TRIBUNALE DI BARI
Sezione Fallimentare
Giudice Delegato Dott. Antonio Ruffino Commissario Giudiziale Avv. Giovanni Stefanì
Concordato preventivo
R.F.
N. 5/2017
RELAZIONE DI
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
CTU
Ing. Alessia Iannuzzi
Bari 6 aprile 201
Sommario
PREMESSA……….pag 4
GENERALITA’………..….pag 4
1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE………....pag 6
2. DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI E LEGITTIMITA’………...pag 6
2.1. Lotto 1 - Compendio sito in Modugno………...pag 6
2.2. Lotto 2 - Compendio sito in Modugno………...………...…..pag 11
2.3. Lotto 3 - Compendio sito in Bitonto………...………..pag 11
3. DIFFORMITA’ CATASTALI E URBANISTICO EDILIZIE………...…..pag 16
3.1. Lotto 1 - Compendio sito in Modugno……..………..pag 16
3.2. Lotto 2 - Compendio sito in Modugno………..………..pag 17
3.3. Lotto 3 - Compendio sito in Bitonto……...………..pag 17
4. VINCOLI E GRAVAMI GIURIDICI………...……..pag 17
5. CRITERIO DI STIMA………...pag 19
5.1 STIMA DEL VALORE DI MERCATO MEDIANTE STIMA SINTETICA COMPARATIVA..pag19
5.1.1. METODO E PROCEDIMENTO DI STIMA…...………...pag 19
5.1.2. Lotto 1 - Compendio sito in Modugno…………...………..…...pag 20
5.1.3. Lotto 2 - Compendio sito in Modugno……...………...pag 22
5.1.4. Lotto 3 - Compendio sito in Bitonto……...………...pag 24
5.2. STIMA DEL VALORE DI MERCATO MEDIANTE IL CRITERIO DEL VALORE DI
RICOSTRUZIONE………....pag 26
5.2.1. CRITERIO GENERALE STIMA DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE (VTR) ..……...pag 26
5.2.2. VALORE DEL LOTTO (VM) COEFFICIENTI DI CALCOLO E
FORMULA GENERALE……….…..pag 26
5.2.3. COSTI DELL’AREA DIRETTI E INDIRETTI………...………..pag 27
5.2.4. ONERI DI ACQUISTO DELL’AREA………....pag 28
5.2.5. DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE……….……..pag 28
5.3. Lotto 1 e 2 - Compendio sito in Modugno…...………..pag 29
5.3.1. STIMA COMPENDIO SITO IN MODUGNO………..pag 29
5.3.2. COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE……….…..pag 29
5.3.3. COSTI INDIRETTI DI COSTRUZIONE………...pag 30
5.3.4. ONERI DI URBANIZZAZIONE………...pag 30
5.3.5. COSTI DI GESTIONE DELL’OPERAZIONE………...pag 30
5.3.6. DETERMINAZIONE DELL’UTILE DEL PROMOTORE SUI COSTI DI COSTRUZIONE
DIRETTI ED INDIRETTI………...pag 32
5.3.7.DETERMINAZIONE DEL DEPREZZAMENTO PER DETERIORAMENTO FISICO…...pag 32
5.3.8. VALORE DI RIPRODUZIONE A NUOVO DELL’EDIFICIO ESCLUSA L’AREA (VN)…...pag 33
5.3.9. DEPREZZAMENTO PER OBSOLESCENZA ECONOMICA……….…..pag 35
5.3.10. DETERMINAZIONE DEI COSTI DI ACQUISTO DELL’AREA
DIRETTI ED INDIRETTI………...………..pag 35
5.3.11. VALORE DI MERCATO STIMATO CON IL COSTO DI RIPRODUZIONE
DEPREZZATO……….pag 36
5.4. Lotto 3 - Compendio sito in Bitonto…...………...pag 36
5.4.1. STIMA COMPENDIO SITO IN BITONTO………..…...pag 36
5.4.2. COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE………....pag 37
5.4.3. COSTI INDIRETTI DI COSTRUZIONE………...pag 37
5.4.4. ONERI DI URBANIZZAZIONE………....pag 38
5.4.5. COSTI DI GESTIONE DELL’OPERAZIONE………...pag 38
5.4.6. DETERMINAZIONE DELL’UTILE DEL PROMOTORE SUI COSTI DI COSTRUZIONE
DIRETTI ED INDIRETTI………..…………..pag 39
5.4.7. DETERMINAZIONE DEL DEPREZZAMENTO PER DETERIORAMENTO FISICO.pag 40
5.4.8. VALORE DI RIPRODUZIONE A NUOVO DELL’EDIFICIO ESCLUSA L’AREA (VN)…….pag 41
5.4.9. DEPREZZAMENTO PER OBSOLESCENZA ECONOMICA……….………..pag 42
5.4.10. DETERMINAZIONE DEI COSTI DI ACQUISTO DELL’AREA
DIRETTI ED INDIRETTI………...pag 43
5.4.11. VALORE DI MERCATO STIMATO CON IL COSTO DI RIPRODUZIONE
DEPREZZATO………..pag 44
6. VALORE DEL SOPPALCO E DELLA SCAFFALATURA IN METALLO………...pag 44
7. VALORE DEI CARROPONTE………..………..pag 44
8. CONCLUSIONI………..……..pag 44
ALLEGATO 1 : PLANIMETRIE
ALLEGATO 2 : DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALLEGATO 3 : TITOLI EDILIZI
PREMESSA
Con decreto di nomina in data 12.02.2018 il G.D. Dott. Antonio Ruffino, designava la sottoscritta ing. Alessia Iannuzzi regolarmente iscritta all’Ordine degli Ingegneri di Bari al n. 10511 e all’elenco dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Bari al n. 2998, quale esperto estimatore per la valutazione dei seguenti immobili:
- “complesso immobiliare sito in Z. I. di Modugno (Ba) al Km 1+300 della Strada Provinciale 231”;
- “complesso immobiliare sito in Bitonto (Ba) dal Km 76,921 al Km 76,990 della ex Strada Statale 98, oggi Strada Provinciale 231”;
di proprietà della società Scaraggi Veicoli Industriali S.r.L. in liquidazione, parte attrice del presente concordato preventivo.
La sottoscritta, dopo aver compiuto le indagini preliminari consistenti negli accertamenti ipotecari e catastali, eseguiti i sopralluoghi, avvenuti in data 16.03.2018 e in data 19.03.2018 al fine di effettuare i rilievi planimetrici e fotografici, relaziona quanto segue.
GENERALITA’
In seguito alla suddetta designazione, il C. G. Avv. Giovanni Stefanì trasmetteva il decreto di nomina alla sottoscritta a mezzo pec in data 22.02.2018, la quale accettava l’incarico ricevuto trasmettendo in data 23.02.2018 a stesso mezzo, la lettera di accettazione.
Successivamente il C.G. mi consegnava su supporto informatico:
- copia del decreto di ammissione di concordato;
- copia del piano e proposta di concordato;
- copia della relazione ex art. 161, comma 3 del R.D. 16 Marzo 1942, n. 267 a firma del Dott.
Giuseppe Arcangelo Balducci;
- copia della relazione sulla situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell’impresa;
- copia della perizia di stima del complesso immobiliare sito in Modugno a firma del Geom.
Vincenzo Tatulli aggiornata alla data 08.11.2017;
- copia dello stato analitico ed estimativo;
- copia della perizia di stima del complesso immobiliare sito in Bitonto a firma del Geom.
Vincenzo Tatulli aggiornata alla data 08.11.2017.
In data 16.03.2018 alla presenza del C.G. Avv. Giovanni Stefanì, del rappresentate legale della società in concordato preventivo Scaraggi Veicoli Industriali S.r.L. in liquidazione, il sig.
Vincenzo Scaraggi, assistito dall’Avv. Giuseppe Piacente, avveniva il sopralluogo presso gli immobili siti in Modugno e in Bitonto. La scrivente dopo aver visitato entrambi i compendi, effettuava il rilievo planimetrico e fotografico del complesso immobiliare sito in Bitonto dal Km 76,921 al Km 76,990 della ex Strada Statale 98, consistente in due capannoni, una palazzina per uso uffici, un blocco servizi posizionato nella zona retrostante e un’ampia area circostante
pertinenziale e si riservava di effettuare ulteriori sopralluoghi per occorrende misurazioni presso il complesso immobiliare sito a Modugno al Km 1+300 della Strada Provinciale 231.
