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TRIBUNALE CIVILE DI SPOLETO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare – R.G.E. 271/2014
Esecuzione promossa da :
BANCA POPOLARE DI SPOLETO SPA
Contro
MILLUCCI MAURIZIO
Presidente Giudice dell’Esecuzione Dott. Simone Salcerini
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO PER PERIZIA TECNICA
RELAZIONE GENERALE
Tecnico incaricato : C.T.U. Geom. Marco Scatolini
Sommario generale
Quesito Pag. 4
Operazioni peritali Pag. 7
Divisioni in lotti Pag. 8
LOTTO A: Beni posti nel Comune di Marsciano – Fraz. Castello delle Forme Voc. Casa Ranieri – LABORATORIO
Pag. 9
Capitolo 1 : IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL’ATTO DI PIGNORAMENTO Pag. 9 Capitolo 2 : INDIVIDUAZIONE DEI BENI E CARATTERISTICHE ESTRINSECHE Pag. 10
Capitolo 3 : STATO DI POSSESSO (TITOLO DI PROVENIENZA): Pag. 11
Capitolo 4 : VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 – Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
4.2 – Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni
4.2.2. Trascrizioni
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Capitolo 5 : ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE E PER IL CREDITORE PROCEDENTE Pag. 13 Capitolo 6 : ELENCAZIONE PROPRIETARI E POSSESSO DEGLI IMMOBILI Pag. 14 Capitolo 7 : ELENCAZIONI PRATICHE EDILIZIE COMUNALI
7.1 Situazione comunale 7.2 Conformità urbanistica 7.3 Conformità catastale
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Capitolo 8 : DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI 8.1 Calcolo delle superfici
8.2 Esposizione e manutenzione 8.3 Caratteristiche generali 8.3.1 Caratteristiche strutturali 8.3.2 Caratteristiche interne 8.3.3 Caratteristiche impianti
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Capitolo 9 : VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 9.1 Criteri di stima
9.2 Misurazioni delle consistenze 9.3 Fonti di informazione
9.4 Valutazione delle superfici e determinazione del valore di stima 9.5 Adeguamenti e correzioni alla stima
9.6 Prezzo base d’asta
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PAG. 3 LOTTO B: Beni posti nel Comune di Marsciano – Fraz. Castello delle Forme Strada
vicinale (Vocabolo Selva) - TERRENO
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Capitolo 1 : IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL’ATTO DI PIGNORAMENTO Pag. 22 Capitolo 2 : INDIVIDUAZIONE DEI BENI E CARATTERISTICHE ESTRINSECHE Pag. 23
Capitolo 3 : STATO DI POSSESSO (TITOLO DI PROVENIENZA): Pag. 24
Capitolo 4 : VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 – Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
4.2 – Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni
4.2.2. Trascrizioni
Pag. 24
Capitolo 5 : ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE Pag. 25
Capitolo 6 : ELENCAZIONE PROPRIETARI E POSSESSO DEGLI IMMOBILI Pag. 26
Capitolo 7 : SITUAZIONE COMUNALE Pag. 26
Capitolo 8 : DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI 8.1 Esposizione e manutenzione
Pag. 27 Capitolo 9 : VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
9.1 Criteri di stima 9.2 Fonti di informazione
9.3 Valutazione delle superfici e determinazione del valore di stima 9.4 Prezzo base d’asta
Pag. 27
Capitolo 10 : CONSIDERAZIONI FINALI Pag. 29
Capitolo 11 : ALLEGATI Pag. 30
Ill.mo Sig. Giudice delle esecuzioni immobiliari Dr. Simone Salcerini,
Con proprio provvedimento del 09 settembre 2015 la S.V.I. nominava quale Consulente Tecnico d’Ufficio il sottoscritto Geom. Marco Scatolini, libero professionista iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Perugia al n. 4498, con invito a comparire all’udienza del 10 dicembre 2015 per il conferimento dell’incarico.
In tale occasione il sottoscritto consulente tecnico prestava giuramento di rito, e quindi per la pratica di cui al R.G.E n. 271/2014 promossa da BANCA POPOLARE DI SPOLETO SPA contro MILLUCCI MAURIZIO riceveva il seguente
QUESITO
1. l’esperto verifichi, la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari);
2. l’esperto provveda quindi subito all’integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati 1) Planimetria catastale e planimetria allegata all’ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell’immobile pignorato;
3. l’esperto predisponga l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi : i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d’uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc.);
4. l’esperto accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all’ultimo biennio (stante il deposito dell’art. 63 secondo comma disp. Att. c.c);
5. l’espero rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civili, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
6. l’esperto riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari;
7. l’esperto, descriva, previo necessario accesso all’interno, l’immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne, superificie commerciale in mq, altezza interna utile, esposizione, condizioni di manutenzione, confini (nel caso di terreni), dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, appartamento, capannone ecc.);
PAG. 5 8. l’esperto accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:
a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione;
b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene;
c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile; in quest’ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato;
9. l’esperto proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario;
10. l’esperto indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica;
11. l’esperto indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile ed i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti;
12. l’esperto accerti lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto d’affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, o comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l’Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;
13. l’esperto alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio degli esecutati degli immobili pignorati (nel caso non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimoio richiedibile nel Comune di Residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici;
14. l’esperto, ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario);
15. l’esperto precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
16. l’esperto dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato
dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita del valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa. Qualora abbia formato più lotti, verifichi se gli impianti elettrico, idrico, termico risultano o meno in comune ai vari lotti, e se risultano in comune indichi le spese necessarie per la loro separazione;
17. l’esperto determini il valore dell’immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato tenendo conto che l’immobile resterà nel godimento dell’ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell’indipendenza economica – presumibilmente 28 anni – dell’ultimo dei figli) ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfettario (indicativamente del 15-20%), in considerazione dell’assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le differenze tra mercato libero e vendite coattive;
18. l’esperto dica se l’immobile è pignorato solo pro-quota:
- dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso dovrò verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un’ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall’Ufficio competente:
- proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l’intero immobile;
19. l’esperto nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell’intero;
20. nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno.
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OPERAZIONI PERITALI
In primo luogo il sottoscritto CTU ha provveduto, dopo sommarie ricerche alla Conservatoria RR.II.
di Perugia, alla verifica della presenza di formalità, vincoli o oneri presenti sui lotti oggetto di esecuzione, e ha acquisito in Catasto le planimetrie catastali ivi presenti di tutti i beni pignorati.
Successivamente comunicava alla parte esecutata, Millucci Maurizio, a mezzo raccomandata A/R del 29.03.2016, che in data 14 aprile 2016 alle ore 11.30 si sarebbe recato presso i luoghi oggetto di esecuzione, effettuando un sopralluogo tecnico ed invitando la Parte Esecutata ad essere presente, munita delle chiavi di accesso agli immobili in oggetto, al fine di consentirne l’accesso.
Essendo andato nei luoghi oggetto di esecuzione alla data fissata, e non trovando né la parte esecutata, nè altri, il sottoscritto Ctu ha acquisito in luogo il numero di cellulare della parte esecutata, provando diverse volte a mettersi in contatto, ma inutilmente.
In data 10.06.2016 provando a richiamare telefonicamente l’esecutato, e riuscendo a mettersi in contatto, si concordava un nuovo appuntamento. Quindi in data 22.06.2016 il sottoscritto Ctu ha potuto accedere ai beni che nella stima sono inclusi nei lotti “A” E “B”, posti nella Frazione di Castello delle Forme di Marsciano.
