PUBBLICAZIONE Copia per albo pretorio on line
CITTÀ DI BUSTO ARSIZIO Verbale della discussione
del Consiglio Comunale
N. 47 Registro deliberazioni N………di Prot.
Seduta di convocazione. Il giorno 21/07/2014 alle ore 20:30, nella Residenza Comunale, previo esaurimento delle formalità prescritte dalla Legge Sulle Autonomie Locali e dallo Statuto Comunale, si è riunito il Consiglio Comunale composto da:
GIANLUIGI FARIOLI Sindaco
e dai Consiglieri Comunali:
1 GENONI PAOLO 9 ROSANNA UMBERTO MARCO 17 CIRIGLIANO MARCO 2 CORNACCHIA DIEGO 10 PINCIROLI LIVIO 18 PICCO BELLAZZI WALTER 3 SALOMI ENRICO 11 SPERONI FRANCESCO ENRICO 19 VERGA ANGELO
4 RIVA ALBERTO 12 ROGORA MASSIMO 20 MARIANI VALERIO GIOVANNI 5 CASTIGLIONI FRANCO 13 TOVAGLIERI ISABELLA 21 BERUTTI LUCIA CINZIA 6 CHIESA ALESSANDRO 14 ALBERTINI MARCO 22 VITA SALVATORE 7 LATTUADA FRANCESCO 15 UNFER ADRIANO 23 TOSI MARTA MARIA
8 CICERO PAOLO 16 CATALANO IVAN 24 ROSSI GIAN PIETRO
Risultano assenti: BERUTTI LUCIA CINZIA, SALOMI ENRICO , TOSI MARTA MARIA , GENONI PAOLO, ROGORA MASSIMO, LATTUADA FRANCESCO, UNFER ADRIANO, VITA SALVATORE,
Sono pertanto presenti 17 membri del Consiglio, all’inizio della discussione del presente argomento.
Risultano presenti senza diritto di voto, inoltre, i seguenti Assessori: FANTINATI CLAUDIO , GIAMPIERO REGUZZONI, REGUZZONI MARIA PAOLA, ARMIRAGLIO ALBERTO, CISLAGHI MARIO,,
Partecipa all’adunanza il SEGRETARIO GENERALE ANDOLINA GIACOMO.
Il Sig. CORNACCHIA DIEGO - nella qualità di PRESIDENTE, riconosciuta legale l’adunanza, dichiara aperta la seduta per la trattazione del punto 7 dell’o.d.g. avente per
O G G E T T O:
DETERMINAZIONE DEI VALORI DI MONETIZZAZIONE PER MANCATA CESSIONE GRATUITA DI AREE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE E DI INTERESSE PUBBLICO O GENERALE DI CUI ALL’ART. 46, COMMA 1 LETTERA A) DELLA LR 12/2005 E S.M.I.
Deliberazione n. 47
OGGETTO: Determinazione dei valori di monetizzazione per mancata cessione gratuita di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale di cui all’art. 46, comma 1 lettera a) della LR 12/2005 e smi.
IL CONSIGLIO COMUNALE Premesso che:
- l’art. 46 (Convenzione dei piani attuativi) comma 1 della legge regionale n.12/2005 prevede, come alternativa totale o parziale alla cessione gratuita obbligatoria di aree per attrezzature pubbliche nell’ambito dei procedimenti di pianificazione attuativa, la possibilità che ‘i soggetti obbligati corrispondano al Comune una somma COMMISURATA ALL’UTILITÀ ECONOMICA CONSEGUITA PER EFFETTO DELLA MANCATA CESSIONE E COMUNQUE NON INFERIORE AL COSTO DELL’ACQUISIZIONE DI ALTRE AREE’;
- è prerogativa dell’Amministrazione Comunale, disciplinata comunque dalle norme tecniche dello strumento urbanistico generale, consentire o meno agli operatori immobiliari di ricorrere alla monetizzazione in luogo della cessione diretta di aree per standard urbanistici nei procedimenti di pianificazione attuativa o di cambio d’uso di immobili esistenti;
- i proventi delle monetizzazioni per la mancata cessione di aree devono essere utilizzati per la realizzazione degli interventi previsti nel Piano dei Servizi del PGT, ivi compresa l’acquisizione di altre aree a destinazione pubblica (comma 2 del medesimo art. 46);
- l’attuale art. 46 della LR n.12/2005 ripropone sostanzialmente i contenuti del precedente art.12 comma 1, punto 1 della LR n.60/1977, abrogata con l’entrata in vigore della stessa LR n.12/2005;
- il Comune di Busto Arsizio ha provveduto, con deliberazione di Consiglio Comunale n.240 del 22.4.1980, a determinare i valori delle aree al fine dell’applicazione del citato art.12 della LR 60/1977;
- i valori determinati con suddetto atto sono stati incrementati del 30% con successiva deliberazione di Consiglio Comunale n. 74/1986 e di un ulteriore 20% con deliberazione di Consiglio Comunale n. 16/1987;
- con deliberazione di Consiglio Comunale n.235/1988 è stata in seguito operata una sostanziale revisione dei valori di monetizzazione correlando gli stessi con i prezzi di acquisizione bonaria deliberati annualmente dal Comune determinati in relazione a:
la localizzazione delle aree (zone equo canone, posizione rispetto al centro cittadino, coefficienti L. n.865/1971)
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la densità di edificazione attribuita alle aree dal vigente strumento urbanistico comunale;
i valori di mercato delle aree;
- nel 1990 e nel 1992, sempre con deliberazione di Consiglio Comunale, detti valori sono stati sottoposti a revisione periodica ed aggiornati in correlazione con i prezzi praticati dall’Amministrazione Comunale per l’acquisizione bonaria di aree;
- nel 1992 i prezzi applicati risultavano mediamente incrementati del 110 % rispetto a quelli della deliberazione base del 1988;
- dal 1992 ad oggi si sono applicati i valori stabiliti con la citata deliberazione di Consiglio Comunale n.34/1992, incrementati del 30% e aggiornati applicando l’Indice ISTAT;
- i valori attualmente applicati corrispondono quindi a circa il 122% dei valori stabiliti nel 1992.
Considerato che
- vi è correlazione diretta tra i criteri di determinazione dei valori di acquisizione delle aree per pubblica utilità e le norme in materia di esproprio;
- i criteri di determinazione dei valori di acquisizione bonaria delle aree di pubblica utilità, da cui derivano gli importi di monetizzazione sinora applicati, si sono quindi nel tempo uniformati ai disposti normativi in materia di espropri, giungendo nel 1992 ad assestarsi all’incirca sulla metà del valore venale degli immobili a libero mercato;
- questo criterio non trova più riscontro nella normativa vigente, soprattutto dopo la Sentenza n.348/2007 con la quale la Corte Costituzionale si è pronunziata nel senso dell’incostituzionalità della norma sugli espropri;
- a seguito della citata sentenza e con l’entrata in vigore della L. n.244/2008 (cosiddetta
“Finanziaria 2008”) risulta definitivamente chiarito che l’indennità da corrispondere per le aree edificabili da acquisire per pubblica utilità è da determinarsi nel valore venale del bene;
- il medesimo concetto è alla base della determinazione della base imponibile per l’Imposta Municipale Propria relativa alle aree fabbricabili, il cui valore è individuato dai disposti normativi in quello venale in comune commercio con riferimento alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alle destinazioni d'uso consentite dagli strumenti urbanistici, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche;
- l’Amministrazione Comunale approva ed aggiorna periodicamente con apposita deliberazione di Giunta Comunale i valori delle aree fabbricabili ai fini del controllo del versamento dell’imposta municipale propria (IMU): con deliberazione di Giunta Comunale n.90 del 5.6.2014 sono stati approvati i valori di riferimento per l’anno 2014;
- l’evoluzione delle caratteristiche del mercato immobiliare, che si aggiunge ai mutamenti dei criteri basati sulla normativa sugli espropri, comporta la perdita di significato di alcuni dei criteri di definizione delle fasce dei valori di monetizzazione sinora applicati (es. coefficienti della L.n.865/1971, zone equo canone);
- il Piano di Governo del Territorio (PGT), approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n.59 del 20.6.2013 e divenuto efficace il 18.12.2013, ha operato una revisione generale dell’assetto urbanistico del territorio comunale;
- nella sostanza gli indici edificatori delle aree del tessuto consolidato non hanno subito consistenti variazioni ma l’introduzione del regime perequativo, finalizzato all’acquisizione delle aree a servizi e di procedimenti di nuova concezione per l’attuazione del piano, ha comportato per molte aree un incremento e/o una attribuzione di possibilità edificatorie, con effetto diretto quindi sul valore venale e quindi sui correlati valori di monetizzazione per mancata cessione di aree a servizi;
Ritenuto di dover procedere, in ragione delle premesse e delle considerazioni sopra formulate, ad una complessiva revisione dei valori di monetizzazione per mancata cessione di aree a servizi;
