Esecuzione Forzata Unione di Banche Italiane Società Cooperativa per Azioni - U.B.I. Banca S.c.p.a. contro Nantele Carmelo e Chiarenza Piera Vincenza

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Esecuzione Forzata

Unione di Banche Italiane Società Cooperativa per Azioni - U.B.I.

Banca S.c.p.a.

contro

Nantele Carmelo e Chiarenza Piera Vincenza

N. Gen. Rep. 000069/13

Giudice Dr.

Maria Grazia Cannata

ELABORATO PERITALE

Tecnico incaricato: Arch. Dino Serra

iscritto all'Albo della provincia di Agrigento al N. 976 iscritto all'Albo del Tribunale di Agrigento al N. 691

C.F. SRRDNI72S17C351B

con studio in Canicatti' (Agrigento) Via Enrico Toti 67 telefono: 0922/833536

cellulare: 339-5641593 fax: 0922/852799 email: dino.serra@libero.it

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Beni in Agrigento (Agrigento) Via Madonie n. 10

Lotto 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A. appartamento sito in Agrigento (Agrigento) frazione Contrada Cannatello Via Madonie n.

10 in ragione di:

- Piena proprietà per la quota di 500/1000 - Piena proprietà per la quota di 500/1000

Composto da un Appartamento al 1°P. con accesso da spazio antistante la costruzione appartenente al condominio al quale però vi si può giungere solamente attraverso una strada privata non appartenente al condominio di proprietà di terzi. posto al piano primo piano sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 139

Identificato in catasto:

- fabbricati: intestata a NANTELE CARMELO foglio 164 mappale 843 subalterno 8, categoria A/3, classe 4, superficie catastale 139 mq, composto da vani 6 vani, posto al piano 1°, - rendita: Euro 495,80, - registrata all'UTE con la scheda AG0146694

Coerenze: con stradella (oggi Via Madonie con accesso dal n. civico 10), con proprietà Palumbo e con proprietà Lentini.

Note: (Vedi Allegato n. 3.1 "Estratto di Mappa Catastale", Allegato n. 3.2

"Visura Catastale Storica per Immobile", Allegato n. 3.3 "Planimetria Catastale dell'Immobile")

- fabbricati: intestata a CHIARENZA PIERA VINCENZA foglio 164 mappale 843 subalterno 8, categoria A/3, classe 4, superficie catastale 139 mq, composto da vani 6 vani, posto al piano 1°, - rendita: Euro 495,80, - registrata all'UTE con la scheda AG0146694

Note: (Vedi Allegato n. 3.1 "Estratto di Mappa Catastale", Allegato n. 3.2

"Visura Catastale Storica per Immobile", Allegato n. 3.3 "Planimetria Catastale dell'Immobile")

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

L'immobile oggetto di stima è un Appartamento, avente accesso da scala condominiale, ubicato al primo piano interno S di un edificio residenziale composto da quattro piani fuori terra con una buona esposizione nella località di Contrada Cannatello del comune di Agrigento.

La zona si è sviluppata negli anni settanta-ottanta ed è caratterizzata per lo più da edifici isolati.

La tipologia ricorrente è l'edificio multipiano (2/3 livelli fuori terra) e villette isolate, con destinazione residenziale.

(Vedi Allegato N. 2.1 "Geoportale Agrigento_Catasto e OrtoFoto - Foglio 164 Particella 843 C.da Cannatello Scala 1:834 con indicazione immobile").

Caratteristiche zona: periferica agricola (degradata) a traffico vietato (accesso da strada privata di proprietà di terzi) con parcheggi scarsi (su strada privata di proprietà di terzi).

Servizi della zona: negozio al dettaglio (buono).

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali i principali centri limitrofi sono Agrigento Centro - San Leone, le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Scala dei Turchi (Realmonte), le attrazioni storiche presenti sono: Valle dei Templi (Agrigento).

Collegamenti pubblici (km): superstrada (2), autobus (1).

3. STATO DI POSSESSO:

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Occupato da coniugi Nantele-Chiarenza in qualità di proprietario del bene

Alla data del sopralluogo avvenuta il 12/04/2016, previa comunicazione scritta alle parti esecutate, al creditore procedente e convenuto, dopo una fase interlocutoria, come risulta dal verbale di accesso (Vedi Allegato N. 1.1 "Verbale di primo accesso ad immobile + Check-List immobile "), l'appartamento risultava abitato dai proprietari coniugi Nantele Carmelo e Chiarenza Piera Vincenza, in buono stato di manutenzione interno e con delle piccole modifiche interne rispetto alla pianta catastale originaria. (Vedi Allegato n. 2.3 "Sequenza fotografica dell'Immobile", Allegato n. 3.3 "Planimetria Catastale dell'Immobile", Allegato n. 5.1 Planimetria dell'immobile).

