegni, ripostigli, bagni. L’altezza utile media è calcolata dividendo il volume utile della parte del sottotetto interessata dall’intervento per la relativa superficie utile; l’inserimento di nuovi abbaini non incrementa detta altezza. La altezza utile minima non può essere inferiore a mt.1,60 e non occorre che ci sia un muro di separazione fra la parte di sottotetto superiore a metri 1,60 e quella inferiore. Negli elaborati grafici, in pianta e in sezione, è evidenziata l’area che concorre a formare la media di metri 2.20;
4. è garantito comunque 1/16 di superficie finestrata apribile.
5. Il recupero avviene nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità, salvo il disposto delle lettere a) e b) del comma 2.
6. Gli interventi diretti al recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia, sono soggetti a titolo abilitativo e comportano la corresponsione di un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e al costo di costruzione, calcolato sulla volumetria resa abitativa;
gli oneri vanno calcolati come differenza fra il nuovo uso e il precedente e per i sottotetti non accessibili gli oneri sono corrisposti per intero.
7. Gli interventi restano subordinati al reperimento di spazi per parcheggi in misura non inferiore a quanto indicato nella tabella di cui al comma 1 dell’Art. 39 e relativa alla superficie di pavimento (Sp) soggetta alla ristrutturazione e comunque non inferiore a 1 mq/10mc.
8. Fatti salvi gli standard esistenti alla data di costruzione dell’edificio già realizzato, quando il parcheggio previsto non ricade all’interno del lotto di pertinenza, si applica quanto previsto ai commi 7 e 8 dell’Art. 39 .
Art. 27 Progettazione unitaria
1. Negli edifici a schiera, binati o plurifamiliari, eseguiti sulla base di un progetto unitario, le modifiche ai prospetti e gli ampliamenti sono autorizzati da tutti i proprietari l’edificio, in modo da mantenere l’unitarietà del progetto.
Art. 28 Le recinzioni – arretramenti e allineamenti
1. La realizzazione di recinzioni rispetta soluzioni architettoniche unitarie intonate all’ambiente.
2. Possono essere prescritti arretramenti o allineamenti per la formazione di marciapiedi o arredi urbani prospettanti su aree pubbliche previa redazione di uno studio planimetrico predisposto dalla Amministrazione Comunale.
Art. 29 Sistemazioni esterne
1. Le sistemazioni esterne con movimento terra sono soggette a titolo abilitativo con parere vincolante dell’Ufficio preposto al fine di verificarne il corretto inserimento ambientale.
Art. 30 Gli elementi di arredo
1. L’arredo giardino è l’insieme degli elementi a struttura leggera, privi di copertura, di completamento dello spazio scoperto privato di pertinenza di un edificio. L’arredo giardino non incide sui parametri di volume e distanze e non necessita di titolo abilitativo.
19/103
2. Le pompeiane, devono avere travi orizzontali, rispettano le distanze da strade e confini e sono assoggettati a titolo abilitativo.
3. Gli annessi in legno per il giardino, da posizionare nel lotto di pertinenza, di dimensioni massime di 6 mq, con altezza massima inferiore a 2,20 m. e limitati ad uno per edificio, non concorrono alla verifica del volume, rispettano le norme sulle distanze previste dal Codice Civile ed hanno pianta regolare e tetto a due falde. Per la costruzione di detti annessi, che in ogni caso sono correttamente inseriti nel contesto, non sono ammessi sbancamenti al di fuori dell’area di sedime dell’annesso e la loro realizzazione non è soggetta a titolo abilitativo.
1. Le piscine sono ammesse in tutto il territorio comunale purchè di pertinenza di un edificio ad uso residenziale o turistico/ricetttivo. Qualora si tratti di piscine non stagionali la realizzazione è soggetta a titolo abilitativo.
Art. 31 Le targhe e le insegne
1. Le targhe e le insegne rispettano i regolamenti comunali.
Art. 32 Strutture di copertura leggere
1. In applicazione della sentenza del Consiglio di Stato n. 306/2017, le strutture coperte leggere sono così definite.
2. Il pergolato è una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due o più file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali, tale da consentire il passaggio delle persone e aperta su almeno tre lati e nella parte superiore. Normalmente il pergolato non necessita di titoli abilitativi edilizi se non nel caso che sia coperto, nella parte superiore, anche per una sola porzione, con una struttura non facilmente amovibile, realizzata con qualsiasi materiale, nel qual caso è assimilabile a una tettoia. La realizzazione è soggetta a titolo abilitativo.