Dato atto che gli Uffici tecnici del IV Settore hanno provveduto alla ridefinizione per zone omogenee dei valori di monetizzazione in discorso considerando i seguenti aspetti:
- i valori di monetizzazione sono determinati per tutte le aree edificabili del territorio, occupate da fabbricati e non, in previsione di interventi di nuova costruzione ma anche di possibili interventi di cambio d’uso di immobili esistenti;
- sono definiti dei valori di riferimento anche per le aree a destinazione d’uso pubblico, da utilizzarsi nei casi in cui il PGT consente la cessione diretta di aree esterne ai comparti di lottizzazione e può risultare necessario stabilire una equivalenza di valore tra l’area ‘dovuta’
(all’interno del Piano attuativo) e quella ‘ceduta’ (in zone magari distanti e di diverso valore rispetto a quella del Piano attuativo);
- la determinazione dei valori è operata tenendo conto della possibilità edificatoria riconosciuta alle aree del territorio dal nuovo strumento urbanistico comunale (PGT), con riferimento sia all'indice di edificabilità, sia ai possibili effetti derivanti dall'applicazione delle norme di piano e da tutte le prescrizioni e/o limitazioni particolari, incluse le possibili destinazioni e funzioni insediabili;
- vi è correlazione tra i valori individuati e quelli di riferimento per il calcolo dell’IMU; ciò in quanto non può esservi sostanziale divario tra la base imponibile riferita al valore venale in libero commercio degli immobili, i prezzi di acquisizione delle aree da determinarsi secondo i criteri delle norme sugli espropri e i valori di monetizzazione che, per definizione
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normativa, devono essere commisurati all’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiori al costo dell’acquisizione di altre aree;
- la determinazione di valori è effettuata per fasce e con riferimento ai medesimi ambiti territoriali omogenei utilizzati per la determinazione dei valori delle aree fabbricabili ai fini IMU (Centro – Semicentro - Ambito di trasformazione 3 – Nord/ovest – Sud/est – Sacconago/Borsano) che costituiscono oggi il riferimento geografico più plausibile per pervenire alla definizione di valori di monetizzazione correttamente calcolati;
- i valori determinati sono riferiti al metro quadrato di area a standard urbanistici non ceduta;
Dato altresì atto che:
- i valori individuati per gli ambiti del centro storico e dei nuclei di antica formazione di Sacconago e Borsano tengono conto della necessità di incentivare la riqualificazione e di rimuovere le situazioni di degrado del tessuto consolidato, oltre che dei costi ricadenti sugli operatori in conseguenza della scelta, operata con il PGT, di privilegiare il mantenimento e la ristrutturazione dei fabbricati esistenti;
- nell’ambito di trasformazione 3- Centro direzionale FNM i valori individuati perseguono l’intendimento di privilegiare le cessioni dirette di aree a servizi, in quanto il PGT pone quale obiettivo strategico dell’ambito il potenziamento della città pubblica, considerando positivamente le azioni mirate all’incremento delle aree verdi, all’individuazione di spazi per servizi pubblici o di interesse comune;
- per gli immobili di particolare pregio (zone A4 del tessuto consolidato e cascine storiche), ai quali il PGT pone limitazioni di intervento, sono comunque individuati valori di monetizzazione omogenei a quelli dell’ambito urbanistico nel quale ricadono o al quale sono più prossimi, con l’intendimento di non impedire, ovviamente solo laddove le specifiche norme di attuazione del PGT lo consentono, eventuali interventi di riuso e riqualificazione, anche con destinazioni urbanistiche diverse dalle attuali;
- in linea generale la rideterminazione dei valori di monetizzazione ha comportato un incremento rispetto ai valori sinora applicati, dovuto principalmente all’inadeguatezza del meccanismo di rivalutazione di valori deliberati nel 1992 (rivalutazione ISTAT + 30%) in rapporto agli effettivi incrementi di valore delle aree registrati nel libero mercato e all’introduzione del criterio del valore venale;
