Tribunale di Rovigo PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Rovigo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: PRELIOS CREDIT SERVICING S.P.A.

contro:

N° Gen. Rep. 80/2020

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 05‐11‐2021 ore 09:30

Giudice delle esecuzioni: Dott. GIULIO BORELLA

Custode Giudiziario: Avv. NICOLA RUBIERO

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Lotto Unico

Esperto alla stima:

Ing. Leonardo Bonato Codice fiscale: BNTLRD60R27E320B

Partita IVA: 00816010292

Studio in: Via Mons. Filippo Pozzato 37 ‐ 45011 Adria Telefono: 0426 42482

Fax: 0426 42482

Email: [email protected] Pec: [email protected]

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Il giudice dispone che l'esperto, prima di ogni attività controlli la completezza della documentazione ex art. 567 C.P.C. segnalando immediatamente al giudice i documenti mancanti o inidonei.

Successivamente : ACCEDA fisicamente al bene, verificandone la consistenza esterna ed interna e la conformità al pignoramento. Durante l'accesso, da eseguirsi unitamente al custode nominato ed al tecnico fornito da Ediservice srl (società che cura la pubblicazione della perizia sul sito internet come da legge), quest'ultimo dovrà eseguire riprese e video filmati degli interni evitando di riprendere persone o oggetti personale. A tale scopo il perito e/o il custode giudiziario contatteranno l'incaricato della Ediservice srl (Rovigo via Verdi, n. 2 tel. e fax 0425/460355) almeno 10 giorni prima della data fissata per l'accesso. Qualora non sia possibile individuare una data per l'accesso ai beni staggiti che rispetti le esigenze degli incaricati di Ediservice srl, del Custode Giudiziario e dell' Esperto, quest'ultimo potrà assumersi l'onere di effettuare le riprese e video filmati in formato .avi , da pubblicarsi sul sito internet in uno con il rapporto di valutazione, e l'accesso ai beni pignorati potrà essere effettuato dall'esperto e dal custode giudiziario. 1. PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione, alle parti a mezzo posta, e‐

mail o fax, dell' inizio dell'operazioni peritali. Alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Agenzia delle Entrate Territorio ‐ Servizi Catastali. Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità;

in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità e dei relativi costi, assumendo le opportune informazione presso gli uffici comunali competenti; inoltre alla acquisizione del certificato di destinazione urbanistica. All'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, ivi compresi la denuncia al Catasto Fabbricati in relazione alla legge n.

1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, a redigere gli elaborati di aggiornamento;

Laddove si renda necessario procedere all'integrale censimento degli edifici, o qualora anche la già prevista attività di aggiornamento di situazioni esistenti si ravvisi consistente e/o complessa, provveda a comunicare i costi necessari per dette attività al creditore procedente e, quindi, una volta ottenuto il parere, ad informare della circostanza il Giudice. 2. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanto sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: L'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo, Una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati tra l'altro anche il contesto in cui esse si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti; Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. In caso di affitto o locazione in corso, sulla scorta della documentazione reperita a cura del custode, indiche la data di registrazione del contratto, la scadenza dello stesso, il canone pattuito, la data di scadenza e/o rinnovo, le eventuali particolari pattuizioni previsto dal contratto; I vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: Per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente: ‐ Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; ‐Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura ‐Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge ‐Altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.) Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura spese della procedura ‐ Iscrizioni ‐ Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli ‐ Difformità urbanistico edilizie ‐ Difformità Catastali Altre informazioni per

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Pag. 3 l'acquirente, concernenti: ‐ L'Importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominali ordinarie); ‐ Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; ‐ Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

‐ Eventuali Cause in corso ‐ La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; La elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.

47/85, n. 724/94, n. 326/03 e successive integrazioni e modificazioni e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; La descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato DESCRIZIONE ANALITICA DEL (Appartamento, capannone ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo Identificazione dei beni oggetto della stima, indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed poi in formato tabellare, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesime, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì, ove possibile e qualora visibili senza l'esecuzione di scavi e saggi, le caratteristiche strutturali del bene ( tipo di Fondazioni, Str.