Nella stessa data del 10.06.2016, il sottoscritto Ctu, presso il Comune di Marsciano, faceva richiesta del Certificato di destinazione Urbanistica del terreno di cui al lotto “B”, e anche di richiesta di accesso agli atti, al fine di visionare e prendere le copie delle concessioni sui beni oggetto di pignoramento del lotto “A”.
Sempre nella stessa data, ritirava, previo precedente contatto telefonico, copie degli atti di provenienza dei beni riguardanti il lotto “A” e il lotto “B” dal notaio Siciliano Patrizia Sara (Allegati n. 4-5).
In data 22.06.2016 veniva effettuato il ritiro degli atti presso gli uffici del Comune di Marsciano, e il ritiro del Certificato di destinazione Urbanistica.
Successivamente nel pomeriggio, in accordo con la parte esecutata, si faceva accesso ai luoghi oggetto di esecuzione.
Su tutti i lotti si è dunque effettuata una ricognizione completa dell’area oggetto di esecuzione, con l’acquisizione di documentazione fotografica interna ed esterna dell’unità immobiliare e del terreno, e con il loro rilievo, restituendo poi i disegni tramite apposito programma.
Sempre in data 22.06.2016 il sottoscritto effettuava le visure ipotecarie, integrandole in data 14.07.2016, presso la Conservatoria RR.II. di Perugia con tutte le note di trascrizioni. (Nell’allegato 13, sono indicate in giallo quelle che interessano i beni oggetto di esecuzione, in verde altri beni di proprietà).
In data 14.07.2016 procedeva al ritiro, presso lo studio del Notaio Siciliano Patrizia Sara in Marsciano, di ulteriore atto di compravendita, facente seguito ad un frazionamento del terreno originario del lotto “B” che la parte esecutata ha compravenduto, rimanendo proprietario unicamente della particella 723, oggetto di esecuzione. E in tale data acquisiva presso l’ufficio di stato civile l’estratto per riassunto di matrimonio a nome della parte esecutata.
DIVISIONI IN LOTTI
Prima di passare allo studio dei beni è opportuno precisare che il sottoscritto Ctu, seguendo i dati dell’atto di pignoramento immobiliare, ha ritenuto opportuno procedere alla divisione dei beni in 2 lotti, una scelta determinata anche dalla loro diversa localizzazione.
Per cui la presente perizia di stima viene suddivisa in numero 2 lotti indicati rispettivamente dalle lettere “A”, “B”, seguendo l’ordine di lettura dell’atto di pignoramento immobiliare, corretto nelle informazioni:
Il lotto “A” riguarda i beni posti nel Comune di Marsciano, Fraz. Castello delle Forme, Vocabolo Casa Ranieri (laboratorio);
Il lotto “B” riguarda i beni posti nel Comune di Marsciano, Fraz. Castello delle Forme, accanto strada vicinale denominata Vocabolo Selva (terreno).
La stima viene redatta in due ambiti separati, ma stante l’esiguo valore del lotto B (trattandosi di terreno non edificabile), alla fine della perizia una volta stimati i due prezzi, si fornisce anche il totale del compendio pignorato, valutando l’opportunità di metterli in vendita insieme.
Ai fini della presente perizia per motivi di chiarezza ed esposizione, la loro separazione ha consentito di mettere in luce le diverse provenienze (come si può vedere negli allegati presenti ai numeri 4- 5-6), e una migliore comprensione della storia catastale ed ipocatastale.
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Beni posti nel Comune di Marsciano Lotto A
Fraz. Castello Delle Forme – Vocabolo Casa Ranieri (Laboratorio)
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL’ATTO DI PIGNORAMENTO:
A. Come da atto di pignoramento del 01.10.2014 il lotto “A” è composto “dai diritti di piena proprietà su unità immobiliare facente parte di un fabbricato sito in Marsciano (PG), Frazione Castello delle Forme, con ingresso dalla Via Circonvallazione n.2/A, costituito da un locale ad uso laboratorio, posto al piano terra con w.c. e ripostiglio, confinante con le parti comuni per tre lati, salvo altri. Quanto descritto risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Marsciano come segue:
Foglio 55 particella 705 sub 4, piano Terra, categoria C/3, classe 4, mq. 167, rendita euro 543,36;
Con l’ausilio dell’allegato 1 “Visura storica dell’immobile Fg. 55 p.lla 705 sub 4” si può evincere che i dati riportati nell’atto di pignoramento corrispondono alla situazione attuale dell’immobile.
Da segnalare però che in data 15/05/2014 è stata effettuata una variazione toponomastica con cui è stato modificato l’indirizzo da Frazione Castello delle Forme, a Vocabolo Casa Ranieri, traversa di Via Circonvallazione n. 2/A. (Allegato 1 – Visura Storica dell’immobile)
Dal sopralluogo effettuato sulla proprietà si evince che l’unico accesso pedonale e carrabile al locale facente parte del lotto, avviene da Via della Circonvallazione, per mezzo di una strada privata bianca distinta alla particella 168, seguendo l’estratto di mappa (Allegato n. 9 – Estratto di Mappa Laboratorio), Tale strada confluisce nell’area di corte del fabbricato ad uso abitazione di proprietà dei signori Millucci Maurizio (parte esecutata) e Millucci Giovanna, distinta al Catasto Terreni alla particella 710.
Da qui, attraverso una piccola discesa si raggiunge la corte del locale uso laboratorio oggetto del lotto, che è comune anche al locale attiguo uso pollaio, che come si vedrà meglio nel corso della relazione, sono collegati tra loro attraverso una porta interna.
Va da se, che anche l’area di corte sia oggetto del presente lotto.
Ricapitolando, con l’ausilio delle “visure storiche” in allegato (Allegato n.1 – Visura Storica dell’Immobile), si può sintetizzare che i beni oggetto di pignoramento immobiliare sono i diritti di piena proprietà di 1/1 di un’unità immobiliare, ad uso laboratorio al piano terra con corte comune annessa, ubicati nel Comune di Marsciano, Fraz. Castello delle Forme, Vocabolo Casa Ranieri nel modo seguente:
Lett.* Fg. P.lla Sub Destinazione Cat Classe Consistenza Rendita
A 55 705 4 Laboratorio C/3 4 167 mq € 543,36
A 55 705 1 Corte Comune 1.100 mq
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il numero di lettera verrà ripreso ai fini della stima ai paragrafi 8.1 e 9.42. INDIVIDUAZIONE DEI BENI E CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
I beni individuati nel precedente paragrafo si trovano nella Frazione di Castello delle Forme, nel Comune di Marsciano, con ingresso dalla via principale del paese, Via di Circonvallazione.
Schema grafico lotto :
**Nel riquadro verde l’area di corte comune al laboratorio e al pollaio
Caratteristiche zona : La frazione di Castello delle Forme è situata a circa 12 km dal comune di Marsciano.
E’ una zona prevalentemente ad uso residenziale, con alcuni locali ad uso commerciale e con dei servizi principali limitati.
Accessi : Come si evince dallo schema grafico di cui sopra, e come descritto al paragrafo precedente l’unico ingresso pedonale e carraio è situato lungo la strada di Circonvallazione, via principale del paese, collegata con la strada provinciale SP 375, che collega la Frazione di Castello delle Forme alla città di Marsciano.
Seguendo la linea viola nello schema grafico di cui sopra, per giungere al laboratorio, occorre passare prima attraverso una strada privata, poi su un’area di corte del fabbricato ad uso abitazione di proprietà dei signori Millucci Maurizio (parte esecutata) e Millucci Giovanna, e proseguendo (in discesa) si raggiunge la corte comune del locale uso laboratorio e del pollaio adiacente (indicata nel riquadro verde nello schema grafico di cui sopra)
Confini : su area di corte per tre lati, fabbricato a destinazione pollaio di proprietà Millucci Maurizio (parte esecutata).
Strada provinciale SP 375
Laboratorio
PAG. 11 Principali collegamenti pubblici : La Frazione di Castello delle Forme è servita dai mezzi pubblici del Comune di Marsciano, lungo la strada comunale di Via della Circonvallazione da cui c’è l’accesso al laboratorio, come spiegato in precedenza.
Principali servizi offerti dalla zona : Si segnalano dei servizi limitati all’interno della Frazione. Non ci sono banche ed uffici postali, ma esistono bar e farmacie. Per un offerta più ampia di servizi bisogna fare riferimento alle frazioni vicino o direttamente alla città di Marsciano.
3. STATO DI POSSESSO (TITOLO DI PROVENIENZA):
Il laboratorio attualmente è di proprietà del Signor Millucci Maurizio (parte esecutata), nato a Marsciano (PG) il 22.02.1957.
Tale locale, insieme all’intero complesso insistente sulla particella 705 è pervenuto all’esecutato con un atto di divisione, effettuato dal Notaio Siciliano Patrizia Rosa Rep. 11326 del 28/01/2008, (Allegato n. 4 – Atto di provenienza) con cui i fratelli Millucci Giovanna e Millucci Maurizio, hanno sciolto la comune proprietà su diversi beni, e si è assegnato tale bene a Millucci Maurizio che dal 28.01.2008, che ne è divenuto proprietario esclusivo.
All’epoca della stipula dell’atto il tutto era censito con particella unica “705” senza subalterno (Allegato 1 – Visura storica dell’immobile).
Successivamente, come si evince dalla visura storica dell’immobile (Allegato 1 – Visura storica dell’immobile) e dalla planimetria catastale (Allegato n. 8 – Planimetria Catastale) in data 05.05.2009 è stata presentata la denuncia di variazione catastale per la divisione della particella all’urbano, con cui veniva assegnato il sub.4 all’attuale laboratorio, il sub 2 e 3 al pollaio adiacente e il sub 1 alla corte, comune ad entrambi.
Non si segnalano contratti di locazione in essere.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 – Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente : Alla data della presente perizia NON si segnalano :
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Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli;-
Convenzioni matrimoniali** e provvedimenti di assegnazione casa coniugale;-
Atti di asservimento urbanistico;-
Altre limitazioni d’uso;**Le convenzioni matrimoniali particolari derivanti dalla costituzione di un fondo patrimoniale nel 2011 non riguardano i beni oggetto del lotto (Allegato 16 - estratto di riassunto di matrimonio)
4.2 – Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura :
(Sulla scorta della certificazione notarile presente nel fascicolo e le visure ipotecarie effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia (Allegato n.13 - Visure ipotecarie in giallo, le verdi non riguardano i beni dei lotti) si predispone l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni relative all’unità immobiliare componente il lotto, avvenute nell’ultimo ventennio:
4.2.1. Iscrizioni :
Ipoteca Volontaria : Registro generale 3820 Registro particolare 642 del 10/02/2011 Conservatoria RR.II. di Perugia a favore di “Banca Popolare di Spoleto Spa” con sede in Spoleto per il diritto di proprietà per € 200.000, in garanzia di un finanziamento di € 100.000, in virtù di mutuo fondiario contratto a mezzo del notaio Domenici Luca, con sede in Marsciano (PG), il 10/02/2011 Rep. 2547.
Il gravame si riferisce all’intera proprietà del lotto, oltre al lotto “B”.
4.2.2. Trascrizioni :
Atto divisione a favore di Millucci Maurizio (Parte esecutata): Trascrizione di cui al Registro Generale n. 3515 e Registro Particolare n. 1963 avvenuta in data 01/02/2008 alla Conservatoria dei RR.II. di Perugia, per atto di divisione notaio Siciliano Patrizia Sara in Marsciano, Rep. 11326 del 28/01/2008, in cui la signora Millucci Giovanna nata a Marsciano il 03/10/1959 e il Sig. Millucci Maurizio, nato a Marsciano il 22/02/1957, provvedevano a dividersi dei beni in comune in Marsciano. (Allegato n. 4 - Atto di provenienza) La trascrizione si riferisce al lotto in oggetto con la corte esclusiva di pertinenza al laboratorio e al pollaio, oltre ad altri beni proprietà.
Verbale di pignoramento immobili : Trascritto al Registro generale al n. 22815 e al Registro particolare al n. 17489 il 04/11/2014 a favore di “Banca Popolare di Spoleto Spa” contro il Signor Millucci Maurizio, nata a Marsciano il 22/02/1957 cod. fisc. MLL MRZ 57B22 E975U.
Il verbale di pignoramento si riferisce all’intera proprietà del LOTTO, oltre al lotto “B”.
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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE E PER IL CREDITORE PROCEDENTE :
L’unità immobiliare componente il lotto in oggetto, è stata realizzata alla fine degli anni 60’, come dimostra la prima concessione edilizia rinvenuta nelle ricerche effettuate presso il Comune di Marsciano.
(Allegato n. 14.1 – Concessione edilizia n. 446 del 30.09.1965).
A livello comunale c’è da segnalare la costruzione dell’adiacente pollaio dietro concessione edilizia del 1973 (Allegato n. 14.2 – Concessione edilizia n. 459 del 19.06.1973).
L’ultimo intervento effettuato risale all’anno 1999 quando si è provveduto dietro concessione edilizia, (Allegato n. 14.4 – Concessione edilizia n. 1342 del 23.11.1999) ad eseguire dei lavori di risanamento e miglioramento strutturale aziendale in attuazione al regolamento C.E 805/97 – 806/97 in applicazione dell’art. 12 comma 2 e 3 del regolamento C.E. 905/97 per la costruzione di una tettoia, l’incapsulamento del manto di copertura in cemento amianto, e messa a norma dell’impianto elettrico.
Come si vedrà meglio nel capitolo dedicato alle pratiche edilizie, al momento del sopralluogo non si è riscontrata la tettoia, prevista nell’ultima concessione, all’ingresso del laboratorio.
La corte comune al laboratorio oggetto del lotto, e al pollaio adiacente, a giudizio del sottoscritto, può essere suscettibile ad un’ipotesi di frazionamento, come da planimetria allegata, (Allegato n. 15 – Ipotesi di frazionamento della corte) in modo da staccarne una parte a totale servizio del laboratorio oggetto di esecuzione. (Si rimette al giudice e alle parti, come da quesito, l’eventuale approvazione per la pratica di frazionamento da allegare).
Si segnala inoltre che l’unità immobiliare inoltre non fa parte di un condominio e pertanto in risposta al quesito viene fornito il seguente prospetto:
Spese fisse annue di gestione dell’immobile o di manutenzione : non esiste condominio
Spese condominiali straordinarie deliberate ma non scadute alla data della perizia : non esiste condominio
Spese condominali scadute ed insolute alla data della perizia : non esiste condominio Altre spese : non rinvenute
Cause in corso : non rinvenute
Come detto in precedenza, l’unità immobiliare non è soggetta a contratti di locazione in essere, ma è goduta attualmente dalla parte esecutata.
Da segnalare infine che il Sig. Millucci Maurizio, insieme alla moglie Bistarelli Loredana (come risulta anche dall’estratto di riassunto di matrimonio, Allegato n. 16), hanno cambiato le convenzioni matrimoniali con atto del notaio Dr. Luca Domenici in data 29.11.2012.
Tali condizioni però riguardano esclusivamente il “Fondo patrimoniale” che come si evince anche dalle visure ipotecarie (Allegato n. 13 Trascrizione del 22.11.2011 Registro Particolare 19479 e Registro Generale 28672), riguardavano altri beni ad esclusione di quelli indicati nell’atto di pignoramento e trattati in questo lotto.
6. ELENCAZIONE PROPRIETARI E POSSESSO DEGLI IMMOBILI
Dalle ricerche effettuate risulta che l’unità immobiliare, è stata costruita alla fine degli anni ’60 dietro Concessione Edilizia numero n. 446 rilasciata dal Comune di Marsciano in data 30 settembre 1965, ad uso “capannone”, a nome di Millucci Novenio (Allegato n. 14.1 – Concessione edilizia n. 446 del 30.09.1965).
Sulla scorta della certificazione notarile presente nel fascicolo e con la visura storica (Allegato n. 1 – Visura storica dell’immobile) risulta che la proprietà fin dal 1957 era dei Signori Cataluffi Maria e Millucci Alceste.
In seguito a successione di Millucci Alceste avvenuta il 04/04/1958, la proprietà è passata ai figli Millucci Adriano, nato a Marsciano il 30/01/1930 e Millucci Leandro, nato a Marsciano il 03/04/1936, divenuti entrambi proprietari per 2/12 e nudi propriatari per 1/12, lasciando proprietaria per 8/12 e in parte usufruttuaria per 2/12 la moglie Cataluffi Maria.
Avvenuta la riunione di usufrutto in morte di Cataluffi Maria avvenuta il 17/10/1984, in data 07/09/1998, con la successione di Millucci Adriano, nella proprietà subentravano i figli Signori Millucci Maurizio (parte esecutata) nato a Marsciano il 22/02/1957 e Millucci Giovanna, nata a Marsciano il 03/10/1959 entrambi proprietari per 1/4, mentre Millucci Leandro rimaneva proprietario per 2/4.
Con la morte di Millucci Leandro, avvenuta in data 05/05/2006, per successione i Signori Millucci Maurizio (parte esecutata) nato a Marsciano il 22/02/1957 e Millucci Giovanna, nata a Marsciano il 03/10/1959, acquisivano la sua parte di proprietà, divenendo entrambi proprietari per la metà ciascuno.
Con atto di divisione tra Millucci Maurizio e Millucci Giovanna, del notaio Siciliano Patrizia Sara Rep.
11326 del 28/01/2008, (Allegato n. 4 – Atto di provenienza) si procedeva alla divisione di diversi beni di loro proprietà tra cui l’intera particella 705, che veniva assegnata interamente al Sig. Millucci Maurizio, tra cui il laboratorio oggetto del lotto e la corte comune al laboratorio e al pollaio,
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7. ELENCAZIONE PRATICHE EDILIZIE COMUNALI :
(Si allegano a tal punto : Copia concessioni edilizie - Allegato n. 14 (Atti Comunali); Allegato n. 8 (Planimetria catastale); Allegato n. 3 (Planimetrie rilevate al sopralluogo e restituite su apposito programma)
7.1 Situazione comunale
Dalle ricerche comunali effettuate presso l’apposito ufficio del Comune di Marsciano, sull’unità immobiliare componente il lotto, si è visionato quanto segue.
Il primo atto abilitativo a livello comunale è la concessione edilizia n. 446 del 29 settembre 1965 (Allegato n. 14.1 – Concessione edilizia n. 446 del 30.09.1965), con la quale è stata realizzato l’allora capannone, sul terreno distinto alla particella 166 (l’attuale 705).
La documentazione presente è molto scarna, gli elaborati grafici senza misure, e da notare che sullo stralcio catastale presente in prima pagina, all’epoca non risulta esserci edificato nulla.
Successivamente in ordine cronologico, è stato edificato l’attuale pollaio adiacente, con concessione edilizia n. 459 del 19 giugno 1973 (Allegato n. 14.2 – Concessione edilizia n. 459 del 19.06.1973), delle dimensioni in pianta 34x11 ml. In tale concessione sullo stralcio catastale, non compare l’occupazione del precedente capannone (il laboratorio odierno).
E’ presente infine l’ultimo atto abilitativo, con la concessione edilizia n. 1342 del 23 novembre 1999 (Allegato n. 14.4 – Concessione edilizia n. 1342 del 23.11.1999) , che come anticipato al paragrafo “5”
riguardava dei lavori di risanamento e miglioramento strutturale aziendale in attuazione al regolamento C.E 805/97 – 806/97 in applicazione dell’art. 12 comma 2 e 3 del regolamento C.E. 905/97 per la costruzione di una tettoia, l’incapsulamento del manto di copertura in cemento amianto e messa a norma dell’impianto elettrico sul laboratorio oggetto del presente lotto.
Dalle ricerche comunali non sono presenti planimetrie che consentano un riscontro preciso con la situazione odierna dell’immobile, in quanto è presente a livello di “pianta” soltanto l’occupazione del
“Laboratorio esistente” con l’adiacente pollaio, e una tettoia che non è presente al momento del sopralluogo.
La relazione tecnica allegata parla dei lavori da eseguire. In particolare, sulla copertura all’epoca costituita da un doppio strato di ondulina in eternit, ben ammorsata ad una struttura in ferro poggiante su strutture verticali in muratura, è stato previsto l’incapsulamento di tale copertura in cemento amianto con uno spessore di cm. 3, con la posa in opera di uno strato di vernice protettiva. Come si può evincere dall’allegata documentazione fotografica (Allegato n. 7 – Documentazione fotografica Foto n. 6-7-8-9-13) tale tipologia di copertura è presente attualmente. Non è invece stata eseguita la tettoia prevista sul lato dell’ingresso.
A livello comunale c’è da segnalare la presenza della licenza di abitabilità n. 25 (Allegato n. 14.3 – Licenza abitabilità casa del 28.05.1985), ma come si può vedere fa esclusivo riferimento alla casa di
abitazione insistente sulle particelle 706-707 (Allegato n. 9 - Estratto di mappa laboratorio), mentre per quanto concerne il laboratorio e il pollaio non è stato rinvenuto alcun certificato di agibilità.
Attualmente il fabbricato si trova in zona “B1” del Prg di Marsciano.
Le zone “B1” sono zone di completamento a bassa densità di aree di edificazione recente e sostanzialmente compiute a carattere estensivo, da sottoporre ad interventi di completamento edilizio.
Indice di edificabilità pari 1 mc/mq, H max ml 10,00, rapporto di copertura (Rc) 30%, distanza dai confini (Dc) ml. 5,00, distanza dai fabbricati (Df) ml. 10,00, dalle strade (Ds) ml 6,00.
7.2 Conformità urbanistica
Mettendo a confronto l’allegata planimetria rilevata (Allegato n. 3 – Planimetria Rilevata) con le planimetrie dell’ultima concessione edilizia n. 1342 del 23 novembre 1999 (Allegato n. 14.4 – Concessione edilizia n. 1342 del 23.11.1999) ,in cui a livello di pianta è presente la sola occupazione, comunque approvata dal Comune di Marsciano, si evince quanto segue:
Ad esclusione della richiesta di una tettoia, citata in tale concessione, ma non presente attualmente (come si evince dalla Foto n.1 dell’allegata Documentazione Fotografica Allegato n.7), le dimensioni esterne sono conformi a quanto rilevato al momento del sopralluogo.
Per cui al momento della presente stima, non si segnalano elementi di difformità a livello urbanistico, per cui si accerta la conformità.
7.3 Conformità catastale
A livello catastale, confrontando l’attuale planimetria ivi presente (Allegato n. 8 – Planimetria Catastale), rispetto alle planimetrie rilevate (Allegato n. 3 – Planimetrie rilevate), si può notare la loro uguaglianza.
Per cui al momento della presente stima, non si segnalano elementi di difformità a livello urbanistico, per cui si accerta la conformità.
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8. DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI :
Si tratta di un’unità immobiliare facente parte di un complesso agrario, attualmente a destinazione laboratorio uova, con corte esterna comune al laboratorio stesso e al pollaio adiacente, collegati tra loro, di proprietà del Sig. Millucci Maurizio (parte esecutata).
L’ingresso principale è unico, ed è situato frontalmente rispetto alla corte di accesso (Allegato n.7 – Documentazione fotografica, Foto numero 1), raggiungibile dalla sovrastante strada di Via Circonvallazione della Frazione di Castello delle Forme, passando attraverso la corte privata dei Signori Millucci Maurizio e Millucci Giovanna.
Piano terra : Come si evince dall’allegato n.3 “Planimetrie Rilevate”, e dalla documentazione fotografica (Allegato n. 7 – Documentazione fotografica), il laboratorio è costituito da un unico piano terra, composto da un vano principale a destinazione laboratorio, con un’altezza minima ai lati di 3,40 ml e al centro di 4,90 ml, con due piccoli locali annessi ad uso ripostiglio e bagno. Il laboratorio è collegato al pollaio adiacente tramite una porta interna (Allegato n. 7 – Documentazione fotografica, Foto n.8)
All’esterno, come detto, è presente un’area di corte, al momento in comune con il laboratorio e il pollaio e pertanto, ritenuta dal sottoscritto Ctu come detto al Paragrafo 5, suscettibile ad una divisione per staccarne una parte, rendendola di proprietà esclusiva (si veda a riguardo l’ipotesi di frazionamento in allegato – Allegato n. 15) .
Al momento si riporterà nella stima l’intera superficie dell’area di corte, esclusa l’occupazione dei fabbricati, e per il calcolo del valore se ne calcolerà una quota a metà.
8.1 Calcolo delle superfici
Si riportano di seguito per ogni singolo piano la superficie lorda e quella netta, con l’altezza utile interna.
Per una migliore lettura e comprensione, per “parametro” si intende il coefficiente applicato per la valutazione del vano in esame rispetto a una scala da 0 a 1, dove 1 rappresenta nel nostro caso il vano valutato come laboratorio.
La superficie lorda del vano moltiplicato per questo “parametro” fornisce la superficie parametrata che verrà poi utilizzata per la stima complessiva del lotto nel paragrafo 9.4 .
A) Piano Terra - Superficie lorda Mq. 184,85* (h media 4,00) –
LABORATORIO – Fg. 55 P.lla 705 sub 4
Vano destinazione Sup.lorda Sup.netta altezza media parametro Sup.parametrata
Laboratorio 163,65 149,05 4,15 1 163,65
Ripostiglio 14,40 11,15 2,00 0,5 7,20
Wc 6,80 5,00 2,00 0,5 3,40
Totale Sup. 184,85 165,20 Totale Sup. Par 174,25 mq
*la superficie lorda è misurata fino ad uno spessore massimo di 50 cm Corte comune laboratorio-pollaio Mq. 1.100
8.2 Esposizione e manutenzione
ESPOSIZIONE : L’unità immobiliare ha il corpo principale all’interno della propria corte e gode su tutti i lati dell’affaccio su tale area, a parte un lato in adiacenza al pollaio; è posizionata nella parte sottostante la frazione di Castello delle Forme, in pendio, e pertanto oltre al paesaggio intorno, non si segnalano visuali di pregio.
CONDIZIONI DI MANUTENZIONE : Costruito alla fine degli anni ’60,il fabbricato come detto è stato ristrutturato a seguito dell’ultima concessione edilizia nell’anno 1999, con modifiche alla copertura (incapsulamento in cemento amianto) che all’esterno è sempre caratterizzata da materiale Eternit. Per la destinazione a cui è preposto, le condizioni sono più che buone a garantire le lavorazioni, con piccole usure dovute ai segni del tempo e ai passaggi dei macchinari, come nel caso della pavimentazione (Allegato n. 7 – Documentazione fotografica Foto numero 12), che non ne deprezzano il valore.
8.3 Caratteristiche generali
Ai fini della presenza relazione di stima, è opportuno precisare che tutte le caratteristiche che si vanno di seguito ad elencare, presentano un buono stato di conservazione; da considerare, ai fini della stima, che il fabbricato è stato ristrutturato all’incirca 15 anni fa.
8.3.1 Caratteristiche strutturali Fondazioni : Continue
Strutture verticali : Muratura di tufo, intonacato soltanto nel prospetto d’ingresso
Copertura : Copertura in lamiera ondulata esterna, ed incapsulamento in cemento-amianto all’
interno
8.3.2 Caratteristiche interne
Infissi esterni ed interni : In ferro e in alluminio Tramezzature interne : Muratura con intonaco
Pavimentazione : Materiale In pvc, piastrelle nel bagno Porta d’ingresso : Portoncino scorrevole in ferro
Pareti esterne : Muratura a tufo in vista su due lati, intonacata al lato ingresso
8.3.3 Caratteristiche impianti
Gli impianti al momento del sopralluogo risultano presenti e funzionanti. Dato che non sono stati effettuati interventi edilizi dopo il 2008, pur essendo perfettamente funzionanti e senza necessità al momento di particolare manutenzione, non sono comunque a norma rispetto alle norme imposte dal D.M.
22 gennaio 2008 n. 37, per cui necessitano di apposito certificato di rispondenza di tecnici qualificati con costi variabili che si attestano intorno ai 250 euro cadauno, per gli impianti elettrico, termico e idrico.
Da segnalare che attualmente il riscaldamento del locale avviene attraverso una caldaia a combustile ventilata.
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9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 9.1 Criteri di stima
Metodologia estimativa – criterio estimativo
Il metodo di stima adottato, per la determinazione dei valori di mercato dei beni immobili, è quello
“sintetico-comparativo”: in pratica raffrontando il bene precedentemente descritto, con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri immobili simili o quasi a quello in esame, oggetto di recenti valutazioni.
L’aspetto economico preso in considerazione è quello del più probabile valore di mercato, cautelativamente assunto, e ricercato mediante il criterio di stima per confronto diretto, ricercati su base comparativa, mirando innanzi tutto a determinare il valore ordinario dei beni in oggetto e cioè il più’
probabile valore di mercato degli immobili supposti in condizioni normali.
La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee), contenuti nel Red Book di RICS, dove il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una transazione tra due soggetti (compratore e venditore) bene informati e non vincolati da particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna costrizione.
Con le caratteristiche descritte nei paragrafi precedenti, al fine di una corretta stima del valore di mercato, si è poi provveduto ad apportare delle aggiunte e/o detrazione alla stima per lo stato d’uso e di manutenzione, l’esposizione, lo stato di possesso, a vincoli presenti ed altro come successivamente indicato.
Per avere un’idea più precisa del reale valore di mercato, con il criterio sopra adottato, il sottoscritto ha eseguito un’accurata indagine di mercato nelle zone in cui sono posti i beni oggetto di esecuzione, al fine di reperire valori attendibili, realmente praticati nel corso di compravendite di beni aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari a quelle in oggetto.
Il parametro tecnico cui la stima viene riferita è il metro quadrato di superficie, prendendo in esame quelle esposte al paragrafo precedente 8.1.
9.2 Misurazioni delle consistenze
Nel nostro caso ci troviamo di fronte ad una unità immobile ad uso produttivo e se ne valuterà la consistenza attraverso la misurazione dei metri quadrati riparametrati e si farà riferimento ai dettati della Borsa Immobiliare dell’Umbria per il computo delle superfici commerciali di seguito esposti :
a) 100% delle superfici calpestabili;
b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interni e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm;
c) 50% dei box;
d) 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 mq;
e) 25% dei balconi e delle terrazze scoperte;
f) 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati;
g) 35% dei patii e dei porticati;
h) 60% delle verande;
i) 10% del lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo;
l) 15% dei giardini di appartamento;
m) 10% dei giardini di ville e villini.
Questi dati trovano applicazione nelle prassi professionale ai fini della determinazione del valore di mercato corrente
9.3 Fonti di informazione
Come ulteriore fonte di informazione si è fatto riferimento al “Listino prezzi degli immobili sulle piazza dell’Umbria” con riferimento al 1° trimestre 2016; “Listino edito dalla camera di commercio dell’industria e dell’artigianato a agricoltura di Perugia su proposta del comitato per il listino della borsa immobiliare dell’Umbria”. (Allegato n. 11 – Listino quotazioni immobiliari Marsciano).
In tale listino sono presenti i valori del Comune di Marsciano, per cui si è fatto riferimento alla zona della Frazione di Castello delle Forme, posta nella zona “periferica” del Comune di Marsciano.
Inoltre, come detto, si è fatto riferimento alle quotazioni immobiliari della banca dati dell’Agenzia delle Entrate, con valori riferiti al secondo semestre del 2015, nella zona in oggetto (Allegato n. 12 – Banca Quotazioni Immobiliari Agenzia delle Entrate 2° semestre 2015).
9.4 Valutazione delle superfici e determinazione del valore di stima
Considerando quando esposto nelle tabelle precedenti di cui al paragrafo 8.1, si riportano nello specchietto sottostante la superficie lorda e la superficie parametrata dell’unità immobiliare.
Di seguito è indicato il valore ritenuto più idoneo al mq, stimato considerando quanto esposto nei precedenti paragrafi e sottoparagrafi ed in considerazione della zona periferica di localizzazione del lotto oggetto di vendita.
PAG. 21 Come detto il fabbricato si trova in un più che buono stato di conservazione, ristrutturato dopo l’anno 1999, con incapsulamento della copertura all’interno, esposto sulle zone di proprietà dell’esecutato e sul paesaggio intorno.
Inoltre il lotto in oggetto nello stato in cui si trova, non risulta divisibile, a parte il discorso sull’area di corte (vedasi ipotesi di frazionamento nell’allegato n. 15), e nella stima del prezzo al mq, si è tenuto conto anche delle situazionI degli impianti descritta in precedenza.
Premesso questo pertanto, anche prendendo in considerazione i prezzi di listino (Allegato 11 – Listino quotazioni immobiliari Marsciano) si ritiene che il prezzo più giusto da applicare sia di € 430 al mq.
Con le tabelle esposte al paragrafo 8.1, riprendendo il totale calcolato delle superfici parametrate per singolo piano, si passa alla stima del valore:
Stima del lotto oggetto di vendita Lettera Piano e destinaz. Superficie
lorda
Superficie parametrata
Valore al mq
Valore complessivo*
A Terra- Laboratorio 184,85 174,24 430 74.923,20 €
A Corte comune 1100 550* 10 550,00 €
Totale 75.473,20 €
*si considera la metà, in quanto comune anche al locale uso pollaio non soggetto a vendita *Valore complessivo = Superficie parametrata x Valore al mq
Totale della stima del lotto “A” € 75.473,20 che si arrotonda ad € 75.500,00 (Settantacinquemilacinquecento/00)
9.5 Adeguamenti e correzioni alla stima
Una volta venduto, per accedere ai beni oggetto del lotto, si verrà a creare per il nuovo acquirente una servitù di passaggio sulla proprietà dei signori Millucci Maurizio e Millucci Giovanna, ovvero facendo riferimento all’estratto di mappa (Allegato n. 9 – Estratto di mappa laboratorio), si dovranno attraversare le particelle 168 e 710 (strada privata di accesso e area di corte del fabbricato ad uso abitativo).
Tale vincolo, che si verrebbe a creare in caso di vendita, ne deprezza il valore complessivo stimato al paragrafo 9.4, nella misura che il sottoscritto Ctu valuta nella misura del 5% del valore stimato al paragrafo 9.4.
Deprezzamento valore : Valore complessivo x 5% = (75.500 x 5%) = € 3.775,00
E quindi detraendo il valore alla somma stimata sopra : €75.500 - €3.775.00 = € 71.725, che si arrotonda per eccesso ad € 71.800.
9.6 Prezzo base d’asta
Con la stima di cui sopra si fissa ad
€ 71.800,00
(Euro Settantunomilaottocento/00) il prezzo a base d’asta dell’intero lotto identificatoBeni posti nel Comune di Marsciano Lotto B
Fraz. Castello delle Forme – Terreno (su strada vicinale,Vocabolo Selva) 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL’ATTO DI PIGNORAMENTO
B. Come da atto di pignoramento del 01.10.2014 fanno parte del lotto “B” “i diritti di piena proprietà su di un appezzamento di terreno della superficie catastale di 2.285 (duemiladuecentottantacinque) metri quadrati, confinante con la strada e con i terreni distinti con le particelle 279 e 722, o loro successive modifiche, del foglio 55 del Catasto Terreni del Comune di Marsciano.
Quanto descritto risulta censito al Catasto Terreni del Comune di Marsciano come segue:
Foglio 55 particella 723, classe 2, seminativo, superfice ha 0.22.85, R.D € 12,39, R.A. € 11,21
Con l’ausilio dell’allegato 2 “Visura storica del terreno Fg. 55 p.lla 723” si può evincere che i dati riportati nell’atto di pignoramento corrispondono alla situazione attuale del terreno.
Dal sopralluogo effettuato sulla proprietà si evince che l’unico accesso pedonale e carrabile al terreno facente parte del lotto, avviene da una strada vicinale, denominata Vocabolo Selva, collegata alla strada provinciale SP 375 della Frazione di Castello delle Forme, distante circa 1 km dal paese. E’ situato in adiacenza alla strada vicinale e al momento del sopralluogo è stato distinto attraverso la differenza di coltivazioni dai terreni adiacenti, come si può vedere nell’allegata documentazione fotografica (Allegato n.
7 – Documentazione Fotografica, Foto dalla n. 14 alla n .17).
Ricapitolando, con l’ausilio della “visura storica” in allegato (Allegato n.2 –Visura Storica del terreno), si può sintetizzare che i beni oggetto di pignoramento immobiliare sono i diritti di piena proprietà di 1/1 di un terreno, ubicato nel Comune di Marsciano, Fraz. Castello delle Forme, su strada vicinale, nel modo seguente:
Lett.* Fg. P.lla Indirizzo Qualità Classe Superficie Reddito
B 55 723 Marsciano
Fraz. Castello delle Forme
seminativo 2 0.22.85 ha Dominicale € 12,39 Agrario € 11,21
*
il numero di lettera verrà ripreso ai fini della stima ai paragrafi 8 e 9.3PAG. 23
2. INDIVIDUAZIONE DEI BENI E CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
Il bene, individuato nel precedente paragrafo si trova a circa 1 km dalla Frazione di Castello delle Forme nel Comune di Marsciano, con ingresso dalla strada provinciale SP 375, che collega la Frazione alla città di Marsciano.
Schema grafico lotto :
Caratteristiche zona : La frazione di Castello delle Forme è situata a circa 12 km dal comune di Marsciano.
E’ una zona prevalentemente ad uso residenziale, con alcuni locali ad uso commerciale e con dei servizi principali limitati.
Accessi : Come si evince dallo schema grafico di cui sopra, e come descritto al paragrafo precedente l’unico ingresso pedonale e carraio è situato dalla strada provinciale SP 375 che collega la frazione di Castello delle Forme.
Da qui attraverso una strada vicinale (denominata Vocabolo Selva) dopo circa 200 metri si giunge al terreno posto in adiacenza di tale strada (indicato nel riquadro rosso).
Confini : su strada vicinale per un lato, Bozza Alessandro su due lati e Mezzasoma Ennio su un lato.
Principali collegamenti pubblici: La Frazione di Castello delle Forme è servita dai mezzi pubblici del Comune di Marsciano, e attraverso la strada provinciale SP375 che si trova in adiacenza al terreno, c’è il collegamento con la città.
Principali servizi offerti dalla zona : Si segnalano dei servizi limitati all’interno della Frazione. Non ci sono banche ed uffici postali, ma esistono bar e farmacie. Per un offerta più ampia di servizi bisogna fare riferimento alle frazioni vicino o direttamente alla città di Marsciano.
Ingresso da SP 375
3. STATO DI POSSESSO (TITOLO DI PROVENIENZA):
L’intero terreno attualmente è di proprietà del Signor Millucci Maurizio (parte esecutata), nato a Marsciano (PG) il 22.02.1957.
Il terreno, oggi distinto alla particella 723, è stato acquistato con Atto del Notaio Siciliano Patrizia Rep. 361 del 21.12.1998 (Allegato n.5 – Atto di provenienza) dal signor Taravelli Antonio.
All’epoca tale terreno era censito alla particella 110, che in data 23.04.2009 è stato oggetto di frazionamento (Allegato 2 – Visura storica del terreno) che ha originato le particelle 722 e 723, provenienti dalla originaria particella 110.
Con Atto di compravendita del Notaio Siciliano Patrizia Sara del 30/12/2010 Rep. 13852 (Allegato n.6 – Atto di compravendita), il signor Millucci Maurizio a seguito del frazionamento sopra esposto, ha ceduto parte del terreno acquisito nel 1998 (la particella 722) al signor Bozza Alessandro nato a Perugia il 20/01/1991, rimanendo proprietario della sola particella 723, oggetto attuale di esecuzione.
Non si segnalano contratti di locazione in essere.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 – Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente : Alla data della presente perizia NON si segnalano :
-
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli;-
Convenzioni matrimoniali** e provvedimenti di assegnazione casa coniugale;-
Atti di asservimento urbanistico;-
Altre limitazioni d’uso;**Le convenzioni matrimoniali particolari derivanti dalla costituzione di un fondo patrimoniale nel 2011 non riguardano i beni oggetto del lotto (Allegato 16 - estratto di riassunto di matrimonio)
4.2 – Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura :
(Sulla scorta della certificazione notarile presente nel fascicolo e le visure ipotecarie effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia (Perugia (Allegato n.13 - Visure ipotecarie in giallo, le verdi non riguardano i beni dei lotti) si predispone l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni relative al terreno componente il lotto, avvenute nell’ultimo ventennio:
4.2.1. Iscrizioni :
Ipoteca Volontaria : Registro generale 3820 Registro particolare 642 del 10/02/2011 Conservatoria RR.II. di Perugia a favore di “Banca Popolare di Spoleto Spa” con sede in Spoleto per il diritto di proprietà per € 200.000, in garanzia di un finanziamento di € 100.000, in virtù di mutuo fondiario contratto a mezzo del notaio Domenici Luca, con sede in Marsciano (PG), il 10/02/2011 Rep. 2547.
Il gravame si riferisce all’intera proprietà del lotto, oltre al lotto “A”.
PAG. 25 4.2.2. Trascrizioni :
Atto acquisto a favore di Millucci Maurizio (Parte esecutata): Trascrizione di cui al Registro Generale n. 25621 e Registro Particolare n. 17013 avvenuta in data 29/12/1998 alla Conservatoria dei RR.II.
di Perugia, per atto di compravendita notaio Siciliano Patrizia Sara in Marsciano, Rep. 361 del 21/12/1998, con cui il Signor Taravelli Antonio, nato a Perugia il 19/03/1994 ha venduto al Sig. Millucci Maurizio, nato a Marsciano il 22/02/1957. (Allegato n. 5 - Atto di provenienza)
La trascrizione di riferisce al terreno insistente sulla particella 110 (come accennato al paragrafo 3) poi divisa in due particelle, la 722 e la 723 (Allegato n. 2 – Visura storica del terreno), oltre ad altri beni proprietà.
Atto compravendita a favore di Bozza Alessandro : Trascrizione di cui al Registro Generale 792 e Registro Particolare 604 avvenuta in data 11/01/2011 alla Conservatoria dei RR.II. di Perugia, per atto di compravendita notaio Siciliano Patrizia Sara in Marsciano, Rep. 13852 del 30/12/2010, con cui il Signor Millucci Maurizio a seguito del frazionamento del terreno distinto alla particella 110, ha venduto una parte al Signor Bozza Alessandro nato a Perugia il 20/01/1991. (Allegato n. 6 – Atto di compravendita).
La vendita si riferisce alla particella 722, ottenuta dal frazionamento della particella 110, acquisita con gli elementi indicati alla trascrizione precedente (Allegato n. 2 – Visura storica del terreno) .
Il Sig. Millucci Maurizio resta proprietario della sola particella 723, oggetto del lotto.
Verbale di pignoramento immobili : Trascritto al Registro generale al n. 22815 e al Registro particolare al n. 17489 il 04/11/2014 a favore di “Banca Popolare di Spoleto Spa” contro il Signor Millucci Maurizio, nata a Marsciano il 22/02/1957 cod. fisc. MLL MRZ 57B22 E975U.
Il verbale di pignoramento si riferisce all’intera proprietà del LOTTO, oltre al lotto “A”.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE :
Per Il terreno componente il lotto in oggetto, non si segnalano particolari informazioni da fornire all’acquirente, oltre a quelle già fornite nei paragrafi precedenti.
Come detto in precedenza, si ricorda che tale terreno non è soggetto a contratti di locazione in essere, ma è goduto attualmente dalla parte esecutata.
Da segnalare, come già detto per il lotto “A”, che il Sig. Millucci Maurizio, insieme alla moglie Bistarelli Loredana (come risulta anche dall’estratto di riassunto di matrimonio, Allegato n. 16), hanno cambiato le convenzioni matrimoniali con atto del notaio Dr. Luca Domenici in data 29.11.2012.
Tali condizioni però riguardano esclusivamente il “Fondo patrimoniale” che come si evince anche dalla visura ipotecaria (Allegato n. 13 -Trascrizione del 22.11.2011 Registro Particolare 19479 e Registro Generale 28672), riguardava altri beni ad esclusione di quelli indicati nell’atto di pignoramento e trattati in questo lotto.
6. ELENCAZIONE PROPRIETARI E POSSESSO DEGLI IMMOBILI
Dalle ricerche effettuate risulta che il terreno secondo le visure storiche allegate (Allegato n.2 – Visura storica del terreno) e le visure ipotecarie, risulta acquistato dal Sig. Millucci Maurizio con atto del notaio Siciliano Patrizia in data 21/12/1998 Rep. 361, dal Sig. Taravelli Antonio, nato a Perugia il 19/03/1944. (Allegato n. 5 - Atto di provenienza)
Con tale atto il Sig. Millucci acquistava la particella 110, di complessiva ha 1.27.30.
Con frazionamento del 23/04/2009 Prot. PG 0145510, tale particella è stata frazionata in due parti, originando la particella 722 e 723, sempre a nome del Sig. Millucci Maurizio. (Allegato n.2 – Visura storica del terreno)
La particella 723, rappresenta ad oggi precisamente l’oggetto del lotto intestato al Sig. Millucci Maurizio, che ha proceduto alla vendita della particella 722 con atto notaio Siciliano Patrizia in data 30/12/2010 Rep. 13852, al Sig Bozza Alessandro nato a Perugia il 20/01/1991 (Allegato n. 6 – Atto di compravendita)
7.1 SITUAZIONE COMUNALE
(Si allega a tal punto : Copia Certificato Destinazione Urbanistica (Allegato n.10)
Dal punto di vista urbanistico, per il terreno oggetto del lotto, è stato richiesto ed ottenuto presso gli uffici del Comune di Marsciano, il relativo Certificato di destinazione urbanistica.
Con l’ausilio dell’allegato presente (Allegato n. 10 – Certificato di destinazione urbanistica), il terreno ricade all’interno delle “Aree di particolare interesse agricolo”.
Tale aree sono disciplinate dall’art 24 delle Norme Tecniche di Attuazione del Prg di Marsciano. Per le destinazioni d’uso, parametri, altezze ecc., valgono le disposizioni di cui alla L.R. 21/01/2015 n.1 .
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8. DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI :
Si tratta di un terreno ad uso seminativo, isolato dalla frazione di Castello delle Forme, posto in adiacenza ad una strada vicinale denominata Vocabolo Selva, nei pressi della strada provinciale 375, che collega la frazione di Castello delle Forme, a confine con le proprietà di Bozza Alessandro e Mezzasoma Enio, di mq 2.285, ovvero 0 ha 22 are e 85 centiare.
8.1 Esposizione e manutenzione
ESPOSIZIONE : Il terreno, come si evince dall’allegata documentazione fotografica (Allegato n. 7 – Foto dalla numero 14 alla numero 17) è situato in sommità ad un pendio, nei pressi della strada vicinale, dove si gode la visuale della frazione di Castello delle Forme.
CONDIZIONI DI MANUTENZIONE : Il terreno, al momento si presenta con semplice erba, non coltivato ma suscettibile a diversi utilizzi.
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 9.1 Criteri di stima
Metodologia estimativa – criterio estimativo
Il metodo di stima adottato, per la determinazione dei valori di mercato dei beni immobili, è quello
“sintetico-comparativo”: in pratica raffrontando il bene precedentemente descritto, con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri immobili simili o quasi a quello in esame, oggetto di recenti valutazioni.
L’aspetto economico preso in considerazione è quello del più probabile valore di mercato, cautelativamente assunto, e ricercato mediante il criterio di stima per confronto diretto, ricercati su base comparativa, mirando innanzi tutto a determinare il valore ordinario dei beni in oggetto e cioè il più’
probabile valore di mercato degli immobili supposti in condizioni normali.
Con le caratteristiche descritte nei paragrafi precedenti, al fine di una corretta stima del valore di mercato, si è poi provveduto ad apportare delle aggiunte e/o detrazione alla stima per lo stato d’uso e di manutenzione, l’esposizione, lo stato di possesso, a vincoli presenti ed altro come successivamente indicato.
Il parametro tecnico cui la stima viene riferita è l’ettaro di superficie, prendendo in esame quelle esposte al paragrafo precedente 8.
9.2 Fonti di informazione
Come ulteriore fonte di informazione si è fatto riferimento al “Listino prezzi degli immobili sulle piazza dell’Umbria” con riferimento al 1° trimestre 2016; “Listino edito dalla camera di commercio dell’industria e dell’artigianato a agricoltura di Perugia su proposta del comitato per il listino della borsa immobiliare dell’Umbria”. (Allegato n. 11 – Listino quotazioni immobiliari Marsciano)
In tale listino sono presenti i valori dei terreni agricoli del Comune di Marsciano, per cui si è fatto riferimento tenendo presente la zona della Frazione di Castello delle Forme, posta nella zona “agricola” del Comune di Marsciano.
9.3 Valutazione delle superfici e determinazione del valore di stima
Considerando quando esposto al paragrafo 8, si riporta nello specchietto sottostante la superficie lorda del terreno.
B) Terreno - Superficie lorda Mq. 2.285, ettari 0.22.85 TERRENO – Fg. 55 P.lla 723
Di seguito è indicato il valore ritenuto più idoneo ad ha, stimato considerando quando esposto nei precedenti paragrafi e sottoparagrafi ed in considerazione della zona agricola di localizzazione del lotto oggetto di vendita.
Premesso questo pertanto, anche prendendo in considerazione i prezzi di listino (Allegato 11 – Listino quotazioni immobiliari Marsciano) si ritiene che il prezzo più giusto da applicare sia di € 10.000 ad ha.
Con la tabella esposta al paragrafo 8, si passa alla stima del valore:
Stima del lotto oggetto di vendita Lettera destinazione Superficie
lorda
Superficie parametrata
Valore ad ha
Valore complessivo*
B Terreno-
Seminativo
2.285 mq 0,2285 ha 10.000
€/ha
2.285,00 € Totale 2.285,00 € *Valore complessivo = Superficie parametrata x Valore al mq
Totale della stima del lotto “B” € 2.285 che si arrotonda ad € 2.300,00 (Duemilatrecento/00)
9.4 Prezzo base d’asta
Con la stima di cui sopra si fissa ad
€ 2.300,00 (Euro Duemilatrecento/00)
il prezzo a base d’asta dell’intero lotto identificato
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10. CONSIDERAZIONI FINALI
Come già accennato nel capitolo alla pagina 8, “Divisioni dei lotti”, per comodità si è distinta la presente relazione di stima in due lotti.
CIò non toglie la possibilità di accorpare i due lotti, dato anche l’esiguo valore del terreno componente il lotto B, formando un lotto unico composto da locale uso laboratorio e relativa corte, (ricordando l’ipotesi di frazionamento allegata per una migliore vendita) con il terreno situato a circa 1 km di distanza. (si rimette al giudice e al creditore procedente la valutazione)
In questo caso ripartendo dalle stime finali dei lotti “A” e “B”:
