FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO

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PRATICHE PER IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE (riunione del 16 dicembre 2021)

3. Commissione Immobiliare. Esito dei lavori della riunione del 2 dicembre: DELIBERE INERENTI E CONSEGUENTI.

Rinviando per i contenuti di dettaglio concernenti le singole problematiche al processo verbale della riunione in oggetto e ai relativi allegati, che formano parte integrante della presente memoria, si sottopongono al Consiglio di Amministrazione (di seguito anche “Consiglio”) del Fondo Pensione a Prestazione definita del Gruppo Intesa Sanpaolo (di seguito “Fondo”) per le opportune determinazioni di seguito indicate, le proposte formulate dalla Commissione Immobiliare (di seguito

“Commissione”).

3.1. Valutazione patrimonio immobiliare al 31/12/2021

IL DIRETTORE, nel rimandare al dettaglio espositivo riportato nel Verbale della Commissione relativo all’intervento illustrato dal Dott. Simone Spreafico - insieme ad alcuni collaboratori - del consulente KROLL Advisory Spa (già Duff & Phelps REAG Spa) – con riferimento alla situazione del mercato immobiliare, alle metodologie adottate per le valutazioni e alle caratteristiche di ogni singolo cespite, ricorda che sono pervenute le valutazioni del patrimonio immobiliare detenuto in proprietà dal Fondo e dalla Società controllato Sommariva 14 Srl ai fini del Bilancio al 31/12/2021.

Al termine della disamina effettuata in sede di Commissione, è stato richiesta una tabella aggiornata dei valori da attribuire a ciascuna unità immobiliare.

Sulla base delle valutazioni si è pertanto provveduto alla simulazione dei nuovi valori di bilancio del patrimonio immobiliare utilizzando in continuità i criteri già adottati per il bilancio 2020 portati nella Commissione Amministrativa del 1° dicembre u.s. e che saranno poi sottoposti all’autorizzazione del Consiglio di Amministrazione per la redazione del bilancio 2021, compreso l’aggiornamento della voce Svalutazione Conto Immobili, e precisamente:

Portafoglio A: valutazione a prezzi di presunto realizzo nello stato di fatto in essere a fine esercizio. I valori sono adeguati seguendo i principi già deliberati dal Consiglio, consistenti in un abbattimento dei valori di stima di una prudenziale percentuale del 10%. Non sono rilevate variazioni nei valori di bilancio dovute ad oscillazioni di breve periodo del mercato, individuando tali situazioni nella variazione annuale delle valutazioni nell’ordine del 5%. Per gli immobili oggetto di possibile alienazione: abbattimento dei valori di stima di una prudenziale percentuale del 12,5%. Si è inoltre determinato il nuovo valore della Svalutazione Conto Immobili che da € 4.885.750 al 31/12/2019 ed

€ 4.171.750 al 31/12/2020 si riduce ad € 4.007.250 al 31/12/2021. Come deliberato dal Consiglio di Amministrazione nella riunione del 16 aprile 2019 tale accantonamento è determinato nella

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differenza tra lo sconto medio del 30% da applicare per il pronto realizzo degli immobili e le valutazioni di bilancio, ridotte del 10-12,50% rispetto ai valori di perizia.

Portafoglio B: La valutazione delle singole unità abitative locate è iscritta a bilancio a valore di perizia (In continuità con quanto operato sono stati considerati i valori di presunto realizzo) decurtata del 15% sul solo alloggio a cui è aggiunto per intero il valore della pertinenza box o posto auto. Le unità libere sono iscritte a bilancio a valore di perizia decurtata del 5% sul solo alloggio a cui è aggiunto per intero il valore della relativa pertinenza box o posto auto. Gli immobili per i quali è stato definito un preliminare di vendita sono valutati al prezzo di cessione.

L’effetto complessivo netto dei nuovi valori sul Bilancio è di una ripresa di valore di circa euro 17,4 milioni, sostanzialmente riconducibile ad una maggiore stima del valore di mercato degli immobili di Milano, anche legata al mercato particolarmente dinamico della piazza oltre che alle caratteristiche degli immobili, sia per la posizione sia per la proprietà cielo-terra degli stessi.