3. Il gazebo è una struttura leggera, non aderente ad altro fabbricato, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati e realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili e talvolta realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi. Se utilizzato come struttura temporanea non necessita di titoli edilizi, ma nel caso in cui sia infisso al suolo è necessario il a titolo abilitativo.
4. La veranda è un locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili”. La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro e, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma; quindi richiede il permesso di costruire.
Art. 33 Le tende parasole
1. Le tende parasole non sono soggette a titolo abilitativo a condizione che:
a) siano completamente avvolgibili o retrattili e non ricadano in area di uso pubblico;
b) non interessino edifici ricadenti in zone territoriali omogenee “A” o edifici di particolare valore storico/architettonico diffusi nel territorio.
2. Per attività ricettive, quali bar, ristoranti, trattorie, locali di agriturismo, sono ammissibili tende parasole anche con struttura ancorata a terra purché non permanente; tali manufatti non devono mai costituire intralcio alla viabilità, non concorrono alla verifica del volume e sono soggette a titolo abilitativo.
3. La pergotenda è un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. L’opera principale non è la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole, con la conseguenza che la struttura si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda. Tenuto conto della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, una pergotenda non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e rientra all’interno della categoria delle attività di edilizia libera per le sole zone B.
20
Art. 34 Le rampe carraie
1. Qualora la strada pubblica sia posta ad una quota superiore, la rampa ha una pendenza massima del 10% per i primi 5 metri dalla strada stessa.
Art. 35 Definizione delle destinazioni d’uso
1. La destinazione d'uso definisce la funzione o le funzioni della disciplina urbanistica vigente di una zona o area oggetto di trasformazione e/o costruzione. Le destinazioni d’uso ammesse sono elencate negli articoli specifici sulle diverse ZTO.
2. Per quanto attiene agli immobili esistenti, all'immobile singolo o alla singola unità abitativa, la destinazione d'uso risulta dal titolo abilitativo; in assenza o in caso di indeterminazione di tale atto, essa è desunta dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento. Solo in caso di assenza documentata degli elementi di cui sopra, o nel caso gli stessi abbiano una data antecedente a quella della richiesta edilizia, può essere desunta da altri documenti probanti o da atto notorio.
3. Ai fini delle presenti NTO sono definite le seguenti destinazioni d'uso degli immobili:
a. Residenziale: qualsiasi edificio o parte di edificio destinato in maniera stabile ad abitazione.
Vanno compresi anche gli spazi di pertinenza. In questa destinazione rientrano gli alloggi di servizio o annessi a strutture produttive e gli alloggi collettivi (conventi, collegi, convitti ecc.).
b. Produttivo: è inerente a edifici o parte di edifici o impianti destinati ad attività. La destinazione d'uso produttiva si articola in attività industriale, agroindustriale ed artigianale.
c. Attività di servizio svolte nella forma di artigianato: l'attività svolta da imprese artigiane, diretta alla prestazione di servizi connessi alla cura della persona, alla manutenzione dei beni di consumo durevoli o degli edifici. Viene definito artigianato artistico la produzione, da parte di imprese artigiane, di beni di natura artistica. Ne fanno parte anche le palestre private, i centri benessere e simili, le rosticcerie e le lavanderie. L'esercizio di tali attività è normalmente compatibile con la residenza. Non sono comprese nella presente definizione le attività di produzione seriale ed automatica, nonché le attività rumorose, inquinanti o comunque moleste.
d. Turistica: con riferimento alle definizioni date dalla normativa regionale vigente in materia di turismo, sono quelle attività inerenti ad alberghi, motel, villaggi-albergo e residenze d'epoca alberghiere, ostelli per la gioventù, residenze d'epoca extra-alberghiere. Le strutture tipo "bed and breakfast" e affitta camere pur essendo attività ricettive mantengono destinazione residenziale e devono rispettare le norme vigenti in materia di turismo.
