TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE. I I.

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TRIBUNALE DI TERAMO

SEZIONE EE. I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Di Giuseppe Marcello, nell'Esecuzione Immobiliare 128/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

Firmato Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2

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SOMMARIO

Incarico ... 4

Premessa ... 4

Omissis ……….da pag 5 a pag. 17 Lotto 2 ... 18

Descrizione ... 19

Completezza documentazione ex art. 567 ... 19

Titolarità ... 19

Confini ... 20

Consistenza ... 20

Cronistoria Dati Catastali ... 20

Dati Catastali ... 21

Precisazioni... 22

Stato conservativo ... 23

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 23

Stato di occupazione ... 23

Provenienze Ventennali... 23

Formalità pregiudizievoli ... 24

Normativa urbanistica ... 25

Regolarità edilizia ... 25

Vincoli od oneri condominiali ... 26

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Stima / Formazione lotti ... 27

******* ... 27

Lotto 2 ... 28

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 128/2017 del R.G.E. ... 29

**********************************************************************************************

Lotto 2 - Prezzo base d'asta: € 36.000,00 ... Errore. Il segnalibro non è definito.

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INCARICO

All'udienza del 07/10/2017, il sottoscritto Arch. Di Giuseppe Marcello, con studio in Via Felice Barnabei, 26 - 64100 - Teramo (TE), email marcellodigiuseppe@virgilio.it, PEC marcello.digiuseppe@archiworldpec.it, Tel. 0861 246 357 - 338 42 45 065, Fax 0861 246 357, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 26/10/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 *********

 Bene N° 2 - Locale commerciale ubicato a Tortoreto (TE) - Via Archimede n. 92

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ato Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2Firmato Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2

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ato Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2

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ato Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2Firmato Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2

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LOT T O 2

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Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 2 - Locale commerciale ubicato a Tortoreto (TE) - Via Archimede n. 92

DESCRIZIONE

Diritti pari a 1/2 della proprietà su di una unità immobiliare facente parte di un edificio di maggior consistenza sito nel Comune di Tortoreto in Via Archimede n. 92.

La suddetta unità immobiliare è censita al Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto al foglio 19, particella 622, sub. 3-7 ed è costituita da un locale commerciale/negozio con annessa corte esterna.

L'edificio in cui è ubicata l'unità immobiliare oggetto di stima è posta in una zona centrale di Tortoreto Lido; in detta zona nell'arco di 500 mt. sono presenti diverse attività commerciali, ricettive e terziarie.

Il fabbricato dista cica 250 mt. dal Lungomare Sirena; inoltre dista circa 5 Km dal casello autostradale della A14 "Val Vibrata" in prossimità del quale vi è una grande area commerciale in cui sono presenti un centro commerciale, attività commerciali di vario genere ed una multisala cinematografica.

L'unità immobiliare oggetto di stima è un locale commerciale/negozio con annessa corte esterna posta al piano terra, esso è composto da un vano principale avente una superficie utile (S.u.) di mq. 38,14 circa, da un antiwc con una S.u. di mq. 1,46 circa, da un Wc con una S.u. di 2,73 circa e da un ripostiglio con una S.u. di mq. 3,01 circa. All'esterno vi è una corte avente una superficie di mq. 34,49 circa.

Il tutto viene meglio evidenziato nel rilievo dello stato attuale che lo scrivente ha redatto e che viene allegato al presente elaborato peritale.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Per quanto è stato possibile accertare dall'esame del fascicolo telematico, la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

**** Omissis ****

nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:

**** Omissis ****

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

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Nota Esperto ex art. 568 c.p.c.: nell'Estratto per Riassunto del Registro degli Atti di Matrimonio rilasciato allo scrivente dal Comune di Tortoreto in data ***** viene riportata la seguente annotazione:

"Con atto in data ****** a rogito del notaio Dott. **** Omissis ****del distretto notarile di Teramo e Pescara gli sposi **** Omissis ****nato il **** Omissis ****a **** Omissis ****e **** Omissis

****nata il **** Omissis ****a **** Omissis ****hanno scelto il regime della separazione dei beni".

CONFINI

l'unità immobiliare oggetto di stima confina in giro con Via Archimede, proprietà **** Omissis ****

(particella ****) salvo altri o variati , con proprietà **** Omissis **** (particella **) salvo altri o variati, con proprietà **** Omissis **** (particella ***) salvo altri o variati.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Negozio/locale commerciale

45,33 mq 52,29 mq 1,00 52,29 mq 3,00 m Terra

Corte esterna 34,49 mq 34,49 mq 0,10 3,45 mq 0,00 m Terra

Totale superficie convenzionale: 55,74 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 55,74 mq

Nota ex Esperto art. 568 c.p.c.: la superficie lorda del locale commerciale/negozio è stata calcolata considerando lo spessore dei muri interni ed esterni e la metà di quelli confinanti con altra unità immobiliare o con vano scala; la superficie netta è stata calcolata al netto dello spessore dei muri interni ed esterni e di quelli confinanti con altra unità immobiliare o con vano scala.

