TRIBUNALE CIVILE DI SPOLETO Sezione Fallimentare
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C O N S U L E N Z A T E C N I C A E S T I M A T I V A eseguita per incarico di :
Sig. Giudice Delegato Dott. Roberto LAUDENZI
nella Procedura iscritta al N. 23/2014 R.G.
CONCORDATO PREVENTIVO
Commissario Giudiziale: Dott. Francesco PATUMI
avente per oggetto: “Valutazione azienda comprendente be- ni immobili e strumentali”
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Udienza di rinvio: 17 marzo 2016
Rif. Prat. B6/0255
P R E M E S S A
Il sottoscritto Geom. Bruno Rosanio con
iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di ed all’Albo dei Consulenti Giudiziari del Tribunale di con ordinanza del 26 gennaio 2016, veniva nominato Perito Stimatore nella procedura in oggetto ed incaricato di rispondere al seguente
Q U E S I T O
“Provveda, esperiti gli opportuni accertamenti, ad individuare, descrivere (anche mediante l’ausilio di fotografie e planimetrie) a stimare i beni mobili ed i beni immobili della procedura, indicando i criteri di valutazione adottati.
OPERAZIONI DEL PERITO STIMATORE
In primo luogo il sottoscritto acquisiva dal Commissario Giudiziale la documentazione necessaria ad una esatta individu- azione dei beni della Società.
In data 1 febbraio 2016, si recava unicamente al Commis- sario Giudiziale
dove veniva eseguita ispezione dei beni mobili strumentali.
Le operazioni peritali proseguivano in data 10 febbraio 2016, in Villa Pitignano di Perugia, Via Laocoonte n. 10, dove veniva ispezionato e confrontato con le planimetrie catastali l’immobile, costituito da un appartamento ed un garage.
catastali e le visure, nonché all’Ufficio tecnico del comune di Perugia per verificare la conformità amministrativa.
Lo scrivente eseguiva infine una indagine di mercato sia dei beni immobili che mobili, quindi sulla base di quanto accer- tato e rilevato, redigeva la presente relazione, la quale per mag- giore chiarezza, è stata suddivisa nei seguenti capitoli.
A)- Individuazione, descrizione e consistenza dei beni immo- bili.
B)- Destinazione urbanistica e conformità amministrativa.
C)- Criteri e metodi di stima dei beni immobili.
D)- Descrizione dei beni mobili e strumentali e loro consi- stenza.
E)- Criteri e metodi di stima dei beni mobili e strumentali.
F)- Conclusioni e risposte al quesito.
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A)-INDIVIDUAZIONE, DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
I beni immobili oggetto di valutazione, afferenti la proce- dura di cui all’oggetto, sono costituiti da:
a)- Diritti di piena proprietà, in ragione di 1000/1000 della costituiti da appartamento e garage, siti in Comune di Perugia, località Villa Pitignano, Via Laocoonte n. 10, censiti al catasto fab-
bricati del Comune di Perugia al Foglio 179:
- Particella 851, subalterno 27, categoria A/2 classe 4°, con- sistenza 4 vani, rendita Euro 258,23;
- Particella 851, subalterno 16, categoria C/6 classe 5°, con- sistenza mq 31, rendita Euro 48,03.
Il tutto come rappresentato nella tabella riepilogativa che segue:
CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI CORCIANO Foglio P.lla Sub
.
Cat. Classe Consistenza Rendita Euro
Diritti di Pro- prietà
179 851 27 A/2 4 4 vani 258,23 1000/1000
179 851 16 C/6 5 31 mq 48,03 1000/1000
Per una migliore identificazione, si allegano le visure ca- tastali (All. 1 e 2), le planimetrie catastali (All. 1/a e 2/a), e la Vax (All. 3).
I suddetti beni immobili sono ubicati nella periferia nord- ovest rispetto al centro abitato di Perugia, gli stessi sono posti nelle vicinanze delle principali vie nevralgiche di comunicazio- ne.
Gli immobili in parola fanno parte di un complesso im- mobiliare di maggiore consistenza, realizzato tra il 2006 ed il 2009, destinato a civile abitazione che si eleva quattro piani fuo- ri terra oltre a piano seminterrato e piazzale esterno bitumato.
Il complesso immobiliare risulta illustrato nella fotografia di seguito riportata
L’edificio presenta le seguenti caratteristiche:
- struttura portante in calcestruzzo armato, solai in latero cemento, tamponature esterne realizzate in laterizio e ri- vestite esternamente in mattoncini a facciavista;
- tamponature interne realizzate in laterizio;
- tetto in canadesi;
- infissi esterni in alluminio anodizzato.
Al complesso immobiliare in oggetto, si accede mediante portoncino in alluminio anodizzato verniciato ad anta singola, prospiciente il piazzale bitumato che si affaccia sulla pubblica Via Laocoonte.