Di seguito la tabella riepilogativa dei nuovi valori, del Fondo e della Sommariva con evidenziati in giallo gli immobili in vendita:

Nell’ipotesi di cessione dell’unità immobiliare di via Vandalino 101, ex Filiale bancaria, il valore della stessa verrà aggiornato al prezzo della compravendita, qualora effettuata in tempo utile, e non verranno effettuate poste rettificative.

CITTA' IMMOBILE Valore al m q STIMA YARD

AL 31 DICEMBRE 2020

VALORI DI BILANCIO 2020 al netto operazioni

2021

STIMA KROLL ADVISOR AL 31 DICEMBRE 2021

VALORI DI BILANCIO 2021 (*) (**)

DIFFERENZA TRA VALORI BILANCIO 2020 e BILANCIO

2021

% DIFFERENZA

VALORI BILANCIO

MILANO PIAZZA DEGLI AFFARI 3 6.827,22 21.100.000 18.102.239 29.200.000 25.374.888 7.272.649 40,18%

MILANO VIA BROLETTO 13 10.649,94 22.660.000 19.669.987 33.100.000 28.806.501 9.136.514 46,45%

TORINO C.SO TURATI 12/14 1.194,27 1.330.000 1.619.467 1.500.000 1.312.500 -306.967 -26,38%

TORINO VIA MONTEVECCHIO 16 1.024,79 620.000 542.500 620.000 542.500 0 0,00%

TORINO VIA CAMPANA 36 2.176,78 2.860.000 3.174.773 3.300.000 3.128.739 -46.035 -1,70%

TORINO CORSO BELGIO 71 666,67 170.000 148.750 140.000 122.500 -26.250 -17,65%

TORINO VIA VANDALINO 99 1.008,03 2.284.633 2.007.000 2.510.000 2.196.250 189.250 9,43%

TORINO VIA VANDALINO 101 853,33 355.367 303.000 320.000 280.000 -23.000 -7,59%

GENOVA PASSO FRUGONI 4 976,56 2.270.000 2.026.412 2.000.000 1.750.000 -276.412 -13,92%

GENOVA VIA DE MARINI 1 1.185,24 4.050.000 3.543.750 3.500.000 3.062.500 -481.250 -13,58%

ROMA VIA TORINO 135 3.053,44 1.330.000 1.163.750 1.200.000 1.050.000 -113.750 -9,77%

ROMA VIA FIRENZE 8 - VIA NAPOLI 66 0,00 18.300.000 0 0,00%

TOTALE 77.330.000 52.301.629 77.390.000 67.626.377 15.324.748 29,30%

PORTAFOGLIO "B" 2.480.550 2.162.235 2.310.000 2.162.235 0 0,00%

TOTALE 79.810.550 54.463.864 79.700.000 69.788.612 15.324.748 28,14%

MILANO VIA MECENATE 121 2.648,56 21.000.000 18.376.936 23.800.000 20.501.153 2.124.217 11,56%

TORINO VIA GENOVA 197 820,89 6.350.000 5.970.024 6.430.000 5.970.024 0 0,00%

TORINO VIA FRABOSA 24 330.000 228.818 220.000 209.441 -19.377 -6,20%

FIRENZE VIALE LAVAGNINI 31 3.819,10 7.520.000 6.805.212 7.600.000 6.805.212 0 0,00%

TOTALE 35.200.000 31.380.990 38.050.000 33.485.830 2.104.840 6,71%

115.010.550 85.844.854 117.750.000 103.274.442 17.429.589 20,30%

TOTALE COMPLESSIVO

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Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, i nuovi valori immobili a fini di Bilancio e la determinazione della voce Svalutazione Conto Immobili.

3.2 Proposte inerenti al patrimonio immobiliare.

3.2.1. Richieste riduzione canoni per temporanea o ridotta inattività a seguito dell’emergenza sanitaria per COVID 19.

Genova, Passo Frugoni – contratto Istituto Nazionale Superiore per il Restauro del mobile

Il DIRETTORE ha informato che da parte dell’inquilino in oggetto è pervenuta una mail con la quale rappresenta la situazione piuttosto critica che si è venuta a creare sin dal 2020 per la pandemia a seguito della quale hanno dovuto sospendere l’attività con annullamento dei corsi in programma.