e. Commerciale: edifici e/o i locali ove si svolgono le seguenti attività:
- e1) Commerciale così come definito dalla normativa vigente in materia;
- e2) somministrazione e vendita di alimenti e bevande;
- e3) gioco ed intrattenimento;
- e4) centri di telefonia in sede fissa (phone-center).
f. Direzionale:
- f1) mediche e di analisi (centri medici);
- f2) professionale e di intermediazione;
- f3) bancaria;
- f4) amministrativo – societaria.
g. Agricola: costruzioni, impianti e pertinenze destinati ad attività produttive classificabili come agricole secondo la legislazione vigente o comunque preordinate alla coltivazione del suolo, comprese le residenze in funzione della coltivazione del fondo e gli agriturismi.
h. Di Servizio:
- h1) i campi ed impianti sportivi;
- h2) le discariche controllate ed impianti di trattamento dei rifiuti e di depurazione delle acque;
- h3) le strutture a servizio di opere o di impianti pubblici;
- h4) le attrezzature e gli impianti di interesse generale;
- h5) le opere di urbanizzazione.
21/103
4. Le pertinenze e i locali funzionalmente connessi si considerano aventi la stessa destinazione delle parti principali. Non rientrano tra questi immobili quelli destinati ad alloggio del proprietario o del custode annessi ad edifici produttivi in quanto vengono considerati ad uso residenziale.
Art. 36 I mutamenti di destinazione d’uso
1. I mutamenti di destinazione d’uso degli immobili con o senza opere sono soggetti a titolo abilitativo e sono onerosi; tale contributo è determinato dalla differenza tra la precedente e la nuova destinazione d’uso.
2. Il mutamento di destinazione d'uso consiste nell'adibire un immobile ad un utilizzo diverso, anche parziale, rispetto a quello precedente, incidendo sulla dotazione di parcheggi pubblici e privati e comportando un mutamento tra le destinazioni residenziale, produttiva, attività di servizio svolte nella forma di artigianato, commerciale-direzionale, socio sanitarie e sociali, agricola, turistica, di servizio.
3. Le attività di servizio in forma di artigianato possono essere esercitate in locali già ad uso commerciale-direzionale senza che ciò costituisca cambio d'uso.
4. Le attività di phone-center possono essere svolte in locali a destinazione sia commerciale che direzionale.
5. In ogni caso il nuovo uso deve essere consentito dalla normativa della zona territoriale omogenea di competenza e dovrà garantire la dotazione di parcheggi previsti dalla normativa vigente.
Art. 37 Usi temporanei
1. Allo scopo di attivare il processo di recupero e valorizzazione di edifici dismessi, inutilizzati o sottoutilizzati e favorire lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali e sportivi, è consentita, previa stipula di apposita convenzione, l’utilizzazione temporanea dei suddetti edifici o parti di essi, ubicati in zona diversa da quella agricola anche per usi diversi da quelli ammessi per la specifica zona.
2. L’uso temporaneo è consentito, previo rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza “una tantum” e per un periodo non superiore a tre anni, prorogabili di altri due. Qualora connesso ad opere edilizie, le stesse sono assentite mediante titolo abilitativo edilizio rilasciato nel rispetto delle presenti NTO.
3. L’uso temporaneo non comporta corresponsione di aree per servizi, non comporta il mutamento della destinazione d’uso delle unità immobiliari.
4. Il Comune, con l’apposita convenzione di cui all’art. 8 della L.R. 14/2017, può comunque definire le opere di urbanizzazione minime necessarie e funzionali all’uso temporaneo proposto.
5. L’autorizzazione all’uso temporaneo non è soggetta ad oneri concessori.
Art. 38 Opere di urbanizzazione e standard urbanistici
1. Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, definite all’art.16 comma 7 e successivi del DPR380/2001 e per quanto riportato all’art.31 della LR 11/2004, sono:
a) Opere di urbanizzazione primaria:
- strade e marciapiedi;
- spazi di sosta o di parcheggio;
- fognature;
- rete idrica;
- rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas;
- pubblica illuminazione;
- infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui all’art.86, comma 3 del DLgs n.259/2003;
- spazi di verde attrezzato;
- ogni altra opera pubblica o di uso pubblico in rapporto funzionale con l’insediamento edilizio.
b) Opere di urbanizzazione secondaria:
- asili nido e scuole materne;
