Fallimento N. 471/2019 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE II FALLIMENTARE. Fallimento --- OMISSIS --- N. Reg. Gen. 471/2019

(1)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

Fallimento N. 471/2019 --- OMISSIS ---

1

TRIBUNALE DI MILANO

SEZIONE CIVILE – II FALLIMENTARE

Fallimento

--- OMISSIS ---

N. Reg. Gen.

471/2019

Giudice: Dott. ssa Irene Lupo Custode Giudiziario: Dott. Marco Mistò

ELABORATO PERITALE

Tecnico Incaricato: Ing. Giulia Mortara

Iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n. 19177 Iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano n. 9234

C.F. MRT GLI 52R 42L 750D– P.IVA N. 09155010151

con studio in Milano - Via Anfossi .n.8 Telefono e fax 02.5460739 e-mail: [email protected] e-mail pec: [email protected]

Firmato Da: MORTARA GIULIA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3add0035ff7efb35455ff342834147c6

(2)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

2

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

1.1 Piena proprietà per la quota di 1/1 di immobili in Via Isaia Bianco, 52/54.

CORPO 1 appartamento con studio e cantina sub 6 Sita ai piani INTERRATO TERRA e PRIMO

CORPO 2 appartamento sub 8 Sito al piano PRIMO

CORPO 3 appartamento sub 9 Sito ai piani TERRA e PRIMO CORPO 4 deposito sub 7 Sito al piano TERRA

CORPO 5 box sub 4 Sito ai piani INTERRATO CORPO 6 box sub 5 Sito ai piani INTERRATO CORPO 7 tettoia Sito ai piani TERRA

CORPO 8 terreno mappale 5434 CORPO 9 terreno mappale 5503 CORPO 10 terreno mappale 8223 CORPO 11 terreno mappale 8844 CORPO 12 terreno mappale 8845 CORPO 13 terreno mappale 8846 CORPO 14 terreno mappale 8979 CORPO 15 terreno mappale 9162 CORPO 16 terreno mappale 9268 Identificati in Catasto come segue:

intestazione:

--- OMISSIS --- con sede in Milano descrizione:

VARIAZIONE del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie

Beni immobili siti in Loc. Somma Lombardo (VA) Via Isaia Bianco 52/54

LOTTO 1

(3)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

3

- CORPO 1 APPARTAMENTO CON STUDIO E CANTINA SUB 6

Foglio 4; Mappale 8222, Subalterno 6, Cat. A/2; classe 5, consistenza 14 vani, superficie 391 mq; posto al piano interrato terra e primo; rendita € 1446,08.

Coerenze dell’appartamento da nord in senso orario:

Cortile, Altra u. i. sub 9, Cortile.

Coerenze dello studio da nord in senso orario:

Altra u. i. sub 8, Balcone e Cortile.

Coerenze della cantina e locale caldaia da nord in senso orario:

Cortile, Altra u. i. sub 5.

CORPO 2 APPARTAMENTO SUB 8

Foglio 4; Mappale 8222, Subalterno 8, Cat. A/2; classe 5, consistenza 2,5 vani, superficie 45 mq; posto al piano primo; rendita € 258,23.

Cortile, Balcone, Altra u. i. sub 6 e Cortile.

- CORPO 3 APPARTAMENTO SUB 9

Foglio 4; Mappale 8222, Subalterno 9, Cat. A/2; classe 5, consistenza 4 vani, superficie 85 mq; posto al piano terra e primo; rendita € 413,17.

Cortile, Altra u. i. sub 8, Cortile, Altra u. i. sub 6.

- CORPO 4 DEPOSITO SUB 7

Foglio 4; Mappale 8222, Subalterno 7, Cat. C/2; classe 6, consistenza 64 mq, superficie 82 mq; posto al piano terra; rendita € 99,16.

Altra u. i. sub 6, Cortile e Altra u. i. sub 9.

- CORPO 5 BOX SUB 4

Foglio 4; Mappale 8222, Subalterno 4, Cat. C/6; classe 6 consistenza 28 mq, superficie 46 mq; posto al piano interrato; rendita € 94,00.

Altra u. i. sub e Cortile.

CORPO 6 BOX SUB 5

Foglio 4; Mappale 8222, Subalterno 5, Cat. C/6; classe 6 consistenza 48 mq, superficie 57 mq; posto al piano interrato; rendita € 161,13.

Altra u. i. sub 6, Cortile e altra u. i. sub 4.