Verticali, Solai, Copertura, Manto di copertura Scale Pareti esterne dell'edificio); nonchè le caratteristiche interne di ciascun immobile (Infissi esterni, Infissi interni, Tramezzature interne, Pavimentazione, Plafoni, Porta d’ingresso, Scale interne, Impianto Elettrico, Impianto Idrico,Impianto Termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; Inoltre, sia data notizia in merito alla documentazione relativa alle vigenti normative riguardanti il risparmi energetico negli edifici, ovvero venga precisato che l'edificio non provvisto della attestazione/

certificazione. Il perito indicherà altresì le eventuali dotazioni condominali (es. posti auto comuni, giardino ecc.) La valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale del valore al mq., del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario e la assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute (15% del valore). La necessità di bonifica a eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico‐ catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell'acquirente: Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura. 3. ALLEGHI il perito ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, conchè la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia o atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella ipo‐catastale predisposta dal creditore procedente; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell'atto di provenienza del bene e copia dell'eventuale contratto di locazione e/o verbale delle dichiarazione del terzo occupante; 4. DEPOSITI la perizia in originale presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari completa dei relativi allegati e produca alla Ediservice srl compact disc contenente i file della perizia e di tutta la documentazione costituente gli allegati alla perizia, oltre la documentazione fotografica e delle riprese e video filmati, questi ultimi, qualora abbia assunto l'onere di effettuarli. 5. INVII altresì copia cartacea dell'elaborato peritale, corredato di copia del suddetto compact disc, al nominato custode giudiziario. 6. INVII, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno quarantacinque giorni prima dell'udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori procedente ed intervenuti, a mezzo fax, posta o e‐mail; comunichi alla Cancelleria ed al custode giudiziario l'avvenuto adempimento. 7. ACQUISISCA direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto di provenienza e con unica esclusione della relazione notarile; 8. RIFERISCA immediatamente al giudice di

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Pag. 4 ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l'esecuzione potrà essere sospese solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesime parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori. 9. FORMULI tempestiva istanza di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del temine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti.

10. Il Giudice dell'esecuzione concede termine sino a 30 giorni prima della prossima udienza per il deposito della relazione e per l'invio delle copie alle parti. Il Giudice concede al perito fondo spese nella misura di 750,00, oltre ad oneri previdenziali e fiscali nella misura di legge, ponendolo provvisoriamente a carico del creditore procedente. Ove il debitore o l'occupante non collabori ovvero l'immobile sia disabitato,autorizza il custode giudiziario e l'esperto ad avvalersi della Forza Pubblica territorialmente competente nonchè di chiedere l'ausilio di un fabbro, mediante esibizione del presente provvedimento. L'esperto, autorizzato dal giudice, può avere accesso al sito di EfySistem Piattaforma Informatica Procedure Esecutive, per la fruizione del software utile alla redazione del rapporto di valutazione e dalla quale prelevare la documentazione necessaria all'espletamento dell'incarico affidatogli.

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Beni in Bergantino (Rovigo) via Battaglie n. 207

Lotto: Unico

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

Si segnala che nella relazione notarile non viene citata l’iscrizione del 10/10/1997 R.G. n. 7598 R.P. n.

1224, in quanto extra ventennio. La stessa iscrizione (durata 15 anni) viene, comunque, allegata al presente rapporto di valutazione.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo A:

Abitazione di tipo popolare [A/4] sita in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032, via Battaglie n. 207 Quota e tipologia del diritto:

1/2 di – Proprietà

Cod. Fiscale: ‐ Stato Civile: N/D

Identificato al catasto Terreni:

Comune di Bergantino, foglio 8, particella 393, Ente urbano, superficie 302 mq.

Identificato al catasto Fabbricati:

Comune di Bergantino, foglio 8, particella 393, indirizzo via Battaglie, piano terra‐primo, categoria A/4, classe 2, consistenza 4,5 vani, rendita euro 176,63.

Confini della particella 393:

‐ a Nord con: pubblica via (via Battaglie);

‐ a Sud con: piccola area della stessa proprietà (m.n. 1897, corrispondente al corpo B) e terreno della stessa proprietà (m.n. 394, corrispondente al corpo C);

‐ a Ovest con: area cortiliva di altra proprietà (m.n. 389);

‐ a Est con: area cortiliva di altra proprietà (m.n. 395).

Note generali:

Vengono riscontrate le seguenti irregolarità:

Si è rilevata la presenza di due piccoli ripostigli rialzati rispetto il piano primo (in corrispondenza del pianerottolo del vano scale) non indicati in planimetria catastale.

Si segnala la diversa destinazione d’uso di alcuni vani: il vano a piano terra indicato nella planimetria catastale come lavanderia/c.t. è invece destinato a cucina; il vano a piano terra indicato nella planimetria catastale come soggiorno‐cucina, è invece destinato a soggiorno; il vano a piano primo indicato nella planimetria catastale come ripostiglio/disbrigo è invece destinato a camera da letto.

