Cipracca ing. Maurizio C.F. CPRMRZ66R12L736Y
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30030 Vigonovo-Galta (VE)
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Ing. Maurizio Cipracca, Via Torino n° 2 – 30030 Gal ta di Vigonovo (VE) – cell.: 349-8925575
Ns. Rif. 019-21-RT-01r01/MC Rel. 01 del 07/07/2021
PERIZIA DI STIMA PER L’IMMOBILE RESIDENZIALE SITO IN LOCALITA’ BRAGHETTA N° 4
A CAVARZERE (VE)
FOGLIO N° 9 - MAP.LI 382 - 384 DI PROPRIETA’ DELLA DITTA:
Relazione Tecnica
Consulente: ing. Maurizio Cipracca
Ns. Rif. 019-21
Oggetto: Perizia di stima
In seguito al sopralluogo eseguito presso l’edificio in questione e alla raccolta delle informazioni tecniche necessarie per la perizia e per l’esecuzione di una accurata verifica dello stato di conservazione dell’immobile, con la presente relazione si redige perizia di stima per il fabbricato qui riportato.
Identificazione Legale di proprietà 1. Edificio ad uso residenziale sito in località Braghetta a Cavarzere (Ve);
2. proprietà della ditta:
Identificazione Catastale Urbanistica atti legittimanti L’immobile di cui trattasi, si identifica con l’unità immobiliare censita al NCEU ed é cosi
suddiviso:
Comune di Cavarzere,
Foglio: 9
Mappale: 382 e 384
Sub: 2 e 3
Le planimetrie catastali non rispecchiano la situazione attuale per alcune difformità del piano terra e la totale difformità di destinazione d’uso e del distributivo al piano primo.
Dalla documentazione ricevuta dal geom. Berto Alessio esistono le seguenti pratiche edilizie:
• P.di C. n° 012 del 04 / 03 / 2011
• Variante n° 1 al P.di C. n° 012 del 04 / 03 / 2011
• Variante n° 2 al P.di C. n° 012 del 04 / 03 / 2011
Dalle verifiche eseguite in loco risulta che la variante n.1 al P.di C. n° 012 del 04 / 03 / 2011 è più fedele allo stato dei luoghi. La seconda variante illustra la costruzione di una pompeiana sul prospetto nord che attualmente non è ancora stata edificata.
L’immobile si trova in un lotto di proprietà di 2156 mq, come da rilevazione su visura catastale (Allegato A), libero da tutti i lati e confina con altre proprietà private a ovest, a nord e est con un lotto agricolo e a sud con l’argine sinistro del canale Gorzone.
L’ingresso al lotto è unico attraverso una strada bianca che scende dall’argine del canale Gorzone.
Ns. Rif. 019-21
Dal punto di vista energetico, l’immobile risulta essere stato migliorato attraverso l’installazione di un cappotto con isolante da 8 cm sulle superfici verticali opache portando il valore della trasmittanza a 0,309 W/m2K dalla precedente trasmittanza di 1,909 W/m2K.
Allo stesso modo anche il tetto è stato isolato con 15 cm di isolante.
Sulla falda sud del tetto è stato installato un impianto fotovoltaico di potenza 12 kW e con batterie di accumulo.
Sulla stessa falda sono presenti due pannelli per il solare termico e in garage uno scambiatore con accumulo per l’acqua.
Inoltre il sistema di riscaldamento utilizza due caldaie separate una per piano con sistema di distribuzione a ventil-convettori, nelle stanze, e con termo-arredi nei bagni.
Descrizione generale dell’immobile L’edificio si compone di due livelli, un piano terra e un piano primo.
La struttura dell’edificio è realizzata in mattone e risulta essere coibentata, infatti lo spessore della parete è di 41 cm.
L’immobile risulta in buono stato di conservazione e vista la natura del tipo particolare di destinazione è stato trasformato mantenendo il piano primo di esclusivo uso alla proprietà, mentre il piano terra è stato realizzato per accogliere la clientela in uno spazio di ristorazione perfettamente organizzato con sala, servizi e cucina dedicata.
L’immobile non presenta rilevanti segni di ammaloramento o di vizi sia strutturali che delle superfici.
L’immobile si compone:
Piano terra (area pubblica)
• un ingresso da circa 11,85 mq;
• un portico d’ingresso da 27,70 mq;
• Tre aree pranzo per un complessivo spazio di 60,61 mq;
• Un primo disimpegno da 6,26 mq;
• Un disimpegno servizi, comunicante con la dispensa di 2,87 mq;
• un antibagno da 2,77 mq;
• Due servizi igienici da 1,90 mq cad.;
• Una dispensa da 18,29 mq;
• Una cucina da 19,94 mq;
• Un garage da 22,14 mq ;
• Un portico da 15,51 mq ;
• Un disimpegno per zona scala da 1,96 mq.
Piano primo
• Un disimpegno scala da 1,22 mq + 2,53 mq.
• Un anti bagno da 2,05 mq;
Ns. Rif. 019-21
• Un bagno da 4,46 mq;
• Una prima camera da 14,83 mq;
• Una seconda camera da 9,10 mq;
• Un salotto da 16,27 mq;
• Un ampio ripostiglio/ camera da 13,18 mq;
• Un disbrigo da 6,18 mq;
• Uno studio da 12,61 mq;
• Un ampio bagno da 14,71 mq;
• Un terrazzo, posto sopra l’area garage/cucina da 34,50 mq.
Superficie Lorda Al piano terra:
- residenza pari a 197,64 mq;
- porticata pari a 43,21 mq - garage pari a 27,76 mq Al piano primo:
- residenza pari a 125,83 mq;
- terrazza coperta da 34,50 mq
La superficie lorda coperta dell’immobile è pari a 323,47 mq
La superficie lorda del garage pari a 27,76 viene calcolata in 1/3 quindi 9,25 mq.
La superficie porticata al piano terra e 43,21 mq. calcolata per 1/3 = 14,40 mq La superficie della terrazza porticata è paria 34,50 mq. calcolata per 1/3 = 11,50 mq
Il totale della superficie lorda è quindi pari a:
323,47 + 14,40 + 11,50 + 9,25 = 358,62 mq
La visura catastale per soggetto, al catasto fabbricati, identifica al foglio 9, particella 382 sub 2 l’abitazione e al sub 3 il garage.
Ns. Rif. 019-21
Ditta Famulari Ulisse Timoni Daniela Ns. Rif. 019-21 Località Braghetta civ. 4
Cavarzere (Ve)
Scoperto
La visura catastale definisce la superficie scoperta del lotto di proprietà identificata al foglio 9 particella 384 superficie di 21 are e 56 centiare ( 2.156 mq).
Ns. Rif. 019-21
VISURA PLANIMETRICA
Foglio 9 mapp.le 382 sub 2
Ns. Rif. 019-21
Foglio 9 mapp.le 382 sub 3
Ns. Rif. 019-21
STIMA DELL’IMMOBILE
Da un’indagine eseguita per comparazione nei valori di stima degli edifici limitrofi ( immobiliare.it ) con eguali caratteristiche e dalla Agenzia del Territorio è risultato che:
Ditta Famulari Ulisse Timoni Daniela Ns. Rif. 019-21 Località Braghetta civ. 4
Cavarzere (Ve)
La valutazione del “borsino immobiliare.it”, che verifica le quotazioni di mercato dell’area omogenea, da una valutazione media di 696,91 €/mq, mentre quello dato dall’agenzia delle entrate si riferisce al primo semestre 2020 ma l’area urbanistica non corrisponde esattamente all’area del nostro fabbricato (valutazione 1.100 euro/mq), per questo motivo si è previsto di utilizzare il valore di mercato del borsino immobiliare che da i seguenti valori per la stima:
Valore medio utilizzato 696,91 €/mq
Il valore attribuito dal mercato immobiliare si riferisce ad edifici di uguali caratteristiche e finiture con un’età paragonabile all’edificio da stimare.
Per rendere corretta la valutazione si procede con il calcolo dei coefficienti riduttivi espressi in due categorie. La prima categoria nella quale sono utilizzati i coefficienti “K1, K2, K3, K4” riguardano la valutazione dell’aspetto dell’edificio, la presenza di servizi, la necessità di eseguire opere di manutenzione, e la presenza di beni comuni. La seconda categoria “K5, K6, K7” riguarda le caratteristiche dell’immobile quali: la dimensione, la posizione intesa come collocazione spaziale sia come qualità degli affacci e la qualità del manufatto calcolato come stato di manutenzione.
Ns. Rif. 019-21
La superficie commerciale è stata calcolata utilizzando la superficie lorda dell’immobile, sommando il 100% dei muri di proprietà. Da questo calcolo è risultata una superficie commerciale di:
Sup. scoperto:
2156 mq – 213,26 mq del fabbricato = 1942,74 mq che vengono calcolati come 1/10, pari a 194,27 mq.
Superficie totale proprietà:
Immobile scoperto 194,27 P. terra 197,64 P. primo 125,83 Garage 9,25 Annessi pt 14,40 Annesso p1 11,50 Totale 552,89 mq
Pertanto:
V.immobile= V.medio x (K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7) x sup. lorda V.immobile= 696,91 € x 0,82 x 552,89 mq
V.immobile= 315.957,94 €
Ing. Maurizio Cipracca
Vigonovo, 07/07/2021
Ns. Rif. 019-21
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Prospetto principale
Ns. Rif. 019-21
Vista sulla cucina del piano terra
Sala principale
Ns. Rif. 019-21
Cucina piano primo
Bagno piano primo
