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INFORMATION MEMORANDUM GELA
Via Fontanarossa RIF. B028 Inquadramento del sito:
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2 INDICE
PARAGRAFO PAGINA
1. PREMESSA E LIMITI DELL’ANALISI ... 3
2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE ... 3
3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ... 4
4. CONSISTENZA DEL BENE ... 4
5. OCCUPAZIONE ... 4
6. CARATTERISTICHE GENERALI DA SOPRALLUOGO ... 4
7. POSSIBILI SERVITU’ RILEVATE DA SOPRALLUOGO VISIVO ... 5
8. ANALISI DI TITOLARITA’ ... 5
9. ANALISI CATASTO FABBRICATI ... 6
10. ANALISI URBANISTICA ... 7
11. ANALISI EDILIZIA ... 9
12. ANALISI ENERGETICA ... 9
13. ANALISI IMPIANTI ELETTRICI ... 9
14. ANALISI IMPIANTI SMALTIMENTO ACQUE ... 10
15. ANALISI IMPIANTI DI ANTINCENDIO ... 10
16. ANALISI AMBIENTALE ... 10
17. CHECK LIST DATA ROOM ... 10
18. RILIEVO FOTOGRAFICO ... 11
19. EXECUTIVE SUMMARY ... 14
1. PREMESSA E LIMITI DI ANALISI 1.1 Premessa
Scopo dell’indagine è stato di stabilire, attraverso l’analisi di titolarità, pesi-vincoli-gravami, occupazionale, catastale, urbanistica, edilizia, energetica, di prevenzione incendi, ambientale e impiantistica, le conformità dell’immobile ai requisiti normativi della Legge Italiana, Statale e Regionale, attualmente in vigore.
L’analisi dell’immobile è avvenuta attraverso le seguenti fonti d’informazione:
Documentazione tecnico - amministrativa fornita dalla proprietà;
Ispezione fisica dell’immobile;
Interviste ed incontri con il personale competente all’oggetto dell’analisi.
L’analisi, oltre a fornire un parere di conformità sull’immobile segnalerà le eventuali necessità d’approfondimento d’indagine.
1.2 Limiti dell’analisi
Le conclusioni riportate sono relative all’incarico svolto con i seguenti limiti:
La due diligence è stata svolta solo ed esclusivamente per le porzioni indicate dalla Committenza;
Il sopralluogo e la verifica del rispetto delle normative sono stati svolti per quanto visibile e consentito;
Non sono state condotte analisi geologiche dei terreni;
Non sono state condotte prove distruttive e prove di laboratorio per l’analisi strutturale.
Non sono state condotte analisi sulla conformità dei materiali utilizzati in costruzione né verifiche strutturali;
La documentazione esaminata è stata quella fornita dal Cliente;
I dati riportati sono accertati salvo vizi occulti non riscontrabili dall’analisi riportata.
2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE 2.1 Individuazione
Regione Provincia Comune Indirizzo
Sicilia Caltanissetta Gela Via Fontanarossa
2.2 Contesto
L’immobile è inserito nella periferia ovest della città di Gela e si presenta a vocazione mista residenziale- commerciale. Si posiziona, infatti, all’interno del Quartiere residenziale Macchitella ubicato nelle vicinanze del mare. Completato, nel suo nucleo originario, nella prima metà degli anni '60 del XX secolo, oggi, annessosi alla recente espansione della città del golfo, Macchitella conta quasi 10.000 abitanti.
Il quartiere residenziale si sviluppa per circa un chilometro parallelamente alla costa sabbiosa e per poche centinaia di metri tra quest'ultima e la statale 115 per Licata. Esso presenta un efficiente sistema viario caratterizzato da ampie vie con la sede stradale (predisposta per il doppio senso di marcia) separata dai laterali percorsi pedonali attraverso aiuole occupate da siepi e alberi. Tale sistema viario dà vita a delle isole urbane entro le quali sono posizionate tre tipologie di edifici residenziali:
- le cosiddette "Torri", palazzine a 7 elevazioni fuori terra (11 in totale);
- i condominii a schiera, a 3 elevazioni fuori terra più seminterrato;
- le villette a schiera, con seminterrato e unico piano rialzato.
L’immobile confina a nord con la particella 315; ad est le particelle 498 e 313; a sud con Via Fontanarossa e ad ovest con la particella 289.
3. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Al Catasto Terreni del Comune di Gela (CL) l'Immobile è così identificato:
Foglio Particella Sub Qualità/classe Superficie ha are ca
Dati derivanti
174 208 SEMINATIVO 1808,00Mq FRAZIONAMENTO del 11/04/1997 in atti dal 11/04/1997 ATTO IN DEROGA (n. 785.1/1997)
Intestati
ENI MEDITERRANEA IDROCARBURI S.P.A. con sede in GELA
4. CONSISTENZA DEL BENE
L'Immobile insiste su un'area della superficie complessiva di circa 1808,00 mq.