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

Vincoli PRG: Vincolo Archeologico Legge Gui- Mancini e Vincolo Sismico- Sull'area di sedime dell'immobile vi è un Vincolo Archeologico classificato come Zona B del D.M. 16/05/1968 Determinazione del perimetro della Valle dei Templi di Agrigento, delle prescrizioni duso e dei vincoli di inedificabilità (Gui-Mancini) con le seguenti caratteristiche:

Comune catastale: A089 Foglio: 164 Numero: 843 (Area: 809,12 mq):

- Vincolo "B" Mancini - Intersezione completa per circa 809,12 mq pari al 100,00% dell'area;

- Vincolo Visuali Legge 1497-1939 - Intersezione parziale per circa 410,25 mq pari al 50,70% dell'area;

- Vincolo Sismico - Intersezione completa per circa 809,12 mq pari al 100,00%

dell'area;

(Vedi Allegato n. 2.2 "Geoportale Agrigento_Certificato di Destinazione Urbanistica On-Line").

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PRG: Zone Territoriali Omogenee- L'immobile ricade in un'area z.t.o. del vigente PRG con le seguenti caratteristiche:

- ZONA_G5-3-VERDE PRIVATO - Intersezione completa per circa 809,12 mq pari al 100,00% dell'area;

- NTA (Artt: Art.33 - Zona G5.3 - Verde privato) (Pg: 102) Sub-area G5.3 -Verde privato:

"Comprende aree interessate da costruzioni abusive a carattere diffuso o concentrato, fra cui quelle incluse

in Fascia B dal DPRS 16 giugno 1991 (integrativo del DM 16.05.68 e del DM 07.10.71), per le quali sono in corso richieste di sanatoria edilizia". [...] In funzione della definizione delle pratiche di Condono Edilizio in corso, lAC potrà attuare su tali zone Piani di Urbanizzazione al fine della dotazione delle opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi e reti). Ove lAC lo ritenga necessario potranno essere localizzate opere di urbanizzazione secondaria. Non è consentita ledificazione delle aree libere, mentre sulle costruzioni esistenti, oltre ai possibili interventi di MO- MS, il Piano di Mitigazione valuterà:

- leventuale demolizione, senza ricostruzione, degli elementi incongrui (quali superfetazioni o componenti strutturali) inseriti nelle unità edilizie, e dei corpi di fabbrica incompatibili con i caratteri di visibilità dellarea, oltre che ambientali e paesaggistici;

- la realizzazione degli interventi che discendono da dispositivi di sanatoria edilizia (soltanto dopo il rilascio delle concessioni edilizie) e dallo Studio Agrigento/I templi/Il territorio redatto dalla Soprintendenza BB.CC.AA. (1989), su rapporti visuali tra emergenze architettoniche e territorio della Valle dei templi.

[...] La stessa Soprintendenza condizionerà al proprio parere i singoli progetti derivanti dalle determinazioni del PQM che sarà possibile realizzare come atto conclusivo della sanatoria edilizia".

(Vedi Allegato n. 2.2 "Geoportale Agrigento_Certificato di Destinazione Urbanistica On-Line").

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:

Iscrizione volontaria (in corso di cancellazione) derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario a firma di Notaio Antonino Pusateri di Agrigento in data 23/06/1998 ai nn. 84126 iscritto a Agrigento in data 26/06/1998 ai nn. 10394 / 670

importo ipoteca: € 172.000,00 importo capitale: € 86.000,00

Ipoteca Volontaria degli allora acquirenti Dispensa Mario e Coffano Giacoma.

Comunicazione n. 263 del 28/03/2008 di estinzione totale dell'obbligazione (da parte di Dispensa Mario e Coffano Giacoma) avvenuta in data 06/11/2007..

Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario a favore di B@NCA 24-7 SPA SEDE DI BERGAMO, contro NANTELE CARMELO e CHIARENZA PIERA VINCENZA di Agrigento, a firma di Notaio Fabio Cutaia di Agrigento in data 26/10/2007 ai nn. 168784 / 23665 iscritto a Agrigento in data 05/11/2007 ai nn. 29232 / 6842

L'ipoteca volontaria è stata iscritta per 1,5 volte l'importo del mutuo fondiario.

(Vedi Allegato n. 3.4-3.5 "Conservatoria Registri Immobiliari_Ipoteca Volontaria Mutuo B@NCA 24-7 Spa del 05/11/2007 reg. gen. 29232 reg. part.

6842").

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Iscrizione legale (Attiva) derivante da Ipoteca Legale ai sensi dell'art. 77 del D.P.R. 602/73 a favore di SERIT SICILIA SPA AGENTE DELLA RISCOSSIONE PROVINCIA, contro NANTELE CARMELO di Agrigento, a firma di SERIT SICILIA SPA Agente delle Riscossione Provincia di Agrigento in data 11/09/2009 ai nn. 49480 / 2009 iscritto a Agrigento in data 30/09/2009 ai nn.

24443 / 3114

L'ipoteca legale nascente dal Ruolo Esattoriale del 11/09/2009 grava sul cespite oggetto dell'esecuzione immobiliare per la quota di 1/2 di proprietà appartenente a Nantele Carmelo. L'ipoteca legale è stata iscritta per il doppio del debito iscritto a ruolo più accessori.

