TRIBUNALE DI MATERA
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA PROCEDURA N° 117/99 R.G.
PROMOSSA DA:
S.G.C. S.R.L.
GEST LINE S.P.A.
CONTRO:
D'AMILO ANTONIA
Sommario:
PREMESSE... 2
ELENCO DEI DOCUMENTI E DELLE COMUNICAZIONI ... 2
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA... 2
a) Verifica della completezza della documentazione di cui all'art. 567, 2° comma cpc ... 2
b) Esatta individuazione dei beni e formazione di lotti per la vendita... 4
c) Conformità della descrizione del bene ... 7
d) Esecuzione del frazionamento... 7
e) Conformità urbanistica ... 7
f) Altre informazioni... 8
Allegati:
A. Verbali di udienza
1. Verbale di udienza del 08 novembre 2008 2. Verbale di giuramento del 24 febbraio 2009 B. Comunicazioni alle parti
1. Comunicazione di inizio operazioni peritali del 21/09/2009 2. Istanza di sospensione operazioni del 31/10/2009
3. Istanza di rinvio del 22/12/2009
4. Comunicazione di inizio operazioni peritali del 31/05/2010 C. Verbale di sopralluogo
1. Verbale di sopralluogo del 29/09/2009 2. Verbale di sopralluogo del 11/06/2010 D. Comunicazioni
1. Richiesta di accesso agli atti Comune di Policoro del 29/10/2009
2. Richiesta identificazione numeri civici Comune di Policoro del 20/11/2009 3. Richiesta informazioni Comune di Ne (GE) del 20/11/2009
4. Risposta Comune di Ne (GE del 12/12/2009
Matera, 24 ottobre 2010 Il C.T.U.
Ing. A. Ferra
PREMESSE
In data 08 novembre 2008 il sottoscritto Ing. Angelo Ferra veniva nominato C.T.U. nella vertenza in oggetto, e nell’udienza del 24 febbraio 2009 compariva davanti al G.I. e, dopo avere dichiarato di accettare l’incarico e avere prestato il giuramento di rito, veniva a conoscenza dei quesiti di cui al verbale di udienza allegato.
ELENCO DEI DOCUMENTI E DELLE COMUNICAZIONI
L’elenco cronologico della documentazione è il seguente:
1. Verbale di udienza del 08 novembre 2008 2. Verbale di giuramento del 24 febbraio 2009
3. Comunicazione di inizio operazioni peritali del 21/09/2009 4. Verbali di sopralluogo del 29/09/2009 e del 11/06/2010
5. Richiesta di accesso agli atti Comune di Policoro del 29/10/2009 6. Istanza di sospensione operazioni del 31/10/2009
7. Richiesta identificazione numeri civici Comune di Policoro del 20/11/2009 8. Richiesta informazioni Comune di Ne (GE) del 20/11/2009
9. Risposta Comune di Ne (GE) del 12/12/2009 10. Istanza di rinvio del 22/12/2009
11. Comunicazione di inizio operazioni peritali del 31/05/2010
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Si è proceduto ad acquisire tutte le informazioni preliminari necessarie all’espletamento della pratica, previa comunicazione ai legali rappresentanti delle parti dell’inizio delle operazioni peritali a mezzo missiva postale raccomandata: la stessa è stata però restituita al C.T.U. per ben due volte con la causale di mancata consegna per “Compiuta Giacenza” da parte del debitore destinatario (Sig.ra D’Amilo Antonia). Ulteriori indagini espletate hanno appurato che la Sig.ra D’Amilo non risultava domiciliata presso il Comune di Ne (Genova), suo ultimo indirizzo conosciuto.
In data 29 settembre 2009 hanno comunque avuto inizio le operazioni peritali, alla sola presenza del C.T.U. e di un suo collaboratore, come da verbale allegato alla presente relazione.