- CORPO 7 TETTOIA

Foglio 4; Mappale 8847, senza Subalterno, Cat. C/6; classe 3 consistenza 81 mq, superficie 94 mq; posto al piano terra; rendita € 167,33.

(4)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

Fabbricato Isolato posto sul Mappale 8847.

- CORPO 8 TERRENO MAPPALE 5434

Foglio 4; Mappale 5434, qualità / classe SEMINATIVO/3, superficie 51,80 are; REDDITO DOMINICALE € 21,40 REDDDITO AGRARIO € 18,73

Mappale 8979 stessa proprietà, Mappale 9162 stessa proprietà, Mappale 8845 stessa proprietà, Mappale 8846 stessa proprietà e Mappale 5503 stessa proprietà.

Foglio 4; Mappale 5503, qualità / classe PRATO/3, superficie 21,00 are; REDDITO DOMINICALE € 7,59 REDDDITO AGRARIO € 7,05

Mappale 9268 stessa proprietà, Mappale 5434 stessa proprietà, Mappale 8846 stessa proprietà e strada.

Foglio 4; Mappale 8223, qualità / classe SEMINATIVO ARBOREO/3, superficie 57,00 are;

REDDITO DOMINICALE € 23,55 REDDDITO AGRARIO € 20,61 Coerenze dell’appartamento da nord in senso orario:

Mappale 8845 stessa proprietà, Mappale 8222 stessa proprietà, Mappale 8847 stessa proprietà, strada e Mappale 8845 stessa proprietà.

Foglio 4; Mappale 8844, qualità / classe SEMINATIVO ARBOREO /3, superficie 12,50 are;

Mappale 13801 altra proprietà, Mappale 8847 stessa proprietà, Mappale 8222 stessa proprietà e Mappale 9162 stessa proprietà.

Mappale 9162 stessa proprietà, Mappale 8844 stessa proprietà, Mappale 8222 stessa proprietà, Mappale 8223 stessa proprietà, strada, Mappale 8846 stessa proprietà e Mappale 5434 stessa proprietà.

Foglio 4; Mappale 8846, qualità / classe PTATO/3, superficie 1,00 are; REDDITO DOMINICALE € 0,36 REDDDITO AGRARIO € 0,34

Mappale 5503 stessa proprietà, Mappale 8845 stessa proprietà e strada.

4 _F^ir^m

ato Da: MORTARA GIULIA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 3add0035ff7efb35455ff342834147c6

(5)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

Mappale 8207 altra proprietà, Mappale 14491 altra proprietà, Mappale 9162 stessa proprietà e Mappale 5434 stessa proprietà.

Foglio 4; Mappale 9162, qualità / classe SEMINATIVO ARBOREO /3, superficie 0,75 are;

Mappale 14491 altra proprietà, Mappale 9163 altra proprietà, Mappale 8844 stessa proprietà e Mappale 5435 stessa proprietà.

Mappale 9269 altra proprietà, Mappale 8979 stessa proprietà, Mappale 5503 stessa proprietà e strada.

(Vedi allegato 1 Documentazione catastale e ipocatastale)

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Caratteristiche zona: semicentrale a traffico limitato con parcheggi insufficienti Caratteristiche zone limitrofe: residenziale e mista.

Servizi offerti dalla zona: la località di Somma Lombardo si trova circa 30 minuti dal centro della città di Varese dove sono presenti i principali servizi, scuole (dall’asilo nido all’università), farmacie, biblioteche, ospedali ecc. oltre a parcheggi negozi e uffici pubblici.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Collegamenti pubblici a pochi Km: è presente una stazione ferrovia e aeroporto di Malpensa.

3. STATO DI POSSESSO

Allo stato attuale il bene risulta libero.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale:

nessuna

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.1.4 Altre limitazioni d’uso: nessuno

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:

5

(6)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

Iscrizioni ipoteche: presenti (scaduta) Altre Iscrizioni

4.2.2. Pignoramenti: presenti

(Vedi allegato 1 Documentazione catastale e ipocatastale) 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale:

4.3.1. Conformità urbanistico-edilizia:

Si segnala che risultano alcune piccole modifiche interne, a carico del sub 6 e 8, riguardanti la posizione di alcune porte al piano terra e primo e l’esistenza di un muro non indicato nei progetti.

Modifiche rimediabili con pratica in sanatoria. (costo circa € 1000 iva esclusa)

4.3.1. Conformità catastale: si segnala che nella documentazione catastale (visure e planimetrie) risulta errato il numero civico. Inoltre:

-a carico del sub 6

❖ al piano terra esiste una muratura di chiusura della zona pranzo ma nella planimetria catastale sono indicate solo due mazzette.

