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Ester Brizzo Analista Finan
Paolo Guida Analista Finan
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Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 2
Variazione percentuale delle compravendite nel settore commerciale – Capoluoghi di provincia
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Immobiliare logistico: rendimenti in aumento
Nel primo semestre 2015 si è assistito ad un positivo incremento dei rendimenti nell'immobiliare logistico, accanto a un leggero aumento di richiesta di tagli tra 1.000 e 5.000 mq, segnali entrambi di un mercato in progressiva ripresa e di una maggiore fiducia nel settore.
Secondo un’analisi condotta da World Capital Group il mercato della logistica nella prima parte dell’anno ha recuperato dinamicità e registrato una significativa crescita nella domanda di nuovi spazi logistici. Dopo anni di crisi, le aziende si muovono nuovamente per individuare superfici atte allo svolgimento delle loro attività, di conseguenza si assiste ad un generale aumento dei canoni di locazione e a un interessante e globale incremento dei rendimenti nelle location prime. Riguardo i valori massimi di quest'ultimi, Torino mostra il rendimento più elevato e la crescita maggiore con un aumento di 1 punto percentuale (8,7%), seguita da Catania (8,6%, +0,7) e Piacenza (8,6%, +0,6), Roma (8,4%, +0,5) e Milano (8,4%, +0,4); Genova (8,5%) si mantiene stabile, mentre Verona registra l'incremento minore (8,3%, +0,3) e la percentuale più bassa. Per i valori minimi, Torino (8%), Piacenza (8%) e Verona (7,8%) crescono tutte di 0,5 punti percentuali, Milano (7,9%) e Genova (7,8%) di 0,4pp e Roma (7,8%) e Catania (8%) di 0,3pp.
Per quanto riguarda i tagli richiesti, sempre secondo i dati Word Capital Group, quelli tra 1.000 e 5.000 mq sono i più ricercati (60% del totale richiesto), seguiti dalle metrature minori ai 1.000 mq per il 21% e da tagli superiori ai 5.000 mq per il restante 19%. In merito al tempo medio delle trattative, queste vengono principalmente concluse dopo gli 8 mesi.
Tassi d’interesse su mutui e prestiti
In occasione della riunione del 22 ottobre, la BCE ha lasciato i tassi di riferimento invariati (0,05% il refi, -0,2% il tasso sui depositi e 0,3% il tasso marginale), prospettando un possibile ulteriore stimolo espansivo già in occasione della riunione di dicembre.
Durante la conferenza stampa, il presidente della BCE Draghi ha infatti sottolineato che nella prossima riunione “la BCE dovrà riesaminare schema e grado della misure espansive”. Infatti, nonostante il programma di acquisto titoli proceda “senza intoppi” (ricordiamo che la BCE si è impegnata ad acquistare titoli di Stato, Abs e Covered Bond per un totale di 60 miliardi al mese fino almeno a settembre 2016) le turbolenze sui mercati emergenti e sui prezzi delle Commodity pongono rischi al ribasso sullo scenario di crescita e d’inflazione.
Da “wait and see” a “work and assess”. La BCE non è in attesa che l’attuale programma declini i suoi effetti su crescita e inflazione (wait and see) ma sta lavorando per dare un giudizio sulle prospettive ed eventualmente agire (work and assess). Il polso della trasformazione delle posizioni all’interno del Comitato e della percezione del peggioramento dello scenario arriva anche dal fatto che, come ammesso da Draghi, alcuni membri del Comitato hanno proposto di adottare nuovi stimoli già nella riunione di ottobre. Il Consiglio della BCE ha deciso di rimandare per valutare lo spettro degli strumenti non convenzionali a disposizione ed è disposto e pronto a ricorrere a ogni strumento disponibile. Dalle parole di Draghi non sembrerebbero inoltre essere emersi segnali di dissenso – in passato espressi dai banchieri più “falchi” - sulla necessità di potenziare lo stimolo monetario da parte della Banca centrale. Già nella riunione di ottobre il Consiglio ha approfondito, secondo quanto riferito da Draghi nella sessione di domande e risposte, tutto lo spettro di strumenti ancora a disposizione, incluso un ulteriore possibile taglio del tasso sui depositi. Le strade percorribili per rafforzare il programma di acquisto titoli
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 3
potrebbero essere un’estensione temporale del programma, già di fatto data quasi per scontata ma di efficacia probabilmente ridotta, un ampliamento dell’insieme di titoli acquistabili o un incremento della quantità di titoli di Stato da acquistare.
Alla base della disponibilità ad agire in fretta c’è la preoccupazione per lo scenario d’inflazione.
Draghi ha sottolineato come nel corso dell’ultimo mese e mezzo le aspettative d’inflazione a breve termine siano diminuite e siano sempre più correlate all’effettivo tasso d’inflazione, a sua volta condizionato dal prezzo del petrolio. Questo significa che ci potrebbe essere un rischio crescente che le aspettative si “disancorino” dal target (che ricordiamo essere il 2%), il che significherebbe veleggiare verso una scenario giapponese di deflazione in cui l’efficacia della Banca centrale può divenire molto bassa. Draghi vuole intervenire prima che questo rischio si faccia più concreto.
I tassi Euribor sono ulteriormente scesi nell’ultimo mese, portandosi su livelli negativi su tutte le scadenze fino a 6 mesi. Tale quadro dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire, in vista di una possibile ulteriore espansione monetaria.
I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE
Fonte: Bloomberg
I tassi Eurirs (sia su 10 che 30 anni) hanno registrato una certa volatilità, con il trentennale finanche risalito nell’ultimo mese, anche per effetto di un moderato contagio dagli Stati Uniti che si apprestano ad alzare i tassi a dicembre. Si giustifica dunque una preferenza verso l’indebitamento flessibile o a tasso fisso, rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi. Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi.
I tassi swap (Eurirs)
Fonte: Bloomberg -0.2
-0.1 -0.1 0.0 0.1 0.1 0.2 0.2 0.3 0.3
apr-15 mag-15 giu-15 lug-15 ago-15 set-15 ott-15
Area Euro 1m Euribor Area Euro 3m Euribor
Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 12m Euribor Area Euro 6m Euribor
-0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5
lug-14 set-14 nov-14 gen-15 mar-15 mag-15 lug-15 set-15
Eurirs 2 anni Eurirs 5 anni
Eurirs 10 anni Eurirs 30 anni
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 4
Nell’ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale.
Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni
Positivi Negativi*
Tasso fisso Tasso variabile
Flessibile Rata costante
Nota: * L’eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell’operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche
Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 5 Avvertenza generale
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Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche 6 Note Metodologiche
Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia.
Mercato Immobiliare
I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo.
Tassi di interesse su mutui e prestiti
L’universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni.
La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d’interesse realizzate dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo.
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Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research
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Mario Romani
Editing: Raffaella Caravaggi
