TRIBUNALE DI ROVIGO PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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TRIBUNALE DI ROVIGO

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da:

Banca Annia Credito Cooperativo di Cartura e del Polesine Soc. Coop.

(ora BCC di Venezia, Padova e Rovigo - Banca Annia) e

Banca Monte dei Paschi di Siena Spa contro:

N. Gen. Rep. 354/2015 + 226/2018

data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.:

Giudice delle esecuzioni: Dott.ssa Alessandra Paulatti Custode Giudiziario: Dott.ssa Chiara Turolla

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

LOTTO N. 005

Esperto alla stima: Geom. Vanni Cantà Codice fiscale: CNTVNN55A13H620I

Partita IVA: 00835750290

Studio in: Via Guglielmo Oberdan 17/A - Rovigo telefono: 0425 29294

email: vanni.cant@gmail.com

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Beni in Rovigo (RO) Via G. Campo, 19

Lotto n. 005

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa ? SI

(vedasi certificazione notarile allegata agli atti della procedura esecutiva, nonché documentazione ipocatastale allegata al presente rapporto di valutazione).

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa ? SI

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A. Porzione al piano interrato del fabbricato condominiale denominato “Rhodigium”, sito in Rovigo Via Gaspare Campo n. 19, nel quartiere San Pio X, costituita da un ampio locale in cui sono ricavati n. 18 garages (non del tutto ultimati) di diverse conformazioni e metrature.

Diritto che si vende: quota di 1/1 della piena proprietà

Attuale identificazione catastale:

Catasto Fabbricati Comune di Rovigo Sez. RO Intestazione:

proprietà 1/1;

foglio 9 mappale 864 subalterno 52, z.c. 1, categoria C/6, classe 3, cons. mq. 10, superf.

catastale totale: mq. 10, P.T, Rendita € 34,09

(dati derivanti da: variazione toponomastica del 29/01/2018 prot. n. RO0003727 in atti dal 29/01/2018 – VARIAZIONE TOPONOMASTICA D’UFFICIO n. 671.1/2018)

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N.B.: si rileva che, nello stato di fatto, dette unità immobiliari risultano ubicate al piano interrato anziché erroneamente al piano terra ed al piano rialzato, così come rispettivamente riportato nei tabulati di visura catastale e nella maggior parte delle planimetrie catastali.

Il tutto oltre i seguenti beni comuni non censibili:

Catasto Fabbricati Comune di Rovigo Sez. RO

foglio 9 mappale 864 subalterno 70, b.c.n.c. (disimpegno-spazio di manovra) ai subalterni dal 52 al 69

foglio 9 mappale 864 subalterno 71, b.c.n.c. (corte) ai subalterni dal 1 al 21 compresi, dal 23 al 45 compresi e dal 52 al 69 compresi

L’area su cui insistono le unità immobiliari pignorate risulta così di seguito attualmente censita:

Catasto Terreni Comune di Rovigo Partita 1

foglio 9 mappale 864, Ente Urbano, superficie catastale are 14.91

(dati derivanti da: Tipo Mappale del 25/06/1986 in atti dal 22/03/1995 TM 613/86 – n. 944.1/1995)

Confini del lotto:

nord: terrapieno ed unità immob. sub. 21 est: unità immob. subb. 21-20 e 71

sud: terrapieno (unità immob. sub. 71) Salvis

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Porzione al piano interrato del fabbricato condominiale denominato “Rhodigium”, sito in Rovigo Via Gaspare Campo n. 19, nel quartiere San Pio X, costituita da un ampio locale in cui sono ricavati n. 18 garages (non completamente ultimati) di diverse conformazioni e metrature.

Caratteristiche zona: semiperiferica residenziale a traffico normale.

Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente residenziali.

La zona è provvista dei principali servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

3. STATO DI POSSESSO:

L’intero locale pignorato risulta non locato ed attualmente utilizzato per il deposito di materiale vario.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: ///

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: ///

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Convenzione di Lottizzazione a favore del Comune di

Rovigo contro (rif. atto in data

12/03/1984 notaio Giuseppe Milazzo di Rovigo rep. n. 48.796, reg.to a Rovigo il 12/04/1984 al n. 910 Serie 1°).