Regolarizzabili mediante: Le irregolarità interne sono regolarizzabili catastalmente mediante presentazione di Pratica DOCFA, presso Agenzia del Territorio, con nuova planimetria catastale.

Non si dichiara la conformità catastale.

Identificativo corpo B:

Area sita in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032 Quota e tipologia del diritto:

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Comune di Bergantino, foglio 8, particella 1897, Area, superficie 18 mq.

‐ a Nord con: area cortiliva della stessa proprietà (m.n. 393, corrispondente al corpo A);

‐ a Sud con: parzialmente con terreno della stessa proprietà (m.n. 394, corrispondente al corpo C), parzialmente con area cortiliva di altra proprietà (m.n. 1113), e parzialmente con terreno di altra proprietà (m.n. 392);

‐ a Ovest con: aree cortilive di altra proprietà (m.n. 389 e 1113);

‐ a Est con: parzialmente con area cortiliva della stessa proprietà (m.n. 393, corrispondente al corpo A) e parzialmente con area cortiliva e fabbricato di altra proprietà (m.n. 1113).

Note generali:

Viene riscontrata la seguente irregolarità:

L’area non è accatastata al N.C.E.U. mentre dovrebbe essere accatastata come “area urbana”.

Regolarizzabile mediante: L’irregolarità è regolarizzabile catastalmente mediante presentazione di Pratica DOCFA, presso Agenzia del Territorio, con nuova planimetria catastale.

Identificativo corpo C:

Terreno agricolo sito in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032 Quota e tipologia del diritto:

Cod. Fiscale: ‐ Stato Civile: N/D

Comune di Bergantino, foglio 8, particella 394, qualità frutteto, classe U, superficie catastale 1.227 mq., reddito dominicale: euro 21,05, reddito agrario: euro 12,67.

‐ a Nord con: aree della stessa proprietà (m.n. 393, corrispondente al corpo A e m.n. 1897, corrispondente al corpo B) e area cortiliva di altra proprietà (m.n. 1896);

‐ a Sud con: terreni di altra proprietà (m.n. 485 e m.n. 486);

‐ a Ovest con: aree cortilive di altra proprietà (m.n. 1113 e m.n. 1896) e terreno di altra proprietà (m.n.

392);

‐ a Est con: area cortiliva di altra proprietà (m.n. 395) e terreno di altra proprietà (m.n. 398).

Note generali:

Viene riscontrata la seguente irregolarità:

Il terreno è classificato come frutteto, mentre al momento del sopralluogo si è rilevata la sua parziale destinazione ad area cortiliva e la presenza, sulla maggior parte della superficie, di coltivazione a seminativo.

Regolarizzabile mediante aggiornamento catastale della classificazione del terreno.

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Pag. 7 2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Gli immobili oggetto di perizia sono costituiti da: un’unità immobiliare residenziale (corpo A), una piccola area (corpo B) e da un terreno agricolo (corpo C). Il corpo A è costituito da un unico fabbricato di forma regolare edificato su due piani fuori terra con relativa area cortiliva; il fabbricato corrispondente al corpo A è realizzato in muratura di laterizio con solai in laterocemento; il tetto del fabbricato è a falde con copertura in tegole curve di cotto; il fabbricato esternamente è intonacato e tinteggiato.

Il corpo B è una piccola area adiacente all’area cortiliva del corpo A; l’area, di limitatissima estensione, è destinata a verde.

Il corpo C è un terreno agricolo che, pur essendo catastalmente classificato come “frutteto”, è di fatto coltivato prevalentemente a “seminativo” e, pertanto, sarà valutato come terreno agricolo

“seminativo” appartenente alla regione agraria n. 1 della Provincia di Rovigo con valore agricolo medio, stabilito dalla apposita commissione provinciale, di 3,79 €/mq.

L’accesso al corpo A avviene dalla pubblica via (via Battaglie). L’accesso ai corpi B e C avviene direttamente dall’area cortiliva del corpo A.

L’area del corpo A è destinata a cortile, camminamenti ed area verde; l’area scoperta è delimitata a:

nord con cancellata metallica su muretto in c.a.; ad ovest ed est con rete metallica su muretto in c.a..

Sono presenti: servitù passiva di passaggio e servitù attive e passive di somministrazione di acqua (come riportato nell’atto di compravendita, repertorio n. 10521 del 30/09/1997 del Notaio Ciro Caccavale).