Le unità immobiliari poste al secondo piano dell’edificio ed al piano primo sottostrada del medesimo, sono caratterizzate
da un livello di finiture medio e presentano:
- pavimenti in gres maiolicato nell’abitazione e pavimenta- zione in quarzato industriale nel garage;
- pareti intonacate e tinteggiate ad eccezione del bagno do- ve sono rivestite a tutt’altezza e del vano garage che risul- tano a facciavista;
- porte interne in legno tamburato, portoncino d’ingresso blindato ed infissi di finestra in legno e vetrocamera e porta basculante in lamiera presso piegata per il garage;
- impianto elettrico sottotraccia a norma;
- impianto idro-termosanitario con caldaia murale alimenta- ta a gas metano.
Complessivamente l’unità immobiliare distinta ad abita- zione ha un’altezza interna che varia da m. 1,30 a m. 2,70 nei locali sottotetto e m. 2,70 nel monolocale; la stessa si sviluppa per una superficie commerciale di mq. 98,68, di cui mq. 44,90 destinati a monolocale, mq. 35,16 destinati a sottotetto e mq.
18,62 destinati a terrazzi.
Il garage ha un’altezza interna di m. 2,70 e lo stesso svi- luppa una superficie commerciale di mq. 34,10.
Di quanto sopra, si rimanda alle fotografie di seguito ri- portate
Foto n. 3
Portoncino di accesso all’abitazione sul vano sca- la.
Angolo cottu- ra nel mono- locale.
Foto n. 4
Foto n. 5
Caldaia di alimentazione a metano po- sta
nell’angolo cottura del monolocale.
Monolocale.
Foto n. 7
Monolocale.
Disimpegno.
Foto n. 8
Foto n. 10
Bagno e sot- totetto.
Sottotetto.
Foto n. 11
Sottotetto.
Sottotetto.
Foto n. 12
Foto n. 13
Terrazzi.
Terrazzi.
Foto n. 15
Vano garage.
Porta bascu- lante di ac- cesso al gara- ge.
B)-DESCRIZIONE URBANISTICA E CONFORMITA’
AMMINISTRATIVA
Dalle indagini esperite ed in base alle verifiche effettuate nel corso dei sopralluoghi, lo scrivente ha potuto accertare che:
- L’unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Foglio 179, particella 851, subal- terno 27, è stata edificata con Permessi a Costruire n.
446/2006 e 761/2009, della quale veniva presentata la so- la domanda di agibilità ma non ritirata.
Al momento del sopralluogo, lo stato dei luoghi rilevato non risulta conforme alle vigenti planimetrie catastali, ai sensi del DL 78/2010, per diversa distribuzione degli spazi interni del bene censito al Catasto Fabbricati del Comune di Peru- gia al Foglio 179, particella 851, subalterno 27.
Per regolarizzare la posizione catastale, è necessario pro- cedere ad un nuovo accatastamento con diversa distribuzione degli spazi interni con procedura Docfa che comporta un costo di circa Euro 500,00 comprensive di spese ed oneri di Legge.
- L’unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al Foglio 179, particella 851, subal- terno 16, è stata edificata con Permessi a Costruire n.
446/2006 e 761/2009, della quale veniva presentata la so- la domanda di agibilità ma non ritirata.
Al momento del sopralluogo, lo stato dei luoghi risulta confor- me alle planimetrie catastali.
due parametri fondamentali quali:
1)- L’aspetto economico della stima - Il criterio più idoneo a ri- spondere al quesito è quello dell’individuazione “del più proba- bile valore di mercato”.
2)- Il procedimento adottato - In considerazione dello scopo per cui la valutazione viene richiesta, lo scrivente ha ritenuto oppor- tuno di dover adottare come procedimento di stima quello sinte- tico comparativo.
Tale metodo di operare consente infatti di formulare un giudizio di valore fondato su parametri e dati oggettivi. Il procedimento adottato richiede l’effettuazione di una analisi preliminare del mercato volta ad individuare una scala dei prezzi determinatasi per beni aventi analogiche caratteristiche a quelli oggetto di sti- ma.
Si sono rese pertanto necessarie le seguenti fasi di indagine:
- L’acquisizione delle informazioni mercantili – Sono stati ri- levati i prezzi di mercato riferiti a beni similari prendendo in considerazione il sistema dei prezzi di immobili aventi caratte- ristiche e tipologie similari all’interno del territorio di riferi- mento. In relazione alle indagini svolte, la stima ha tenuto con- to anche della non felice situazione congiunturale. In particola- re il mercato immobiliare italiano nel I semestre 2016 continua a mostrare segnali negativi rispetto al 2010.
- Il reperimento dei parametri tecnici di valutazione
a)- Per i fabbricati il parametro tecnico di valutazione adottato è la superficie commerciale determinata sulla base delle norme UNI 10750. Per la quantificazione delle superfici lorde e nette delle singole unità immobiliari si è fatto riferimento alle consi- stenze rilevabili dalle planimetrie catastali.
b)- Per i terreni si è fatto riferimento principalmente alla loro destinazione urbanistica utilizzando “i valori medi di mercato”.
