TRIBUNALE DI PADOVA
Sezione civile – Espropriazioni
PROCEDURA ESECUTIVA N° 187/2021
(G.E. dott.ssa Paola Rossi; prossima udienza 11.01.2022) Promossa da: CREDITO FONDIARIO SPA per ARAGORN NPL 2018 Contro:
Custode:
SRL
dott. Filippo Rampazzo
RELAZIONE TECNICA DI STIMA
Figura 1 – La quadrifamiliare da via Vigonovese. L’abitazione pignorata è quella al primo piano nella parte destra.
AVVERTENZA PER IL LETTORE Il testo che segue ha due livelli di lettura:
A.- Le parti che servono al Giudice o al Custode per gestire la procedura sono stampate in corpo 12.-
B.- Gli approfondimenti per conoscere meglio gli immobili sono
stampati in corpo 10 e riquadrati
SOMMARIO
0.- PREMESSE... 2
0.1.- Incarico e quesito ... 2
0.2.- Avviso di inizio delle operazioni peritali ... 4
0.3.- Atto di pignoramento e istanza di vendita ... 4
0.4.- Valutazioni sull’opportunità di una ripartizione in lotti ... 4
1.- IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI ... 5
1.1.- Catasto Terreni ... 5
1.2.- Catasto Fabbricati ... 5
1.3.- Confini... 6
2.- ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI NEL VENTENNIO ... 6
2.1.- Trascrizioni ... 6
2.2.- Iscrizioni ... 7
2.3.- Titoli di provenienza ... 7
2.4.- Informazioni sul pregresso condominiale ... 7
2.5.- Regime patrimoniale tra coniugi ... 8
3.- DESCRIZIONE ... 8
3.1.- Edificio in generale ... 8
3.2.- Abitazione sub 7 (primo piano) ... 9
3.3.- Lastrico solare sub 11 ... 10
3.4.- Area urbana al mappale 1015 ... 11
4.- REGOLARITÀ AMMINISTRATIVA ... 11
4.1.- Disposizioni urbanistiche ... 11
4.2.- Provvedimenti di assenso ... 12
4.3.- Difformità (non) riscontrate ... 12
5.- SITUAZIONI DI VINCOLO E DI OCCUPAZIONE ... 12
5.1.- Vincoli di diritto pubblico implicanti cause di prelazione ... 12
5.2.- Stato attuale di occupazione ... 12
6.- VALUTAZIONE ... 13
6.0.- Indagine preliminare presso Astalegale ... 13
6.1.- Criteri seguiti nella stima ... 13
6.2.- Stima ... 14
7.- CARATTERISTICHE ENERGETICHE DELL’IMMOBILE ... 15
8.- ALLEGATI ... 15
0.- PREMESSE
0.1.- Incarico e quesito
In data 23.07.2021 al sottoscritto arch. Luigi Pietrogrande, nominato esperto per la stima degli immobili afferenti alla procedura esecutiva in intestazione,
il G.E. formulò il quesito che qui di seguito si cita per estratto:
A. Provveda ad esaminare i documenti depositati ex art. 567 c.p.c. segnalando tempestivamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei, e ad acquisire, se non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza; provveda altresì a dare comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali al debitore e agli eventuali comproprietari, concordando le modalità di accesso con il custode nominato;
B. descriva i beni pignorati, anche a mezzo sintetico corredo fotografico (omissis) accertando:
a) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
b) la corrispondenza o meno degli elementi identificativi dei beni stessi, (..) con le risultanze catastali e lo stato di fatto, con particolare riferimento al raffronto tra il pignoramento e l’istanza di vendita (omissis);
c) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (..); precisi gli eventuali rapporti di locazione o di altro tipo, soggetti a proroga o meno, incidenti sul godimento dell'immobile, precisando la data del contratto o comunque del titolo e della registrazione nonché la congruità del canone pattuito ex art. 2923 c.c., (omissis) d) il regime patrimoniale tra coniugi, l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sui beni pignorati che resteranno a carico dell'acquirente (come le domande giudiziali, i sequestri, gli atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all'edificabilità o diritti di prelazione; oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso o abitazione, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale con precisazione della data e della relativa trascrizione), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
