TRIBUNALE DI NAPOLI
V° SEZIONE CIVILE ESPROPRI
G.E. DOTT. POSTERARO
RELAZIONE DI STIMA
Cap. 1°. INTRODUZIONE
Con ordinanza del 19.07.2007 l’ecc.mo Giudice dell’esecuzione Dott. Posteraro della V° sezione civile esecuzioni immobiliari del Tribunale di Napoli, invitava lo scrivente C.T.U. a presenziare all’udienza del 11.10.2007 per conferirgli l’incarico di provvedere alla redazione della relazione di stima ai sensi dell’art. 173 bis disp att. C.p.c.: relativa alla controversia tra MICOS BANCA contro la Sig.ra OMISSIS, Procedimento n.
443/07, dalla quale devono risultare:
1. l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dati catastali;
2. una sommaria descrizione del bene;
3. lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente. Ivi compresi i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previo acquisizione od aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In particolare, in caso di abusi rilevabili confrontando la planimetria attuale dell’immobile e quella originaria catastale, ovvero in qualsiasi altro modo, indichi con precisione la natura e l’entità dell’abuso, descriva le eventuali opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa spesa. Specifichi, inoltre se i predetti abusi sono condonabili e la relativa normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono nonché gli estremi
della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione di questo G.E., all’accatastamento qualora l’immobile sia privo di dati catastali ovvero siano solo indicati i soli dati del suolo su cui la costruzione risulta edificata ovvero sia necessario
procedere ad un frazionamento. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita ed anche formando lotti separati, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni.
Del detto mandato io sottoscritto Geom. Buono Giuseppe prendevo conoscenza nel corso dell’udienza di trattazione tenuta in data 11.10.2007, durante la quale prestavo giuramento di rito, riservandomi di comunicare a mezzo raccomandata l’inizio delle operazioni peritali sui luoghi.
Provvedevo quindi ad avvisare la parte, fissando l’appuntamento alle ore 10:30 del giorno 30.10.2007.
Nel giorno e nell’ora stabiliti, mi recavo sui luoghi oggetto di valutazione, siti in Napoli, alla Via Vicinale Ravioncello n. 143, ove avevo la presenza della signora OMISSIS, la quale permetteva l’accesso e mi illustrava gli immobili.
Preventivamente mi ero recato negli uffici dell’agenzia del territorio ove chiedevo ed ottenevo copia conforme delle planimetrie catastali degli immobili oggetto di valutazione.
Alla costante presenza della sig.ra OMISSIS, coadiuvato da un mio collaboratore, ho verificato le condizioni, lo stato di manutenzione, e le rifiniture esterne dell’intero fabbricato. Successivamente mi sono portato all’interno delle unità immobiliari per effettuare alcune misurazioni e verificarne la rispondenza planimetrica, le condizioni, lo stato di manutenzione e le rifiniture dello stesso, il tutto con la planimetria di accatastamento alla mano, rispondente esattamente a quanto riportato in catasto, come forma, divisione e superficie, dopodichè effettuavo dettagliati rilievi fotografici, utili per una più precisa visione e valutazione dell’immobile.
Verificato il tutto, la sig.ra OMISSIS mi esibiva altra documentazione in suo possesso, dalla quale evincevo altri particolari utili a redigere la relazione di stima e dopo aver redatto il verbale di rito, mi allontanavo dai luoghi alle ore 12:30.
Alcuni giorni dopo mi recavo presso la conservatoria dei registri immobiliari di Napoli per ottenere visure
ipotecarie inerenti i cespiti, dopodichè mi recavo nuovamente presso l’agenzia del territorio per acquisire ulteriori informazioni ed effettuare visure per verificarne la rispondenza tra l’attuale proprietaria e l’intestazione riportata in catasto.
Per la determinazione del valore e al fine di conoscere il più probabile prezzo di mercato dell’immobile da valutare, oltre ad aver consultato alcune agenzie immobiliari locali, ho appreso ulteriori notizie tramite internet, dal quale ottenevo indicazioni utili e indispensabili per lo svolgimento del mandato.
Essendo venuto in possesso di tutti gli elementi necessari per giungere ad una corretta valutazione, posso redigere la presente relazione di consulenza:
Cap. 2°. RISCONTRO AI QUESITI Accessi:
Nel corso dell’unico accesso sui luoghi, avvenuto il giorno 30.10.2007, effettuavo tutte le operazioni innanzi descritte con l’ausilio di un mio collaboratore.