Il sig. Vincenzo Scaraggi forniva alla sottoscritta il certificato di agibilità, la DIA (dichiarazione di inizio attività) avente data 20.02.2008, utile ai fini dell’attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio e la documentazione attestante la conformità dell’impianto elettrico del complesso immobiliare sito in Modugno.
In quella sede si riservava di produrre in tempi brevi la restante documentazione utile alla redazione della presente relazione di consulenza tecnica.
In data 19.03.2018 veniva effettuato un ulteriore sopralluogo e terminavano le operazioni peritali di rilievo planimetrico e fotografico presso il compendio sito in Modugno al Km 1+300 della Strada Provinciale 231, alla presenza del C.G. Avv. Giovanni Stefanì, del CTU Ing. Pasquale Maurelli e del rappresentante legale della società in concordato sig. Vincenzo Scaraggi.
La scrivente in seguito si recava presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bitonto per effettuare l’indagine sui titoli edilizi attestanti la regolarità urbanistico edilizia del complesso immobiliare e acquisiva copia della seguente documentazione:
- Concessione edilizia n. 202/1974;
- Concessione edilizia n. 421- pratica di condono edilizio n. 1293/1985;
- Concessione edilizia n. 64 - pratica di condono edilizio n. 1008/1994;
- Certificato di collaudo statico;
- Autorizzazione di agibilità.
Inoltre, su indicazione del sig. Vincenzo Scaraggi si contattava il tecnico progettista del complesso immobiliare sito in Modugno, Ing. Vittorio Cota, per la richiesta della documentazione attestante la legittimità delle opere realizzate, il quale trasmetteva a mezzo mail copia della seguente documentazione:
- Permesso di costruire n. 72/2006;
- Certificato di agibilità;
- Certificato di collaudo statico.
Infine presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Modugno si espletavano ulteriori accertamenti tecnici sulla base della documentazione fornita e si acquisiva copia della:
- DIA n. 32/2007.
1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Come innanzi accennato oggetto della presente consulenza di stima sono:
- il complesso immobiliare sito nella zona industriale del Comune di Modugno al Km 1+300 della Strada Provinciale 231, composto da un capannone al piano terra adibito a esposizione e vendita ricambi, officina e carrozzeria, garage al piano seminterrato con annessa palazzina per uffici al piano rialzato e al piano primo e annessa area pertinenziale circostante, identificato al Nuovo Catasto Edilizio del Comune di Modugno al Foglio 11, Particella 1040, Subalterno 1, Categoria D/8, Rendita Catastale Euro 47.475,00;
- l’abitazione, alloggio custode, al primo piano facente parte del complesso immobiliare sito nella zona industriale del Comune di Modugno al Km 1+300 della Strada Provinciale 231, identificato al Nuovo Catasto Edilizio del Comune di Modugno al Foglio 11, Particella 1040, Subalterno 2, Categoria A/2, Classe 2, Vani 5, consistenza 104 mq escludendo le zone scoperte, Rendita Catastale Euro 542,28;
- il complesso immobiliare sito in Bitonto dal Km 76,921 al Km 76,990 della ex Strada Statale 98, ora Strada Provinciale 231 alla contrada Monteladrone, consistente in due capannoni, una palazzina ad uso uffici al piano rialzato e al primo piano, un blocco servizi posizionato nella zona retrostante e un’ampia area pertinenziale circostante, identificato al Nuovo Catasto Edilizio del Comune di Bitonto al Foglio 51, Particella 196, Categoria D/8, Rendita Catastale Euro 31.968,68.
Pertanto nel seguito della presente relazione la scrivente ha provveduto alla disamina dei singoli immobili che per facilità di lettura e di identificazione ha indicato come:
- Lotto 1: complesso immobiliare, cespite contraddistinto al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Modugno al Foglio 11, Particella 1040, Subalterno 1, Categoria D/8, Rendita Catastale Euro 47.475,00;
- Lotto 2 : abitazione, alloggio custode, cespite contraddistinto al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Modugno al Foglio 11, Particella 1040, Subalterno 2, Categoria A/2, Classe 2, Vani 5, consistenza 110 mq escludendo le zone scoperte 104 mq, Rendita Catastale Euro 542,28;
- Lotto 3 : complesso immobiliare, cespite contraddistinto al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Bitonto al Foglio 51, Particella 196, Categoria D/8, Rendita Catastale Euro 31.968,68.
2. DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI E LEGITTIMITA’
2.1. Lotto 1 - Compendio sito in Modugno
Il complesso immobiliare sito nella zona industriale del Comune di Modugno è composto da un’area recintata avente un’estensione complessiva di circa 12.291 mq con entrostanti immobili destinati all’esposizione, alla vendita e alla manutenzione di veicoli industriali e ricambi; palazzina
avente il seminterrato ad uso deposito e garage, il piano rialzato e il primo piano ad uso uffici con relativi servizi; abitazione al primo piano e lastrico solare praticabile servito di rampa adibito al parcheggio dei veicoli industriali. Il compendio immobiliare è dotato di un’ampia superficie pertinenziale destinata a parcheggio e spazio di manovra per i mezzi, pavimentata in battuto di cemento, avente due ingressi carrabili regolamentati da cancelli automatizzati. Dalla Strada Provinciale 231 avviene l’accesso tramite il cancello principale, mentre dalla viabilità secondaria, Via F. De Andrè si ha accesso alla zona retrostante. Confina con altri lotti aventi utilizzo produttivo e commerciale, poiché trattasi della zona industriale dell’area metropolitana barese.
Inquadramento su ortofoto
La particella sulla quale insiste il compendio nel vigente PRG del Comune di Modugno, ricade in
“zona produttiva di completamento di tipo D”.
Il perimetro del lotto è delimitato da un muretto di cinta alto circa 3,5 metri e a Sud è presente anche un’aiuola dotata di piantumazione della stessa altezza circa.
All’interno del lotto vi è la presenza di un piccolo manufatto adibito a cabina elettrica e un altro piccolo manufatto avente la stessa destinazione d’uso ma di proprietà dell’Enel. Esso giace all’esterno del lotto recintato, ma sul suolo di proprietà della società Scaraggi Veicoli Industriali S.r.L.
La società Scaraggi Veicoli Industriali S.r.L. è venuta in possesso del suolo sul quale ha edificato gli immobili costituenti il compendio, per tramite dell’atto di compravendita redatto dal notaio Dott.
Luigi Oliva avente repertorio n. 49317/21828 del 21.11.2005 e registrato in data 28.11.2005 al n.
37838 di registro particolare e al n. 62615 di registro generale.
Il compendio edilizio è stato edificato per tramite del Permesso di Costruire n. 72 del 9.05.2006, della DIA n. 2465 del 16.06.2006 per la recinzione del lotto e successiva variante al PdC per tramite
della DIA n. 32 del 17.07.2007, rilasciati dal Comune di Modugno ed è stato dichiarato agibile per tramite del certificato di agibilità del 27.02.2008 rilasciato dallo stesso Comune.
Capannone
La struttura del capannone è del tipo prefabbricata ed è costituita da telai in c.a.p. e c.a.v. con pilastri, travi ad Elle e T-rovescio e solai con tegoli H, le fondazioni sono costituite da plinti isolati realizzati in c.a. gettati in opera. Esso consta di un corpo di fabbrica al piano terra avente una forma quasi ad “L” allungata, ha una superficie di circa 5050 mq e un’altezza sotto trave di 7,50 m circa; è rifinito con pavimentazione industriale in battuto di cemento, è dotato di impianto elettrico e antincendio conforme alla normativa vigente, come da documentazione attestante, inoltre sono presenti servizi igienico sanitari con docce e spogliatoio. L’impianto idrico e fognante non è allacciato alla rete cittadina ma è presente una vasca Imhoff.
Vista esterna Vista interna
All’interno dei capannoni si accede tramite ingressi multipli carrabili posti sui prospetti dotati di portoni sezionali industriali di colore blu azionati elettricamente.