e) l’esistenza di formalità pregiudizievoli, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati, (omissis) che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, rinnovando le risultanze catastali e ipotecarie indicate nella certificazione medesima; in caso di variazioni successive ne indichi l’esatta natura (omissis); per le ipoteche precisi esattamente i beni su cui esse gravano, anche se non pignorati o appartenenti a terzi;
f) la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
g) in caso di sussistenza di eventuali diritti di comproprietà o di altri diritti reali con soggetti estranei indichi il valore della quota di pertinenza dell'esecutato e se è possibile lo stralcio di tale quota in natura o la divisione, redigendo, in caso positivo, progetto di massima ai fini del giudizio di divisione;
h) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa;
altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
i) L'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, con distinzione dell’importo dovuto per le singole annualità, il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
j) Il valore di mercato dell’immobile ai sensi dell’art. 567cpc: allo scopo proceda al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato per assenza di garanzia per vizi del bene venduto (indicativamente nella misura del 15% del valore di mercato) (omissis); con riferimento ai terreni agricoli, determini il tipo di coltura praticata, l'esistenza di eventuali fabbricati rurali e relativi annessi e la presumibile redditività; con riferimento ai terreni edificabili, determini l'edificazione consentita tanto in relazione alla zona, quanto con riferimento agli strumenti attuativi, quanto infine al volume edificabile e alla normativa applicabile, anche di P.R.G.; alleghi le visure
catastali e il certificato di destinazione urbanistica; indichi le caratteristiche energetiche dell’immobile e alleghi l'attestato di prestazione energetica (APE) solo ove già esistente; nella determinazione del valore del bene pignorato terrà conto dei risultati delle vendite giudiziali già avvenute in zona limitrofa sulla base delle informazioni che gli saranno fornite da Astalegale (omissis)
C. Si avvisa inoltre l’esperto che le parti hanno facoltà di formulare osservazioni alla relazione; se le note gli saranno comunicate almeno 15 giorni prima dell’udienza, egli dovrà intervenirvi per fornire i chiarimenti necessari;
D.L'esperto redigerà, per ogni singolo lotto, su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo, secondo il seguente modello (omissis)
0.2.- Avviso di inizio delle operazioni peritali
Il Debitore è stato avvisato di tale inizio dal Custode, che ha provveduto a fissare la visita sul posto, con assistenza della forza pubblica, per il 16.09.2021, giorno nel quale essa è effettivamente avvenuta.
0.3.- Atto di pignoramento e istanza di vendita
Pignoramento notificato il 13.04.2021 per un credito di € 140.265,65 oltre a interessi e spese a favore del CREDITO FONDIARIO SPA per ARAGON NPL 2018 SRL sui seguenti beni:
Comune di Padova, Catasto Fabbricati, Foglio 5 mapp. 306 (ora Foglio 112, Mapp. 500), Sub 7, Cat A/3, Vani 4,5, Via Vigonovese n. 301 Piano 1;
Comune di Padova, Catasto Fabbricati, Foglio 5, Mapp. 306, Sub 11 (ora Foglio 112, Mapp. 500, Sub 11), Cat Lastrico solare, Mq 50, Via Vigonovese n. 301 Piano 1 (già identificato);
Comune di Padova, Catasto Fabbricati, Foglio 5, Mapp. 464 (ora Foglio 112, Mapp. 1015) Cat Area Urbana, Mq 295, Via Vigonovese n. 301, Piano T;
Comune di Padova, Catasto Terreni, Foglio 112, Mapp. 1015, Ente Urbano, Cons. 2 are 95 ca.-
Istanza di vendita depositata il 25.05.2021 sui beni indicati nell’atto di pignoramento.
0.4.- Valutazioni sull’opportunità di una ripartizione in lotti Il sottoscritto CTU, esaminati i luoghi e considerato che i beni pignorati consistono di due mappali catastali e due unità immobiliari, ma tutti contigui e con una storia comune, ritenuta non conveniente la loro suddivisione in più lotti ha deciso di conglobarli tutti in un lotto unico.
I beni tuttavia vengono qui stimati uno per uno singolarmente, ciò che ne consente anche l’alienazione in lotti separati qualora l’ill.mo G.E., valutata opportunamente la situazione generale della procedura, ritenga più consono procedere in tal senso.
1.- IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI
Figura 2 – estratto di mappa
1.1.- Catasto Terreni Comune di Padova partita 1 (Ente Urbano):
FOGLIO MAPP. QUALITÀ CL. Mq RD RA
112 500 E.U. -- 610 -- --
112 1015 E.U. -- 295 -- --
1.2.- Catasto Fabbricati
Figura 3- planimetria catastale
Comune di Padova partita intestata a (esecutata) Foglio 112
A) Mappale 500 subalterni:
SUB UBICAZIONE Piano CAT. CL. CONS. SUP. CAT. REND.
7 Via Vigonovese 20 1 A/3 4,5 v.
11 Via Vigonovese 301 1 L Lastrico solare
B) Mappale 1015
SUB UBICAZIONE Piano CAT. CL. CONS. SUP. CAT. REND.
-- Via Vigonovese 301 T F1 Area urbana
1.3.- Confini Confini a Nord Lastrico solare
abitazione ad Est Scoperto comune (Sub 7) a Sud Scoperto comune a Ovest Mappale 398 C.T- Confini a Nord Scoperto comune Lastrico ad Est Scoperto comune Solare a Sud Abitazione sub 7 (sub 11) a Ovest Mappale 398 C.T.
Confini del a Nord Mappale 703 C.T.
Complesso ad Est Mappale 1016 C.T.
(mappali CT a Sud Via Vigonovese 500 e 1015) a Ovest Mappali 398 e 488 C.T.
2.- ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI NEL VENTENNIO (aggiornate al 05.12.2021)
Secondo quanto dichiarato dal Notaio Giulia Messina Vitrano di Corleone iscritta al Collegio Notarile dei Distretti di Riuniti di Palermo e Termini Imerese, al 15.05.2021 la situazione delle iscrizioni e trascrizioni sui beni pignorati era la seguente:
2.1.- Trascrizioni
2.1.1.- Al ventennio l’immobile ora al Foglio 112, Mappale 1015 nonché il lastrico solare ora al sub 11 del mappale 500 appartenevano per
½ a e per l’altro ½, ad per
l’usufrutto e per la nuda proprietà a ; a detti intestatari essi erano pervenuti da per atto di compravendita del 16.11.1998 n. rep. 23381 not. Salerni Giuliano di Padova trascritto in data 25.11.1998 ai nn. 33068-21802.-
2.1.2.- In data 11.04.2012 con atto di compravendita n°
89842/18551 rep. not. Carlo Martucci di Padova, ivi trascritto il 17.04.2012 ai nn 13161-9402, i due immobili passarono per l’intero, in piena proprietà e in regime di separazione dei beni, all’esecutata
2.1.3.- Al ventennio l’immobile alla Sez E Foglio 5, Mapp. 306 Sub 3 (ora Foglio 112 mapp. 500 sub 7) apparteneva per l’intero a ad per l’usufrutto e per la nuda proprietà a che l’avevano ottenuto da per atto di divisione del 21.02.1994 rep.
14922 not. Loris Camporese di Abano Terme, trascritto in data 07.03.1994 ai nn. 5194-3686. A sua volta era divenuta proprietaria pro quota di quell’immobile con lo stesso atto di cui al precedente punto 2.1.1.-
2.1.4.- In data 11.04.2012 con lo stesso atto di compravendita n°
89842/18551 rep. not. Carlo Martucci di Padova di cui al precedente punto 2.1.2, ma trascritto il 17.04.2012 ai nn 13160-9401, l’immobile passò per l’intero, in piena proprietà e in regime di separazione dei beni, all’esecutata
N.B. Gli immobili erano pervenuti, mediante lo stesso atto di compravendita del 16.11.1998 n. rep. 23381 not. Salerni descritto al precedente punto 2.1.1, per la quota di ½ a
e per l’altra quota di ½ ad per l’usufrutto e a
per la nuda proprietà.
2.1.5 - Infine, in data 17.05.2021 ai nn. 20761-13537 fu trascritto il pignoramento di cui al precedente punto 0.3.-
La visura eseguita per via telematica presso i RR.II. di Padova in data 06.12.2021 (in Allegato 3) non ha evidenziato trascrizioni ulteriori.
2.2.- Iscrizioni A carico dei danti causa
non risultano, sui beni, iscrizioni pregiudizievoli.
A carico dell’esecutata vi è la seguente iscrizione:
2.2.1.- In data 17.04.2012 ai nn. 13162-1823, in seguito a mutuo per
€ 126.000,00 in data 11.04.2012 n° 89843/18552 rep. not. Carlo Martucci, sul bene in esame fu iscritta ipoteca per € 227.000,00 a favore della BANCA PICCOLO CREDITO VALTELLINESE SOCIETÀ COOPERATIVA.-
La visura eseguita per via telematica presso i RR.II. di Padova in data 06.12.2021 (in Allegato 3) non ha evidenziato iscrizioni ulteriori.
2.3.- Titoli di provenienza
In adempimento al punto A. del quesito peritale lo scrivente CTU ha procurato i titoli di provenienza, ovvero le due note di trascrizione dell’atto di compravendita del 16.11.1998 n. rep. 23381 not. Salerni Giuliano di Padova, ivi trascritte il 17.04.2012 ai nn 13160-9401 e nn 13161-9402.-
Le due note si trovano in Allegato 4 con le annotazioni e precisazioni contenute nell’atto.
2.4.- Informazioni sul pregresso condominiale
L’edificio è una quadrifamiliare insistente su due distinti mappali (due abitazioni sul 398 e le altre due sul 500) che non costituisce un condominio. Infatti con la riforma di questo istituto l’art. 1129 c.c. è stato modificato come segue:
art. 1129. - (nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). - quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un
amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (…).
2.5.- Regime patrimoniale tra coniugi
Nelle due note di trascrizione dell’atto di acquisto è precisato che l’esecutata ha acquistato gli immobili pignorati in regime di separazione dei beni.
3.- DESCRIZIONE
Figura 4 - prospetto della parte destra dal mappale 1015
3.1.- Edificio in generale 3.1.1.- Ubicazione
La costruzione è ubicata in Padova, in via Vigonovese 303, in posizione periferica a 8 Km circa dalla sede municipale.
3.1.2.- Caratteristiche principali
Risale nella sua configurazione attuale al 1996; le sue condizioni generali di conservazione sono discrete.
Si tratta di una quadrifamiliare costituita da due blocchi affiancati composti ciascuno da due abitazioni sovrapposte.; ciascuno dei due blocchi insiste su di un mappale CT diverso; quello a destra, di cui fa parte l’abitazione in esame, insiste sul mappale 500.
Struttura portante in muratura intonacata e tinteggiata, solai in laterocemento, copertura in tegole cementizie, soglie e davanzali in marmo Chiampo da 3 cm., gronde e pluviali in lamiera zincata verniciata. La recinzione verso strada e verso l’altro blocco è in muretto con sovrapposta una grata in prefabbricato di cemento, con un cancello carraio scorrevole.
L’area scoperta è tenuta a vialetto d’accesso e prato incolto.
3.2.- Abitazione sub 7 (primo piano)
Figura 5 - stato assentito (1996) e reale
3.2.1.- Ubicazione
L’abitazione in esame si trova al primo piano sulla destra guardando dalla via Vigonovese; l’accesso è indipendente mediante una scala esterna in c.a..
3.2.2.- Consistenza
Consta di un poggiolo di ingresso, soggiorno-pranzo-cucina, disimpegno, ripostiglio, due camere e bagno, per una superficie commerciale lorda complessiva di 99 mq circa (considerando il poggiolo al 30% della sua superficie effettiva) e un’altezza di 2,70 m.
A queste superfici occorre aggiungere l’incidenza dello scoperto esclusivo. Poiché il mappale 500 è in comune con l’abitazione sottostante, lo scoperto esclusivo è costituito dal solo mappale 1015 di mq 295.
Secondo le istruzioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare lo scoperto viene computato nel 10% della superficie dell’immobile per la parte che arriva fino alla sua superficie (mq 99) e nel 2% per la parte eccedente. Poiché detto scoperto esclusivo è di 295 mq, di essi 99 vanno ragguagliati al 10% e 196 al 2% e avremo pertanto complessivamente mq (0,10 x 99 + 0,02 x 196 =) 13,82 ragguagliati.-
per un totale aggiuntivo (arrotondato) di mq 14.-
3.2.3.- Dotazione di impianti
Dispone di citofono e riscaldamento autonomo a metano, con caldaietta a condensazione VAILLANT ECOTEC DIRECT da 24 kW, del tipo a condensazione (scarica nella grondaia) montata all’esterno sul lastrico solare, distribuzione a collettore in Rame, corpi scaldanti in acciaio stampato; l’acqua calda sanitaria è prodotta dalla stessa caldaietta. Esiste inoltre un impianto di raffrescamento del tipo split, con chiller sul lastrico solare.
.
Valutazione sintetica sulla dotazione di impianti: discreta
3.2.4.- Finiture
Le tramezzature sono in laterizi intonacati; il pavimento nella scala esterna è in monocotture 30x30 (in parte da reincollare), nel pianerottolo e nel poggiolo in monocotture 15x15; all’interno è tutto in monocotture 33x33 tranne che nel bagno (ceramiche 15x15 e pareti rivestite in ceramiche 25x35 a tutta altezza). L’intonaco delle pareti del soggiorno è al quarzo.
Il bagno ha apparecchi in vetrochina di tipo medio, con rubinetteria monoforo a dischi ceramici, ed è dotato di vasca idromassaggio..
Gli infissi esterni verso strada sono in Douglas con vetrocamera e avvolgibili in materiale plastico; gli altri sono in PVC uso legno con vetrocamera da 8 mm. e distanziatore metallico, nonché scuri alla veneta in abete verniciato. Gli infissi interni sono in legno tamburato e impiallacciato in noce nazionale, con intarsi; il portoncino di ingresso è blindato, con una controparete in noce intarsiata. La qualità e lo stato di conservazione degli infissi sono buoni.
Valutazione sintetica sul livello delle finiture: buono
3.3.- Lastrico solare sub 11
Figura 6 – Lastrico solare al sub 11, con caldaietta a condensazione Vaillant e chiller
Il lastrico solare retrostante è accessibile solo attraverso le finestre visibili nella figura.
Per ragioni di sicurezza non è utilizzabile, essendo privo di parapetti;
è tuttavia necessario accedervi per eseguire la manutenzione degli apparecchi visibili in figura, ossia del generatore di calore esterno e del
‘chiller’ dell’impianto split di raffrescamento.
Non essendo accessibile per usi diversi dalla pura manutenzione di impianti, il suo valore commerciale è ovviamente nullo.
3.4.- Area urbana al mappale 1015
Figura 7 – mappale 1015 con baracca precaria non assentita
3.3.1.- Ubicazione e consistenza
Il mappale 1015 costituisce la parte anteriore dell’area, attraverso la quale si accede dalla via pubblica a entrambe le abitazioni sulla destra della bifamiliare; è quindi gravato ‘per destinazione del padre di famiglia’ da servitù di passaggio pedonale a favore dell’abitazione al pianterreno del mappale 500. La sua superficie è di mq 295.-
3.3.2.- Caratteristiche
Contiene una baracca in lamiera zincata, di fabbricazione recente, che non è stata assentita e va pertanto rimossa. Il costo della rimozione si compensa con il suo valore sul mercato dell’usato.
Il terreno al mappale 1015 è stato pertanto valutato come scoperto esclusivo annesso allo’abitazione.-
4.- REGOLARITÀ AMMINISTRATIVA
4.1.- Disposizioni urbanistiche
Come si evince dal CDU in allegato 5, negli strumenti urbanistici del Comune di Padova gli immobili sono inseriti nelle seguenti zone:
Nel P.A.T.: l'area è interessata da AREE A PERICOLOSITÀ IDRAULICA E IDROGEOLOGICA IDENTIFICATE DAL PAI (L.267/98, L.365/00) – P2:
AREA A MEDIA PERICOLOSITÀ, CENTRI ABITATI, AREE ESONDABILI O A RISTAGNO IDRICO, ZONE DI TUTELA: AMBITO DEL BACINO SCOLANTE IN LAGUNA DI VENEZIA. di cui gli articoli 5.5.4, 5.6.8.1, 8.1, 10.7 delle N.T.A. del P.A.T;
Nel P.I.: ZONA AGRICOLA E - SOTTOZONA E2; gli interventi urbanistico- edilizi nella detta area sono disciplinati in via principale dall’ articolo 20 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano degli Interventi.
4.2.- Provvedimenti di assenso
Gli immobili sono stati oggetto dei seguenti provvedimenti di assenso, rilasciati dal Comune di Padova:
1. In precedenza l’area era occupata da una casa rurale di proprietà di 2. In data 17.09.1988 fu rilasciata a una concessione edilizia in
sanatoria n. 14928 per ‘ristrutturazione di un preesistente fabbricato residenziale (in via Vigonovese 301) con ricavo di 2 abitazioni e ampliamento dello stesso con costruzione di un portico sul lato sud e di alcuni locali accessori sul lato nord’ (in Allegato 6 con elaborati grafici).
3. In data 13.01.1989 fu rilasciata a autorizzazione edilizia per la recinzione (in Allegato 7 con elaborati grafici).
4. In data 02.10.1989 fu rilasciata a la concessione edilizia in sanatoria n. 26834 (in Allegato 8 con elaborato grafico)
5. Concessione edilizia 1215/1988 (in allegato 9);
6. D.I.A. in variante alle 1215/88 del 18.06.1991 (in Allegato 10) in correzione di vari errori grafici contenuti nella concessione edilizia 1215/88 con elaborati grafici che – quanto meno al primo piano – corrisponde alla situazione reale attuale.
7. Agibilità n°254/96;
8. Infine in data 21.04.1999 fu rilasciata ad la concessione edilizia in sanatoria n. 1890/95 (in Allegato 12) che contiene una planimetria catastale che corrisponde a quella attuale nonché allo stato effettivo rilevato per l’appartamento al primo piano al civico 303, oggetto della presente pratica.
4.3.- Difformità (non) riscontrate
Rispetto a quest’ultimo provvedimento in sede di sopralluogo non sono state riscontrate difformità; pertanto l’immobile va ritenuto regolare sotto il profilo urbanistico.
5.- SITUAZIONI DI VINCOLO E DI OCCUPAZIONE
5.1.- Vincoli di diritto pubblico implicanti cause di prelazione Non si sono riscontrati vincoli del genere.
5.2.- Stato attuale di occupazione
Attualmente l’abitazione è arredata ma la proprietaria esecutata è irreperibile, tanto che per accedere all’immobile si è dovuti ricorrere all’ausilio della forza pubblica. Va quindi considerata come libera.
