STUDIO DI FATTIBILITA

REGIONE LAZIO

Roma Città Metropolitana

Città di Guidonia Montecelio

“Piano di Utilizzazione Aziendale (P.U.A.)

per la REALIZZAZIONE DI ANNESSI AGRICOLI E INTRODUZIONE DI ATTIVITA’ INTEGRATE E COMPLEMENTARI di tipo sportivo (Golf) e ricettivo

in loc. Tor Mastorta, loc. Colle Rosa e la Botte, nel comune di Guidonia Montecelio (RM)”

(PUA per le attività integrate e complementari ai sensi degli artt. 57 e 57 bis della LR 38/99 e s.m. e i. )

Sintesi

STUDIO DI FATTIBILITA’

Committente: Agricola Cornicolana s.r.l.

Progettisti:

Studio LPP

Progetto architettonico: Eclettico Design – via Lombardini, 22 – Milano – info@ecld.it Arch. Giuseppe Varsavia – Arch. Igor Rebosio

Specialisti: Dott. Geol. Leonardo Nolasco Dott. Agr. Riccardo Pisanti

SOMMARIO

1 PREMESSA 3

1.1 Aspetti Procedurali 3

2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE E PAESAGGISTICO 4

2.1 vincoli paesaggistici 4

2.2 Beni culturali 5

2.3 Pianificazione 5

PTPR 5

PRG vigente 5

3 PUA – ELEMENTI PRELIMINARI DI PROGETTO 6

3.1 Stato ante operam 7

3.2 Stato post operam di progetto 7

CAMPO DA GOLF 8

CLUB HOUSE, SERVIZI E RESORT 8

OPERE COMPENSATIVE 11

4 Conclusioni 13

1 PREMESSA

La presente relazione contiene una sintesi dello Studio di Fattibilità (SdF) relativo all’attuazione, nell’ambito della ruralità multifunzionale di cui alla LR 38/99 e RR n.1/2018, di un Piano di Utilizzazione Aziendale (PUA) per l’introduzione di attività integrate e complementari di tipo sportivo ricreativo (Golf) e ricettività in ambito agricolo mediante il recupero e rifunzionalizzazione degli edifici esistenti e realizzazione di nuovi annessi agricoli.

Il progetto è stato concepito grazie ad un percorso interlocutorio con la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per l'Area Metropolitana di Roma la Provincia di Viterbo e L'Etruria Meridionale, in piena in coerenza con il contesto agrario presente, in piena conformità alla tutela paesaggistica e sempre in linea con l'obiettivo di valorizzazione dell'area e degli elementi d’interesse archeologico e storico testimoniale presenti in termini di fruizione e riuso, nonché nel rispetto delle disposizioni regionali relative alla ruralità multifunzionale di cui alla Legge Regionale n. 38 /99 ed al regolamento di attuazione della ruralità multifunzionale n. 1 del 2018.

1.1 A

P

Il progetto in ambito rurale, prevedendo l’introduzione di attività integrate e complementari, è necessariamente assentito previa approvazione del PUA (Piano di Utilizzazione Aziendale) ai sensi degli artt. 57 e 57 bis della LR 38/99.

Le attività previste, comprese quelle integrate e complementari che si intendono svolgere, sono tutte classificate come attività rurali o agricole, come stabilito dalla LR 38/99 all’art. 54 c.1 lett b).

Data la complessa situazione vincolistica e la molteplicità di atti di assenso e relative amministrazioni coinvolte, si è ritenuto opportuno procedere mediante richiesta di conferenza di Servizi preliminare ex art. 14, comma 3 della L241/90, ai fini della quale è stato redatto lo Studio di Fattibilità corredato dai seguenti elaborati:

- Tav. 01 - Assetto zonizzativo dell’azienda agricola - Tav. 02 – Masterplan appezzamento di Tor Mastorta - Tav. 03 – Plano-volumetrico appezzamento di Tor Mastorta

E dalle seguenti elaborazioni specialistiche:

- PROGETTO ARCHITETTONICO PRELIMINARE studio di Architettura Eclettico Design

- RELAZIONE AGRONOMICA Ambiter Dott. Agr. Riccardo Pisanti

2 INQUADRAMENTO TERRITORIALE E PAESAGGISTICO

L’azienda agricola ha in disponibilità tre appezzamenti di terreno non contigui ma tutti localizzati nel Comune di Guidonia Montecelio (RM), per complessivi circa 285 Ha, in loc. Tor Mastorta, colle Rosa e la Botte.