Per il calcolo della superficie commerciale o convenzionale del locale commerciale/negozio è stata considerata la superficie lorda della stesso. La superficie commerciale della corte esterna è stata desunta dalla sua superficie ridotta mediante un congruo coefficiente di riduzione.

Le superfici e i dati metrici riportati nel prospetto sono da intendersi ... mq. circa. e ... m. circa. Per il calcolo delle superfici si è tenuto conto di quanto riportato nel D.P.R. n. 138/98 Allegato C e nel Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (allegato 2) "ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL’OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE"

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 01/01/1982 al 18/05/1996 **** Omissis ****. Catasto Fabbricati

Fg. 19, Part. 622, Sub. 3 - 7, Zc. 1 Categoria C1

Cl.1, Cons. 44 mq.

Rendita € 799,89 Piano T

Dal 14/02/1985 al 14/02/1985 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 19, Part. 622, Zc. 1 Categoria A4 Cl.2, Cons. 5 vani

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Fg. 19, Part. 622, Sub. 3 - 7, Zc. 1 Categoria A3

Cl.1, Cons. 3,5 vani Rendita € 392,00 Piano T

Cl.1, Cons. 44 mq.

Superficie catastale 58 mq.

Cl.1, Cons. 44 mq.

Superficie catastale 56 mq.

Nota Esperto ex art. 568 c.p.c.: la suddetta cronistoria catastale è stata desunta dalla visura storica per immobile, relativa al bene oggetto di stima, effettuata dallo scrivente in data 06/09/2018 attraverso la piattaforma "SISTER" dell'Agenzia delle Entrate (sito internet:

sister.agenziaentrate.gov.it); la suddetta visura viene allegata al presente elaborato peritale.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

19 622 3-7 1 C1 1 44 mq. 56 mq. 799,89 T

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o Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2

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Corrispondenza catastale

Non vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi e quanto riportato sulla scheda o planimetria catastale, infatti il bene presenta delle pareti in cartongesso oltre a due pareti in laterizio che vanno delimitare un ripostiglio ed un antiwc che non sono stati riportati graficamente nella scheda o planimetria

catastale. Pertanto a parere dello scrivente si ritiene necessario procedere alla variazione catastale per l'aggiornamento.

PRECISAZIONI

1) Il signor **** Omissis ****, soggetto esecutato, è nato a **** Omissis ****il **** Omissis

****, cod. fisc. **** Omissis ****

2) Il pignoramento immobiliare Rep. n. ** del *** emesso dal Tribunale di Teramo, trascritto all’Ufficio Provinciale di Teramo – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) in data **** al n. R.G. ** e al n. R.P. ** a favore di**** Omissis ****** nato il **** Omissis ****in **** Omissis ****cod. fisc.

**** Omissis **** e contro**** Omissis **** nato il **** Omissis ****a **** Omissis ****, cod. fisc. **** Omissis ****grava su:

-

diritti di proprietà pari ad 1/5 dell'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Alba Adriatica (TE)al Foglio ** particella *** sub. **;

-

diritti di proprietà pari ad 1/2 dell'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto (TE)al Foglio ** particella ** sub. **.

A seguito del suddetto pignoramento immobiliare è stata aperta, presso il Tribunale di Teramo, la presente Procedura Esecutiva Immobiliare avente come numero di Ruolo del Registro Generale Esecuzione il 128/2017.

3) Il pignoramento immobiliare Rep. n. ** del *** emesso dal Tribunale di Teramo, trascritto all’Ufficio Provinciale di Teramo – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) in data *** al n. R.G. *** e al n. R.P. *** a favore di

**** Omissis ****nato il **** Omissis ****in **** Omissis ****cod. fisc.

**** Omissis ****e contro **** Omissis ****nato il**** Omissis **** a **** Omissis

****cod. fisc. **** Omissis ****grava su:

-

diritti di proprietà pari ad 1/5 dell'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Alba Adriatica (TE)al Foglio ** particella ** sub. **;

-

diritti di proprietà pari ad 1/2 dell'immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto (TE)al Foglio ** particella ** sub.***.

