T R I B U N A LE DI ROMA

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TRIBUNALE DI ROM A

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Falcone Rosella, nell'Esecuzione Immobiliare 413/2018 del R.G.E.

promossa da Unicredit S.p.A.

Codice fiscale: 00348170101 contro

**Omissis**

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali ... 5

Stato conservativo ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 5

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali ... 6

Formalità pregiudizievoli ... 6

Regolarità edilizia ... 8

Stima / Formazione lotti ... 8

Riepilogo bando d'asta ... 12

Lotto Unico ... 12

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 413/2018 del R.G.E... 13

Lotto Unico ... 13

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 14

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INCARICO

All'udienza del 02/07/2019, il sottoscritto Arch. Falcone Rosella, con studio in Via Buccari, 11 - 00195 - Roma (RM), email [email protected] , PEC [email protected] , Fax 06 39742841, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Santa Croce sull'Arno N.9, piano T

DESCRIZIONE

Appartamento situato in contesto condominiale, posto al piano terra di una palazzina di due piani fuori terra più un piano seminterrato, e composto da: ingresso, soggiorno, cucina, bagno, due camere da letto e balcone.

L'edificio sorge in località Trullo, in un contesto prevalentemente residenziale con presenza di sevizi di vicinato.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **Omissis** (Proprietà 1/2) Codice fiscale: **Omissis**

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **Omissis** (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

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CONFINI

L'unità immobiliare confina a nord con Via Santa Croce sull'Arno, a sud e ad est con cortile condominiale,ad ovest con vano scala condominiale e altra proprietà

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 62,00 mq 77,00 mq 1,00 77,00 mq 2,70 m T

Balcone scoperto 7,80 mq 7,80 mq 0,25 1,95 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 78,95 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 78,95 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

(All. 10_Rilievo e determinazione consistenze)

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 22/03/1988 al

05/05/2003 **Omissis** Catasto Fabbricati

Fg. 776, Part. 514, Sub. 2 Categoria A2

Cl.2, Cons. 4,5 vani Superficie catastale 77 mq Rendita € 836,66

Piano T Dal 05/05/2003 al

Piano T Dal 20/09/2005 al

Piano T

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I titolari catastali corrispondono a quelli reali

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

776 514 503 A2 2 4,5 vani 77 mq ^{836,66 €} T

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

(All. 02_Estratto di mappa; All. 03_Visura catastale Sub. 503; All. 04_Planimetria catastale sub. 503)

STATO CONSERVATIVO

Da una ricognizione visiva effettuata in sede di sopralluogo nel settembre 2019, lo stato manutentivo dell’insieme risulta buono(All. 01_Report fotografico sopralluogo settembre 2019).

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'unità immobiliare èsituato in contesto condominiale, posta al piano terra di una palazzina di due piani fuori terra più un piano seminterrato, e composto da: ingresso, soggiorno, cucina, bagno, due camere da letto e balcone.

L'edificio è destinato a civile abitazione, possiede due appartamenti per piano e copertura terrazzata:

L'accesso è su via Santa Croce sull'Arno, al civico n.9, i piani sono serviti da una scala condominiale a due rampe, posta in posizione centrale.

La struttura portante del fabbricato è realizzata mediante blocchetti di tufo, con muri portanti perimetrali e muri interni di spina. I solai sono del tipo in laterizio e travetti in c.a. con sovrastante caldana.

Per quanto riguarda le finiture interne, l'appartamento presenta pavimentazione in grès nel soggiorno, nella cucina, nelle camere da letto e nel corridoio, pavimentazione e rivestimenti in ceramicanel bagno; le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati; le porte in legno sono del tipo a battente, i serramenti sono in alluminio, con inferriate esterne. Le finiture sono in buono stato di conservazione.

L'appartamento possiede riscaldamento autonomo, radiatori in alluminio. Gli impianti, tutti posti sottotraccia, sono: idrico, elettrico, citofonico, telefonico e gas.

