Tribunale di Ragusa * * * * * * * * * * * *

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Tribunale di Ragusa

Oggetto: Consulenza tecnica d’ufficio di Stima per l’esecuzione immobiliare n. 140 del 2014;

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Creditore: Banca Agricola Popolare di Ragusa rappresentato dall’avv. Antonio Di Paola;

Debitori: Parrino Salvatore Aquila Laura rappresentati dall’avv. Rosario La Rosa;

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Premessa

Il sottoscritto Ing. Giovanni SALAFIA iscritto al n. 605 dell’Albo degli Ingegneri della Provincia di Ragusa, nominato dal Giudice Istruttore Dott. Claudio Maggioni all’udienza del 26.02.2015 Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare n. 140/2014 tra le parti:

Banca Agricola Popolare di Ragusa rappresentato e difeso dall’avv. Antonio Di Paola, nella qualità di parte creditrice;

Parrino Salvatore nato a Anaco (Venezuela) il 13/08/1956 con codice fiscale PRRSVT56M13Z614O nella qualità di debitore con il seguente mandato e Aquila Laura nata a Ragusa il 23/08/1963 con codice fiscale QLALRA63M63H163C, entrambi residenti in via

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Forlanini n. 116 a Ragusa, nella qualità di debitori con il seguente mandato:

a) identificare esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall'esame degli atti e dei documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con quelli emergenti dai certificati in atti;

b) verificare la proprietà dei beni in capo al debitore, indicandone il regime patrimoniale ove coniugato, e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti;

c) accertare l'esatta provenienza dei beni, verificando la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data del pignoramento;

d) precisare, se del caso, la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante;

e) accertare se i beni immobili risultino o meno accatastati, provvedendo, in caso negativo, alla quantificazione dei relativi costi;

f) accertare se sul bene gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi;

elencare le formalità (iscrizioni, trascrizioni) da cancellare con il decreto di trasferimento;

g) indicare previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la de- stinazione dei beni prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente;

h) accertare per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia e, in caso di irregolarità, accertare se gli stessi siano suscettibili di sanatoria, quantificando il costo della stessa, indicando le somme da pagare a titolo di oblazione, nonché tutti gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione), indicandoli anche in via approssimativa, se non sia possibile una esatta determinazione, precisare se esistano procedure amministrative o

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sanzionatone:

i) accertare se i beni pignorati siano occupati dal debitore, affittati o locati, indicando il canone pattuito, la sua congruità, l'eventuale data di registrazione, la scadenza, dei relativi contratti nonché l'eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio;

j) evidenziare gli clementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (ad es. casa singola, appartamento in condominio, negozio, terreno edificabile, coltivato o bosco etc.) e le località in cui si trovano; fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all'acquisito (es. superficie, destinazione d'uso, numero di vani, anno di costruzione, stato di conservazione, esistenza di vincoli artistici, storici, al- berghieri, di inalienabilità o indivisibilità, di diritti demaniali, di usi civici etc.);

k) determinare il valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato, tenendo conto: delle modalità di vendita del bene (asta giudiziaria) e dei fatto che in sede di vendita va effettuata almeno un'offerta minima in aumento, del costo dell'eventuale sanatoria ;

l) indicare l'opportunità di procedere alla vendita in unico lotto o in più lotti separati (spiegandone le ragioni), predisponendo in ogni caso un piano di vendita dell'immobile e dei lotti, prov- vedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, previa autorizzazione del Giudi- ce;

m) allegare idonea documentazione fotografica esterna ed interna degli immobili pignorati ed ac- quisisca la planimetria catastale dei fabbricati;

n) accertare, nel caso si tratti di bene indiviso, la valutazione della quota di pertinenza del debitore esecutato, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di quote indivise; precisare se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le quote che potrebbero essere separate a favore della procedura;

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o) accertare se il trasferimento dei beni pignorati sia soggetto al pagamento dell’IVA, fornendo in caso positivo i dati occorrenti per la relativa applicazione;

p) verificare la correttezza dei dati riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione (o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle note di trascrizione), in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota.

Svolgimento delle operazioni peritali

Il sottoscritto CTU ha effettuato tre distinti sopralluoghi presso i luoghi oggetto del procedimento di esecuzione nel comune di Ragusa in via Vincenzo Lorefice n. 53, in via Forlanini n. 116 e nel comune di Santa Croce Camerina, nella frazione di Casuzze in via degli Aceri n. 4, angolo corso Oceano Indiano. Alle operazioni peritali ha presenziato il consulente tecnico di parte debitrice, l’ing.

Gaetano Rocca.

Nel corso delle operazioni peritali è stata data lettura del mandato conferito e, durante i sopralluoghi, sono state raccolte misure, informazioni e dati, nonché una documentazione fotografica sui fabbricati oggetto del presente procedimento.

Per ciascuno dei predetti sopralluoghi ed incontri è stato redatto apposito verbale sottoscritto da tutti gli intervenuti. Le operazioni sono state svolte presso gli Uffici del Catasto, dell’Agenzia del Territorio, dell’Agenzia delle Entrate di Ragusa e presso l’Ufficio tecnico del Comune di Ragusa e di Santa Croce Camerina.