4) A seguito del suddetto pignoramento immobiliare è stata aperta, presso il Tribunale di Teramo, la Procedura Esecutiva Immobiliare avente come numero di Ruolo del Registro Generale Esecuzione il 129/2017.

Con l'Atto del 04/12/2017 emesso dal G.E. del Tribunale di Teramo la Procedura Esecutiva Immobiliare n. 129/2017 R.G.E. e stata riunita alla presente Procedura Esecutiva Immobiliare avente come numero di Ruolo del Registro Generale Esecuzione il 128/2017.

5) Si precisa che nei due Atti di pignoramento e nelle relative trascrizioni, l'unità immobiliare oggetto di pignoramento viene individuata catastalmente con i seguenti dati: Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto foglio 19 particella 622 subalterno 3; mentre, nella scheda catastale e nella visura catastale per immobile, la stessa unità immobiliare viene individuata con i seguenti dati: Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto foglio 19 particella 622 subalterno 3-7.

6) Esiste corrispondenza tra il nominativo/dati del soggetto esecutato e quelli riportati nei pignoramenti immobiliari.

22 _Firmato Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2

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7) E’ stato effettuato il rilievo planimetrico dei beni oggetto di pignoramento come da restituzioni grafiche allegate.

8) Per la determinazione del valore commerciale dei beni in procedura si è scelto il metodo del raffronto; tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato nei tempi recenti, per i beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, gli impianti presenti, lo stato di conservazione, la localizzazione, lo stato occupazionale, la consistenza superficiale, lo stato di manutenzione, la situazione urbanistico/edilizia, le caratteristiche intrinseche della procedura esecutiva immobiliare, ecc... . Sono stati considerati i valori commerciali pubblicizzati dall’Agenzia del Territorio (“Osservatorio Mercato Immobiliare”) relativi ai comuni e alle zone dove sono ubicati i beni oggetto di stima. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima, effettuando le opportune aggiunte e detrazioni per riportare i beni all’ordinarietà.

9) La vendita delle unità immobiliari oggetto di pignoramento è effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con tutte le azioni e ragioni, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti gravanti sugli immobili e nel rispetto di quanto riportato negli atti di provenienza degli stessi.

STATO CONSERVATIVO

Lo stato manutentivo del bene di cui al Lotto n. 2 al momento del sopralluogo risultava essere sufficiente; sono state notate tracce di umidità di risalita all'estremità bassa della parete esterna.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'edificio in cui è ubicato il bene di cui al Lotto n. 2 è un edificio che si sviluppa su tre piani fuoriterra, piano terra, piano primo e piano sottotetto, e termina con una copertura a due falde; esso è stato realizzato con struttura portante in muratura.

L'unita immobiliare oggetto di stima presenta le seguenti caratteristiche: la pavimentazione è piastrelle di gress porcellanato formato 30x30, il battiscopa è dello stesso materiale dei pavimenti.

Alcuni divisori sono stati realizzati in cartongesso, gli infissi esterni sono in alluminio con vetro semplice, la vetrina presenta una serranda metallica avvolgibile e le porte interne sono in legno tamburato. Nel Wc e nell'antiwc i sanitari sono di ordinaria fattura.

Sono presenti l'impianto elettrico, idrico e termo sanitario, quest'ultimo è alimentato con caldaia a gas Sono presenti l’impianto elettrico, idrico e termosanitario; quest’ultimo è alimentato a gas tramite caldaia ed i corpi scaldanti sono dei fancoil.

Si precisa che non è stato possibile verificare se gli impianti siano a norma e pertanto sarà a carico e a spese dell'eventuale aggiudicatario (per la quota dei diritti di proprietà pignorati) verificare se lo siano e nel caso non lo siano adeguarli alle norme vigenti, sollevando gli organi della procedura esecutiva da qualsiasi responsabilità in merito. Il tutto viene meglio evidenziato nella documentazione fotografica allegata al presente elaborato peritale.

STATO DI OCCUPAZIONE

Al momento del sopralluogo da quanto dichiarato dall'esecutato l'unità immobiliare oggetto di stima risultava occupata dallo stesso esecutato e dal comproprietario.

PROVENIENZE VENTENNALI

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Periodo Proprietà Atti Dal 30/12/1958 al

17/10/1989 **** Omissis **** Atto di compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

**** Omissis ****

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Ufficio Provinciale di Teramo - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.)

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 17/10/1989 **** Omissis **** Atto di compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

**** Omissis ****

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Ufficio Provinciale di Teramo - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.)