- Determinazione del valore unitario medio ordinario
Il valore unitario medio di riferimento, è stato definito dalla media ponderata dei prezzi pattuiti nelle promesse di vendita e prezzi di trasferimento con successiva perequazione dei prezzi unitari storici alla realtà attuale di mercato, dai valori dati dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio e dal Listino dei Prezzi della Camera di Commercio della Provincia di Perugia. Al valore ordinario degli immobili, sono state suc- cessivamente apportate le dovute aggiunte e detrazioni per de- terminare il valore unitario di stima in considerazione dell’attuale stato degli immobili, dalle loro particolari caratteri- stiche costruttive e dai vincoli di commerciabilità derivanti.
- Riferimento temporale di stima – Il riferimento temporale di stima è definito alla data di presentazione della relazione e, comunque, alle rilevazioni mercantili eseguite nel III° trimestre 2015.
Di seguito si riportano i valori di stima dei singoli immo-
tà Villa Pitignano, Via Laocoonte n. 10 censita al Foglio 179 con la particella 851 subalterno 27;
Abitazione mq. 44,90 x Euro 1.000,00 Euro 44.900,00 Sottotetto mq. 35,16 x Euro 665,00 Euro 23.381,00 Terrazzi mq. 18,62 x Euro 250,00 Euro 4.655,00 Complessivamente Euro 72.936,00 Arrotondate ad Euro 73.000,00, a detto importo va detratta la ci- fra di Euro 500,00 inerente l’onere di presentazione di nuovo accatastamento per diversa distribuzione degli spazi interni, quindi Euro 72.500,00.
2)- Unità immobiliari ubicate nel Comune di Perugia, locali- tà Villa Pitignano, Via Laocoonte n. 10 censita al Foglio 179, con le particella 851 subalterno 16;
Garage mq 34,10 x Euro 500,00 Euro 17.050,00 che si arrotondano ad Euro 17.000,00.
D)- DESCRIZIONE DEI BENI MOBILI E STRUMENTALI E LORO CONSISTENZA
I beni mobili, oggetto della presente consulenza, sono co- stituiti da macchinari per la lavorazione e realizzazione
ha acquistato negli anni di esercizio dell'attività da varie aziende produttrici.
I beni in parola sono così individuabili:
1) Beni mobili strumentali:
INVENTARIO BENI STRUMENTALI S.r.l.
N. Descrizione Quantità
1
2
3
4 5 6 7 8 9 10
2) Parco macchine
INVENTARIO
N. Descrizione Quantità
1
2
3
4
I beni di cui sopra risultano illustrati nello allegato foto- grafico (All. 8).
E)- CRITERI E METODI DI STIMA DEI BENI MOBILI E STRUMENTALI
Per la stima dei beni strumentali e del o scrivente ha confrontato i costi di acquisto attuali dei singoli prodotti ai quali è stato dato un abbattimento in relazione allo stato di uso e conservazione, nonché della commerciabilità degli stessi.
In relazione a quanto sopra, lo scrivente ha determinato un valore di mercato del costo attuale dei prodotti presenti, come da riepilogo di seguito riportato:
N. Descrizione Prodotti
Qua nti-
tà
Quantità
Valore attuale (Euro) BENI MOBILI STRUMENTALI
1
2
3
4
5
6
7
8 9 10
Sommano Euro
I prezzi di cui sopra sono da intendersi al netto dell’I.V.A.
N. Descrizione
Prodotti Quantità
Valore attuale (Euro)
1
2
3
Sommano Euro
I prezzi di cui sopra sono da intendersi al netto dell’I.V.A.
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F)- CONCLUSIONI E RISPOSTE AI QUESITI
In risposta ai quesiti propostigli lo scrivente riferisce che:
1)- L’individuazione, la descrizione e consistenza dei beni im- mobili risulta descritta al capitolo A) della presente relazio- ne.
2)- La stima dei beni immobili è stata determinata in Euro 72.500,00 per l’unità immobiliare abitabile ed Euro 17.000,00 per il garage e cioè complessivamente Euro 89.500,00.
3)- La descrizione dei beni mobili e strumentali e la loro consi- stenza risulta descritta al capitolo D).
4)- La stima dei beni mobili e strumentali è stata determinata in Euro per i beni strumentali ed in Euro
per i veicoli e quindi complessivamente in
come dettagliato nel capitolo E) della presente relazione.
5)-Lo scrivente si riserva di redigere e depositare all’ Agenzia del Territorio di Perugia nuovo accatastamento per diversa distribuzione degli spazi interni relativamente alla unità im- mobiliare distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Peru-
gia al Foglio 179 con la particella 851 subalterno 27.
Tanto dovevasi riferire in esecuzione dell’incarico ricevu- to.
Perugia, 19 febbraio 2016
IL PERITO STIMATORE