Quesito: provveda l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno da inviarsi presso il domicilio reale al debitore esecutato, al creditore precedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso all'immobile
a) Verifica della completezza della documentazione di cui all'art. 567, 2° comma cpc
ELENCO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI
1. Costituzione del 11/03/1992 – Registro Particolare xxx Registro Generale xxx Il Delfino S.r.l. – Camigliatello Silano (CS) – Proprietà 1000/1000
Soggetto acquirente - COMPRAVENDITA quota parte per proprietà 500/1000 – Atto Notaio Laporta di Pisticci, in data 10/07/1992 Rep. n. 30204/480
3. Trascrizione a favore del 09/02/1996 – Registro Particolare 847 Registro Generale 968
Soggetto acquirente – COMPRAVENDITA quota parte per proprietà 1000/1000 – Atto Notaio Rivani Farolfi di Chiavari, in data 26/01/1996 Rep. n. 58096/8203
4. Iscrizione contro del 09/02/1996 – Registro Particolare 66 Registro Generale 969
Soggetto debitore - IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. Roma per un importo di £ 240.000.000 (€ 123.949,66) per un finanziamento di £ 80.000.000 da restituire in venti semestralità
5. Trascrizione contro del 01/06/1999 – Registro Particolare 3174 Registro Generale 4253
Soggetto debitore – ATTO GIUDIZIARIO del Tribunale di Matera derivante da verbale di pignoramento del 19/05/1999 a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. Roma, domiciliata presso l’avv. F. Izzo in Policoro (MT) alla Via Sinisi 45, per un importo di £ 92.973.901 (€ 48.017,01) 6. Iscrizione contro del 05/11/2002 – Registro Particolare 1335 Registro Generale 8900
Soggetto debitore – IPOTECA LEGALE ESATTORIALE derivante da ruolo del 04/11/2002 a favore di RITRIMAT S.p.a. Matera, Vico XX Settembre n. 10/20, per un importo di € 122.862,38
ELENCO PRECEDENTI PROPRIETARI E ATTI DI ACQUISTO
A. Il Delfino S.r.l. - P.IVA 00339480782 – Spezzano della Sila, Camigliatello Silano (CS) – Proprietà per 1000/1000 dal 11/03/1992 al 10/07/1992
B. D’Amilo Antonia DMLNTN61H54F201Q – Proprietà per 500/1000 dal 10/07/1992 al 09/02/1996 Atto Notaio Laporta di Pisticci (MT), in data 10/07/1992 Rep. n. 30204/480
C. Lucariello Sergio LCRSRG73P15D969E – Proprietà per 500/1000 dal 10/07/1992 al 09/02/1996 Atto Notaio Laporta di Pisticci (MT), in data 10/07/1992 Rep. n. 30204/480
D. D’Amilo Antonia DMLNTN61H54F201Q – Proprietà per 1000/1000 dal 09/02/1996 Atto Notaio Rivani Farolfi di Chiavari, in data 26/01/1996 Rep. n. 58096/8203
MAPPE CENSUARIE IDENTIFICATIVE
- Planimetria di u.i.u. Comune di Policoro (MT) Via Telemaco – Dichiarazione di nuova costruzione del 11/03/1992
Foglio n. 12/C Particella 994 sub. 3 Piano Terra, Abitazione e sub. 4 Piano Terra, Abitazione - Riferimento Tipo Mappale n. 299/92 del 11/03/1992
- Planimetria di u.i.u. Comune di Policoro (MT) Via Telemaco – Denuncia di variazione del 25/10/1995 Foglio n. 12/C Particella 994 sub. 11 Piano Terra – Abitazione - Riferimento Tipo Mappale n. 3176 del 15/12/1995
- Planimetria di u.i.u. Comune di Policoro (MT) Via Telemaco – Visura Foglio n. 12/C Particella 994 Piano Terra
b) Esatta individuazione dei beni e formazione di lotti per la vendita
IDENTIFICAZIONE
Piena proprietà per 1000/1000Unità immobiliare facente parte del complesso turistico residenziale “Il Delfino”, nel Comune di Policoro (MT), Località Lido, Via Telemaco nn. 182 e 183.
Tale derivante dalla fusione, per denuncia di variazione a firma del geom. Francesco Chirico di Taranto presentata all’U.T.E. di Matera in data 15/12/1995 n. 3176, degli immobili censiti al N.C.E.U. del Comune di Policoro (MT) alla Partita n. 1001881 ed al Foglio 12, come segue: mappale 994 sub. 3, Via Telemaco p.t., categoria A/4, classe 6, vani 4, superficie utile di 56 mq, oltre a 62 mq di veranda e 49 mq di giardino; mappale 994 sub. 4, Via Telemaco p.t., categoria A/4, classe 6, vani 3, superficie utile di 42 mq, oltre a 44 mq di veranda e 35 mq di giardino.
In forza della detta denuncia l’unità risulta attualmente accampionata al N.C.E.U. del Comune di Policoro (MT) alla Partita n. 1001881 ed al Foglio 12 , come segue: mappale 994 sub. 11, Via Telemaco p.t., categoria A/3, classe 1, vani 6,5 rendita € 419,62.