- in taluni casi le differenze registrate sono invece dovute alla variazione delle fasce omogenee, in precedenza determinate con criteri superati dal punto di vista normativo oltre che di mercato;
Vista la tabella riassuntiva dei valori (Allegato A), corredata da tavola grafica a colori (allegato B), predisposta al fine di semplificare, nota la localizzazione dell'area, l'individuazione del relativo valore di monetizzazione;
Ritenuto che la determinazione dei valori risulti operata nel rispetto del dettato dell’art. 46 (Convenzione dei piani attuativi), comma 1 della legge regionale n.12/2005;
Visto il parere favorevole espresso dal Responsabile di Servizio competente in ordine alla regolarità tecnica e contabile ai sensi dell’art. 49, comma 1, del D. Lgs. 18.08.2000 n. 267, allegato al presente provvedimento quale parte integrante e sostanziale;
Per propria competenza ai sensi dell'art. 42 D.L.gs. 267/00 e degli artt. 7 e 8 dello Statuto;
Visto il parere favorevole espresso dalla commissione Territorio,Ambiente,Urbanistica,Edilizia Privata…il 9 luglio 2014
Il Presidente del Consiglio pone in votazione con il voto elettronico la proposta di deliberazione con il seguente esito:
Presenti e votanti 15 Consiglieri;
Voti favorevoli 10 Astenuti 5 (Picco Bellazzi, Catalano, Mariani, Verga, Cirigliano)
D E L I B E R A
1) di approvare, in ragione dei criteri e delle considerazioni esposti in narrativa e qui interamente richiamati, i valori di monetizzazione per mancata cessione gratuita di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale determinati ai sensi dell’art.
46, comma 1 lettera a) della LR 12/2005 e smi., riportati nella tabella allegata al presente atto quale parte integrante e sostanziale (Allegato A) e rappresentati nella tavola grafica (Allegato B), pure allegata al presente atto quale parte integrante e sostanziale;
2) di applicare gli importi di cui al punto 1) a far data dall’esecutività del presente atto a tutti i nuovi procedimenti di pianificazione attuativa e a tutti i procedimenti in corso per i quali non sia stata deliberata la definitiva approvazione o stipulata la convenzione urbanistica, per i quali valgono invece gli importi e i criteri di aggiornamento già deliberati e/o convenzionati, dando atto che i piani attuativi definitivamente approvati e non stipulati conservano validità solo sino al 18.12.2014 e che, decorso detto termine o a fronte di rinunzia da parte dei proponenti, le aree interessate saranno soggette alle disposizioni del
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vigente PGT e, con ciò, all’applicazione dei nuovi valori di monetizzazione deliberati con il presente provvedimento;
3) di applicare gli importi di cui al punto 1) a far data dall’esecutività del presente atto a tutti i nuovi procedimenti edilizi che prevedano il versamento di un importo di monetizzazione per mancata cessione di aree a servizi e a tutti i procedimenti edilizi in corso per i quali non sia stato rilasciato il titolo abilitativo o non risulti effettuato il versamento dell’importo di monetizzazione al momento dell’esecutività del presente atto.
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Letto, confermato e sottoscritto.
IL PRESIDENTE IL SEGRETARIO GENERALE
F.to AVV. CORNACCHIA DIEGO F.to DOTT. GIACOMO ANDOLINA
CERTIFICATO DI PUBBLICAZIONE
N. ……….reg. pubbl.
Si certifica che la presente deliberazione viene pubblicata all’Albo Pretorio on line dal
………. per rimanervi 15 giorni consecutivi.
Busto Arsizio, lì ………..
IL SEGRETARIO GENERALE F.to DOTT. GIACOMO ANDOLINA
Copia conforme all’originale per uso amministrativo.
Busto Arsizio, lì ………..
IL SEGRETARIO GENERALE DOTT. GIACOMO ANDOLINA ---
La presente deliberazione è divenuta esecutiva:
□ il ………. per decorrenza dei 10 giorni cui all’art. 134, comma 3, D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267
□ il ……… perché dichiarata immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, comma 4, del D.Lgs 18 agosto 2000, n. 267.
IL SEGRETARIO GENERALE F.to DOTT. GIACOMO ANDOLINA
Deliberazione N. 47/2014