Ringraziando per le agevolazioni già concesse, il conduttore evidenzia che purtroppo il protrarsi della crisi sanitaria non permette al momento di prevedere la riapertura delle attività in modo regolare, sperando in una ripresa della frequentazione dei corsi non appena possibile.

L’Istituto Nazionale per il Restauro del Mobile è conduttore dell’unità locata dal 1/10/2000, ed è sempre stato in regola con i pagamenti del canone e degli acconti spese, oltre ad aver provveduto nel 2016 alla sostituzione a proprie spese di parte del pavimento ammalorato senza contributo da parte della proprietà.

In considerazione di quanto sopra è stata richiesta la concessione della riduzione del 50% del canone (pari ad euro 1.175,20 mensili) per quattro mensilità, da applicarsi alla prima bollettazione utile, pari a complessivi euro 2.350,40.

Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, l’accettazione della proposta di riduzione alle condizioni richieste pari al 50% del canone mensile di euro 1.175,20, per quattro mesi, per complessivi euro 2.350,40, da applicarsi alla prima bollettazione utile con delega al DIRETTORE GENERALE per i relativi adempimenti.

GENOVA, Passo Frugoni – contratto Liberi professionisti

L'attuale situazione economica e l'abbandono progressivo dello studio da parte alcuni soggetti rispetto alla compagine iniziale (si tratta di diversi professionisti che utilizzano gli spazi) ha spinto il

IMMOBILE CONTRATTO RIDUZIONE RICHIESTA

CANONE ANNUO PREVISTO INCLUSO SPESE

RIDUZIONE DA ACCORDARE

(*)

CANONE ANNUO EFFETTIVO

GENOVA PASSO FRUGONI

Istituto Superiore per il Restauro del Mobile

da euro 1.175,2 al 50%

mensili € 14.102,40 € 2.350,40 € 11.752,00

(*) dalla prossima bollettazione utile, per 4 mesi

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conduttore a richiedere una riduzione del canone di locazione a partire dal mese di febbraio 2022 da euro 1.019,64 ad euro 600,00, oltre alle spese condominiali nella misura già precedentemente quantificata (euro 300,00 mensili). Nella proposta non è specificato il periodo della riduzione richiesta. In analogia con quanto indicato e richiesto al punto precedente gli uffici propongono di valutare di concedere una riduzione per quattro mensilità con una riduzione pari a euro 2.878,68.

Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, l’accettazione della proposta di riduzione alle condizioni richieste pari alla riduzione da 1.019,64 euro ad euro 600, oltre alla riduzione delle spese, per quattro mesi, per complessivi euro 2.878,56, da applicarsi alla prima bollettazione utile con delega al DIRETTORE GENERALE per i relativi adempimenti.

3.2.2. Aggiornamento lavori in Torino, via Campana (conduttore Studio Legale Benessia)

Il DIRETTORE ha informato che sono in corso confronti continui con la Soprintendenza, che ha autorizzato la sostituzione dei serramenti (come inizialmente richiesto e preventivato) anziché il restauro.

L’Ing. URRAI ha illustrato nel dettaglio l’andamento del cantiere e le varianti intervenute.

Sono stati messi a punto i conteggi in variante delle varie categorie di opere e del quadro economico complessivo a cura della D.L. ed esplicitati i quantitativi e relativi costi delle macro voci di variante.

Sarà pertanto necessario provvedere ad aggiornare il contratto d'appalto con apposito atto

“aggiuntivo” ove vengano comprese tutte le maggiori opere già definite (sostituzione serramenti, maggiori opere in copertura, fogne nere, ecc..).

Rispetto al costo preventivato si rilevano complessivamente le seguenti variazioni, per macro aree:

1) tetto, manto tegole da sostituire

2) varianti in esecuzione (demolizione pavimenti, costruzione soffitti, rete idrica) 3) aggiornamento computi metrici (CME) rispetto alla fase progettuale

4) costi imprevisti / imprevedibili 5) opere richieste dal conduttore.

per un totale in variante di 185.758,84 euro (oltre ad IVA), di cui 29.364,38 euro a carico conduttore, per un valore complessivo del cantiere, incluse le varianti, di 1.408.411,7717 euro (oltre ad IVA), come da Allegato.

IMMOBILE CONTRATTO RIDUZIONE RICHIESTA

CANONE ANNUO PREVISTO INCLUSO SPESE

RIDUZIONE DA ACCORDARE

(*)

CANONE ANNUO EFFETTIVO

GENOVA PASSO FRUGONI

Avv. Daniele Camino Avv. Claudio Russo Arch. Marta Biggio

da 1.019,64 a 600 euro, oltre spese di condominio (circa 300

mensili)

€ 15.835,68 € 2.878,56 € 12.957,12

(*) dalla prossima bollettazione utile, per 4 mesi

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Stante l’entità dei lavori, si ritiene di proporre un minimo plafond aggiuntivo da utilizzare ove necessario di 70.000,00 euro (incluso IVA).

Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, l’accettazione delle varianti resesi necessarie fino a concorrenza 1.408.411,7717 euro (oltre ad IVA), nonché un plafond aggiuntivo da utilizzare ove necessario di 70.000,00 euro (incluso IVA).

3.2.3. Aggiornamento lavori in Torino, corso Turati

Il DIRETTORE ha informato che cantieri si sono conclusi, anche al primo piano, ancora da locare, con potenziali conduttori già in visita nel periodo, tramite gli intermediari autorizzati.

Si ritiene di apportare ulteriori migliorie ai locali, con piccoli lavori non ricompresi nell’appalto, per rendere più appetibile l’immobile, anche su suggerimento dell’intermediario (e degli stessi potenziali inquilini), in particolare: una sistemazione alle parti di impianto elettrico non più funzionali, con rimozione delle stesse; una tinteggiatura generale; il ripristino di alcuni controsoffitti anche per nascondere gli impianti che ad oggi sono a vista.

La Banca, coinvolta, ha manifestato tempi lunghi prima di poter intervenire, si ritiene quindi di completare le opere con il fornitore che ha già lavorato nel cantiere, con un budget di spesa di circa 15/20 mila euro (oltre ad IVA).

Successivamente alla data della Commissione, il conduttore – che nella sostanza esercita un’attività assimilabile a quella scolastica - ha ricevuto il controllo da parte dell’ASL che ha rilevato piccole non conformità da sistemare, in particolare ha segnalato la necessità di sostituire almeno i vetri dei serramenti non cambiati, con altri a norma.

Sono inoltre in corso di scelta le soluzioni per il “monta scale” (tra ingresso e pianerottolo) onde consentire l’accesso anche ai disabili, con una spesa in corso di definizione.

Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, l’accettazione delle ulteriori opere resesi necessarie ed opportune: plafond per migliorie al piano primo, per favorire la rilocazione, per euro 15/20 mila (oltre ad IVA), la realizzazione del monta scale, per circa euro 8.000 (oltre ad IVA) nonché la sostituzione anche dei vetri ai serramenti del secondo piano per circa euro 5.000 (oltre ad IVA). Importi in corso di definizione puntuale, con delega al DIRETTORE all’esatta quantificazione.

3.2.4. Offerta di acquisto immobile (ex Filiale) in Torino, via Vandalino 101

Il Fondo ha ricevuto, tramite l’intermediario Giorgio PIZZI, una proposta di acquisto relativa all’unità immobiliare di Via Vandalino 101, angolo Via Don Rua, Torino, già filiale bancaria per un valore di 300.000,00 euro (cui va aggiunta l’imposta di registro del 9% che rappresenta un costo per l’acquirente), in linea con i valori di bilancio (che scontano una valutazione complessiva

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dell’immobile ed un valore medio al metro quadro (circa euro 1.000 a mq) che tiene conto anche delle altre superfici destinate ad attività commerciali, il centro UNIEURO in particolare, di maggiore valore economico.

L’attuale stato di manutenzione e la destinazione catastale a filiale bancaria, di facile variazione ma con ulteriori costi, hanno da sempre scoraggiato i potenziali conduttori che hanno visitato l’immobile dal concretizzare eventuali offerte di locazione.

Al contempo i costi da affrontare per rendere l’unità utilizzabile, ipotizzabili in euro 500 al metro quadrato per circa 350 mq, sconsigliano un intervento di ristrutturazione da parte del Fondo, lavori peraltro già quantificati dal potenziale acquirente in almeno 150 mila euro.