Altre parti condominiali di maggiore consistenza sono distinte in Catasto al foglio 12 particelle: 190 (quota parte), 696, 697, 703, 705, 955, 999, 1001.
L’appartamento è posto al piano terreno, è composto da ingresso, disimpegno, ripostiglio, cucina, locale w.c., corridoio, numero tre vani utili, con annesse numero due verande, cortili di pertinenza e numero due posti auto siti questi ultimi nello spazio condominiale. La superficie utile complessiva è di 98 mq, oltre a 108 mq di verande e 84 mq di giardino. L’accesso è unico dal civico n. 182, non identificato materialmente, mentre quello dal civico n. 183 risulta murato.
L'immobile è provvisto di tutti i servizi accessori e di elativi impianti in buono stato di conservazione e funzionale: impianto idrico, sanitario, elettrico, riscaldamento a gas.
Coerenze: da un lato strada pedonale condominiale; dal secondo lato, corridoio condominiale; dal terzo lato, strada pedonale condominiale; dal quarto lato, piazzetta condominiale e proprietà terzi.
Il centro residenziale “Il Delfino” ha adottato un Regolamento Condominiale per la gestione delle parti comuni e la ripartizione delle relative spese secondo le tabelle millesimali che costituiscono parte integrante del suddetto regolamento e qui riassunte per le quote relative all’unità immobiliare D’Amilo:
SCALA PIANO INTERNO
PROPRIETARIO
TABELLA VOLUME CONV. [mc] MILLESIMI NOTE
B T 182 D’AMILO ANTONIA A 131,59 105,28 Parti comuni
B T 183 D’AMILO ANTONIA A 109,35 87,49 Parti comuni
B T 182 D’AMILO ANTONIA C 131,59 507,50 Lastrico proprietà singola
B T 183 D’AMILO ANTONIA D 109,35 305,68 Tetti condominiali
La quota di ripartizione del bilancio condominiale ordinario annuale per le suddette unità è:
UNITA’ SPESE [EURO]
SCALA PIANO INTERNO MILLESIMI AMMINISTRAZIONE MANUTENZIONE PARTI COMUNI ACQUA
TOTALE [EURO]
B T 182 105,28 66,69 22,56 70,39 25,00 184,64
B T 183 87,49 66,69 18,75 58,50 25,00 168,94
TOTALE 162,77 133,38 41,31 128,89 50,00 353,58
Caratteristiche della zona: periferia a traffico locale in zona turistica balneare con ampia disponibilità di
parcheggio.
Caratteristiche zone limitrofe: aree turistico-residenziali.
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Numerosi villaggi residenziali e complessi turistici sono in costruzione con affaccio sulla stessa Via Telemaco.
Principali collegamenti pubblici (distanza in km): autobus (0,5), strada statale (2), ferrovia (2).
Servizi offerti dalla zona (distanza in km): farmacia (2), municipio (3), scuola elementare (1), asilo nido (2), negozio al dettaglio (0,5), scuola secondaria primo grado (3).
STATO DI POSSESSO
L’immobile risulta occupato dalla Sig.ra Fulara Iwona Marzena, C.F. FLRWMR68D49Z127G, a fronte del Contratto di Affitto ad uso abitativo registrato a Policoro (MT) il 15/07/2008 della durata di anni quattro.
La scadenza naturale di detto contratto è alla data del 15/06/2012, tacitamente rinnovabile per ulteriori quattro anni.
Il contratto di locazione può essere disdetto con comunicazione di disdetta motivata inviata a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale al conduttore.
Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto alle medesime condizioni, mediante comunicazione a mezzo raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale al locatore.
FORMAZIONE LOTTI DI VENDITA
Ai fini della vendita, il bene in questione può essere frazionato in due lotti di vendita, ripristinando la configurazione originaria. Questo garantirebbe una maggiore commerciabilità degli immobili derivati considerando:
che l'immobile oggetto del pignoramento, di superficie 98 mq oltre a pertinenze, deriva dalla fusione delle due particelle originarie, rispettivamente di 56 mq e 42 mq oltre alle relative pertinenze, giusta denuncia di variazione catastale del 25/10/1995 (Partita n. 1001881, Foglio 12, mappale 994 sub. 11;
che dal sopralluogo, dalle ispezioni della zona, e dai colloqui con l'amministratore condominiale del complesso residenziale Il Delfino presso cui l'immobile è situato, in zona Lido di Policoro (Matera),
risulta che solo n. 3 unità immobiliari hanno la stessa configurazione di quello in questione (n. 2 unità accorpate);
che la zona Lido di Policoro è una località prossima alla spiaggia comunale che si affaccia sul mar Jonio, e pertanto a prevalente utilizzo vacanziero e di seconda casa estiva, con conseguente richiesta per unità immobiliari flessibili e di superficie limitata;
che nello stesso complesso residenziale vi sono numerosi appartamenti in configurazione originaria, di dimensioni circa la metà di quello di cui è causa, posti in vendita.