Nella zona adibita ad officina per la manutenzione dei veicoli industriali sono presenti due vani realizzati con pareti in cartongesso non conformi alla planimetria catastale e non assentiti da alcun titolo edilizio.
La zona adibita alla vendita ed esposizione dei veicoli industriali ha pareti di colore giallo, arancio, rosso, blu e nero, essa è collegata alla zona ad uso officina per tramite di un vano dedicato alla vendita dei ricambi, dove è allestita una scaffalatura in acciaio con soppalchi e scale in elementi metallici prefabbricati e un bancone a servizio della clientela. Tale scaffalatura rappresenta una struttura fissa e pertanto sarà oggetto di valutazione nella presente relazione di stima, così come lo saranno i due carroponte posizionati nella zona ad uso officina.
Le predette aree coperte sono collegate tramite una rampa di scale e da una porta tagliafuoco alla palazzina ad uso uffici e abitazione, formando un unicum edilizio.
Nella parte retrostante è presente un’ampia rampa, che conduce dal piazzale esterno, sulla copertura dei capannoni. Detta copertura è stata appositamente progettata per l’utilizzo come piazzale di sosta dei mezzi industriali con carico di esercizio sino a 1.000 Kg/mq.
Alla data dei sopralluoghi svolti il 16.03.2018 e il 19.03.2018, il capannone è apparso in buono stato di conservazione e manutenzione, tranne per limitate zone della copertura dove la guaina bituminosa elastomerica appare distaccata nel risvolto verticale sulle murature, come si può evincere dalla documentazione fotografica allegata. Risultava essere occupato dalla società Trading Truck S.r.L., alla quale è stato concesso in locazione per tramite del contratto registrato al n.
14029/3T presso l’Agenzia delle Entrate di Bari in data 07.08.2015.
Palazzina uffici
La struttura della palazzina è costituita da telai in c.a., travi e pilastri gettati in opera e solai in latero-cemento con travetti prefabbricati. Essa consta di due piani fuori terra, rialzato e primo, un piano seminterrato e pertinenziale lastrico solare praticabile. Vi si accede per mezzo di una rampa di scale, dall’ingresso posto sul prospetto prospiciente l’area parcheggio e d’accesso dalla Strada Provinciale 231 e dalla porta tagliafuoco interna che la pone in comunicazione con il capannone. I prospetti sono realizzati da una facciata continua con una struttura prefabbricata metallica e in vetro.
Prospetto su S.P. 231 Ingresso palazzina uffici
I piani sono collegati verticalmente da un vano scala rivestito in pietra di Trani e da un ascensore che al momento dei sopralluoghi non risultava essere in funzione, poiché privo di manutenzione ordinaria periodica.
- Piano rialzato
Il piano rialzato, dell’estensione di circa 330 mq è costituito da sette vani, un’ampia zona ingresso e due servizi igienici; è rifinito con pavimentazione in gres ceramico, le pareti dei
servizi sono rivestite in ceramica con effetto mosaico con sanitari in vetrochina bianchi, le pareti degli ambienti sono tinteggiate di colore giallo e rivestite con pannelli con effetto legno di colore chiaro, i soffitti sono controsoffittati con pannelli in fibra minerale ed orditura metallica, gli infissi sono in alluminio satinato e vetro opaco.
- Primo piano
Il primo piano ha una superficie di circa 240 mq ed è costituito da un piccolo vano ufficio, un’ampia sala e due servizi igienici. Presenta le stesse finiture del piano rialzato per le pareti, i soffitti e gli infissi, mentre la pavimentazione è in gres ceramico di colore marrone scuro e i rivestimenti dei servizi igienici sono di colore rosso con sanitari in vetrochina bianchi.
Vista interna ufficio piano rialzato Sala riunioni primo piano
- Piano seminterrato
Il piano seminterrato ha destinazione garage e ha un’estensione di circa 375 mq, si presenta rifinito con intonaco civile e pitturazione di colore bianco, è dotato di rampa carrabile per l’accesso ai veicoli, finestrature a vasistass con apertura comandata elettricamente ed sono presenti un piccolo vano adibito a riserva idrica ed il vano tecnico per l’ascensore.
Gli infissi esterni sono in alluminio e vetrocamera. Sono presenti quadri umidi sulle pareti dovuti a probabili fenomeni di risalita capillare.
L’organismo edilizio è dotato dei seguenti impianti tecnologici: elettrico, telefonico, condizionamento, citofonico, antifurto e idrico e fognante. Quest’ultimo non è allacciato alla condotta cittadina ma è presente una vasca Imhoff. Tutte le condutture degli impianti sono sottotraccia.
Alla data dei sopralluoghi effettuati il 16.03.2018 e il 19.03.2018 l’immobile è apparso in un buono stato di conservazione e risultava essere occupato dalla società Trading Truck S.r.L., alla quale è stato concesso in locazione per tramite del contratto registrato al n. 14029/3T presso l’Agenzia delle Entrate di Bari in data 07.08.2015.
2.2.Lotto 2- Compendio sito in Modugno Abitazione alloggio custode
L’immobile di cui trattasi è quota parte di un corpo di fabbrica destinato ad uffici, garage ed abitazione ed è posto all’interno del compendio del lotto 1 sito in Modugno al km 1 + 300 della Strada Provinciale 231. È allocato al primo piano di detto fabbricato. Ad esso si accede per mezzo di un portoncino posto sul prospetto Sud del capannone, tramite un vano scale rivestito in pietra di Trani. Inoltre è posto in comunicazione alla zona uffici del primo piano, per mezzo di una porta con accesso al pianerottolo di smonto del vano scale.
Interno abitazione custode Lastrico solare carrabile
Ha un’estensione di circa 104 mq coperti e di circa 21 mq scoperti destinati a balcone, che prospetta sulla rampa che conduce al lastrico solare del capannone. È costituito da un soggiorno, due camere da letto, una cucina, un bagno, un ripostiglio e un disimpegno.
Alla data dei sopralluoghi l’immobile è apparso utilizzato come alloggio custode e complessivamente si presentava in buono stato di conservazione e risultava essere affittato alla società Trading Truck S.r.L., alla quale è stato concesso in locazione per tramite del contratto registrato al n. 14029/3T presso l’Agenzia delle Entrate di Bari in data 07.08.2015.
È rifinito con pavimenti ceramici, intonaco civile e idropittura e con rivestimenti ceramici sulle pareti del bagno e della cucina. Le porte sono in legno tamburato e gli infissi esterni in alluminio. È dotato di impianti tecnologici sottotraccia quali elettrico, citofonico, idrico e fognante. Quest’ultimo non è allacciato alla condotta cittadina, ma è presente una vasca Imhoff.
2.3. Lotto 3- Compendio sito in Bitonto
Il complesso immobiliare è sito nel Comune di Bitonto alla contrada “Monteladrone” dal Km 76,921 al Km 76,990 della ex Strada Statale 98 oggi divenuta Strada Provinciale 231; ha un’estensione complessiva di circa 8625 mq interamente recintata da un muro di cinta.
È costituito da una vasta area pavimentata con asfalto che circonda un capannone diviso in due unità, un’antistante palazzina ad uso ufficio composta da piano rialzato, primo piano e lastrico solare, un blocco servizi posto nella zona retrostante e una cisterna di raccolta delle acque piovane.
Al compendio immobiliare, si accede tramite due cancelli carrabili ad azionamento manuale, percorrendo un piccolo tratto di viabilità di servizio con accesso dalla Strada Provinciale 231.
Confina con altri lotti aventi utilizzo produttivo e commerciale, poiché trattasi di zona di insediamento produttivo, con terreni appartenenti ad altre proprietà e con la stessa Strada Provinciale 231.
La particella sulla quale insiste il compendio nel vigente PRG del Comune di Bitonto, ricade in
“zona produttiva di tipo D”.
Inquadramento su ortofoto
Il compendio edilizio è stato edificato per tramite della Concessione edilizia n. 202/1974, della Concessione edilizia n. 421- pratica di condono edilizio n. 1293/1985 e della Concessione edilizia n. 64 - pratica di condono edilizio n. 1008/1994. Tutti i titoli sono stati rilasciati dal Comune di Bitonto. Inoltre è stato dichiarato agibile per tramite dell’autorizzazione di agibilità del 27.05.1998 rilasciato dallo stesso Comune.