Sull’area scoperta del corpo A sono presenti due strutture mobili/amovibili: un gazebo, e box con telaio metallico e telo plastificato; il box ricade parzialmente anche sull’area corrispondente al corpo B; Sul corpo C è presente una casetta in legno.

Secondo le disposizioni regolamentari del Comune di Bergantino la casetta in legno e il gazebo sono da rimuovere in quanto non installabili in zona agricola e, pertanto, non sanabili; relativamente al box (cappottina), nulla dispongono le vigenti norme comunali e, pertanto, trattandosi di struttura avente i caratteri di precarietà, la sua presenza può essere ritenuta ammissibile.

Caratteristiche zona: agricola.

Area urbanistica: agricola; la zona è a traffico locale con insufficiente dotazione di parcheggi pubblici.

La zona è provvista solo di alcuni servizi di urbanizzazione primaria (assenza di fognatura pubblica e di rete gas).

Nelle immediate vicinanze non sono presenti servizi di urbanizzazione secondaria.

Importanti centri limitrofi:

il centro amministrativo (municipio) del Comune di Bergantino dista 1,7 km. circa;

il centro di Bergantino dista 52 km. circa da Rovigo (RO);

il centro di Bergantino dista 30 km. circa da Badia Polesine (RO);

il centro di Bergantino dista 18 km. circa da Cerea (VR).

Caratteristiche zone limitrofe: agricole.

Attrazioni paesaggistiche: nessuna.

Attrazioni storiche: nessuna.

Principali collegamenti pubblici: Strada regionale n. 482 a circa 1,5 km., Strada statale n. 434 Transpolesana a circa 16 km., Strada provinciale n. 25 a circa 800 ml., casello autostradale nei pressi di Badia Polesine (autostrada A31 ‐ Valdastico) a circa 33 km., casello autostradale nei pressi di Mantova sud (autostrada A22) a circa 37 km., stazione ferroviaria di Ostiglia a circa 11 km..

Servizi offerti dalla zona: Nel Comune di Bergantino (Comune di circa 2.500 abitanti) sono presenti:

sede principale municipale a circa 1,7 km., verde pubblico, verde attrezzato e attrezzature sportive (campi sportivi, piscina comunale), scuole dell’infanzia, primarie e secondarie di primo grado, biblioteca comunale, edificio di culto.

3. STATO DI POSSESSO:

Abitazione di tipo popolare [A/4] sita in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032, via Battaglie n. 207 Occupato da:

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Pag. 8 Identificativo corpo B:

Area sita in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032 Occupato da:

Terreno agricolo sito in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032 Occupato da:

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

 Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

 Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

 Nessuno

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

 Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO – CREDITO VARESINO S.C.R.L. contro , a firma del Notaio Ciro Caccavale, in data 30/09/1997, repertorio 10522, iscritta a Rovigo in data 10/10/1997, ai numeri Reg. Gen. 7598 Reg. Part. 1224, importo totale ipoteca £ 262.500,00 di cui £ 150.000,00 per capitale, di cui £ 112.500,00 per spese, della durata di 15 anni, con tasso d’interesse annuo 10,125%;

 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO – CREDITO VARESINO S.C.R.L. contro a firma del Notaio Federico Tortora, in data 19/02/2002, repertorio 1914, iscritta a Rovigo in data 21/03/2002, ai numeri Reg. Gen. 2711 Reg. Part. 526, importo totale ipoteca € 145.500,00 di cui

€ 97.000,00 per capitale, di cui € 48.500,00 per spese, della durata di 20 anni, con tasso d’interesse annuo 5,4%;

 Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A. contro

a firma del Notaio Federico Tortora, in data 24/06/2004, repertorio 10802/1636, iscritta a Rovigo in data 22/07/2004, ai numeri Reg. Gen.

8156 Reg. Part. 1857, importo totale ipoteca € 25.500,00 di cui € 17.000,00 per capitale, di cui € 8.500,00 per spese, della durata di 8 anni, con tasso d’interesse annuo 5,05%;

 Ipoteca legale ai sensi art. 77 DPR 602/73 modificato da D.Lgs 46/99 e dal D.lgs 193/01, a favore di Equitalia Polis S.p.A. contro , atto amministrativo di Equitalia Polis S.p.A., in data 04/03/2010, repertorio 104953/99, iscritta a Rovigo in data 19/03/2010, ai numeri Reg. Gen. 2659 Reg.

