Relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BARI

SEZIONE IV CIVILE - FALLIMENTARE

Fallimento n. 49/2018 R.F.

Giudice Delegato: Dott.ssa Rosa PASCULLI Curatore Fallimentare: Prof. Avv. Gianvito GIANNELLI

Consulente Tecnico di Ufficio Geom. Giuseppe Cannarozzi

Relazione di Consulenza

Tecnica di Ufficio

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Indice

Premessa ... 3

Nomina ed incarico ... 3

Scopo della Consulenza Tecnica di Ufficio ... 3

Informazioni preliminari ... 3

Documentazione preliminare ricevuta dalla Curatela Fallimentare... 3

Documentazione reperita dai Pubblici Uffici ... 3

Operazioni peritali ... 4

Limitazione delle assunzioni ... 4

Formazione dei lotti di stima ... 5

Criteri di formazione dei lotti di stima ... 5

Identificazione del lotto unico ... 6

Macro e Micro location ... 6

Informazioni generali del comune di Monopoli (BA) ... 8

Informazioni generali della zona immobiliare in cui ricade il lotto unico ... 8

Informazioni generali del lotto unico ... 9

Consistenza immobiliare del lotto unico ... 10

Rilievo fotografico del lotto unico ... 12

Identificazione catastale del lotto unico ... 15

Provenienza nel ventennio anteriore ... 17

Situazione giuridica del lotto unico ... 17

Stato di occupazione del lotto unico ... 17

Formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente. ... 18

Formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente ... 19

Verifica della regolarità edilizia e urbanistica del lotto unico ... 21

Verifica della regolarità catastale del lotto unico ... 21

Valutazione del lotto unico ... 22

Criteri di stima del lotto unico ... 22

Conclusioni del Consulente Tecnico di Ufficio ... 27

Indice degli allegati ... 27

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Premessa

Nomina ed incarico

Con provvedimento di nomina del 01/02/2021, il G.D. Dott.ssa Rosa PASCULLI, nominava il sottoscritto Geom. Giuseppe CANNAROZZI, regolarmente iscritto presso il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Bari al numero 3858 di matricola progressiva e all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio presso il Tribunale Civile e Penale di Bari al numero 657, con studio professionale in Bitonto (BA) alla Piazza Guglielmo Marconi, 28 (PEC giuseppe.cannarozzi@geopec.it – Tel/Fax 080/2375824) quale esperto estimatore nell’ambito della presente procedura fallimentare.

Scopo della Consulenza Tecnica di Ufficio

Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 50/2018, dichiarava il fallimento, a rito ordinario, della società a responsabilità limitata denominata

con sede in Monopoli (BA) avente partita IVA , nell’ambito della procedura fallimentare n. 49/2018 R.F.

Scopo della presente consulenza tecnica di Ufficio è la valutazione di mercato dei beni immobili facenti parte del patrimonio della medesima società.

Informazioni preliminari

Documentazione preliminare ricevuta dalla Curatela Fallimentare

A seguito del citato provvedimento emesso dal G.D., il Prof. Avv. Gianvito GIANNELLI, quale curatore fallimentare della procedura in epigrafe, trasmetteva allo scrivente CTU, a mezzo PEC del 2 febbraio 2021, la seguente documentazione:

• inventario dell’immobile oggetto di fallimento;

• visure catastali attinenti agli immobili oggetto di fallimento;

• trascrizione della sentenza di fallimento;

Documentazione reperita dai Pubblici Uffici

Nell’ambito dell’incarico ricevuto, lo scrivente CTU reperiva presso i Pubblici Uffici la seguente documentazione a corredo della presente relazione di consulenza tecnica di Ufficio:

DAL COMUNE DI MONOPOLI:

• copia concessione edilizia n. 4035/2002 del 25/10/2002;

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• copia del progetto edilizio;

• copia relazione tecnica descrittiva dell’opera progettata;

• parere sanitario rilasciato da Azienda Sanitaria Locale BA/5;

• scheda di calcolo oneri concessori e relativo schema di rateizzazione;

• copia polizza fideiussoria;

• denuncia di inizio lavori;

• comunicazione di cambio del direttore dei lavori;

DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE – D.P. BARI – UFFICIO DEL TERRITORIO DI BARI:

• visure catastali storiche;

• estratti di mappa catastale;

• planimetrie catastali;

DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE – D.P. BARI – UFFICIO PUBBLICITA’

IMMOBILIARE DI BARI:

• visure ipotecarie delle formalità pregiudizievoli;

• visure dei titoli di provenienza nel ventennio anteriore;

Operazioni peritali

In data 3 marzo 2021, alle ore 9.30, lo scrivente consulente si recava presso i luoghi in oggetto, eseguendo una ricognizione generale, interna ed esterna, dell’immobile, volta al rilievo dimensionale e fotografico del cespite, nonché alla verifica generale dello stato dei luoghi.