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Trascrizioni

 Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento Immobili emesso dal Tribunale di Teramo in data *** Rep. n. ****

Trascritto a Ufficio Provinciale di Teramo - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) il ***

Reg. gen. ** - Reg. part. **

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o Da: DI GIUSEPPE MARCELLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5ecc71eb012354c86e2cc3993aa506eb Firmato Da: ANDREOLI ILENIA Emesso Da: POSTE ITALIANE EU QUALIFIED CERTIFICATES CA Serial#: 3874b972777ee0a2

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25 Quota: 1/2

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

 Atto Esecutivo o Cautelare Verbale di Pignoramento Immobili emesso dal Tribunale di Teramo in data **** Rep. n. ***

Trascritto a Ufficio Provinciale di Teramo - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) il ***

Reg. gen. ** - Reg. part.

**Quota: 1/2

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Nota Esperto ex art. 568 c.p.c.: si precisa che nei due Atti di pignoramento e nelle relative trascrizioni, l'unità immobiliare oggetto di pignoramento viene individuata catastalmente con i seguenti dati: Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto foglio 19 particella 622 subalterno 3;

mentre, nella scheda catastale e nella visura catastale per immobile, la stessa unità immobiliare viene individuata con i seguenti dati: Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto foglio 19 particella 622 subalterno 3-7.

NORMATIVA URBANISTICA

Secondo il Piano Regolatore Esecutivo Vigente (approvato con Delibera di Cc. n.54 del 16.11.2006;

Variante al P.R.E. adottata con Delibera di Cc. n.35 del 30.06.2010) la particella di terreno censita al Catasto Terreni del Comune di Tortoreto al foglio 19 particella 622 ricade interamente in Sottozona B1- Completamento e ristrutturazione - Art. 14.

Secondo il Piano Paesistico Regionale(approvato con deliberazione C.R. 141/21 del 21 marzo 1990 e recepito con variazione dal Comune di Alba Adriatica con approvazione dell'™amministrazione Provinciale con atto C.P. n.55 del 12/07//2000) la particella di terreno censita al Catasto Terreni del Comune di Tortoreto al foglio 19 particella 622 ricade interamente in Zona D - Trasformazione a regime ordinario (art.62 N.T.C.)

Nota Esperto ex art. 568 c.p.c.: si fa presente che i suddetti dati sono stati desunti dal sito internet http://www.comune.tortoreto.te.it/gis/.

Inoltre secondo il Piano Regolatore Generale (in corso di approvazione) adottato con DCC n. 1 del 20.01.2016, la particella di terreno censita al Catasto Terreni del Comune di Tortoreto al foglio 19 particella 622 ricade in Zona "B Ambiti di recente formazione", SottoZona "B1 insediamenti intensivi"

e Sottosottozona "B1a ordinari".

REGOLARITÀ EDILIZIA

Per quanto è stato possibile accertare presso lo Sportello Unico Edilizia (S.U.E.) del Comune di Tortoreto la porzione immobiliare oggetto di stima è stata costruita in virtù di:

-

Nulla Osta per Esecuzione Lavori Edili n. 159 del 19/07/1967 (Prot. n. 165 , Pratica n. 159) relativa a " autorizzazione a ampliare e sopraelevare casa".

Relativamente al suddetto titolo edilizio è stata rilasciata, in data 5/11/1968, l'Autorizzazione di Abitabilità.

Per quanto è stato possibile accertare dal confronto tra gli elaborati grafici assentiti con il citato titolo edilizio rilasciato, ovvero il Nulla Osta per Esecuzione Lavori Edili n. 159 del 19/07/1967 (Prot. n. 165, Pratica n. 159) e lo stato attuale dell'unità immobiliare oggetto di stima sono state riscontrate delle

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26 difformità edilizie sia a livello planimetrico che di destinazione d'uso; in particolare negli elaborati grafici assentiti vi è riportata una destinazione d'uso a laboratorio mentre nella realtà è un locale commerciale come risulta del resto al Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto. Pertanto ai fini della stima dell'unità immobiliare in oggetto si terrà in debito conto detta situazione in quanto la stessa unità immobiliare potrebbe essere o oggetto di sanatoria attraverso un accertamento di conformità ai sensi del D.P.R. 380/2001 art. 36 (nel caso di sanabilità) oppure di ripristino dello stato dei luoghi come da elaborati grafici assentiti; in entrambi casi gli oneri e le spese saranno a carico dell'aggiudicatario per quanto di sua competenza.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: