Tribunale di Rovigo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da:
PRISMA SPV S.r.l. a mezzo della sua mandataria doValue S.p.A.
nei confronti di :
N° Gen. Rep. 75/2021
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 11/02/2022 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa ELISA ROMAGNOLI
Custode Giudiziario: Dott.ssa Alice Tasso
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Lotto unico
Esperto alla stima: Geom. Loris Baldachini Codice fiscale: BLDLRS63D30H620F
Partita IVA: 00816530299
Studio in: Via Angeli n.30 - 45100 Rovigo
Telefono: 0425 422720
Fax: 0425 422720
Email: [email protected]
Pec: [email protected]
Beni in Comune di ROSOLINA (RO) Località/Frazione ///
Via Marinai d’Italia n.38 int.1
Lotto:
unico Documentazione ex art. 567 c.p.c. : completa;Trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento: verificata;
1 . IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A
Appartamento al piano primo con garage al piano seminterrato del fabbricato condominiale in Rosolina, Via Marinai d’Italia n.38 int.1 (già Via Salvo d’Acquisto)
Quota e tipologia del diritto
Piena ed esclusiva proprietà (1/1) di spettanza
Ulteriori Informazioni sui debitori: dall'atto di provenienza, , risultano essere in regime di comunione dei beni
Eventuali comproprietari: ///
DESCRIZIONE CATASTALE Intestazione:
proprie- tario per 1/2 in regime di comunione dei beni, e
proprieta- ria per 1/2 in regime di comunione dei beni,
Catasto Fabbricati: COMUNE DI ROSOLINA Foglio 19, particelle nn.:
1650 sub.13, Via Salvo d’Acquisto, piano S1 (in realtà piano 1), z.c.1, categ.A/2, classe 1, consistenza 3 vani, R.C. Euro 232,41;
1650 sub.6, Via Salvo d’Acquisto, piano T (in realtà piano S1), z.c.1, categ.C/6, classe 2, consistenza 15 mq., R.C. Euro 46,48;
con i pertinenti diritti di comproprietà sulle parti comuni dell’intero complesso a norma di legge, per destinazione e per contratto, in particolare il cortile comune circostante l’in- tero fabbricato censito nel Catasto Fabbricati al Foglio 19 con la particella 1650 sub.18 (b.c.n.c. a tutti i subalterni), nonché il vano scala interno particella 1650 sub.17 (b.c.n.c. ai subalterni da 12 a 16).
Confini:
- dell’appartamento, spazio aereo sovrastante cortile comune da due lati, , vano scala condominiale dal terzo e alloggio sub.15 ( ) dal quarto lato;
- del garage, corsia condominiale di accesso, garage sub.5 garage sub.7 ) e terrapieno;
Conformità catastale:
Lo stato di fatto corrisponde sostanzialmente alle planimetrie catastali depositate presso il Catasto, fatta eccezione per lievi modifiche ininfluenti sulla corretta determinazione della rendita, in quanto non incide sullo stato, la consistenza e l’attribuzione della catego- ria e classe e, pertanto, non soggetta ad obbligo di dichiarazione di variazione in catasto, come stabilito dalla circolare dell’Agenzia del Territorio in data 09/07/2010 n.2 prot.n.36607 (art. 3 lett.c)
Regolarizzabili mediante: eventuale variazione DOCFA
Oneri e costi presunti, salva diversa quantificazione da parte dei pubblici uffici preposti:
€ 2.000,00 circa
2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):
Caratteristiche zona: periferica di recente formazione,
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Importanti centri limitrofi: ///
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: non specificate Attrazioni storiche: ///
Principali collegamenti pubblici: SS 309 “Romea” (ca. 300 m.); SP 45 (ca. 700 m.) Servizi offerti dalla zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e se- condaria (uffici vari, municipio, farmacia, ufficio postale, luoghi di culto e aggregazione)
3. STATO DI POSSESSO:
All’atto del sopralluogo, l’immobile era occupato
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI – sulla scorta della certificazione in atti:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: non rilevate
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: non rilevate
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
- convenzione di lottizzazione a favore del Comune di Rosolina ai sensi delle leggi 06/08/1967 n.765, 28/01/1977 n.10 e della legge regionale del Veneto 10/12/1973 n.27, per atto del notaio Stoppa di Loreo in data 27/03/1980 Rep.n.48219, registrato ad Adria l’11/04/1980 n.1039 vol.176, trascritto a Chioggia il 22/04/1980 nn.1517/1246;
- integrazione di convenzione per atto del notaio Stoppa di Loreo in data 16/05/1989 Rep.n.83277, registrato ad Adria il 29/05/1989 n.457 serie 1, trascritto a Chioggia il 06/06/1989 nn.2696/2038;