(All. 01_Report fotografico sopralluogo settembre 2019)

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STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato dall'esecutata **Omissis** e dei tre figli minorenni.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal

22/03/1988 al 05/05/2003

**Omissis** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio

Bartolomucci 22/03/1988 119344 9922 Dal

05/05/2003 al 20/09/2005

Notaio

Anderlini 05/05/2003 47311 28014

Dal

20/09/2005 al 06/03/2020

Notaio Antonio Pugliese

20/09/2005 47851 24858

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

L'atto di provenienza è stato acquisito, così come gli atti precedenti e ultraventennali (All. 05_Atto notaio Pugliese, All. 06_Atto notaio Anderlini L. rep.47311, All. 07_Atto notaio Bartolomucci F.

rep.119344)

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma aggiornate al 11/03/2020, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Roma il 20/09/2005

Reg. gen. 128465 - Reg. part. 38691

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Importo: € 400.000,00

Formalità a carico della procedura Capitale: € 200.000,00

Trascrizioni

• Pignoramento immobiliare Trascritto a Roma il 02/08/2010 Reg. gen. 97023 - Reg. part. 56223 A favore di **Omissis**

Contro **Omissis**

Formalità a carico della procedura

• Sequestro conservativo

Trascritto a Roma il 23/03/2017 Reg. gen. 31403 - Reg. part. 20528 A favore di **Omissis**

Contro **Omissis**

Oneri di cancellazione

Dalle informative ricevute presso l'Agenzia del Territorio si è appurato che gli oneri di cancellazione a carico della procedura in relazione alle formalità in essere, risultano pari a:

• Cancellazione Pignoramento Immobiliare € 294,00

Oneri complessivi pari a € 1.176,00

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REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

Il fabbricato è stato realizzato senza titolo edilizio, in epoca imprecisata ma presumibilmente prima del 1967. In data 12/06/2003 è stata rilasciata Concessione Edlizia in Sanatoria n. 298484 (All.

08_Concessione in sanatoria n.298484 del 12-05-2003)

Lo stato dei luoghi rilevato in sede di sopralluogo corrisponde al progetto presentato per il rilascio della Concessione Edlizia in Sanatoria n. 298484, del 12/06/2003

(All. 09_Progetto Concessione in sanatoria n.298484 del 12-05-2003, All. 10_Allegati a Concessione in sanatoria n.298484 del 12-05-2003)

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Identificato al catasto Fabbricati

 Fg. 776, Part. 514, Sub. 503, Categoria A2

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 153.952,50

Per l’individuazione del valore dell’immobile descritto, è stato applicato il metodo comparativo basato sul criterio del valore commerciale, inteso come il più probabile prezzo di mercato a cui una proprietà potrebbe essere ceduta dalla parte venditrice alla parte acquirente, in situazione di equilibrio tra domanda e offerta.

Tale criterio si fonda sul reperimento di dati elementari relativi a prezzi di mercato di beni similari che presentano affinità costruttive, commerciali ed ubicative rispetto a quello in oggetto, e sull’individuazione di un parametro unitario che in questo caso è rappresentato dal prezzo in €/mq di superficie commerciale.

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Si ritiene opportuno quindi precisare quali siano state le fonti dalle quali sono state desunte le quotazioni di mercato riscontrabili nella zona al fine di determinare il più probabile valore di mercato:

▪ Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma - Camera di Commercio, 2° semestre 2019

▪ OMI – Banca dati delle quotazioni immobiliari – Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2019;

▪ Indagine di mercato condotta sulla base dell’analisi di annunci e proposte di vendita di società di intermediazione immobiliare riguardanti la zona in cui ricade l’immobile oggetto di stima;

▪ Banche dati Borsinoimmobiliare.it.

Il procedimento di stima adottato è quindi quello sintetico-comparativo in riferimento alle quotazioni immobiliari derivate dalle fonti di cui sopra, opportunamente calibrate a seguito dell’applicazione di coefficienti correttivi relativi alle caratteristiche intrinseche dell’immobile e delle relative pertinenze, e alle sue potenzialità di mercato considerando le caratteristiche della zona in cui lo stesso è inserito.

