Tribunale di Rovigo
Procedura di Esecuzione Immobiliare promossa da:
Cassa Padana Banca di Credito Cooperativo Soc. Coop.
contro:
N° Gen.Rep. 86/2020
Giudice: Dr. Marco Pesoli Custode Giudiziario:
Dr. Alberto Guasti
Esperto alla stima: Ing. Enrico Zambon Codice fiscale: ZMBNRC81P29H620Z Partita IVA: 01426340293
Studio in: Via Cesare Battisti 9, 45100 Rovigo Telefono: 0425 091702
Fax: 0425 09/1701
Email: [email protected] Pec: [email protected]
RAPPORTO DI VALUTAZIONE LOTTO UNICO
UNI 11558:2014 (UNI PdR 19:2016) N. Registro 0320_VI
Lotto: Unico
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Fabbricato di civile abitazione di due piani fuori terra, con annessa area di corte esclusiva
Quota e tipologia del diritto
; proprietà per 1/1 Identificati al Catasto Fabbricati:
COMUNE DI ARQUA’ POLESINE
- Foglio 12 Particella 547 Sub. 1, Categoria A/7, Classe U, Consistenza 10,5 Vani, Superficie Catastale 327 mq, Rendita € 1.084,56; indirizzo via Bassa Dossello
piano: T-1;
- Foglio 12 Particella 547 Sub. 2, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 45 mq, Superficie Catastale 45 mq, Rendita € 127,82; indirizzo via Bassa Dossello; piano: T;
- Foglio 12 Particella 547 Sub. 3, Corte - Bene comune non censibile comune ai sub. 1 e 2
Identificati al Catasto Terreni:
COMUNE DI ARQUA’ POLESINE
- Foglio 12 Particella 547, Categoria Ente Urbano, Superfcie 00.09.76 mq
- Foglio 12 Particella 550, Categoria Vigneto, Classe U, Superficie 00.02.30 mq, Reddito Dominicale: € 2,65 Reddito Agrario: € 1,60
Corte e sedime del fabbricato oggetto di stima Coerenze e confini:
- Nord: Via San Vincenzo - Sud: P.lle 624, 551 - Est: P.lla 483
- Ovest: P.lle 500, 529
Salvo altri più esatti ed attuali
Bene in Arquà Polesine (RO) Via San Vincenzo 47
Conformità catastale
Le unità immobiliari sono catastalmente censite in sostanziale conformità allo stato di fatto, con eccezione per:
1- Diverse altezze interne in corrispondenza del garage e dei locali accessori posti al piano terra a causa della presenza di controsoffittature per alloggiamento impianti
2- Lievi variazioni delle dimensioni interne dei vani per diversa collocazione delle pareti divisorie rispetto a quanto riportato graficamente
3- Realizzazione di un pergolato in ferro con copertura in tessuto in adiacenza al lato sud del fabbricato (dimensioni 3,90x9,30 m circa)
4- Realizzazione di una casetta in legno per ricovero attrezzi (dimensioni 2,50x2,00 m circa)
Tali irregolarità possono essere regolarizzate attraverso la predisposizione di un Tipo Mappale (PREGEO) e di una pratica di aggiornamento delle planimetrie (DOCFA), al fine di aggiornare gli atti attualmente presenti al NCT ed al NCEU.
Si precisa che la casetta in legno di cui al punto 4 preliminarmente dovrà essere ricollocata nell’area di corte ad una distanza regolamentare dai confini.
Si ritiene inoltre che il futuro acquirente dovrà effettuare un controllo dei confini della proprietà attraverso un rilievo topografico da condurre in contraddittorio con le proprietà finitime.
Oneri e spese presunte per aggiornamento catastale e rilievo topografico (fatte salve diverse quantificazioni, anche da parte dei pubblici uffici proposti): € 2.000,00
Pertanto, pur essendo i beni correttamente identificati ai fini del trasferimento, non si dichiara la conformità catastale.
2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):
Il lotto in vendita è composto dalla piena proprietà per la quota 1/1 di un fabbricato di civile abitazione dotato di garage ed ampia area di corte esclusiva.
Caratteristiche zona: periferica di Arquà Polesine (RO).
Area urbanistica: a traffico locale con parcheggi sufficienti; la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: miste
Servizi offerti dalla zona: tutti i servizi offerti da un comune di circa 2.615 abitanti, fra i quali scuola materna ed elementare, ambulatorio medico, farmacia, negozi al dettaglio, luoghi di culto e di aggregazione, ecc..
3. STATO DI POSSESSO:
Il bene al momento del sopralluogo era occupato
Da ricerche condotte presso l’Agenzia delle Entrate e la Conservatoria dei RR.II. di Rovigo è emerso che sul bene grava un contratto di locazione ultranovennale, stipulato con atto del Notaio Elisa Giovanna Bortolin del 22/11/2018 Rep. 1259/1049, trascritto a Rovigo il 22/11/2018 RG 9412 RP 6588, in data anteriore alla notifica ed alla trascrizione del pignoramento.
Il contratto ha ad oggetto il bene staggito (identificato al NCEU di Arquà Polesine Fg. 12 P.lla 547 Subb. 1-2-3 ed al NCT al Foglio 12 P.lla 547) il quale viene concesso in
locazione per una durata di
10 anni e scadenza prevista al 22/11/2028.
Il canone annuo della locazione è stato concordato per € 4.800,00/anno, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 400,00.
Congruità del canone di locazione
Prendendo come riferimento i valori forniti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, emerge che nella zona ove ricade il cespite e per fabbricati di analoga tipologia, i canoni di locazione mensili si attestano su valori ricompresi tra 2,5
€/mq e 3,4 €/mq:
A tal riguardo, tenuto conto dell’epoca di costruzione del fabbricato, delle sue
caratteristiche intrinseche ed estrinseche e considerando che nel corso del sopralluogo è stato possibile accertare come il bene necessiti di alcuni interventi di manutenzione afferenti alla parte impiantistica, si ritiene congruo assumere per il cespite un canone mensile pari a 2,00 €/mq, inferiore di circa il 15% rispetto al valore minimo sopra indicato.
Poichè la superficie lorda parametrata dell’immobile è pari a 388,80 mq, si ottiene un canone mensile arrotondato pari a 780,00 €, da assumersi come “giusto prezzo” ai fini della valutazione di congruità nei termini dell’art. 2.923 c.3 del Codice Civile, il quale stabilisce che il canone deve ritenersi vile se risulta inferiore di un terzo al giusto prezzo:
Canone mensile praticato: 400,00 € < 520,00 € (=2/3*780,00 €)
Essendo il canone mensile praticato inferiore oltre il terzo al giusto prezzo, ne deriva che lo stesso può considerarsi VILE.
Si evidenzia altresì che il suddetto canone di locazione è oggetto di pignoramento presso terzi nell’ambito della procedura esecutiva mobiliare RG 778/2019, come da ordinanza di assegnazione del 19/09/2019 del Giudice Dr. Nicola Romanin (che si allega).
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Non ne risultano nel ventennio esaminato.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d'assegnazione casa Non ne risultano nel ventennio esaminato.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
Non ne risultano nel ventennio esaminato.
4.1.4 Altre trascrizioni e limitazioni d'uso:
Non ne risultano nel ventennio esaminato.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria a favore di
BANCA ATESTINA DI CREDITO COOPERATIVO – SOCIETA’ COOPERATIVA A RESPONSABILITA’ LIMITATA
contro
derivante da concessione a garanzia di mutuo
a rogito del Notaio Pietro Castellani, Rep. n. 59762 in data 20/05/2005, iscritta a Rovigo in data 06/06/2005 ai nn. R.G. 5847, R.P. 1595.
Importo totale: € 840.000,00.; Importo Capitale: € 420.000,00.
L’ipoteca colpisce la quota di 1/1 di piena proprietà, all’epoca in capo
in ragione di ½ ciascuno, dei beni così catastalmente identificati al Comune di Arquà Polesine, NCEU foglio 12, particella 547 sub 1 e 2 ed al NCT al foglio 12 particella 547 (ente urbano)
L’ipoteca risulta annotata di surroga ex art. 8 Legge 2 Aprile 2007 n.40 con atto del Notaio Luca Arnone del 31/10/2008 Rep. 1159, trascritto a Rovigo in data 19/12/2008 ai nn.
12707/2311.
- Ipoteca volontaria a favore di
CASSA PADANA BANCA DI CREDITO COOPERATIVO – SOCIETA’ COOPERATIVA
contro
derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario
a rogito del Notaio Simonetta Doro, Rep. n. 47034 in data 08/06/2016, iscritta a Rovigo in data 15/06/2016 ai nn. R.G. 5075, R.P. 804.
Importo totale: € 90.000,00.; Importo Capitale: € 60.000,00.
L’ipoteca colpisce la quota di 1/1 di piena proprietà, all’epoca in capo
in ragione di ½ ciascuno in qualità di debitore ipotecario, in qualità di terzo datore di ipoteca), dei beni così
catastalmente identificati al Comune di Arquà Polesine, NCEU foglio 12, particella 547 sub 1 2 3 ed al NCT al foglio 12 particelle 547 e 550
4.2.2 Pignoramenti:
- A favore di contro
derivante da atto esecutivo o cautelare
a rogito Ufficiale Giudiziario di Rovigo, Rep. n. 3479 in data 12/10/2017, trascritto a Rovigo in data 31/10/2017 ai nn. R.G. 8638, R.P. 5759.
Il pignoramento colpisce la quota di 1/2 di proprietà in capo ,
relativamente ai beni così catastalmente identificati al Comune di Arquà Polesine, NCEU foglio 12, particella 547 sub 1, 2, 3 ed al NCT al foglio 12 particelle 547 e 550
- A favore di
CASSA PADANA BANCA DI CREDITO COOPERATIVO – SOCIETA’ COOPERATIVA contro
derivante da atto esecutivo o cautelare
a rogito Ufficiale Giudiziario di Rovigo, Rep. n. 1016 in data 27/07/2020, trascritto a Rovigo in data 27/08/2020 ai nn. R.G. 5636, R.P. 3830.
Il pignoramento colpisce la quota di 1/1 di proprietà in capo sia quale erede con beneficio di inventario del de cuius (quindi con e nei limiti del patrimonio di quest’ultimo per la quota di ½), che quale terza datrice di ipoteca (per la quota di ½) relativamente ai beni così catastalmente identificati al Comune di Arquà Polesine, NCEU foglio 12, particella 547 sub 1, 2, 3 ed al NCT al foglio 12 particelle 547 e 550
4.2.3 Altre trascrizioni:
- Contratto di Locazione Ultranovennale A favore di
contro
derivante da scrittura privata con sottoscrizione autenticata
a rogito del Notaio Bortolin Elisa Giovanna, Rep. n. 1259 in data 22/11/2018, trascritto a Rovigo in data 22/11/2018 ai nn. R.G. 9412, R.P. 6588.
Il contratto ha ad oggetto il bene oggetto di stima così catastalmente identificato al
Comune di Arquà Polesine, NCEU foglio 12, particella 547 sub 1, 2, 3 ed al NCT al foglio 12 particella 547
Per ulteriori informazioni si rimanda al precedente paragrafo 3 afferente allo stato di possesso del bene staggito.
4.2.4 Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
4.2.5 Aggiornamento della documentazione ipo-catastale in atti:
Non risultano domande giudiziali trascritte né altre trascrizioni pregiudizievoli oltre a quelle citate.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: il fabbricato soddisfa i requisiti della visitabilità e dell’adattabilità ai soggetti diversamente abili dotati di sedia a ruote.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno.
Attestazione Prestazione Energetica:
Il fabbricato è dotato di Attestato di Prestazione Energetica avente codice 32382/2017, classe energetica “E” Epgl,ren=258,74 Kwh/mq anno.
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: ///
Ulteriori avvertenze:
- Le certificazioni degli impianti: Ai sensi e per gli effetti del DM 22/01/2008 n. 37 e smi, si precisa che l’immobile è dotato della certificazione relativa alla conformità degli impianti risalente all’anno di emissione del certificato di agibilità (1996)
- Impianto di riscaldamento/raffrescamento: Da informazioni assunte nel corso del sopralluogo, si rileva che l’immobile presenta sostanziali problematiche all’impianto di raffrescamento/riscaldamento che comporterebbero la probabile sostituzione della centrale termica, da ritenersi ormai obsoleta e fuori produzione.
Di tutto quanto sopra elencato se ne tiene forfetariamente conto nella valutazione del bene, precisando che per eventuali ed ulteriori aspetti/vizi/difformità non rilevati nel corso delle attività peritali e non riportate nel presente elaborato, viene applicata una
decurtazione del 15% al valore di stima per l’assenza di garanzia dovuta all’immediatezza della vendita giudiziaria.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Anteriormente al ventennio:
- il terreno sul quale è stato poi edificato il fabbricato oggetto di stima, catastalmente identificato al Comune di Arquà Polesine, NCT Foglio 12 Mappale 547 (ex mappale
482) apparteneva , il quale lo ha venduto ai Sig.ri
in virtù dell’atto di compravendita del Notaio Ferruccio Castellani del 12/02/1993 Rep. 53370, trascritto a Rovigo il 22/02/1993 ai nn. 1403/1036.
- il terreno attiguo al mappale 547, oggi identificato al Comune di Arquà Polesine, NCT Foglio 12 Mappale 550 (ex mappale 224/a) apparteneva
(9/18 piena prop. 3/18 usuf.), (2/18 piena prop. 1/18 nuda prop.), (2/18 piena prop. 1/18 nuda prop.), (2/18 piena prop. 1/18 nuda prop.), i quali lo hanno venduto
in virtù dell’atto di compravendita del Notaio Pietro Castellani del 15/05/1998 Rep. 7554, trascritto a Rovigo il 27/05/1998 ai nn. 3826/2665.
- In forza della successione ex lege al apertasi il
19/07/2016, di cui alla denuncia registrata a Rovigo il giorno 08/03/2017 al n. 282 vol. 9990, trascritta a Rovigo il 06/06/2017 ai nn. 4493/3049, la quota di ½ della piena proprietà delle unità immobiliari oggetto di stima, catastalmente identificate al Comune di Arquà Polesine, NCEU Foglio 12 Mappale 547 sub 1 2 3, NCT Foglio 12 Mappali 547 e 550 è passata in capo
Con atto di accettazione di eredità con beneficio di inventario a rogito del Notaio Giannenrico Cocito del 16/08/2016 rep. 3978, trascritto a Rovigo il 12/09/2016 ai nn.
7608/5222, ha accettato l’eredità con beneficio d’inventario.
, hanno rinunciato all’eredità con atto a rogito del Notaio Giannenrico Cocito del 16/08/2006 Rep. 3977.
7. PROFILI AUTORIZZATIVI:
A seguito di formale istanza di accesso agli atti ed alla conseguente ricerca presso i propri archivi, il Comune di Arquà Polesine ha prodotto allo scrivente perito le seguenti informazioni:
7.1 Autorizzazioni edilizie:
1) Concessione Edilizia 2352/94
Tipo Pratica: Concessione per eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica Intestata a:
Lavori di: Costruzione di casa di civile abitazione Rilascio: 15/03/1994 prto. 1440/93
2) Concessione Edilizia 2352/A/96
Tipo Pratica: Concessione per eseguire attività edilizia o di trasformazione urbanistica Intestata a:
Lavori di: Variante in corso d’opera alla CE 2352/94 Rilascio: 09/04/1996 prot. 837/96
3) Abitabilità n. 2352/96
Tipo Pratica: Autorizzzazione di abitabilità Intestata a:
Rilascio: 24/05/1996 prot. 1599/96 In merito alla conformità edilizia:
Da un raffronto tra l’attuale stato dei luoghi e gli elaborati grafici di progetto allegati ai titoli edilizi precedentemente elencati, si rilevano le seguenti difformità:
1- In corrispondenza dei locali accessori posti al piano terra e del garage si sono rilevate altezze utili interne inferiori a 270 cm (lavanderia: 240 cm, WC: 265 cm, garage: 255 cm) a causa della presenza di controsoffittature realizzate per il contenimento e la mimetizzazione degli impianti.
2- I vani dell’abitazione presentano lievi variazioni dimensionali, con scostamenti di circa 10-15 cm rispetto alle quote riportate negli elaborati grafici di progetto, ciò in conseguenza ad una diversa collocazione delle pareti divisorie o ad una loro maggiore larghezza rispetto alle previsioni progettuali.
3- In aderenza al lato sud del fabbricato è stato realizzato un pergolato in ferro, di dimensioni di circa 390x930 cm, con copertura in tessuto.
4- Sulla porzione ovest dell’area di corte, a distanza non regolamentare dai confini è stata collocata una casetta in legno per ricovero attrezzi di dimensioni 250x200 cm.
5- L’edificio non è stato dotato del vano ascensore previsto in progetto, in sostituzione del quale si sono ricavati due vani ripostiglio, inoltre, il bagno posto al primo piano (stanza n. 12 degli elaborati progettuali) è stato ultimato solo in parte.
Regolarizzazione:
Si ritiene che le irregolarità rilevate ed elencate ai punti precedenti possano essere sanate ex art. 37 DPR 380/01, attraverso la predisposizione di una SCIA a sanatoria, previa la realizzazione di un rilievo di dettaglio dell’attuale stato di fatto dell’immobile.
Si precisa altresì che la casetta in legno, di cui al punto 4 dell’elenco riportato al paragrafo precedente, dovrà trovare un’altra collocazione all’interno dell’area di corte, a distanza regolamentare dai confini.
Spese ed oneri presunti di sanatoria ex art. 37 (fatte salve ulteriori diverse quantificazioni e decisioni tecniche, anche da parte dei pubblici uffici competenti):
€ 5.000,00
Non si dichiara la conformità edilizia.
7.2 Conformità Urbanistica:
Strumento urbanistico approvato: P.A.T. e P.R.G. vigente come P.I.
Il bene ricade in zona con PUA approvato - C2/A – art. 8 NTO
Su parte dell’area insiste la fascia di rispetto per la presenza di elettrodotto aereo – art. 46 NTO
Si dichiara la conformità urbanistica.
Trattasi di fabbricato di civile abitazione, di due piani fuori terra, con ampia area di corte esclusiva, la cui epoca di edificazione risale al 1996.
L’accesso all’immobile avviene attraverso l’ingresso posto sul lato ovest, oltre il quale si trova la zona giorno, composta da un unico vano di generose dimensioni “open space”, adibito a soggiorno-pranzo-cucina, illuminato da ampie vetrate poste lungo i lati nord e sud.
In posizione attigua, sempre al piano terra e direttamente collegati alla zona giorno, trovano posto una lavanderia, un WC ed il garage, quest’ultimo dotato di porta di ingresso e di portone basculante.
Mediante una scala in legno ad andamento circolare ricavata in adiacenza all’ingresso, si prosegue al livello superiore, ove è racchiusa la zona notte, composta da quattro vani letto, tutti dotati di terrazzini distribuiti lungo i lati nord e sud del fabbricato e da tre bagni, dei quali uno è ad uso esclusivo della camera matrimoniale, mentre un altro risulta realizzato solo in parte e viene attualmente impiegato come ripostiglio.
Il bene presenta altresì la sola predisposizione per l’installazione di un vano ascensore.
L’area esterna che circonda l’edificio risulta parzialmente pavimentata e prevalentemente adibita a giardino, con la presenza di piante a medio fusto, il tutto delimitato da recinzioni che in parte dovranno essere oggetto di controllo attraverso un rilievo topografico da condurre in contraddittorio con le proprietà finitime.
L’edificio è realizzato con struttura portante “a telaio” in c.a., solai in laterocemento, manto di copertura in tegole e tamponamenti in muratura coibentata, i quali esternamente risultano in parte finiti “faccia a vista” ed in parte intonacati e dipinti, i serramenti sono in legno con vetrocamera.
I pavimenti risultano prevalentemente in legno, fatta eccezione per i locali accessori al piano terra e per i servizi igienici presenti al livello superiore, ove si riscontrano elementi ceramici.
Internamente le pareti si presentano intonacate e dipinte, in alcune zone si rilevano rifodere verticali e controsoffitti in cartongesso atti ad accogliere la parte impiantistica, mentre i vani letto al primo piano sono delimitati attraverso “pareti armadio” realizzate su misura.
L’immobile è munito di allarme e di impianto idrico, fognario, elettrico ed era originariamente dotato di riscaldamento/raffrescamento con emissione negli ambienti attraverso pannelli radianti a pavimento e vetilconvettori a soffitto ed a parete, il tutto alimentato da una centrale termica collocata in giardino e composta da un generatore a combustione (per il riscaldamento) e da una macchina frigoriferia (per il raffrescamento), quest’ultima tuttavia di recente è stata dismessa in quanto non più funzionante.
Tutte le dotazioni impiantistiche risalgono all’epoca di realizzazione del fabbricato e necessitano di essere controllate ed eventualmente aggiornate alle vigenti norme in materia.
Complessivamente il bene si presenta in buone condizioni e con un discreto grado di finitura, fatta eccezione per il servizio igienico parzialmente ultimato, per alcuni minimi dettagli costruttivi rimasti incompleti nel corso della realizzazione e per l’impianto di riscaldamento/raffrescamento, il quale richiede uno specifico intervento di sostituzione della centrale termica, attualmente obsoleta ed in parte non più funzionante.
Descrizione: quota di 1/1 di piena proprietà di un fabbricato di civile abitazione con area di corte esclusiva
La superficie esterna lorda parametrata risulta pari a 388,80 mq e viene determinata sulla base del Sistema Italiano di Misurazione attraverso l’applicazione dei seguenti coefficienti di equiparazione:
Destinazione SEL (mq) Coeff. SEL par.(mq)
Locali principali 310,00 1 310,00
Locali accessori 34,20 0,5 17,10
Garage 45,00 0,5 22,50
Terrazzi 26,00 0,3 7,80
Portico 104,70 0,3 31,40
Il bene presenta un’area di corte esclusiva di superficie pari a 980,00 mq
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
Si adotta il metodo sintetico comparativo (MCA – Market Comparison Approach), basato sul raffronto con altri beni simili dei quali sono noti i recenti prezzi di mercato.
Nella stima del bene si considerano le caratteristiche estrinseche (relative al centro abitato, alla fascia urbana, al quartiere ed alla zona in particolare in cui è ubicato il fabbricato) ed intrinseche (proprie del fabbricato, che riguardano la sua tipologia, le sue dotazioni, l’età, il suo stato di conservazione ed efficienza), inoltre, si tiene in considerazione la situazione contingente del mercato immobiliare, con particolare riferimento al territorio ove ricade il cespite, la quale risulta caratterizzata da una sensibile stagnazione.
Per l’applicazione del metodo si sono effettuate specifiche ricerche di settore, finalizzate al reperimento di prezzi certi di recenti compravendite ed a tal riguardo si sono adottati i seguenti comparabili:
- Comparabile 1: abitazione con garage ed area di corte esclusiva,
oggetto di compravendita a rogito del Notaio Pietro Castellani del 29/05/2020 Rep. 80.941 - Comparabile 2: abitazione con garage ed area di corte esclusiva,
oggetto di compravendita a rogito del Notaio Simonetta Doro del 28/06/2021 Rep. 48.988
Per il procedimento analitico di determinazione del valore del bene oggetto di stima, si rimanda al tabulato prodotto in allegato al presente elaborato peritale.
8.2 Fonti di informazione:
Indagini di mercato, ricerche effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rovigo, conoscenza personale dello scrivente, raffronto con i valori OMI forniti dall’Agenzia delle Entrate.
A. Valutazione immobile
Destinazione Superficie
Equivalente (mq) Valore di stima (€) Civile Abitazione e
locali accessori
388,80 277.718,00
8.3 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15% per assenza di garanzia per vizi come da disp. Del G.E. (min.
15%) - € 41.657,70
Spese di regolarizzazione urbanistica e/o catastale - € 7.000,00 8.4 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 229.060,30 Prezzo di vendita (arrotondato) del lotto: € 230.000,00
Allegati:
- documentazione catastale - contratto di locazione
- sentenza afferente al pignoramento dei canoni di locazione - documentazione urbanistica
- libretto dell’impianto termico - atti di provenienza
- documentazione fotografica - tabulato di stima immobile
02 Febbraio 2022
L'Esperto alla stima Ing. Enrico Zambon
UNI 11558:2014 (UNI PdR 19:2016) N. Registro 0320_VI