1. Identificazione del bene
I beni oggetto della presente relazione sono individuati in catasto rispettivamente:
1. Comune di Napoli Sez. PON Foglio 3 p.lla 19 sub 7 Zona censuaria 9 cat A/3 classe 2, vani 4,5 R.C. € 218,46, Via Vicinale ravioncello n. 143;
2. Comune di Napoli Sez. PON Foglio 3 p.lla 19 sub 6 Zona censuaria 9 cat C/6 classe 4, mq 27,00, R.C. € 97,61, Via Vicinale ravioncello n. 143;
Dalle visure catastali tali immobili risultano regolarmente intestati alla parte esecutata, OMISSIS, per cui i dati riportati all’agenzia del territorio corrispondono perfettamente con i dati riportati nel pignoramento immobiliare.
2. Descrizione del bene
Le unità immobiliari oggetto della presente relazione sono adibite rispettivamente una ad abitazione e l’altra ad uso Garage.
La prima è così suddivisa: un ingresso, una cucina, una camera da letto e un bagno, esternamente vi sono alcuni accessori una piccola cucina un ripostiglio e una tettoia in lamiera chiusa con pannelli di vetro resina,
nonché cortile, dal quale si accede anche alla seconda unità immobiliare che è costituita da un unico ambiente di forma rettangolare. Il tutto prende accesso a mezzo di un cancello che da sulla via vicinale Ravioncello.
3. Stato di possesso del bene
Detto immobile attualmente è posseduto ed a completa disposizione della signora OMISSIS . 4. Formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale che saranno trattenuti
L’immobile oggetto della presente relazione non è soggetto ai vincoli di carattere storico ed artistico che rimarranno a carico dell’acquirente.
5. Formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o comunque non opponibili all’acquirente
Dalle visure ipotecarie risultano le seguenti formalità:
trascrizioni contro a carico dell’unità Napoli Sez. PON Foglio 3 p.lla 19 sub 6:
- Atto di compravendita per notaio Angelino Gianmario, rep. 128 del 29.10.2003, registrato in data 30.10.2003 ai nn. 16621 e 25879.
- Atto esecutivo o cautelare, verbale di pignoramento immobiliare, effettuato da ufficio giudiziario c/o corte d’appello, repertorio 6055/2007 del 13.03.2007, reg. il 22.03.2007 ai nn. 6104 e 12675.
Iscrizioni contro:
- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo, effettuata da Pubblico ufficiale Angelino Gianmario rep. 129 del 29.10.2003 reg. il 30.10.2003 ai nn. 6113 e 25881.
trascrizioni contro a carico dell’unità Napoli Sez. PON Foglio 3 p.lla 19 sub 7:
- atto di compravendita per notaio Angelino Gianmario, rep. 128 del 29.10.2003, registrato in data 30.10.2003 ai nn. 16621 e 25879.
- Atto esecutivo o cautelare, verbale di pignoramento immobiliare, effettuato da ufficio giudiziario c/o corte d’appello, repertorio 6055/2007 del 13.03.2007, reg. il 22.03.2007 ai nn. 6104 e 12675.
Iscrizioni contro:
- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo, effettuata da Pubblico ufficiale Angelino Gianmario rep. 129 del 29.10.2003 reg. il 30.10.2003 ai nn. 6113 e 25881.
- Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 modificato dal D. LGS. 46/99 e dal D. LGS. 193/00, rep. 194635/71 del 09.11.2006, reg. il 29.11.2006 ai nn. 21824 e 54333.
6. Regolarità edilizia ed urbanistica
Dagli atti acquisiti nel corso delle operazioni si evince che i fabbricati in oggetto sono stati realizzati a seguito della ristrutturazione di alcuni fabbricati rurali ivi esistenti, effettuata in assenza di concessione/licenza edilizia, e per tale abuso è stata presentata istanza di condono edilizio ai sensi della legge 47/85 presentata al protocollo generale del comune di Napoli in data 29.03.1986 con il n. 106683, e allo stato la stessa non è ancora definita.
Inoltre effettuate le relative ricerche presso l’ufficio tecnico del comune di Napoli, non è rinvenuto alcun certificato di agibilità o abitabilità.
Provenienza
La sig.ra OMISSIS, ha ricevuto tali immobili a seguito di atto di compravendita per Notaio Gianmario Angelino di Napoli del 29.10.2003, trascritto il 30.10.2003 ai nn. 25879/16621.
