TRIBUNALE CIVILE DI PADOVA Ufficio Esecuzioni Immobiliari

(1)

S T U D I O A S S O C I A T O – G E O ME T R I – L u c i a n o L o r e n z i n & G i o r g i o S a l v a l a j o C o r s o I t a l i a n . 9 / A - 3 5 0 1 0 B o r g o r i c c o P a d o v a - T e l : 0 4 9 / 9 3 3 5 9 1 9 – T e l e f a x : 0 4 9 / 9 3 3 5 9 1 9 M a i l : g i o r g i o @ l o r e n z i n s a l v a l a j o . i t

P E C : g i o r g i o . s a l v a l a j o @ g e o p e c . i t

C o d i c e F i s c a l e - P a r t i t a I . V . A . : 0 2 7 0 3 9 4 0 2 8 4

TRIBUNALE CIVILE DI PADOVA Ufficio Esecuzioni Immobiliari

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO Procedura esecutiva R.G. n° 214/2017

Promossa da: Banca Monte dei Paschi di Siena SPA Contro:

Giudice dell’Esecuzione: Dott.ssa Sabino Micol Prossima udienza: 07 marzo 2018 ore 09:30 Sopralluogo eseguito in data: 09 gennaio 2018

INDICE

1) PREMESSE

2) RISPOSTE AL QUESITO POSTO DAL G.E.

3) ALLEGATI

PROSPETTO RIEPILOGATIVO

Il sottoscritto geom. Giorgio Salvalajo con studio in Comune di Borgoricco Corso Italia n°

9/A, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Padova al n° 3220 e all’Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Padova al n° 1483, è stato incarico per la stima dei beni mediante decreto del G.E. emesso in data 05/08/2017.

1) PREMESSE

Considerato che l’Esecuzione Immobiliare riguarda i beni intestati alla società

e i beni in proprietà della sig.ra il sottoscritto CTU ritiene che i beni possano essere divisi min n. 2 LOTTI. Il LOTTO 1 risulta essere relativo ai beni intestati alla società mentre il LOTTO 2 è relativo ai beni intestati alla sig.ra

(2)

2) RISPOSTE AL QUESITO POSTO DAL G.E.

A) Provveda ad esaminare i documenti depositati ex art. 567 c.p.c. segnalando tempestivamente al Giudice quelli mancanti o inidonei e ad acquisire, se non allegata gli atti, copia del titolo di provenienza;

provveda altresì a dare comunicazione dell’incarico ricevuto dell’inizio delle operazioni peritali al debitore ed agli eventuali comproprietari invitandoli a consentire la visita dell’immobile: la comunicazione sarà fatta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno all’indirizzo risultante in atti (per il debitore:

luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto). Qualora il debitore non consenta l’accesso o vanifichi l’esito della raccomandata, avverta immediatamente, senza tentare altri avvisi, il creditore ed il Giudice dell’Esecuzione per i provvedimenti di competenza.

Risposta:

Dalla verifica dei documenti presenti nel fascicolo è presente il Certificato Notarile ai sensi dell’art. 567 c.p.c. redatto dal Notaio avv. dott. Sergio Rovera di Gavirate (VA) in data 15/05/2017 e riguardante i beni di entrambi i LOTTI. Nel fascicolo non sono presenti gli atti di provenienza dei beni che il sottoscritto CTU ha provveduto a recuperare direttamente dai Notai:

- LOTTO 1: atto di compravendita Notaio Giovanni Battista Todeschini Premuda, sottoscritto in data 28/12/1990 Rep. 43848 Racc. 14577 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Padova in data 23/01/1991 ai nn.

2840/2247;

- LOTTO 2: atto di compravendita del Notaio Bruno Saglietti, sottoscritto in data 02/08/2000 Rep. 31973 Racc. 2788 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Padova in data 04/08/2000 ai nn. 31528/19279

(3)

Il sottoscritto CTU eseguiva il sopralluogo su entrambi i LOTTI in data 09/01/2018.

Il giorno stabilito per il sopralluogo il sottoscritto si è recato presso gli immobili oggetto di pignoramento svolgendo un rilievo fotografico degli immobili (interni ed esterni) oltre ad una verifica (mediante rilievo) delle dimensioni dei locali al fine di verificare la conformità dello stato di fatto con l’ultimo stato autorizzato e le planimetrie catastali.

