RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

R ELAZIONE DI C ONSULENZA T ECNICA D 'U FFICIO

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. 55/2019

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CON SEDE IN

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RAPPRESENTATA E DIFESA DALL

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C O N T R O

RESIDENTE IN

p r e m e s s o :

* che il sottoscritto arch. Claudio BURDISSO, n. 1’436 dell'Albo Professionale dell'Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Cuneo e iscritto all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Cuneo, con Studio Tecnico in Carrù in Piazza G. Perotti n. 45/B, veniva incaricato dall’Ill.mo Sig. Giudice Esecutore del Tribunale di Cuneo Dott.ssa Natalia FIORELLO come Consulente Tecnico d'Ufficio nell'esecuzione immobiliare sopra epigrafata;

* che lo scrivente, accettato l'incarico, prestava il giuramento di rito nell'udienza del 20/06/2019;

* che l’Ill.mo Sig. Giudice Esecutore del Tribunale di Cuneo Dott.ssa Natalia FIORELLO fissava il termine per il deposito della perizia nel termine di 10 giorni prima dell’udienza fissata alli 07/11/2019, vale a dire al 28/10/2019;

* che lo scrivente inviava un avviso raccomandato all’esecutato, fissando il sopralluogo di perizia alle ore 9,30 del 22/07/2019;

* che lo scrivente si presentava alla data ed all’ora stabiliti presso il luogo oggetto di pignoramento, ove riscontrava la presenza dell’esecutato, unitamente a personale dell’IFIR PIEMONTE S.r.l. – ISTITUTO VENDITE GIUDIZIARIE nominata custode giudiziario dei beni pignorati in data 20/06/2019, potendo accedere agli immobili in oggetto e procedere quindi ad espletare le operazioni di CTU;

* che il sopralluogo presso il bene oggetto di stima è stato quindi effettuato in data 22/07/2019, alle ore 9,30, alla presenza dell’esecutato, ---, e di personale dell’IFIR PIEMONTE S.r.l. – ISTITUTO VENDITE GIUDIZIARIE;

* che lo scrivente in data 14/08/2019 si recava presso gli uffici comunali di Roburent per espletare le dovute ricerche urbanistiche in merito agli immobili oggetto di perizia;

t u t t o c i ò p r e m e s s o :

lo scrivente, dopo aver eseguito le dovute visure negli uffici competenti e dopo aver effettuato il sopralluogo in sito, si è posto in grado di esporre la presente relazione

A. ELENCAZIONE ED INDIVIDUAZIONE DEI BENI A1. TIPOLOGIA DELL’IMMOBILE

A2. DESCRIZIONE SINTETICA A3. CONTESTO URBANISTICO A4. DATI CATASTALI

B. STATO DI POSSESSO

C. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE C1. VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE C2. VINCOLI A CARICO DELLA PROCEDURA

D. SPESE VARIE

E. PROVENIENZE

F. PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITÀ URBANISTICA F1. PRATICHE EDILIZIE

F2. REGOLARITÀ URBANISTICA

F3. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

G. DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE G1. DESCRIZIONE DETTAGLIATA G2. DOTAZIONI CONDOMINIALI G3. SUPERFICIE COMMERCIALE

H. CRITERI ESTIMATIVI

I. VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

J. RIEPILOGO E CONCLUSIONI

K. ALLEGATO RIASSUNTIVO A

A. E

A1. TIPOLOGIA DEGLI IMMOBILI

Il pignoramento immobiliare notificato in data 27/03/2019 dall'Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Cuneo a favore di --- ---, con sede in --- --- (C.F.: ---), trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 24/04/2019 ai numeri 2887/2331, colpisce le unità immobiliari di proprietà dell’esecutato ---, nato a ---- --- il ---, C.F.: ---, residente in --- ---, con la seguente descrizione:

Comune di Roburent per la quota di 1/2 (proprietà in regime di separazione dei beni) de ---:

- Codice H378 foglio 11 particella 451 subalterno 5 piano T-1-2 categoria A/2 (abitazioni di tipo civile) classe 1

consistenza 6 vani indirizzo: Via Tetti RC Euro 387,34.

- Codice H378 foglio 11 particella 451 subalterno 9 piano T categoria C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) classe 2 consistenza 20 m² indirizzo: Via Tetti RC Euro 90,90.

Gli immobili in esame sono localizzati presso il Comune di Roburent (CN), nella località San Giacomo, e l’indirizzo corretto risulta essere Via Tetti n. 12.

In occasione del sopralluogo, il perito scrivente ha accertato che gli immobili oggetto di pignoramento sono costituiti da un’unità immobiliare abitativa di una villetta bifamigliare denominata “Residenza Eden – Casa E”, dislocata su tre livelli (una cantina al piano terreno; un soggiorno, una cucina, un bagno, un disimpegno, un ripostiglio, due camere da letto, una balconata ed un giardino di pertinenza al piano primo; locali sgombero, cellura non abitabili al piano secondo) e da un’autorimessa ubicata presso lo stesso fabbricato, al piano terreno.

COERENZE

L’abitazione oggetto di perizia (foglio n. 11, particella n. 451, sub. 5), localizzata nel Comune di Roburent, località San Giacomo, Via Tetti n. 12, confina con:

terrapieno (al piano terreno) e fg. 11, partt. 478 e 474 a nord-est; terrapieno (al piano terreno) e fg. 11, part. 478 a nord; fg. 11, part. 451, sub. 8 (al piano terreno) e fg. 11, part. 451, sub. 4 (ai piani primo e secondo) a nord-ovest; fg. 11, part. 451 sub. 8 (al piano terreno) e fg. 11, part. 451, sub. 1 (al piano primo – intramezzato dal sub. 2) ad

primo – intramezzato dal sub. 2) a sud-ovest; fg. 11, part. 451, sub. 9 (al piano terreno) e fg. 11, part. 451, sub. 1 (al piano primo – intramezzato dal sub. 2) a sud; terrapieno (al piano terreno) e fg. 11, part. 450 a sud-est.

L’autorimessa oggetto di perizia (foglio n. 11, particella n. 451, sub. 9), localizzata nel Comune di Roburent, località San Giacomo, Via Tetti n. 12, confina con:

fg. 11, part. 451, sub. 5 a nord-est; fg. 11, part. 451, sub. 8 a nord e nord-ovest; fg. 11, part. 451, subb. 8 e 2 ad ovest; fg. 11, part. 451 sub. 2 a sud-ovest, a sud e a sud-est.

Dal punto di vista del C.T. l’immobile definito al fg. 11, part. 451 confina con:

fg. 11, part. 478 a nord; fg. 11, part. 1506 a nord-ovest; fg. 11, partt. 1506 e 402 ad ovest; fg. 11, part. 433 a sud-ovest ed a sud; fg. 11, part. 453 a sud-est; fg. 11, partt. 450 e 474 ad est; fg. 11, part. 474 a nord-est.

A2. DESCRIZIONE SINTETICA

L’immobile oggetto del pignoramento è ubicato nel Comune di Roburent (CN), nel località San Giacomo, in Via Tetti n. 12.

San Giacomo di Roburent è una frazione di circa 250 abitanti del comune di Roburent, in provincia di Cuneo, ubicata a 1.011 m s.l.m., rinomata località sciistica del comprensorio monregalese e distante dal capoluogo comunale circa 3,50 km. Lo sviluppo urbanistico odierno è avvenuto intorno agli anni cinquanta e sessanta del Novecento quando la costruzione di nuove unità abitative e ricettive di fatto hanno unito le storiche borgate di Sant'Anna, San Giacomo, Serra e Cardini in un unico centro abitato.

Il fabbricato ove risultano ubicate le unità immobiliari oggetto di pignoramento, si trova nella località San Giacomo di Roburent e risulta piuttosto comodo ad alcuni servizi principali quali negozi che vendono beni di prima necessità, farmacia, banca, esercizi raggiungibili in pochi minuti a piedi. Per altri servizi, tipo il municipio, la scuola, l’ufficio postale, occorre raggiungere il capoluogo di Roburent tramite veicoli pubblici o privati.

Partendo più generalmente dalla descrizione complessiva del fabbricato ove le unità immobiliari sono situate, si può notare che l’edificio presenta forma rettangolare, è una villetta bifamigliare, costituisce la “casa E” del “Villaggio Eden”, tant’è che è denominato “Residenza Eden – Casa E”, e si affaccia direttamente su Via Tetti. La costruzione è costituita da due abitazioni ed è caratterizzata da tre piani fuori terra, di cui il piano terreno (sul retro contro terra) ed il piano primo risultano collegati tramite due vani scala esterni indipendenti per ogni abitazione. Siamo in presenza di uno stabile di recente costruzione, risalente ai primi anni 2000; la struttura è costituita da pilastri e travi in c.a. con tamponamenti in laterizio e intercapedine coibentata, orizzontamenti laterocementizi e tetto anch’esso in laterocemento e manto di copertura in tegole canadesi. Le facciate esterne del fabbricato risultano in parte rivestite in pietra (pilastri

esterni, archi di collegamento degli stessi e zoccolatura sullo sfondato del piano terreno), in parte intonacate e tinteggiate (piano terreno sullo sfondato e piano primo) e per una minima parte rivestite in legno (piano sottotetto). Oltre alle autorimesse ubicate al piano terreno del fabbricato, sono disponibili ulteriori parcheggi esterni presso lo spiazzo di fronte, di cui una parte costituisce un bene in comune dell’intero fabbricato.

Lo stato di conservazione del complesso edilizio risulta ottimo, risultando di recente edificazione, e non manifesta alcun degrado.

Giungendo a un’osservazione più attenta degli immobili in questione emergono le considerazioni qui di seguito illustrate. L’immobile distinto al C.F. al foglio n. 11, particella n. 451, subalterno n. 5 del Comune di Roburent è rappresentato da un’abitazione all’interno di un fabbricato costituente una villetta bifamigliare. L’unità abitativa di sviluppa su tre livelli e presenta una cantina al piano terreno (direttamente comunicante con l’autorimessa – Fg. 11, part. 451, sub. 9 – e caratterizzata anche da un piano soppalcato), un soggiorno, una cucina, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio e due camere da letto al piano primo, ed alcuni locali sgombero, cellura al piano secondo (sottotetto). Al piano primo risultano inoltre una balconata a sud-ovest e un giardino di pertinenza a nord-est, est e sud-est.

L’immobile distinto al C.F. al foglio n. 11, particella n. 451, subalterno n. 9 del Comune di Roburent è rappresentato da un’autorimessa all’interno del fabbricato costituente la villetta bifamigliare denominata “Residenza Eden – Casa E”.

Il fabbricato ospitante entrambi gli immobili oggetto di pignoramento non risulta essere un condominio. Nonostante ciò si riporta una tabella redatta dal Geom. --- ---, rinvenuta nella pratica edilizia presso l’ufficio tecnico comunale di Roburent, nella quale vengono definiti i millesimi di proprietà dell’edificio denominato “Residenza Eden – Casa E”. Tale tabella riportata assume valore indicativo e puramente informativo per portare a conoscenza la quota di proprietà degli immobili oggetto di pignoramento all’interno dell’edificio complessivo.

Dalla tabella seguente si desume che, rispetto all’edificio complessivo della

“Residenza Eden – Casa E”, seppur non risultante condominio, gli immobili oggetto di pignoramento sono caratterizzati da 379,63 millesimi di proprietà, come qui dimostrato:

- Abitazione (Fg. 11, part. 451, sub. 5): 332,15/1000;

- Autorimessa (Fg. 11, part. 451, sub. 9): 47,48/1000;

- TOTALE: 379,63/1000

Tab. 1 – Tabella millesimi di proprietà del fabbricato “Residenza Eden Casa E”.

A3. CONTESTO URBANISTICO

Gli immobili in oggetto sono ubicati in Roburent (CN), in Via Tetti n. 12, nella località San Giacomo, e risultano comodi ai principali servizi di prima necessità. La zona urbanistica in cui ricade tale immobile è attualmente definita nel Piano Regolatore Generale di Roburent, quale zona ricadente in area “Ce6 – Aree di recente impianto da mantenere allo stato di fatto a bassa densità” normata dagli artt. 14, 15, 16 delle N.T.A..

[Allegato n. 1].

A4. DATI CATASTALI

Gli immobili oggetto di pignoramento, di proprietà per la quota di 1/2 de --- ---, sono attualmente individuati al Catasto Fabbricati (C.F.) del Comune di Roburent, come segue:

C.F.: Comune censuario di Roburent, foglio n. 11, particella n. 451, subalterno n. 5.

categoria: A/2 classe: 1

indirizzo: Via Tetti

(l’indirizzo corretto è Via Tetti n. 12)

consistenza: 6 vani

piano: T-1-2 Rendita: Euro 387,34

C.F.: Comune censuario di Roburent, foglio n. 11, particella n. 451, subalterno n. 9.

categoria: C/6 classe: 2

indirizzo: Via Tetti

(l’indirizzo corretto è Via Tetti n. 12)

consistenza: 20 m²

piano: T Rendita: Euro 90,90

B

. S

Dagli accertamenti condotti fino al 25/10/2019 si è riscontrato che, relativamente agli immobili oggetto di pignoramento, ---, nato a --- --- il ---, (C.F.: ---), residente a --- --- in ---, risulta essere proprietario per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni.

La comproprietaria di entrambi gli immobili in oggetto, per la restante quota di 1/2 in regime di separazione dei beni, risulta essere ---, nat--- --- il ---, C.F.: ---.

Con riferimento al sopralluogo effettuato in loco in data 22/07/2019 gli immobili in oggetto non risultavano occupati e, sulla base anche degli accertamenti effettuati in data 25/10/2019 presso l’Agenzia delle Entrate di Cuneo – sede territoriale di Mondovì – risultano liberi da contratti di locazione.

Si deduce quindi che, come anche confermato dall’esecutato, gli immobili in oggetto sono usufruiti come “casa di villeggiatura”.

C. V

C1. VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

* DOMANDE GIUDIZIALI ED ALTRE TRASCRIZIONI: in base agli accertamenti condotti dal sottoscritto fino al 25/10/2019 non risulta altro rispetto a quanto già noto.

* ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICI E CESSIONI DI CUBATURA: non risultano.

* DIFFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIE: dagli accertamenti condotti sono emerse alcune difformità urbanistico-edilizie consistenti in una differenza tra lo stato di fatto e quello licenziato; tali difformità riscontrate sono riassumibili come di seguito:

- mancanza, nella realtà, del tramezzo divisorio al piano terreno tra la cantina e l’autorimessa, risultanti peraltro catastalmente due unità immobiliari distinte;

- mancata individuazione sulle planimetrie del soppalco in legno presente presso la cantina, seppur di altezza esigua (circa 1,50 m);

- diversa tramezzatura presso l’autorimessa e presenza di una porta verso l’intercapedine contro terra.

* CONVENZIONI MATRIMONIALI E PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE AL CONIUGE: gli immobili oggetto di pignoramento risultano in comproprietà per le quote di 1/2 tra i coniugi, in regime di separazione dei beni.

* ALTRI PESI O LIMITAZIONI D’USO: si fa presente dell’esistenza di un diritto di comproprietà per la quota di 1/2 su entrambi gli immobili.

Si precisa inoltre che, come risulta dall’elaborato planimetrico catastale [Allegato n. 8], l’edificio bifamigliare denominato “Residenza Eden – Casa E” è caratterizzata da parti comuni, definite come beni comuni non censibili, rappresentati dal cortile (fg. 11, part. 451, sub. 1), dal porticato (fg. 11, part. 451, sub. 2) e da un’area adibita a parcheggio auto esterno (fg. 11, part. 451, sub. 3).

Considerata la procedura adottata dall’Agenzia del Territorio per la compilazione delle domande di voltura e non essendo nota la nuova ditta e gli estremi dei decreti di trasferimento, le volture saranno compilate solamente alla conclusione delle procedure d’alienazione ed assegnazione e saranno a carico degli aggiudicatari.

Nel futuro Decreto di Trasferimento il lotto immobiliare verrà trasferito nello stato di fatto in cui si trova, con le relative pertinenze, passaggi, accessori, nulla escluso.

Si precisa che le spese di registrazione saranno a carico delle Parti Aggiudicatarie.

In assenza degli estremi del Decreto di Trasferimento, necessario per la compilazione delle note di trascrizione e delle note di cancellazione, le stesse saranno compilate successivamente alla pubblicazione del decreto di trasferimento.

C2. VINCOLI A CARICO DELLA PROCEDURA

*ISCRIZIONI:oggetto di perizia risultano le seguenti iscrizioni:

- ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario (estinzione totale dell’obbligazione avvenuta il 11/04/2013;

cancellazione totale eseguita in data 13/05/2013), iscritta in data 27/06/2007, Registro Particolare: 1103, Registro Generale: 6025.

(Atto Giudiziario del 30/05/2007, P.U. Carlo Manera, Rep. n. 52610/21713).

- ipoteca conc. amministrativa/riscossione derivante da ruolo, iscritta in data 29/06/2018, Registro Particolare: 493, Registro Generale: 5000, a favore di “AGENZIA DELLE ENTRATE – RISCOSSIONI” con sede in Roma, C.F.

13756881002, contro ---, nato a --- il --- ---, (C.F.: --- F), in qualità di proprietario per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni, per complessivi € 55'107,90, di cui € 27'553,95 in linea capitale, gravante solo sull’appartamento descritto al Fg. 11, part. 451, sub. 5.

*TRASCRIZIONI: oggetto di perizia risultano le seguenti trascrizioni:

- pignoramento immobiliare come da verbale del Tribunale di Cuneo in data 27/03/2019, numero di repertorio 134/2019 a favore di ---, con sede in ---, C.F.: --- e contro --- nato a --- il ---, (C.F.: ---), residente a --- in ---, per il diritto di proprietà per la quota di 1/2, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 24/04/2019 al registro generale n. 2887 e al registro particolare n. 2331. Si precisa che la presente trascrizione grava solamente sui beni oggetto della presente relazione (Foglio 11, particella 451, subalterni nn.

5 e 9), per la quota di 1/2.

Oltre alla suddetta trascrizione, relativamente agli immobili oggetto di perizia, risultano le ulteriori trascrizioni:

- compravendita come da atto notarile pubblico (notaio Carlo Manera di Bra) in data 30/05/2007, numero di repertorio 52609/21712 a favore di --- ---, nato a --- il ---, (C.F.: ---

---), per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni, e di --- ---, nat--- il ---, (C.F.: ---- ---), per la restante quota di 1/2 in regime di separazione dei beni, e contro la società --- ---, con sede in ---, (P.IVA: ---), trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 27/06/2007 al n. 4032.

* DIFFORMITÀ CATASTALI: non risultano particolari difformità catastali che necessitano di regolarizzazione. Si fa comunque presente che la planimetria catastale dell’autorimessa e quella dell’abitazione presentano una sostanziale differenza rispetto allo stato rilevato nell’ambito del sopralluogo; tale difformità è rappresentata dall’assenza del tramezzo divisorio tra l’autorimessa e la cantina dell’abitazione al piano terreno. Tale diversità, pur trattandosi di un elemento di definizione dei due subalterni in oggetto, si ritiene non sia da considerarsi rilevante in quanto il lotto vendibile non può che essere unico in quanto l’accesso alla cantina in questione sarebbe comunque solo possibile dall’autorimessa. Altre difformità riscontrate sono dovute alla presenza di un soppalco nell’ambiente cantina dell’abitazione, difficilmente definibile ed individuabile nella relativa planimetria catastale, e di una porta nell’autorimessa che conduce verso l’intercapedine contro terra, diversamente non individuata nell’attinente planimetria catastale. Le differenze riscontrate rappresentano quindi lievi modifiche e rientrano tra quelle difformità di scarsa rilevanza tra lo stato di fatto di un immobile e la sua configurazione catastale per le quali non è obbligatorio presentare la dichiarazione di variazione catastale in quanto non viene definito alcun nuovo locale, né superficie, né volume, né tanto meno vengono intaccate la categoria, la classe e la rendita (circolare n.

2/2010 dell’Agenzia del Territorio).

D. SPESE VARIE

* IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE O MANUTENZIONE:

Pur non trattandosi di immobili all’interno di un fabbricato condominiale, si rende noto che l’agenzia ha

l’incarico di provvedere alle opere di manutenzione ordinaria delle parti comuni al

“Villaggio Eden” relative alla manutenzione della strada, del verde e sgombero neve; il corrispettivo annuale per tale servizio, per la quota spettante agli immobili oggetto di perizia, ammonta a circa € 500,00.

* EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE GIÀ DELIBERATE MA NON ANCORA SCADUTE: Non risultando immobili all’interno di un fabbricato condominiale, non sono stati forniti dati in merito.

* EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI SCADUTE NON PAGATE NEGLI ULTIMI DUE ANNI ANTERIORI ALLA DATA DELLA PERIZIA:

Non risultando immobili all’interno di un fabbricato condominiale, non sono stati forniti dati in merito.

* ULTERIORI SPESE:

Non risultando immobili all’interno di un fabbricato condominiale, non sono stati forniti dati in merito.

* EVENTUALI CAUSE IN CORSO: non risultano.

E. PROVENIENZA

Gli immobili oggetto di pignoramento, siti in Roburent (CN), località San Giacomo, Via Tetti n. 12, di proprietà, per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni, di ---, nato a --- il ---, (C.F.: --- ---), residente a --- in ---, sono pervenuti allo stesso in forza del seguente titolo:

- atto di compravendita in data 30/05/2007, notaio Carlo Manera di Bra, numero di repertorio 52609/21712, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 27/06/2007 al n. 4032.

Si può quindi concludere che, relativamente agli immobili oggetto di perizia, nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento immobiliare, i proprietari che si sono susseguiti sono i seguenti:

- ---, nato a --- il ---, (C.F.: ---), residente a --- in ---, per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni, e --- ---, nat--- il ---, (C.F.: --- ---), per la rimanente quota di 1/2 in regime di separazione dei beni;

dati derivanti da atto di compravendita in data 30/05/2007, notaio Carlo Manera di Bra, numero di repertorio 52609/21712, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 27/06/2007 al n.

4032;

- --- --- con sede in ---, (C.F.: ---), a seguito di costruzione diretta su terreno acquistato dal Sig. ---, nato a --- il ---, (C.F.: ---); dati derivanti da atto a rogito Notaio Carlo Manera di Bra in data 26/06/2000, rep. n. 38678, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 27/07/2000 al n. 3943;

- ---, nato a --- il ---, (C.F.: --- ---); dati derivanti da atto a rogito Notaio Giovanni Maccagno di Mondovì in data 12/02/1992, rep. n. 32385/7455, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 03/03/1992 al n. 1573 reg. part.;

- ---, nato a --- il ---, (C.F.: ---- ---).

F. PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITÀ URBANISTICA

Gli immobili oggetto di perizia, ubicati a Roburent (CN) in Via Tetti n. 12, catastalmente definiti al C.F. al foglio 11, particella 451, subalterni n. 5 (abitazione) e n.

9 (autorimessa), e quindi l’intero fabbricato denominato “Residenza Eden – Casa E” a cui essi appartengono sono stati realizzati ad inizio anni 2000, e più precisamente nel periodo 2002-2005.

F1. PRATICHE EDILIZIE

In base alle ricerche urbanistiche espletate presso gli uffici del Comune di Roburent (CN) in data 22/07/2019 è risultato il seguente provvedimento autorizzativo edilizio:

* Concessione Edilizia n. 978/2002 del 23/08/2002 rilasciata dal Comune di Roburent alla società ---, con sede in ---, per la costruzione di nuovo fabbricato bi familiare ad uso civile abitazione – Villa EDEN Casa E. [Allegato n. 2]. All’interno della pratica comunale sono inoltre stati rinvenuti dei disegni di variante redatti da --- di ---, già progettista, che riportano la situazione effettiva a fine lavori.

Gli immobili oggetto della presente stima hanno subito lievi modifiche che hanno portato all’unione della cantina dell’abitazione (fg. 11, part. 451, sub. 5) con l’autorimessa (fg. 11, part. 451, sub. 9), alla realizzazione di un soppalco presso l’anzidetta cantina e alla differente tramezzatura presso l’autorimessa con una porta verso l’intercapedine contro terra.

Nell’ambito delle ricerche urbanistiche espletate è stato reperito il certificato di agibilità n. 4 del 25/07/2005, relativo all’intero immobile “Villa EDEN Casa E”

[Allegato 3].

F2. REGOLARITÀ URBANISTICA

In base a quanto riscontrato dalle ricerche urbanistiche espletate presso gli uffici comunali di Roburent ed il sopralluogo effettuato, gli immobili in oggetto presentano alcune difformità al piano terreno dovute alla mancanza del tramezzo divisorio tra la cantina e l’autorimessa, alla mancata individuazione del soppalco presso la cantina e ad una differente distribuzione della tramezzatura presso l’autorimessa con una porta verso l’intercapedine contro terra. Le anzidette modifiche intervenute sono sanabili a livello comunale mediante la presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (C.I.L.A.), come disposto dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 e s.m.i.; in seguito si dovrà provvedere alla successiva Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.) e al conseguente aggiornamento delle planimetrie catastali.

Presumibilmente il costo per la presentazione della C.I.L.A. comporta una spesa

bis, comma 5 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i.; per la seguente Segnalazione Certificata di Agibilità si ipotizza una spesa di circa € 700,00. Ulteriore spesa è rappresentata dalle conseguenti variazioni catastali da apportare, presumibile in circa € 900,00.

F3. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

In base alle ricerche eseguite sul SIPEE Piemonte (Sistema Informativo per la Prestazione Energetica degli Edifici) non sono risultati attestati di prestazione energetica per l’immobile oggetto di pignoramento. Il sottoscritto, come previsto nei quesiti sottoposti dal G.E., ha provveduto a redigere l’A.P.E. n. 2019 101208 0013 in data 28/10/2019, validità fino al 28/10/2029, classe energetica risultante D, relativamente all’immobile definito al C.F. del Comune di Roburent al foglio 11, particella 451, subalterno 5 [Allegato n. 4].

G. DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE G1. DESCRIZIONE DETTAGLIATA

Gli immobili oggetto della presente perizia, siti in Roburent (CN), località San Giacomo, Via Tetti n. 12 e distinti al C.F. al foglio 11, particella 451, subalterni n. 5 e 9 sono rappresentati rispettivamente da un’abitazione e un’autorimessa all’interno della

“Residenza Eden – Casa E”, fabbricato bifamigliare non costituente condominio. La suddetta unità abitativa si sviluppa su tre livelli ed è dotata di un vano scala esterno indipendente; l’autorimessa in esame è situata al piano terreno del fabbricato e si affaccia direttamente sul porticato esterno comune.

L’abitazione in oggetto (fg. 11, part. 451, sub. 5) è costituita da un soggiorno, una cucina, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio e due camere da letto al piano primo, una cantina con soppalco al piano terreno e locali sgombero e cellure, non abitabili al piano primo. Sono inoltre presenti una balconata a sud/sud-ovest ed un giardino di pertinenza a nord/nord-est.

La cantina al piano terreno non è direttamente collegata al piano primo, risulta adiacente e collegata direttamente all’autorimessa di cui al sub. 9 ed è caratterizzata da un soppalco in legno raggiungibile direttamente da un scaletta anch’essa in legno;

l’altezza complessiva della cantina risulta essere di 3,90 m, l’altezza sotto il soppalco è di 2,35 m, mentre sopra il soppalco è di circa 1,50 m. Le pareti risultano interamente intonacate e tinteggiate, il pavimento è caratterizzato da un battuto in cls, il soppalco, con la scala di accesso, risulta interamente in legno e all’interno del locale risulta presente un lavandino.

I locali abitativi siti al piano primo sono direttamente raggiungibili tramite un vano scala esterno indipendente che sbocca su una balconata presso la quale si trova l’ingresso dell’abitazione; l’altezza dell’abitazione risulta essere di 2,63 m, ad eccezione del soggiorno ove è presente un soffitto a falde leggermente inclinate per cui le altezze interne sono 3,20 m al colmo e 2,80 m alle imposte. Le pareti risultano interamente intonacate e tinteggiate ad eccezione delle pareti del bagno e dell’angolo cottura della cucina, ove è presente un rivestimento in piastrelle di ceramica. La pavimentazione interna è realizzata in piastrelle di ceramica; relativamente ai rivestimenti si nota anche la presenza di uno zoccolino in legno. I serramenti sono in legno e sono caratterizzati da due tipologie di oscuramenti: persiane a sud presso la facciata principale e scuri interni in legno per gli altri serramenti. Il bagno è caratterizzato da un w.c., un bidé, un lavandino, una doccia e lavatrice; presso il soggiorno è presente un camino a legna.

Il piano secondo è raggiungibile tramite una botola con scala retraibile ubicata presso il disimpegno; le altezze interne sono variabili, ma comunque trattasi di locali non abitabili. Il locale individuato come sgombero risulta tuttavia adibito a “camera di servizio”, per eventuali ospiti, ed è caratterizzato da un’altezza minima di 1,59 m ed un’altezza massima di 2,38 m; le pareti risultano intonacate e tinteggiate, ad eccezione

di quella minore che presenta un rivestimento in legno, la pavimentazione risulta in ceramica con un zoccolino in legno. L’adiacente piccolo locale è adibito a bagno, con un w.c. e un lavandino; le pareti presentano un rivestimento in ceramica, come pure la pavimentazione. Il locale individuato come cellura è caratterizzato da un’altezza minima di 1,30 m, un’altezza massima di 1,90 m, presenta un pavimento non in piano, leggermente inclinato, rivestito da una moquette e le pareti risultano interamente intonacate e tinteggiate. Il sottotetto non abitabile è caratterizzato da un’altezza inferiore a 1,50 m e risulta allo stato grezzo.

La balconata non risulta interamente coperta dallo sporto della copertura, presenta una pavimentazione in piastrelle di ceramica, utilizzate anche per lo zoccolino, e il parapetto è caratterizzato da piccoli pilastrini in pietra collegati da ringhiere in legno.

Il giardino di pertinenza risulta caratterizzato da un marciapiede in pietra ad opus incertum in adiacenza al fabbricato e per la restante parte è adibito ad area verde.

Presso il suddetto giardino sono riscontrabili un forno prefabbricato e lampioni per l’illuminazione.

Dal punto di vista impiantistico l’unità immobiliare in oggetto dispone di un impianto termico autonomo alimentato da combustibile a metano ed è gestito da una caldaia tradizionale, ubicata presso la cucina; lo stesso impianto termico viene utilizzato per la produzione di acqua calda sanitaria. L’impianto elettrico risale all’epoca di costruzione dell’edificio. Per le dichiarazioni di conformità dell’impianto termico, dell’impianto idro-sanitario e dell’impianto elettrico si fa riferimento al certificato di agibilità n. 4 del 25/07/2005, il quale le recepiva in toto.

L’autorimessa in oggetto (fg. 11, part. 451, sub. 9) è ubicata al piano terreno del fabbricato, è direttamente comunicante con la cantina dell’abitazione di cui al sub. 5, è caratterizzata da un’altezza interna di 3,90 m, l’accesso è costituito da un portone basculante in acciaio, le pareti sono interamente intonacate e tinteggiate e il pavimento è costituito da un battuto in cls.

Per una maggiore chiarezza si confronti il rilievo degli immobili [Allegato n. 5].

G2. DOTAZIONI CONDOMINIALI

Non trattandosi di condominio non sussistono dotazioni condominiali. Si ribadisce comunque che il cortile (fg. 11, part. 451, sub. 1), il porticato (fg. 11, part.

451, sub. 2) e il parcheggio auto esterno (fg. 11, part. 451, sub. 3) risultano in comune all’intero fabbricato bifamigliare denominato “Residenza Eden – Casa E”. A tal proposito si confronti l’elaborato planimetrico catastale [Allegato n. 8].

G3. SUPERFICIE COMMERCIALE

Per poter effettuare una valutazione degli immobili oggetto di perizia si è definita la superficie commerciale [Allegato n. 6] del medesimo in base al rilievo eseguito in loco durante il sopralluogo del 22/07/2019. Nel calcolo delle superfici commerciali sono state considerate e sommate le misure relative alle seguenti aree:

- la superficie individuata dal perimetro dell’abitazione, che comprende l’intero spessore dei muri esterni, e la metà dello spessore dei muri che dividono l’unità immobiliare da quella confinante;

- 1/3 della superficie del balcone, in quanto di profondità maggiore a 1,20 m;

- 1/4 delle superfici accessorie quali i locali cantina, il relativo soppalco (considerato per l’ulteriore sola incidenza del 15%, in virtù dell’altezza esigua), sgomberi, cellure, sottotetti, il vano scala esterno indipendente ed il giardino di pertinenza;

- la superficie individuata dal perimetro dell’autorimessa, che comprende l’intero spessore dei muri esterni, e la metà dello spessore dei muri interni che dividono l’autorimessa da quella confinante (si precisa che l’autorimessa, seppur costituente un lotto unico con le unità immobiliari adibite ad abitazione, è valutata a parte).

Secondo quanto precedentemente disposto si è giunti quindi alla determinazione della superficie commerciale come di seguito esposto.

Immobile sito in Roburent, località San Giacomo, Via Tetti n. 12 (C.F.: fg. 11; part. 451; sub. 5):

Locali Superficie

effettiva (mq)

Incidenze percentuali 100% 33,33% 25%

Abitazione al lordo delle murature 68,78 68,78

Balconi 31,02 10,34

Locali accessori 95,02 23,75

Giardino di pertinenza 142,02 35,51

68,78 10,34 59,26

Superficie commerciale totale = 138,38 mq

Immobile sito in Roburent, località San Giacomo, Via Tetti n. 12 (C.F.: fg. 11; part. 451; sub. 9):

Locali Superficie

effettiva (mq)

Incidenze percentuali 100% 33,33% 25%

Autorimessa al lordo delle murature 23,48 23,48 23,48

Superficie commerciale totale = 23,48 mq

H. CRITERI ESTIMATIVI

Per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili si è ritenuto opportuno adottare il metodo di stima sintetico comparativo, per raffronto con beni similari della zona, tenuto conto della posizione, dello stato di conservazione e di tutte le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stimato, oltre evidentemente la particolare situazione in cui è effettuata la presente stima.

Un’opportuna indagine di mercato, presso professionisti ed operatori di settore nella zona, ha consentito di raccogliere le informazioni necessarie per aggiornare ed adeguare i valori e prezzi correntemente determinati sul mercato locale per immobili di civile abitazione ed autorimesse situati nella località San Giacomo del Comune di Roburent.

Non si è ritenuto attendibile il metodo analitico basato sulla capitalizzazione del reddito, poiché legato a variabili, quali il reddito dell’immobile ed il saggio di interesse, troppo opinabili e difficilmente individuabili nell’attuale situazione di mercato.

Poco significativo appare altresì il confronto e l’eventuale attualizzazione con i valori indicati nella “Banca dati delle Quotazioni Immobiliari” dell’Agenzia del Territorio del primo semestre dell’anno 2019 per la Provincia di Cuneo – Comune di Roburent – Codice di Zona E1 – microzona suburbana – fascia San Giacomo di Roburent (zona turistica). Si precisa comunque che tali valori non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa, sono riferiti all'ordinarietà degli immobili e in particolare allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea;

l'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima.

Ai fini della determinazione del prezzo sono state quindi considerate tutte le circostanze intrinseche ed estrinseche prendendo in esame in particolare:

- la posizione dell’immobile nel contesto urbano del luogo;

- la posizione dell’abitazione nel contesto del fabbricato bifamigliare;

- la tipologia dell’abitazione in oggetto;

- le indagini sul mercato locale svolte e le informazioni tratte dagli operatori locali;

- il periodo di costruzione e lo stato di manutenzione dell'immobile edilizio.

Prima di procedere alla valutazione degli immobili oggetto di stima bisogna considerare la zona di riferimento ove questi sono localizzati. I suddetti immobili sono ubicati nel Comune di Roburent, località San Giacomo, Via Tetti n. 12, e rientrano nel complesso di un edificio bifamigliare denominato “Residenza Eden – Casa E”, facente parte di un complesso edilizio costituito da villette bifamigliari denominato “Villaggio Eden”; tale zona risulta abbastanza comoda ad alcuni servizi principali quali negozi che vendono beni di prima necessità, farmacia, banca, esercizi raggiungibili in pochi minuti

a piedi, mentre per altri servizi, tipo il municipio, la scuola, l’ufficio postale, occorre raggiungere il capoluogo del Comune di Roburent tramite veicoli pubblici o privati.

Il mercato immobiliare di tale zona risente di tali fattori e non risulta molto stabile, dato anche il periodo di difficoltà economica e di crisi del mercato immobiliare.

Lo stato generale del fabbricato ove sono ubicati gli immobili oggetto di perizia è ottimale, risultando di recente costruzione (2002-2005), e non è prevista l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria. Per quanto riguarda gli immobili in esame bisogna oltretutto considerare le dimensioni che li caratterizzano, la recente costruzione, la presenza di un giardino di pertinenza e l’immediata vicinanza al centro della località turistica di San Giacomo di Roburent, e quindi ai principali servizi di prima necessità.

Come già precedentemente esposto, per poter effettuare una valutazione degli immobili oggetto di perizia si è definita la superficie commerciale dei medesimi [Allegato n. 6], considerando le superfici come in precedenza esposto. Si precisa che in ogni caso, pur essendo indicata la superficie ai soli fini pratici per il calcolo del valore del bene, il valore determinato dovrà intendersi a corpo e non a misura.

Nella valutazione dell’immobile sono compresi tutti quei diritti, azioni, ragioni ed oneri, accessioni e pertinenze, e comunque tutte le ragioni, azioni, comunioni e compartecipazioni relative agli immobili predetti, con particolare riferimento alle condizioni stabilite nell’atto di provenienza precedentemente citato.

I. VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

Innanzitutto si precisa che per la valutazione dei beni in esame si è optato di considerare un unico lotto in maniera tale da poter valutare un unico corpo costituito dall’abitazione con le relative pertinenze e l’autorimessa.

Le indagini di mercato immobiliare relative alla località San Giacomo del Comune di Roburent effettuate dal sottoscritto CTU hanno condotto a definire un prezzo medio per l’unità abitativa ivi localizzata, considerata l’ubicazione, la grandezza, il periodo di edificazione, nonché le finiture, pari a circa 975,00 €/m² e per l’autorimessa un valore che ammonta a circa 425,00 €/m². Considerando tali valori immobiliari si ricava il seguente importo relativo all’immobile oggetto della perizia in esame:

• ALLOGGIO sito in Roburent, località San Giacomo, Via Tetti n. 12 (C.F.: foglio 11; particella: 451; subalterno: 5):

superficie commerciale: 138,38 m²;

costo medio di mercato: 975,00 €/m² 138,38 m² x 975,00 €/m² = 134’920,50 €.

• AUTORIMESSA sita in Roburent, località San Giacomo, Via Tetti n. 12 (C.F.: foglio 11; particella: 451; subalterno: 9):

superficie commerciale: 23,48 m²;

costo medio di mercato: 425,00 €/m² 23,48 m² x 425,00 €/m² = 9'979,00 €.

• TOTALE ALLOGGIO + AUTORIMESSA: 144'899,50 € È inoltre necessario scorporare le spese ipotizzate per la regolarizzazione urbanistica e catastale, le quali sommano a circa 3'300,00 €.

La valutazione complessiva degli immobili è quindi definita come segue:

144'899,50 € - 3'300,00 € = 141'599,50 €.

La valutazione complessiva degli immobili in oggetto, arrotondata, risulta quindi la seguente:

Valore complessivo: 141'000,00 €

Considerato che il pignoramento in oggetto insiste solo sulla parte di proprietà di ---, e quindi per la quota di 1/2 degli immobili in esame, la valutazione complessiva della porzione di immobili oggetto di pignoramento risulta quindi la seguente:

Valore complessivo [LOTTO UNICO]: 70'500,00 €

Alla luce dei suddetti elementi si ritiene che la valutazione relativa agli immobili oggetto di stima, siti in Roburent (CN), località San Giacomo, Via Tetti n. 12, definiti al C.F. al foglio n. 11, particella n. 451, subalterni nn. 5 e 9, di proprietà di --- --- per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni, possa essere la seguente:

- gli immobili in oggetto, considerati come lotto unico, possono essere collocati sul mercato alla somma complessiva di Euro 141’000,00 (diconsi Euro centoquarantunmila/00), da cui risulta quindi che la parte oggetto di pignoramento (quota di 1/2) può essere collocata sul mercato alla somma complessiva di Euro 70'500,00 (diconsi Euro settantamilacinquecento/00).

La valutazione è riferita ai beni considerati come unico lotto; inoltre, nella stima non sono compresi gli arredi e il materiale mobile vario presente in occasione del sopralluogo.

J. RIEPILOGO E CONCLUSIONI

Lo scrivente CTU, tenuto conto dei parametri di valutazione precedentemente esposti, ritiene di stimare gli immobili in oggetto di cui al:

LOTTO UNICO

Immobili siti in Comune di Roburent (CN), località San Giacomo, Via Tetti n.

12 costituiti da:

- proprietà per la quota di 1/2 su un’unità abitativa definita al C.F. al foglio n.

11, particella n. 451, subalterno n. 5 e su un’autorimessa definita al C.F. al foglio n. 11, particella n. 451, subalterno n. 9 di edificio bifamigliare non costituente condominio;

TOTALE VALORE: € 70'500,00 (diconsi euro settantamilacinquecento/00)

La presente relazione si compone di 29 pagine dattiloscritte inclusa la presente e l’allegato riassuntivo A, e dei seguenti allegati:

ALLEGATO 1 ESTRATTO DI P.R.G. DEL COMUNE DI ROBURENT;

ALLEGATO 2 CONCESSIONE EDILIZIA N. 978/2002 DEL 23/08/2002;

ALLEGATO 3 CERTIFICATO DI ABITABILITA’ N. 4 DEL 25/07/2005

ALLEGATO 4 ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA;

ALLEGATO 5 RILIEVO DELLE UNITA’ IMMOBILIARI;

ALLEGATO 6 CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI;

ALLEGATO 7 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE;

ALLEGATO 8 ELABORATO PLANIMETRICO CATASTALE;

ALLEGATO 9 PLANIMETRIE CATASTALI;

ALLEGATO 10 VISURE CATASTALI;

ALLEGATO 11 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

La presente perizia è stata depositata in via telematica; ne sono inoltre state estratte una copia cartacea, una su supporto informatico, che vengono depositate presso questo Tribunale, a disposizione dell'avvocato rappresentante la parte procedente.

Carrù, lunedì 28 ottobre 2019 Il C.T.U.

K. ALLEGATO RIASSUNTIVO A LOTTO UNICO

K1. DESCRIZIONE SINTETICA DEGLI IMMOBILI

Abitazione presso edificio bifamigliare denominato “Residenza Eden – Casa E”

che si sviluppa su tre piani e costituita da un soggiorno, una cucina, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio e due camere da letto al piano primo, una cantina con soppalco al piano terreno e locali sgombero e cellure, non abitabili al piano primo. Sono inoltre presenti una balconata a sud/sud-ovest ed un giardino di pertinenza a nord/nord-est.

