TRIBUNALE DI CASSINO
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 163/2017 G.D. DOTT.ssa CIUFFI
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La Sottoscritta Dott.Arch.---, con studio professionale in ---, in data 11/12/20178 veniva nominata C.T.U. nella procedura Esecutiva di cui all’oggetto ai sensi degli artt. 568 e 569 c.p.c. e dopo aver dichiarato di accettare l’incarico e prestato il giuramento di rito veniva a conoscenza dei quesiti e delle disposizioni cosi’ come riportato nel verbale di giuramento a cui si fa integralmente riferimento.
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SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI : Le operazioni peritali sono iniziate in data 02/02/2018 con sopralluogo presso gli immobili di cui e’ causa alla presenza del custode, Avv. --- Sulla scorta della documentazione catastale si e’ proceduto all’ identificazione dei beni oggetto della procedura esecutiva. A seguito di presentazione, ed accoglimento, di istanza di conversione le operazioni peritali sono state sospese previa autorizzazione del G.E. . Su comunicazione del custode le stesse sono riprese ad ottobre 2020 ed in data 13/10/2020 il CTU ha svolto accesso agli atti presso il comune di Isola del Liri (su istanza gia’ presentata in data 01/12/2017 e di nuovo presentata e sollecitata a settembre 2020) per la verifica della regolarita’ urbanistica degli immobili. La relazione peritale e’ stata rimessa in copia alla parte esecutata a mezzo A.R., e al creditore procedente ed al custode giudiziario (a mezzo pec) .
Cio’ premesso si riportano di seguito le risultanze delle operazioni peritali.
QUESITO N. 1 – DESCRIZIONE DEL BENE
IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI : I beni rientranti nella procedura esecutiva in oggetto sono siti nel comune di Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 e risultano identificati nell’ atto di pignoramento immobiliare N. 2437 di repertorio del 05/07/2017, trascritto presso l’ Agenzia delle Entrate di Frosinone in data 12/07/2017 formalita’ N. 11170 RG e N. 8662 RP a favore del sig.re --- ---- e contro --- . Precisamente :
1) Piena Proprieta’ di fabbricato sito in Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 e riportato in Catasto al Foglio 13 mappale 64 sub 4 di vani 7.
2) Piena Proprieta’ di terreno sito in Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 e riportato in Catasto al Foglio 13 mappale 66-536-291.
3) Proprieta’ di 1/3 di terreno sito in Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 e riportato in Catasto al Foglio 13 mappale 437.
CARATTERISTICHE GENERALI- DATI DI DESCRIZIONE E CONSISTENZA
- PIENA PROPRIETA’ del fabbricato sito in Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 con annesso terreno pertinenziale e riportato in Catasto al Foglio 13 mappale 64 sub 4, il fabbricato, e mappale 437- 66-291-536 i terreni. Trattasi di unica proprieta’ costituita da fabbricato unifamiliare, con accesso diretto dalla strada comunale via Fontechiari e corte di pertinenza, e retrostante terreno accessibile esclusivamente dalla corte del mappale 64.
La zona e’ facilmente raggiungibile dalla comunale Fontechiari direttamente dalla vicina strada provinciale Carnello che consente il collegamento con la SS. Sora Atina. Trattasi di zona caratterizzata da dolci declivi collinari con edilizia residenziale diffusa a tipologia edilizia ad abitazioni residenziali a max N.
2 piani fuori terra. Il fabbricato e’ costituito da palazzina, insistente su lotto di terreno destinato a corte esclusiva confinante con la via Fontechiari, articolata in piano terra e piano sottotetto non rifinito e da terreni confinanti e circostanti ad uso agricolo.
Sul lotto di pertinenza quasi a confine con la strada Fontechiari e’ presente un piccolo e basso manufatto uso deposito/ricovero auto di antica data (stante le caratteristiche costruttive con pilastri in blocchi di cemento e copertura a doppia falda con tegole di laterizio su struttura lignea). Sul retro, nella zona in pendenza, sono presenti piccoli manufatti precari adibiti a pollaio, deposito ecc.
Il fabbricato risulta costituito da un nucleo originario (la parte anteriore databile ante 1967) , da un ampliamento successivo realizzato sul retro e da una sopraelevazione del sottotetto.
Il nucleo anteriore originario, adibito ad abitazione dell’ esecutata e del suo nucleo familiare, risulta di vecchia fattura : struttura portante in muratura di blocchi di tufo, solai in latero cemento e rifiniture interne non recenti. Risulta funzionalmente articolato in : ingresso, wc, cucina, corridoio, N.2 camere da letto. Sono presenti piccole variazioni di tramezzi interni nella zona cucina ove e’ stato realizzato un unico ambiente e
nella zona oltre il disimpegno/ingresso ove e’ stato realizzato un tramezzo per il corridoio. Tali modeste variazioni non costituiscono difformita’ e sono regolarizzabili con il recente Decreto Semplificazioni.
Presenta pavimentazioni in marmittoni di cemento, maioliche nel servizio igienico, infissi in legno a vetro
singolo ed avvolgibili in Pvc, impianto elettrico, impianto di riscaldamento con stufa a pellets e a metano.
E’ presente fornitura idrica, elettrica, sistema smaltimento allacciato alla rete comunale.
L’ ampliamento sul retro risulta, da progetto, destinato a VANI LETTO n. 2, DISIMPEGNO n. 2 E RIMESSA PORTICO : attualmente e’ privo di rifiniture (pavimenti, intonaci, impianti ecc) con infissi provvisori in legno e porte in ferro. Pertanto e’ utilizzato come depositi/cantine. La sopraelevazione del sottotetto si presenta allo stato grezzo con la sola struttura portante in muratura di blocchi di tufo e priva di rifiniture : la copertura realizzata con solaio in latero cemento presenta manto in tegole. Non e’ presente alcuna scala ne’ interna ne’ esterna per il collegamento verticale. Il fabbricato risulta esternamente privo di intonaco esterno tranne che nella parte anteriore del nucleo originario.
TERRENO CON SOVRASTANTE MANUFATTO MAGAZZINO/DEPOSITO : Sul retro del fabbricato, con accesso esclusivo da rampa carrabile posta a lato del fabbricato, sono presenti sul terreno mappale 66, avente giacitura in leggero declivio, i piccoli manufatti precari adibiti a pollaio, deposito ecc.
CONSISTENZA
La consistenza dell’ immobile e’ pari a :
ZONA RESIDENZIALE .P.T abitabile MQ 65.50
ZONA AL RUSTICO AMPLIAMENTO P.T. e tettoia esterna MQ 86.50 SOTTOTETTO AL RUSTICO (per la sola parte abitabile nelle falde del tetto) MQ 67,00 ca DATI CATASTALI
Gli immobili oggetto della presente risultano intestati a --- nata ad Isola del Liri (FR) --- e cosi identificati nel catasto fabbricato e terreni di Frosinone :
Piena proprieta’ di Fabbricato in Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 , piano T, al NCEU Foglio 13 mappale 64 sub 4 , di vani 7, cat A/3, di mq 161 , Rendita € 365,14.
Piena proprieta’ di Terreni in Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 al NCT : Foglio 13 mappale 66 - seminativo - di are 09,28, R.D. L 5.568 – RA L. 4.640 Foglio 13 mappale 536 - seminativo - di are 06,80, R.D. € 2,11 – RA € 1,76
Foglio 13 mappale 291 - seminativo - di are 00,50, R.D. € 0,15 – RA € 0,13
Diritti di 1/3 di terreno al Foglio 13 mappale 437 - seminativo irr.arb. - di are 00,24, R.D. € 0,15 – RA € 0,11.
COERENZE : Vengono indicate di seguito : Strada comunale via Fontechiari, --- salvo altri.
DOTAZIONI CONDOMINIALI : Trattasi di abitazione singola, non presente il condominio.
QUESITO N. 2 – CONFORMITA’ DEI DATI CATASTALI AL PIGNORAMENTO . I dati catastali riportati nel pignoramento sono conformi a quelli risultanti dalla documentazione catastale.
QUESITO N. 3 – NECESSITA’ DI ACCATASTAMENTO . L’ immobile risulta accatastato, ma la planimetria catastale non risulta conforme alla planimetria della pratica di concessione edilizia in sanatoria giacche’ non sono stati inseriti in planimetria i vani RIMESSA E PORTICATO presenti sul fondo del fabbricato e non e’
stato censito il sottotetto in corso di costruzione. Si rende necessario procedere alla regolarizzazione mediante rettifica della sagoma del fabbricato, variazione catastale ed accatastamento del sottotetto in corso di costruzione .
QUESITO N. 4 – NECESSITA’ DI FRAZIONAMENTO . L’ immobile non necessita di frazionamento.