1. Il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare della Camera di Commerio di Roma definisce per la zona "Portuense”" un valore di quotazione medio pari a €/Mq 1900,00 per le abitazioni di II fascia.

2. Per quanto riguarda la banca dati OMI, viene fissato per la zona "D74-Periferica/TRULLO (VIA MONTE DELLE CAPRE)" il seguente intervallo di quotazione immobiliare riferito alla tipologia residenziale di “Abitazioni di tipo economico”:

3. In riferimento all’indagine di mercato condotta sulle recenti transazioni relative ad immobili con caratteristiche analoghe nella zona, ed in riferimento alle banche dati di Borsinoimmobiliare.it, si è evidenziato un intervallo di valori di mercato compreso tra €/Mq 1.900,00 ed €/Mq 2.500,00.

Sulla base dei dati sopra riportati ed in considerazione della natura del bene e del suo stato manutentivo, si sceglie di considerare come parametro unitario per la determinazione del valore di mercato un importo pari ad €/Mq 1.950,00.

COMUNE: ROMA – Zona ROMA – D74-Periferica/TRULLO (VIA MONTE DELLE CAPRE) FONTE OMI (Rif. 2° sem.2019)

ABITAZIONI DI TIPO ECONOMICO (destinazione residenziale)

MIN MAX

PREZZI (€/Mq) 1.500 2.200

CANONI (€/Mq/Mese) 6 9

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Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario

Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - Via Santa Croce sull'Arno N.9, piano T

78,95 mq 1.950,00 €/mq € 153.952,50 100,00% € 153.952,50

Valore di stima: € 153.952,50

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 25/10/2021

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Falcone Rosella

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ELENCO ALLEGATI:

▪ Foto - All. 01_Report fotografico sopralluogo settembre 2019

▪ Estratti di mappa - All. 02_Estratto di mappa

▪ Visure e schede catastali - All. 03_Visura catastale Sub. 503

▪ Planimetrie catastali - All. 04_Planimetria catastale sub. 503

▪ Atto di provenienza - All. 05_Atto notaio Pugliese

▪ Atto di provenienza - All. 06_Atto notaio AnderliniL.rep.47311

▪ Atto di provenienza - All. 07_Atto notaio Bartolomucci F.rep.119344

▪ Concessione edilizia - All. 08_Concessione in sanatoria n.298484 del 12-05-2003

▪ Tavola del progetto - All. 09_Progetto Concessione in sanatoria n.298484 del 12-05-2003

▪ Altri allegati - All. 10_Allegati a Concessione in sanatoria n.298484 del 12-05-2003

▪ Altri allegati - All. 11_Rilievo e determinazione consistenze

▪ Altri allegati - All. 12_Aggiornamento ispezione ipotecaria

▪ Altri allegati - All. 13_Trascrizione pignoramento successivo

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 776, Part. 514, Sub. 503, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 413/2018 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Roma (RM) - Via Santa Croce sull'Arno N.9, piano T

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile:

Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg.

776, Part. 514, Sub. 503, Categoria A2

Superficie 78,95 mq

Stato

conservativo:

Da una ricognizione visiva effettuata in sede di sopralluogo nel settembre 2019, lo stato manutentivo dell’insieme risulta buono(All. 01_Report fotografico sopralluogo settembre 2019).

Descrizione: Appartamento situato in contesto condominiale, posto al piano terra di una palazzina di due piani fuori terra più un piano seminterrato, e composto da:

ingresso, soggiorno, cucina, bagno, due camere da letto e balcone. L'edificio sorge in località Trullo, in un contesto prevalentemente residenziale con presenza di sevizi di vicinato.

Vendita soggetta a IVA:

NO

Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione:

L'immobile risulta occupato dall'esecutata **Omissis** e dei tre figli minorenni.

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Roma il 20/09/2005

Reg. gen. 128465 - Reg. part. 38691 Importo: € 400.000,00

Formalità a carico della procedura Capitale: € 200.000,00

Trascrizioni

Contro **Omissis**

• Sequestro conservativo

Trascritto a Roma il 23/03/2017 Reg. gen. 31403 - Reg. part. 20528 A favore di **Omissis**

Contro **Omissis**