TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA

CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Fascicolo n.1/3 - Relazione di stima

Esecuzione Imm. n. 311/2020

G.E. Dott.ssa Elburgo Manuela

data dell’udienza 02.11.2021 - h. 09,15

Il CTU

Geom. Giuseppe Polignano

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Sommario generale

Fascicolo n.1/3 _ relazione di stima

Fascicolo n.2/3 _ allegati tecnici di riferimento Fascicolo n.3/3 _ documentazione fotografica

Sommario del fascicolo 1/3_relazione di stima

1. Idoneità della documentazione ... 6

2. Comunicazione avvio operazioni peritali ... 7

3. Identificazione e descrizione dell’immobile ... 8

4. Esistenza di vincoli ed oneri che rimarranno a carico dell’acquirente ... 10

5. Formalità pregiudizievoli ... 11

6. Regolarità edilizia ... 12

1) Valutazione ... 13

PROSPETTO RIEPILOGATIVO LOTTO UNO ... 17

N.B.

Il presente fascicolo è impostato per la stampa fronte/retro.

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Premessa

L’ill.mo sig. Giudice dott.ssa Manuela Elburgo, con ordinanza del 20.04.2021, nominava CTU lo scrivente Geom. Giuseppe Polignano, con studio in Padova, alla Via Mentana, 22, telefono 049.856.13.94, e- mail info@studiopolignano.it e PEC info@pec.studiopolignano.it.

In data 26.04.2021 il sottoscritto prestava giuramento per rispondere ai quesiti di seguito riportati presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari e, in pari data, lo depositava presso il medesimo ufficio.

I quesiti a cui rispondere ai fini della stima dei beni pignorati, saranno riportati in modo capitolare ai successivi paragrafi.

L'elaborato peritale veniva inviato in copia ai creditori procedenti e intervenuti e ai debitori, anche se non costituiti, almeno 30 giorni prima dell'udienza fissata, termine improrogabile ai sensi dell'art. 569 del codice civile. L’invio veniva effettuato a mezzo posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi.

L’esperto veniva autorizzato ad avvalersi di mezzi propri e di collaboratori al fine di accedere presso tutti gli uffici interessati onde prendere visione e chiedere copia degli atti e documenti ivi esistenti, in particolare per richiedere all’Agenzia del Territorio le schede catastali e, laddove esistenti, gli elaborati planimetrici.

L’esperto prestava giuramento prima dell’inizio delle operazioni peritali e procedeva alla trasmissione telematica della presente relazione (formato pdf), depositando contestualmente anche una copia cartacea (c.d. di cortesia).

Si precisa che la perizia che segue è composta in totale da fascicoli come di seguito indicato:

- fascicolo n.1/3 _ relazione di stima

- fascicolo n.2/3 _ allegati tecnici di riferimento - fascicolo n.3/3 _ documentazione fotografica.

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SVOLGIMENTO DELL'INCARICO

1. Idoneità della documentazione QUESITO

Provveda l'esperto ad esaminare i documenti depositati ex art. 567 c.p.c. segnalando tempestivamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei e ad acquisire, se non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza;

SVOLGIMENTO DEL QUESITO

Ai sensi dell’art. 567 c.p.c., è stata eseguita la verifica dei documenti allegati alla richiesta di esecuzione per pignoramento immobiliare, promossa da BANCA MEDIOLANUM spa, con l’Avv.

Cristiano Crippa e l’Avv. Adamo Biolo, domiciliati presso l’Avv. Luca Voltan, contro la sig.ra

L’esecuzione immobiliare interessa un edificio unifamiliare, sviluppato su due livelli fuori terra e dotato di ripostiglio al piano terra, nonché di un modesto scoperto privato, in Comune di Teolo (PD) Via Molare, 43 - LOTTO UNICO.

Agli atti di causa promossa dalla parte creditrice risultano allegati:

I. Atto di mutuo ipotecario a ministero del Notaio Giuseppe Mercolini rep. 22707 racc. 8896 del 20.12.2017 a favore di BANCA MEDIOLANUM spa e contro

II. Iscrizione a ruolo della procedura di esecuzione immobiliare del 09.12.2020;

III. Atto di precetto del 21.02.2020, notificato alla parte in data 27.02.2020;

IV. Atto di pignoramento immobiliare del 20.10.2020 a favore di BANCA MEDIOLANUM spa contro , notificato alla parte in data 11.11.2020;

V. Nota di trascrizione in forza di atto giudiziario, Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Padova rep.n.

3968 del 27.11.2020, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova ai nn. 2685 RG e 1754 RP, presentazione n. 31 del 26.01.2021;

VI. Istanza di vendita ex art. 567 cpc depositata in data 21.12.2020;

VII. Istanza di richiesta di visibilità del fascicolo informatico del 22.01.2021, da parte della società , con l’Avv. Flora Tibò, in forza di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo del 24.12.2020, e relativa autorizzazione in pari data;

VIII. Relazione notarile ventennale a firma del Notaio Antonino Ferrara di Saronno del 28.01.2021, depositata in data 09.02.2021, da cui sono rilevabili le formalità pregiudizievoli e la successione dei passaggi di proprietà degli immobili oggetto di perizia che sono intestati alla parte esecutata per la quota dell’intera proprietà, ovvero il pignoramento è avvenuto per l’intero. Si rileva come nella relazione non sia indicata la carenza della continuità delle trascrizioni a causa della mancata

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accettazione di eredità da parte di , dante causa, in morte di del 29.10.1985;

IX. Ordinanza del 23.02.2021, mediante il quale l’Ill.mo G.E. Dott.ssa Manuela Elburgo assegnava al creditore procedente il termine del 25.03.2021 per provvedere a depositare osservazioni in merito all’art. 4 d.l. 28.10.2020 n. 137, che disponeva l’inefficacia di ogni procedura esecutiva dal 25.10.2020;

X. Osservazioni e note della creditrice procedente in relazione alla problematica relativa all’inefficacia del pignoramento immobiliare ai sensi dell’art. 4 d.l. 28.10.2020 n. 137 del 03.03.2021;

XI. Informativa del delegato Notaio Dott. Carlo Doardo del 31.03.2021, mediante il quale informa l’Ill. G.E. del fatto che l’immobile non costituisce abitazione principale della parte debitrice, con allegato verbale di primo accesso;

XII. Istanza di autorizzazione all’accesso forzoso del Custode giudiziale, Dott. Notaio Carlo Doardo, in quanto, in sede di primo accesso agli immobili, avvenuto in data 31.03.2021, nessuno era presente in loco nonostante le notifiche fossero state ritualmente effettuate;

XIII. Autorizzazione all’accesso forzoso del 30.04.2021;

XIV. Atto di intervento in esecuzione immobiliare del 17.05.2021 da parte della società in forza di decreto ingiuntivo del 06.06.2019, con l’Avv. Paolo Finco;

XV. Verbale di immissione in possesso del 03.06.2021, a firma del Dott. Enrico Poletto, quale incaricato al sopralluogo dal Custode Giudiziale Dott. Carlo Doardo, depositato in data 08.06.2021;

XVI. Istanza di liquidazione del fabbro a firma del Custode Giudiziale Dott. Carlo Doardo, depositata in data 11.06.2021;

XVII. Avviso al creditore iscritto ex art. 498 c.p.c. del 14.04.2021 mediante il quale il creditore procedente avvisava in qualità di creditore, della procedura esecutiva in essere, depositato in data 14.06.2021;

XVIII. Liquidazione del fabbro da parte del G.E. in data 14.06.2021.

Agli atti di causa non risulta allegato:

copia del titolo di provenienza, pertanto il sottoscritto perito ha provveduto a richiedere copia dell’atto a ministero del Notaio dott. Giuseppe Mercolini rep.n. 22706 racc.n. 8895 del 20.12.2017 presso la Conservatoria dei RR.II. di Padova.

2. Comunicazione avvio operazioni peritali QUESITO

Provveda altresì a dare comunicazione dell'inizio delle operazioni peritali al debitore ed agli eventuali comproprietari, concordandone le modalità con il custode nominato;

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Il Dott. Enrico Poletto, incaricato del Custode Giudiziale dott. Carlo Doardo al sopralluogo agli immobili, ha comunicato l’inizio delle operazioni peritali avvertendo il creditore procedente e la parte esecutata.

Il sopralluogo - effettuato dal sottoscritto e dal delegato del Custode Giudiziale è avvenuto in data 03 giugno 2021 alle ore 15:10 - si è svolto con l’intervento del fabbro ed in assenza della parte esecutata.

3. Identificazione e descrizione dell’immobile QUESITO

Descriva i beni pignorati, anche a mezzo di sintetico corredo fotografico curando di evitare fotografie che identifichino il debitore o la sua famiglia, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando:

• l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

• la corrispondenza o meno degli elementi identificativi dei beni stessi, quali risultano dall'atto di pignoramento e dall'istanza di vendita, con le risultanze catastali e lo stato di fatto, con particolare riferimento al raffronto tra il pignoramento e l'istanza di vendita, affinché si venda solo quanto richiesto nell'istanza entro i limiti del pignoramento;

• lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; precisi gli eventuali rapporti di locazione o di altro tipo, soggetti a proroga o meno, incidenti sul godimento dell'immobile, precisando la data del contratto o comunque del titolo e della registrazione nonché la congruità del canone pattuito ex art. 2923 c.c., esprimendo il proprio parere sull'opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e predisponendo, sentito il giudice dell'esecuzione, il relativo frazionamento con tutti i dati catastali per ciascun lotto, in relazione anche alla concentrazione del diritto di usufrutto su una porzione separabile degli immobili pignorati;

L’esecuzione immobiliare interessa un edificio unifamiliare, dotato di ripostiglio e di un modesto scoperto esclusivo, catastalmente censito come abitazione di tipo economico, sviluppato su due livelli fuori terra e sito in Comune di Teolo (PD), Via Molare civico 43. LOTTO UNICO.

Le unità sono allibrate al censo come segue:

LOTTO UNICO

CATASTO FABBRICATI - N.C.E.U - Comune di Teolo (PD)

 Foglio 21 - Particella 452 sub. 1, cat. A/3 cl. 2, consistenza vani 6, superficie catastale mq. 140, totale escluse aree scoperte mq. 122, rendita euro 402,84;

 Foglio 21 - Particella 452 sub. 2, cat. C/2 cl. 1, consistenza mq. 9, superficie catastale mq. 10, rendita euro 14,87.

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Beni immobili in capo a nata in Comune di Noci (BA) in data 23.01.1982, c.f.

per la quota della piena proprietà.

Tanto risulta anche dal verbale di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Padova ai nn. 2685 R.G. e 1754 R.P. con presentazione n. 31 del 26.01.2021.

DESCRIZIONE DELL’UNITA’

L’immobile oggetto di esecuzione immobiliare è inserito nel centro di Teolo, comune i cui confini si muovono in modo irregolare tra la zona montuosa ad occidente, tra i Colli Euganei ed i territori comunali di Vo’, Rovolon e Torreglia, e la zona pianeggiante, ivi collegata da una sorta di corridoio in cui sorge Treponti, sede municipale.

Ubicato alle pendici di un colle isolato, l’edificio si inserisce nel bivio tra la Via Molare, una delle principali viabilità, e la Via Villa Contea, in una posizione comoda ai servizi offerti dal centro cittadino, quali gli istituti scolastici, l’ufficio postale, l’edicola, i negozi di somministrazione alimentare, alcuni bar e ristoranti.

Trattasi di abitazione unifamiliare dotata di scoperto esclusivo, con corpo principale sviluppato su due livelli fuori terra e corpo destinato ai servizi su un unico livello, il cui impianto edificatorio risale per tipologia edilizia e materiali utilizzati ai primi anni quaranta, ma oggetto di alcune pregevoli opere di manutenzione straordinaria e recupero edilizio con modifiche interne in epoca recente. In adiacenza al corpo principale, trova posto un magazzino costituito da una tettoia chiusa con serramenti apribili.

L’accesso all’unità avviene attraverso cancello pedonale posizionato direttamente sulla via Molare, all’altezza del civico 43. Si rileva come l’assenza di un accesso carraio possa creare un certo disagio in quanto non si rilevano parcheggi pubblici nelle immediate vicinanze dell’edificio. In ogni caso, la superfetazione costituente il magazzino ed edificata al confine sud-est del lotto, presenta un portone scorrevole che si apre direttamente sulla Via Villa Contea, e potrebbe dunque assolvere alla carenza dell’autorimessa.

Le dotazioni impiantistiche, quali elettrica ed idraulica, nonché l’impianto di riscaldamento, sono state interamente riqualificate nella recente ristrutturazione.

Il fabbricato presenta strutture in elevazione parte in pietra e laterizio e parte in muratura pesante; il solaio d’interpiano è realizzato da travi squadrati in legno; anche il tetto a due falde è in struttura lignea, con copertura in coppi di laterizio.

Il portoncino d’ingresso, posizionato centralmente al corpo principale, si apre direttamente sul vano scale, che distribuisce la zona giorno, costituita dal soggiorno e dalla cucina; da questo locale si accede alla zona servizi, dove trovano posto l’unico servizio igienico dell’abitazione e la lavanderia, collegate tramite un modesto disimpegno.

Tornando all’ingresso, si sale al piano primo dove trova posto la zona notte, composta da due camere da letto, una delle quali porta all’ampio terrazzo costituente - di fatto - il solaio di copertura della zona servizi.

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A completamento dell’abitazione, vi è sul lato sud, praticamente a confine, un magazzino costituito da una tettoia in lamiera e con un portone scorrevole che si apre direttamente sulla Via Villa Contea.

Gli infissi interni sono costituiti da finestre con struttura in legno e vetrocamera, mentre quelli esterni sono in scuri in legno, riconducibili tutti all’ultima riqualificazione. Le pavimentazioni sono in gres porcellanato nella zona giorno e nel servizio igienico, in tavolato in legno al livello superiore; a ricordare le finiture originarie, alcune pareti sono state lasciate con la pietra viva a vista, ed esattamente nelle camere e su parte del vano scale.

Lo stato di conservazione complessivo dell’appartamento risulta ottimo, in quanto di recente ristrutturazione.

Si rinvia alla documentazione fotografica per maggior accuratezza descrittiva.

CONFINI

Dell’intero lotto da nord in giro orario, secondo la mappa del catasto, foglio 21: strada identificata nella Via Molare, strada identificata nella Via Villa Contea, mappale 853.

Dell’appartamento, da nord in giro orario, secondo l’elaborato planimetrico, foglio 21 mappale 452:

scoperto esclusivo, sub. 2.

Del magazzino, da nord in giro orario, secondo l’elaborato planimetrico, foglio 21 mappale 452: sub. 1, confine con il mappale 853, scoperto esclusivo.

L’unità immobiliare, al momento del sopralluogo, risultava non occupata.

In termini di classificazione urbanistica la particella 452 foglio 21, per lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Teolo (PD), su cui insite il fabbricato, ricade in Z.T.O. “B” - Residenziale di valore intensivo.

4. Esistenza di vincoli ed oneri che rimarranno a carico dell’acquirente QUESITO

• il regime patrimoniali tra coniugi al momento dell’acquisto e del pignoramento, l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati che resteranno a carico dell'acquirente (come le domande giudiziali, i sequestri, gli atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all'edificabilità o diritti di prelazione; oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso o abitazione, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale con precisazione della data e della relativa trascrizione), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

REGIME PATRIMONIALE

La Sig.ra nata a Noci (BA) in data 23.01.1982, con c.f.

risulta di stato civile libero.

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VINCOLI DI DIRITTO PUBBLICO

Non si sono rilevate formalità relative a vincoli ed oneri gravanti sui beni pignorati e non si sono rinvenute - né sono stati esibite - trascrizioni relative ad atti di asservimento urbanistico, limiti all’edificabilità, oneri reali, servitù, uso o abitazione opponibili alla procedura esecutiva.

5. Formalità pregiudizievoli QUESITO

•l’esistenza di formalità pregiudizievoli, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati (con indicazione del soggetto a favore del quale il vincolo è stato iscritto o trascritto), che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, rinnovando le risultanze catastali e ipotecarie indicate nella certificazione medesima; in caso di variazioni successive, ne indichi l'esatta natura, con particolare riferimento alla corrispondenza con i dati catastali risultanti dal pignoramento; per le ipoteche precisi esattamente i beni su cui essa grava, anche se non pignorati o appartenenti a terzi;

Sulla scorta della certificazione notarile, integrata in base alle risultanze delle ispezioni effettuate dallo scrivente presso la Conservatoria dei RR.II. di Padova, si ricava la seguente situazione aggiornata alla data del 20.09.2021:

ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

I. Ipoteca volontaria derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario a ministero del Notaio Giuseppe Mercolini rep.n. 22707 racc.n. 8896 del 20.12.2017, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Padova ai nn.ri 22 RG e 5 RP in data 02.01.2018 a favore di BANCA MEDIOLANUM spa contro gravante i beni catastalmente censiti presso il Comune di Teolo (PD) catasto fabbricati foglio 21 mappale 452 subalterni 1 e 2 e catasto terreni foglio 21 mappale 452, ente urbano;

II. Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Giudice di Pace rep.n. 3120/2019 del 06.06.2019, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Padova ai nn.ri 3246 RG e 421 RP in

data 29.01.2020 a favore di e contro , gravante i beni

catastalmente censiti presso il Comune di Teolo (PD) catasto fabbricati foglio 21 mappale 452 subalterni 1 e 2;

TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

III. Verbale di pignoramento immobiliare in forza di atto giudiziario dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Padova (PD) rep.n. 3968 del 27.11.2020, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Padova - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data 26.01.2021 ai nn. 2685 RG e 1754 RP, presentazione n. 31, gravante i beni catastalmente censiti presso il Comune di Teolo (PD) catasto fabbricati foglio 21 mappali 452 subalterni 1 e 2.

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Dal 26.01.2021 al 20.09.2021, presso la Conservatoria dei RR.II. di Padova, non risultano iscritte e trascritte altre formalità che colpiscano l’immobile in oggetto.

6. Regolarità edilizia QUESITO

• la regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

• in caso di sussistenza di eventuali diritti di comproprietà o di altri diritti reali con soggetti estranei indichi il valore della quota di pertinenza dell’esecutato e se è possibile lo stralcio di tale quota in natura o la divisione, redigendo, in caso positivo, progetto di massima ai fini del giudizio di divisione;

• in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni gia' corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

CONFORMITA’ EDILIZIA

Il sottoscritto CTU eseguiva le consuete indagini di legittimità, effettuate mediante accesso presso la Pubblica Amministrazione competente:

- Ufficio Accesso agli Atti del Comune di Teolo (PD) in data 03.06.2021 mediante domanda formale accesso agli atti presentata in data 05.05.2021;

- Agenzia del Territorio, Conservatoria dei Registri Immobiliari (30.04.2021; 03.05.2021;

15.06.2021; 20.09.2021);

in base alla quale sono stati rilevati gli estremi degli atti edilizi depositati in passato che hanno generato lo stato attuale dei manufatti oggetto di perizia.

Agli atti del Comune di Teolo (PD) risultano depositate:

- Segnalazione Certificata di Inizio Attività del 16.02.2017 per interventi di manutenzione straordinaria con modifiche interne a nome di con allegate la relazione tecnico - illustrativa e le tavole di progetto;

- Attestazione di avvenuto allaccio allo scarico della rete fognaria n. 861 del 07.08.2018

- Segnalazione Certificata di Agibilità e Dichiarazione di Fine Lavori del 29.01.2019, con Protocollo

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CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

A seguito degli accertamenti eseguiti presso il Comune di Teolo (PD), vista la domanda del 05.05.2021, lo Sportello Unico per l’Edilizia, visto il Piano di Assetto del Territorio P.A.T. adottato con delibera di C.C.

n. 50 in data 22.07.2015, approvato in Conferenza dei Servizi Decisoria in data 15.11.2016, ratificato con Decreto del Presidente della Provincia di Padova n. 47 del 06.04.2017, pubblicata nel BUR n. 39 del 21.04.2017, ed efficacie dal 06.05.2017; visto il Piano degli Interventi adottato con delibera di C.C. n.

26 in data 30.03.2017 ed approvato con delibera di C.C. n. 33 in data 09.04.2018; visto l’art. 30 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 e s.m.i.; certifica che l’area individuata al Catasto Terreni al foglio 21 mappale 452, risulta avere la seguente destinazione e vincoli:

- In base al Piano degli Interventi vigente in Z.T.O. “B” - Residenziale di valore intensivo (art. 30 N.T.O.)

- Fasce di rispetto, aree di tutela e vincoli ambientali e storico-culturali del PI:

Zona sismica 3 (art. 51bis N.T.O.)

Con vincolo Ambientale-Paesaggistico - aree di notevole interesse pubblico Parco Regionale dei Colli Euganei (D.Lgs. n.42/2004 e artt. 52-52bis-52ter N.T.O.)

- In base al Piano di Assetto del Territorio vigente: in “Aree di urbanizzazione consolidata” (art. 79 N.T.)

VARIAZIONI CATASTALI - REGOLARITÀ CATASTALE

L’unità oggetto di esecuzione appare regolarmente censita e le schede, depositate in data 19.10.2018 ed in data 06.10.2017, che si allegano, rappresentano l’esatta distribuzione interna dei vani.

1) Valutazione QUESITO

• l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, con distinzione dell’importo dovuto per le singole annualità, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

• il valore di mercato dell’immobile ai sensi dell’art. 567 c.p.c.: allo scopo proceda al calcolo della superficie del bene, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza di garanzia per vizi del bene venduto (indicativamente nella misura del 15% del valore di mercato), e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute; con riferimento ai terreni agricoli, determini il tipo di coltura praticata, l'esistenza di eventuali fabbricati rurali e relativi annessi e la presumibile redditività; con riferimento ai terreni edificabili, determini l'edificazione consentita tanto in relazione alla zona, quanto con riferimento agli strumenti attuativi, quanto infine al volume edificabile e alla normativa applicabile, anche di P.R.G.; alleghi le visure catastali e il certificato di destinazione urbanistica;

indichi le caratteristiche energetiche dell’immobile e alleghi l'attestato di prestazione energetica (APE) solo ove già esistente; nella determinazione del valore del bene pignorato terrà conto dei risultati delle vendite giudiziali già avvenute in zona limitrofa sulla base delle informazioni che gli saranno fornite da Astalegale:

l’espresso è espressamente autorizzato ad acquisire detti dati inviando una mail all’indirizzo procedure.padova@astalegale.net e riportando quanto segue:il documento all’interno del quale sia presente

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14 l’autorizzazione del Giudice ad accedere ai dati, il Comune o - quanto alla città di Padova - il quartiere in cui è situato l’immobile per il quale deve essere elaborata la perizia estimativa. Astalegale darà risposta entro 48h inviando un file excel con i dati richiesti.

Al fine di pervenire al più probabile valore di mercato del compendio immobiliare si è proceduto con il metodo di stima sintetico comparativo. Ovvero, sarà possibile eseguire una valutazione logico-deduttiva complessiva delle caratteristiche del bene confrontando diversi parametri tecnici ed economici come:

 misurabilità, per cui si fa riferimento ad un’unità di misura (metro quadrato);

 rilevabilità del bene (si è effettuato l’accesso ed il rilievo dello stato di fatto);

 proporzionalità

per cui è stato possibile eseguire confronti con altri manufatti affini, sia qualitativamente sia quantitativamente, al compendio esecutato.

Sono state effettuate indagini di mercato per beni analoghi, tramite operatori del settore e per mezzo di conoscenza diretta. Si sono assunte, inoltre, informazioni dalle banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (O.M.I.), da cui si è poi elaborato un prezzo al metro quadrato applicabile alla superficie commerciale del bene.

Le fonti assunte per ogni singolo lotto sono le seguenti:

 vendite giudiziali già avvenute in zona limitrofa sulla base delle informazioni fornite da Astalegale;

 indagini nel settore delle transazioni per immobili residenziali anche mediante accesso a rogiti pubblici;

 banca dati di Borsino Immobiliare.it Servizi & Valutazioni Immobiliari Nazionali con Quotazioni &

Rendimenti dell’ottobre 2020;

 banca dati dell’O.M.I. secondo semestre 2020 - settore residenziale, a cura dell’Agenzia delle Entrate.

In fase di stima, considerate le dinamiche economiche di lieve recupero del momento, si è assunto il principio di assoluta prudenzialità evitando accuratamente di prendere in esame picchi negativi e positivi ingiustificati.

Il valore unitario per metro quadrato è stato moltiplicato per la superficie commerciale determinata come appresso, ottenendo il valore più probabile del compendio di riferimento. Nel valore unitario esposto sono già stati tenuti in debita considerazione i fattori riduttivi definiti dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato.

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LOTTO UNICO

DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI

Per la determinazione delle superfici commerciali dell’unità, si adotterà il criterio della superficie commerciale, escludendo le parti comuni di cui ex art. 1117 C.C., ottenendo il seguente prospetto riepilogativo:

VALUTAZIONI: LOTTO UNICO

Le superfici indicate si ricavano al solo fine di ottenere un giudizio di stima, mentre l’immobile andrà posto in vendita a corpo e non a misura.

ADEGUAMENTI ALLA STIMA

In considerazione del fatto che le unità verranno cedute attraverso un procedimento di asta immobiliare, la quale genera nei partecipanti un’aspettativa di realizzo senz’altro diversa rispetto alle normali dinamiche di mercato, in considerazione del fatto che le spese di pubblicità immobiliare necessarie all’esperimento dell’asta incidono considerevolmente nella realizzazione economica finale del bene, al solo scopo di fornire al G.E. un ulteriore elemento di valutazione, lo scrivente ritiene di adeguare la stima con le seguenti decurtazioni:

Foglio 21 mappale 452 sub. 1

Abitazione

suddivisione livelli superfici coeff. sup. ragg

Piano Terra mq. 68,79 100% 68,79

Piano Primo mq. 52,42 100% 52,42

Terrazza mq. 17,50 30% 5,25

Corte esclusiva mq. 125,19 10% 12,52

Totale superficie abitazione ragguagliata mq. 138,98

Foglio 21 mappale 452 sub. 2

Magazzino mq. 11,02 100% 11,02

Totale superficie autorimessa ragguagliata mq. 11,02

IMMOBILE IN VIA MOLARE, 43 - TEOLO (PD)

abitazione di tipo economico (cat. A/3)

magazzino (cat. C/2)

Superficie euro/mq Valori

Abitazione 138,98 € 1.100,00 = € 152.878,00

Magazzino 11,02 € 450,00 = € 4.959,00

Valore complessivo immobili € 157.837,00

VALUTAZIONE LOTTO UNICO

(16)

16

- riduzione del valore per l’assenza di garanzia per vizi - 15%;

così come richiesto nel quesito sottopostogli al fine di ottenere la formulazione del cosiddetto valore di

“pronto realizzo”. Nella fattispecie si tratta di un valore che garantisca una maggiore appetibilità in funzione del procedimento di vendita adottato, tale da fornire ragionevoli opportunità di vendita ai primi esperimenti d’asta.

Alla luce di quanto sopra descritto lo scrivente Geom. Giuseppe Polignano espone

IL VALORE DI IMMEDIATO REALIZZO

dell’intero LOTTO UNICO oggetto di esecuzione immobiliare, nello stato di fatto in cui esso si trova ed arrotondato all’intero, in complessivi euro 130’000,00 (euro centotrentamila,00).

A.P.E. - ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Non si procede alla redazione dell’attestato di prestazione energetica sulla base delle comunicazioni depositate dai Giudici della Sezione Fallimenti ed Esecuzioni, in Cancelleria del Tribunale di Padova in data 15/04/2016 per i quali trattandosi di vendita forzata non è d’obbligo applicare l’art. 6 del D.Lgs.

192 del 2005 così come modificato dal D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito nella legge 3 agosto 2013 n. 90 e successivamente dal D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 convertito nella legge 21 febbraio 2014 n.

9, riferibile ai soli trasferimenti negoziali/contrattuali.

Quanto sopra il sottoscritto CTU si pregia riferire a disimpegno dell’incarico ricevuto.

Padova il ventuno settembre duemilaventuno

Geom. Giuseppe Polignano Valore di stima Adeguamento per

stato immobile

Importo della

riduzione Valore finale

157.837,00

€ -15% = -€ 23.675,55 = € 134.161,45

ADEGUAMENTI ALLA STIMA