Collegamento tra l’esterno e il piano primo tramite un vano scala esterno indipendente;

collegamento tra il piano primo e il secondo (sottotetto) tramite una botola con scala retrattile.

Cantina al piano terreno: adiacente e collegata direttamente all’autorimessa di cui al sub. 9; presenza di un soppalco in legno; pareti interamente intonacate e tinteggiate; pavimento costituito da un battuto in cls; altezza complessiva cantina: 3,90 m; altezza sotto il soppalco: 2,35 m; altezza sopra il soppalco: 1,50 m.

Abitazione: ingresso dalla balconata; altezza: 2,63 m, ad eccezione del soggiorno ove è presente un soffitto a falde leggermente inclinate per cui l’altezza massima è di 3,20 m e quella minima di 2,80 m; pareti interamente intonacate e tinteggiate ad eccezione delle pareti del bagno e dell’angolo cottura della cucina, rivestite con piastrelle di ceramica; pavimentazione interna in piastrelle di ceramica e con zoccolino in legno; serramenti in legno.

Sottotetto: trattasi di locali non abitabili; altezze variabili.

Impianto termico autonomo, con caldaia tradizionale a gas metano; è presente anche un caminetto. Produzione acqua calda sanitaria con lo stesso impianto termico.

Impianto elettrico risalente all’epoca di costruzione dell’edificio.

Superficie commerciale abitazione con relative pertinenze: 138,38 m².

Autorimessa presso edificio bifamigliare denominato “Residenza Eden – Casa E”, ubicata al piano terreno, direttamente comunicante con la cantina dell’abitazione di cui al sub. 5; altezza: 3,90 m; pareti interamente intonacate e tinteggiate; pavimento costituito da un battuto in cls.

Superficie commerciale autorimessa: 23,48 m².

K2. DATI CATASTALI

- Abitazione:

Comune censuario di Roburent (H378)

Catasto Fabbricati: foglio n. 11, particella n. 451, subalterno n. 5;

Categoria A/2, classe 1, consistenza 6 vani,

Sup. catastale 108 m² (totale escluse aree scoperte: 91 m²), Rendita 387,34 €;

Via Tetti (l’indirizzo corretto è Via Tetti n. 12), piano T-1-2.

- Autorimessa:

Comune censuario di Roburent (H378)

Catasto Fabbricati: foglio n. 11, particella n. 451, subalterno n. 9;

Categoria C/6, classe 2, consistenza 20 m², Rendita 90,90 €;

Via Tetti (l’indirizzo corretto è Via Tetti n. 12), piano T.

K3. COERENZE

Coerenze dell’immobile abitativo al foglio 11, particella 451, subalterno 5 del C.F. del Comune di Roburent: terrapieno (al piano terreno) e fg. 11, partt. 478 e 474 a nord-est; terrapieno (al piano terreno) e fg. 11, part. 478 a nord; fg. 11, part. 451, sub. 8 (al piano terreno) e fg. 11, part. 451, sub. 4 (ai piani primo e secondo) a nord-ovest; fg.

11, part. 451 sub. 8 (al piano terreno) e fg. 11, part. 451, sub. 1 (al piano primo – intramezzato dal sub. 2) ad ovest; fg. 11, part. 451, sub. 9 (al piano terreno) e fg. 11, part. 451, sub. 1 (al piano primo – intramezzato dal sub. 2) a sud-ovest; fg. 11, part. 451, sub. 9 (al piano terreno) e fg. 11, part. 451, sub. 1 (al piano primo – intramezzato dal sub. 2) a sud; terrapieno (al piano terreno) e fg. 11, part. 450 a sud-est.

Coerenze dell’autorimessa al foglio 11, particella 451, subalterno 9 del C.F. del Comune di Roburent: fg. 11, part. 451, sub. 5 a nord-est; fg. 11, part. 451, sub. 8 a nord e nord-ovest; fg. 11, part. 451, subb. 8 e 2 ad ovest; fg. 11, part. 451 sub. 2 a sud-ovest, a sud e a sud-est.

Coerenze dell’immobile definito al fg. 11, part. 451 (C.T.): fg. 11, part. 478 a nord; fg. 11, part. 1506 a nord-ovest; fg. 11, partt. 1506 e 402 ad ovest; fg. 11, part. 433 a sud-ovest ed a sud; fg. 11, part. 453 a sud-est; fg. 11, partt. 450 e 474 ad est; fg. 11, part. 474 a nord-est.

K4. PERTINENZA

Il lotto è costituito dalla proprietà per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni.

K5. COMPROPRIETARI

La restante quota di proprietà di 1/2 in regime di separazione dei beni risulta a favore di ---, nat--- il ---, (C.F.: ---).

K6. PROVENIENZA

atto di compravendita in data 30/05/2007, notaio Carlo Manera di Bra, numero di repertorio 52609/21712, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mondovì in data 27/06/2007 al n. 4032.

K7. SITUAZIONE URBANISTICA

* Concessione Edilizia n. 978/2002 del 23/08/2002 rilasciata dal Comune di Roburent alla società ……….., con sede in ---, per la costruzione di nuovo fabbricato bi familiare ad uso civile abitazione – Villa EDEN Casa E. Sono stati inoltre rinvenuti elaborati di variante che riportano la situazione effettiva a fine lavori.

Gli immobili oggetto della presente stima hanno subito lievi modifiche che hanno portato all’unione della cantina dell’abitazione (fg. 11, part. 451, sub. 5) con l’autorimessa (fg. 11, part. 451, sub. 9), alla realizzazione di un soppalco presso l’anzidetta cantina e alla differente tramezzatura presso l’autorimessa con una porta verso l’intercapedine contro terra.

Nell’ambito delle ricerche urbanistiche espletate è stato reperito il certificato di agibilità n. 4 del 25/07/2005, relativo all’intero immobile “Villa EDEN Casa E”.

K8. STATO DI POSSESSO

Gli immobili risultano in proprietà della parte esecutata per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni. Allo stato attuale sugli immobili non risultano contratti di affitto o simili.

K9. VALORE DI STIMA

Il valore dei beni immobiliari oggetto di pignoramento, considerato a corpo, decurtato delle spese necessarie per la regolarizzazione e considerato per la quota di proprietà di 1/2 oggetto del pignoramento, ammonta ad € 70'500,00 (diconsi Euro settantamilacinquecento/00).