6.- VALUTAZIONE
6.0.- Indagine preliminare presso Astalegale In adempimento al punto A.l del quesito, che recita:
nella determinazione del valore del bene pignorato terrà conto dei risultati delle vendite giudiziali già avvenute in zona limitrofa sulla base delle informazioni che gli saranno fornite da Astalegale:
l’esperto è espressamente autorizzato ad acquisire detti dati inviando una mail all'indirizzo [email protected] e riportando quanto segue:
il documento all'interno del quale sia presente l'autorizzazione del Giudice ad accedere ai dati;
il Comune o - quanto alla città di Padova - il quartiere in cui è situato l'immobile per il quale deve essere elaborata la perizia estimativa.
Astalegale darà risposta entro 48h inviando un file excel con i dati richiesti.
Lo scrivente in data 07.12.2021 ha inviato la e-mail di richiesta in Allegato 14, alla quale è stata allegata la documentazione prescritta.
In data 09.12.2021 Astalegale ha risposto con la e-mail in Allegato 15 che contiene dati dei quali lo scrivente ha tenuto conto nella determinazione del valore unitario di stima di cui al successivo punto 6.2.-
6.1.- Criteri seguiti nella stima
La commerciabilità dell’immobile è buona, dato che nella zona esistono altri esempi di immobili trasferiti di recente e comparabili a questi per dimensioni, caratteristiche e stato di conservazione e manutenzione.
Pertanto è possibile usare per la valutazione il metodo sintetico- comparativo, con riguardo a recenti passaggi di proprietà di beni comparabili avvenuti nella zona.
I riferimenti ufficiali per tali ricerche sono:
Per le costruzioni edilizie: i valori unitari riscontrati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e i criteri di misurazione e ragguaglio proposti dallo stesso Ente;
Per i terreni agricoli: le superfici catastali (fatte salve le eventuali correzioni) e i valori agricoli medi (V.A.M.) riscontrati dalla Commissione per la determinazione degli indennizzi da esproprio della Provincia di Padova.
Con riferimento a tali valori verranno dunque prese in esame le caratteristiche peculiari di ciascun immobile al fine di individuare il suo più probabile valore di mercato unitario.
La stima è condotta secondo i criteri esposti dal D.L. 27 giugno 2015 n.83, che all’art 13 lettera o) riscrive l’art.568 cpc come segue:
“Agli effetti dell’espropriazione (..) nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale; del valore per metro quadro e del valore complessivo esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia di vizi del bene venduto, e precisando per tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute.”
6.2.- Stima
Le superfici commerciali dei beni presi in considerazione sono computate nel precedente capitolo 3, punto 3.2.2.-
Non vi sono costi necessari per la regolarizzazione edilizia in quanto l’immobile è regolare (vedi precedente punto 4.3).-
Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare per il primo semestre 2021 (ultimo dato disponibile – vedi Allegato 16) in Comune di Padova zona E1 (suburbana-Camin) sottozona 4 e immobili in condizioni normali i valori immobiliari unitari erano i seguenti:
Abitazioni : da €/mq 1.000 a €/mq 1.350
Considerate le caratteristiche peculiari degli immobili esaminati (da una parte buone finiture, vasca idromassaggio, caldaietta a condensazione tedesca e disponibilità di uno scoperto comune oltre che di quello esclusivo e d’altra parte posizione decentrata, esterno trascurato, assenza di un garage e baracca in metallo da asportare)
Si assegna il seguenti valore unitario, che tiene conto di quanto sopra esposto e inoltre della quota sulle parti comuni in proprietà (scoperto):
• €/mq 1.050,00 per la parte abitativa (mq 99) e per lo scoperto esclusivo ragguagliato (mq 14)