(Vedi Allegato n. 3.4-3.6 "Conservatoria Registri Immobiliari_Ispezione Ipotecaria Ruolo Serit Sicilia Spa del 30/09/2009 reg. gen. 24443 reg. part.

3114").

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Iscrizione legale (Attiva) derivante da Ipoteca Legale ai sensi dell'art. 77 del D.P.R. 602/73 a favore di SERIT SICILIA SPA, contro CHIARENZA PIERA VINCENZA di Agrigento, a firma di SERIT SICILIA SPA Agente delle Riscossione per la Provincia di Agrigento in data 25/05/2010 ai nn. 57785 / 2009 iscritto a Agrigento in data 09/07/2010 ai nn. 16233 / 2122

L'ipoteca legale nascente dal Ruolo Esattoriale del 27/05/2010 grava sul cespite oggetto dell'esecuzione immobiliare per la quota di 1/2 di proprietà appartenente a Chiarenza Piera Vincenza. L'ipoteca legale è stata iscritta per il doppio del debito iscritto a ruolo più accessori.

2122")..

Iscrizione legale (Attiva) derivante da Ipoteca Legale ai sensi dell'art. 77 del D.P.R. 602/73 a favore di SERIT SICILIA SPA, contro NANTELE CARMELO di Agrigento, a firma di SERIT SICILIA SPA in data 30/01/2011 ai nn. 2236 / 2011 iscritto a Agrigento in data 12/04/2011 ai nn. 8119 / 1033 importo ipoteca: € 29.173,72

importo capitale: € 14.586,86

L'ipoteca legale nascente da Altro Atto del 31/01/2011 grava sul cespite oggetto dell'esecuzione immobiliare per la quota di 1/2 di proprietà appartenente a Nantele Carmelo. L'ipoteca legale è stata iscritta per il doppio del debito iscritto a ruolo più accessori.

1033").

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4.2.2. Pignoramenti:

Pignoramento derivante da Atto Esecutivo o Cautelare a favore di UNIONE DI BANCHE ITALIANE SOC. COOP. PER AZIONI con sede in Bergamo contro NANTELE CARMELO e CHIARENZA PIERA VINCENZA di Agrigento a firma di Avv. Daniele Cutaia in data 19/03/2013 ai nn. 1039 trascritto a Agrigento in data 23/04/2013 ai nn. 7930 / 6620 - Il Pignoramento si intende trascritto sull'immobile sulle sue pertinenze, sugli accessori e sui frutti..

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna

4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:

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Sono state riscontrate le seguenti difformità: L'appartamento, come tutto l'edificio, è stato realizzato senza preventivo rilascio della Concessione Edilizia, pertanto in data 08/01/1987 prot. n. 1190 UT/7 è stata presentata a nome di Palumbo Concetta al Comune di Agrigento la domanda per la Concessione Edilizia in Sanatoria per l'intero Primo Piano composto da una superficie dichiarata di mq 264,44. Per la pratica di sanatoria in corso è stato richiesto il preventivo Nulla Osta alla Soprintendenza ai Beni Culturali di Agrigento con nota del 16.6.1998 con Prot.

7374 in quanto l'immobile ricade nella zona "B" con vincolo 04 archeologico D.M.

16/05/1968. Necessita ancora acquisire il Nulla Osta del Genio Civile di Agrigento. regolarizzabili mediante Concessione Edilizia in Sanatoria (Legge 28/2/85, n.47) Per la determinazione degli Oneri di Oblazione e Concesori riguardanti la richiesta di Concessione Edilizia in Sanatoria in corso, presentata a suo tempo da Palumbo Concetta per l'intero primo piano (oggi diviso in due appartamenti), il Comune di Agrigento ha effettuto i conteggi rimanenti a saldo delle somme in acconto già corrsiposte; gli importi così quantificati al 26/04/2016 per l'intero primo piano vanno ridivisi per i due appartamenti oggi presenti al primo piano dell'edificio. (Vedi Allegato N. 6.3 "Attestazione comunale oneri oblazione e concessori per chiusura Sanatoria Edilizia Appartamento in C.da Cannatello via Madonie n. 10, foglio 164 part. 843 sub 8").

Valutazione del 50% del Saldo dell'Oblazione da conteggi effettuati dal Comune di Agrigento, alla data del 26/04/2016, oltre interessi maturandi alla data di chiusura della pratica di sanatoria.: € 2.619,52

Valutazione del 50% del Saldo degli Oneri Concessori da conteggi effettuati dal Comune di Agrigento, alla data del 26/04/2016, oltre interessi maturandi alla data di chiusura della pratica di sanatoria.: € 1.688,93

Costo forfettario Spese Tecniche ed Indagine Strutturale preventivati da libero professionista per Certificato di Idoneità Statica e completamento Sanatoria Edilizia, per ogni appartamento: € 4.200,00

Oneri totali: € 8.508,45 4.3.2. Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti difformità: Diversa divisione degli spazi interni all'appartamento rispetto alla planimetria catastale presentata. (Vedi Allegato n.

