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Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 556/2018
PROMOSSA DA
Cassa Rurale BCC di Treviglio Soc. Coop.
CONTRO
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott. GIOVANNI PANZERI
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Geom. Giuseppe Arnoldi Codice fiscale: RNLGPP75D10A794L
Partita IVA: 02834940161
Studio in: Via Lombardia 8 - 24011 Alme' Email: [email protected]
Pec: [email protected]
Pag. 2 Beni in Villa D'adda (BG)
Località/Frazione Via Peschiera
INDICE
Lotto: 001 - Terreno edificabile
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4
Corpo: A-mappale 4341 ... 4
2. DESCRIZIONE ... 4
DESCRIZIONE GENERALE ... 4
Corpo: A-mappale 4341 ... 5
3. PRATICHE EDILIZIE ... 7
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 7
Corpo: A-mappale 4341 ... 7
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 7
Corpo: A-mappale 4341 ... 7
5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 7
Corpo: A-mappale 4341 ... 7
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 7
Corpo: ... 8
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 8
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 8
Corpo: A-mappale 4341 ... 8
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 8
Corpo: A-mappale 4341 ... 8
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 9
11. STATO DI POSSESSO ... 9
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 9
Criterio di stima ... 9
Fonti d'informazione ... 9
Valutazione corpi ... 10
Adeguamenti e correzioni della stima ... 10
Prezzo base d'asta del lotto ... 10
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INFORMAZIONI PROCEDURA
Giudice: Dott. GIOVANNI PANZERI
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 22-11-2019 alle 10:00
Creditore Procedente: Cassa Rurale BCC di Treviglio Soc. Coop.
Legale Creditore Procedente: Avv. Giuseppe Ravasio Esecutato:
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE
Esperto alla stima: Geom. Giuseppe Arnoldi Data nomina: 04-02-2019
Data giuramento: 25-02-2019 Data sopralluogo: 09-04-2019
Cronologia operazioni peritali: 1-Verifica documentazione agli atti 2-Accesso uffici catastali per visure e copie pla- nimetrie catastali 3-Sopralluogo e documentazione fotografica 4-Accesso uffici tecnici comunali per visure atti e copie permessi edili rilasciati con abitabilità 5-Verifica su siti internet e presso agenzie immobiliari dei rispettivi valori com- merciali
Pag. 4 Beni in Villa D'adda (BG)
Via Peschiera
Lotto: 001 - Terreno edificabile
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A-mappale 4341.
residenziale sito in Via Peschiera
Quota e tipologia del diritto 1/6 di - Piena proprietà
Quota e tipologia del diritto 1/6 di - Piena proprietà
Quota e tipologia del diritto 1/6 di - Piena proprietà
Quota e tipologia del diritto 1/6 di - Piena proprietà
Quota e tipologia del diritto 2/6 di - Piena proprietà
Identificato al catasto Terreni:
Intestazione:
sezione censuaria Villa D'Adda, foglio 9, parti- cella 4341, qualità seminativo arborato, classe 2, superficie catastale 2160 mq, reddito dominicale: € 10,60, reddito agrario: € 11,71
Derivante da: Impianto meccanografico del 01/06/1988
Confini: lato nord ed est strada via peschiera lato sud mappali 3571,3470 e 4349 lato ovest mappale 4340
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
si
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Il terreno si trova marginalmente al centro abitato.
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi scarsi.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici: Non specificato
Pag. 5 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: residenziale di cui al corpo A-mappale 4341
Trattasi di terreno in zona definita dal vigente Piano Governo del Territorio "Ambito di trasformazione- ambito C" con possibilità edificatoria.
Superficie complessiva di circa mq 2.160,00
il terreno risulta di forma irregolare ed orografia pianeggiante Tessitura prevalente prativa
Sistemazioni agrarie nessuna Sistemi irrigui presenti nessuno Colture erbacee prativa Colture arboree nessuna Selvicolture nessuna
Stato di manutenzione generale: buono
Condizioni generali dell'immobile: Terreno a conduzione prativa pianeggiante con piccola baracca fatis- cente abusiva.
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3. PRATICHE EDILIZIE
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: A-mappale 4341.
residenziale sito in Via Peschiera
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: A-mappale 4341.
residenziale sito in Via Peschiera
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: proprietario/i ante ventennio al 20/12/1984. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Patanè Santo, in data 23/09/1962, ai nn. ; trascritto a Bergamo, in data 20/10/1962, ai nn. /12507.
Titolare/Proprietario:
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A-mappale 4341.
residenziale sito in Via Peschiera
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio
In forza della delibera: Consiglio Comunale n.92 del 21.12.2018 - proroga validità P.G.T.