Part. 538, importo totale ipoteca € 25.657,86 di cui € 12.828,93 per capitale, con tasso d’interesse annuo n/d;

 Ipoteca legale derivante da ruolo (art. 77 DPR 602/73), a favore di EQUITALIA NORD S.P.A. contro altro atto di EQUITALIA NORD S.P.A., in data 31/10/2013, repertorio 100/9913, iscritta a Rovigo in data 07/11/2013, ai numeri Reg. Gen. 7468 Reg. Part. 1095, importo totale ipoteca € 188.258,10 di

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Pag. 9 cui € 94.129,05 per capitale, con tasso d’interesse annuo n/d; l’ipoteca riguarda esclusivamente il corpo A.

4.2.1.1 Annotazioni a iscrizioni:

 Nessuna.

4.2.2 Pignoramenti:



Trascrizione del 12/03/2018 a favore di UNIONE DI BANCHE ITALIANE S.P.A.

contro – Reg. Gen. 2134 Reg. Part.

1574 Pubblico ufficiale: Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Rovigo, Repertorio n.

530 del 19/02/2018; atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili;



Trascrizione del 23/07/2020 a favore di MAIOR SPV S.R.L. contro

– Reg. Gen. 4624 Reg. Part. 3146 Pubblico ufficiale: Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Rovigo, Repertorio n. 925 del 30/06/2020; atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili;

4.2.3 Altre trascrizioni:



Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

 Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Abitazione di tipo popolare [A/4] sita in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032, via Battaglie n. 207 Certificato energetico non presente

Classe energetica presunta: G

Area sita in Comune di Bergantino (RO) CAP: 45032 Trattasi di piccola area cortiliva.

Terreno agricolo sito in Comune di Bergantino (RO), CAP: 45032

Trattasi prevalentemente di terreno agricolo e parzialmente di area cortiliva.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Attuali proprietari:

Intestati degli immobili dal 30/09/1997 ad oggi:

(proprietà 1/2);

(proprietà 1/2).

Per atto di compravendita Notaio Ciro Caccavale, Repertorio n. 10521 del 30/09/1997, trascrizione a favore del 10/10/1997 Reg. Gen. n. 7597, Reg. Part. n. 5274.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Da ricerche effettuate presso il Comune di Bergantino (RO) sono state rinvenute le pratiche edilizie:

- Concessione/autorizzazione n. 37/92 prot. n. 2390 del 03/07/1992 per le opere di “ristrutturazione civile abitazione” rilasciata dal Comune di Bergantino (precedente proprietario delle unità oggetto della perizia di stima);

- Concessione/autorizzazione in variante (della pratica n. 37/92) n. 44/1995 prot. n. 3091 del

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Pag. 10 26/09/1995 per modifiche interne e di prospetto, rilasciata dal Comune di Bergantino

(precedente proprietario delle unità oggetto della perizia di stima);

- Autorizzazione allo scarico n. 12/97 prot. n. 1926 del 16/04/1997 rilasciata dal Comune di Bergantino (precedente proprietario delle unità oggetto della perizia di stima);

- Autorizzazione di abitabilità e di agibilità n. 16/97 prot. n. 1665 del 16/04/1997.

7.1 Conformità edilizia:

Si è rilevata la presenza sull’area cortiliva di n. 2 strutture leggere (gazebo e, parzialmente, box con telaio metallico e telo plastificato) di cui non è mai stata richiesta l’autorizzazione. Il gazebo, non potendo essere installato nella zona agricola del Comune di Bergantino non è sanabile e quindi è da rimuovere. Il box (cappottina), trattandosi di struttura avente i caratteri di precarietà, risulta ammissibile.

Si è rilevata la presenza di due piccoli ripostigli rialzati rispetto il piano primo (in corrispondenza del pianerottolo del vano scale) non indicati negli elaborati grafici allegati ai provvedimenti autorizzativi.

Si sono rilevate lievi difformità edilizie per quanto riguarda le destinazioni d’uso di alcuni vani:

nell’ultimo elaborato grafico autorizzato nel vano a piano terra indicato come lavanderia/c.t. è presente invece una cucina; nell’ultimo elaborato grafico autorizzato nel vano a piano terra indicato come soggiorno/cucina è presente invece un soggiorno; nell’ultimo elaborato grafico autorizzato nel vano a piano primo indicato come disbrigo‐ripostiglio è presente solamente invece una camera da letto.

per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.

Si è rilevata la presenza sull’area di parte di una struttura leggera presente prevalentemente sul corpo A (box con telaio metallico e telo plastificato) di cui non è mai stata richiesta l’autorizzazione. Tale box (cappottina), trattandosi di struttura avente i caratteri di precarietà, risulta ammissibile.

per quanto sopra SI dichiara la conformità edilizia.