3.3 "Planimetria Catastale dell'Immobile" e Allegato n. 5.2 "Planimetria con modifiche dell'Immobile"). regolarizzabili mediante Autorizzazione Edilizia in Sanatoria (Art. 13 L 28/2/85, n.47) Modifica e presentazione all'Agenzia delle Entrate della nuova planimetria catastale aggiornata.

Sanzione per Frazionamento Catastale Abusivo da una unità immobiliare di sanatoria edilizaia a due appartamenti dello stato di fatto: € 516,00

Valutazione forfettaria delle spese a carico dell'acquirente per Oneri Tecnici per Art. 13 L. 47/1985 per Opere Interne, calcoli, D.L., diritti segreteria, oneri vari, iva, bolli ecc.: € 1.000,00

Valutazione forfettaria delle spese a carico dell'acquirente per Oneri Tecnici per Aggiornamento Planimetria Catastale, oneri vari, iva, bolli ecc.: € 800,00

Oneri totali: € 2.316,00

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 960,00

Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora

scadute al momento della perizia: € 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 1.800,00 Sono stati riscontrati i seguenti vincoli o dotazioni condominiali: A seguito della chiusura della fornitura idrica dell'edificio da parte di Girgenti Acque Spa per morosità, i singoli condomini hanno provveduto alle necessità idriche ciascuno con l'istallazione di riserve idriche autonome.

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Ulteriori avvertenze: La fornitura idrica dell'edificio è stata chiusa da Girgenti Acque Spa a causa degli arretrati degli ultimi anni non ancora corrisposti dal Condominio ammontanti a circa € 12.500 per l'intero condominio. Dato il protrarsi della morosità nel corso degli anni Girgenti Acque Spa ha minacciato anche la chiusura degli scarichi fognari. Pertanto sull'appartamento grava un debito pro-quota nei confronti di Girgenti Acque Spa per circa 1.800 oltre ad interessi maturandi.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1 Attuali proprietari:

Nantele Carmelo e Chiarenza Piera Vincenzaproprietario dal 26/10/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Fabio Cutaia di Agrigento in data 26/10/2007 ai nn. 168783 / 23664 registrato a Agrigento in data 05/11/2007 ai nn. 5807 Serie 1T trascritto a Agrigento in data 05/11/2007 ai nn. 29231 / 19881 In virtù dell'atto di compraventita del 26/10/2007 i venditori coniugi Dispensa Mario e Coffano Giacoma trasferivano agli acquirenti coniugi Nantele Carmelo e Chiarenza Piera Vincenza l'appartamento in oggetto: <<4.1 L'immobile si trasferisce nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo nella sua effettiva consistenza, con ogni accessione, pertinenza, accessorio e servitù esistente tutto compreso e nulla escluso; 4.2 si trasferisce altresì con la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni dello stabile tali da considerare per legge, uso e consuetudine in un edificio a proprietà separate; 4.3 parte venditrice garantisce la piena proprietà, la libera disponibilità dell'immobile venduto e l'inesistenza di ipoteche ad eccezione dell'ipoteca iscritta il 26.6.1998 ai nn. 10394/670 in favore del Credito Emiliano Spa in dipendenza di mutuo [...]. 5-Abusivismo: Dichiara la venditrice che l'appartamento oggi venduto è stato realizzato senza preventivo rilascio di concessione edilizia; la venditrice dichiara: [...] b) che l'oblazione liquidata in domanda - in Lire 3.173.800= (Oblazione da considerare al 50% in quanto riguadante 2 appartamenti), è stata integralmente pagata, [...]; d) di avere già richiesto - giusta domanda registrata alla Soprintendenza ai Beni Culturali di Agrigento il 16.6.1998 con Prot. 7374 - il preventivo parere al rilascio della concessione edilizia, parere nella specie richiesto trattandosi di immobile ricadente in zona soggetta a vincolo; e) che l'amministrazione comunale non ha ancora emesso pronuncia alcuna sulla domanda di sanatoria; procede di patto espresso che resta ad esclusivo carico alla parte acquirente ogni ulteriore somma, che ai fini del conseguimento della concessione edilizia in sanatoria risultasse dovuta all'Amministrazione Comunale a qualsiasi titolo (oneri concessori - integrazione oblazione - etc.) [...]>> (Vedi Allegato N. 4.1 "Titolo di Proprietà del 26/10/2007 notaio Fabio Cutaia").

6.2 Precedenti proprietari:

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Dispensa Mario, nato ad Agrigento il 23/05/1964, e Coffano Giacoma, nata a Caltagirone il 07/05/1974 proprietario dal 23/06/1998 al 26/10/2007 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Antonio Pusateri di Agrigento in data 23/06/1998 ai nn.

84125 / 15810 registrato a Agrigento in data 18/07/1998 ai nn. 2669 Serie 1 trascritto a Agrigento in data 26/06/1998 ai nn. 10393 / 9408 In virtù dell'atto di compraventita del 23/06/1998 i venditori coniugi Manna Giuseppe e Marsala Giuseppina vendono agli acquirenti coniugi Dispensa Mario e Coffano Giuseppina i quali in compra accettano la piena ed assoluta proprietà del'immobile in oggetto: <<L'immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni diritto, ragione ed azione e con le relative pertinenze, dipendenze, servitù, attive e passive se legalmente costituite e con tutti i diritti ed obblighi derivanti dal titolo di acquisto in appresso citato. [...]. Ai fini fini dell'articolo 40 della Legge n. 47/1985, i venditori dichiarano che il bene oggi trasferito è stato realizzato in assenza di concessione edilizia ragion per cui è stata presentata domanda di sanatoria ai sensi della suddetta Legge n. 47/1985 [...], e che è stata pagata per intero la relativa oblazione, [...]. I venditori mi attestano, infine, che l'area sul quale sorge l'edificio oggi compravenduto non è gravato da alcun vincolo ai sensi dell'art. 32, 3° comma, della Legge n. 47/1985, e successive modifiche, anche regionali, ad eccezione di quello dipendente dal D.M. 16/05/1968 (Decreto Gui-Mancini), ragion per cui è stato richiesto il necessario Nulla Osta alla Soprintendenza ai Beni Culturali ed Ambientali di Agrigento in data 16 giugno 1998 (Rubrica Generale n. d'ord. 7374). [...].>> (Vedi Allegato N. 4.2 "Titolo di Proprietà del 23/06/1998 notaio Antonino Pusateri").

Manna Giuseppe, nato ad Agrigento il 03/09/1958, e Marsala Giuseppina, nata ad Agrigento il 01/01/1964 proprietario dal 28/08/1990 al 23/06/1998 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Maria Nipote di Favara in data 28/08/1990 ai nn. 10916 / 3694 registrato a Agrigento in data 07/09/1990 ai nn. 3588 Serie 1V trascritto a Agrigento in data 15/09/1990 ai nn. 15991 / 14363 In virtù dell'atto di compraventita del 28/08/1990 la venditrice Palumbo Concetta, nata ad Agrigento il 06/11/1964, vende agli acquirenti coniugi Manna Giuseppe e Marsala Giuseppina i quali comprano l'immobile in questione <<ARTICOLO 1 [...]. La parte venditrice, ai sensi sensi dell'art. 40, 2° comma della Legge 28 febbraio 1985 n° 47, dichiara che l'appartamento compravenduto è stato costruito senza Concessione Edilizia, per cui è stata presentata al Comune di Agrigento domanda per la Concessione in Sanatoria, [...], al presente atto si allega sotto la lettera

"A". ARTICOLO 2 - La presente vendita è comprensiva di ogni diritto, accessione, pertinenza, dipendenza, servitù attive e passive, se legali e delle parti condominiali del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, ad eccezione della terrazza di copertura del fabbricato, che è di esclusiva proprietà del signor Palumbo Ercolino, dante causa della venditrice, il quale potrà sfruttarla in ogni tempo, senza dover corrispondere indennità alcuna ai condomini dell'edificio. ARTICOLO 3 - La parte venditrice garantisce la piena proprietà e libera disponibilità del bene venduto, che non è gravato di ipoteche, diritti di terzi, privilegi od altri oneri comunque pregiudizievoli e presta garanzia per l'evizione. [...].>> (Vedi Allegato N. 4.3 "Titolo di Proprietà del 28/08/1990 notaio Maria Nipote").

7. PRATICHE EDILIZIE:

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P.E. n. Domanda di Sanatoria Legge n. 47/1985 per lavori di costruzione di appartamenti ad uso residnziale intestata a Richiedente Palumbo Concetta - Proprietario Palumbo Ercolino.

Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85 presentata in data 08/01/1987- n. prot. 1190 UT/7 L'edificio è stato costruito in assenza di Concessione Edilizia da Palumbo Ercolino, con inizio dei lavori verso la fine degli anni '70 ed ultimazione nel 1980 per come dichiarato nell'istanza di condono edilizio. In data 08/01/1987 prot. n. 1190 UT/7 è stata presentata al Comune di Agrigento la domanda per la Concessione Edilizia in Sanatoria a nome di Palumbo Concetta per l'intero Primo Piano composto da una superficie utile di mq 226 e mq 63,28 di superficie per servizi e accessori. La proprietà dell'intero primo piano (poi diviso in due appartamenti) era pervenuta a Palumbo Concetta a seguito dell'atto pubblico del Notaio Giuseppe Saieva del 16/03/1985 rep. n. 6768, registrato ad Agrigento il 04/04/1985 al n. 2939.

Tali informazioni sono state reperite negli atti di trasferimento delle proprietà intercorsi dal 1990 ad oggi e da informazioni ottenute dall'ufficio tecnico del Comune di Agrigento che ha in carico la richiesta di sanatoria. (Vedi Allegato N. 6.1 "Richiesta accesso atti Sanatoria Edilizia" e Allegato N. 6.2 "Richiesta Sanatoria Edilizia del 08/01/1987 prot. n. 1190 UT/7").

Descrizione

appartamento

di cui al punto

A

appartamento sito in Agrigento (Agrigento) frazione Contrada Cannatello Via Madonie n. 10 in ragione di:

- Piena proprietà per la quota di 500/1000 - Piena proprietà per la quota di 500/1000

Composto da un Appartamento al 1°P. con accesso da spazio antistante la costruzione appartenente al condominio al quale però vi si può giungere solamente attraverso una strada privata non appartenente al condominio di proprietà di terzi. posto al piano primo piano sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 139

Identificato in catasto:

- fabbricati: intestata a NANTELE CARMELO foglio 164 mappale 843 subalterno 8, categoria A/3, classe 4, superficie catastale 139 mq, composto da vani 6 vani, posto al piano 1°, - rendita: Euro 495,80, - registrata all'UTE con la scheda AG0146694

Note: (Vedi Allegato n. 3.1 "Estratto di Mappa Catastale", Allegato n. 3.2 "Visura Catastale Storica per Immobile", Allegato n. 3.3 "Planimetria Catastale dell'Immobile") - fabbricati: intestata a CHIARENZA PIERA VINCENZA foglio 164 mappale 843

subalterno 8, categoria A/3, classe 4, superficie catastale 139 mq, composto da vani 6 vani, posto al piano 1°, - rendita: Euro 495,80, - registrata all'UTE con la scheda AG0146694 Coerenze: con stradella (oggi Via Madonie con accesso dal n. civico 10), con proprietà Palumbo e con proprietà Lentini.

Note: (Vedi Allegato n. 3.1 "Estratto di Mappa Catastale", Allegato n. 3.2 "Visura Catastale Storica per Immobile", Allegato n. 3.3 "Planimetria Catastale dell'Immobile") L'edificio è stato costruito nel tra la metà degli anni settanta ed il 1980.

L'unità immobiliare è identificata con il numero 10 di Via Madonie di interno, ha un'altezza interna di circa ml 2,90 nelle camere da letto e cucina, controsoffitto nel soggiorno.

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Da un accurato esame delle condizioni generali dell'appartamento si evidenzia un buono stato di conservazione interno dell'appartamento, mentre si evidenzia uno scarso stato di conservazione esterno dell'edificio e l'intero stabile necessita degli interventi di manutenzione straordinaria. (Vedi Allegato n. 2.3 Sequenza Fotografica dell'Immobile).

- Certificazione Energetica

La Direttiva Europea 2002/91/CE sul rendimento energetico degli edifici impone, tra le varie cose, che, a decorrere dal 2006, si debba obbligatoriamente procedere alla Certificazione Energetica degli Edifici introdotta come principio in Italia dalla Legge 10/91.

In Italia il decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192, ha disposto l'obbligo di dotare, gli edifici di nuova costruzione e quelli che siano stati oggetto di ristrutturazione integrale o di demolizione e successiva ricostruzione, dell'« Attestato di Prestazione Energetica», prevedendo inoltre l'obbligo di allegare lo stesso agli atti di compravendita che avessero per oggetto tali edifici o singole unità immobiliari facenti parte degli stessi.

Sulla base di apposite metodologie di calcolo, si è provveduto ad verificare ed attestare la prestazione e le caratteristiche energetiche dell'edificio, in modo da consentire allacquirente una valutazione di confronto di tali caratteristiche rispetto ai valori di riferimento previsti dalla legge.

L'appartamento risulta sprovvisto di impianto di riscaldamento e gli infissi esterni sono in alluminio con vetro singolo.

Applicando la metodologia di calcolo di riferimento nazionale, basata sulle norme tecniche UNI TS 11300, provvedendo all'elaborazione dei dati con apposito software si é potuta definire la classe energetica globale di consumo dell'edificio e le sue emissioni di CO2, che è risultata di

"Classe F".

Nell'attestato di prestazione energetica si é determinato che, attraverso una serie di interventi di manutenzione e riqualificazione consistenti nell'isolamento termico pareti con l'esterno, realizzazione impianto di riscaldamento e sostituzione infissi esterni, si potrebbe migliorare la prestazione energetica dell'immobile che si ricollocherebbe, attraverso questi interventi, nella

"classe energetica D". (Vedi Allegato 7.1 "Attestazione di Prestazione Energetica").

- Modalità di calcolo della Superficie Commerciale

Al fine di definire un univoco criterio attraverso il quale esprimere la misura di consistenza del bene oggetto di stima, per un corretto approccio alla valutazione, si ritiene di adoperare le indicazioni sui criteri di misurazione delle superfici riferite alle fonti nazionali in ambito normativo: norme tecniche legislative ed UNI, Agenzia del Territorio ex Catasto.

Pertanto convenzionalmente si adopererà il criterio di misurazione della Superficie Commerciale, dettato dal D.P.R n. 138/1998, data dalla somma delle:

- Superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dalle murature (100% pareti divisorie interne non portanti; 50% pareti portanti interne, 100% se immobili indipendenti o monofamiliari);

- Superfici ponderate al 30% degli accessori esclusivi quali: balconi, terrazzi, pati, giardini e vano scala ove presenti;

La consistenza dell'immobile è stata calcolata sulla scorta della planimetria disegnata in base al rilievo metrico-dimensionale effettuato durante il sopralluogo per restituirne fedelmente la esatta dimensione, nella quale si identifica il seguente ambiente: (Vedi Allegato n. 5.1 Planimetria Stato di Fatto dell'Immobile_Scala 1:100 e Allegato n. 5.3 Computo Superfici Commerciali Appartamento 1° P.).

Destinazione urbanistica:

Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera DDG 1106/09 l'immobile è identificato nella zona G.5.3

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Norme tecniche ed indici: PRG - VINCOLI Vincoli

- Comune: A089 Foglio: 164 Numero: 843 (Area: 809,12 mq)

- VINCOLO_B_MANCINI - Intersezione completa per circa 809,12 mq pari al 100,00% dell'area - VINCOLO_VISUALI-1497 - Intersezione parziale per circa 410,25 mq pari al 50,70% dell'area Vincolo Sismico

- Comune: A089 Foglio: 164 Numero: 843 (Area: 809,12 mq)

- Vincolo Sismico - Intersezione completa per circa 809,12 mq pari al 100,00% dell'area PRG: Zone Territoriali Omogenee

L'immobile ricade in un'area z.t.o. del vigente PRG con le seguenti caratteristiche:

- ZONA_G5-3-VERDE PRIVATO - Intersezione completa per circa 809,12 mq pari al 100,00%

dell'area;

- NTA (Artt: Art.33 - Zona G5.3 - Verde privato) (Pg: 102).

Sub-area G5.3 -Verde privato:

"Comprende aree interessate da costruzioni abusive a carattere diffuso o concentrato, fra cui quelle incluse

in Fascia B dal DPRS 16 giugno 1991 (integrativo del DM 16.05.68 e del DM 07.10.71), per le quali sono in corso richieste di sanatoria edilizia". [...] In funzione della definizione delle pratiche di Condono Edilizio in corso, lAC potrà attuare su tali zone Piani di Urbanizzazione al fine della dotazione delle opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi e reti). Ove lAC lo ritenga necessario potranno essere localizzate opere di urbanizzazione secondaria. Non è consentita ledificazione delle aree libere, mentre sulle costruzioni esistenti, oltre ai possibili interventi di MO- MS, il Piano di Mitigazione valuterà:

- leventuale demolizione, senza ricostruzione, degli elementi incongrui (quali superfetazioni o componenti strutturali) inseriti nelle unità edilizie, e dei corpi di fabbrica incompatibili con i caratteri di visibilità dellarea, oltre che ambientali e paesaggistici;

- la realizzazione degli interventi che discendono da dispositivi di sanatoria edilizia (soltanto dopo il rilascio delle concessioni edilizie) e dallo Studio Agrigento/I templi/Il territorio redatto dalla Soprintendenza BB.CC.AA. (1989), su rapporti visuali tra emergenze architettoniche e territorio della Valle dei templi. [...] La stessa Soprintendenza condizionerà al proprio parere i singoli progetti derivanti dalle determinazioni del PQM che sarà possibile realizzare come atto conclusivo della sanatoria edilizia".

(Vedi Allegato n. 2.2 "Geoportale Agrigento_Certificato di Destinazione Urbanistica On- Line")

Destinazione Parametro Valore

reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente

Appartamento 1° P Sup. reale lorda 139,00 1,00 139,00

Sup. reale lorda 139,00 139,00

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Strutture verticali: materiale: c.a., condizioni: da normalizzare.

Note: Per la pratica di sanatoria edilizia in corso necessita acquisire il Certificato di Idoneità Statico/Sismica per l'intero edificio, dalle risultanze del quale possono necessitare opere di adeguamento strutturale alle norme cogenti dell'intero edificio.

Riferito limitatamente a: Appartamento 1° P.

Balconi: materiale: c.a., condizioni: scarse.

.

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione:

inesistente, materiale protezione: ferro, condizioni: scarse.

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Portone di ingresso: tipologia: Portone di Ingresso Edificio con doppia anta a battente, materiale: alluminio e vetro, condizioni: scarse.

Riferito limitatamente a: Edificio.

Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.

Pareti esterne: materiale: muratura di elementi forati, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: scarse.

Portone di ingresso: tipologia: Portoncino di Ingresso Appartamento con anta singola a battente, materiale: portoncino blindato in ferro e legno, condizioni:

buone.

.

Impianti:

Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: non a norma.

Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: Fornitura pubblica da Girgenti Acque tagliata, alimentazione con riserve idriche autonome poste all'esterno, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni:

pessime, conformità: non a norma.

Note: L'intero edificio ha avuto tagliata l'allaccio idrico da Girgenti Acque per morosità

.

Accessori:

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1. Criterio di Stima

Ai fini della determinazione del valore di mercato dell'immobile, si è scelto il criterio sintetico-comparativo-parametrico che fa riferimento a valori di mercato noti e a valutazioni di agenzie immobiliari per immobili della stessa tipologia a quelli oggetto di indagine.

La stima viene condotta con il metodo sintetico-comparativo-parametrico "per punti di merito", che consiste nello stabilire per un immobile medio, analogo a quello oggetto di stima, di prezzo noto, un punteggio convenzionale come base di calcolo (1,00) e poi sulla base di caratteristiche predeterminate sostanziali nella valutazione, aumentare o diminuire il punteggio dell'immobile in esame sino a ottenere un valore finale che esprimerà il punteggio da mettere in rapporto con quello convenzionale di base.

La misurazione della superficie commerciale è avvenuta al lordo della superficie coperta dai muri perimetrali (per metà quelli comuni), nonché di eventuali tramezzi interni, misurazioni fatte sulla base della planimetria restituita graficamente dai rilievi effettuati.

La superficie commerciale complessiva viene calcolata in funzione dei coefficienti di differenziazione (moltiplicatori) che permettono di ottenere la superficie equivalente.

Procedendo in tal modo si ottengono dei valori medi per mq che possono essere ritoccati dall'estimatore in ragione di determinate caratteristiche specifiche.

8.2. Fonti di informazione

Catasto di Agrigento, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Agrigento, ufficio tecnico di Agrigento, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari operanti sul territorio, Osservatorio del mercato immobiliare (Vedi Allegato n. 3.9

"Agenzia delle Entrate_Quotazioni Immobili Residenziali Villaggio Mosé Agrigento")..

8.3. Valutazione corpi

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Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1

Tenuto in debito conto che si tratta di una stima effettuata in una località residenziale sottoposta a vincolo della città di Agrigento, delle considerazioni fatte ai paragrafi precedenti, della qualità e dell'epoca di costruzione del fabbricato, dei servizi presenti, l'indagine di mercato svolta ha consentito di individuare per immobili aventi caratteristiche analoghe (di posizione, qualità, rifinitura, confort etc.) un valore unitario di mercato di riferimento oscillante tra 770,00 €/mq e 1.100,00 €/mq di superficie lorda per immobili similari con destinazione residenziale in buono stato di conservazione.

Esaminate le principali caratteristiche dell'immobile oggetto di stima, della tipologia di edificio, della zona dove ricade, della mancanza di strada di accesso diretto appartenente al condominio (accesso consentito solamente attraverso una strada privata non appartenente al condominio di proprietà di terzi) ed effettuati degli opportuni calcoli è stato determinato il valore del prezzo medio di mercato di riferimento, rilevato per immobili con destinazione residenziale similari, pari ad 850,00 €/mq (Vedi Allegato n. 3.9 "Agenzia delle Entrate_Quotazioni Immobili Residenziali Villaggio Mosé Agrigento").

Quindi con l'ausilio di opportuni coefficienti correttivi del prezzo medio rilevato si ottengono le seguenti correzioni:

1) Coefficiente globale della zona 0,85 2) Coefficiente globale delledificio 0,85 3) Coefficiente d'uso e manutenzione appartamento 0,97 4) Coefficiente dotazione impianti appartamento 0,93

Coefficiente Correttivo Medio Complessivo 0,90

Pertanto, tenuto conto dello stato globale dell'edificio e dello stato di manutenzione in cui versa l'appartamento, avendo preso come valore medio di riferimento il metro quadrato, al valore individuato viene applicato il coefficiente correttivo 0,90 che tiene conto anche delle caratteristiche residenziali della zona in quanto inserito in un contesto con un buon livello di ricettività stagionale, determinando così il valore unitario corretto per l'appartamento oggetto di stima che corrisponde a

€/mq 850,00 x 0,90 = in cifra tonda €/mq 765.

Quindi ottenuto il valore complessivo dell'appartamento, esaminate le principali caratteristiche dell'edificio in cui si trova l'immobile oggetto di stima, al valore complessivo così determinato saranno detratte le spese da sostenere.

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

Destinazione Superficie

equivalente Valore unitario valore complessivo

Appartamento 1° P 139,00 € 765,00 € 106.335,00

- Valore corpo: € 106.335,00

- Valore accessori: € 0,00

- Valore complessivo intero: € 106.335,00

- Valore complessivo diritto e quota: € 106.335,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie

lorda

Valore intero medio

ponderale Valore diritto e quota

A appartamento 139 € 106.335,00 € 106.335,00

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita

giudiziaria: € 15.950,25

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- Riduzione percentuale: Deprezzamento per difficoltà a presentare l’integrazione documentale necessaria per l’ottenimento del nulla osta del Genio Civile di Agrigento ed ottenere unitariamente con il Condominio la Concessione

Edilizia in Sanatoria per il disinteresse degli altri condomini. € 2.126,70 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 10.824,45 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico

dell'acquirente: Nessuna

Giudizio di comoda divisibilità: L'immobile non necessita di divisione in quanto ambedue le quote sono oggetto di pignoramento

8.5. Prezzo base d'asta del lotto

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale a carico della procedura: € 88.258,05

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale a carico dell'acquirente: € 77.433,60

Relazione lotto 001 creata in data 06/06/2016 Codice documento: E002-13-000069-001

il perito Arch. Dino Serra