L’area in esame ha come maggiore evidenza, per gli aspetti ambientali e paesaggistici, la presenza del "Parco Naturale Regionale dell'Inviolata", istituito con Legge Regionale n. 22 del 20/06/1996, a tutela di un tratto di Campagna Romana importante soprattutto per i reperti archeologici in esso ritrovati; ma anche per interesse anche dal punto di vista naturalistico.

L’area di Tor Mastorta è interessata da rilevanti emergenze di interesse archeologico, architettonico monumentale, alle quali si affiancano le architetture rurali quali: casali, fienili, ecc, le quali, sebbene di minore pregio, arricchiscono le emergenze (quali il castello) di particolari significati e valenza storico testimoniale.

Le principali emergenze sono rappresentate dalla Torre e via della Selciatella con i relativi scavi archeologici.

2.1

L’area d’intervento relativa al solo appezzamento di Tor Mastorta è interessata da beni di cui all’art. 134 c. 1 lett. a) e art. 136 del D.Lvo 42/04 apposto con:

- DECRETO della COMMISSIONE REGIONALE PER LA TUTELA DEL PATRIMONIO CULTURALE DEL LAZIO, del 16 settembre 2016, n.73.

Relativamente alla presenza di beni tutelati per legge ai sensi dell’art. 134, c.1 lett b) e art. 142 del D.Lvo 42/04, come rilevata nell’elaborato Tavola B “Beni paesaggistici” del PTPR, suddiviso per i tre appezzamenti aziendali:

Per quanto riguarda l’appezzamento di Tor Mastorta, sono presenti:

o c) corsi delle acque pubbliche c058_0178: Fosso del Cupo (rif. art.35 NTA);

o f) parchi e riserve naturali f058: Parco Naturale Regionale Inviolata, istituito con L.R. 20 giugno 1996, n.22; L.R. 17 febbraio 2005, n.9 (rif. art.37 NTA);

o g) aree boscate (rif. art.38 NTA).

Per quanto riguarda l’appezzamento Colle Rosa, sono presenti:

• Vincolo ricognitivo di Legge:

o c) corso delle acque pubbliche c058_0179: Fosso dei prati di San Francesco o delle Dame (rif. art.35 NTA);

Per quanto riguarda l’appezzamento La Botte, non sono presenti beni paesaggistici sull’area.

I terreni dell’azienda agricola sono interessati dalla presenza di beni tipizzati individuati dal PTPR ai sensi dell’art. 134 c.1 lett. c) e in particolare:

Per quanto riguarda l’appezzamento di Tor Mastorta, sono presenti:

• Vincoli ricognitivi di Piano (tipizzati):

o bene singolo identitario dell’architettura rurale trp_0032: Casal di Mastorta (rif. art.44 NTA);

o beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici (rif. art.45 NTA):

Per quanto riguarda l’appezzamento Colle Rosa, sono presenti:

• Vincolo ricognitivo di Piano (tipizzato):

o beni puntuali diffusi, testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici (rif. art.45 NTA):

Per quanto riguarda l’appezzamento La Botte, non sono presenti beni paesaggistici sull’area.

2.2 B

Nei terreni dell’azienda agricola risulta la presenza di beni culturali in prossimità del margine meridionale coma da dichiarazione di interesse culturale (procedimento avviato in data 11 maggio 2015) in “loc. Selciatella – Le Pediche di Tor Mastorta – Strada, impianto produttivo e strutture funerarie di età romana” e riguardante i beni archeologici di epoca romana (fornaci per laterizi) ricadenti nel terreno distinto in catasto al foglio 1 part. 15/p.

2.3 P

La regione Lazio è dotata di Piano Territoriale Paesistico Regionale adottato con DGR n. 556 del 25 luglio 2007 e DGR n. 1025 del 21.12.2007.