QUESITO N. 5 – TITOLARITA’ DEL DIRITTO PIGNORATO . Il terreno su cui insiste il fabbricato e gli altri terreni oggetto della procedura esecutiva sono pervenuti all’ esecutata in forza di atto di donazione dalla madre ---, giusto atto Notar --- del 25/03/1966 Reg. a Sora il 07/04/1966 al N. 559, NOTA Trascrizione del 21 aprile 1966 N. R. 14316-12852.
Sulla base della certificazione ipotecaria ventennale allegata al fascicolo risultano sull’ immobile le seguenti formalita’ pregiudizievoli :
1) TRASCRIZIONE derivante da PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto a Frosinone in data 12/07/2017 al N.ro 8662 R.P. e al N. 11170 R.G. a favore di ---.
QUESITO N. 6 – COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE . La Certificazione risulta completa.
QUESITO N. 7 – UTILIZZAZIONE DEL BENE . L’ immobile e’ destinato ed utilizzato quale abitazione del nucleo familiare dell’ esecutato. L’ utilizzo e’ conforme alle previsioni di Piano Regolatore.
QUESITO N. 8 – REGOLARITA’ URBANISTICA :
Da indagini svolte presso l’ Ufficio Tecnico comunale di Isola del Liri (FR) non risultano titoli abilitativi per il nucleo anteriore di piu’ antica fattura, che risulta certamente ante 1967 cosi’ come il piccolo manufatto uso deposito/ricovero auto a confine con la strada comunale Fontechiari .
Per l’ ampliamento sul retro (costruito in aderenza al nucleo originario) e’ stata rilasciata CONCESSIONE EDILIZIA in SANATORIA Prot. N. 19175/96 del 03/03/1997 a firma dell’ Assessore LL.PP. del comune di Isola del Liri. Allegato alla pratica risulta anche il certificato di idoneita sismica e statica depositato presso il Genio Civile di Cassino in data 04/07/1996 Prot. 2199 Pos. 2199/96. Il rilascio di tale CE conferma la legittimita’ ante 67 del nucleo originario.
Sul retro dell’ ampliamento sono presenti piccole tettoie in lamiera addossate al fabbricato non regolarizzabili urbanisticamente, cosi come i piccoli manufatti precari adibiti a pollaio, deposito ecc. insistenti sul terreno mappale 66 .
La sopraelevazione del tetto abitabile e’ stata realizzata in forza di C.E. N. 14337/97 DEL 14/04/1998 e successiva C.E. per Variante Prot. 13687/98 del 03/05/1999 . Per dette opere e’ stata acquisita l’
Autorizzazione sismica del Genio Civile di Cassino per ristrutturazione sottotetto Prot. 16294 Pos. 2244/19 del 12/11/1997 e successiva Autorizzazione per Variante Prot. 13884 Pos. 1866/98 del 15/09/1998.
Ai sensi del vigente P.R.G. del comune di Isola del Liri (FR) l’ area e’ urbanisticamente classificata ZONA AGRICOLA .
QUESITO N. 9 – FORMAZIONE DI LOTTI . In base alle caratteristiche del bene, alla loro autonomia funzionale e catastale, si e’ proceduto alla FORMAZIONE DI N. 1 LOTTO come descritto al QUESITO N.16 di seguito. Sul bene gravano le formalita’ pregiudizievoli di cui al QUESITO N. 5:
QUESITO N. 10– BENI INDIVISI . Trattasi di beni ( fabbricato e terreno) intestati all’ esecutata per l’ intero e per 1/3 per il solo terreno mappale 437.
QUESITO N. 11 – STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE .
L’ appartamento risulta destinato ad abitazione del nucleo familiare dell’ esecutata.
QUESITO N. 12 – VALORE LOCATIVO DEL BENE . Il piu probabile valore locativo dell’ immobile e’ pari ad
€ 200,00 mensili.
QUESITO N. 13 – ONERI GRAVANTI SUL BENE . Sull’ immobile e sui terreni non gravano vincoli artistici, storici o alberghieri, di inalienabilita’ o indivisibilita’, diritti demaniali, oneri condominiali, atti di asservimento o cessioni di cubatura.
QUESITO N. 14 – SPESE DI GESTIONE E DI MANUTENZIONE . Non sussistono spese di gestione condominiale. Lo stato di manutenzione della sola parte abitativa residenziale e’ medio e sono necessari interventi di manutenzione ordinaria interni ( tinteggiatura ecc) ed esterni (completamento intonaco ecc), nonche’ di completamento per la parte sul retro e per la sopraelevazioni al momento realizzati nelle solo strutture portanti al grezzo.
QUESITO N. 15 – VALORE DEL BENE : Il piu’ probabile valore di mercato dell’ immobile viene determinato con il criterio sintetico comparativo che tiene conto: delle caratteristiche costruttive ed ubicazionali dell’immobile (zona periferica del comune), della tipologia e destinazione d’ uso, delle condizioni di manutenzioni interne ed esterne, dell’ epoca di costruzione . Sulla base delle indagini svolte, delle informazioni assunte circa il mercato immobiliare della zona con acquisizione dei valori di mercato riportati per il comune di Isola del Liri (FR) e dai dati segnalati dall’ OMI per detta zona si ritiene equo applicare i valori di mercato di seguito :
SUP. RESIDENZIALI NETTE P.T. abitabili MQ 65.50 x € 650,00 € 42.575,00 SUP.RESIDENZIALI NETTE AL GREZZO PT MQ 86.50 x € 420,00 € 36.330,00 SUP. NETTE SOTTOTETTO AL RUSTICO MQ 67.00 x € 400,00 € 26.800,00 (per la sola parte abitabile nelle falde del tetto)
TERRENI mappali 66-536-291 MQ 1658 x € 4,00 € 6.632,00 DIRITTI DI 1/3 SU TERRENO MAPPALE 437 mq 24*€ 4,00 € 32,00
TOTALE € 112.369,00 Le spese per la demolizione e smaltimento dei manufatti ( pollaio/depositi/tettoie precari) non legittimi e non sanabili si quantificano in € 2.500,00 a corpo.
Le spese per le operazioni catastali di rettifica della sagoma del fabbricato, variazione catastale ed accatastamento del sottotetto in corso di costruzione si quantificano in circa € 2.300,00 (oneri e diritti inclusi)
QUESITO N. 16 – FORMULAZIONE DEI LOTTI. In base alle caratteristiche del bene si e’ proceduto alla
FORMAZIONE DI N. 1 LOTTO come di seguito.
LOTTO UNICO : PIENA PROPRIETA’ SUL FABBRICATO IN ISOLA DEL LIRI (FR) via FONTECHIARI N. 11, articolato in piano Terra -parte abitato e rifinito e parte al grezzo uso depositi- e sottotetto abitabile ma allo stato grezzo e privo di collegamento verticale dal piano terra con terreni confinanti e circostanti ad uso agricolo – al NCEU Foglio 13 mappale 64 sub 4 , di vani 7, cat A/3, di mq 161 , Rendita € 365,14. Inclusi diritti di proprieta’ piena di terreni uso agricolo in Isola del Liri (FR) via Fontechiari N. 11 al NCT : 1) Foglio 13 mappale 66 - seminativo - di are 09,28, R.D.
L 5.568 – RA L. 4.640; 2) Foglio 13 mappale 536 - seminativo - di are 06,80, R.D. € 2,11 – RA € 1,76; 3) Foglio 13 mappale 291 - seminativo - di are 00,50, R.D. € 0,15 – RA € 0,13. Nonche’
diritti di proprieta’ di 1/3 del terreno Foglio 13 mappale 437 - seminativo irr.arb. - di are 00,24, R.D. € 0,15 – RA € 0,11. Catastalmente intestati a --- nata ad Isola del Liri (FR) --- ---.Di consistenza NETTA per le superfici residenziali abitabili al piano terra di mq 65.50 , di mq 86.50 le parti al grezzo uso depositi al piano terra e di mq 67,00 ca il sottotetto (per la sola parte abitabile nelle falde del tetto), oltre a terreno agricolo in piena proprieta’ mappali 66-536-291 di MQ 1658 e diritti di 1/3 sul terreno agricolo mappale 437 di mq 24.
A CONFINE CON : Strada comunale via Fontechiari, ---salvo altri.
VALORE DIRITTI DI PROPRIETA’ dell’ intero (fabbricato e terreni) e di 1/3 sul terreno mappale 437 pari ad € 107.569,00, al netto delle spese per demolizione e smaltimento manufatti non sanabili e per operazioni di variazioni catastali.
Gravano sull’ immobile le seguenti formalita’ :
1) TRASCRIZIONE derivante da PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto a Frosinone in data 12/07/2017 al N.ro 8662 R.P. e al N. 11170 R.G. a favore di ---.
Si allega : verbale di sopralluogo, verbale accesso agli atti, stralcio catastale terreni, planimetria catastale immobile e stralci progetto sanatoria.
LI 13/10/2020 IL C.T.U.
Dott.Arch.---