Descrizione degli immobili, dimensioni, ubicazione ed accesso

Gli immobili oggetto di perizia sono costituiti da:

1. un appartamento per civile abitazione al piano secondo e terrazzo parzialmente coperto di uno stabile costituito da piano terra commerciale, piano primo civile abitazione, piano secondo

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civile abitazione e piano terzo con pertinenze del piano secondo e terrazza esclusiva in via Vincenzo Lorefice n. 53 a Ragusa;

2. Un appartamento per civile abitazione al piano terzo e relativo garage di pertinenza al piano interrato con accessi rispettivamente da via Forlanini n. 116 e via Forlanini n. 114 (accesso carrabile) nel comune di Ragusa di uno stabile costituito da piano interrato adibito a garage, piano terra di civile abitazione, piano primo civile abitazione, piano secondo civile abitazione, piano terzo di civile abitazione, piano quarto di civile abitazione e copertura a tetto;

3. Un garage/locale commerciale in via degli Aceri n. 4, angolo corso Oceano Indiano nel comune di Santa Croce Camerina, nella frazione di Casuzze.

LOTTO 1 - L’immobile di via Vincenzo Lorefice n. 53 a Ragusa - Piano secondo e lastrico solare

a. Identificazione del bene pignorato: L’appartamento per civile abitazione di via Vincenzo Lorefice, ha accesso dal civico n. 53. La via Vincenzo Lorefice costituisce una arteria secondaria ma ben collegata con arterie principali della città quali via Mariannina Schininà, via Archimede e viale dei Platani. Il bene è presente al N.C.E.U. di Ragusa al foglio 64, particella 526 subalterno 6, zona censuaria 1, categoria A3, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita 419,62 euro;

b. Verifica della proprietà beni in capo al debitore: Il bene risulta essere di proprietà del debitore, Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 che si trova in regime di separazione di beni con la moglie Aquila Laura nata a Ragusa il 23/08/1963 anch’essa debitrice.

c. Accertamento dell'esatta provenienza dei beni: Il debitore, Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 ha ricevuto il bene tramite atto pubblico di divisione del 26/11/2008 con Repertorio n.: 102246 Rogante: Notaio dott. Zichichi Marcello. In forza della successione legittima in morte del loro padre Parrino Giovanni, deceduto a Ragusa 16 settembre 2005 (dichiarazione di successione n. 676 - Vol. 387 - Agenzia delle Entrate dí Ragusa) e, da ultimo, in forza della successione legittima in morte della loro madre Guastella Rosalia, deceduta a Ragusa il 17 settembre 2007 (dichiarazione di successione n. 34 - Vol.

423 - Agenzia de1le Entrate di Ragusa), i fratellí Parrino Salvatore e Parrino Gaudenzia La divisione riguardava i due piani dell’immobile di via Lorefice n. 53 che per successione in

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morte del padre Parrino Giovanni e della madre Guastella Rosalia erano transitati indivisi ai figli Parrino Salvatore e Parrino Gaudenzia. Il padre Parrino Giovanni era proprietario del fabbricato del suolo edificabile e ha realizzato la costruzione giusta concessione edilizia n.

381 del 1959 rilasciata dal Comune di Ragusa.

d. Eventuale impossibilità di procedere a un completo accertamento: Nessun impedimento si è ravvisato nel procedere al completo accertamento tecnico sul bene;

e. Presenza dei beni in catasto: Il bene è regolarmente accatastato al foglio 64, particella 526 subalterno 6, zona censuaria 1, categoria A3, classe 2, consistenza 6,5 vani, rendita 419,62 euro. La sua planimetria catastale risulta regolarmente presente nel data base ed è conforme allo stato di fatto;

f. Iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sui beni: Nessuna iscrizione o trascrizione pregiudizievole interessa il bene. Cfr. Allegato Iscrizioni e Trascrizioni.

g. Destinazione urbanistica, e conformità allo strumento urbanistico comunale vigente:

L’immobile, realizzato giusta concessione edilizia n. 381 del 1959 rilasciata dal Comune di Ragusa presenta destinazione urbanistica di civile abitazione e la sua destinazione d’uso di civile abitazione è conforme allo strumento urbanistico comunale vigente.

h. Accertamento della conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia ed eventuale sanatoria: Dall’esame delle visure catastali, della planimetria e dello stato di fatto si è riscontrata una difformità dello stato dei luoghi rispetto al progetto originale relativo alla concessione edilizia n. 381 del 1959 e rispetto alla planimetria catastale aggiornata al 27/10/2008. La prima difformità riguarda il piano secondo ove la suddivisione degli spazi interni presenta lievi differenze rispetto al progetto originale. La seconda difformità riguarda la terrazza che nel progetto originale presenta solamente il torrino della scala mentre nella realtà presenta una parziale copertura realizzata su tamponatura portante, travi in legno e pannelli ondulati di eternit. La copertura complessiva è di circa 27 mq lordi. Tale copertura va rimossa perché realizzata in assenza di autorizzazione e perché costituita da pannelli di eternit il cui divieto di utilizzo e obbligo della rimozione è sancito dalla legge n. 257 del 1992.