In ottemperanza a quanto previsto al punto 1.d del quesito posto, è stata richiesta autorizzazione al giudice per l’esecuzione del relativo frazionamento, nonché il parere delle parti (istanza n. 117_99/011 del 22/06/2010). Da queste ultime non è pervenuto riscontro.
Si procede pertanto alla formazione di un unico lotto composto come di seguito precisato.
LOTTOA
Piena proprietà per 1000/1000. Unità immobiliare facente parte del complesso turistico residenziale “Il Delfino”, nel Comune di Policoro (MT), Località Lido, Via Telemaco n. 182 e 183, mappale 994 sub. 11, piano terra, categoria A/3, classe 1, vani 6,5 rendita € 419,62, superficie utile di 98 mq, oltre a 108 mq di veranda e 84 mq di giardino.
L’appartamento è posto al piano terreno, è composto da ingresso/soggiorno/cucina, disimpegno, ripostiglio, locale w.c., numero due vani utili, con annessa veranda, cortile di pertinenza e numero un posto auto sito nello spazio condominiale, altre parti comuni di cui alle particelle 190 (quota parte), 696, 697, 703, 705, 955, 999, 1001.
Coerenze: lato est (accesso) strada pedonale condominiale; lato nord corridoio condominiale; lato ovest proprietà terzi; lato sud piazzetta condominiale e proprietà terzi.
A fronte del vigente Regolamento Condominiale del centro residenziale “Il Delfino” per la gestione delle parti comuni e la ripartizione delle relative spese, la quota millesimale per l’unità immobiliare è:
SCALA PIANO INTERNO
PROPRIETARIO
TABELLA VOLUME CONV. [mc] MILLESIMI NOTE
B T 182 D’AMILO ANTONIA A 131,59 105,28 Parti comuni
B T 183 D’AMILO ANTONIA A 109,35 87,49 Parti comuni
B T 182 D’AMILO ANTONIA C 131,59 507,50 Lastrico proprietà singola
B T 183 D’AMILO ANTONIA D 109,35 305,68 Tetti condominiali
La quota di ripartizione del bilancio condominiale ordinario annuale per la suddetta unità è:
UNITA’ SPESE [EURO]
SCALA PIANO INTERNO MILLESIMI AMMINISTRAZIONE MANUTENZIONE PARTI COMUNI ACQUA
TOTALE [EURO]
B T 182 105,28 66,69 22,56 70,39 25,00 184,64
B T 183 87,49 66,69 18,75 58,50 25,00 168,94
TOTALE 162,77 133,38 41,31 128,89 50,00 353,58
c) Conformità della descrizione del bene
I dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno individuato l'immobile a partire dalla sua realizzazione (10/03/1992), rappresentando la storia catastale del compendio pignorato fino alla data del 15/12/1995, data della fusione delle due particelle 994 sub. 3 e sub. 4 nella sub. 11.
Relativamente alla identificazione materiale del bene, allo stato attuale non risulta materializzato alcun identificativo in termini di numero civico apposto da parte delle competenti strutture comunali.
In tal senso è stata prodotta regolare istanza al Sindaco del Comune di Policoro ai fini dell’accertamento della corretta identificazione.
d) Esecuzione del frazionamento
Ai fini della vendita, il bene in questione può essere frazionato in due lotti di vendita, ripristinando la configurazione originaria:
unità immobiliare di cui al civico n. 182 della Via Telemaco Località Lido di Policoro, Foglio 12 mappale 994 sub. Ex3, piano terra, categoria A/4, classe 6, vani 4, rendita € 227,24, superficie utile di 56 mq, oltre a 62 mq di veranda;
unità immobiliare di cui al civico n. 183 della Via Telemaco Località Lido di Policoro, Foglio 12 mappale 994 sub. Ex4, piano terra, categoria A/4, A/4, classe 6, vani 3, rendita € 170,43, superficie utile di 42 mq, oltre a 44 mq di veranda.
In mancanza della necessaria autorizzazione non si è proceduto alla formazione dei lotti su indicati, mantenendo la configurazione esistente dell’immobile.