La società Scaraggi Veicoli Industriali S.r.L. è venuta in possesso del bene per tramite dell’atto di compravendita redatto dal notaio Dott. Luigi Oliva avente repertorio n. 51298/23227 del 26.10.2006 e registrato in data 07.11.2006 al n. 41453 di registro particolare e al n. 61585 di registro generale.
Capannone
Il capannone ha struttura portante in blocchi di cemento alveolato, le fondazioni sono discontinue su plinti isolati e muratura a sacco. I pilastri sono del tipo c.a.v. con plinto di fondazione a “bicchiere”
su piastra di fondazione in funzione di sottoplinto armato. Il solaio è a tegoli in c.a.p. a doppia falda.
Le suddette falde segnano la divisione del capannone in due unità distinte, delimitate all’interno da una muratura e aventi accesso dalla zona antistante dell’area parcheggio per tramite di due rampe poste simmetricamente alla palazzina sul prospetto principale. L’illuminazione è garantita dalla presenza di lastre U-glass nella zona superiore delle murature perimetrali, mentre un dispositivo a rimando manuale regola l’apertura delle lamelle in vetro.
I due accessi carrabili risultano essere coperti rispettivamente da due pensiline aventi struttura in acciaio costituita da travi e pilastri e copertura in lamiera dogata di acciaio zincato.
Una recinzione in ferro divide e delimita in due l’area antistante, che prospetta sulla Strada Provinciale 231, creando due aree distinte ma comunicanti per mezzo delle zone di disimpegno della palazzina uffici, oltreché dalla porzione di piazzale retrostante.
Prospetto su S.P. 231
Le zone di carico e scarico merci in prossimità degli accessi ai capannoni sono costituite da muretti in cls con sovrastante solaio anch’esso in cls e sono coperte dalle suddette pensiline.
La superficie dei capannoni in totale è di circa 2471 mq e l’altezza è di circa 8,00 m. La suddetta superficie comprende anche il blocco servizi posto nella zona retrostante, costituita da bagni, docce e spogliatoio.
Il capannone posto ad ovest presenta tracce di tinteggiatura sulle pareti perimetrali interne nel primo vano, mentre nel secondo vano tale pitturazione di colore bianco è presente nella sola zona basamentale per un’altezza di circa due metri. Nel complesso la finitura appare degradata. La pavimentazione industriale è in battuto di cemento con qualche segno di fessurazione superficiale.
L’impianto elettrico sovrapposto appare gravemente danneggiato con estese asportazioni dello
stesso. Sono altresì presenti dei corpi illuminanti a soffitto la cui efficienza o utilizzabilità non è stata possibile accertarla a causa di quanto precedentemente detto, oltreché per la mancanza della fornitura di energia elettrica.
Due porte carrabili scorrevoli sovrapposte in ferro verniciato permettono l’accesso nella zona antistante e retrostante dalle rispettive rampe.
Dai titoli edilizi è emersa una concessione edilizia per la realizzazione di un soppalco a tutt’oggi presente nelle planimetrie catastali, ma all’atto del sopralluogo tale soppalco risultava asportato.
Inoltre un piccolo vano costruito in angolo sulla parete perimetrale a nord, è stato realizzato con pareti in cartongesso, copertura superiore in profilati metallici e chiusura in lastre di fibra minerale.
Il predetto vano sussiste in assenza di titoli edilizi autorizzativi e non è presente sulle planimetrie catastali.
Il capannone posto ad est, ha pareti tinteggiate di colore bianco nella zona centrale, invece nella parte superiore e nella parte inferiore di colore grigio e una striscia di colore blu. Nel complesso l’aspetto delle pitturazioni è mediocre. Il corpo di fabbrica è diviso da due tramezzature, costituendo così tre vani. Nell’ambiente intermedio del capannone è presente un piccolo vano realizzato con pareti in cartongesso, copertura superiore in profilati metallici e chiusura in lastre di fibra minerale.
Il predetto vano è stato costruito in assenza di titoli edilizi autorizzativi e non è presente sulle planimetrie catastali.
Dall’ultimo vano a nord, si accede al blocco servizi. I pavimenti e i rivestimenti sono in ceramica, le porte, ove presenti, sono in legno tamburato in essenza di noce tanganica.
Per lo stato manutentivo dell’impianto elettrico e delle pavimentazioni, si rimanda a quanto detto per il precedente corpo di fabbrica posto ad ovest.
L’impianto fognante non è collegato alla condotta cittadina.
Alla data del sopralluogo avvenuto il 16.03.2018, i capannoni erano disabitati e in disuso e in pessimo stato di conservazione e manutenzione, come si evince dalla documentazione allegata alla presente relazione di consulenza tecnica.
Vista interna capannone ovest Vista interna capannone est
Palazzina uffici
La palazzina uffici è ubicata sul fronte principale dell’opificio, verso la Strada Provinciale 231. Si eleva su due livelli fuori terra ed ha struttura intelaiata in travi e pilastri in c.a. tramezzature in laterizi forati e tamponamenti della medesima natura ma a doppio paramento con interposta camera d’aria. Gli orizzontamenti sono in laterocemento così come la copertura che è piana e impermeabilizzata con guaina elastomerica bituminosa. Il prospetto è intonacato e tinteggiato di colore bianco tranne per una fascia basamentale che è tinteggiato di colore celeste come per il frontino della pensilina aggettante del coronamento.
L’organismo edilizio si sviluppa in un piano terra ed un primo piano con una scala a doppia rampa che distribuisce ai vari piani e si conclude con un torrino per l’accesso al lastrico solare.
L’impianto fognante non è collegato alla condotta cittadina.
Vista interna palazzina uffici Vista interna palazzina uffici
- Piano terra :
Il primo livello della costruzione è rialzato rispetto alla quota del piazzale esterno ed ha una superficie di circa 140 mq. Vi si accede dal vano scala posto in posizione simmetrica rispetto al corpo di fabbrica. Entrati nei locali, subito a sinistra si accede ad un disimpegno che distribuisce nell’ordine un bagno dotato di antibagno, un primo vano ed un secondo vano posto in fondo al corridoio. La medesima distribuzione è presente nell’altra porzione del piano terra a destra rispetto alla porta d’ingresso.
Le pavimentazioni sono in ceramica, le murature sono intonacate e tinteggiate prevalentemente di colore bianco come i soffitti. I bagni hanno rivestimento in ceramica e il piatto doccia e i sanitari, ove presenti, sono in vetrochina bianchi. Le porte interne sono in tamburato di legno in essenza di mogano o di noce tanganica. Gli infissi esterni sono dotati di tapparelle in pvc ad azionamento manuale e finestre in alluminio ove presenti. L’impianto
elettrico risulta parzialmente assente e inefficiente a causa di estese opere di asportazione dei cavi, delle cassette di derivazione, delle prese e degli interruttori.
- Piano primo :
Smontati dalla doppia rampa di scala si accede al primo piano, avente la stessa estensione superficiale del piano rialzato di circa 140 mq. Entrati nei locali, subito a sinistra si accede ad un disimpegno che distribuisce nell’ordine un ripostiglio, un primo vano da cui si accede ad un w.c. ed un secondo vano posto in fondo al corridoio. A destra rispetto alla porta d’ingresso si succedono un w.c., un piccolo vano ed un vano più ampio.
Le pavimentazioni sono in ceramica, le murature sono intonacate e tinteggiate prevalentemente di colore bianco come i soffitti. I bagni sono rivestiti in ceramica e piatto doccia e sanitari, ove presenti, sono in vetrochina bianchi. Le porte interne sono in tamburato di legno in essenza di mogano o di noce tanganica. Gli infissi esterni sono dotati di tapparelle in pvc ad azionamento manuale e finestre in alluminio ove presenti. L’impianto elettrico risulta parzialmente assente e inefficiente a causa di estese opere di asportazione dei cavi, delle cassette di derivazione, delle prese e degli interruttori.
- Ampliamento palazzina uffici :
Contigua alla palazzina uffici sul lato est è stato edificato un ampliamento dell’immobile distribuito su due livelli. Tale ampliamento è privo di titolo edilizio autorizzativo e non è presente sulle planimetrie catastali, pertanto la scrivente non terrà conto di tale superficie nel calcolo che eseguirà ai fini della valutazione del compendio.