In caso di valutazione positiva dell’Offerta, l’intermediario, che ha un incarico per la locazione, richiede per la mediazione una commissione del 2% sulla cifra di vendita.

Si ricorda che l’immobile – in blocco con l’adiacente centro commerciale UNIEURO - nel corso del 2020 è stato oggetto di gara di vendita, senza alcuna offerta da parte del mercato, insieme da altri immobili, come da tabella sotto riportata.

Quanto precede in osservanza al Regolamento Immobili del Fondo che – salvo deroghe da parte del Consiglio di Amministrazione, da valutare caso per caso a seconda della tipologia di immobile e della rilevanza della vendita – prevede, nel caso di cessione di immobili:

• il meccanismo della gara, gestita direttamente dal Fondo oppure tramite l’affidamento di incarico ad uno o più operatori immobiliari;

• la perizia dell’Advisor incaricato oltre a una o più valutazioni effettuate da operatori immobiliari locali e/o nazionali, al fine di consentire una verifica capillare della situazione del mercato e dei possibili sviluppi. Il numero delle valutazioni da effettuare varia in caso di immobili con caratteristiche di particolare pregio o localizzazione, oltre ad una considerazione strettamente collegata al valore dell’immobile.

Di seguito i principali dati dell’unità immobiliare:

Città Indirizzo Destinazione

d'uso

Superficie Lorda

Mq

Superficie Commerciale

Mq

Valore asset 31.12.2019 (stima YARD)

Valore asset a MQ 31.12.2019 (stima YARD)

Valore pronto realizzo 31.12.2019 (stima YARD)

Valore Asset 31.12.2020 (stima YARD)

Valore asset a MQ 31.12.2020

(stima YARD

Valore pronto realizzo 31.12.2020 (stima YARD) Torino C.so Turati, 12 Uffici 1.520,00 1.227,80 1.350.000,00 1.099,53 1.147.500,00 1.330.000,00 1.083,24 1.130.500,00

Torino Via Montevecchio, 16 Uffici 630,90 454,62 630.000,00 1.385,79 535.500,00 620.000,00 1.363,79 527.000,00

Torino Corso Belgio, 71 Uffici 210,00 150,00 180.000,00 1.200,00 153.000,00 170.000,00 1.133,33 144.500,00

Torino Via Vandalino, 99 Commerciale Agenzia

Bancaria 4.260,59 2.619,24 2.590.000,00 988,84 2.201.500,00 2.640.000,00 1.007,93 2.244.000,00 Genova Passo Frugoni, 4 Uffici 2.453,36 1.957,12 2.300.000,00 1.175,20 1.955.000,00 2.270.000,00 1.159,87 1.929.500,00 Genova Via De' Marini, 1 Uffici 3.767,50 2.836,63 4.540.000,00 1.600,49 3.859.000,00 4.050.000,00 1.427,75 3.442.500,00

Roma Via Torino, 135 Uffici 398,21 387,58 1.340.000,00 3.457,37 1.139.000,00 1.330.000,00 3.431,57 1.130.500,00

80.494,90 39.994,52 12.930.000,00 10.990.500,00 12.410.000,00 10.607,48 10.548.500,00

PORTAFOGLIO FONDO

TOTALI

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Superficie lorda: 383,34 mq

Superficie commerciale netta: 374,42 mq (così determinata: Uffici mq. 303,71 + balcone 2,46 + cantina 0,95 + box mq. 67,30 = mq. 374,42)

Valore commerciale (fonte Advisor): 320.000 euro (valore puntuale dell’unità immobiliare) con un margine di oscillazione ritenuto congruo del +/- 20%.

Valore a Bilancio 2020: 303.000,00 euro (a corpo con l’unità locata ad Unieuro) Valore offerto: 300.000,00 euro

Su richiesta del Consigliere VOLPI si evidenzia infine che a fini di bilancio 2020 era stata apposta una voce rettificativa di valore prudenziale di circa 60.000 euro, che consentirebbe non solo di mitigare il minor prezzo offerto ma anche di liberare una quota già accantonata, con un beneficio in termini economici.

Occorre infine evidenziare che la compravendita sconta l’imposta di registro del 9%, pari a 27mila euro del valore offerto, onere che rappresenta un costo secco per l’acquirente.

Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, l’accettazione della proposta di acquisto dell’unità immobiliare di via Vandalino 101 (ex Filiale bancaria) ad un prezzo non inferiore a 300.000 euro, con delega al DIRETTORE a trattare al meglio onde cercare di recuperare i costi di intermediazione, pari al 2% del controvalore, da riconoscere all’intermediario.

3.2.5 Manifestazione di interesse all’acquisto immobile in Genova, via de Marini 1 (Torre WTC)

Il DIRETTORE ha informato che è pervenuta segnalazione tramite l’intermediario incaricato delle locazioni sulla piazza di Genova, CARMOGEST di Domenico Carmosino, dell’interesse all’acquisto da parte di primaria società dell’unità sita al piano 13° attualmente non locata, pari a metà piano.

Le unità immobiliari in Genova erano state poste in vendita, tramite gara pubblica, senza nessuna manifestazione di interesse.

Sono in corso i necessari approfondimenti.

Avendo la Commissione preso atto dell’informativa, la stessa è parimenti sottoposta al Consiglio di Amministrazione.

3.2.6 Manifestazione di interesse all’acquisto unità immobiliare in Roma, via Torino

Il DIRETTORE ha informato che è pervenuta segnalazione tramite l’intermediario KW Properties, Sig.

Mario Ciccarelli, operante sulla piazza di Milano, dell’interesse all’acquisto da parte di primaria società dell’unità sita a Roma, via Torino, non locata da anni. In caso di buon esito della trattativa, le provvigioni richieste per la consulenza svolta sono pari al 3% + IVA del prezzo di vendita.

Anche questa unità immobiliari era stata posta in vendita, tramite gara pubblica, con presentazione di 3 offerte, la più alta per 875.000 euro, non accettata.

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Sono in corso i necessari approfondimenti.

3.3 Mandati di intermediazione immobiliare in scadenza al 31/12/2021

Il DIRETTORE ha informato che sono in scadenza al 31 dicembre p.v. i mandati conferiti agli intermediari per la rilocazione delle unità libere facenti parte del patrimonio A.

Si propone pertanto di procedere al rinnovo dei seguenti mandati:

• IMMOBILIARE ZB SRL per le unità in Genova Passo Frugoni 4

• CARMOGEST di Domenico Carmosino per le unità in Genova via dei Marini 1

• PIZZI GIORGIO Agente Imm.re per le unità in Torino, Via Vandalino 99 e 101, Via Genova 197 e Corso Turati 12 (piano primo)

• AGENZIA IMMOBILIARE CHIUSANO & C. per le unità in Torino Via Vandalino 99 e 101, Via Genova 197 e Corso Turati 12 (piano primo)

• OBERON CONSULTING (ora KW Properties) per le eventuali unità da locare in Milano

• CAPER IMMOBILIARE per l’unità in Roma via Torino 135.

Restano ferme le commissioni di intermediazione da calcolarsi come normalmente d’uso, in una mensilità del canone a regime, da corrispondersi nel caso di concessioni di free rent alla sottoscrizione del contratto.

A necessità ci si rivolge inoltre a professionisti presenti sulle varie piazze che hanno già collaborato con il Fondo prevalentemente per aggiornare le attestazioni di prestazione energetica APE in scadenza, conferendo incarichi ad hoc (es. Geom. Peroglio per Torino, o Arch. Troiani a Roma).

Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, l’accettazione della proposta di rinnovo dei mandati di intermediazione immobiliare in scadenza, alle medesime condizioni già in essere.

3.4 Agevolazioni fiscali sugli interventi di ristrutturazione immobiliare

Si fa riferimento ai lavori di ristrutturazione degli immobili in Torino, via Campana e corso Turati per i quali si pensava di poter usufruire del cosiddetto “Bonus Facciate” L. 160/2019 (legge di Bilancio 2020) che prevede una detrazione dall’imposta lorda del 90%, mentre per le spese per interventi di efficienza energetica della detrazione fiscale nella misura del 65% della spesa sostenuta secondo quanto previsto dall’ art. 14 del D.L. 4/6/2013 convertito in legge 3 agosto 2013 n. 90.

A seguito di numerosi confronti volti a verificare il diritto soggettivo all’agevolazione, effettuati con le strutture della Banca, con il consulente incaricato dalla Banca per la tematica “super-bonus”, e con il supporto del Consorzio Ricerche e Studi Fiscali, si è purtroppo addivenuti alla conclusione che

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il Fondo non può beneficiare di nessuna agevolazione fiscale, conclusione condotta anche mediante confronto diretto con l’Agenzia delle Entrate.

In particolare, il dott. Carrara, Dirigente dell’Agenzia delle Entrate, ha confermato la loro posizione di chiusura rispetto al tema dell’eventuale agevolazione fiscale in capo al Fondo, non potendo essere considerata agevolata la posizione in relazione all’assenza d’imposizione in capo al Fondo stesso.

Per tale motivo, sentita anche la Dott.ssa Patrizia Claps, Direttore Centrale “Personale fisiche, lavoratori autonomi ed enti non commerciali” dell’Agenzia delle Entrate, sia Deloitte sia il Consorzio Fiscale ritengono non consigliabile la presentazione di un’istanza d’interpello che avrebbe esito negativo.

3.5 Regolamento immobiliare e Procedura immobili

Il DIRETTORE ha illustrato le bozze pressoché definitive (si attende la condivisione della Banca sulle parti di propria competenza) del Regolamento in oggetto e della relativa Procedura, che verranno emanate – recepite eventuali osservazioni/suggerimenti come di consueto da parte dell’Internal Auditing del Fondo - con Ordine di Servizio e faranno parte del complesso delle procedure di cui il Fondo si è dotato.

Nel Regolamento sono disciplinati i principi generali guida nella gestione del patrimonio immobiliare e, in particolare, le modalità di dismissione delle unità immobiliari.

Nella relativa Procedura sono disciplinati gli aspetti operativi del processo di gestione del patrimonio, le strutture coinvolte, le relative attività effettuate ed in particolare i controlli a presidio dell’operatività e della corretta esecuzione delle elaborazioni; in relazione alle attività in service presso la Banca, è in corso di condivisione la parte relativa ai compiti svolti dalla Banca.

Si è inoltre provveduto, in relazione al meccanismo del cd “maker-checker”, a concordare con la Banca che eroga il servizio, appositi sistemi di controllo segregati rispetto a chi effettua l’attività, secondo le seguenti modalità:

− la struttura Asset Management della Banca (incaricata del service dei pagamenti) procederà con un doppio controllo sulle attività relative ai pagamenti di fatture indirizzate al Fondo (escludendo per il momento i pagamenti delle bollette relative alle utenze);

− il doppio controllo sarà effettuato su un campione pari a circa il 10% dei pagamenti effettuati e sarà effettuato da altra risorsa, diversa da quella che ha predisposto l’inserimento in Inbiz del pagamento;

− la richiesta di pagamento, una volta inserita, sarà salvata su Inbiz, verrà quindi scaricato un pdf della contabile del pagamento e inviato via mail (con allegata la richiesta di pagamento ricevuta) alla

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seconda risorsa che, previo verifica di importo, destinatario del pagamento, iban, motivo del pagamento, provvederà al controllo e a dare la conferma via mail (che verrà allegata agli atti);

− per il controllo del 10% verrà data priorità agli importi maggiori e compresi tra 2.000 e 3.000 €, visto che i controlli per importi maggiori di 3.000 sono già previsti in capo al Fondo che li autorizza in proprio.

I controlli sono partiti nel mese di novembre.

Ottenuta la condivisione da parte della banca si procederà ad emanare Regolamento e Procedura.

3.6 Varie ed eventuali

3.6.1 Sfratto Futura Srl (conduttore di SOMMARIVA 14 Srl, via Genova)

Il DIRETTORE ha informato che all’udienza il Giudice ha convalidato lo sfratto risolvendo il contratto di locazione. È stato dato atto della morosità maturata e sono state liquidate le spese di lite. Il rilascio dell’immobile è stato fissato al 31 dicembre 2021.

Allegato:

- Verbale della riunione della Commissione Immobiliare del 2 dicembre 2021 - All. alla pratica di Commissione

Torino, 16 dicembre 2021 Area Investimenti e Segreteria