Si è rilevata la presenza, sulla parte più a nord del terreno, di una struttura leggera (casetta in legno) di cui non è mai stata richiesta l’autorizzazione. La casetta in legno, non potendo essere installata nella zona agricola del Comune di Bergantino non è sanabile e quindi è da rimuovere.

per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo popolare [A/4] ‐ corpo A

Strumento urbanistico vigente: P.R.G./P.A.T./P.I.

Piano Regolatore Generale/P.I.: Zona: Area agricola Immobile soggetto a convenzione:

Se si, di che tipo?

Estremi delle convenzioni:

Obblighi derivanti:

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO

(11)

Pag. 11 Se si, di che tipo?

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Se si, quali?

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Non precisato delle N.T.O. per la zona “Area agricola”

del Comune di Bergantino

Rapporto di copertura: Non precisato delle N.T.O. per la zona “Area agricola”

Altezza massima ammessa: 8,50 ml. per l’art. 40 delle N.T.O. per la zona “Area agricola” del Comune di Bergantino

Volume massimo ammesso: La L.R. 11/2004 consente l’ampliamento dell’edificio, se adibito a prima casa di abitazione, fino a 800 mc.

Residua potenzialità edificatoria: L’ampliamento dell’edificio esistente, se adibito a prima casa di abitazione, è al massimo pari a 416 mc. (residua potenzialità edificatoria

Se si, quanto:

Altro:

Dichiarazione di conformità con il P.R.G.: SI per la coerenza dell'insediamento esistente con le vigenti disposizioni urbanistiche del P.R.G./P.A.T./P.I. di Bergantino (zona “Area agricola”).

NO per le irregolarità descritte al punto 7.1 (conformità edilizia).

Note:

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica ‐ edilizia.

Area ‐ corpo B

Se si, di che tipo?

Obblighi derivanti:

NO Se si, di che tipo?

NO Se si, quali?

(12)

Pag. 12 del Comune di Bergantino

Volume massimo ammesso: La conformazione del mappale non consente la realizzazione autonoma di alcun volume edilizio.

Residua potenzialità edificatoria: Nessuna Se si, quanto:

Altro:

Dichiarazione di conformità con il P.R.G.: SI per la coerenza dell'insediamento esistente con le vigenti disposizioni urbanistiche del P.R.G./P.A.T./P.I. di Bergantino (zona “Area agricola”).

Note:

Per quanto sopra SI dichiara la conformità urbanistica.

Terreno agricolo ‐ corpo C

Se si, di che tipo?

Obblighi derivanti:

NO

Se si, di che tipo?

NO

Se si, quali?

Volume massimo ammesso: Non sono consentiti nuovi volumi se non in applicazione degli artt. 43 – 44 – 45 della L.R. 11/2004 e s.m.i.

Residua potenzialità edificatoria: Ordinariamente nessuna. La residua potenzialità edificatoria può essere riconosciuta solo in presenza dei requisiti previsti dalla L.R. 11/2004.

Se si, quanto:

Altro:

(13)

Pag. 13 Dichiarazione di conformità con il P.R.G.: SI per la coerenza dell'insediamento esistente con le

vigenti disposizioni urbanistiche del P.R.G./P.A.T./P.I. di Bergantino (zona “Area agricola”).

NO per le irregolarità descritte al punto 7.1 (conformità edilizia).

Note:

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica.

Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A/4] – corpo A

L'unità immobiliare oggetto di perizia coincide con un fabbricato residenziale il cui impianto risale presumibilmente alla seconda metà del secolo scorso e che è stato oggetto di successivi interventi edilizi di ristrutturazione totale (negli anni ’90 del secolo scorso); l’unità è realizzata in muratura; i solai sono in laterocemento; il tetto è a due falde su solaio in laterocemento con manto di copertura in tegole curve di cotto; l’unità esternamente è intonacata e tinteggiata. L’accesso all’abitazione avviene attraverso l’area cortiliva.

L'unità è composta dai seguenti vani a piano terra: ingresso, soggiorno, cucina, bagno, ripostiglio e vano scala; a piano primo sono presenti n. 2 camere da letto, bagno, n. 3 ripostigli e un poggiolo; è presente un sottotetto (accessibile esclusivamente con scala a pioli dalla botola presente a piano primo nel ripostiglio più ad est). Il piano terra ha un'altezza interna di circa ml. 2,72; il piano primo ha un'altezza interna di circa ml. 2,70.