La relativa documentazione catastale è allegata alla presente relazione.
e) Conformità urbanistica
L’immobile è stato realizzato a fronte del rilascio della Concessione Edilizia n. 15/88 del 10/05/1988 e successiva variante n. 15/BIS del 10/07/1991, rilasciate dal Comune di Policoro (MT) alla Sig.ra Crivello Bernardina in qualità di Amministratore Unico della Società “Il Delfino” a r.l. con sede a Camigliatello Silano (CS) per la costruzione di un complesso residenziale per complessivi n. 106 alloggi da ubicare nel P.P.E. del Lido di Policoro.
I lavori hanno avuto inizio in data 07/02/1989 e sono terminati in data 14/02/1992. La struttura dei corpi di fabbrica è stata realizzata con pannelli prefabbricati di cemento armato.
Non è stato possibile acquisire il certificato di abitabilità in quanto non disponibile presso gli Uffici Comunali competenti.
Detto certificato è necessario ai fini dell’utilizzo del bene e deve essere prodotto ai sensi della vigente normativa in materia.
Il certificato di abitabilità si riferisce all’intero stabile e non alla singola unità immobiliare, per cui comporta la verifica di conformità dell’intero complesso.
Per quanto sopra la stima dei costi per il rilascio si ritengono inclusi in quelli derivanti da assenza di garanzia per vizi.
Relativamente alla conformità urbanistico-edilizia, si riscontra la seguente difformità: vano porta di accesso alla unità civico n. 183 è stata murata internamente, mentre non presenta alcuna variazione dall’esterno, salvo la mancanza del relativo infisso. Tale difformità è sanabile rimuovendo il pannello murario interno e ripristinando l’accesso. Tuttavia, tale accesso è necessario qualora si proceda al frazionamento del bene ripristinando la situazione originaria e suddividendolo in due lotti, mentre nella configurazione attuale non ha motivo di essere.
La legittimazione di tale opera comporta la presentazione di un accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 - Testo Unico, a firma di un tecnico iscritto al relativo albo, attestante che le opere realizzate sono conformi agli strumenti urbanistici per quanto eseguite senza richiedere il relativo permesso. La sanzione amministrativa applicata è non inferiore ad € 516,00 e non superiore a € 5.164,00, a cui vanno aggiunti gli oneri professionali, stimati in circa € 2.000,00, e quelli di realizzazione delle opere di completamento, stimati in circa € 1.000,00.
.
f) Altre informazioni
L’immobile in questione risulta pignorato per intero, al 1000/1000 della quota.
Dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, con riferimento al periodo del secondo semestre dell’anno 2009 - 2010, per il Comune di Policoro, Zona Suburbana/Turistica-Spiaggia,, prossima a quella di ubicazione degli immobili in questione, nello stato di conservazione normale la quotazione degli immobili con tipologia similare e comunque prevalente (rispetto alla superficie lorda) è la seguente:
VALORE DI MERCATO VALORE DI LOCAZIONE
EURO EURO / MESE
TIPOLOGIA
MINIMO MASSIMO MINIMO MASSIMO
Abitazione di tipo
economico 820,00 1100,00 2,20 3,20
Sono stati considerati i valori minimi, che rispecchiano l’andamento del mercato immobiliare, a cui sono stati successivamente applicati i coefficienti correttivi del caso.
Il lotto di vendita derivato dal bene e descritto ha pertanto il seguente valore:
Lotto A – Appartamento nel Comune di Policoro (MT), Località Lido, Via Telemaco n. 182 e 183, mappale 994 sub. 11, piano terra, categoria A/3, classe 1, vani 6,5 rendita € 419,62, superficie utile di 98 mq, oltre a 108 mq di veranda e 84 mq di giardino, composto da ingresso/soggiorno/cucina, disimpegno, ripostiglio, locale w.c., numero due vani utili, con annessa veranda, cortile di pertinenza e numero un posto auto sito nello spazio condominiale, altre parti comuni di cui alle particelle 190 (quota parte), 696, 697, 703, 705, 955, 999, 1001.
Valore dell’immobile € 92.045 (novantaduemilaquarantacinque) per una superficie convenzionale di 103,25 mq, oltre a due posti auto.
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova € 69.636,00 (sessantanovemilaseicentotrentasei).
La presente relazione viene depositata in originale; vengono altresì depositati tutti i documenti a suo tempo prelevati dalla Cancelleria per l’espletamento dell’incarico peritale.
Matera, lì 24 ottobre 2010 Il C.T.U.
Ing. Angelo Ferra