Successivamente, sono stati eseguiti accessi presso i Pubblici Uffici al fine di reperire la documentazione urbanistica ed ipocatastale dell’immobile in oggetto.

Limitazione delle assunzioni

Con espresso riferimento alla prestazione svolta, si ritiene opportuno precisare che, in via generale:

• la valutazione è stata eseguita sulla base di quanto ispezionato nell’immobile;

• l’indicazione dei valori di mercato espressi non comprende l’IVA;

• sono state svolte indagini circa l’eventuale esistenza di gravami o di diritti reali in favore di terzi sugli immobili in oggetto;

• è stata inoltre verificata la situazione circa la regolarità dei titoli edilizi;

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• non è stata svolta alcuna indagine geologica o del sottosuolo per accertare la presenza di gas nella falda acquifera o altri minerali, salvo i casi che ciò si evinca inequivocabilmente dalla documentazione resa disponibile;

• similmente, nessuna indagine è stata eseguita per rilevare la presenza di eventuali sostanze e/o materiali pericolosi negli immobili/edifici salvo i casi che ciò si evinca inequivocabilmente dalla documentazione resa disponibile;

• non si esprime opinione circa l’integrità strutturale della proprietà, la resistenza a terremoti, o su difetti fisici che non siano stati apparenti per il valutatore;

• l’accesso nell’edificio è stato concordato e consentito con i referenti della proprietà e/o custodi dove è stato svolto il sopralluogo di quanto visibile e consentito;

• non è stata condotta analisi strutturale, edile e impiantistica;

• non è stata condotta analisi ambientale;

• i documenti esaminati sono stati quelli forniti dalla Curatela Fallimentare e quelli reperiti dai Pubblici Uffici competenti;

Formazione dei lotti di stima

Criteri di formazione dei lotti di stima

Dalla documentazione pervenuta dalla Curatela e dalle risultanze dei luoghi, si evince che l’immobile oggetto di procedura fallimentare è identificato come segue:

LOTTO UNICO

Opificio industriale (completamente allo stato rustico) sito in comune di Monopoli (BA) alla contrada Baione (o Spina), snc, con circostante pertinenziale area scoperta come meglio descritto e identificato nei successivi paragrafi dedicati.

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Identificazione del lotto unico Macro e Micro location

Macro e micro location

Immagine da Ortofoto

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Estratto catastale su ortofoto

Il lotto unico è ubicato nella zona industriale del comune di Monopoli (BA), posta a circa 1 Km a nord del centro cittadino.

L’area è caratterizzata dalla presenza prevalente di capannoni ed industrie con annesse palazzine uffici di pertinenza.

Essa è servita da una comoda e celere rete viaria interna per il transito di automezzi, anche pesanti, ed è ben collegata sia al centro cittadino che alle principali reti viarie di comunicazione.

L’area risulta essere parzialmente urbanizzata.

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Informazioni generali del comune di Monopoli (BA)

Ubicazione Immobile

Area geografica Sud Italia

Regione Puglia

Provincia Bari

Comune Monopoli

Indirizzo Contrada Baione, snc – piano terra Frazione Case sparse (4.171 abitanti) Zona immobiliare Zona Industriale a Nord Ubicazione Comune Polo di attrazione urbana Abitanti Comune 48.822

Grado di urbanizzazione Medio (58,70 fabbricati/kmq) Altezza a zona climatica 9 mt. slm – zona climatica C Estensione territoriale Molto grande (157,9 Kmq) Rischio sismico Basso

Informazioni generali della zona immobiliare in cui ricade il lotto unico

Zona immobiliare

Tipologia della zona Periferica; industriale – produttiva Servizi pubblici Non presenti in zona

Infrastrutture Presenti in zona

Condizioni ambientali Nessuna forma di inquinamento visibile o accertata

Notorietà e visibilità

ubicazione Visibilità inferiore alla media di zona – trattasi di strada secondaria

Contesto ubicazione Presenza di capannoni e industrie Distanza dai servizi

principali Nel raggio di 1 Km

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Fruibilità strada di

accesso Nella norma

Facilità di manovra

mezzi pesanti Nella norma High and Best use

(HBU) Produttivo – industriale Vocation location Industriale

Stato attuale BUILT

Informazioni generali del lotto unico

Caratteri generali del lotto unico

Tipologia edilizia Edilizia industriale (PRO)

Destinazione attuale Industriale/produttivo (completamente allo stato rustico)

Epoca di costruzione

originaria Intervento di nuova costruzione eseguito nel corso dell’anno 2002

Epoca interventi successivi

(ristrutturazioni, manutenzioni)

Nessun intervento accertato

Numero di piani

immobile Piano terra

Tipologia strutturale Cemento armato prefabbricato

Tipo di copertura Copertura piana con tegoloni a doppia nervatura con lucernari

Tipologia murature Cemento armato prefabbricato Finiture interne Non presenti perché non realizzate Impianti tecnologici Non presenti perché non realizzati Stato di conservazione

dell’immobile Allo stato attuale è stata realizzata solo la struttura portante con plinti in calcestruzzo e pilastri in elevazione con travi in cemento armato prefabbricato e sovrastante copertura.

Il calpestio a livello di piano terra non è sistemato e si presenta con materiale incoerente di riempimento.

È presente una abbondante vegetazione spontanea indice di abbandono ed incuria perpetrato nel tempo. Stante l’attuale stato d’uso, l’immobile è soggetto direttamente ad

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eventi atmosferici senza alcun elemento di protezione.

Fruibilità dell’immobile Non fruibile Descrizione generale

dell’immobile Trattasi di capannone industriale di forma rettangolare realizzato sul “LOTTO 6” della superficie catastale complessiva (tra coperto e scoperto) di mq 2.780.

Il lotto, nell’insieme confina con via Baione (dalla quale ha accesso), particella 599, tratto ferroviario e particelle 483, 478 e 485 del foglio 5 del comune di Monopoli, salvo altri e migliori confini individuabili in loco.

Il capannone ha dimensioni di mt. 24,84 x 44,35 con una altezza sottotrave di mt. 5,50 ed una altezza al solaio di mt. 6,25 (considerando che il calpestio di piano terra non è sistemato) per una superficie coperta di mq 1.101,65, con circostante area pertinenziale non sistemata della superficie (catastale) residua di circa 1.673,71 mq.

I confini non sono recintati e neanche individuati in loco, fatta eccezione di quello posto a sud est (a confine con la particella 599) che presenta un muro in cls.

Allo stato attuale, il capannone si presenta in corso di costruzione (allo stato rustico) essendo state realizzate unicamente le opere di fondazione, travi, pilastri e copertura con le tompagnature perimetrali.

Il calpestio di piano terra non è sistemato e non sono presenti infissi, finiture interne, impianti tecnologici e tramezzature interne.

L’area esterna pertinenziale non è sistemata e si presenta con un abbondante vegetazione spontanea.

Consistenza immobiliare del lotto unico

Livello di Piano Destinazione d’uso Superficie (SEL)

mq K ragg.

(%) Superficie commerciale (mq)

Piano terra Area lavorazione 1.101,65 100% 1.101,65 Piano Terra Aree esclusive

esterne 1.673,71 5% 83,68

Totale complessivo 1.185,33

Totale complessivo in

c.t. 1.185 mq

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Con riferimento al calcolo della consistenza immobiliare del lotto unico, si ritiene utile precisare che si è adottato il criterio di misurazione della superficie esterna lorda (Gross external area) che rappresenta l’area dell’edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di mt. 1,50 dal piano di pavimento.

Essa include:

• lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni e dei tramezzi;

• i pilastri e colonne interne;

• lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.);

• la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all’edificio;

• i condotti verticali dell’aria o di altro tipo;

Essa non include:

• le rampe di accesso esterne non coperte;

• i balconi, terrazzi e simili;

• il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio;

• gli aggetti al solo scopo di ornamento architettonico;

• le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica;

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Rilievo fotografico del lotto unico Foto n. 1 – vista esterna 1 da via Baione

Foto n. 2 – vista esterna 2 da via Baione

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Foto n. 3 – vista di insieme 1 da via Baione

Foto n. 4 – vista di insieme 2 da via Baione

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14 Foto n. 5 – vista interna Foto n. 6 – vista interna

Foto n. 7– vista interna Foto n. 8 – vista interna

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Identificazione catastale del lotto unico

Il lotto unico risulta identificato nel catasto fabbricati del comune di Monopoli come segue:

Dati Catastali del lotto unico

Comune Catasto Foglio Particella Subalterno Piano Categoria Indirizzo Rendita

MONOPOLI URBANO 5 772 1 TERRA F/3¹ Contrada

Baione, snc

Senza rendita

Intestatari catastali del lotto unico

Denominazione Diritto Quota

Piena proprietà 1/1

Gli odierni dati di identificazione catastale rivengono dalla denuncia di costituzione DOCFA prot. BA 0305340 del 03/08/2012.

La particella 772 del foglio di mappa 5 del comune di Monopoli è stata oggetto di Tipo mappale prot. BA 0298654 del 27/07/2012 il cui atto geometrico ha interessato le originarie particelle 526, 529 e 532 del foglio di mappa 5 del comune di Monopoli.

L’attuale particella 772 ha una superficie catastale di mq 2.780 e qualità ENTE URBANO.

Dati catastali delle particelle che hanno generato l’attuale particella 772

Comune Catasto Foglio Particella Qualità Classe Superficie R. D. R.A.

MONOPOLI TERRENI 5 526 ULIVETO 3 1.783 7,37 5,53

MONOPOLI TERRENI 5 529 ULIVETO 3 271 1,12 0,84

MONOPOLI TERRENI 5 532 ULIVETO 4 726 2,25 2,06

Intestatari catastali delle particelle che hanno generato la particella 772

Denominazione Diritto Quota

Piena proprietà 1/1

Dalle risultanze storiche catastali è emerso che:

1 Trattasi di categoria fittizia nella quale far rientrare i fabbricati o parti di essi ancora in corso di costruzione, per i quali è facoltativo l’accatastamento; si tratta, dunque, più che di un vero e proprio accatastamento, di rispondere, da parte dell’Ufficio, ad una richiesta di identificazione catastale in previsione, possibilmente, di cessione di edifici al grezzo o addirittura alle sole strutture portanti.

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La particella 526 riviene dal frazionamento della originaria particella 484 della superficie di mq 6.332 giusta Tipo di Frazionamento del 20/04/2001, protocollo 202513.

A sua volta la particella 484 riviene dal frazionamento della originaria particella 448 della superficie di mq 11.395 giusta tipo di frazionamento del 28/12/2000, protocollo 568960.

La particella 448 riviene dal frazionamento della particella 313 della superficie di mq 13.483 giusta tipo di frazionamento del 10/10/2000, protocollo 289867.

La particella 313 riviene dal frazionamento della particella 220 della superficie di 19.241 giusta tipo di frazionamento del 28/06/1988 n. 66.5.

Infine, la particella 220 riviene dal frazionamento della originaria particella 59 della superficie di mq 25.178.

La particella 529 riviene dal frazionamento della particella 479 della superficie di mq 800 giusta tipo di frazionamento del 20/04/2001, protocollo 202513.

La particella 479 deriva dal frazionamento della particella 451 della superficie di mq 2.220 giusta tipo di frazionamento del 28/12/2000, protocollo 568960.

La particella 451 deriva dal frazionamento della particella 307 della superficie di mq 2.744 giusta variazione d’ufficio del 24/10/2000, protocollo 549788.

La particella 307 deriva dalla particella delle STRADE PUBBLICHE DEL COMUNE DI MONOPOLI.

La particella 532 deriva dal frazionamento della particella 486 della superficie di mq 3.048 giusta tipo di frazionamento del 29/10/2001, protocollo 489785.

Infine, la particella 300 riviene dalla originaria particella 70 della superficie di mq 42.939.

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Provenienza nel ventennio anteriore

Dalle risultanze ipotecarie, è emerso che il lotto unico, nel ventennio anteriore, si è così appartenuto:

Dal 05/02/1981 Al

14/11/2001 Negozio

Giuridico Data di

stipula Notaio

Rogante Repertorio Registrazione Trascrizione Compravendita 05/02/1981 Dott.

Michele Costantini

di Bari

168208 Registrato a Bari il 25/02/1981

al numero 3695

Trascritto a Bari il 25/02/1981 ai numeri 6068/5316 Dal 24/10/2000 Al

14/11/2001 Negozio

Rogante Repertorio Registrazione Trascrizione Permuta 24/10/2000 Dott.

Michele Costantini

di Bari

al numero 10113

Trascritto a Bari il 08/11/2000 ai numeri 37116/25556 Dal 14/11/2001 Ad oggi Negozio

Rogante Repertorio Registrazione Trascrizione Compravendita 14/11/2001 Dott.

Cesare Cerasi di Monopoli

al numero 12171

Trascritto a Bari il 15/11/2001

ai numeri 43899/30238 Non si evidenziano criticità nelle trascrizioni nel ventennio anteriore.

Situazione giuridica del lotto unico Stato di occupazione del lotto unico

Dalla visita di sopralluogo si è accertato che l’immobile è libero e sgombro da cose e persone.

L’immobile si presentava in completo stato di abbandono con la presenza di abbondante vegetazione spontanea al suo interno.

L’area esterna pertinenziale, anch’essa libera e sgombra, si presentava in completo stato di abbandono.

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resteranno a carico dell’acquirente.

Trascrizione del 07/10/2002 trascritta a Bari ai numeri 42429/30695 relativa alla convenzione edilizia stipulata tra il Comune di Monopoli e la società

. giusta atto a ministero del notaio Cesare CERASI di Monopoli del 02/10/2002, repertorio 49143.

Oggetto della convenzione edilizia: Convenzione per la esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria inerenti alla costruzione di un capannone per la produzione e lavorazione di carpenteria metallica – ubicato nella zona industriale – contrada Spina – del comune di Monopoli e per il pagamento della quota parte degli oneri di urbanizzazione secondaria e del contributo sul costo di costruzione in conformità con le modalità di cui alle deliberazioni consiliari n. 5 del 06/03/1981 e n. 65 del 21/02/1997 e delle delibere consiliari n. 1, n. 102 e n. 81, rispettivamente del 24/02/1982, del 06/04/1988 e del 29/11/1996, approvative del vigente P.P.A.

In virtù della suddetta convenzione edilizia, la società si obbligava per sé e per i suoi aventi causa a qualsiasi titolo a:

1. ad assumere a proprio carico l’onere relativo alla esecuzione della costruzione delle strade comunali di previsione di PRG, con idoneo sottofondo e massicciata e con sovrastante manto di conglomerato bituminoso dello spessore reso di centimetri cinque, con eventuale marciapiede o banchina laterale delle dimensioni da stabilire con l’Ufficio Tecnico Comunale, completo di pavimentazione in pietrini di centimetri venti per venti e cordonatura in pietra calcarea; il tutto come planimetricamente previsto e quantificato nel vigente Piano Particolareggiato della zona;

2. ad effettuare l’allacciamento alle reti pubbliche del gas, acqua, telefono, fogna, luce autorizzati ed eseguiti con la sorveglianza e con le prescrizioni e modalità stabilite dai soggetti interessati (Enel, Acquedotto Pugliese S.p.A., Telecom, Italgas, ecc.), previa realizzazione delle canalizzazioni principali, anche interrate, di concerto con i soggetti su richiamati;

3. ad installare, a margine delle strade a realizzarsi, organi illuminanti, con lampade a bulbo fluorescente; tale installazione dovrà essere eseguita, da parte della ditta costruttrice, con le armature e modalità adottate per le strade pubbliche, ivi

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compresa la compartecipazione alla costruzione delle cabine elettriche necessarie, ed eventualmente della palificazione telefonica provvisoria, in attesa della definizione dell’impianto interrato di cui innanzi.

Le opere stabilite ai precedenti punti 1,2 e 3 incideranno a carico della “società” in quota direttamente proporzionale all’entità del lotto d’intervento, nel contesto delle urbanizzazioni previste dal vigente P.P.A. di cui alla richiamata delibera consiliare numero 1 del 24 febbraio 1982 e successiva numero 102 del 6 aprile 1988.

Ove dette opere non fossero realizzate dalla ditta costruttrice, consorziatamente con altri privati e prima del rilascio della certificazione di agibilità dell’opificio, il comune di Monopoli – anche in sede di rilascio della certificazione predetta – si riserva la facoltà di quantificare e di monetizzare la quota parte delle opere stesse, imponendo il pagamento a carico della medesima nei termini di legge e sempre nei limiti della proporzionalità, rispetto al lotto d’intervento.

Formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

Dalle risultanze ipotecarie, si evincono le seguenti formalità:

Specie dell’ipoteca o

del privilegio Derivante da Pubblico

Ufficiale Numero di

iscrizione Data di

presentazione Capitale Totale IPOTECA

GIUDIZIALE DECRETO

INGIUNTIVO TRIBUNAL E DI BARI – SEZIONE DISTACCA

TA DI MONOPOL

I

6359/721 20/02/2013 € 62.076,63 € 100.000,00

Soggetto a favore Soggetto contro Diritto e quota

Proprietà 1/1

Immobile Comune Foglio Particella Subalterno Note aggiuntive

FABBRICATO

CON TERRENO MONOPOLI 5 772 1 Si precisa che l’immobile

comprende anche il pertinenziale terreno di cui alla particella 772 del foglio

5

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20 Specie dell’ipoteca o

presentazione Capitale Totale IPOTECA

LEGALE RUOLO ART.

77 DPR 602/1973

EQUITALIA SUD S.P.A.

– ROMA

17246/21

81 15/052013 € 36.749,57 € 73.499,14

EQUITALIA SUD S.P.A. con sede

in ROMA, p. IVA 11210661002 Proprietà 1/1

FABBRICATO

comprende anche il pertinenziale terreno di cui alla particella 772 del foglio

5

presentazione Capitale Totale IPOTECA CONC.

AMMINISTRATIV RISCOSSIONE A /

RUOLO – AVVISO DI ACCERTAME

ESECUTIVO NTO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO

AGENZIA DELLE ENTRATE RISCOSSI–

ONE – ROMA

39104/61

81 26/09/2017 1.070.961,27 2.141.922,54

AGENZIA DELLE ENTRATYE – RISCOSSIONE con sede in ROMA, p. IVA 13756881002

Proprietà 1/1

FABBRICATO

comprende anche il pertinenziale terreno di cui alla particella 772 del foglio 5

presentazione Capitale Totale ATTO

GIUDIZIARIO SENTENZA DICHIARATIV

A DI FALLIMENTO

TRIBUNAL

E DI BARI 21532/15

736 14/05/2018

MASSA DEI CREDITORI DEL

FALLIMENTO Proprietà 1/1

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21 FABBRICATO

comprende anche il pertinenziale terreno di cui alla particella 772 del foglio 5

Verifica della regolarità edilizia e urbanistica del lotto unico

Dagli accertamenti eseguiti presso il Comune di Monopoli – Settore Urbanistica e da quanto rilevato dallo stato dei luoghi, si evince che:

• l’opificio industriale è stato realizzato in virtù di concessione edilizia n. 4035 rilasciata dal comune di Monopoli in data 25/10/2002 alla società

S.r.l. con sede in Monopoli su suolo di proprietà della medesima società identificato al catasto terreni del comune di Monopoli al foglio 5, particelle 526,529 e 532 (pratica edilizia n. 15.683);

• sono stati pagati gli oneri di concessione pari ad euro 3.596,56 dalla società . in data 26/07/2002;

• l’inizio dei lavori è avvenuto in data 19/12/2002, giusta comunicazione pervenuta al Comune di Monopoli in data 13/12/2002, prot. 30445;

• in data 16/01/2007, prot. 1829, è stata inviata comunicazione di cambio del direttore dei lavori nella persona dell’Arch. Stefania Roberto, iscritta al relativo albo professionale al numero 2360 di matricola progressiva;

• allo stato attuale i lavori non sono stati dichiarati conclusi.

Dal raffronto di quanto autorizzato e di quanto realizzato in loco (sino ad oggi), è stata verificata la sostanziale conformità edilizia e urbanistica.

Verifica della regolarità catastale del lotto unico

Dalle risultanze catastali e dal raffronto con quanto rilevato in loco, emerge che:

• i dati catastali dell’immobile identificano in loco l’immobile oggetto della procedura;

• i dati relativi agli intestatari del bene e dei diritti reali da essi posseduti sono conformi agli anteriori titoli di provenienza e pertanto il bene immobile è correttamente intestato nelle visure catastali;

• la planimetria catastale (elaborato planimetrico in caso di unità immobiliari censite nelle categorie fittizie) associata ai predetti dati catastali è conforme allo stato dei luoghi;

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• emerge una discrasia dimensionale sulla mappa catastale, tra il lotto catastale e il lotto presente in loco, dovuta con tutta probabilità a precedenti disallineamenti della mappa catastale riveniente dal susseguirsi dei frazionamenti intervenuti nel corso del tempo.

Tuttavia, i dati catastali (planimetria e visura catastale) del lotto unico sono conformi allo stato dei luoghi, identificando il bene oggetto di procedura.

Valutazione del lotto unico

Criteri di stima del lotto unico

Tenuto conto della natura, tipologia e stato di uso e conservazione del bene immobile oggetto di stima nonché l’assenza di beni immobili comparabili, questo Consulente Tecnico di Ufficio, ha ritenuto opportuno determinare il valore di mercato del cespite utilizzando il criterio del costo di ricostruzione deprezzato (cost approach).

L’approccio del costo consente di determinare il valore di un bene – in quanto producibile o riproducibile – come somma dei prezzi dei diversi fattori impiegati nel processo che lo ha prodotto, in base al cosiddetto principio di sostituzione:

Nessun investitore razionale è disposto a pagare per un bene immobiliare una somma superiore al costo di acquisto di un’area edificabile e ai costi necessari per realizzare un immobile con utilità funzionali simili.

Detto valore è dato dalla somma delle spese che un imprenditore ordinario deve sostenere per produrre il bene e nel caso dei beni immobiliari ci si può riferire alla sola costruzione – nel qual caso i costi riguardano i materiali, la manodopera, i capitali (oneri finanziari) e l’utile ordinario del costruttore – ovvero all’operazione immobiliare nel suo complesso – nel qual caso si deve tener conto sia del valore dell’area sia della relativa quota di profitto del promotore.

L’equazione generale che rappresenta il valore di mercato espresso come costo di riproduzione deprezzato e la seguente:

V = ΣK - D nella quale:

V è il più probabile valore di mercato del bene nelle sue condizioni attuali;

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Σ K sono i costi necessari alla sua produzione, comprendenti anche l’utile del promotore immobiliare;

D è il deprezzamento per vetustà e obsolescenza.

Nel caso specifico, i costi produttivi sono:

• l’area edificabile, cui corrisponde il costo dell’area;

• le opere edili, alle quali corrisponde il costo tecnico di costruzione che comprende il compenso per manodopera, materiali e noli, le spese generali e il profitto dell’appaltatore;

• le attività indirette – ossia progettazione architettonica, strutturale e impiantistica delle opere, direzione dei lavori, collaudo, espletamento delle pratiche catastali, sicurezza, consulenze legali, studi di fattibilità e commercializzazione – la cui remunerazione è costituita dagli onorari professionali e dalle spese di commercializzazione;

• la Pubblica Amministrazione (che in genere è l’Ente Civico) che partecipa indirettamente al processo edilizio, sia attraverso il percorso autorizzativo, sia attraverso la realizzazione delle opere di urbanizzazione, cui corrisponderanno rispettivamente gli oneri concessori e di urbanizzazione.

Costo di acquisto dell’area

Si ritiene ragionevole utilizzare il costo storico di acquisto dell’area da parte della società . pari ad euro 25,82 per metro quadrato di superficie compravenduta (2.780 mq).

Pertanto, il costo dell’area sarà pari ad euro 71.779,60.

Costo tecnico di costruzione

Ai fini del calcolo del costo di costruzione si è tenuto conto delle fasi di lavorazione eseguite per dare l’opera compiuta fino ad oggi e dei relativi costi unitari fissati dall’ultimo Bollettino dei Prezzi Informativi dell’Edilizia (per nuove costruzioni di edilizia industriale) edito da DEI – Tipografia del Genio Civile.

La data di rilevazione dei prezzi è febbraio 2021.

Trattasi di autorevole compendio diffuso da oltre 25 anni e costituisce valido riferimento lavorativo per imprese, pubbliche amministrazioni e consulenti tecnici.

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Gli importi indicati rappresentano i costi di costruzione, comprensivi di spese generali e l’utile delle imprese appaltatrici ricavati da computi metrici a consuntivo di opere analoghe.

Spese tecniche

Rientrano nell’ambito degli onorari professionali tutti i compensi dovuti ai professionisti e consulenti coinvolti nell’attività edilizia per lo studio urbanistico, per la progettazione architettonica, strutturale, impiantistica e gli oneri legati alla sicurezza, direzione lavori, collaudo, accatastamento.

Considerata la parziale realizzazione dell’opera progettata e il mancato compimento di tutte le attività tecniche previste per il completamento del progetto, si ritiene opportuno stimare una percentuale (mediamente praticata) del 10% sul costo di costruzione.

Oneri di urbanizzazione

L’importo degli oneri è stato desunto dalla scheda tecnica redatta a corredo del progetto e dal versamento eseguito dalla società fallita in favore del comune di Monopoli, pari a complessivi euro 3.596,56.

Il deprezzamento

Il deprezzamento rappresenta la perdita di valore economico del bene immobiliare, nel corso della sua vita utile e può ricondursi alla differenza tra il valore di mercato determinato secondo il costo di costruzione (valore di mercato a nuovo) e il valore economico del bene in un dato momento.

La perdita di valore può essere determinata dal deterioramento fisico (Phisical Deterioration), dall’obsolescenza funzionale (Functional Obsolescence) e dall’obsolescenza economica (External Obsolescence).

Rileva a tal fine, il criterio elaborato dall’Unione Europea Esperti Contabili (U.E.E.C.) – 1963 – per la determinazione del deprezzamento sul valore di mercato a nuovo degli edifici industriali.

