Consulenza tecnica - Perizia immobiliare

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sangiorgio silvano e marco SA studio di architettura dipl. ETH SIA OTIA

via vela 11a |ch-6850 mendrisio | tel 091 646 63 44 | fax 091 646 89 26 | mail@architettosangiorgio.ch

Consulenza tecnica - Perizia immobiliare

Concernente i beni immobili intestati a:

DI RAIMONDO Mark, 6839 Sagno

in territorio del Comune di Breggia - Sagno identificati nella particella numero 115 del Registro Fondiario Definitivo.

Mendrisio, 26 febbraio 2015

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Relazione di stima

1. Premessa

In data 25 novembre 2014 lo spettabile Ufficio di esecuzione e fallimenti di Mendrisio, dava mandato al nostro Studio di procedere all’aggiornamento di una perizia di stima, da noi eseguita in data 30 agosto 2014; l’aggiornamento è finalizzato ad attualizzazione il valore commerciale dei beni citati a margine.

Accettato l’incarico, dopo aver effettuato i necessari accertamenti presso:

a) l’Ufficio dei Registri del Distretto di Mendrisio;

b) l’Ufficio Tecnico Comunale di Breggia;

abbiamo esperito il giorno 6 febbraio 2015, sopralluogo e accertamenti, con il preciso scopo di renderci edotti della situazione dei luoghi e per studiare le caratteristiche tecniche ed economiche della proprietà, anche in funzione dell’attuale mercato immobiliare.

Con il proposito di meglio addentrarci nella ricerca abbiamo condotto indagini dirette ad accertare trattazioni di compra-vendita effettuate per beni aventi similitudini con quelli costituenti l’oggetto della presente relazione di stima.

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Casa unifamiliare a Breggia-Sagno, mappale numero 115 RFD Consulenza tecnica - Perizia immobiliare Sangiorgio Silvano e Marco SA, Studio di architettura

2. La proprietà

2.1. Dati catastali

Vedere fotocopie allegate dell’estratto del registro fondiario definitivo rilasciato dall’Ufficio dei registri del distretto di Mendrisio in data 25 novembre 2014 e inerente il mappale numero 115 Comune di Breggia-Sagno (allegato 1).

2.2. Ubicazione

La proprietà é ubicata in territorio del Comune di Sagno, in zona localmente nominata “Mariöö”, così come evidenziato dal planimetrico regionale 1:25'000 (allegato 2) e dall’estratto mappa 1:500 (allegato 3).

Situata a Nord-Ovest del nucleo storico del paese la particella confina a Nord con una strada comunale, a Ovest con il mappale numero 114, a Sud con i mappali numeri 125 e 126 ed a Est con il mappale numero 111.

Discreta la posizione rispetto ai principali centri di interesse pubblico (scuole, Municipio, ufficio postale, ecc).

Discreta pure la posizione per la mobilità con mezzi pubblici e privati.

La particella numero 115, di cui la superficie complessiva è 1814 mq, comprende:

 l’edificio, censito con il subalterno A di 294 mq;

 la superficie non edificata, censita con il subalterno NE di 1'520 mq.

2.3. Parametri edificativi secondo il Piano Regolatore Comunale in vigore

La proprietà è ubicata, secondo il Piano Regolatore Comunale in vigore, in zona residenziale (ZN) .

La zona ZN, residenziale, presenta le seguenti principali caratteristiche edificatorie:

Indice di occupazione : 50%

Indice di sfruttamento : 0.5 Altezza massima : 7.0 ml Distanza dai confini : 4.0 ml Grado di sensibilità al rumore : II

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2.4. Diritti e oneri

- ONERE condotta acqua potabile a favore del Comune di Breggia.

Osservazioni:

L’onere summenzionato non ha incidenza sul valore di stima cercato.

2.5. Menzioni

- Restrizioni Lex Furgler.

- Piano Regolatore.

- Restrizione del diritto di alienazione a norma della LPP.

Osservazioni:

Le menzioni summenzionate hanno poca incidenza sul valore di stima cercato.

2.6. Stima ufficiale

. terreno complementare mq. 1’300 Fr. 136’498.—

. terreno eccedente mq. 514 Fr. 71’960.—

. Edificio abitativo (A) mq. 396 Fr. 395’000.—

. Edificio annesso (C) Stimato in A

. Edificio annesso (D) Stimato in A

. Edificio accessorio (B) mq. 27 Fr. 3'000.—

Totale stima ufficiale Fr. 606’458.—

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3. L’immobile

3.1. Anno di costruzione

1972 – 1973; ristrutturazione interna 2009.

Non sono state eseguite successivamente ulteriori modifiche e/o interventi.

3.2. Genere di stabile

Villa monofamiliare con piscina interna.

3.3. Cubatura (Norme SIA 116)

La cubatura SIA dell’abitazione è di mc. 2570 così suddivisi:

 Livello 0 mc. 340

 Livello 2 mc. 1’210

3.4. Suddivisione e superficie utile netta

La superficie utile netta globale dell’abitazione è di mq. 550 così suddivisi:

Al livello 0:

 Locali tecnici piscina mq. 40

Totale livello 0 mq. 40

Al livello 1:

 taverna mq. 15

 cantina vini mq. 4

 locale tank mq. 32

 locale riscaldamento mq. 7

 lavanderia mq. 12

 camera ospiti mq. 18

 doccia ospiti mq. 3

 locale sauna/bagno turco mq. 9

 bagno turco mq. 4

 doccia piscina mq. 1

 piscina mq. 81

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Al livello 2:

 ingresso mq. 14

 guardaroba ingresso mq. 3

 WC ingresso mq. 2

 cucina, pranzo e dispensa mq. 42

 soggiorno mq. 64

 mansarda su soggiorno mq. 19

 disimpegno mq. 10

 camera matrimoniale e guardaroba mq. 36

 servizio camera matrimoniale mq. 13

 camera ospiti mq. 21

 servizio camera ospiti mq. 4

 camera 1 mq. 13

 camera 2 mq. 15

 servizio camere 1-2 mq. 4

Al livello 3:

 studio 1 mq. 22

 studio 2 mq. 12

 autorimessa mq. 26

Totale complessivo mq. 546

3.5. Situazione

L’immobile appartiene ad una zona molto tranquilla occupata essenzialmente da case monofamiliari; si inserisce in un contesto “verde” molto apprezzabile che conferisce all’edificio una pregevole situazione logistica.

L’orientamento è pieno Sud, ottima pertanto la posizione per quanto concerne il soleggiamento.

L’immobile gode inoltre di un buon punto di vista panoramico.

3.6. Immissioni sfavorevoli Nessuna.

3.7. Disposizioni, funzionalità dei locali Buona.

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4. La costruzione

4.1. Impressione generale

La costruzione si presenta strutturalmente in buone condizioni.

Si constata inoltre il buono stato dei muri contro terra e l’assenza di problemi legati ad umidità.

Nel corso degli anni, a decorrere dall’edificazione avvenuta nel 1972/1973, sono stati eseguiti diversi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Nel 1996 è stato completamente rifatto l’impianto della piscina interna; ad oggi l’impianto stesso si presenta in buone condizioni anche grazie alle costanti manutenzioni.

Nel 2009 sono stati eseguiti importanti interventi interni che hanno notevolmente rialzato lo standard generale; in particolare:

- nuova cucina, con inserimento di un arredo di pregio completamente accessoriato e di livello superiore;

- nuove porte della zona giorno, con l’inserimento di elementi vetrati di standard superiore.

- nuovi pavimenti zona giorno e scale, sostituiti con la posa di un pregiato pavimento in pietra naturale.

- nuovo servizio igienico al piano terreno zona ingresso di livello superiore sia per quanto concerne i pavimenti e i rivestimenti che gli accessori.

- nuovi pavimenti in legno camere al primo piano (livello 2).

- nuova centrale termica con sostituzione di caldaia, bruciatore e accessori vari;

questo intervento ha portato oggettivi benefici per quanto attiene l’uso razionale dell’energia.

- nuova sauna e nuovo bagno turco.

- nuova impermeabilizzazione terrazza esterna al piano terreno (livello 2) con la posa di nuovi manti e nuove opere da lattoniere ad essi correlati.

- sostituzione parziale dei serramenti.

- piccola riparazioni e piccole opere da gessatore in tutto l’edificio.

- tinteggio interno di tutto l’edificio.

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Dopo l’anno 2009 non sono stati eseguiti ulteriori interventi.

In relazione a quanto sopra esposto si osserva che l’immagine complessiva dell’interno della costruzione risulta molto buona e soprattutto estremamente migliorata rispetto a quanto si poteva osservare prima dell’esecuzione delle citate opere.

La sistemazione esterna non si presenta allo stato attuale particolarmente curata;

apprezzabile è tuttavia la piantumazione che conferisce alla proprietà una gradevole area verde.

Sarebbe auspicabile la programmazione di interventi straordinari di manutenzione anche all’esterno (facciate, corpi accessori, giardino) in modo da determinare una unica ed oggettiva comparabilità fra interno, attualmente pregiato, ed esterno, ad oggi più trascurato.

4.2. Principali elementi costruttivi

Di seguito riportiamo un riassunto dei principali materiali impiegati, tenendo conto ovviamente anche di tutte le opere recentemente eseguite e citate in dettaglio al punto 4.1.

 muratura esterna e facciate in mattoni di cotto con intonaco di sottofondo, intonato di finitura e tinteggio; parte del livello inferiore è eseguito con inserti di pietra a facciavista.

 struttura portante (muri e solette) in cemento armato; una piccola parte delle solette sono prefabbricate in profilati di ferro ed elementi in cotto.

 tetti a una falde, copertura in eternitt con mascheramento in coppi rossi; gronde e frontoni perlinati.

 sottotetto isolato termicamente e impermeabilizzato; grande parte della copertura è mansardata con perlinatura eseguita sopra ai travetti.

 tutte le opere da lattoniere in rame spessore 0.55 mm.

 terrazze in cemento armato con parapetti in cemento armato e ferro.

 finestre in legno con doppio vetro; i serramenti del locale piscina sono in alluminio con vetri isolanti.

 protezione solare con rolladen in legno, funzionamento manuale ad arganello.

 porte interne in legno naturale e vetro.

 porta ingresso in legno naturale.

 parapetto scala interna in metallo.

 armadi a muro in legno naturale in tutto l’edificio.

 pavimenti principali in pietra naturale di livello superiore e legno (camere).

 pavimento scala interna in pietra naturale di livello superiore..

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 pavimenti locali servizi in piastrelle smaltate.

 rivestimenti pareti servizi in piastrelle smaltate.

 pavimento terrazzi in piastrelle smaltate.

 cucina completamente arredata, livello superiore.

 grande camino nel locale soggiorno.

 rivestimento piscina in mosaico, pavimento locale piscina in moquette.

 sauna prefabbricata standard in legno.

 camino nel portico esterno.

 scale esterne in lastre prefabbricate.

 produzione calore con caldaia e bruciatore (Buderus, 2009) alimentati a gasolio (tank in metallo di circa litri 10’000 nell’apposito locale); centralina automatica di funzionamento; distribuzione calore tramite radiatori.

 produzione acqua calda centralizzata.

 impianto sanitario di livello standard (superiore per WC zona ingresso).

 impianto elettrico conforme alle prescrizioni vigenti in materia.

 impianto di condizionamento dell’aria per il locale piscina produzione caldo e freddo).

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5. Criteri di valutazione

Lo scopo di questa valutazione, è quello di stabilire l’entità di valore per la quale la proprietà può essere oggetto di compra-vendita; si tratta quindi di determinare il valore venale dei beni immobili costituenti la proprietà, nello stato in cui si trovano.

Puntualizzato questo concetto fondamentale per il mandato, riteniamo procedere alla determinazione del valore del bene, con elementi rilevanti attraverso una accurata indagine, la quale ci ha permesso di attingere notizie anche da operatori economici bene informati.

Si imposta il criterio formulando una stima sintetica, basata su entità metriche e valori medi unitari. I valori medi unitari sono vagliati con approfondita indagine, prendendo in esame beni di tipo similare a quelli oggetto della presente relazione di stima.

Sono inoltre considerati tutti gli aspetti con particolare incidenza sul valore venale del bene quali: la vetustà, eventuali lavori di rinnovamento, costi di demolizione, divieti di costruzione, servitù ed oneri particolare, superfici non edificabili, travasi di indici, ecc.

Particolare importanza è inoltre data al grado di commerciabilità dell’oggetto di stima e al valore a reddito; inoltre si prende in considerazione l’evoluzione del mercato locativo del Comune di appartenenza del fondo.

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6. Ricapitolazione

- La volumetria complessiva dell’edificazione sulla particella no. 115, Comune di Breggia-Sagno, è ritenuta di

mc. SIA 2570

- La superficie complessiva della particella no. 115 è di

mq. 1814

- La superficie utile netta globale della costruzione è di

mq. 546

- Il numero dei posteggi coperti è di

no. 2

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7. Stima del valore venale

La presente perizia costituisce un aggiornamento del documento redatto in data 30 agosto 2013; da tale data ad oggi l’edificio non ha subito trasformazioni e la vetustà maturata non avrebbe particolare incidenza sul valore di stima cercato.

Si evidenzia tuttavia che durante gli ultimi mesi (in particolare da ottobre 2014 a febbraio 2015) il mercato immobiliare legato a questa zona territoriale e a questa tipologia di edifici ha subito una leggera contrazione; per questa ragione si ritiene opportuno procedere con una valutazione leggermente più prudente rispetto alle cifre esposte in occasione della valutazione eseguita il 30 agosto 2013.

Secondo quanto sopra esposto si vengono a determinare i seguenti valori:

7.1. Stima valore venale mappale numero 115 - RFD, Breggia-Sagno

a) terreno mq 1814 a Fr. 410.--/mq. = Fr. 743'740.—

b) edificio mc. 2570 a Fr. 500.--/mc. = Fr. 1'285’000.—

c) giardino + sistemazione esterna Fr. 25'000.—

Totale Fr. 2'053'740.—

cifra che arrotondata per difetto in

Fr. 2'050'000.—

riteniamo essere il valore di stima ricercato.

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7.2. Osservazioni conclusive

Ipotizzando un costo della costruzione a nuovo di Fr. 800.--/mc. si otterrebbe un valore dell’immobile di circa Fr. 2’000'000.—.

Conseguentemente il deprezzamento per vetustà che si desume risulta essere del 35% circa.

Inoltre, secondo il nostro apprezzamento, il grado di commerciabilità dell’oggetto risulta essere piuttosto limitato in quanto per la qualità e il valore rientra in una fascia di oggetti immobili con mercato non particolarmente vasto.

Con il presente referto reputiamo di aver esperito con scienza e coscienza il mandato conferitoci e mentre ringraziamo per la fiducia accordataci ben distintamente salutiamo.

Dichiariamo inoltre di concedere all’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Mendrisio il diritto di autore per quanto riguarda la pubblicazione del presente rapporto peritale in estratto o intero sui Fogli Ufficiali Ticinese e Svizzero e su Internet.

I periti

Arch. Silvano Sangiorgio Arch. Marco Sangiorgio

Mendrisio, 26 febbraio 2013

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Allegato 1

Dati catastali

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Allegato 2

Estratto planimetrico 1:25'000

Con ubicazione della proprietà nel contesto comunale/regionale

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Allegato 3

Estratto mappa 1:500

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Allegato 4

Disegni indicativi

Pianta livello 0 Pianta livello 1 Pianta livello 2 Pianta livello 3 Facciata Nord

Facciata Est Facciata Sud Facciata Ovest Sezione A-A Sezione B-B

Sezione C-C

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Allegato 5

Documentazione fotografica

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