❖ -al piano primo l’accesso alla camera centrale con balcone è indicato da corridoio mentre in realtà avviene da disimpegno.

-a carico del sub 8

❖ L’accesso al bagno è nella posizione opposta a quella indicata in planimetria.

-a carico di tutti i subalterni

❖ Si segnala l’errata indicazione, nell’estratto di mappa di ogni singola planimetria, del mappale limitrofo al 8222 che invece è il 8847 e non 8842.

Sarà possibile eseguire l’aggiornamento catastale nell’ambito della sanatoria edilizia.

(costo compreso nella sanatoria edilizia)

Si segnala che nessuno degli immobili possiede la certificazione energetica.

I costi di tutti gli adeguamenti sono conteggiati spalmati sulla valorizzazione di ogni singolo corpo (vedi capitoli 8.4).

(Vedi allegato 1 Documentazione catastale e ipocatastale) 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

Lo stabile non possiede l’amministratore, pertanto non è stato possibile raccogliere le informazioni riguardanti questa sezione.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1 Attuali proprietari:

--- OMISSIS ---

con sede in Milano C.F. --- OMISSIS -- -Provenienza

Precedenti proprietari:

--- OMISSIS --- C.F. --- OMISSIS ---

6

(7)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

7

Descrizione Edificio Studio e Cantina LOTTO 1 --- OMISSIS --- C.F. --- OMISSIS ---

--- OMISSIS ---C.F. --- OMISSIS --- --- OMISSIS ---C.F. --- OMISSIS --- 7. PRATICHE EDILIZIE:

L’accesso all’archivio del comune di Somma Lombardo ci ha permesso di verificare la regolarità edilizia e urbanistica. Sono presenti i seguenti documenti:

7.1

Pratiche edilizie intestate a --- OMISSIS --- - Pratica di costruzione ante 1967

- Concessione Edilizia n. 52/1986 del 07/08/1989 - Variante approvata del 24/07/1990

- Ulteriori Varianti successive non approvate

- Concessione edilizia in Sanatoria n. 3289 del 19/07/1997 (riguardante la tettoia) Si segnala che non sono presenti le certificazioni energetiche delle 3 unità immobiliari .

Premessa

Al fine di rispondere al quesito formulato, io sottoscritta ing. Giulia Mortara, esperto nominato iscritta all’Albo dei Consulenti del Tribunale al n° 8572 con studio in Milano Via Anfossi 8, mi sono recata il giorno 5 novembre 2019 in Varese Località Somma Lombardo Via Isaia Bianco 52/54, per prendere visione delle proprietà oggetto del fallimento.

Descrizione dei beni

Le unità immobiliari in oggetto sono poste in uno stabile ristrutturato con lavori terminati presumibilmente nel 1990 e site in Località Somma Lombardo in zona semiperiferica.

Al complesso si accede da strada sterrata con ampio giardino e le u. i. sono le seguenti:

- corpo 1 appartamento con studio e cantina SUB 6

L’appartamento è distribuito su due piani: ingresso con scala, soggiorno con camino, pranzo, cucina con camino, dispensa e un servizio al piano terra; quattro camere di cui una con camino con armadiature fisse e quattro bagni, al piano primo. L’ alloggio possiede interfono in tutte le stanze, compresi i servizi, riscaldamento centralizzato (in comune con gli altri appartamenti) impianto elettrico in parte incompleto.

Locali con altezza netta interna di 3,10 m.

Lo studio è posto al piano primo con accesso da ballatoio comune (non collegato all’appartamento principale), ed è dotato di due ampie vetrate non apribili oltre a finestra e armadiatura fissa. Locale con altezza netta interna di 3,00 m.

La cantina è posta al piano interrato è dotata di porta e finestra. Locale con altezza netta interna di 2,50 m.

Oltre a locale caldaia sito al piano interrato - corpo 2 appartamento SUB 8

(8)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

8

L’appartamento è distribuito: ingresso/cucina/soggiorno con accesso al piano primo da ballatoio comune, una camera e un servizio. Locali con altezza netta interna di 3,00 m.

- corpo 3 appartamento SUB 9

L’appartamento è distribuito su due piani: ingresso con scala al piano terra, soggiorno/cucina, due camere e un servizio al piano primo. Locali con altezza netta interna di 3,00 m.