5. OCCUPAZIONE
L’Immobile è costituito da una strada ed un’area adibita a verde. Parte dell’Immobile risulta essere recintato, apparentemente senza titolo.
6. CARATTERISTICHE GENERALI DEL SOPRALLUOGO 6.1 Descrizione del sito
Il sopralluogo all’Immobile è stato effettuato il giorno 3 dicembre 2018. Allo stato del sopralluogo il lotto in parte è utilizzato a verde ed in parte come strada.
6.2 Accessibilità
L’immobile ha accesso diretto da Via Fontanarossa.
7. POSSIBILI SERVITU’ RILEVATE DAL SOPRALLUOGO
Si segnala che la strada che costituisce parte dell’Immobile, dà accesso carraio al fabbricato adiacente che insiste sulla particella 289.
8. ANALISI DELLA TITOLARITA’ CONFORME
8.1. Cronologia e provenienza
L’Immobile risulta intestato a Eni Mediterranea Idrocarburi S.p.A. mediante:
TITOL 01_Atto di Cessione Ramo azienda Eni-Enimed 2004_Atto di Conferimento Ramo d’Azienda a seguito di aumento di capitale precedentemente deliberato Rep. 66512 Racc. 9594 del 30/12/2004, tra Eni Mediterranea Idrocarburi S.p.A. e Eni. S.p.A, stipulato dal Notaio Domenico Avondola il 30 dicembre 2004, e successivamente trascritto il 01/02/2005 al Reg. Gen. 1175 e Reg. Part. 833, come da Ispezione Ipotecaria dell’Immobile (TITOL 02_Isp Ipot Atto di Cessione Ramo azienda_2004), individuato al Catasto Terreni di Gela al Foglio 174 P.lla 208.
Precedentemente l’immobile è stato interessato dalle seguenti provenienze:
TITOL 03_Atto di fusione Agip ENI rep 53936_14_11_1997. Atto di Fusione mediante incorporazione della Agip Società per Azioni nella Eni S.p.A., stipulato dal Notaio Paolo Castellini il 14 novembre 1997 ai nn. Rep.
53936 Rog. 10076, e successivamente trascritto il 23/12/1997 ai nn. Reg. Gen. 11052 e Reg. Part.9396, come da Ispezione Ipotecaria dell’Immobile (TITOL 04_Isp Ipot Atto di Cessione Ramo azienda_1997), individuato al Catasto Terreni di Gela al Foglio 174 P.lla 208;
TITOL 05_Atto di acquisto terreni Macchitella. Atto di Compravendita Rep. 71681 Racc 15666, stipulato il 6/08/1965 dal Notaio Cristofaro Seca, tra Anic Gela S.p.A. e Agip S.p.A., relativamente a vari appezzamenti di terreno nel Comune di Gela, c.da Macchitella della superficie complessiva di 22.289,00 Mq, facenti parte del foglio 174 mappali 4-5-6-7-8-9-11-12-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-28-34-36-37-39-64-77-78-82-83- 85-86-88-90.
8.2. Documentazione agli atti È presente in data room:
- TITOL 01_Atto di Cessione Ramo azienda Eni-Enimed2004 - TITOL 02_Isp Ipot Atto di Cessione Ramo azienda_2004 - TITOL 03_Atto di fusione Agip ENI rep 53936_14_11_1997 - TITOL 04_Isp Ipot Atto di Cessione Ramo azienda_1997 - TITOL 05_Atto di acquisto terreni Macchitella
8.3. Analisi
Dall’analisi della documentazione pervenuta la titolarità dell’immobile è regolarmente pervenuta ad Eni Mediterranea Idrocarburi SpA.
8.4. Conformità rispetto alla titolarità Il bene è conforme.
9. ANALISI CATASTO CONFORME CONDIZIONATO
9.1 Censimento
Al Catasto Terreni del Comune di Gela l'Immobile è così identificato (CAT 01_GELA FG.174 PLLA 208_terreni):
FOGLIO PARTICELLA QUALITA’ / CLASSE CONSISTENZA DATI DERVANTI DA
174 208 SEMINATIVO 1808,00 Mq
FRAZIONAMENTO del 11/04/1997 in atti dal 11/04/1997 ATTO IN DEROGA (n. 785.1/1997)
È disponibile estratto di mappa catastale (CAT 02_EDM 174 part 208), come di seguito riportato.
9.2 Documentazione agli atti
In data room sono presenti i seguenti file:
- CAT 01_GELA FG.174 PLLA 208_terreni - CAT 02_EDM 174 part 208
9.3 Analisi
Dall’analisi dei dati catastali, per l’Immobile risulta in corso di aggiornamento la classe catastale del documento di visura.