4.1.4 Altre limitazioni d'uso: servitù derivanti dalla comproprietà delle parti comuni condominiali ai sensi dell’art. 1117 del C.C., nonché quelle riportate nell’atto di compravendita del 12/09/1986 rep. n. 51.081notaio Giuseppe Milazzo di Rovigo, ivi registrato il 24/09/1986 al n. 1809 Serie I° e trascritto in data 02/10/1986 ai nn. 6485/4745.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

Ipoteca giudiziale (Attiva), a favore della Banca Annia - Credito Cooperatico di Cartura e del Polesine Soc. Coop. con sede in Cartura – PD (ora BCC di Venezia, Padova e Rovigo -

Banca Annia), a carico, tra gli altri, derivante da

decreto ingiuntivo Tribunale di Padova in data 01/08/2014 rep. n. 8004/2014 iscritto a Rovigo in data 15/09/2014 ai nn. 5467/815.

Importo totale: € 2.500.000,00 Importo capitale: € 3.697.355,46

L’ipoteca risulta annotata come segue:

- ANNOTAZIONE del 15/03/2016 nn. 2088/302 – restrizione dei beni (atto Tribunale di Rovigo del 10/11/2015 rep. n. 544), relativa agli immobili distinti al Catasto Terreni Comune di Rovigo Foglio 2 con i mappali 19 e 53, esclusi dal presente pignoramento.

Ipoteca giudiziale (Attiva), a favore della Banca Annia - Credito Cooperatico di Cartura e del Polesine Soc. Coop. con sede in Cartura (PD) (ora BCC di Venezia, Padova e Rovigo - Banca

Annia), a carico, tra gli altri, derivante da

decreto ingiuntivo Tribunale di Padova in data 01/08/2014 rep. n. 8004/2014 iscritto a Rovigo in data 08/07/2015 ai nn. 5054/739.

Importo totale: € 1.700.000,00 Importo capitale: € 1.197.355,46

N.B.: si precisa che nella sezione D della nota di iscrizione di detta formalità è stato indicato che la medesima è in estensione all’iscrizione ipotecaria accesa presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Venezia – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Chioggia.

L’ipoteca risulta annotata come segue:

- ANNOTAZIONE del 15/03/2016 nn. 2089/303 – restrizione dei beni (atto Tribunale di Rovigo del 10/11/2015 rep. n. 544), relativa agli immobili distinti al Catasto Terreni Comune di Rovigo Foglio 2 con i mappali 19 e 53, esclusi dal presente pignoramento.

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4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore della Banca Annia - Credito Cooperatico di Cartura e del Polesine Soc. Coop. con sede in Cartura (PD) (ora BCC di Venezia, Padova e Rovigo - Banca Annia)

contro derivante da atto giudiziario del 04/12/2015

Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Rovigo rep. n. 4326/2015 trascritto a Rovigo in data 08/01/2016 ai nn. 84/55.

Riferito alla piena proprietà degli immobili pignorati di cui ai lotti da n. 2 a n. 10 della presente procedura esecutiva.

4.2.3 Altre trascrizioni: ///

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE (acquisite presso l’Amm.re Cond. di Rovigo):

Quota millesimale del lotto: 191/1000

Spese medie annue di gestione condominiale: € 1.360,00

Spese insolute: € 6.121,74 (di cui € 4,739,71per lavori straordinari tetto) Spese condominiali già deliberate: € 4.100,00 (altra metà tetto) Certificato Prevenzione Incendi: non riscontrato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Attuale proprietaria:

proprietà 1000/1000;

proprietaria dal 31/03/2009 all’attualità in forza di atto di permuta e vendite a rogito notaio Paolo Merlo di Rovigo in data 31/03/2009 rep. n. 102.667/20.105, registrato a Rovigo in data 28/04/2009 al n. 1392 Serie 1T e ivi trascritto in data 28/04/2009 ai nn. 3946/2361.

Precedente proprietaria:

proprietà 1000/1000;

Proprietaria dal 12/09/1986 al 31/03/2009 in forza di atto di compravendita a rogito notaio Giuseppe Milazzo di Rovigo in data 12/09/1986 rep. n. 51.081/12.149, registrato a Rovigo in data 24/09/1986 al n. 1809 Serie 1° e ivi trascritto in data 02/10/1986 ai nn. 6485/4745 e successivo atto di rettifica in data 03/11/1986 rep. n. 51272 notaio Giuseppe Milazzo, trascritto a Rovigo il 13/11/1986 ai nn. 7621/5596.

Ditta venditrice:

7. PRATICHE EDILIZIE:

Identificativo: n. 425 (prot. n. 5329 – U.T. n. 339 del 02/04/1983) Intestazione:

Tipo di pratica: Concessione alla edificabilità

Per lavori: costruzione di un fabbricato civile abitazione e negozi Rilascio data: 13/10/1984

Identificativo: n. 179 (prot. n. 4029 – U.T. n. 216 del 11/03/1986) Intestazione:

Tipo di pratica: Variante alla Concessione edilizia n. 425 su menzionata Rilascio data: 07/08/1986

N.B.: in relazione alla suddetta pratica edilizia, si segnala che presso l’archivio comunale non sono attualmente presenti gli elaborati grafici relativi a piante e sezioni (TAV. N. 2-3-4) (vedasi allegata dichiarazione del Comune prot. n. 5323 del 03/01/2020).

Identificativo: n. 179 (prot. n. 19813) Intestazione:

Tipo di pratica: Certificato d’uso (abitabilità parziale) relativo a negozi e magazzino di cui alle Concessioni edilizie n. 425/1984 e n. 179/1986 su menzionate

Rilascio data: 27/01/1987

Identificativo: n. 497 (prot. n. 3929 U.T. 412/91) Intestazione:

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Tipo di pratica: Concessione alla edificabilità

Per lavori di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso da magazzino a n. 18 garages Rilascio data: 08/06/1992

N.B.: in relazione alla suddetta pratica edilizia, si segnala che presso l’archivio comunale non risulta attualmente reperibile l’elaborato grafico (TAV. N. 2) relativo alla pianta del locale in cui sono ricavati n. 18 garages (vedasi allegata dichiarazione del Comune prot. n. 79248 del 29/11/2019).

Identificativo: prot. n. 08429 Intestazione:

Tipo di pratica: Richiesta di Abitabilità

Per lavori di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso da magazzino a n. 18 garages di cui alla pratica edilizia precedente.

Data: 27/05/1996

N.B.: si rileva che la suddetta richiesta di Certificato di Abitabilità è tuttora inevasa per la mancata presentazione di documentazione integrativa (con particolare riferimento al Certificato di Prevenzione Incendi).

7.1 Conformità urbanistico edilizia:

Si rileva una sostanziale rispondenza dello stato di fatto del locale in cui sono ricavati n. 18 garages alla documentazione catastale tuttora in atti (elaborato planimetrico e planimetrie), assunta come riferimento in assenza delle TAV. N. 2 di progetto (piante) allegate alle C.E. n.

497/1992 e C.E. n. 179/1986, ad eccezione delle seguenti difformità interne:

a) variazioni del dimensionamento dei singoli garages in misura più o meno significativa, compresa la mancata realizzazione di una parete divisoria tra il garage sub. 54 ed il corridoio di accesso all’uscita di sicurezza,

b) aumento dell’altezza utile dell’intero locale (da ml. 2,70 di progetto a ml. 2,75 circa effettivi), compreso nel limite di tolleranza del 2% previsto dalla normativa vigente,

c) mancato rilascio del Certificato di Abitabilità (per assenza di documentazione integrativa richiesta dal Comune, incluso Certificato di Prevenzione Incendi da richiedersi al Comando dei Vigili del Fuoco).

Regolarizzazione delle difformità sopraindicate e relativi costi:

Per quanto riguarda le difformità sopraindicate al punto a), si prevede una richiesta di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/01 e successive modifiche ed integrazioni.

Per quanto riguarda la maggiore altezza utile del locale di cui sopra al punto b), tenuto conto delle norme relative alla tolleranza edilizia di cui all’art. 34 del D.P.R. n. 380/01 e s.m.i., non si prevede alcun intervento di regolarizzazione. Tuttavia, l’altezza effettiva dell’intero locale potrà essere correttamente indicata nell’elaborato grafico di sezione da allegarsi alla suddetta richiesta di sanatoria edilizia,

Per quanto riguarda la difformità sopraindicata al punto c), si prevede il necessario conseguimento del Certificato di Abitabilità/Agibilità tramite presentazione presso l’Ufficio Tecnico comunale di idonea documentazione (incluso Certificato di Prevenzione Incendi). Il tutto da eseguirsi a seguito della regolarizzazione edilizia prevista per le difformità di cui sopra al punto a).

Costo presunto della regolarizzazione, da porsi totalmente a carico dell’aggiudicatario del lotto (comprese spese tecniche) = € 50.000 (di cui € 5.000 per costi di sanatoria edilizia ed € 45.000 per richiesta di Certificato Prevenzione Incendi, compresi adempimenti tecnico-burocratici ed interventi materiali di adeguamento alle normative vigenti).

N.B.: si segnala che quanto sopraindicato circa la regolarizzazione delle difformità e del relativo costo è da considerarsi piuttosto orientativo potendo essere soggetto a variazioni più o meno significative.

Si sottolinea infatti che una precisa valutazione del caso urbanistico-edilizio in questione è riservata esclusivamente ai tecnici comunali e del Comando dei Vigili del Fuoco, che potranno esprimersi definitivamente (anche in base ad un’interpretazione più restrittiva delle norme rispetto a quella applicata dal sottoscritto) solo sulla scorta di idonee pratiche edilizio-amministrative complete di dettagliati elaborati grafici e fotografici.

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7.2 Conformità catastale:

Si rileva la necessità di procedere ad un nuovo accatastamento dei garages inclusi nel locale di cui al presente lotto, previa regolarizzazione urbanistica degli stessi immobili.

Il tutto con un costo complessivo presunto di € 3.600,00 (compresi oneri e diritti catastali) da porsi totalmente a carico dell’aggiudicatario del lotto.

Descrizione: immobili di cui al punto A locale con n. 18 garages

Porzione al piano interrato del fabbricato condominiale denominato “Rhodigium”, sito in Rovigo Via Gaspare Campo n. 19, nel quartiere San Pio X, costituita da un ampio locale in cui sono ricavati n. 18 garages (non completamente ultimati).

Detto immobile, dotato di partizioni interne e di finiture (piuttosto scadenti), resta ancora da ultimare con l’installazione dei serramenti interni e con gli interventi di adeguamento finalizzati al rilascio del Certificato di Agibilità e di Prevenzione incendi.

Riguardo al dimensionamento dei garages, va segnalata una modesta larghezza di alcuni di essi che non consente il ricovero di autovetture di nomali dimensioni.

Finiture interne (in scadente stato di manutenzione e di conservazione):

- pareti intonacate al civile e parzialmente tinteggiate (largamente colpite da scrostamenti e macchie di umidità),

- pavimenti in piastrelle di ceramica,

- fori luce con telai in metallo e specchiature in vetro,

- serramenti esterni in metallo (accesso principale del tipo basculante con porta pedonale),

E’ ivi presente l’impianto elettrico la cui funzionalità e rispondenza alla normativa vigente deve essere verificata da tecnici specializzati.

La superficie complessiva netta dei n. 18 garages è di mq. 247 circa (esclusa superficie destinata a spazi di manovra e cavedi per la realizzazione di bocche di lupo).

Superficie lorda dell’intero locale = mq. 495 circa Altezza dell’intero locale pignorato = ml. 2,75 circa.

Il fabbricato condominiale, elevato su tre piani fuori terra, oltre a due piani interrati, risulta eseguito con pareti perimetrali in muratura, strutture orizzontali in laterocemento, manto di copertura in guaina bituminosa.

L’area scoperta di pertinenza comune condominiale, comodamente accessibile dalla pubblica via, risulta sistemata a verde con diverse piantumazioni arboree, nonché dotata di accesso carraio asfaltato e di camminamenti pedonali pavimentati con piastre in ghiaino lavato.

Immobile Parametro Mq. Coeff. Superf. comm.

N. 18 garages sup reale netta 247,00 1,00 247,00

247,00 247,00

N.B.: si precisa che la sopraindicata superficie complessiva di mq. 247 è esclusivamente riferita ai n. 18 (diciotto) locali destinati a garage. Pertanto, nella determinazione del valore unitario €/mq. che segue, si è tenuto conto dell’incidenza delle superfici residue dell’intero locale pignorato quali lo spazio di manovra ed i cavedi per la realizzazione di bocche di lupo.

Destinazione urbanistica:

Negli strumenti urbanistici vigenti del Comune di Rovigo, l’area di interesse risulta così classificata:

Fg. 9 mapp. 864:

Zona B4 – zona residenziale estensiva di completamento.

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Nella determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili pignorati, il sottoscritto ha tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli stessi beni, quali l’ubicazione, la vetustà del fabbricato, le consistenze, la destinazione d’uso e le limitazioni d’uso di cui sopra al punto 4.1.4.

Nella ricerca del valore attuale commerciale il sottoscritto ha adottato il metodo M.C.A.

(market comparison approach) basato sul raffronto con altri immobili esistenti nella zona che presentino caratteristiche sufficientemente simili a quelli in oggetto, nonché sull’utilizzo degli asking prices (prezzi di offerta tramite annunci su siti web accreditati), previsto dalle norme UNI 11558:2014 e UNI 11612:2015 relative alla “Stima del valore di mercato degli immobili”.

Dalle indagini eseguite con tale metodo del confronto è emerso un valore unitario di €/mq.

650,00, determinati anche in considerazione della percentuale media di scontodel 10% circa sui prezzi di vendita effettivi rispetto alle richieste iniziali dei venditori mediante i suddetti annunci web.

8.2 Fonti di informazione:

Comune di Rovigo (RO), “Consulente immobiliare” – Il Sole 24 ore, agenzie ed operatori del settore immobiliare (compresi annunci siti web), tabelle O.M.I. relative alla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, conoscenza personale acquisita nell’ambito della Consulenza Tecnica d’Ufficio (con particolare riferimento alle procedure civili, esecutive e fallimentari del Tribunale di Rovigo).

8.3 VALUTAZIONE:

ID Immobile Superf. comm.

mq.

Valore intero medio ponderale

Valore diritto

A N. 18 garages 247,00 160.550,00 160.550,00 160.550,00 160.550,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.):

€ 24.082,50 Costo di regolarizzazione urbanistica di cui sopra al punto 7.1: € 50.000,00 Costo di regolarizzazione catastale di cui sopra al punto 7.2: € 3.600,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobili al netto delle decurtazioni nello stato di fatto

in cui si trovano: € 82.867,50

Arrotondato ad euro ottantatremila/00 € 83.000,00 ALLEGATI:

1) atto di provenienza dell’immobile (atto di permuta e vendite del 31/03/2009 rep. n.

102.667 notaio Paolo Merlo)

2) atto di compravendita del 12/09/1986 rep. n. 51.081 notaio Giuseppe Milazzo 3) istanza inoltrata dal sottoscritto all’Agenzia delle Entrate di Rovigo per il rilascio di

eventuali contratti di locazione e relativa risposta dello stesso Ufficio 4) documentazione ipotecaria

- tabulati di visure aggiornate S.P.I.

5) documentazione catastale:

- tabulati di visure Catasto Fabbricati e Catasto Terreni

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- estratto di mappa Catasto Terreni

- n. 18 planimetrie catastali ed elaborato planimetrico 6) documentazione urbanistica:

- pratiche edilizie

7) documentazione fotografica.

L'Esperto alla stima Geom. Vanni Cantà

(qualifica REV 2017) Rovigo, 07 settembre 2020