Secondo tale metodologia, il deprezzamento complessivo dell’immobile, durante la sua vita utile, si ottiene sommando i deprezzamenti relativi a ciascuna componente dell’immobile ed applicando a ciascuna categoria la formula empirica proposta dall’Unione Europea degli Esperti Contabili:

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D = Σi [(Ai + 20)2/140) – 2,86] * yi * Vn

Ai = (ti / ni ) * 100;

ni = vita utile economica della i-esima categoria di opere del fabbricato (intesa non come vita fisica, vale a dire il numero di anni compreso tra la costruzione ed il deperimento totale);

ti = età apparente della i-esima categoria di opere del fabbricato;

yi = incidenza percentuale del costo della i-esima categoria di opere sul costo di costruzione complessivo;

Vn = valore di mercato a nuovo del solo edificio esclusa l’area.

A tal fine si calcolano le incidenze complessive per le componenti edilizie dell’immobile (strutture, finiture ed impianti tecnologici), precisando che, nel caso di specie, si terrà conto esclusivamente della componente relativa alle strutture.

La durata della vita utile – da intendersi come il numero degli anni necessario perché le opere edilizie di ciascuna componente necessitino di integrale rifacimento – è fissato convenzionalmente come segue:

Alla luce di quanto sopra, si ottiene il seguente valore di mercato, determinato nella seguente tabella di calcolo:

Componente Incidenza%

Strutture 70%

Finiture 20%

Impianti 10%

Componente Vita utile

Strutture 100 anni

Finiture 30 anni

Impianti 20 anni

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26 Importo

12.000,00 9.500,00 80.000,00 25.000,00 126.500,00

Importo

10% 12.650,00

12.650,00

Importo 3.596,56 3.596,56 142.746,56 €

71.779,60 €

214.526,16 €

Incidenza Vita utile (n) Vetustà (t) Parziale

70,00 100,00 20,00 12.867,28

12.867,28 €

Valore di costo deprezzato Valore stimato:

Struttura prefabbricata

Progettazione, calcoli strutture, direzione lavori

C A L C O L O C O S T A P P R O A C H COSTO DI COSTRUZIONE (CC) Descrizione

Opere di scavo Plinti di fondazione

(OC) Totale SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE (SCC) = CC + ST + OC

VALORE DELL'AREA (VA) = € 25,82 x m² 2.780,00 Pannelli prefabbricati di tompagnatura

(CC) Totale SPESE TECNICHE (ST)

Descrizione

(ST) Totale

V A L O R E S T I M A T O IN C.T. € 202.000,00 201.658,88 €

VALORE AL NUOVO (VN) = SCC + VA

DEPREZZAMENTO UEC (DP) Descrizione

Strutture portanti (DP) Totale

201.658,88 €

ONERI COMUNALI (OC) Descrizione

Oneri concessori

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Il valore di mercato del lotto unico è quindi pari ad euro 202.000,00 (dico euro duecento duemila/00) ottenuto mediante la metodologia estimativa del cost approach, ritenuta tecnicamente idonea nel caso di specie.

Ritendendo di aver adempiuto al mandato conferitogli al solo fine ultimo di far conoscere la verità, lo scrivente CTU ringrazia l’Ill.mo G.D. Dott.ssa Rosa Pasculli per la fiducia accordatagli e rimane a completa disposizione per successivi chiarimenti, rassegnando la presente relazione di consulenza tecnica di ufficio che si compone di 27 pagine corredata dai relativi allegati riportati nell’apposito indice.

Bitonto, 18 novembre 2021

Il Consulente Tecnico di Ufficio (Geom. Giuseppe Cannarozzi)

Indice degli allegati

1) Visura catastale storica immobile catasto urbano;

2) Visura catastale storica immobile catasto terreni;

3) estratto di mappa catastale;

4) elaborato planimetrico;

5) rilievo dello stato dei luoghi;

6) Acquisto originario del 05/02/1981;

7) Permuta del 24/10/2000;

8) Acquisto area . del 14/11/2001;

9) Convenzione edilizia del 02/10/2002;

10) Formalità n. 6359/721 del 20/02/2013;

11) Formalità n. 17246/2181 del 15/05/2013;

12) Formalità n. 39104/6181 del 26/09/2017;

13) Sentenza dichiarativa di fallimento 14) Documentazione urbanistica lotto unico;

Il Consulente Tecnico di Ufficio (Geom. Giuseppe Cannarozzi)