- subentro nella convenzione con atto del notaio Stoppa di Loreo in data 23/10/1989 Rep.n.84840, registrato ad Adria il 07/11/1989 n.1003 serie 1V, trascritto a Chioggia il 14/11/1989 nn.5184/3870,
4.1.4 Altre limitazioni d'uso: non rilevate
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che verranno cancellati come indicato nell’ordinanza di vendita (sulla scorta della certificazione in atti):
4.2.1 Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria iscritta a Chioggia il 18/02/2005 - Registro Generale 1008 Registro Particolare 228
a favore FINECOBANK S.P.A., con sede in Milano,. c.f.: 01392970404 (dom.ipot. eletto in Milano, piazzale Durante Francesco n.1) ed a carico
derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario per atto del notaio Iacobone Roberto di Chioggia in data 16/02/2005 Rep.n. 15638/6152
Importo ipoteca: € 282.500,00; Importo capitale: € 113.000,00; durata: anni 30, tasso 3,49% annuo;
Note:
- colpisce la piena proprietà di spettanza degli esecutati sui beni in Comune di Rosolina, Catasto Fabbricati Foglio 19 particelle 1650 sub.13 e 1650 sub.6
- Ipoteca volontaria iscritta a Chioggia il 05/05/2007 - Registro Generale 3158 Registro Particolare 745
a favore FINECOBANK S.P.A., con sede in Milano,. c.f.: 01392970404 (dom.ipot. eletto
c/o propria sede sociale) ed a carico derivante
da concessione a garanzia di mutuo fondiario per atto del notaio Doria Roberto di Padova in data 24/04/2007 Rep.n. 399618/32017
Importo ipoteca: € 226.000,00; Importo capitale: € 113.000,00; durata: anni 25, tasso 5,35% annuo;
Note:
- colpisce la piena proprietà di spettanza degli esecutati sui beni in Comune di Rosolina, Catasto Fabbricati Foglio 19 particelle 1650 sub.13 e 1650 sub.6
4.2.2 Pignoramenti:
- Pignoramento trascritto a Chioggia il 04/06/2021 - Registro Generale 3402 Registro Particolare 2506
a favore PRISMA SPV S.R.L., con sede in ROMA (RM), c.f.: 05028250263, ed a carico - derivante da verbale pignoramento immobili per atto dell’Ufficiale Giudiziario Tribunale di Rovigo in data 15/04/2021 Rep.n.651
Note:
- colpisce la piena proprietà di spettanza degli esecutati sui beni in Comune di Rosolina, Catasto Fabbricati Foglio 19 particelle 1650 sub.13 e 1650 sub.6;
- i dati catastali indicati nella nota di trascrizione del pignoramento corrispondono a quanto riportato nella presente relazione.
4.2.3 Altre formalità: non rilevate
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:
Si allegano le visure di aggiornamento, precisando che non vi sono variazioni rispetto alla relazione notarile ex art.567 comma 2 c.p.c. in atti.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale: non conosciute (non risulta sussistere Amministratore Condominiale)
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non conosciute
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non conosciute Millesimi di proprietà: non riportati negli atti di trasferimento
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: non verificata Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: ///
Attestazione Prestazione Energetica: non presente Indice di prestazione energetica: non specificato Note Indice di prestazione energetica: non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: ///
Avvertenze ulteriori:
Agli effetti del DM. 22 gennaio 2008 n. 37 e del D.Lgs. 192/05 e s.m.i. (in particolare, dalla legge 3 agosto 2013 n.90), si precisa che l’immobile in oggetto è sprovvisto sia della certificazione relativa alla conformità degli impianti alle norme sulla sicurezza, che della attestazione di prestazione energetica.
Si evidenzia altresì che l’altezza utile dei locali dell’alloggio è leggermente inferiore al limite minimo di legge (m.2,70)
Di tali circostanze è stato forfetariamente tenuto conto nella valutazione che segue.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Titolare/Proprietario dal 16/02/2005 all’attualità:
, proprieta- rio per 1/2 in regime di comunione dei beni, e
proprietaria per 1/2 in regime di comunione dei beni,
ditta proprietaria dal 16/02/2005 all’attualità, in forza di compravendita in data 16/02/2005 Rep.n.15637/6151 del notaio Iacobone Roberto di Chioggia, trascritta a Chioggia il 18/02/2005 nn.1007/573;
Titolare/Proprietario dal 05/03/1998 al 16/02/2005:
proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni, e
proprietaria per 1/2 in regime di comu- nione dei beni,
ditta proprietaria dal 05/03/1998 al 16/02/2005, in forza di compravendita nei confronti
della in data 05/03/1998 Rep.n.
58037 del notaio Nicolò Noto di Chioggia, trascritta a Chioggia il 26/03/1988 nn.1396/976.
7. PRATICHE EDILIZIE:
In base a quanto riportato negli atti notarili di trasferimento ed alla richiesta di accesso agli atti dell’Ufficio Tecnico del Comune di Rosolina, relativamente agli immobili in oggetto, risultano sussitere i seguenti titoli edilizi:
- concessione edilizia n.88 del 29/08/1996;
- variante n.137 del 12/11/1997;
- autorizzazione di abitabilità e agibilità in data 05/02/1998 pratica n.88/96-137/97.
7.1 Conformità edilizia:
Lo stato di fatto del fabbricato in oggetto risponde sostanzialmente agli elaborati grafici di cui ai succitati titoli edilizi, fatta eccezione per:
- alcune lievi variazioni di dimensioni esterne ed interne e delle altezze interne (m.2,69/2,697);
- lievi modifiche di partizione interna, con particolare riferimento alla parete divisoria tra il vano letto ed il vano ripostiglio dell’alloggio, e alle dimensioni del garage.
Specificando che la regolarizzazione di tali difformità potrà essere accertata e quantificata solo previa presentazione di apposita pratica edilizia, in via del tutto indicativa si suppone che l’importo complessivo presunto per oneri, spese e costi correlati per la sanatoria e/o fiscalizzazione di tali opere, nonchè per gli eventuali ripritini, ammonti in circa:
€ 5.000,00 - salva diversa quantificazione da parte dei pubblici uffici.
7.2 Conformità urbanistica:
Il fabbricato in oggetto appare ricadere in area classificata quale “zona C1C”
(residenziale e turistico – residenziale con piano di lottizzazione approvato)
DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI
Trattasi di appartamento al piano primo con garage al piano primo con garage al piano seminterrato di un fabbricato condominiale che si sviluppa ai piani semiterrato, terra, rilazato, primo e secondo e costituito da sette unità abitative, sette garage ed un negozio.
L’appartamento è composto da ingresso-soggiorno-pranzo con zona cottura (superficie utile mq. 26,20 circa), disimpegno (s.u. mq. 1,86 ca.), un vano letto (s.u. mq.
13,28 ca.), ripostiglio (s.u. mq. 8,86 ca.), bagno con lucernario dal solaio (s.u. mq. 5,55 ca.), poggiolo (s.u. mq. 18,95 ca.); la superficie lorda commerciale dell’appartamento è di circa mq.65,86; l’altezza utile dei vani abitabili è di circa mq.2,69.
Al piano seminterrato trovasi il garage aventi dimensioni interne di circa m. 6,40 x 2,65, superficie utile di circa mq.16,96, superficie lorda di circa mq.18,43 ed altezza m.2,20
Le finiture sono di media qualità commerciale: pavimentazione in ceramica, porte in legno, finestre in legno con vetro – camera, avvolgibili in pvc; il garage presenta pavimentazione in ceramica e porta in lamiera zincata.
Il tutto in normali condizioni di conservazione.
Il fabbricato presenta una tipologia costruttiva tradizionale composta da travi e pilastri in cemento armato con setti portanti e solai in laterocemento; murature di tamponamento in laterizio intonacati su entrambi i lati; Il solaio di copertura è in laterocemento con tetto a padiglione.
Sono altresì presenti i normali impianti tecnologici con conformità alla normativa vigente e effettivo funzionamento da verificare tramite tecnici del settore:
- impianto elettrico con congruo numero di prese e punti luce;
- impianto di riscaldamento alimentato da caldaia murale funzionante a gas metano, con terminali in termosifoni;
- impianto idrico (acqua calda e fredda) .
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
La consistenza del fabbricato è stata determinata con riferimento alla super- ficie esterna lorda (S.E.L.) come codificata dal Sistema Italiano di Misura- zione (S.I.M).
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale (mq)
Coeff. Superficie equivalente
(mq.)
abitazione sup. lorda commerciale 65,86 1,00 65,86
poggiolo sup. lorda commerciale 18,95 0,30 5,68
garage sup. lorda commerciale 18,43 0,50 9,22
sommano 80,76
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
Per la stima dei beni in oggetto, viene adottato il metodo M.C.A. (market comparison approach) basato sul raffronto con altri beni presenti nella zona aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche sufficientemente simili ai beni in oggetto, con particolare riferimento – quale comparabile – all’immobile compreso nel medesimo complesso immobiliare (particelle 1650 sub. 15 e 1650 sub.5) ed oggetto dell’atto di compravendita trascritto a Chioggia il 28/05/2021 nn. 3266/2401, nonché ad asking price come da norma UNI 11612:2015 par.4.1.
La valutazione che segue, comprende ogni accessione e pertinenza ed è al netto dei costi di cui alle circostanze sopra evidenziate.
Si è altresì tenuto conto della contingente situazione del mercato immobiliare.
8.2 Fonti di informazione:
Agenzia delle Entrate (Catasto, Servizi di Pubb.Imm., Uff. Registro) Altre fonti di informazione: conoscenza diretta e informazioni assunte presso gli operatori economici della zona.
8.3 Valutazione corpi:
A. appartamento e garage
Stima sintetica comparativa parametrica
Subject
DETERMINAZIONE VALORE SUBJECT per comparazione
immobile oggetto di valutazione
92.000,00 Incognita 306,67
-€ 0
2.149,95
-€ 65,86
56,52
-€ 18,95
0,00 0,00 293,68
-€ 18,43
Altre superfici (mq) portico € - 0,00
Altre superfici (mq) sottotetto € - 0,00
-
€ 0,00 3 1 0 1 0 0 0 1 1
valore subject: € 89.193,19
Superficie principaleSUP (mq) 67,80
caratteristiche
Comparabile immobile compravenduto con atto trascritto
il 28/05/2021 nn.3266/2401
Prezzo totale PRZ (€) 92.000,00
Data DAT (mesi) 8
Balconi BAL (mq) 19,12
Terrazza TER (mq) 0,00
Cantina CAN (mq) 0,00
Stato di manutenzione esterno (STMe) (n) 1
Autorimessa BOX (mq) 18,96
0,00
Superficie esterna SUE (mq) 0,00
Servizi SER (n) 1
0,00
Livello del piano LIV (n) 0
Riscaldamento Auton.RIA (0-1) 1
Riscaldamento Centr.RIC (0-1) 0
Impianto elettrico ELE (0-1) 1
Impianto condiz. CON (0-1) 1
Altri impianti (IMP) 0-1 0
Stato di manutenzione interno (STMi) (n) 1
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario medio Valore Complessivo
residenziale mq. 80,76 circa €/mq .1.104,42 € 89.193,19
Riepilogo:
Valore complessivo intero € 89.193,19
Valore complessivo diritto pignorato (piena proprietà) € 89.193,19 ID Immobile Superficie Lorda Valore intero
medio ponderale
Valore diritto e quota
A alloggio con
garage
mq. 80,76 € 89.193,19 € 89.193,19
totale € 89.193,19
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria, per rimborso eventuali spese e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )
- € 13.378,98
Spese, costi e oneri presunti di regolarizzazione urbanistica e/o catastale (salva diversa quantificazione da parte dei pubblici uffici)
- € 7.000,00
Importo -0,005
p(BAL)/p(SUP) 0,300
p(TER)/p(SUP) 0,000
p(CAN)/p(SUP) 0,250
p(BOX)/p(SUP) 0,500
0,350 0,600
p(LIV)/PRZ 0,010
Costo intervento manut est. (€) 0,00
0,00
mq.
83,02 80,76
€/mq 1.108,22
1.108,22
1.104,42
1.104,42
verifica: (Pmax - Pmin)*100/ Pmin = 0,34 < 10%
VALORE SUBJECT: € 89.193,19 2:Indici Mercantili
Indice e informazione p(DAT)/PRZ\(annuale)
p(sottotetto)/p(SUP)
Costo intervento manut int. (€) p(portico)/p(SUP)
Prezzo marginale superficie principale (pSUP)
Prezzo medio SUBJECT
Prezzo marginale superficie principale (pSUP) 3.Calcolo superficie commerciale SUP commerciale comparabile A
SUP commerciale subject
4.Calcolo del prezzo marginale Prezzo medio comparabile A
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 68.814,21 arrotondato ad Euro settantamila/00 € 70.000,00 ALLEGATI:
A - copia titolo di provenienza;
B – certificato di residenza – stato di famiglia
C - documentazione catastale (tabulati di visure Catasto Fabbricati e Catasto Terreni, estratto di mappa Catasto Terreni, planimetrie catastali, elaborato planimetrico);
D - documentazione ipotecaria (tabulati di visure S.P.I. aggiornati);
E – copia titoli edilizi;
F - documentazione fotografica.
Rovigo, lì 07.01.2022
valutatore qualificato Recog- nised European Valuer REV-
IT/CNGeGL/2021/28
valutatore certificato UNI 11558:2014 e UNI/PdR 19:2016
N° Reg.: 0178VI
Il C.T.U.
Geom. Loris Baldachini (firmato digitalmente)