Al piano rialzato è presente una piccola unità immobiliare, con accesso da una rampa di scale posta sul piazzale esterno, percorsa la quale si susseguono un w.c. ed un piccolo ambiente, presumibilmente adibito a cucinino. Tale unità è connessa per mezzo di una rampa di scale con un vano contiguo della palazzina uffici. Inoltre è presente una scala a chiocciola in ferro che conduce al piano interrato con funzione di vano tecnico di altezza interna di circa 2 metri ed al piano superiore smonta in un unico vano dotato di doppia finestratura avente altezza di circa 2,40 m. I predetti vani hanno finiture e stati manutentivi analoghi all’intero livello precedentemente descritto.
3. DIFFORMITA’ CATASTALI E URBANISTICO EDILIZIE
3.1. Lotto 1- Compendio sito in Modugno
Sulla base della documentazione reperita, dalle indagini svolte presso gli uffici competenti e dai sopralluoghi effettuati, non risultano difformità urbanistiche.
Dalle risultanze edilizie e catastali e dalle verifiche in fase di sopralluogo, sono invece presenti le seguenti difformità.
Edilizia e catastale:
- Realizzazione di due vani con pareti in cartongesso all’interno del capannone nella zona adibita all’uso officina;
- Presenza di un soppalco metallico in struttura prefabbricata costituita da due livelli all’interno del capannone nella zona adibita alla vendita dei ricambi.
In ragione di quanto esposto la scrivente ritiene che le difformità rilevate siano sanabili con una pratica di accertamento di conformità e conseguente allineamento catastale con una pratica Docfa.
3.2. Lotto 2- Compendio sito in Modugno
Sulla base della documentazione reperita, dalle indagini svolte presso gli uffici competenti e dai sopralluoghi effettuati, non risultano difformità urbanistiche, edilizie e catastali.
3.3. Lotto 3- Compendio sito in Bitonto
Dalle risultanze edilizie e catastali e dalle verifiche in fase di sopralluogo, si rilevano le seguenti difformità.
Urbanistica, edilizia e catastale:
- Realizzazione di ampliamento della palazzina uffici antistante.
Edilizia e catastale:
- Realizzazione di due vani in cartongesso all’interno dei capannoni;
- Realizzazione di tramezzature in blocchi di cls alveolato che comportano una diversa distribuzione degli spazi interni all’interno dei capannoni.
In ragione di quanto esposto la scrivente ritiene che le difformità edilizie e catastali rilevate siano sanabili con una pratica di accertamento di conformità e conseguente allineamento catastale con una pratica Docfa.
La difformità urbanistica, edilizia e catastale invece a parere della scrivente può essere sanata con una pratica di concessione edilizia in sanatoria e conseguente allineamento catastale con una pratica Docfa.
4. VINCOLI E GRAVAMI GIURIDICI
Nel corso degli anni i beni oggetto di stima hanno prodotto le seguenti formalità:
- Lotto 1 e Lotto 2 (compendio edilizio sito in Modugno)
-TRASCRIZIONE CONTRO del 16/05/2006 - Registro Particolare 17146 Registro Generale 25775
Pubblico ufficiale Luigi Oliva Repertorio 50261 del 20/04/ 2006 ATTO TRA VIVI – ATTO UNILATERALE D’OBBLIGO EDILIZIO Immobili siti in MODUGNO(BA)
-TRASCRIZIONE CONTRO del 16/05/2016 - Registro Particolare 17147 Registro Generale 25776 Pubblico ufficiale Luigi Oliva Repertorio 50261 del 20/04/2006
ATTO TRA VIVI – COSTITUZIONE DI VINCOLO DI DESTINAZIONE Immobili siti in MODUGNO(BA)
-ISCRIZIONE CONTRO del 20/03/2008 - Registro Particolare 2434 Registro Generale 12799 Pubblico ufficiale Caterina Mardesic Repertorio 63506/11654 del 19/03/2008
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in MODUGNO (BA)
-ISCRIZIONE CONTRO del 29/07/2013 - Registro Particolare 3589 Registro Generale 26758 Pubblico ufficiale Alberto Scafarelli Repertorio 18188/5806 del 24/07/2013
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in MODUGNO (BA)
-ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/2016 - Registro Particolare 7484 Registro Generale 49843 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 4488 del 28/10/2016
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in BITONTO (BA), MODUGNO (BA)
-TRASCRIZIONE CONTRO del 20/02/2018 - Registro Particolare 5370 Registro Generale 7209 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 59/2018 del 8/01/2018
ATTO GIUDIZIARIO – DECRETO DI AMMISSIONE CONCORDATO PREVENTIVO Immobili siti in BITONTO (BA), MODUGNO(BA)
- Lotto 3 (compendio edilizio sito in Bitonto)
-ISCRIZIONE CONTRO del 07/11/2006 - Registro Particolare 12033 Registro Generale 61586 Pubblico ufficiale Luigi Oliva Repertorio 51299/23228 del 26/10/2006
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in BITONTO (BA)
-ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/2016 - Registro Particolare 7484 Registro Generale 49843 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 4488 del 28/10/2016
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in BITONTO (BA), MODUGNO (BA)
-TRASCRIZIONE CONTRO del 20/02/2018 - Registro Particolare 5370 Registro Generale 7209 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 59/2018 del 8/01/2018
ATTO GIUDIZIARIO – DECRETO DI AMMISSIONE CONCORDATO PREVENTIVO Immobili siti in BITONTO (BA), MODUGNO(BA).
5. CRITERIO DI STIMA
La scelta del criterio di stima dipende essenzialmente dallo scopo che si prefigge la stima e dalle caratteristiche del bene da stimare.
Nel caso in questione lo scopo della stima consiste nell’individuare, come caratteristica dell’immobile da prendere in esame, la capacità dello stesso ad essere direttamente scambiato.
L’aspetto economico corrispondente è il valore venale o di mercato, inteso come rapporto di equivalenza fra il bene in esame ed una quantità di moneta, cioè quel valore che il bene assume nel mercato in funzione della domanda e dell’offerta.
La scrivente ha ricercato i valori venali in comune commercio ed in regime di ordinarietà, cioè i più probabili valori di mercato attribuibili agli immobili da ordinari compratori e venditori, nonché ha reperito i costi di ricostruzioni degli immobili dalle pubblicazioni inerenti le tipologie edilizie analoghe..
Data la complessità dell’incarico e la non ordinarietà dei beni, per ottenere il più probabile valore di mercato si sono adottati due metodologie disgiunte di stima procedendo in seguito alla media aritmetica per l’ottenimento del più probabile valore di mercato:
1) - Stima sintetica comparativa di beni analoghi;
2) - Stima per costo di ricostruzione deprezzato.
5.1. STIMA DEL VALORE DI MERCATO MEDIANTE STIMA SINTETICA COMPARATIVA
Tale metodo si basa sull’osservazione delle esperienze concrete di mercato, la ricerca dell’analogia tra i beni di prezzo noto e i beni da stimare e la comparazione tra le circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali, allo scopo di prevedere il dato ipotetico “valore” come probabile conseguenza di cause conosciute, offerte dall’esperienza.
La scrivente ha ricercato i valori venali in comune commercio ed in regime di ordinarietà, cioè i più probabili valori di mercato attribuibili agli immobili da ordinari compratori e venditori.
5.1.1. METODO E PROCEDIMENTO DI STIMA.
Premessa
Data la diversità delle funzioni e delle destinazioni d’uso degli immobili, nonché dei gradi di finitura delle varie zone costituenti i due compendi edilizi, si rende opportuno una valutazione
disgiunta delle varie unità funzionali a secondo della loro destinazione d’uso, pur costituendo nel loro insieme organismi edilizi unici intimamente connessi data la presenza di impianti comuni alle varie aree.
Consultando l’Agenzia del Territorio, per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, nello specifico riguardo alle strutture di tipo commerciale quali laboratori, magazzini e capannoni la superficie utile lorda si è computata al netto delle murature esterne fino ad uno spessore massimo di 50 cm al lordo delle eventuali tramezzature ovvero opere divisorie, comprendendo nella superficie complessiva le eventuali pertinenze coperte e scoperte a servizio, quest’ultime omogeneizzate alla superficie principale.
Al fine di determinare la quantità di superficie commerciale vengono utilizzati i seguenti coefficienti di omogeneizzazione secondo le direttive dell’Agenzia del Territorio:
la superficie dell’area scoperta esclusiva, ad oggi destinata a parcheggio, che costituisce pertinenza per i due compendi edilizi, è stata computata nella misura del 10%;
le pertinenze esclusive, ovvero la superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali (riserva idrica, centrale elettrica), se non comunicanti con i vani principali sono stati computati al 25%;
la superficie dei balconi e terrazzi scoperti e porticati praticabili è stata computata dal 10% al 35%;
la superficie del garage al piano seminterrato del compendio sito in Modugno viene computata al 25%;
la superficie del lastrico solare viene computata con un coefficiente che va dal 5% al 25% in considerazione dell’accessibilità diretta o indiretta, della sua utilizzabilità e della sua estensione;
la superficie dei vani scala e dell’ ascensore viene computata un’unica volta per la sua proiezione verticale a servizio dell’unità con funzione principale al 100%.
Tabella riassuntiva.
Coefficienti di omogeneizzazione
Balconi e terrazze scoperte e porticati Da 0,1 a 0,35
Parcheggi 0,1
Locali accessori indiretti 0,25
Scale e ascensore 1
Garage 0,25
Lastrico solare da 0,05 a 0,25
5.1.2. Lotto 1 - Compendio sito in Modugno
STIMA DEL CAPANNONE
Dalle indagini e dallo studio del caso, si è risaliti alle seguenti quotazioni di mercato.
Consultando il Borsino immobiliare e l’osservatorio del mercato immobiliare OMI con valori riferibili al 2° Semestre 2017, per la zona in questione:
Capannone industriale:
• Comune : Modugno;
• Fascia/zona :“suburbana” ;
• codice zona E2 / Zona S.S. 96 - S.S. 98 - microzona 2;
• Destinazione : Produttiva.
Per gli immobili di tipo produttivo si rilevano i seguenti valori:
Capannoni industriali tra i 345,00 €/mq e i 510,00 €/mq per superficie lorda.
Inoltre si è provveduto al reperimento sul territorio dei valori degli immobili aventi caratteristiche simili recentemente compravenduti desunto dalle ricerche effettuate presso le agenzie immobiliari presenti in zona.
Da questi dati, i valori oscillanti per la microzona di riferimento e per gli immobili analoghi sono risultati:
• produttivo zona E2 tra i 300,00 €/mq e 600,00 €/mq per superficie lorda.
Il valore medio di mercato utilizzato per la stima si ricava dalla media dei valori più alti tra l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e i dati delle recenti compravendite operanti sulla zona.
Per cui:
Capannoni industriali : (510,00 € /mq + €600,00 € /mq) / 2= 555,00 €/mq.
Considerato il buono stato manutentivo dell’immobile si attribuisce un coefficiente correttivo pari ad 1.
TABELLA RIASSUNTIVA VALORE CAPANNONE Livello Consistenza in mq coefficienti Superficie
ragguagliata
Prezzo
€/mq
Prezzo parziale €
Piano terra 5050 1 5050 555,00 2.802.750,00
Lastrico solare 5050 0,10 505 555,00 280.275,00
Superficie esterna
6681 0,10 668,1 555,00 370.795,50
Cabina Elettrica
8,08 0,25 2,02 555,00 1.121,10
Totale parziale €3.454.941,60
STIMA DELLA PALAZZINA UFFICI
Per questa tipologia di immobili non sono disponibili valori dell’OMI e né tantomeno del Borsino Immobiliare riferibili alla zona in questione, pertanto la scrivente ritiene di poter utilizzare i valori disponibili per la zona di Bitonto in cui è ubicata la palazzina uffici facente parte del lotto 3, poiché si tratta di una comparazione che avviene tra immobili ubicati in zone aventi caratteristiche piuttosto omogenee, (per entrambi i compendi trattasi della zona industriale che si sviluppa sulla
Strada Provinciale 231, distanti tra loro solo 3 km circa). Tali valori inoltre sono in linea con i valori delle recenti compravendite ricavati dalle informazioni attinte dalle agenzie immobiliari di Modugno. Si utilizzerà un valore medio.
Uffici:
• Comune: Bitonto;
• Fascia/zona :“suburbana” ;
• codice zona E4 /Strada Provinciale 231 (ex S.S. 98) Parco Commerciale Barese – microzona 5;
• Destinazione :Terziaria.
Per gli immobili di tipo terziario si rilevano i seguenti valori:
• tra i 650,00 €/mq e i 940,00 €/mq per superficie lorda.
Inoltre si è provveduto al reperimento sul territorio dei valori degli immobili aventi caratteristiche simili recentemente compravenduti desunto dalle ricerche effettuate presso le agenzie immobiliari presenti in zona.
Da questi dati, i valori oscillanti per la microzona di riferimento e per gli immobili analoghi sono risultati di :
• terziario zona E2 tra i 600,00 €/mq e 900,00 €/mq per superficie lorda.
Il valore medio di mercato utilizzato per la stima degli uffici si ricava dalla media dei due valori più probabili (media OMI (650,00 €/mq + 940,00 €/mq) / 2 + media agenzie immobiliari (600,00 €/mq + 900,00 €/mq)/2 = (795,00 €/mq + 750,00 €/mq) /2 = 772,50€/mq.
Ottenuto il valore medio più probabile andiamo ad esplicitare i risultati:
Livello Consistenza in mq coefficienti Superficie ragguagliata
Prezzo
€/mq
Prezzo parziale €
Piano rialzato 330 1 330 772,50 254.925,00
Piano primo 240 1 240 772,50 185.400,00
Piano seminterrato
375 0,25 93,75 772,50 72.421,87
Lastrico solare 360 0,05 18 772,50 13.905,00
Totali parziali € 526.651,87
5.1.3. Lotto 2 - Compendio sito in Modugno
STIMA DELL’ ABITAZIONE ALLOGGIO CUSTODE
Per questa tipologia di immobili non sono disponibili valori dell’OMI e né tantomeno del Borsino Immobiliare riferibili alla zona in questione, pertanto la scrivente ritiene di poter utilizzare i valori
disponibili per la zona periferica di Modugno a ridosso della Strada Provinciale 231, applicando un coefficiente di deprezzamento.
Abitazione di tipo economica:
• Comune : Modugno;
• Fascia/zona :“periferica”/ Piscina dei Preti;
• codice zona D1 / microzona 2;
• Destinazione : Residenziale.
Per gli immobili di tipo residenziale si rilevano i seguenti valori:
• tra i 1250,00 €/mq e i 1750,00 €/mq per superficie lorda.
Considerato il buono stato manutentivo dell’immobile ma l’ubicazione periferica e priva di servizi per la residenza, il valore minimo al mq di € 1.250,00 viene ragguagliato con i seguenti coefficienti analizzando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche rispetto alle zone omogenee analizzate, per cui:
Caratteristiche coefficiente
posizione 0,8
viabilità 0,9
manutenzione 1
Pregio architettonico 0,9
Applicando i coefficienti si ottiene : (1.250,00 €/mq x 0,8 x 0,9 x 1 x 0,9) = 810,00 €/mq Ottenuto il valore medio più probabile andiamo ad esplicitare i risultati:
Livello Consistenza in mq coefficienti Superficie ragguagliata
Prezzo
€/mq
Prezzo parziale €
Piano primo 104 1 104 810,00 84.240,00
Balconi 21 0,1 2,1 810,00 1.701,00
Totali parziali € 85.941,00
TABELLA RIASSUNTIVA COMPENDIO IMMOBILIARE DI MODUGNO Immobile suddiviso
per funzioni e redditività
ed oneri
€/MQ TOTALE
Capannone 555,00 €/mq € 3.454.941,60
Uffici 772,50 €/mq € 526.651,87
Abitazione 810,00 €/mq € 85.941,00 VALORE TOTALE IMMOBILE € 4.067.534,47
5.1.4. Lotto 3 - Compendio sito in Bitonto
STIMA DEL CAPANNONE
Dalle indagini e dallo studio del caso, si è risaliti alle seguenti quotazioni di mercato.
Consultando l’osservatorio del mercato immobiliare OMI con valori riferibili al 2° Semestre 2017, per la zona in questione:
Capannone industriale:
• Comune : Bitonto;
• Fascia/zona :“suburbana” ;
• codice zona E4 /Strada Provinciale 231 (ex S.S. 98) Parco Commerciale Barese – microzona 5;
• Destinazione :Produttiva.
Per gli immobili di tipo produttivo si rilevano i seguenti valori:
Capannoni industriali tra i 400,00 €/mq e i 600,00 €/mq per superficie lorda.
Inoltre si è provveduto al reperimento sul territorio dei valori degli immobili aventi caratteristiche simili recentemente compravenduti desunto dalle ricerche effettuate presso le agenzie immobiliari presenti in zona.
Da questi dati, i valori oscillanti per la microzona di riferimento e per gli immobili analoghi sono risultati di :
• produttivo zona E4 tra i 300,00 €/mq e 500,00 €/mq per superficie lorda.
Il valore medio di mercato utilizzato per la stima si ricava dalla media dei valori più bassi e più probabili tra l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, il Borsino Immobiliare e i dati delle recenti compravendite operanti sulla zona.
Per cui:
Capannoni industriali : (400,00 €/mq + 300,00 €/mq) / 2= 350,00 €/mq.
Considerato il pessimo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile, il valore al mq di € 350,00 viene ragguagliato con i seguenti coefficienti analizzando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche rispetto alle zone omogenee analizzate, per cui:
Caratteristiche coefficiente
posizione 0,9
viabilità 1
manutenzione 0,8
Pregio architettonico 0,9
Applicando i coefficienti si ottiene : (350,00 €/mq x 0,9 x 1 x 0,8 x 0,9) = 226,80 €/mq.
Ottenuto il valore al metro quadro più probabile andiamo ad esplicitare i risultati:
Livello Consistenza in mq coefficienti Superficie ragguagliata
Prezzo
€/mq
Prezzo parziale €
Piano terra 2471 1 2471 226,80 560.422,80
Superficie esterna
5852 0,10 585,2 226,80 132.723,36
Pensiline 162 0,35 56,7 226,80 12.859,56
Totale parziale € 706.005,72
STIMA DELLA PALAZZINA UFFICI
Uffici:
• Comune: Bitonto;
• Fascia/zona :“suburbana” ;
• codice zona E4 /Strada Provinciale 231 (ex S.S. 98) Parco Commerciale Barese – microzona 5;
• Destinazione :Terziaria.
Per gli immobili di tipo terziario si rilevano i seguenti valori:
• tra i 650,00 €/mq e i 940,00 €/mq per superficie lorda.
Inoltre si è provveduto al reperimento sul territorio dei valori degli immobili aventi caratteristiche simili recentemente compravenduti desunto dalle ricerche effettuate presso le agenzie immobiliari presenti in zona.
Da questi dati, i valori oscillanti per la microzona di riferimento e per gli immobili analoghi sono risultati di :
• terziario zona E4 tra i 500,00 €/mq e 850,00 €/mq per superficie lorda.
Il valore medio di mercato utilizzato per la stima degli uffici si ricava dalla media dei due valori più bassi = (650,00 €/mq + 500,00€/mq) /2 = 575,00€/mq.
Considerato il pessimo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile, il valore al mq di € 575,00 viene ragguagliato con i seguenti coefficienti analizzando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche rispetto alle zone omogenee analizzate, per cui:
Caratteristiche coefficiente
posizione 0,9
viabilità 1
manutenzione 0,8
Pregio architettonico 0,9
Applicando i coefficienti si ottiene : (575,00€ /mq x 0,9 x 1 x 0,8 x 0,9) = 372,60 € /mq Ottenuto il valore medio più probabile andiamo ad esplicitare i risultati:
Livello Consistenza in mq coefficienti Superficie ragguagliata
Prezzo
€/mq
Prezzo parziale €
Piano rialzato 140 1 140 575,00 80.500,00
Piano primo 140 1 140 575,00 80.500,00
Lastrico solare 140 0,05 7 575,00 4.025,00
Totali parziali € 165.025,00
TABELLA RIASSUNTIVA COMPENDIO IMMOBILIARE DI BITONTO Immobile suddiviso
per funzioni e redditività
ed oneri
€/MQ TOTALE
Capannone 226,80 €/mq € 706.005,72
Uffici 575,00 €/mq € 165.025,00
VALORE TOTALE IMMOBILE € 871.030,72
5.2. STIMA DELVALORE DI MERCATO MEDIANTE IL CRITERIO DEL VALORE DI RICOSTRUZIONE
5.2.1. CRITERIO GENERALE STIMA DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE (VTR)
Il metodo analitico-ricostruttivo del “valore di ricostruzione” consiste nella stima del valore di mercato dell’immobile considerando tutti i fattori di produzione che concorrono normalmente alla formazione del valore del bene.
5.2.2. VALORE DEL LOTTO (VM) COEFFICIENTI DI CALCOLO E FORMULA GENERALE
La formula generale per la determinazione del valore di mercato come costo di riproduzione deprezzato è la seguente:
VM = [CA + CC + Of + UP] - ∆
I coefficienti per il calcolo del valore di trasformazione sono riportati nella seguente tabella:
VM Valore di mercato stimato con il procedimento del costo di riproduzione deprezzato CA Costi di acquisto dell’area diretti e indiretti (costo e oneri di acquisto)
CC Costi di costruzione diretti e indiretti (costo delle opere di idoneizzazione dell’area, costo di costruzione delle superfici coperte, costo di costruzione delle superfici esterne, oneri di urbanizzazione, onorari professionali, costi per allacciamenti ai servizi pubblici, spese generali)
Of Oneri finanziari Up Utile del promotore
∆ Deprezzamento (per deterioramento fisico, per obsolescenza funzionale, per obsolescenza economica)
Nel processo di valutazione, si ritiene di considerare solamente i processi di maggior entità, tralasciando quelli che risultano di modesta entità e quelli non occorrenti (Oneri Finanziari e Costo delle Opere di idoneizzazione dell’area).
In particolare si precisa che:
1) gli oneri finanziari non sono stati considerati supponendo che l’intero capitale necessario risulterebbe già a disposizione del virtuale compratore ed ipotizzando che la tempistica del processo produttivo edilizio per realizzare ex novo gli edifici sia di pochi mesi;
2)il costo delle opere di idoneizzazione dell’area non è stato considerato in quanto si ipotizza che l’area si presenti già idonea all’edificazione.
Il procedimento in esame si articola, quindi, nelle seguenti fasi:
1) determinazione dei costi diretti ed indiretti dell’area;
2) determinazione dei costi diretti ed indiretti di costruzione;
3)individuazione dell’utile del promotore;
4) calcolo del valore di riproduzione al nuovo del solo fabbricato;
5) definizione del deprezzamento;
6) calcolo del valore di mercato deprezzato.
5.2.3. COSTI DELL’AREA DIRETTI E INDIRETTI
In linea generale il costo dell’area, comprensivo anche degli oneri di trasferimento, è quello necessario ad acquistare la quantità di terreno in grado di esprimere la cubatura complessiva fuori terra del fabbricato da stimare. Nel caso in esame, non essendo disponibili, per le aree edificabili in zona, dati di mercato sufficienti per determinare il più probabile valore di mercato attraverso la
comparazione, il valore dell’area viene determinato in forma sommaria individuando il rapporto di complementarietà fra il valore del fabbricato ed il valore del suolo (incidenza dell’area).
In tal caso, occorre dapprima calcolare il valore di riproduzione a nuovo dell’edificio (Vn = Cc + Up) con la procedura esplicitata nei paragrafi seguenti e successivamente sarà possibile dedurre il valore del suolo come percentuale p% del valore complessivo V di cui il valore a nuovo è la parte restante.
Sulla base di quanto sopra avremo:
V = CAA+ VN con CAA = p% V da cui VN = V x (1 – p%)
Pertanto, il costo di acquisto dell’area è dato da: CAA = VN / (1 – p%) – VN
In particolare, a seguito di indagini di mercato e dall’analisi dei dati O.M.I., la percentuale p%, che esprime la quota parte di valore riferibile all’area edificabile incorporata nell’insieme suolo-edificio, viene determinata nella misura dell’8% per il compendio sito in Modugno e del 10% per il compendio sito in Bitonto.
5.2.4. ONERI DI ACQUISTO DELL’AREA
L’operazione di acquisto di un bene immobiliare è gravata da oneri fiscali, oneri di mediazione, oneri notarili e per consulenze urbanistiche contrattuali, fiscali, legali e tecniche; per quanto concerne gli oneri fiscali, trattandosi di un trasferimento di terreno non agricolo e nell’ipotesi ordinaria che il rogito non sia soggetto a I.V.A., avremo le seguenti imposte (sul valore dell’area):
registro all’8%, ipotecaria al 2% e catastale all’1%; per quanto riguarda gli oneri di mediazione, quelli notarili e per le spese accessorie si ipotizza una percentuale del 4% del valore dell’area, (totale: 15%).
5.2.5. DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE
In linea generale, tali costi sono quelli necessari a realizzare ex novo l’immobile da stimare.
Nei casi in esame, il costo tecnico di costruzione è dato dalla somma del costo di costruzione delle superfici coperte, tenendo conto delle specifiche caratteristiche in termini di struttura, finiture e impianti, e il costo di sistemazione delle superfici esterne, occorrenti per rendere fruibili e funzionali gli spazi esterni all’edificio (percorsi carrabili, parcheggi, zone a verde, recinzione).
I costi di costruzione delle superfici coperte sono stati dedotti dal manuale “ Prezzi Tipologie Edilizie “ edito dal D.E.I. Tipografia del Genio Civile.
Detti costi sono quelli ottenuti e sostenuti da un imprenditore ordinario, con l’utilizzo di tecnologie costruttive attuali. Gli stessi rappresentano il costo di costruzione comprensivo delle spese generali e dell’utile dell’impresa.
5.3. Lotto 1 e 2 - Compendio sito in Modugno
5.3.1. STIMA COMPENDIO SITO IN MODUGNO
Il capannone del Lotto 1 si considera assimilabile ad un “Complesso industriale completo” e si fa riferimento al seguente intervento:
“Costruzione di un capannone industriale prefabbricato, servizi aziendali palazzina per uffici e sistemazioni esterne.”
L’edificio di riferimento ha una superficie totale di circa 8433 m2 distribuita su 4 piani per quanto riguarda la palazzina uffici e di unico livello per la zona produttiva.
I costi unitari indicati per il capannone sono di 663,00 €/mq, per la palazzina uffici sono di 893,00
€/mq e per la sistemazione esterna sono di 36,00 €/mq; questi valori vengono opportunamente omogeneizzati per renderli confrontabili con il fabbricato oggetto di valutazione in funzione della localizzazione geografica, della consistenza e della coerenza delle categorie d’opera del campione, con quelle dell’immobile da stimare.
Pertanto si è adottato un coefficiente di differenziazione pari a 0,9, in ragione della localizzazione della tipologia edilizia del campione, riferita alla Regione Lombardia e di un ulteriore 0,9 per la differenza di copertura del capannone che nel complesso de quo è del tipo piano e non a shed.
Pertanto si ricava la seguente tabella:
Tipologia edilizia dell’opera Costo €/mq Coefficiente di
differenziazione Costo omogeneizzato
Capannone 663,00 0,81 537,03 €/mq
Palazzina uffici 893,00 0,9 803,70 €/mq
Sistemazioni esterne 36,00 0,9 32,40 €/mq
5.3.2. COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE
Per la determinazione delle superfici si è adoperata la superficie di piano coperta e pavimentata per i piani fuori terra, mentre per il piano seminterrato della palazzina uffici/abitazione si è adottato un coefficiente di ragguaglio pari a 0,5.
Pertanto di ottiene quanto segue:
Tipologia edilizia dell’opera Costo €/mq Superficie in mq Costo tecnico di costruzione
Capannone 537,03 5.050,00 € 2.712.001,50
Palazzina uffici/abitazione 803,70 860,00 € 691.182,00
Sistemazioni esterne 32,40 6.881,00 € 222.944,40
Costo tecnico di costruzione Totale €3.626.127,90
5.3.3. COSTI INDIRETTI DI COSTRUZIONE
Nel caso in esame, si prendono in considerazione, come costi indiretti di costruzione, gli oneri di urbanizzazione e i costi di gestione dell’operazione, questi ultimi sono costituiti dagli onorari professionali, dai costi per allacciamenti ai pubblici servizi, dalle spese generali e dalle spese di commercializzazione.
5.3.4. ONERI DI URBANIZZAZIONE
Gli oneri di urbanizzazione vengono definiti ai sensi della Legge 10 del 29/01/1977. Nel caso oggetto di stima, per il comune di Modugno (attività produttiva nuovi insediamenti), tali oneri sono compresi tra 18,92 e 26,49 €/mq di superficie coperta.
In forma sommaria, gli oneri di urbanizzazione si assumono pari a:
Ou =22,00 €/mq x 5.910,00 mq = 130.020,00 €
5.3.5. COSTI DI GESTIONE DELL’OPERAZIONE
• Onorari professionali: rientrano nell’ambito tutti i compensi dovuti ai professionisti e consulenti coinvolti nell’attività edilizia per lo studio urbanistico, per la progettazione architettonica, strutturale, impiantistica e gli onorari legati alla sicurezza, direzione lavori, collaudo.
La loro entità viene stabilita sulla base delle norme vigenti in materia di tariffe professionali previste per “Ingegneri e Architetti”, ovvero in funzione delle tabelle di cui alla legge 143/1949 e s.m.i., che stabiliscono le parcelle in base alla categoria delle opere ed al loro ammontare.
Gli onorari professionali, per un intervento edilizio delle dimensioni sopraindicate, si assumono pari al 10% del Costo Tecnico di Costruzione.
Secondo l’incidenza percentuale sopra adottata, gli Onorari Professionali sono pari a:
Op = 10% x € 3.626.127,90= € 362.612,79
• I Costi per g l i allacciamenti ai pubblici servizi sono quelli che i gestori della rete pubblica
dell’acquedotto, del gas, delle fognature e dell’energia elettrica richiedono per il collegamento alla rete pubblica; per spese generali si intendono tutti quei costi di produzione sostenuti dal promotore e non direttamente riconducibili alla costruzione, e sono generalmente riferibili alle spese di gestione della struttura tecnica e amministrativa del promotore.
Tali costi si assumono pari complessivamente al 2% del Costo Tecnico di Costruzione e degli Oneri di Urbanizzazione.
Secondo l’incidenza percentuale tali costi risultano pari a:
SG = 2% x (3.626.127,90+ 130.020,00) € = 75.122,96 €
• Le Spese di commercializzazione coincidono con i costi sostenuti per la pubblicità (attività pubblicitaria e propagandistica) legata alla vendita degli immobili e comprendono generalmente anche le analisi preventive del mercato immobiliare. Normalmente l’ammontare di suddetti costi è in relazione al valore di mercato del prodotto edilizio ultimato. Nel caso in esame, considerato che l’entità di tale valore risulta al momento sconosciuta, viene determinato, in forma sommaria, in funzione del costo di costruzione.
Sulla base di quanto sopra esposto, vista l’entità del bene in esame, tali costi si assumono pari all’1% della somma del Costo Tecnico di Costruzione, degli Oneri di Urbanizzazione, e dei costi di gestione dell’opera sopra determinati.
Avremo pertanto:
Sc = 1% x (3.626.127,90+ 130.020,00 + 362.612,79 + 75.122,96) € = 41.938,84 € RIEPILOGO COSTI DI COSTRUZIONE DIRETTI E INDIRETTI
Dettaglio voci Costo (€)
Costo superfici Capannone € 2.712.001,50
Costo superfici palazzina /abitazione € 691.182,00
Costo superfici esterne €222.944,40
TOTALE COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE € 3.626.127,90 Oneri di Urbanizzazione primaria e secondaria e contributo sul costo di
costruzione € 130.020,00
TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE € 130.020,00
Onorari professionali € 362.612,79
Oneri per allacciamenti ai pubblici servizi e spese generali € 75.122,96
Spese di commercializzazione € 41.938,84
TOTALE COSTI DI GESTIONE € 479.674,58 TOTALE COSTI DI COSTRUZIONE DIRETTI E INDIRETTI € 4.235.822,48