- corpo 4 deposito SUB 7

Il deposito è formato da n 5 locali con accesso da porticato al piano terra. Locali con altezza netta interna di 3,10 m.

- corpo 5 box SUB 4

Box sito al piano interrato. Locale con altezza netta interna di 2,50 m.

- corpo 6 box SUB 5

Box sito al piano interrato. Locale con altezza netta interna di 2,50 m.

- corpo 7 tettoia

Tettoia sita al piano terra con accesso da terreno Mappale 8247, limitrofo all’edificio principale. Tettoia con altezza media 5,00 m e due ripostigli di altezza 2,30 m.

I corpi da 8 a 16 sono terreni delle seguenti qualità: seminativo, seminativo arboreo e prato con metrature variabili, come di seguito indicate.

(Vedi allegato 2 Documentazione Fotografica)

Destinazione Sup. Catastale mq /are Condizioni Piano interrato, terra e primo

Corpo 1

Appartamento con studio e cantina sub 6

391 Buono stato

Corpo 2

Appartamento sub 8

45 Buono stato

Corpo 3

85 Buono stato

Corpo 4 Deposito sub 7

82 Buono stato

Corpo 5 Box sub 4

28 Buono stato

48 Buono stato

Corpo 7

Tettoia mappale 8847

81 Buono stato

Corpo 8

Terreno mappale 5434

5.180/51.80 Buono stato

(9)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

9

Corpo 9

2.100/21.00 Buono stato

Corpo 10

5.700/57.00 Buono stato

Corpo 11

1.250/12.50 Buono stato

Corpo 12

640/6.40 Buono stato

Corpo 13

Corpo 14

Corpo 15

Corpo 16

(10)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

10

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI:

8.1 Criterio di stima

Al fine della valutazione degli immobili ci si è basati sul valore rilevato in zona Dai dati dell’Agenzia del Territorio OMI zona E1 del primo semestre 2019

(11)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

11

tenuto conto di:

• condizioni del mercato per immobili analoghi in centro tratti da valori rilevati presso agenzie di zona per unità immobiliari simili

VALORI RILEVATI IN ZONA Medie

tecnocasa via I.Bianco € 1.487

immobiliare .it via I.Bianco € 1.624

via I.Bianco € 1.768

medio in zona € 1.627

BASE

VALUTAZIONE

• lo stato di manutenzione

e considerato il contesto di vendita giudiziaria, sul valore medio standard individuato e relativo a ville e villini in stato di conservazione normale.

• utilizzo dei seguenti coefficienti di merito per la valutazione di immobili residenziali.

Superficie Tipologia Vetusta' Finiture Manutenzione Ascensore Servizi Igienici Riscaldamento Condizionatore Infissi Esterni Finestrature Spazi Comuni Parcheggio Comune Esposizione.

Al fine della valutazione dei box ci si è basati sul valore rilevato in zona

Dai dati dell’Agenzia del Territorio OMI zona E1 del primo semestre 2019 e valutati a corpo

Al fine della valutazione dei terreni ci si è basati sul valore rilevato dai dati dell’Agenzia del Territorio Valori Agricoli Medi della provincia di Varese del 2017

• lo stato di manutenzione

e considerato il contesto di vendita giudiziaria

(Vedi allegato 3 Estratto dell’Agenzia del Territorio Valori Agricoli Medi della provincia)

(12)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

12

8.2. Fonti di informazioni

• Catasto di Varese

• Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2

• Archivio del comune di Somma Lombardo

• Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di:

o Agenzie immobiliari in zona

o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio - 1°

semestre 2019 8.3 Valutazioni corpi

Valutazione a corpo tenuto conto:

- dei valori rilevati dall’ Agenzia del Territorio

- del confronto con i valori di mercato in zone limitrofe

- dei coefficienti d’uso per la riduzione della superficie degli immobili - della riduzione del 10% per vendita giudiziaria

- dei costi per sanatorie, aggiornamenti catastali e per certificazioni energetiche.

(si tengano in conto debiti arrotondamenti)

ID Immobile Superficie commerciale

comparata mq

Valore intero LIBERO

CORPO 1

Appartamento con studio e cantina sub 6

367 648.410,00

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore dovuto alla vendita giudiziaria:

Riduzione del valore dovuto all’adeguamento edilizio, catastale e certificazione energetica:

-€ 64.841,00 -€ 1.000,00

8.5. Prezzo base d’asta del lotto Valore dell’immobile al

netto delle

decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova

Valore libero € 582.570,00

(cinquecentottantaduemila cinquecentosettanta /00)

(13)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

13

comparata mq

CORPO 2

Appartamento sub 8 36 46.300,00

.4. Adeguamenti e correzioni della stima

-€ 4.630,00 -€ 700,00

8.5. Prezzo base d’asta del lotto Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova

Valore libero € 40.970,00

(quarantamila novecentosettanta /00)

comparata mq

CORPO 3

Appartamento sub 9 68 107.670,00

-€ 10.767,00 -€ 800,00

8.5. Prezzo base d’asta del lotto Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova

Valore libero € 96.100,00

(novantaseimila cento/00)

ID Immobile Superficie

commerciale

comparata mq

Valore intero LIBERO

CORPO 4

Deposito sub 7 k= 0.5 32 48.720,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore dovuto all’adeguamento catastale:

-€ 4.872,00 -€ 200,00 8.5. Prezzo base d’asta del lotto

Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova

Valore libero € 43.545,00

(quarantatremila trecentoquarantacinque /00)

(14)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

ID Immobile Superficie mq Valore a corpo LIBERO

CORPO 5

Box sub 4 k=0.5 14 10.200,00

-€ 900,00 -€ 300,00 8.5. Prezzo base d’asta del lotto

Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova a corpo

Valore libero € 9.000,00

(novemila /00)

commerciale comparata mq

Valore a corpo LIBERO

CORPO 6

Box sub 5 k=0.5 24 17.000,00

Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova a corpo

Valore libero € 15.000,00

(quindicimila /00)

CORPO 7

Tettoia mapp. 8847 K=0.3

27 32.015,00

Valore libero € 28.315,00

(ventottomila trecentoquindici /00)

14 _F^ir^m

(15)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

CORPO 8

Terreno mappale 5434 5.180 31.422,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore dovuto alla vendita giudiziaria: -€ 3.142,00 8.5. Prezzo base d’asta del lotto

Valore libero € 28.280,00

(ventottomila duecentoottanta /00)

CORPO 9

Valore libero € 11.465,00

(undicimila quattrocentosessantacinque /00)

CORPO 10

Valore libero € 31.120,00

(trentunomila centoventi /00)

15 _F^ir^m

(16)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

CORPO 11

Riduzione del valore dovuto alla vendita giudiziaria: -€ 758,00 8.5. Prezzo base d’asta del lotto

Valore libero € 6.825,00

(seimila ottocentoventicinque /00)

CORPO 12

Terreno mappale 8845 640 3.882,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore dovuto alla vendita giudiziaria: -€ 388,00 8.5. Prezzo base d’asta del lotto

Valore libero € 3.495,00

(tremila quattrocentonovantacinque /00)

CORPO 13

Terreno mappale 8846 100 607,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore dovuto alla vendita giudiziaria: -€ 60,00

Valore libero € 545,00

(cinquecentoquarantacinque /00)

16 _F^ir^m

(17)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

17

CORPO 14

Terreno mappale 8979 50 303,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Valore libero € 270,00

(duecentosettanta /00)

CORPO 15

Valore libero € 410,00

(quattrocentodiecimila /00)

CORPO 16

Valore libero € 325,00

(trecentoventicinquemila /00)

(18)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

18

Destinazione Superficie commerciale comparata mq

Valore finale

Piano interrato, terra e primo Corpo 1

Appartamento con studio e cantina sub 6

367 € 582.570,00

Corpo 2

36 € 40.970,00

Corpo 3

68 € 96.100,00

Corpo 4 Deposito sub 7

32 € 43.345,00

a corpo € 9.000,00

a corpo € 15.000,00

Corpo 7

Tettoia mappale 8847

27 € 28.315,00

Corpo 8

5.180 € 28.280,00

Corpo 9

2.100 € 11.465,00

Corpo 10

5.700 € 31.120,00

Corpo 11

1.250 € 6.825,00

Corpo 12

640 € 3.495,00

Corpo 13

100 € 545,00

Corpo 14

50 € 273,00

Corpo 15

75 € 410,00

Corpo 16

60 € 325,00

Totale mq arr.

15.723 € 898.035,00

(19)

Ist. n. 12 dep. 28/01/2020

19

Milano, 07/01/2020 Il perito Ing. Giulia Mortara

Si allegano:

ALL. 1 Documentazione catastale e ipocatastale ALL. 2 Documentazione fotografica

ALL. 3 Estratto dell’ Agenzia del Territorio, estratto terreni agricoli e agenzie immobiliari.

Fattura proforma