9.4 Conformità
Il bene è conforme condizionato.
10. ANALISI URBANISTICA CONFORME
10.1 Destinazione urbanistica
Non è disponibile in data room il Certificato di Destinazione Urbanistica dell’Immobile. Dall’analisi della documentazione disponibile dal portale istituzionale del Comune di Gela e dalla consultazione del Piano Regolatore Generale, adeguato al D.D.G. n.169/2017, si evidenzia che l’Immobile ricade all’interno di:
Tav E2-Zonizzazione
Estratto Legenda Tav E2-Zonizzazione
1. Zona Territoriale Omogenea B4.2 Art. 39 NTA:
▪ Sono definiti dalle aree su cui sono stati realizzati interventi residenziali di iniziativa pubblica convenzionata, sovvenzionata, agevolata.Sono consentiti interventi edificatori a carattere residenziale con relativi servizi, così come definiti nelle presenti norme.In queste ZTO sugli edifici esistenti potranno eseguirsi interventi diretti di manutenzione ordinaria e straordinaria; ristrutturazioni, risanamenti. Il cambio di destinazione d’uso è ammesso a condizione che la nuova destinazione sia compatibile con i caratteri della zona omogenea, e non in contrasto con quanto previsto specificatamente nel Regolamento Edilizio.
▪ Ciascuna area è comunque individuata come Area di recupero del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell‟art.27 della L. 5 agosto 1978 n.457.
▪ In queste zone è possibile la saturazione dei lotti liberi, se non oggetto di destinazioni diverse nel presente PRG, la demolizione degli edifici esistenti e la loro ricostruzione, sempre che ciò non sia in contrasto con le vigenti leggi e con le ulteriori prescrizioni delle presenti norme. E‟ sempre possibile la ristrutturazione edilizia con la stessa volumetria esistente.
▪ Una parte delle attrezzature pubbliche a servizio di queste zone sono indicate nel P.R.G., per cui gli interventi attuativi dovranno prevedere nel proprio ambito i parcheggi nella misura di almeno 1,7 mq/abitante e il verde attrezzato nella misura di almeno 3,00 mq/abitante e le opere di urbanizzazione primaria precisate nell'art. 4 della Legge 29.9.1964 n.867; aree e opere da cedere tutte gratuitamente al Comune.
▪ Per le nuove costruzioni si devono rispettare le seguenti prescrizioni:
• a) i prospetti saranno con parametro a vista o coperti di intonaco colore a tinta naturale;
• b) non sono ammesse attività produttive rumorose e nocive;
• c) non sono ammesse maggiori altezze per arretramenti, oltre a quelle massime consentite;
• d) è consentito il cortile chiuso;
• e) non sono ammesse mansarde;
• f) tipologia edilizia: case in linea, a schiera, a torre;
• g) è obbligatorio reperire l'area dei posteggi privati (1/10 della cubatura realizzata) all'interno dei perimetri degli isolati; è ammessa la possibilità di utilizzare a tale fine l'area dei locali seminterrati ed interrati, purché asserviti alle unità immobiliari edificate.
▪ È consentito, per i lotti interclusi e nei casi di demolizione e ricostruzione, applicare l'indice di fabbricabilità appresso specificato:
• a) per i lotti interclusi aventi una superficie non superiore a mq.120 l'indice di fabbricabilità è di 9.00 mc/mq con massimo due piani fuori terra e comunque non superiore a 1000 mc;
• b) per i lotti interclusi aventi una superficie compresa tra mq.120 e mq.200 é ammesso un volume massimo realizzabile di mc.1000 con due piani fuori terra.
▪ Gli standard per attrezzature e servizi sono stati verificati nell’ambito del Piano secondo quanto prescritto dal D.M.
1444/68. Essendo aree in ZTO B, originate da ZTO C di espansione residenziale, definisce lo standard per attrezzature e servizi, in mq.9,00 per abitante insediato.
▪ Poiché lo strumento urbanistico generale prevede in sede propria l'ubicazione delle aree per le opere di urbanizzazione secondaria relative alle zone B4, nel caso di nuova edificazione l'aliquota delle aree da cedere al comune deve essere monetizzata ai sensi dell'art.14 della L.R. n.71/1978.
▪ Così come previsto dalla L.R. n.4 del 16/04/2003 comma 5) al fine di favorire la riqualificazione urbana attraverso l'insediamento di attività commerciali o artigianali, nei fabbricati realizzati con programmi di edilizia sovvenzionata ovvero convenzionata- agevolata è consentito il cambio di destinazione d'uso delle pertinenze degli alloggi realizzate alla data del 30 giugno 2002, fatta eccezione delle pertinenze assoggettate a vincolo permanente ai sensi dell'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765.