Descriva i beni pignorati, anche a mezzo di sintetico corredo fotografico curando di evitare fotografie che identifichino il debitore o la sua famiglia, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando:

a. L’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali.

Risposta:

LOTTO 1

L'unità immobiliare oggetto di verifica risulta essere una unità immobiliare ad uso ufficio all’interno di un fabbricato a blocco con destinazione residenziale, commerciale e direzionale denominato condominio “COMPLESSO SAVELLI”. L’unità immobiliare è al piano terzo con una cantina al piano interrato e posto auto sempre al piano interrato.

L’immobile è in Comune di Padova in Via Savelli civ. 15 int. 303.

Le strutture verticali e orizzontali sono in cls. armato e il fabbricato risulta costruito negli anni ‘70.

L'unità oggetto di esecuzione si sviluppa al Piano Terzo con: ingresso comune al piano terra, ascensore e vano scala comune, ingresso e locale ufficio, disimpegno, n. 3 locali ad uso ufficio e n. 2 bagni. Le finiture sono tipiche dei locali ufficio con pavimenti in grès, i bagni hanno pavimento e rivestimento in piastrelle. Al piano interrato la pavimentazione è in cemento lisciato. La porta di ingresso è blindata, le porte dei vari locali sono in legno e le finestre e portefinestre sono in legno con vetro camera: la chiusura dei fori esterni avviene con persiane. Tutti i locali sono intonacati e tinteggiati al civile. L’impianto elettrico risulta a norma per il periodo in cui è stato eseguito;

(4)

l’impianto di riscaldamento è a gas con radiatori in alluminio ed è presente anche una stufa a pellet. Lo stato di manutenzione e conservazione dell’ufficio risulta buono mentre per la cantina e il posto auto lo stato di manutenzione e conservazione risulta insufficiente in quanto sono presenti infiltrazioni d’acqua.

Da un esame visivo il fabbricato non presenta problemi statici.

Dalla verifica tra lo stato di fatto, le planimetrie catastali agli atti e l’ultimo stato autorizzato dal Comune di Padova, sono state riscontrate delle lievi difformità interne, per l’ufficio, consistenti nello spostamento di una porta interna, eliminazione di una porzione di parete interna a ridosso dell’ingresso. Tali difformità non compromettono la commerciabilità dell'unità immobiliare ma si fa presente che dovrà essere predisposta pratica presso la pubblica amministrazione e variazione catastale per la regolarizzazione delle difformità interne (costo Euro 2.000,00). L'unità immobiliare è da considerarsi immediatamente commerciabile.

I dati catastali sono di seguito indicati.

CATASTO TERRENI

Comune censuario di Padova (PD)

Foglio 94 Mappale 109 Ente Urbano mq. 5340

Precisazioni del C.t.u.: la particella n. 109 risulta essere l’area coperta su cui insiste

l'intero fabbricato ove è ubicata l'unità immobiliare oggetto di perizia.

CATASTO FABBRICATI

Fg. Particella Sub. Z.C. Cat. Cl. Cons. Superficie

Catastale Rendita

94 109 10 2 A/10 1 Vani 6,5 Mq. 126 €. 3038.06

94 109 90 2 C/6 3 Mq. 14 Mq. 14 €. 33.98

(5)

Attuali intestati al Catasto Fabbricati -

- Proprietà per 1/1;

Orientamento e confini:

L’intero fabbricato che sorge sulla particella n. 109 così confina: a lato Nord particella n.

644, a lato Est particella n. 643 e n. 652, a lato Sud particella n. 244 (corsia di accesso al piano interrato), a lato Ovest particella n. 244 (corsia di accesso al piano interrato).

L’ufficio al piano terzo di cui al sub. 10 così confina: lato Nord con altra unità immobiliare;

lato est ed ovest con spazio libero esterno, lato sud con parti comuni quali vano scala e ascensore e altra unità immobiliare. La cantina al piano interrato di cui al sub. 10 (accessorio dell’ufficio) così confina: lato nord ed ovest altre unità immobiliari, lato sub ed est parte comune (corsia di accesso/manovra). Il posto auto coperto al piano interrato di cui al sub. 90 così confina: lato nord parte comune (corsia di accesso/manovra), lato est e ovest altri posti auto coperti, lato sud muratura contro terra.

b. La corrispondenza o meno degli elementi identificativi dei beni stessi, quali risultano dall’atto di pignoramento e dall’istanza di vendita, con le risultanze catastali e lo stato di fatto, con particolare riferimento al raffronto tra il pignoramento e l’istanza di vendita, affinché si venda solo quanto richiesto nell’istanza entro i limiti del pignoramento.

Risposta:

Dalla verifica dei dati indicati nell’atto di pignoramento e dall'istanza di vendita, messi in relazione con i dati catastali, non risultano incongruenze. Il pignoramento e l'istanza di vendita fanno riferimento all’intera proprietà dell'ufficio e cantina oggetto di perizia (Sub.

10) e del posto auto interrato (Sub. 90), oltre la proporzionale comproprietà dell'area coperta e scoperta sulla quale sorge il fabbricato. Il tutto è meglio evidenziato nella planimetria catastale.

(6)

c. Lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; precisi gli eventuali rapporti di locazione o di altro tipo, soggetti a proroga o meno, incidenti sul godimento dell’immobile, precisando la data del contratto o, comunque del titolo e della registrazione nonché la congruità del canone pattuito, esprimendo il proprio parere sull’opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e predisponendo, sentito il Giudice dell’Esecuzione, il relativo frazionamento con tutti i dati catastali per ciascun lotto, in relazione anche alla concentrazione del diritto di usufrutto su una porzione se separabile dagli immobili pignorati.

Risposta:

Il sopralluogo è stato svolto alla presenza della sig.ra Al momento del sopralluogo l’unità immobiliare ad uso ufficio risultava arredato e utilizzabile. Non si è potuto verificare l’interno della cantina in quanto la sig.ra non era in possesso delle chiave e sarà cura del custode Notaio Alessandro Nazari recuperare la chiave o sostituire il cilindro della porta d’ingresso alla cantina. In sede di sopralluogo la sig.ra mi ha comunicato che solo uno dei locali risulta occupato senza titolo da un certo sig. al quale sono stati assegnati anche tutti i mobili dell’ufficio mediante assegnazione avvenuta dall’Istituto Vendite Giudiziarie di Padova. Sempre in sede di sopralluogo la sig.ra mi comunicava che contro il decreto ingiuntivo del Condominio ha proposto opposizione e la causa è ancora pendente.

Le unità immobiliari di cui ai subb. 10 e 90 formano un unico lotto vendibile.

d. L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati che resteranno a carico dell’acquirente (come le domande giudiziali, gli atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione; oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso e abitazione,

(7)

convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale con precisazione della data della relativa trascrizione), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.

Risposta:

In sede di sopralluogo mi è stato comunicato che solo uno dei locali risulta occupato senza titolo da un certo sig. al quale sono stati assegnati anche tutti i mobili dell’ufficio mediante assegnazione avvenuta dall’Istituto Vendite Giudiziarie di Padova. Non sono state riscontrate formalità, vincoli ed oneri, diritti di prelazione, oneri reali, uso o abitazione, convenzioni matrimoniali, e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale o vincoli storico-artistici gravanti sul fabbricato.

L'esecutata risulta essere una società e non sono presenti vincoli o oneri come da atto di provenienza che si allega.

e. L’esistenza di formalità pregiudizievoli, vincoli ed oneri anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, rinnovando le risultanze catastali ed ipotecarie indicate nella certificazione medesima; in caso di variazioni successive, ne indichi l’esatta natura, con particolare riferimento alla corrispondenza con i dati catastali risultanti dal pignoramento; per le ipoteche precisi esattamente i beni su cui essa grava, anche se non pignorati o appartenenti a terzi.

Risposta:

La verifica dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri ecc. è stata eseguita per nominativo, per mappale con i vecchi identificativi e con i nuovi identificativi, per mappale dei terreni alla data del 12/02/2018, riscontrando le seguenti formalità:

- Ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a. del 11/10/2016 rep. n. 3714/2016, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate-Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data

(8)

14/10/2016 ai nn. 35093/6554 di formalità, a carico della società esecutata e a carico dei beni del LOTTO 1 per l’intera proprietà come sopra indicato.

- Verbale di pignoramento immobili emesso dagli Ufficiali Giudiziari di Padova in data 24/03/2017 Rep. 1954/2017, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate- Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data 03/04/2017 ai nn.

12220/7816 di formalità, a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a

carico della società esecutata e a carico dei

beni del LOTTO 1 per l’intera proprietà come sopra indicato.

A seguito della verifica svolta con il mappale ai terreni (area di sedime dell'intero fabbricato di cui al mappale n. 109) è stata riscontrata una ulteriore iscrizione come di seguito riportata:

- Sentenza di condanna in data 07/02/2007 rep. 1107/2000, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate-Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data 03/04/2014 ai nn. 10479/1408 di formalità, in estensione a quella precedentemente eseguita in data 20/09/2007 ai nn. 50039/11984 a favore della

Società contro a carico dell'intero

mappale n. 109 corrispondente all'area di sedime dell'intero fabbricato.

Sarà cura del Custode, Dott. Nazari Alessandro e del G.E. stabilire se tale iscrizione sia opponibile o meno alla procedura esecutiva in corso.

f. La regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.

Risposta:

La storia urbanistica dell’immobile risulta essere la seguente:

(9)

- Licenza edilizia n. 1576/6377-2-68 del 12/02/1969 ; - Agibilità n. 345/44374 del 17/11/1972 ;

- Domanda di sanatoria (L. 47/85) presentata in data 28/03/1986 ai nn.

21556/12206 .

- Dalla verifica tra lo stato di fatto, le planimetrie catastali agli atti e l’ultimo stato autorizzato dal Comune di Padova, sono state riscontrate delle lievi difformità interne, per l’ufficio, consistenti nello spostamento di una porta interna, eliminazione di una porzione di parete interna a ridosso dell’ingresso. Tali difformità non compromettono la commerciabilità dell'unità immobiliare ma si fa presente che dovrà essere predisposta pratica presso la pubblica amministrazione e variazione catastale per la regolarizzazione delle difformità interne (costo Euro 2.000,00). L'unità immobiliare è da considerarsi immediatamente commerciabile.

g. In caso di sussistenza di eventuali diritti di comproprietà o di altri diritti reali con soggetti estranei indichi il valore della quota di pertinenza dell’esecutato e se è possibile lo stralcio di tale quota in natura o la divisione, redigendo, in caso positivo, progetto di massima ai fini del giudizio di divisione.

Risposta:

Dalla verifica dei dati indicati nell’atto di pignoramento e dall'istanza di vendita, messi in relazione con i dati catastali, non risultano incongruenze. Il pignoramento e l'istanza di vendita fanno riferimento all’intera proprietà dell'ufficio oggetto di perizia (Sub. 10) e del posto auto (Sub. 90), oltre la proporzionale comproprietà dell'area coperta e scoperta sulla quale sorge il fabbricato.

h. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica

(10)

sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso la verifica, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.

Risposta:

Dalla verifica tra lo stato di fatto, le planimetrie catastali agli atti e l’ultimo stato autorizzato dal Comune di Padova, sono state riscontrate delle lievi difformità interne, per l’ufficio, consistenti in spostamento di una porta interna, eliminazione di una porzione di parete interna a ridosso dell’ingresso. Tali difformità non compromettono la commerciabilità dell'unità immobiliare ma si fa presente che dovrà essere predisposta pratica presso la pubblica amministrazione e variazione catastale per la regolarizzazione delle difformità interne (costo Euro 2.000,00).

L'unità immobiliare è da considerarsi immediatamente commerciabile.

i. L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse e di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, con distinzione dell’importo dovuto per le singole annualità, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; proceda al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore al

(11)

metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza di garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per eventuali spese condominiali insolute;

con riferimento ai terreni agricoli, determini il tipo di coltura praticata, l’esistenza di eventuali fabbricati rurali e relativi annessi e la presumibile redditività; con riferimento ai terreni edificabili, determini l’edificazione consentita tanto in relazione alla zona, quanto con riferimento agli strumenti urbanistici attuativi, quanto infine al volume edificabile e alla normativa applicabile, anche di P.R.G.;

alleghi le visure catastali e il certificato di destinazione urbanistica, nonché l’attestato di prestazione energetica (APE).

Risposta:

L'immobile oggetto di pignoramento risulta inserito in un fabbricato con altre unità immobiliari, quindi in condominio, gestito dallo Studio Futura Amministrazioni con sede in Via Santa Sofia a Padova, al quale ho chiesto tutti i dati relativi alla proprietà della società L’amministratore mi ha inviato sia i millesimi di proprietà della società pari a 17,08, sia i dati relativi alla gestione ordinaria pari ad €. 11.611,19 e le rate non pagate relative alla gestione straordinaria per manutenzione facciata, pari ad €. 2.206,00. Il totale delle spese condominiali non versate risulta pari ad €. 11.611,19 + 2.206,00 =

€. 13.817,19. La superficie commerciale viene così determinata:

Superficie lorda rilevata dalle visure catastali alla quale si applicano dei coefficienti

(12)

correttivi in funzione della destinazione d’uso.

SUPERFICI COMMERCIALI DEL FABBRICATO

DESCRIZIONE MQ COEFF MQE

COMM.LI

Ufficio e cantina - Sub. 10 126,00 1,00 126,00

Posto Auto - Sub. 90 14,00 0,40 5,60

TOTALE MQE. Mqe. 131,60

Per la determinazione del valore unitario si è fatto riferimento alle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al I° semestre dell’anno 2017, al Borsino immobiliare riferito a gennaio 2018.

Le quotazioni sono le seguenti:

- Osservatorio del Mercato Immobiliare: Tipologia Uffici in stato conservativo normale valore minimo €./mq. 1.150,00, valore massimo €./mq. 1.500,00.

- Borsino Immobiliare: Tipologia uffici in buono stato valore minimo €./mq.

1.183,00, valore massimo €./mq. 1.436,00, valore medio €./mq. 1.310,00.

Determinazione del valore:

Per l’immobile oggetto della presente, considerato lo stato di manutenzione e conservazione, si prende in considerazione il valore massimo dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare pari ad €./mq. 1.500,00 al quale si applicano i seguenti coefficienti correttivi:

- Destinazione ad uso ufficio: ufficio coefficiente 1,00;

- ubicazione: considerata l’ubicazione vicina al Centro città coefficiente 1,00;

- conservazione: lo stato di conservazione e manutenzione si ritiene sufficiente/buono coefficiente 1,00;

- mancanza di polizza a garanzia dei vizi dell’immobile, coefficiente 0,95 - vetustà coefficiente 0,80

(13)

Dai coefficienti di cui sopra si sviluppa il seguente calcolo:

€/mqe. 1.500,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 0,95 x 0.80 = €/mqe. 1.140,00

€./mqe. 1.140,00 x mqe. 131,60 = €. 150.024,00 arrotondato ad €. 150.000,00 Al valore di mercato come sopra determinato deve essere detratto l’importo per la pratica di sanatoria di €. 2.000,00 e le spese condominiali non pagate pari ad €.

13.817,19 ottenendo così:

€. 150.000,00 - €. 2.000,00 - €. 13.817,19 = €. 134.182,81

VALORE DI MERCATO ALLO STATO ATTUALE ARROTONDATO €. 135.000,00 L'attestato di Prestazione Energetica non viene prodotto e si ritiene che l'immobile possa essere inserito all'interno della Classe Energetica F.

LOTTO 2

a. L’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali.

Risposta:

Le unità immobiliari oggetto di verifica risultano essere una unità ad uso residenziale e un garage situati all’interno di un fabbricato con destinazione residenziale denominato

“CONDOMINIO ESPERIA”. L’unità residenziale è al piano terzo (Attico) con una cantina al piano seminterrato e garage sempre al piano interrato. L’immobile è in Comune di Padova in Via Marco Antonio Calza civ. 4 int. 5.

Le strutture verticali e orizzontali sono in cls. armato e il fabbricato risulta costruito negli anni ‘70.

L'unità oggetto di esecuzione si sviluppa al piano terzo con: ingresso comune al piano terra, vano scala comune, ingresso, pranzo-soggiorno, cucina, disimpegno, n. 3 camere e n. 2 bagni. Esternamente l'unità immobiliare è dotata di ampio terrazzo pavimentato con klinker da esterni, su tutto il perimetro. I pavimenti ed i rivestimenti della cucina e dei bagni sono in piastrelle ceramicate, il soggiorno, l'ingresso e il disimpegno hanno pavimenti in marmo, le camere presentano pavimentazioni in legno.

(14)

Porte interne in legno, finestre in legno di buona qualità con vetrocamera, chiusura esterna con avvolgibili. Al piano seminterrato la pavimentazione della cantina e del garage sono in cemento lisciato. La porta della cantina è in legno, la chiusura del garage è con basculante in lamiera grecata: tutti i locali sono intonacati e tinteggiati al civile. L’impianto elettrico risulta a norma per il periodo in cui è stato eseguito;

l’impianto di riscaldamento è autonomo a gas con elementi radianti ed inoltre è presente un condizionatore. Lo stato di manutenzione e conservazione dell’abitazione è buono mentre per la cantina e il posto auto lo stato di manutenzione e conservazione risulta sufficiente.

Da un esame visivo il fabbricato non presenta problemi statici.

Dalla verifica tra lo stato di fatto, le planimetrie catastali agli atti e l’ultimo stato autorizzato dal Comune di Padova, non sono state riscontrate difformità.

Le unità immobiliari sono da considerarsi immediatamente commerciabili.

I dati catastali sono di seguito indicati.

CATASTO TERRENI

Foglio 106 Mappale 101 Ente Urbano mq. 520

Precisazioni del C.t.u.: la particella n. 101 risulta essere l’area coperta su cui insiste

l'intero fabbricato ove sono ubicate le unità immobiliari oggetto di perizia.

CATASTO FABBRICATI

Fg. Particella Sub. Z.C. Cat. Cl. Cons. Superficie

Catastale Rendita

106 101 5 2 A/2 2 Vani 7

Mq. 150 Totale escluse arre

scoperte: 136 Mq.

€. 939.95

106 101 6 2 C/6 7 Mq. 20 Mq. 20 €. 90.90

(15)

Attuali intestati al Catasto Fabbricati

Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;

Orientamento e confini:

L’intero fabbricato che sorge sulla particella n. 101 così confina: a lato Nord particella n.

540 e viabilità (Via Marco Antonio Calza), a lato Est particelle n. 535 e n. 536, a lato Sud particella n. 537, a lato Ovest particella n. 539. L’abitazione al piano terzo di cui al Sub. 5 confina con spazio libero su tutti i lati occupando interamente l'ultimo piano del condominio. La cantina al piano seminterrato di cui al Sub. 10 (accessorio dell’Abitazione) così confina: lato Nord altra unità immobiliare, lato Est con parte comune (disimpegno), lato Sud con altra unità oggetto di esecuzione (Sub. 6 - garage), lato Ovest con parte comune (corsia di accesso). Il Sub. 6 (garage) così confina: lato Nord con altra unità oggetto di esecuzione (Sub. 5 - Cantina), lato Est con altra unità, lato Sud ed Ovest con parte comune (corsia di accesso/manovra).

b. La corrispondenza o meno degli elementi identificativi dei beni stessi, quali risultano dall’atto di pignoramento e dall’istanza di vendita, con le risultanze catastali e lo stato di fatto, con particolare riferimento al raffronto tra il pignoramento e l’istanza di vendita, affinché si venda solo quanto richiesto nell’istanza entro i limiti del pignoramento.

Risposta:

Dalla verifica dei dati indicati nell’atto di pignoramento e dall'istanza di vendita, messi in relazione con i dati catastali, non risultano incongruenze. Il pignoramento e l'istanza di vendita fanno riferimento all’intera proprietà dell'Abitazione e cantina oggetto di perizia (Sub. 5) e del garage (Sub. 6), oltre la proporzionale comproprietà dell'area coperta e scoperta sulla quale sorge il fabbricato. Il tutto è meglio evidenziato nella planimetria catastale.

(16)

c. Lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; precisi gli eventuali rapporti di locazione o di altro tipo, soggetti a proroga o meno, incidenti sul godimento dell’immobile, precisando la data del contratto o, comunque del titolo e della registrazione nonché la congruità del canone pattuito, esprimendo il proprio parere sull’opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e predisponendo, sentito il Giudice dell’Esecuzione, il relativo frazionamento con tutti i dati catastali per ciascun lotto, in relazione anche alla concentrazione del diritto di usufrutto su una porzione se separabile dagli immobili pignorati.

Risposta:

Il sopralluogo è stato svolto alla presenza della sig.ra . Al momento del sopralluogo nell’unità immobiliare ad uso Abitazione risultava presente oltre

all'esecutata Sig.ra il coniuge: l'unità risulta stabilmente occupata, arredata e utilizzabile. Le unità immobiliari di cui ai Subb. 5 e 6 formano un unico lotto vendibile.

d. L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati che resteranno a carico dell’acquirente (come le domande giudiziali, gli atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione; oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso e abitazione, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale con precisazione della data della relativa trascrizione), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.

Risposta:

Non sono state riscontrate formalità, vincoli ed oneri, diritti di prelazione, oneri reali, uso o abitazione, convenzioni matrimoniali, e provvedimenti di assegnazione della casa

(17)

coniugale o vincoli storico-artistici gravanti sul fabbricato.

e. L’esistenza di formalità pregiudizievoli, vincoli ed oneri anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, rinnovando le risultanze catastali ed ipotecarie indicate nella certificazione medesima; in caso di variazioni successive, ne indichi l’esatta natura, con particolare riferimento alla corrispondenza con i dati catastali risultanti dal pignoramento; per le ipoteche precisi esattamente i beni su cui essa grava, anche se non pignorati o appartenenti a terzi.

Risposta:

La verifica dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri ecc. è stata eseguita per nominativo, per mappale con i vecchi identificativi e con i nuovi identificativi, alla data del 12/02/2018, riscontrando le seguenti formalità:

- Ipoteca giudiziale, decreto ingiuntivo, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a. del 11/10/2016 rep. n. 3714/2016, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate-Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data 14/10/2016 ai nn. 35093/6554 di formalità, a carico della sig.ra e a carico dei beni del LOTTO 2 per l’intera proprietà come sopra indicato.

- Verbale di pignoramento immobili emesso dagli Ufficiali Giudiziari di Padova in data 24/03/2017 Rep. 1954/2017, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate- Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data 03/04/2017 ai nn.

12220/7816 di formalità, a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a. e a carico della sig.ra e a carico dei beni del LOTTO 2 per l’intera proprietà come sopra indicato.

f. La regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.

(18)

Risposta:

La storia urbanistica dell’immobile risulta essere la seguente:

- Licenza edilizia Reg. n. 1147 del 07/02/1968, Prot. Gen. 91202/67 ; - Variante Reg. n. 569 del 08/08/1968, Prot. n. 27100 ;

- Agibilità Reg. n. 386 del 28/10/1968, Prot. n. 5193 ;

Dalla verifica tra lo stato di fatto, le planimetrie catastali agli atti e l’ultimo stato autorizzato dal Comune di Padova, non sono state riscontrate difformità, pertanto le unità immobiliari sono da considerarsi immediatamente commerciabili.

g. In caso di sussistenza di eventuali diritti di comproprietà o di altri diritti reali con soggetti estranei indichi il valore della quota di pertinenza dell’esecutato e se è possibile lo stralcio di tale quota in natura o la divisione, redigendo, in caso positivo, progetto di massima ai fini del giudizio di divisione.

Risposta:

Dalla verifica dei dati indicati nell’atto di pignoramento e dall'istanza di vendita, messi in relazione con i dati catastali, non risultano incongruenze. Il pignoramento e l'istanza di vendita fanno riferimento all’intera proprietà dell'abitazione e cantina oggetto di perizia (Sub. 5) e del posto auto (Sub. 6), oltre la proporzionale comproprietà dell'area coperta e scoperta sulla quale sorge il fabbricato.

h. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.

380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso la verifica, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa

(19)

eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.

Risposta:

Dalla verifica tra lo stato di fatto, le planimetrie catastali agli atti e l’ultimo stato autorizzato dal Comune di Padova, non sono state riscontrate difformità. Le unità immobiliari sono da considerarsi immediatamente commerciabili.

i. L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse e di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, con distinzione dell’importo dovuto per le singole annualità, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; proceda al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore al metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza di garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per eventuali spese condominiali insolute;

con riferimento ai terreni agricoli, determini il tipo di coltura praticata, l’esistenza di eventuali fabbricati rurali e relativi annessi e la presumibile redditività; con riferimento ai terreni edificabili, determini l’edificazione

(20)

consentita tanto in relazione alla zona, quanto con riferimento agli strumenti urbanistici attuativi, quanto infine al volume edificabile e alla normativa applicabile, anche di P.R.G.;

alleghi le visure catastali e il certificato di destinazione urbanistica, nonché l’attestato di prestazione energetica (APE).

Risposta:

L'immobile oggetto di pignoramento risulta inserito in un fabbricato con altre unità immobiliari, quindi in condominio, gestito da Amministrazioni condominiali

Maione Rosalia con sede in Via Ghiberti a Padova. In sede di sopralluogo la Sig.ra mi ha consegnato la convocazione dell'Assemblea ordinaria per l'approvazione del bilancio consuntivo Anno 2016/2017 e bilancio preventivo anno 2017/2018. Dalla verifica dei documenti, risulta che la Sig.ra è in regola con il pagamento delle rate relativamente al bilancio consuntivo Anno 2016/2017.

La superficie commerciale viene così determinata:

Superficie lorda rilevata dalle visure catastali alla quale si applicano dei coefficienti correttivi in funzione della destinazione d’uso.

SUPERFICI COMMERCIALI DEL FABBRICATO

DESCRIZIONE MQ COEFF MQE

COMM.LI

Abitazione e cantina - Sub. 5 150,00 1,00 150,00

Garage - Sub. 6 20,00 0,50 10,00

TOTALE MQE. Mqe. 160,00

Per la determinazione del valore unitario si è fatto riferimento alle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al I° semestre dell’anno 2017 e a n. 02 offerte in vendita per beni simili situati in Via Calza.

Le quotazioni sono le seguenti:

- Osservatorio del Mercato Immobiliare: Tipologia Abitazioni in stato conservativo

(21)

normale valore minimo €./mq. 1.600,00, valore massimo €./mq. 2.050,00.

- 1° offerta in vendita: Appartamento di mq. 90 valore proposto in vendita €. 235.000 corrispondente ad €./mq. 2.600,00 ;

- 2° offerta in vendita:Appartamento di mq. 37 valore proposto in vendita €. 110.000 corrispondente ad €./mq. 2.970,00 ;

- Determinazione del valore:

Per l’immobile oggetto della presente, considerato lo stato di manutenzione e conservazione, si prende in considerazione il valore della 1° offerta in vendita pari ad €./mq. 2.600,00 al quale si applicano i seguenti coefficienti correttivi:

- Destinazione ad uso Abitazione: coefficiente 1,00;

- ubicazione: considerata l’ubicazione nella Zona Ospedale di Padova: coefficiente 1,00;

- conservazione: lo stato di conservazione e manutenzione si ritiene buono coefficiente 1,00;

- mancanza di polizza a garanzia dei vizi dell’immobile, coefficiente 0,90 - vetustà coefficiente 0,80

Dai coefficienti di cui sopra si sviluppa il seguente calcolo:

€/mqe. 2.600,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 0,90 x 0.80 = €/mqe. 1.872,00 Valore arrotondato ad €. 1.900,00 per eccesso

€./mqe. 1.900,00 x mqe. 160,00 = €. 304.000,00 arrotondato ad €. 300.000,00 VALORE DI MERCATO ALLO STATO ATTUALE ARROTONDATO €. 300.000,00 Si produce l’attestato di Prestazione Energetica che mi è stato consegnato in sede di sopralluogo: l’immobile risulta essere in Classe Energetica D.

(22)

3) ALLEGATI

LOTTO 1

Formano parte integrante della presente relazione peritale i seguenti allegati:

1 Copia atto di provenienza

2 Estratto di mappa, visura storica al Catasto Fabbricati e planimetrie catastali 3 Documentazione recuperata in comune di Padova

4 Documentazione fotografica

5 Visure in conservatoria per nominativo e per immobile, con relativi elenchi delle formalità e note di iscrizione

6 Documentazione ricevuta dall’amministratore

7 Prospetto quotazioni Osservatorio del Mercato Immobiliare, Borsino Immobiliare

8 Ricevuta di invio della raccomandata della relazione peritale all'esecutata, PEC inviata al legale del creditore e al Custode.

LOTTO 2 9 Copia atto di provenienza

10 Estratto di mappa, visura storica al Catasto Fabbricati e planimetrie catastali 11 Documentazione recuperata in comune di Padova

12 Documentazione fotografica

13 Visure in conservatoria per nominativo e per immobile, con relativi elenchi delle formalità e note di iscrizione

14 Documentazione ricevuta dall’esecutata relativa alle quote condominiali 15 Prospetto quotazioni Osservatorio del Mercato Immobiliare, n. 01 proposta di vendita immobile simile ubicato in Via Calza

16 Attestato di Prestazione Energetica

(23)

17 Ricevuta di invio della raccomandata della relazione peritale all'esecutata, PEC inviata al legale del creditore e al Custode.

Padova, 13 febbraio 2018 Il C.T.U.

Geom. Giorgio Salvalajo