L’apposizione del vincolo dichiarativo, avvenuta con DECRETO della COMMISSIONE REGIONALE PER LA TUTELA DEL PATRIMONIO CULTURALE DEL LAZIO, del 16 settembre 2016, n.73, ha determinato la classificazione di tutela di seguito indicata con la sintesi delle relative discipline:

- Paesaggio Naturale (per le parti coperte da bosco) Nessuna trasformazione

- Paesaggio Naturale Agrario (parte nel Parco dell’Inviolata) I.e.f annessi agricoli max 0,15 mc/mq - Paesaggio Agrario di Rilevante Valore (per la maggiore estensione) I.e.f annessi agricoli max 0,15 mc/mq - Paesaggio degli Insediamenti Urbani (per il nucleo di Tor Mastorta) Edificazione esistente + AMP max 20%

Per le aziende agricole in zona vincolata sono previste delle possibilità di deroga alla disciplina di tutela paesaggistica per i programmi aziendali e relativi progetti assentiti con PUA. Le deroghe sono previste e disciplinate.

L’ipotesi progettuale è stata concepita in piena conformità alla disciplina di tutela e non usufruisce delle previste possibili deroghe al lotto minimo o agli indici di edificabilità consentiti all’art.51 delle NTA del PTPR e art.18 della LR n.24/98. L’unica eventuale deroga potrebbe risultare necessaria in riferimento alle altezze massime, laddove ritenute migliorative in sede di valutazione della compatibilità paesaggistica.

PRG vigente

La Città di Guidonia Montecelio è dotata di PRG approvato con D.G.R. n°430 del 12.02.1976, pubblicata sul B.U.R.

del Lazio n°11 del 20.04.1976.

In base alla classificazione del PRG vigente, si precisa che tutti e tre gli appezzamenti ricadono in Zona E – Agricola.

3 PUA – ELEMENTI PRELIMINARI DI PROGETTO

Il Piano di Utilizzazione Aziendale (anche PUA), in linea con gli obiettivi programmatici di rilancio dell’azienda agricola, prevede l’introduzione di attività integrate e complementari di tipo sportivo e ricettivo come previste dalla disciplina inerente, localizzate nell’appezzamento di Tor Mastorta, unico idoneo ad accogliere l’estensione dell’attività sportiva, che comprendono un campo da Golf a 18 buche, la Club House e una struttura ricettiva adeguatamente dimensionata e con elevati standard qualitativi.

Il programma aziendale prevede il mantenimento e/o potenziamento dell’attività agricola tradizionalmente svolta nell’azienda, seminativi estensivi e olivicoltura, mantenendo a tali usi oltre il 90 % dell’azienda, e concentrando i fabbricati prettamente ad uso agricolo tradizionale (stoccaggio e rimessa) nell’appezzamento di colle Rosa dove è già presenta un grande capannone adeguato a tale uso.

La scelta del Golf come attività integrata discende da un lungo percorso, anche di confronto dialogante con la Soprintendenza. Secondo le più attuali tendenze del settore si prevede la realizzazione di un campo da Golf “Eco Friendly”, anche mediante il ricorso a sementi rustiche locali, agevoli al mantenimento, precludendo ad ogni utilizzo di pesticidi dannosi, rientrando a pieno titolo nei dettami dell’agricoltura biologica.

L’adeguatezza del gioco del Golf, come attività all’aria aperta in ambito agricolo, in coerenza con le innovative iniziative imprenditoriali di sviluppo dei contesti rurali, sostenute dalla recente regolamentazione regionale, procede da una duplice considerazione di opportunità:

- la prima risiede nella compatibilità del Golf con il contesto agricolo tutelato, il quale non richiede recinzioni, porte e strutture varie;

- l’altra rimanda alla stretta attualità per le sinergie possibili con l’iniziativa prestigiosa di rilevanza internazionale della Ryder Cup; quest’evento di forte richiamo si svolgerà nella vicina struttura del campo da Golf di Marco Simone, sempre in Comune di Guidonia, programmata per il mese di settembre 2022.

La proposta progettuale, partendo dall’attenzione alle componenti da tutelare e valorizzare, stabilite dal decreto di vincolo, e alla disciplina paesaggistica nel suo insieme, si pone come obiettivi specifici:

1) Valorizzazione e fruizione del patrimonio archeologico, mediante l’opportunità proposta di sistemazione dei parchi per la pubblica fruizione;

2) Prioritario Recupero e valorizzazione delle architetture storiche tradizionali rurali presenti, con particolare attenzione al “Castello”, mediante interventi di restauro e/o ristrutturazione, con rifunzionalizzazione a servizio dell’attività sportiva all’aria aperta, nel rispetto dei caratteri tipologici presenti;

3) Fruizione e promozione del territorio mediante l’introduzione di attività compatibili con l’uso e la vocazione agricola dei terreni e a basso impatto visivo e antropico;

3.1 S

L’azienda agricola ha terreni per circa 285 Ha suddivisi in tre appezzamenti non contigui.

L’appezzamento di Tor Mastorta ha una estensione pari a circa 195 Ha, di cui circa 9,2 Ha sono coperti da bosco e circa 49 Ha ricadono nel Parco dell’Inviolata. Vi sono presenti alcuni fabbricati agricoli aggregati in cinque piccoli nuclei distribuiti lungo la viabilità poderale che si sviluppa lungo un crinale ondulato, realizzati tutti antecedentemente al 1967, e di cui alcuni di interesse monumentale e/o storico testimoniale, per totali 1831 mq.

L’appezzamento di colle Rosa ha una estensione pari a circa 79 Ha privo di bosco e presenta alcuni fabbricati, 1.710 mq che saranno ivi mantenuti e altri 900 mq che saranno delocalizzati in Tor Mastorta.

L’appezzamento in loc. la Botte ha un’estensione pari a circa 10 Ha, privo di bosco e privo di edificazione.

Riepilogo dati e consistenze Ante Operam

Superficie totale azienda agricola 2.851.015 mq (285 Ha)

Superficie boscata 92.010 mq (9,2 Ha)

Edificazione totale ante operam (SUL) 6.998 mq

3.2 S

Lo stato post operam di progetto discende dal Piano di Utilizzazione Aziendale (PUA) che in un ampio programma di miglioramento fondiario e della redditività dell’azienda prevede sia interventi a carattere edilizio, che interventi di miglioramento ambientale, anche come misure compensative delle trasformazioni previste.

Le consistenze massime ammissibili sono state definite in base alla disciplina di tutela paesaggistica e alla normativa regionale di settore (LR 38/99 e RR 1/2018).

Di seguito si riporta un riepilogo dei dati quantitativi di progetto e, laddove previsto, le verifica di conformità ai parametri dettati dalla pianificazione paesistica e dalla normativa regionale in materia di attività agricole e ruralità multifunzionale – e quindi in conformità urbanistica:

- Superficie aziendale riservata all’agricoltura tradizionale: 258,2 Ha = 90,6 % (in conformità a quanto stabilito dalla LR 38/99 max 90%)

- Superficie aziendale destinata alle attività integrate e complementari: 26,9 Ha (in conformità a quanto stabilito dalla LR 38/99 max 30 Ha)

- Edificazione esistente oggetto di rifunzionalizzazione in loc. Tor Mastorta: 4.388 mq

- Edificazione in delocalizzazione e rifunzionalizzazione da colle Rosa a Tor Mastorta: 900 mq

- Nuova edificazione per annessi multifunzionali: 5.518 mq

(in conformità a quanto stabilito dalla LR 38/99: 50% di 0,004 mq/mq x 2.759.005 mq (sup agricola senza boschi) = 5.518 mq)

- Totale edificazione attività integrate e complementari in loc. Tor Mastorta: 10.925 mq < 10.931 mq (in conformità alla disciplina del PTPR= 10.931 mq ed alla LR 38/99)

- Totale edificazione esistente mantenuta per annessi agricoli in loc. colle Rosa = 1.710 mq

- Totale edificazione post operam intera azienda: 10.925 mq + 1.710 mq = 12.635 mq

Riepilogo consistenze edilizie dello stato POST OPERAM:

SUL annessi agricoli - esistente mantenuta 1.710 mq

SUL annessi – rilocalizzata (DR) rifunzionalizzata 900 mq

SUL annessi – esistente rifunzionalizzata 4.388 mq

SUL annessi - multifunzionali di nuova edificazione 5.518 mq

TOT SUL - post operam 12.635 mq

CAMPO DA GOLF

Il campo da golf a 18 buche proposto sarà di tipo innovativo, un Agri – Eco Golf - o Country Golf - perché adeguatamente inserito nell’Agro con percorsi e green organizzati secondo una distribuzione spaziale in accordo con l’orografia dei terreni e nel rispetto della vegetazione esistente, secondo un disegno paesaggistico sviluppato nella ricerca di un minimo impatto percettivo. Le diverse buche saranno collegati da un sentiero prettamente pedonale o percorribile dai soli mezzi elettrici golf-car, che si svilupperà, anch’esso, secondo un disegno paesaggistico rispettoso della naturale morfologia dei luoghi.

Le zone di gioco saranno seminate con essenze erbacee tipiche dell’agro romano anche allo scopo di evitare tonalità cromatiche improprie e garantire un felice inserimento dello stesso nel contesto agricolo circostante e saranno realizzate e mantenute senza l’uso di concimi chimici, pesticidi etc, secondo i principi dell’agricoltura biologica e la tutela della fauna esistente.

Si terrà conto, inoltre, di quanto indicato nel 1999 dalla Sezione Tappeti Erbosi della Federazione Italiana Golf (FIG), e si utilizzeranno le migliori tecniche agronomiche al fine della razionalizzazione della risorsa idrica.

CLUB HOUSE, SERVIZI E RESORT

In coerenza con gli obiettivi dettati sia dalla disciplina di tutela che dalla normativa regionale sulla ruralità multifunzionale, il progetto per la realizzazione dei servizi del golf, come la club house, e della struttura ricettiva Resort, ha dato priorità al recupero e rifunzionalizzazione dell’edificazione esistente, con particolare attenzione agli elementi di interesse, che risultano ad oggi in stato di abbandono a causa della non rispondenza alle esigenze delle moderne tecniche agricole, anche mediante sua rilocalizzazione, e solo in parte mediante edificazioni ex novo.

Il programma determina infatti la rifunzionalizzazione di tutta l’edificazione presente nell’appezzamento di Tor Mastorta, che sebbene di grande valore risulta obsoleta e non più funzionale, mediante una serie di interventi con caratteristiche più conservative o più trasformativa a seconda delle caratteristiche e all’interesse architettonico, tipologico e storico testimoniale specifico di ogni singolo manufatto, ma anche in considerazione dello stato di

conservazione. Prevede inoltre la rilocalizzazione di un capannone agricolo presente in loc. Colle Rosa, mediante sua demolizione e ricostruzione, unitamente alle ulteriori volumetrie di nuova realizzazione assentibili, al fine della costruzione dei nuovi nuclei edilizi utilizzati per il resort.

Gli interventi edilizi di rifunzionalizzazione sono articolati nei cinque lotti esistenti mentre la nuova edificazione è prevalentemente concentrata nel lotto F di nuova realizzazione, come di seguito sinteticamente descritti.

Concept di progetto

Il concept distributivo prevede di posizionare nelle strutture esistenti circa 68 camere, mentre altre 134 camere saranno ricavate nel lotto F, di nuova edificazione. L’area benessere è stata collocata in un lotto specifico dedicato, mentre la Club House, in cui sono allocati i servizi legati al gioco del Golf, è ricavata all’interno del Castello.

I valori che permeano le scelte compositive d’insieme e progettuali, possono essere ricondotte ai seguenti principi programmatici - operativi:

- assecondare l’andamento del terreno, sfruttandone la ricchezza e l’articolata complessità per arricchire l’esperienza del visitatore in un continuo contrappunto di disvelamento e mimetismo;

- valorizzare l’architettura rurale esistente, rispettandone i caratteri tipologici specifici e integrandola solo laddove necessario con elementi che vi si armonizzino perfettamente dal punto di vista cromatico e materico, rivelando tuttavia dal punto di vista stilistico la propria contemporaneità;

- nelle nuove edificazioni, mutuare e declinare in termini attuali gli elementi caratterizzanti del linguaggio architettonico rurale, nella sua generalità tipologica e nella specificità dei morfotipi del contesto, perseguendo il risultato di realizzazioni perfettamente integrate nel paesaggio, che dialoghino in modo equilibrato con l’esistente;

- impiegare ovunque materiali naturali, sostenibili e locali, in perfetta armonia con il repertorio di preesistenze e con i valori cromatici del paesaggio circostante.

Lotto A (Servizi del Parco)

Il lotto A pur essendo un intervento di rifunzionalizzazione rientra più propriamente le opere compensative in quanto sarà destinato all’uso pubblico. Si rimanda pertanto al paragrafo specifico per la descrizione.

Lotto B (Camere)

Il lotto B comprende ad oggi tre manufatti, di cui uno di interesse architettonico. Le strutture saranno utilizzate ai fini della ricettività realizzandovi circa 14 camere in totale.

Le aree esterne prevederanno l’introduzione di nuove piantumazioni e percorsi pedonali nel verde.

Lotto C (Club house – Servizi - Camere)

Il lotto C è il nucleo centrale di maggiore rilevanza perché comprendente il castello di Mastorta, che sarà oggetto di un attento restauro conservativo. In questo nucleo è prevista la localizzazione del punto di ritrovo dell’attività sportiva c.d.

Club House, che interesserà il piano terra del castello e degli altri edifici contigui e coinvolgerà l’uso e la sistemazione delle aree esterne, e la realizzazione di parte di alcune camere.

Le aree esterne saranno sistemate a giardino, conservando traccia della concimaia e dell’aia da trasformarsi in specchio d’acqua, mediante nuove piantumazioni opportunamente studiate per la valorizzazione delle vedute panoramiche.

Le camere saranno realizzate prevalentemente negli edifici secondari esistenti e nel previsto ampliamento oltre ad alcune suite nei piani superiori del castello.

Lotto D (SPA – Centro benessere)

Il lotto D è destinato ad accogliere uno dei servizi più importanti per l’attività ricettiva che è costituito dalla Spa e centro benessere, mediante interventi di recupero dei due fabbricati esistenti, mantenendone consistenze e sagoma. Il progetto comprende la sistemazione e attrezzature delle aree esterne tra cui una piscina e attrezzature per le attività di fitness e di wellness all’aperto ombreggiate.

Lotto E (Camere)

Il lotto E è destinato alla realizzazione di parte delle camere per la ricettività con recupero dell’edificazione esistente e sistemazione delle aree esterne mediante percorsi pedonali nel verde, dehors attrezzati e giardini tematici.

Lotto F (Servizi e Camere)

Le nuove edificazioni, a parte il minimo ampliamento consentito nel lotto C, sono state concentrate, come stabilito dai criteri del Regolamento, in un’unica area ristretta denominata lotto F, ai fini del resort, e poste in un avvallamento del terreno lungo un tracciato viario esistente, il tutto al fine di minimizzare l’impatto visivo.

Il lotto F è stato suddiviso in due nuclei, in coerenza alla articolazione delle strutture rurali tradizionali sul sito, che sono distribuite per piccoli nuclei lungo la viabilità. Il cuore del primo nucleo ospiterà funzioni comuni legate alla ricettività, quali spazi per eventi e ristorazione all’aperto, mentre il secondo nucleo, che si insinua maggiormente all’interno del paesaggio, è stato concepito a carattere più mimetico e parzialmente ipogeo al fine di minimizzare l’impatto visivo con la copertura praticabile a giardino che potrà anche costituire un utile spazio immersivo per ammirare il paesaggio e le competizioni di golf.

La composizione architettonica intorno a delle corti con i cambi di giacitura delle unità-camera, in uno con l’articolato sistema di scale esterne che collegano i vari livelli ed il susseguirsi di spazi di risulta definiscono un sistema di cortili e piazzette altamente caratterizzante sono tutti elementi che sono attinti ed emulano la varietà e la spontaneità delle aggregazioni rurali.