Il costo della rimozione è quantificabile secondo il prezzario regionale 2013 come segue:

- Rimozione dei pannelli di Eternit (prezzo mercato): € 20,00 / mq x 27 mq = € 540,00;

- Scomposizione orditura in legno: (voce 21.1.23): € 14,60 / mq x 27 mc = € 394,20;

- Rimozione della tamponatura portante (voce 21.1.5.2): € 472,60 / mc x 8 mc = € 3780,80;

- Progettazione, direzione lavori e piano sicurezza dell’intervento: € 1000,00;

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- Costo totale dell’intervento ripristino: (cinquemilasettecentoquindici//00) € 5715,00;

i. Occupazione del bene, affitto o locazione: Il bene risulta in affitto a famiglia straniera con contratto d’affitto registrato al n. 2809 nel 2011. Lo stesso contratto è stato rinnovato per tutto il 2015 con il pagamento tardivo dell’imposta dovuta il 02 novembre 2015. La famiglia conduttrice e intestataria del contratto di affitto, alla data odierna, risulta avere nella propria disponibilità il bene. L’importo mensile corrisposto dal conduttore è pari a € 288,00 (duecentottantotto//00).

j. Elementi utili del bene alla sua compravendita: L’appartamento si trova al secondo piano di un fabbricato costituito da piano terra commerciale, piano primo civile abitazione, piano secondo civile abitazione e piano terzo con pertinenze del piano secondo e terrazza esclusiva parzialmente coperta. Lo stato di conservazione dell’immobile è normale e in linea con la sua epoca di realizzazione e un sufficiente livello di manutenzione. Dimensioni: L’immobile ha dimensioni in pianta di circa 12,00 mt per 10,50 mt, con una copertura piana e parziale terrazza. Per il piano secondo si ha superficie lorda in pianta di circa 116 mq (inclusa la scala condominiale) e netti 96,00 mq escludendo la scala condominiale e la muratura perimetrale.

L’altezza all’intradosso del solaio è pari a 3,10 mt. Il piano terzo presenta invece presenta mq 57 netti di terrazzo calpestabile e 27,00 mq lordi (escludendo le parti condominiali) di vani tecnici con copertura a falda inclinata su muratura portante con travi in legno e eternit. La copertura di 27 mq è stata realizzata in assenza di autorizzazione ed e difforme al regolamento edilizio vigente. Il resto della superficie del terzo piano risulta essere area scoperta di proprietà indivisa di tutti i condomini e di una parte coperta costituita dalla scala condominiale. Confini:

L’immobile di via Vincenzo Lorefice n. 53, confina con la stessa via Vincenzo Lorefice e con la via Benedetto Croce, con proprietà Tavolilla e con proprietà Giglio, Distefano e Nobile.

Tipologia costruttiva: Struttura portante mista in blocchi di tufo e pilastri e cordoli in calcestruzzo armato. Solai in latero cemento gettati in opera. Divisori interni in laterizi forati.

Intonaci tradizionali in malta cementizia.

Composizione: L’unità immobiliare è costituita da cucina, soggiorno camera da letto, bagno e ripostiglio.

Impianti: Sono presenti, l’impianto idrico, fognario ed elettrico. Per l’idrico e il fognario esiste l’allaccio alle reti comunali. L’impianto termico non è presente ma esiste una unità esterna di condizionamento. L’impianto idrico è dotato di serbatoi di accumulo in eternit.

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Finiture e infissi: Le finiture sono di tipo economiche e risalenti all’epoca di realizzazione dell’immobile. Lo stato di conservazione e di manutenzione è da ritenersi sufficiente. Gli infissi esterni sono in acciaio zincato verniciati e doppi infissi in alluminio. Gli infissi sono dotati di persiane avvolgibili.

Dati catastali: Unità immobiliare sita nel comune di Ragusa (codice H163) – Catasto dei Fabbricati. Si allegano la planimetria catastale e la visura aggiornata.

Dati identificativi Dati classamento

Foglio Particella Sub Zona cens.

Micro

zona Categoria Classe Consistenza Rendita

64 526 6 1 - A3 2 6,5 vani € 419,62

k. Determinazione del valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato: Dall’analisi dei dati dell’osservatorio immobiliare per il secondo trimestre 2015, gli immobili simili hanno valori al mq compresi nella fascia € 700 - € 1050. Considerato lo stato di conservazione dell’immobile, lo stato di manutenzione e i valori di mercato per immobili simili nella zona si può assumere come prezzo congruo al mq una somma di € 850,00/mq. La superficie commerciale si ottiene sommando la superficie lorda del piano secondo e la superficie ponderata del terrazzo ripristinato che assume quindi funzione di lastrico solare e del balcone (il 25%) e pertanto si ottiene: SC = SA + 0,25 SB + 0,25 ST = 116 + 0,25 x 22,4 + 0,25 x 91,2 = 144,40 mq e quindi il valore del fabbricato diviene VF = € 850 x 144,4 = € 122.748,50 e di conseguenza il valore VFF si ottiene sottraendo al valore del fabbricato i costi CR di rispristino comprensivi di iva e cioè VFF = VF - CR = € 850 x 144,4 = € 122.748,50 - € 5715,00 x 1,22 = € 115.776,20 da approssimarsi in € 116.000,00;

l. Possibilità di vendita del bene per lotti attraverso il suo frazionamento: Il bene ha caratteristiche che non si prestano al frazionamento.

m. Documentazione fotografica e planimetria catastale: Vedi allegati.

n. Bene indiviso e presenza di comproprietari: Il bene risulta essere di proprietà al 100% del debitore Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 e dunque non vi sono comproprietari;

o. Bene soggetto a IVA: La proprietà personale del bene è in capo a persona fisica ed il bene stesso è per natura e per destinazione un bene non strumentale dunque non soggetto a IVA;

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p. Correttezza dei dati riportati nell’atto di pignoramento e nota di trascrizione: Nell’atto di pignoramento l’identificativo catastale del bene è corretto cosi come pure la toponomastica ma si parla di un bene di 6,0 vani mentre il bene oggi è costituito da 6,5 vani catastali.

LOTTO 2 - L’immobile di via Carlo Forlanini n. 116 - Civile abitazione al piano terzo - Ragusa

a. Identificazione del bene pignorato: L’appartamento per civile abitazione di via Carlo Forlanini, ha accesso dal civico n. 116. La via Forlanini costituisce una arteria principale in zona semiperiferica ben collegata tra due arterie principali della città quali via La Pira e via Mongibello che consentono entrambi di raggiungere agevolmente viale delle Americhe per l’uscita dalla città verso le arterie statali in direzione Catania e Siracusa. Il bene è presente al N.C.E.U. di Ragusa al foglio 83, particella 934 subalterno 11, zona censuaria 1, categoria A3, classe 3, consistenza 6,5 vani, rendita 503,55 euro;

b. Verifica della proprietà beni in capo al debitore: Il bene risulta essere di proprietà del debitore, Aquila Laura nato a Ragusa il 23 agosto 1963 che si trova in regime di separazione di beni con il marito Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 anch’esso debitore.

c. Accertamento dell'esatta provenienza dei beni: Il debitore, Aquila Laura nato a Ragusa il 23 agosto 1963 ha acquistato il 50% del bene dall’impresa costruttrice Occhipinti Giuseppe

& C. s.d.f. che ha realizzato l’immobile in virtù della concessione edilizia numero 330 del 1988 rilasciata dal Comune di Ragusa. L’acquisto è avvenuto con atto pubblico del 22/10/1990 Repertorio n. 49119 rogante Notaio Michele Ottaviano. Il restante 50%

dell’immobile è stato acquistato con lo stesso atto pubblico dal marito Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 anch’esso debitore. Nel 2007, con atto pubblico di donazione Repertorio 37625 del 10/05/2007, rogante Notaio Filippo Morello, il debitore Parrino Salvatore ha donato la sua quota del 50% alla moglie Aquila Laura.

e. Presenza dei beni in catasto: Il bene è regolarmente accatastato al foglio 83, particella 934 subalterno 11, zona censuaria 1, categoria A3, classe 3, consistenza 6,5 vani, rendita 503,55

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euro. La sua planimetria catastale risulta regolarmente presente nel data base ed è conforme allo stato di fatto;

L’immobile, realizzato giusta concessione edilizia n. 330 del 1988 rilasciata dal Comune di Ragusa all’impresa Occhipinti Giuseppe & C. s.d.f. che ha realizzato l’immobile e presenta una destinazione urbanistica di civile abitazione e la sua destinazione d’uso di civile abitazione è conforme allo strumento urbanistico comunale vigente.

h. Accertamento della conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia ed eventuale sanatoria: Dall’esame delle visure catastali, della planimetria e dello stato di fatto si è riscontrata una conformità dello stato dei luoghi rispetto al progetto originale relativo alla concessione edilizia n. 330 del 1988 e rispetto alla planimetria catastale aggiornata al 25/11/1992. Rispetto al progetto originale l’immobile presenta la chiusura di una porzione di balcone con struttura precaria in alluminio e vetro ai sensi dell’art. 20 della legge regionale n.

4 del 2003. La copertura complessiva è di circa 3,5 mq lordi. Tale copertura realizza una difformità poiché ha permesso di ampliare la camera da letto a nord per effetto dell’abbattimento del tamponamento perimetrale. Il tamponamento della doppia fodera di forati va ripristinato lasciando l’accesso alla zona chiusa con struttura precaria esclusivamente attraverso infisso esterno. Il costo del ripristino è quantificabile secondo il prezzario regionale 2013 come segue:

- Muratura a cassa vuota … : (voce 2.1.11.1): € 59,70 / mq x 10,5 mc = € 626,85;

- Infisso in alluminio….. (voce 8.1.3.3): € 374,40 / mq x 2,64 mq = € 988,42;

- Costo totale dell’intervento di ripristino: (duemiladuecentoquindici//27) € 2.215,27;

i. Occupazione del bene, affitto o locazione: Il bene risulta occupato dai debitori che sono ivi residenti.

j. Elementi utili del bene alla sua compravendita: L’appartamento si trova al terzo piano di un fabbricato costituito da piano interrato destinato a garages e locali tecnici, piano terra abitativo, piano primo, secondo, terzo e quarto anch’essi di civile abitazione. Lo stabile è dotato di impianto ascensore. Sopra il piano quarto è presente la copertura a tetto con falde inclinate. Lo stato di conservazione dell’immobile è normale e in linea con la sua epoca di

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realizzazione e un sufficiente livello di manutenzione. Dimensioni: L’immobile ha dimensioni in pianta di circa 14,10 mt per 11,60 mt, con una copertura piana costituita dal solaio di calpestio dell’appartamento sovrastante. L’appartamento ha una superficie lorda in pianta di circa 127 mq (esclusa la scala condominiale) e netti 106,00 mq escludendo la scala condominiale e la muratura perimetrale. Inoltre su quattro lati e dotato di balconi per una superficie totale di circa 38,0 mq . L’altezza all’intradosso del solaio è pari a 2,70 mt. Confini:

L’immobile di via Carlo Forlanini n. 116, confina con la stessa via Forlanini e con stradella privata, con proprietà Caccamo sovrastante e con Manto Spataro sottostante. Tipologia costruttiva: Struttura portante intelaiata con travi e pilastri calcestruzzo armato. Solai in latero cemento gettati in opera. Divisori interni in laterizi forati. Intonaci tradizionali in malta cementizia. Tamponamenti esterni a cassa vuota di laterizi forati.

Composizione: L’unità immobiliare è costituita da cucina, soggiorno tre camere da letto, bagno e ripostiglio.

Impianti: Sono presenti, l’impianto idrico, fognario, termico ed elettrico. Per l’idrico e il fognario esiste l’allaccio alle reti comunali. L’impianto termico è presente con caldaia a metano indipendente e radiatori in ghisa. L’impianto idrico è dotato di serbatoio di accumulo condominiale.

Finiture e infissi: Le finiture sono di tipo economiche e risalenti all’epoca di realizzazione dell’immobile. Lo stato di conservazione e di manutenzione è da ritenersi sufficiente. Gli infissi esterni sono in alluminio con vetro camera e sono dotati di persiane avvolgibili.

Micro

83 934 11 1 - A3 3 6,5 vani € 503,55

k. Determinazione del valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato: Dall’analisi dei dati dell’osservatorio immobiliare per il secondo trimestre 2015, gli immobili simili hanno valori al mq compresi nella fascia € 770 - € 1150. Considerato lo stato di conservazione dell’immobile, lo stato di manutenzione e i valori di mercato per immobili simili nella zona si può assumere come prezzo congruo al mq una somma di € 1050,00/mq.

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La superficie commerciale si ottiene sommando la superficie lorda del piano terzo e la superficie ponderata dei relativi balconi (il 25%) e pertanto si ottiene: SC = SA + 0,25 SB = 127 + 0,25 x 37,9 = 136,48 mq e quindi il valore del fabbricato diviene VF = € 1050 x 136,48

= € 143.298,75 e di conseguenza il valore VFF si ottiene sottraendo al valore del fabbricato i costi CR di rispristino comprensivi di iva e cioè VFF = VF - CR = € 1050 x 136,48 - € 2215,27 x 1,22 = € 140.596,13 da approssimarsi in € 141.000,00;

n. Bene indiviso e presenza di comproprietari: Il bene risulta essere di proprietà al 100% della debitrice Aquila Laura nata a Ragusa il 23 agosto 1963 che si trova in regime di separazione di beni con il marito Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 anch’esso debitore e dunque non vi sono comproprietari;

p. Correttezza dei dati riportati nell’atto di pignoramento e nota di trascrizione: Nell’atto di pignoramento il bene è indicato correttamente.

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LOTTO 3 - L’immobile di via Carlo Forlanini n. 114 – Garage piano interrato a Ragusa

a. Identificazione del bene pignorato: Il garage di via Carlo Forlanini, ha accesso dal civico n.

114. La via Forlanini costituisce una arteria principale in zona semiperiferica ben collegata tra due arterie principali della città quali via La Pira e via Mongibello che consentono entrambi di raggiungere agevolmente viale delle Americhe per l’uscita dalla città verso le arterie statali in direzione Catania e Siracusa. Il bene è presente al N.C.E.U. di Ragusa al foglio 83, particella 934 subalterno 2, zona censuaria 1, categoria C6, classe 3, consistenza 57 mq, rendita 164,85 euro;

b. Verifica della proprietà beni in capo al debitore: Il bene risulta essere di proprietà del debitore, Aquila Laura nato a Ragusa il 23 agosto 1963 che si trova in regime di separazione di beni con il marito Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 anch’esso debitore.

c. Accertamento dell'esatta provenienza dei beni: Il debitore, Aquila Laura nato a Ragusa il 23 agosto 1963 ha acquistato il 50% del bene dall’impresa costruttrice Occhipinti Giuseppe

& C. s.d.f. che ha realizzato l’immobile in virtù della concessione edilizia numero 330 del 1988 rilasciata dal Comune di Ragusa. L’acquisto è avvenuto con atto pubblico del 22/10/1990 Repertorio n. 49119 rogante Notaio Michele Ottaviano. Il restante 50%

dell’immobile è stato acquistato con lo stesso atto pubblico dal marito Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 anch’esso debitore. Nel 2007, con atto pubblico di donazione Repertorio 37625 del 10/05/2007, rogante Notaio Filippo Morello, il debitore Parrino Salvatore ha donato la sua quota del 50% alla moglie Aquila Laura.

e. Presenza dei beni in catasto: Il bene è regolarmente accatastato al foglio 83, particella 934 subalterno 2, zona censuaria 1, categoria C6, classe 3, consistenza 57 mq, rendita 164,85 euro.

La sua planimetria catastale risulta regolarmente presente nel data base ed è conforme allo stato di fatto;

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L’immobile, realizzato giusta concessione edilizia n. 330 del 1988 rilasciata dal Comune di Ragusa all’impresa Occhipinti Giuseppe & C. s.d.f. che ha realizzato l’immobile e presenta una destinazione urbanistica di garage-autorimessa e la sua destinazione d’uso di garage- autorimessa è conforme allo strumento urbanistico comunale vigente.

h. Accertamento della conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia ed eventuale sanatoria: Dall’esame delle visure catastali, della planimetria e dello stato di fatto si è riscontrata una conformità dello stato dei luoghi rispetto al progetto originale relativo alla concessione edilizia n. 330 del 1988 e rispetto alla planimetria catastale aggiornata al 25/11/1992. Rispetto al progetto originale l’immobile si presenta perfettamente coincidente.

i. Occupazione del bene, affitto o locazione: Il bene risulta occupato dai debitori che lo utilizzano come pertinenza della civile abitazione di cui al punto precedente.

j. Elementi utili del bene alla sua compravendita: Il garages si trova al piano interrato di un fabbricato costituito da piano interrato destinato a garages e locali tecnici, piano terra abitativo, piano primo, secondo, terzo e quarto anch’essi di civile abitazione. Lo stabile è dotato di impianto ascensore. Sopra il piano quarto è presente la copertura a tetto con falde inclinate. Lo stato di conservazione dell’immobile è normale e in linea con la sua epoca di realizzazione e un sufficiente livello di manutenzione. Dimensioni: L’immobile ha dimensioni in pianta di circa 12,0 mt per 5,0 mt, con una copertura piana costituita dal solaio di calpestio dell’appartamento sovrastante. Il garage ha una superficie lorda in pianta di circa 57 mq e netti 54,00 mq escludendo la muratura perimetrale. L’altezza all’intradosso del solaio è pari a 2,70 mt. Confini: L’immobile di via Carlo Forlanini n. 114, confina con la stessa via Forlanini e con terrapieno, con proprietà Spataro (garage limitrofo). Tipologia costruttiva:

Struttura portante intelaiata con travi e pilastri calcestruzzo armato. Solai in latero cemento gettati in opera. Intonaci tradizionali in malta cementizia. Tamponamenti esterni a cassa vuota di laterizi forati.

Composizione: L’unità immobiliare è costituita da un unico ambiente.

Impianti: Sono presenti, l’impianto idrico, fognario. Per l’idrico e il fognario esiste l’allaccio alle reti comunali. Finiture e infissi: Le finiture sono di tipo economiche e risalenti all’epoca di realizzazione dell’immobile (1990). Lo stato di conservazione e di manutenzione è da ritenersi sufficiente. L’infisso esterno è costituito da serranda avvolgibile in acciaio zincato.

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Dati identificativi Dati classamento Foglio Particella Sub Zona

cens.

Micro

83 934 2 1 - C6 3 57 mq € 164,85

k. Determinazione del valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato: Dall’analisi dei dati dell’osservatorio immobiliare per il secondo trimestre 2015, gli immobili simili hanno valori al mq compresi nella fascia € 360 - € 540. Considerato lo stato di conservazione dell’immobile, lo stato di manutenzione e i valori di mercato per immobili simili nella zona si può assumere come prezzo congruo al mq una somma di € 540,00/mq. La superficie commerciale lorda è di 57 mq e pertanto si ottiene: SC = 57 mq e quindi il valore del fabbricato diviene VF = € 540 x 57,0 = € 30.780,00 e di conseguenza coincide con il valore finale VFF = VF = € 540 x 57,0 = € 30.780,00 da approssimarsi in € 31.000,00;

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LOTTO 4 - L’immobile via degli Aceri n. 4 piano terra a Casuzze fraz. di Santa Croce Camerina

a. Identificazione del bene pignorato: Il garage di via degli Aceri angolo via Oceano Indiano, ha accesso dal civico n. 4. La via degli Aceri costituisce una traversa che sbocca sull’arenile della frazione balneare di Casuzze nel territorio del Comune di Santa Croce Camerina. La via Oceano Indiano rappresenta l’arteria principale di Casuzze che consente di raggiungere agevolmente le vicine frazioni di Punta Secca e di Marina di Ragusa. Il bene è presente al N.C.E.U. di Ragusa al foglio 41, particella 78 subalterno 3, zona censuaria 1, categoria C6, classe 3, consistenza 32 mq, rendita 84,29 euro;

b. Verifica della proprietà beni in capo al debitore: Il bene risulta essere di proprietà del debitore, Aquila Laura nata a Ragusa il 23 agosto 1963 che si trova in regime di separazione di beni con il marito Parrino Salvatore nato in Venezuela il 13 agosto 1956 anch’esso debitore.

c. Accertamento dell'esatta provenienza dei beni: Il debitore, Aquila Laura nata a Ragusa il 23 agosto 1963 ha ricevuto in donazione con atto pubblico del 30/10/1989 Repertorio n. 42253 rogante Notaio Michele Ottaviano il bene dal padre Aquila Salvatore nato a Santa Croce Camerina il 01 agosto 1932. Lo stesso Aquila Salvatore era proprietario del lotto su cui ricade il bene e giusta concessione edilizia n. 2613 del 1979 rilasciata dal Comune di Santa Croce Camerina ha edificato l’immobile oggetto di stima. Sullo stesso lotto esisteva già un edificio per civile abitazione dello stesso Aquila Salvatore e la concessione edilizia n. 2613 autorizzava il proprietario ad ampliare il volume esistente del fabbricato realizzando sullo stesso lotto un volume aggiuntivo da adibire ad attività commerciale di tavola calda.

Successivamente la debitrice Aquila Laura, avendo ricevuto in donazione il bene ha presentato un progetto di modifica della destinazione d’uso del bene da commerciale a civile abitazione.

Il Comune di Santa Croce Camerina ha autorizzato questo cambio di destinazione d’uso ma la stessa Aquila Laura ha rinunciato a tale autorizzazione.

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e. Presenza dei beni in catasto: Il bene è regolarmente accatastato al foglio 41, particella 78 subalterno 3, zona censuaria 1, categoria C6, classe 3, consistenza 32 mq, rendita 84,29 euro.

La sua planimetria catastale risulta regolarmente presente nel data base ed è conforme allo stato di fatto;

L’immobile è stato realizzato giusta concessione edilizia n. 2613 del 1979 rilasciata dal Comune di Santa Croce Camerina al dott. Aquila Salvatore che ha realizzato l’immobile con destinazione d’uso commerciale. Allo stato attuale conserva ancora la destinazione d’uso commerciale da un punto di vista della destinazione urbanistica ma di fatto, sia per lo scarso livello di manutenzione (cfr. Allegati Fotografici) sia per l’esigenza della proprietaria, viene impiegato come garage-autorimessa. Per la zona omogena in cui ricade si può affermare che sia la sua destinazione d’uso di garage-autorimessa, sia quella commerciale e sia quella di civile abitazione sono compatibili e conformi allo strumento urbanistico comunale vigente.

h. Accertamento della conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia ed eventuale sanatoria: Dall’esame delle visure catastali, della planimetria e dello stato di fatto si è riscontrata una conformità dello stato dei luoghi rispetto al progetto originale relativo alla concessione edilizia n. 2613 del 1979. Rispetto al progetto originale l’immobile si presenta perfettamente coincidente. Da segnalare la presenza di una scala in acciaio sul retro del corpo di fabbrica realizzata in assenza di autorizzazione e in assenza di verifiche e adempimenti di cui alla legge n.64/74 e alla legge n. 1086/71. La scala consente di salire sulla copertura del corpo di fabbrica per ispezione e manutenzione. Va adeguata poiché priva di verifiche di staticità e potenzialmente pericolosa per la sicurezza. Il costo dell’adeguamento è quantificabile secondo il prezzario regionale 2013 come segue:

- Adeguamento struttura acciaio: (7.1.1): € 3,47 / mq x 200 Kg = € 694,00;

- Trattamento anticorrosivo (voce 7.2.14): € 11,70 / mq x 16,00 mq = € 187,20;

- Costo totale costo dell’adeguamento: (millequattrocentottantuno//20) € 1.481,20;

i. Occupazione del bene, affitto o locazione: Il bene risulta occupato dai debitori che lo utilizzano come pertinenza della civile abitazione ricadente sullo stesso lotto.

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j. Elementi utili del bene alla sua compravendita: Il garage/locale commerciale si trova al piano terra di un un’area che presenta due corpi di fabbrica. Il primo rappresenta una civile abitazione mentre il secondo, oggetto di stima, ha le caratteristiche di garage e la destinazione d’uso di locale commerciale. Può essere trasformato in civile abitazione poiché le norme tecniche vigenti lo consentono. Lo stato di conservazione dell’immobile è mediocre e in linea con la sua epoca di realizzazione mentre il livello di manutenzione può definirsi scarso.

Dimensioni: L’immobile ha dimensioni in pianta di circa 8,0 mt per 6,0 mt, con una copertura piana costituita da lastrico solare. Il garage/locale commerciale ha una superficie lorda in pianta di circa 32 mq. L’altezza all’intradosso del solaio è pari a 3,60 mt. Confini: L’immobile

di via degli Aceri n. 4, confina con la stessa via degli Aceri e con gli stessi proprietari.