Zona omogenea: ambito C di trasformazione
Norme tecniche di attuazione: parte "AMBITO DI TRASFORMAZIONE - ambito C" art.14 dell'allegato A13
Immobile soggetto a convenzione: SI
Se si, di che tipo? Piano attuativo
Estremi delle convenzioni: Vedere stralcio Piano dei Servizi
Obblighi derivanti: Non specificato
Conformità urbanistica:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Sul terreno è presente una costruzione/baracca fatiscente, da con- trolli presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Villa D'Adda non è presente alcun titolo abilitativo alla costruzione del- la stessa pertanto, è da considerarsi abusiva e dovrà essere demolita.
Regolarizzabili mediante: Denuncia di demolizione fabbricato.
Descrizione delle opere da aggiornare: Richiesta da inoltrare al Comune di Villa D'Adda Oneri di regolarizzazione
Demolizione € 5.000,00
Pratiche burocratiche € 1.500,00
Totale oneri: € 6.500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica
Pag. 8 dal 20/12/1984 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari:
NO, ; registrato a Bergamo, in data 12/04/1986, ai nn. 29/volume 285; trascritto a Bergamo, in data 16/02/1987, ai nn. /3779.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva a favore di Cassa Rurale BCC di Treviglio Soc. Coop. contro
A rogito di Notaio Coppola Bottazzi Alfredo in data 29/01/2014; Is- critto/trascritto a Bergamo in data 11/02/2014 ai nn. 5294/686; Importo ipoteca: € 351.000,00; Importo capitale: € 270.000,00.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale attiva a favore di Banca Popolare di Sondrio Società Cooperativa per Azioni contro
; Derivante da: decreto ingiunti- vo; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 08/10/2015 ai nn. 39547/6504; Importo ipoteca: € 130.000,00; Importo capitale: € 82.858,77.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di Cassa Rurale BCC di Treviglio Soc. Coop. contro ,
iscritto/trascritto a Bergamo in data 26/06/2018 ai nn.
31279/21884.
Dati precedenti relativi ai corpi: A-mappale 4341
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A-mappale 4341
residenziale sito in Villa D'adda (BG), Via Peschiera
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: A-mappale 4341
Pag. 9 Informazioni relative al calcolo della consistenza:
La valutazione della consistenza è eseguita con il metodo di stima sintetico-comparativa, prendendo a base i prezzi di mercato che si sono verificati in comune commercio, rilevati in zona per beni con caratteristiche simili a quelle dei beni da valutare e consultando, inoltre, la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate riferite al primo semestre 2019.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Terreno edificabile mediante piano attuativo
superf. esterna lor- da
2.160,00 1,00 2.160,00
2.160,00 2.160,00
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot- totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria:
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Il terreno stimato non risulta di comoda divisibilità in quanto se venisse ulteriormente frazionato perderebbe il proprio valore intrinseco.
11. STATO DI POSSESSO:
Libero
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
La valutazione è eseguita con il metodo di stima sintetico-comparativa, prendendo a base i prezzi di mer- cato che si sono verificati in comune commercio, rilevati in zona per beni con caratteristiche simili a quelle dei beni da valutare e consultando, inoltre, la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle En- trate riferite al primo semestre 2019.
Nella formulazione circa i criteri specifici di valutazione, inoltre, si sono presi in considerazione i caratteri intrinsechi dell'immobile, quali il grado di finitura, la vetustà, lo stato di conservazione, la destinazione, ecc., ed estrinsechi quali lo stato di urbanizzazione della zona, l'ubicazione rispetto il centro, la vicinanza ad in- frastrutture, servizi, ecc.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Villa D'Adda;
Pag. 10 Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzia immobiliari locali e consultazione dell'Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): da recenti inserzioni di vendita e com- pravendite il valore del terreno edificabile oggetto di stima risulta essere di circa €150/mq;
Altre fonti di informazione: Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e Provincia.
12.3 Valutazione corpi:
A-mappale 4341. residenziale Villa D'adda (BG), Via Peschiera
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 324.000,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Terreno edificabile medi-
ante piano attuativo
2.160,00 € 150,00 € 324.000,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 324.000,00
Valore corpo € 324.000,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 324.000,00
Valore complessivo diritto e quota € 324.000,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale
Valore diritto e quota
A-mappale 4341 residenziale 2.160,00 € 324.000,00 € 324.000,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 48.600,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 6.500,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 268.900,00
€ 268.900,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 268.900,00
Allegati
All.1- Documentazione catastale
All.2- Certificato di Destinazione Urbanistica All.3- Estratto Piano Governo del Territorio
Pag. 11 19-11-2019
L'Esperto alla stima Geom. Giuseppe Arnoldi