Cap. 3°. VALUTAZIONE
Al fine di giungere ad un valore degli immobili che sia il più reale possibile, oltre ai tradizionali metodi di stima analitica e sintetica, io sottoscritto C.T.U. intendo aggiungere anche un terzo metodo di stima e cioè quello analitico - comparativo, a tal fine nel corso delle operazioni peritali mi sono mosso alla ricerca dei probabili valori di mercato di immobili similari, portandomi presso due agenzie immobiliari locali dalle quali ho ricavato i seguenti valori: per i fabbricati similari a quello in oggetto e precisamente ne è scaturito che tali fabbricati possono avere un prezzo che va : da € 2200,00 a € 2800,00 al mq per la parte abitativa, mentre per balconi e terrazzi, il 25% della superficie, per il cortile, il 10 % della superficie, e per il garage e gli accessori esterni, il 50% della superficie.
Ciò nonostante questo non sarà l’unico parametro che verrà preso in considerazione per giungere ad una corretta valutazione, anche perché bisogna tener conto di tanti altri fattori esterni ai quali corrispondono altrettanti coefficienti indispensabili per la giusta determinazione del valore, tra cui vetustà stato di conservazione e manutenzione, rifiniture, eventuali ristrutturazioni ed altro, per cui si procede come segue:
Appartamento in via Vicinale Ravioncello n. 143 composto da tre vani ed accessori per complessivi vani catastali n. 4,5 ed una superficie di mq 223,90 al netto della muratura perimetrale, così suddivisi:
n. 1 cucina mq 29,02 n. 1 bagno mq 05,72 n 1 camera mq 16,72 n. 1 disimpegno mq 04,16 balcone di proprietà esclusiva mq 10,92 x 0,25 = mq 02,73 cortile di proprietà esclusiva mq 93,16 x 0,10 = mq 09,31 accessori esterni, n. 2 depositi e un cucinino x 0,50 = mq 31,10 Garage di proprietà esclusiva mq 26,64 x0,50 = mq 13,32 Dopo aver acquisito i sopraccitati dati si procede alla valutazione del bene seguendo i tre metodi di stima innanzi elencati.
STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO NETTO
Considerando un fitto mensile presunto a regime libero per fabbricati di tali caratteristiche, in € 600,00 al mese, si ottiene un reddito lordo di € 7.200,00, che decurtato del 20 % per spese di manutenzione e spese varie produce un reddito netto di € 5.760,00.
Considerando un tasso di capitalizzazione max 3 % min 1 % si ottiene un tasso medio del 2 % per cui si ottiene 5.760,00 X 100 = € 288.000,00
2 STIMA ANALITICA
Elementi in considerazione superficie commerciale mq 112,08 Fattori intrinsechi ed estrinsechi dell’unità immobiliare e relativi coefficienti
Comune di Napoli con popolazione superiore ai 400.000 abitanti --- coeff.1,20 Tipologia cat. A3 casa tipo popolare --- coeff.0,80 Ubicazione - centro edificato --- coeff.1,00 Livello di piano – Terra --- coeff.0,90 Vetustà anni 24 --- coeff.0,83
Stato di manutenzione normale --- coeff.1,00 Coefficiente medio 0,955
Costo base a mq = € 2500,00
Per cui ilo valore dell’immobile è dato da: mq 112,08 X € 2.500,00 X 0,955 = € 267.591,00.
STIMA COMPARATIVA
Dai valori di mercato di fabbricati similari acquisiti presso le agenzie innanzi citate si determina in € 2.500,00 per cui il valore dell’immobile scaturisce da mq 112,08 X 2.500.00 = € 280.200,00.
Per cui dalla media dei tra valori ricavati si ottiene il valore reale di mercato dell’immobile che è dato da:
€ 288.000,00 + 267.591,00 + 280.000,00 = € 278.530,33 3
Cap. 4°. CONCLUSIONI
In conclusione del presente elaborato peritale, riscontrato lo specifico quesito formulato dall’Ecc.mo ufficio, io sottoscritto C.T.U. confermo gli accertamenti effettuati e le indagini effettuate e la stima degli immobili ossia:
Valore degli immobili di via Vicinale Ravioncello n. 143 = € 278.530,33.
Sperando di aver ottemperato a quanto richiestomi dall’ufficio, nel dichiararmi disposto a qualsiasi chiarimento qualora dovesse ravvisarsi la necessità, rassegno la presente relazione.
Barano d’Ischia 20.11.2007 IL C.T.U.
Geom. Giuseppe Buono