Al valore così ricavato vanno apportate le correzioni seguenti:
a) per l’assenza della garanzia del venditore sui vizi occulti: -15% del valore stimato (data l’età dell’immobile non vi sono vizi occulti ma è possibile che alcuni impianti o particolari abbiano bisogno, tra qualche anno, di interventi di manutenzione straordinaria);
b) per la regolarizzazione dell’immobile: nulla, l’immobile è regolare (vedi precedente punto 4.3)
c) per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile: - 0% (lo stato manutentivo esterno è inferiore alla media degli immobili usati nella zona ma quello dell’interno è superiore alla media);
d) per lo stato di possesso: - 0% (l’immobile va considerato come libero);
e) per eventuali vincoli non eliminabili: - 0% (vedi il precedente punto 5.1)
f) per le spese condominiali insolute: nessuna detrazione (vedi il precedente punto 2.4)
Il che conduce ai valori di stima tabulati qui sotto:
costruzione mq €/mq € Totale
a Abitazione al primo piano 99 1.050,00 103.950,00 b Scoperto ragguagliato 14 1.050,00 14.700,00
c Totale valore stimato per gli immobili € 118.650,00 d A dedurre: assenza di garanzia del venditore: 15% sul valore così
ridotto: €
-17.797,50 Totale valore stima al netto delle detrazioni: € 100.852,50 arrotondabili a € 100.850,00 che rappresentano pertanto il più probabile valore di mercato del bene, al netto delle detrazioni di legge.
7.- CARATTERISTICHE ENERGETICHE DELL’IMMOBILE In ottemperanza al punto A. comma j. del quesito, che recita:
“indichi le caratteristiche energetiche dell’immobile e alleghi l'attestato di prestazione energetica (APE) solo ove già esistente.”
Lo scrivente, constatata l’inesistenza dell’A.P.E., indica qui di seguito le principali caratteristiche energetiche dell’edificio:
1. Caratteri morfologici: struttura compatta e pertanto superfici disperdenti limitate rispetto al volume riscaldato;
2. Condizioni di isolamento. L’edificio risulta progettato negli anni ‘80. e pertanto è successivo all’obbligo di rispettare le caratteristiche di isolamento previste dalla L.
373/76;
3. Tetto ventilato: assente
4. Infissi esterni: con vetrocamera da 8 mm.
5. Impianto di riscaldamento: autonomo con caldaietta a condensazione VAILLANT ECOTEC DIRECT da 24 kW, distribuzione a collettore in Rame, corpi scaldanti in acciaio stampato
6. Produzione di acqua calda sanitaria: prodotta dalla caldaietta 7. Impianti di raffrescamento: split a pompa di calore
8. Impianto fotovoltaico: assente
In linea di massima gli immobili con queste caratteristiche risultano classificati in classe G; tuttavia, sino a che l’A.P.E. non sarà concretamente eseguito, nulla di certo si può dire in merito.
8.- ALLEGATI
Formano parte integrante della presente relazione peritale i seguenti Allegati:
1. Estratto di mappa e visure Catasto Terreni;
2. Planimetria e visure Catasto Fabbricati;
3. Aggiornamento visure RRII del 06.12.2021;
4. Titoli di proprietà (due note di trascrizione del medesimo atto);
5. Certificato di Destinazione Urbanistica;
6. Concessione edilizia in sanatoria n 14928 del 17.09.1988 7. Autorizzazione edilizia 13.01.1989 per la recinzione, con
elaborato grafico;
8. Concessione edilizia in sanatoria n. 26834 02.10.1989 con elaborato grafico;
9. Concessione edilizia in sanatoria n°1215/88;
10. D.I.A. in Variante alla n°1215/88 con elaborati grafici;
11. Agibilità n°254/96;
12. Concessione edilizia in sanatoria n°1870/95;
13. Computo delle aree;
14. e-mail ad Astalegale;
15. Dati forniti da Astalegale;
16. Valori OMI per la zona;
17. n° 24 fotografie.
Esaurito con questo il compito affidatomi, resto a disposizione per eventuali chiarimenti ulteriori.
Padova 11.12.2021 Il C.T.U.
(arch. Luigi Pietrogrande)