Tipologia costruttiva: Struttura portante in blocchi di tufo su cordolo di fondazione in calcestruzzo. Solaio in latero cemento gettati in opera. Intonaci tradizionali in malta cementizia. Divisori interni in laterizio forato.

Composizione: L’unità immobiliare è costituita da un unico ambiente con annesso un piccolo bagno dotato di anti-bagno.

Impianti: Sono presenti, l’impianto idrico, fognario. Per l’idrico e il fognario esiste l’allaccio alle reti comunali. Finiture e infissi: Le finiture sono di tipo economiche e risalenti all’epoca di realizzazione dell’immobile (1979). Lo stato di conservazione e di manutenzione è da ritenersi scarso. L’infisso esterno è costituito da serranda avvolgibile in acciaio zincato.

Dati catastali: Unità immobiliare sita nel comune di Santa Croce Camerina (codice I-178) in Catasto dei Fabbricati. Si allegano la planimetria catastale e la visura aggiornata.

Micro

41 78 3 1 - C6 3 32 mq € 84,29

k. Determinazione del valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato: Dall’analisi dei dati dell’osservatorio immobiliare per il secondo trimestre 2015, gli immobili simili hanno valori al mq compresi nella fascia € 380 - € 500. Considerato lo stato di conservazione dell’immobile, lo stato di manutenzione e i valori di mercato per immobili simili nella zona si può assumere come prezzo congruo al mq una somma di € 700,00/mq. La

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superficie commerciale lorda è di 32 mq e pertanto si ottiene: SC = 32 mq e quindi il valore del fabbricato diviene VF = € 700 x 32,0 = € 22.400,00 e di conseguenza il valore VFF si ottiene sottraendo al valore del fabbricato i costi CA di adeguamento della scala in acciaio comprensivi di iva e cioè VFF = VF - CA = € 700 x 32,0 - CA = € 22.400,00 - €1481,20 x 1,22

= € 20.592,94 da approssimarsi in € 20.500,00;

Conclusioni

Il C.T.U. avendo eseguito le seguenti operazioni:

Descrizione dei beni pignorati consistenti in (lotto 1) appartamento per civile abitazione al piano secondo e terrazzo parzialmente coperto di uno stabile in via Vincenzo Lorefice n.

53 a Ragusa, (lotto 2) appartamento per civile abitazione al piano terzo con accesso da via Forlanini n. 116, (lotto 3) garage/box auto al piano interrato con accesso da via Forlanini n. 114 (accesso carrabile) nel comune di Ragusa in uno stabile costituito da piano interrato adibito a garage, piano terra di civile abitazione, piano primo civile abitazione, piano secondo civile abitazione, piano terzo di civile abitazione, piano quarto di civile abitazione e copertura a tetto, (lotto 3) garage/locale commerciale in via degli Aceri n. 4, angolo corso Oceano Indiano nel comune di Santa Croce Camerina, nella frazione di Casuzze.

Il reperimento di dati ed informazioni relativi alla destinazione urbanistica, alla conformità e

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regolarità dei fabbricati e alla situazione catastale;

L’indicazione delle formalità;

La stima dei beni pignorati per quattro lotti distinti la cui somma ammonta a € 308.500,00 (trecentottomilacinquecento//00) a cui occorre sottrarre il 15% per assenza di garanzia per vizi occulti ottenendo un importo complessivo pari a € 262.225,00 (duecentosessantaduemiladuecentoventicinque//00). Il totale dei lotti può esplicitarsi come somma dei valori dei singoli lotti come segue:

LORDO AL NETTO DEL 15%

TOTALE € 308.500,00 15% € 262.225,00 LOTTO 1 € 116.000,00 15% € 98.600,00 LOTTO 2 € 141.000,00 15% € 119.850,00 LOTTO 3 € 31.000,00 15% € 26.350,00 LOTTO 4 € 20.500,00 15% € 17.425,00

e descrivibili come in dettaglio:

LOTTO 1 Appartamento via V.Lorefice n. 53 - Piano 2 e lastrico solare - Ragusa LOTTO 2 Appartamento via Forlanini n. 116 - Civile abitazione al piano 3 - Ragusa LOTTO 3 Box Garage via Forlanini n. 114 – Garage piano interrato - Ragusa

LOTTO 4 Appartamento via degli Aceri n. 4 piano T - Casuzze - Santa Croce Cam.

La risposta ai singoli punti del mandato;

L’integrazione richiesta dal G.E. con le disposizioni del 15 maggio 2019, data di scioglimento della riserva,

ritiene di aver espletato in ogni sua parte il mandato ricevuto e pertanto deposita telematicamente la propria relazione scritta, comprensiva degli allegati, rimanendo a disposizione del Giudice Delegato per ogni eventuale chiarimento o necessità.

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Allegati:

Verbali di sopralluogo ( 3 fogli ),

Planimetrie catastali e visure ( 12 fogli ),

Ispezione ipotecaria – Agenzia del Territorio ( 7 fogli ), Dati Osservatorio Immobiliare ( 7 fogli ),

Documentazione fotografica ( 14 fogli ), Progetti Originali dei fabbricati ( 29 fogli ).

Ragusa 05 novembre 2019

Firma del C.T.