Il rimando agli stilemi tipici rurali si conferma anche nella proposta di materiali; il repertorio formale rurale del contesto suggerisce l’impiego di materiali di finitura degli edifici quali la muratura faccia a vista, in pietrame locale, e gli intonaci naturali a base di calce e argilla calce materici, in cromie terrose scelte per favorire l’armonia con il paesaggio

e le architetture rurali di riferimento. La giustapposizione dei due materiali sarà utilizzata per esaltare il dinamismo dell’aggregazione di volumi. I camminamenti saranno realizzati mediante lastre in formati irregolari di travertino locale opportunamente trattate per la posa in esterni e parti stanziali in doghe di legno da esterni con finitura naturale.

Progetto del verde e interventi sulla vegetazione

Il progetto definitivo comprenderà un attento progetto del verde, finalizzato sia alla valorizzazione e cura della vegetazione naturale e antropica esistente, che alla sua integrazione con ampie nuove piantumazioni, atte sia all’integrazione e migliore inserimento degli interventi di progetto nel paesaggio che a ridelineare alcuni aspetti di percezione del paesaggio profondo, ponendo particolare attenzione alla preservazione e valorizzazione delle ampie visuali verso i rilievi, ma anche alla minimizzazione e schermatura delle visuali verso gli elementi deterrenti delle qualità paesaggistiche (come il TMB, l’autostrada ecc.)

Opere infrastrutturali

Il progetto si completa di opere ed interventi riguardanti:

- l’adeguamento della viabilità interna al lotto - che avrà una movimentazione di autovetture pressoché nulla in quanto è prevista la collocazione del parcheggio delle autovetture in prossimità dell’accesso all’area. Da questo punto in poi la movimentazione degli utenti e del personale avverrà prevalentemente mediante navette elettriche e golf car. Alla viabilità esistente carrabile saranno affiancati percorsi a percorrenza strettamente pedonale e ciclabili, separati.

- parcheggi pertinenziali - sistemazione di alcune superfici, per complessivi circa 6.000 mq, posta in prossimità dell’accesso all’area nell’appezzamento di Tor Mastorta, destinate alla sosta delle autovetture, degli addetti e degli utenti delle attività. La superficie a parcheggio è stata calcolata ai sensi dall’art. 41 sexies della L 1550/42 è stata maggiorata in considerazione della maggiore utenza legata al parco dell’Inviolata.

- impianti smaltimento reflui – gli impianti per lo smaltimento dei reflui, che saranno opportunamente dimensionati in fase di definitivo, si possono fin d’ora ipotizzare di tipo al suolo mediante sub-irrigazione, realizzando impianti singoli ed indipendenti per ogni nucleo. Il lotto F sarà probabilmente dotato di impianto di fitodepurazione con recapito finale al corso d’acqua.

OPERE COMPENSATIVE

L’intervento in esame propone una serie di opere atte alla mitigazione e alla compensazione ambientale, in relazione ai terreni dell’azienda ma anche, e soprattutto, in riferimento all’ambito territoriale comunale e a quello del parco dell’Inviolata., di seguito elencati e sinteticamente descritti e valutati economicamente in via preliminare.

Tutte le opere mitigative e compensative sono rappresentate nella tav. 4.

Intervento 2.A - RESTAURO DI UN EDIFICIO STORICO AD USO PUBBLICO

Si tratta dell’edificio posto in prossimità dell’accesso all’appezzamento di Tor Mastorta, nel lotto denominato A, e comprendente un unico fabbricato di interesse storico architettonico, di circa 125 mq di SUL, che il progetto prevede di

restaurare completamente a spese del soggetto proponente, con la finalità di metterlo a disposizione nell’ambito del Parco dell’inviolata - una “Porta” del Parco - per l’uso pubblico come: presidio e sicurezza, eventuale laboratori dedicati ad usi funzionali al Parco. L’intervento comprende la sistemazione delle aree esterne di pertinenza.

- Valore stimato circa € 150.000,00

Intervento 2.B – ATTREZZATURE PER LA FRUZIONE DEL PARCO DELL’INVIOLATA

La Opportunità di fruizione culturale ricreativa di un’area di circa 50 ha ricadente all’interno del Parco Archeologico dell’Inviolata, da attrezzare per l’accessibilità pubblica con sentieri pedonali attrezzati e piccole aree per la sosta, indirizzati al raggiungimento dei siti di interesse. Il parco potrà altresì usufruire mediante apposite convenzioni di un’area di sosta per i visitatori.

- Valore stimato circa € 50.000,00

Intervento 2.C – SISTEMAZIONE DEL PARCO DELLA SELCIATELLA

Sistemazione a Parco Archeologico di un’area di circa 10 Ha lungo via della Selciatella, interessata da recenti ritrovamenti archeologici, integrata nel contesto agrario, sia al fine del prosieguo delle eventuali indagini archeologiche, valorizzazione delle emergenze, che della realizzazione di un Parco fruibile e accessibile al pubblico mediante percorsi pedonali e piccole aree di sosta.

- Valore stimato circa € 25.000,00

Intervento 2.D - SISTEMAZIONE DI VIA DELLA SELCIATELLA

Opera compensativa, quale sistemazione del tratto di via della Selciatella in corrispondenza della proprietà del proponente, al fine di renderla fruibile ad una percorrenza di tipo pedonale o ciclopedonale.

- Valore stimato circa € 100.000,00

Intervento 2.E – SISTEMAZIONE VIA DI TOR MASTORTA

Si tratta di un’opera compensativa e legata anche alla fruizione dei parchi dell’Inviolata e della Selciatella, e consiste nella sistemazione di via di Tor Masorta, viabilità bianca, fino all’accesso al parco ed alla proprietà privata.

L’intervento comprende la sistemazione del sottofondo con stabilizzato o asfalto ecologico nei colori delle terre, e la posa di guard rail in legno dotati di illuminazione integrata a LED con illuminazione bassa radente.

- Valore stimato circa € 200.000,00

Intervento 2.F – SISTEMAZIONE ACCESSO AL PARCO DELL’INVIOLATA

L’intervento, di tipo compensativo, e legato alla fruizione del parco dell’Inviolata, consiste nella sistemazione del sottopasso dell’autostrada e nella creazione di un sentiero ciclopedonale di collegamento da questo a via dell’Inviolata, per garantire l’accessibilità pedonale in condizioni di sicurezza al parco e agli elementi di interesse in esso presenti.

- Valore stimato circa € 50.000,00

Intervento 2.G – PIANTUMAZIONE FILARI ARBOREI

Come opera compensativa e mitigativa, si prevede la piantumazione di filari arborei lungo via di Tor Mastorta e lungo via di Casal Bianco (Sp28b), per un numero di circa 200 alberi a “pronto effetto”, delle essenze tipiche dell’agro, da definire in sede di progetto definitivo.

- Valore stimato circa € 50.000,00

Intervento 2.H – NUOVO BY-PASS STRADALE

Contributo per la realizzazione di un tratto stradale di ricucitura tra via degli Spagnoli e via della Pietrara, come rappresentata nella tavola n. 4, che si rende necessaria, in termini compensativi, in relazione alla pedonalizzazione (o limitazione del traffico ) di via della Selciatella. L’opera consiste in una strada carrabile a due corsie con 1 marciapiede laterale, di lunghezza pari a circa 530 ml.

- Valore stimato circa € 450.000,00

4 CONCLUSIONI

Lo studio condotto ha illustrato in via preliminare gli elementi preliminari dell’ipotesi di sviluppo dell’azienda agricola attraverso un Piano di Utilizzazione Aziendale con attività connessa, in relazione alle caratteristiche del sito, della pianificazione e della normativa vigente, evidenziandone la piena conformità alla tutela paesaggistica ed il rispetto dei parametri e condizioni dettati dalla disciplina regionale sulla ruralità multifunzionale.

La relazione ha altresì fornito un primo quadro generale dei molteplici aspetti qualitativi che potranno derivare dall’attuazione del progetto tra i quali si dovrà tenere conto anche delle opere compensative proposte e dei risvolti economici ed occupazionali per la comunità locale.