2. Tessuti Urbani Residenziali Consolidati di Iniziativa Pubblica (Peep) - ZTO B4.2 Interventi PEEP - Indici e Parametri Urbanistici: per i lotti liberi si applica l’indice fondiario che ha generato il piano urbanistico in cui si trova il lotto. In ogni caso però non deve essere maggiore di 5,00 mc/mq.
10.2 Documentazione agli atti
- URB 01_Norme tecniche di attuazione - URB 04_ TAVE2
10.3 Analisi
Dall’analisi dello stato d’uso dell’immobile, si esprime un giudizio di conformità urbanistica.
10.4 Conformità urbanistica Il bene è conforme.
11. ANALISI EDILIZIA CONFORME CONDIZIONATO 11.1 Titolarità Edilizia
Non è presente documentazione edilizia. Allo stato del sopralluogo il lotto in parte è utilizzato come pertinenza delle cooperative ed in parte come area verde condominiale privata.
11.2 Documentazione agli atti Non sono presenti documenti 11.3 Analisi
Risulta in corso di accertamento la Titolarità Edilizia sull’Immobile presso gli Enti competenti, atta a verificare lo stato d’uso delle aree.
11.4 Conformità edilizia
Si assegna un giudizio di conformità condizionata al recupero della Titolarità Edilizia dell’Immobile.
12. ANALISI ENERGETICA CONFORME
12.1. Documentazione agli atti Non sono presenti documenti 12.2. Analisi
Non si necessita di Certificazione Energetica in quanto il sito è libero da fabbricati.
12.3. Conformità energetica Il bene è conforme.
13. IMPIANTI ELETTRICI CONFORME
13.1 Documentazione agli atti Non sono presenti documenti
13.2. Analisi
Non sono presenti impianti, non si necessita di documentazione impiantistica.
13.3. Conformità Il bene è conforme.
14. IMPIANTO SMALTIMENTO ACQUE CONFORME CONDIZIONATO
14.1 Documentazione agli atti Non sono presenti documenti 14.2. Analisi
Si riscontra la presenza di un impianto fognario, per il quale risulta in corso di accertamento il recupero dell’autorizzazione allo scarico, presso gli Enti competenti.
14.3. Conformità
Il bene è conforme condizionato.
15. ANALISI IMPIANTI ANTINCENDIO CONFORME
15.1 Documentazione agli atti Nessun documento presente 15.2 Analisi
Non sono presenti attività soggette a controllo da parte dei VVF ai sensi del D.P.R. 151/11 15.3 Conformità
Il bene è conforme
16. ANALISI AMBIENTALE CONFORME Non risultano segnalazioni ambientali sull’Immobile.
17. CHECK LIST DATA ROOM
- TITOL 01_Atto di Cessione Ramo azienda Eni-Enimed 2004 - TITOL 02_Isp Ipot Atto di Cessione Ramo azienda_2004 - TITOL 03_Atto di fusione Agip ENI rep 53936_14_11_1997 - TITOL 04_Isp Ipot Atto di Cessione Ramo azienda_1997 - TITOL 05_Atto di acquisto terreni Macchitella
- URB 01_Norme tecniche di attuazione - URB 04_ TAVE2
- CAT 01_GELA FG.174 PLLA 208_terreni
- CAT 02_EDM 174 part 208 18. RILIEVO FOTOGRAFICO
19. EXECUTIVE SUMMARY/ CONFORMITÀ/ CONFORMITA’ CONDIZIONATE
AMBITO GIUDIZIO CONCLUSIONI
ANALISI TITOLARITÀ CONFORME Il bene è regolarmente intestato a Eni Mediterranea Idrocarburi S.p.A.
ANALISI CATASTALE
CONFORME CONDIZIONATO
Il bene è conforme condizionato all’aggiornamento della classe catastale, che risulta in corso di esecuzione.
ANALISI URBANISTICA CONFORME Il bene è ricade in Tessuti Urbani
Consolidati di Iniziativa Pubblica (PEEP)
ANALISI EDILIZIA CONFORME
CONDIZIOANTO
Il bene è conforme condizionato all’accertamento della Titolarità Edilizia dell’Immobile.
ANALISI ENERGETICA CONFORME Il bene è un lotto libero da fabbricati.
ANALISI IMPIANTO
ELETTRICO CONFORME Il bene è un lotto libero da fabbricati.
ANALISI IMPIANTO SMALTIMENTO ACQUE
CONFORME CONDIZIONATO
Risulta in corso di accertamento il recupero dell’autorizzazione allo scarico presso gli Enti competenti.
ANALISI IMPIANTO
ANTINCENDIO CONFORME Il bene è un lotto libero da fabbricati.
ANALISI AMBIENTALE CONFORME Si segnala l’assenza di criticità
ambientali.