La superficie sui due piani (piano terra e piano primo) è complessivamente di circa mq. 135, di cui mq.

128 per residenza e mq. 7 per il poggiolo.

Sull’area scoperta è presente un pozzo per l’approvvigionamento idrico (non utilizzato).

Sull’area scoperta del corpo A sono presenti due strutture mobili/amovibili: un gazebo e box con telaio metallico e telo plastificato (il box ricade parzialmente anche sull’area corrispondente al corpo B); Il gazebo, non potendo essere installato nella zona agricola del Comune di Bergantino non è sanabile e quindi è da rimuovere. Il box (cappottina), trattandosi di struttura avente i caratteri di precarietà, risulta ammissibile.

Quota e tipologia del diritto:

Cod. Fiscale ‐ Stato Civile: N/D

1/2 d – Proprietà

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Copertura tipologia: a falde; materiale: struttura in laterocemento;

condizioni: più che sufficienti

Solai tipologia: laterocemento; condizioni: più che sufficienti

Strutture verticali materiale: muratura in laterizio; condizioni: più che sufficienti

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: anta singola, doppia anta a battente; materiale: legno e vetro camera; protezione: scuri; materiale protezione: legno;

condizioni: più che sufficienti (finestre), sufficienti (scuri)

(14)

Pag. 14 Porte interne tipologia: singola anta a battente; materiale: legno tamburato e

vetro, legno tamburato; condizioni: buone

Portoncino d’ingresso tipologia: portoncino con doppia anta a battente; materiale: legno e vetro singolo; condizioni: più che sufficienti

Pareti esterne materiale: muratura in laterizio; rivestimento: intonaco, tinteggiato;

condizioni: generalmente sufficienti, localmente insufficienti (zone della parete est, base pareti, zona poggiolo)

Pareti interne materiale: muratura in laterizio; rivestimento: intonaco tinteggiato;

condizioni: più che sufficienti

Rivestimento pareti bagni materiale: piastrelle in ceramica (h= 1,75 ml); condizioni: più che sufficienti

Rivestimento parete cucina materiale: piastrelle in ceramica (h= 1,40 ml); condizioni: più che sufficienti

Pavim. Interna materiale: piastrelle in ceramica; condizioni: più che sufficienti

Pavim. esterna materiale: manto erboso (area verde), ghiaia, battuto (area cortiliva) cementizio; condizioni: appena sufficienti

Manto di copertura materiale: tegole curve di cotto; condizioni: sufficienti

Scala interna tipologia: a due rampe, struttura: cls; materiale di rivestimento:

granito rosa porrino, servoscala: assente, condizioni: più che buone

Recinzioni tipologia: cancellata metallica su muretto in c.a. e recinzioni in rete (area cortiliva) metallica plasticata su muretto in c.a.; condizioni: sufficienti

Cancello pedonale tipologia: a singola anta; materiale: acciaio zincato; apertura:

manuale; condizioni: sufficienti

Cancello carrabile tipologia: a singola anta; materiale: acciaio zincato; apertura:

manuale; condizioni: sufficienti

Lattoneria tipologia: grondaie e pluviali; materiale: rame; condizioni:

sufficienti

Impianti:

Elettrico tipologia: sottotraccia; condizioni: sufficienti; conformità: è stata acquisita dichiarazione di conformità

Idrico tipologia: sottotraccia; alimentazione: diretta da rete comunale;

condizioni: sufficienti; conformità: è stata acquisita dichiarazione di conformità

Termico tipologia: autonomo, caldaia: murale, alimentazione: gpl, diffusori:

in ghisa; condizioni: sufficienti; conformità: è stata acquisita dichiarazione di conformità

Gas non è presente l’allacciamento a rete gas pubblica; si segnala la presenza di serbatoio di gpl interrato utilizzato per il riscaldamento e per l’acqua calda sanitaria

(15)

Pag. 15

Climatizzazione presenza di n. 1 split (esclusivamente a piano primo)

Video/citofonico assente (è presente un campanello)

Telefonico solo predisposizione

Televisivo tipologia: sottotraccia (n. 1 antenna tv e parabola satellitare);

condizioni: sufficienti

Fognario tipologia: rete di smaltimento acque nere per dispersione e scarico non collegato alla fognatura pubblica, condizioni: sufficienti, conformità: è stata acquisita l’autorizzazione allo scarico

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

abitazione

(piano terra‐primo) Sup. lorda di pavimento 128,00 1,00 128,00

poggiolo

(piano primo) Sup. lorda di pavimento 7,00 0,40 2,80

Totale Sup. lorda di pavimento 135,00 / 130,80

Descrizione: Area – corpo B

Il corpo B è una piccola area cortiliva adiacente l’area cortiliva del corpo A; l’area è destinata a verde e non è delimitata da alcuna recinzione.

Si è rilevata la presenza sull’area di parte di una struttura leggera presente prevalentemente sul corpo A (box con telaio metallico e telo plastificato) di cui non è mai stata richiesta l’autorizzazione. Tale box (cappottina), trattandosi di struttura avente i caratteri di precarietà, risulta ammissibile.

La superficie dell’area è complessivamente di circa mq. 18.

Quota e tipologia del diritto:

Cod. Fiscale: ‐ Stato Civile: N/D

reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente

area Sup. area terreno 18,00 1,00 18,00

Totale Sup. area terreno 18,00 / 18,00

(16)

Pag. 16 Descrizione: Terreno agricolo – corpo C

L’immobile oggetto di perizia è un terreno agricolo a cui si può accedere attraverso l’area cortiliva del corpo A. La categoria catastale del terreno è “frutteto”; il terreno al momento dell’accesso risultava coltivato a seminativo. Il terreno viene valutato come terreno agricolo appartenente alla regione agraria n. 1 della Provincia di Rovigo con valore agricolo medio, stabilito dalla apposita commissione provinciale, di 3,79 €/mq.

La superficie del lotto è di mq. 1.227.

reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente

terreno Sup. area terreno 1.227,00 1,00 1.227,00

Totale Sup. area terreno 1.227,00 / 1.227,00

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Nella determinazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto ha tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione dei fabbricati e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (classificazione area in base al P.R.G. vigente, ubicazione, opere di urbanizzazione, dotazione di impianti tecnologici, grado di finitura), inoltre per il terreno si è tenuto conto del valore agricolo medio stabilito dalla apposita commissione provinciale della Provincia di Rovigo. Nella ricerca del più probabile valore commerciale si è proceduto alla valutazione secondo il metodo della stima sintetica basata sul raffronto con gli immobili di caratteristiche simili, presenti nella zona, e si è assunto il metro quadrato come valore unitario di riferimento. Si è tenuto conto dell'area scoperta come “comodo” del corpo A.

Si è attribuito all’abitazione (corpo A) il valore unitario specifico di 500 €/mq., all’area (corpo B) il unitario specifico di 25 €/mq (pari al 5% del valore unitario dell’abitazione).

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Rovigo, Ufficio tecnico di Bergantino, osservatorio del mercato immobiliare, Agenzie immobiliari operanti nella zona, Agenzia delle Entrate ‐ Banca dati delle quotazioni immobiliari.

8.3 Valutazione corpi:

corpo Immobile Sup. lorda Sup.

Equivalente

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

A Abitazione 135,00 130,80 65.400,00 65.400,00

B Area 18,00 18,00 450,00 450,00

C Terreno 1.227,00 1.227,00 4.650,33 4.650,33

70.500,33 70.500,33

Valore abitazione (A) deriva da Sup. equivalente 130,80 mq. × 500,00 €/mq. = € 65.400,00

Valore area (B) deriva da Sup. equivalente 18,00 mq. × 25,00 €/mq. = € 450,00

Valore terreno (C) deriva da Sup. equivalente 1.227,00 mq. × 3,79 €/mq. = € 4.650,33

(17)

Pag. 17

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15% (CORPO A) per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi, per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla

vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria: € 9.810,00

Spese tecniche e amministrative di regolarizzazione urbanistica e/o catastale

(CORPO A): € 1.500,00

Riduzione del valore del 15% (CORPO B) per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi, per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla

vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria: € 13,50

(CORPO B): € 200,00

Riduzione del valore del 15% (CORPO C) per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi, per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla

vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria: € 697,55

(CORPO C): € 200,00

Rimozione materiale con trasporto a discarica (CORPI A e C): € 1.100,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 56.925,28

PREZZO BASE D’ASTA ARROTONDATO A: € 57.000,00

Allegati:

- 1) documentazione ipotecaria – atto di compravendita - 2) documentazione catastale

- 3) documentazione urbanistica con certificato di destinazione urbanistica acquisito presso il Comune di Bergantino

- 4) pratiche edilizie reperite presso il Comune di Bergantino - 5) documentazione fotografica

Data generazione:

01‐10‐2021

L'Esperto alla stima Ing. Leonardo Bonato