TRIBUNALE DI BERGAMO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE DI BERGAMO ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE FORZATA 738/17 Giudice Dott.ssa Elena Gelato

promossa da

Banca di Credito Cooperativo Bergamo e Valli s.c.

contro

Il Ceppo del Brembo srl-Società agricola (C.F./PIVA: 03893700165)

Creditore intervenuto: Agenzia delle Entrate-Riscossione

ELABORATO PERITALE LOTTO 1

Tecnico incaricato: Arch. Lara Mascia Mazzoleni

iscritto all'Albo Architetti della provincia di Bergamo al n. 1786 iscritto all'Albo del Tribunale di Bergamo al n. 358

email: lara.mazzoleni@email.it

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PREMESSA

In data 10.01.2018 il CTU Lara Mascia Mazzoleni, iscritta all'Ordine degli Architetti della provincia di Bergamo al n. 1786 e all'elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Bergamo sezione architetti al n. 358, veniva nominata esperto estimatore degli immobili pignorati nella procedura esecutiva n. 738/17 Reg. Es. Imm., promossa da Banca di Credito Cooperativo Bergamo e Valli s.c. contro Il Ceppo del Brembo srl- Società agricola; in data 14.02.2018 prestava giuramento accettando l’incarico conferitoLe dal Giudice dell'Esecuzione Dott.ssa Elena Gelato.

SVOLGIMENTO OPERAZIONI PERITALI

Ricevuti quindi i quesiti dal G.E., procedeva nei giorni successivi ad esaminare i fascicoli di causa e ad integrare la documentazione agli atti mediante accesso agli uffici delle PP.AA. interessate ed in particolare l'Ufficio del Catasto di Bergamo, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, l'Ufficio Tecnico del Comune di Boltiere-BG per accertare la corrispondenza delle unità immobiliari e per verificare le pratiche edilizie relative alle stesse, constatando che si tratta di n. 3 immobili censiti al Catasto Fabbricati e n. 11 terreni censiti al Catasto Terreni.

In data 05.03.2018 il Ctu richiedeva proroga dei termini di consegna dell’elaborato peritale, che veniva concessa dal G.E. in data 07.03.2018 (v. allegati).

In data 08.05.2018 il CTU inviava le raccomandate n. 15342494058-3 e n.

15342494056-1 per comunicare la data di sopralluogo alle unità immobiliari pignorate site nel territorio di Boltiere (BG), rispettivamente alla Società proprietaria esecutata e al legale rappresentante.

Non avendo avuto alcun riscontro a distanza di quindici giorni, il CTU inviava in data 06.06.2018 alla Società esecutata una seconda raccomandata n. 15342494060-6 e in data 17.07.2018 una PEC, non ottenendo di nuovo alcuna risposta.

Stante le difficoltà di accesso alle unità immobiliari, in data 19.06.2018 il CTU richiedeva nuova proroga dei termini di consegna dell’elaborato peritale, che veniva concessa dal G.E. in data 27.06.2018, fissando nuova data di udienza al 12.11.2018 (v.

allegati).

Nel frattempo in data 29.06.2018 il CTU conduceva comunque un sopralluogo preventivo, constatando in particolare che gli immobili a destinazione agricola e la relativa area della presente procedura erano in stato di abbandono, pericolante e recintati, nonché sottoposti a Ordinanza di messa in sicurezza e bonifica, in seguito ad avvenuto incendio, che hanno coinvolto le preesistenti strutture in amianto.

Il CTU procedeva pertanto ad effettuare un rilievo fotografico esclusivamente dall’esterno per motivi di sicurezza e incolumità.

In data 05.07.2018 inoltrava tramite MAIL la richiesta di appuntamento con l’Ufficio tecnico e la richiesta del certificato di destinazione urbanistica dei terreni suddetti.

In data 26.07.2018 veniva quindi ricevuta dall’Ufficio tecnico, ricevendo la documentazione inerente le unità immobiliari della presente procedura.

In data 18.08.2018 il CTU procedeva ad un secondo sopralluogo individuando tutti i terreni.

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Verificate la rispondenza e la conformità agli atti in possesso delle PP.AA. e documentando fotograficamente lo stato dei beni oggetto della presente perizia, il CTU procedeva a redigere la seguente perizia, ritenendo di stimare convenientemente tutti i beni in un unico lotto.

Valutando infine le caratteristiche della zona e del relativo mercato immobiliare, anche sulla base delle quotazioni disponibili in pubbliche banche dati, avendole confrontate con le caratteristiche implicite ed esplicite delle unità immobiliari in questione, redigeva con l'ausilio dell'apposito programma informatico messo a disposizione dei CTU la seguente perizia di stima, conformemente ai quesiti posti dal G.E. in sede di conferimento dell'incarico e procedeva a consegnare in forma telematica la suddetta, comprensiva di allegati, alla Cancelleria Esecuzioni immobiliari - Tribunale di Bergamo, rispettando la scadenza dei 30 gg antecedente l’udienza del giorno 12.11.2018 ore 11.30.

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LOTTO UNICO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA:

Quota di proprietà Piena proprietà (1/1)

Ubicazione dei beni e Coerenze

I beni censiti al CATASTO FABBRICATI del comune di Boltiere, quali complesso immobiliare a destinazione agricola con area annessa (detto Cascina Carminati o Cascina dei Livelli, già Cascina Dedei), identificati al fg 3 con i mappali 3495 sub.2, sub.3 e sub.701 si situano in strada comunale dei Livelli, raggiungibile a sud della via Alberto da Giussano, catastalmente via Brembate 100.

I beni censiti al CATASTO TERRENI del comune di Boltiere, identificati con il fg 9 con i mappali 874, 453, 3495, 3385, 875, 466, 468 si situano intorno al complesso immobiliare suddetto e sono delimitati a sud dalla strada vicinale delle Squadre; si possono raggiungere tramite strada comunale dei Livelli, a sud della via Alberto da Giussano.

I beni censiti al CATASTO TERRENI del comune di Boltiere, identificati al fg 9 con i mappali 440, 450, 3179, 4046 si situano tra la via Alberto da Giussano e la strada comunale dei Livelli (ovest), la via Don Giulio Carminati (nord), la via Martiri delle Foibe (est), strada vicinale della Longura (sud).

Caratteristiche territorio:

Il Comune di Boltiere si situa nella media pianura bergamasca a sud ovest del capoluogo di provincia da cui dista circa 15 km.

È un Comune di circa 6000 abitanti, a 171 m s.l.m. Confina con i Comuni di Brembate, Ciserano, Osio Sotto, Pontirolo Nuovo, Verdellino.

I beni complessivamente si situano nella zona ovest del territorio di Boltiere nella località CASCINA DEI LIVELLI, al confine con il Comune di Brembate, in una area agricola, a circa 1,5 km dal Municipio.

Collegamenti pubblici, distanze in km:

Aeroporto (16,5 km), autostrada (A4-Capriate 5,6 km), ferrovia (stazione di Verdello- Dalmine 6,7 km).

Descrizione del lotto

Si tratta di UN UNICO LOTTO suddiviso per comodità di descrizione in:

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LOTTO 1A. un complesso immobiliare a destinazione agricola, denominato già CASCINA DEDEI, che si compone di un corpo di fabbrica a destinazione residenziale a tre piani fuori terra e uno interrato, in un altro a destinazione agricola a due piani fuori terra, nel quale sono accatastate le funzioni principali di portico, stalla e fienile, in una tettoia, in una struttura adibita a stalla a vari scomparti e infine ad un’antistante area di stoccaggio. Il tutto censito al Catasto Fabbricati e insistente su un terreno pertinenziale a destinazione agricola, censito al Catasto Terreni.

LOTTO 1B. n. 10 terreni a destinazione agricola e censiti al Catasto Terreni.

Identificazione catastale LOTTO 1A.

BENI IMMOBILI CATASTO FABBRICATI:

1) Riferimento: 1

Ubicazione: VIA BREMBATE, 100 - BOLTIERE (BG) DESCRIZIONE : APPARTAMENTO

Tipo Catasto: Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Immobile Classato : SI

Classe/Tipologia: A4 - Abitazione di tipo popolare, consistenza 10,5 vani, P T-1-2-S1, R.C. Euro 363,33.

Foglio: 3 - Particella: 3495 - Sub: 3 2) Riferimento : 2

Ubicazione: VIA BREMBATE, 100 - BOLTIERE (BG) DESCRIZIONE : FABBRICATO

Tipo Catasto: Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Immobile Classato : SI

Classe/Tipologia D10 - Fabbricati per attività agricole, P T-1, R.C. Euro 4348,57.

Foglio: 3 - Particella: 3495 - Sub: 2 3) Riferimento : 3

Ubicazione: VIA BREMBATE, 100 - BOLTIERE (BG) DESCRIZIONE : ENTE COMUNE

Tipo Catasto: Nuovo Catasto Edilizio Urbano - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia: EU - Ente urbano, P T, bene comune non censibile.

Foglio: 3 - Particella: 3495 - Sub: 701 BENI IMMOBILI CATASTO TERRENI:

4) Riferimento: 4

Ubicazione: - BOLTIERE (BG) - DESCRIZIONE : TERRENO

Tipo Catasto : Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia : T – Terreno, consistenza 70 are, ente urbano.

Foglio: 9 - Particella: 3495

LOTTO 1B.

BENI IMMOBILI CATASTO TERRENI:

5) Riferimento : 5

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Tipo Catasto : Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia : T – Terreno, consistenza 48 are 13 centiare Foglio: 9 - Particella: 3385

6) Riferimento : 6

Tipo Catasto: Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia: T – Terreno, consistenza 34 are 80 centiare Foglio: 9 - Particella: 875

7) Riferimento: 7

Tipo Catasto: Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia : T - Terreno, consistenza 40 are 40 centiare Foglio: 9 - Particella: 453

8) Riferimento: 8

Tipo Catasto: Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia: T - Terreno, consistenza 54 are

Foglio: 9 - Particella: 874 9) Riferimento: 9

10) Riferimento : 10

Tipo Catasto : Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia: T - Terreno, consistenza 43 are 60 centiare Foglio: 9 - Particella: 468

11) Riferimento: 11

Tipo Catasto: Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia : T - Terreno, consistenza 9 are

Foglio: 9 - Particella: 440 12) Riferimento : 12

Ubicazione : - BOLTIERE (BG) - DESCRIZIONE : TERRENO

13) Riferimento : 13

Ubicazione: - BOLTIERE (BG)

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- DESCRIZIONE: TERRENO

Tipo Catasto : Nuovo Catasto Terreni - Immobile Classato : NO Classe/Tipologia : T - Terreno, consistenza 81 are 42 centiare Foglio: 9 - Particella: 3179

14) Riferimento: 14

Ubicazione : - BOLTIERE (BG) - DESCRIZIONE : TERRENO

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell’atto di pignoramento:

LOTTO 1A.

Dalla visura storica per immobili i dati catastali corrispondono a quelli indicati nell’atto di pignoramento, fatta eccezione per la toponomastica inerente gli immobili censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3, mappali 3495, sub2, sub3, sub701, individuati alla via Brembate 100 in Comune di Boltiere, in luogo della via dei Livelli in Comune di Boltiere.

LOTTO 1B.

Corrispondenza.

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Descrizione delle caratteristiche dei beni LOTTO 1A

Si tratta di un complesso a destinazione agricola, costituito da n. 2 (due) mappali catastali, ma consistenti complessivamente da n. 4 (quattro) corpi di fabbrica così composti:

Destinazione

CORPO DI FABBRICA N. 1 RESIDENZIALE cat. A4 INTERRATO

cantina scala interna TERRA legnaia ripostiglio Scala int.

Portico Dispensa soggiorno Cucina Disimpegno bagno pozzo PRIMO camera camera camera camera camera veranda Scala int.

SECONDO Vano sottotetto Vano sottotetto Vano sottotetto Vano sottotetto Vano sottotetto Scal int.

Loggia TOTALE

AREE ESTERNE portico piano terra

(9)

Destinazione

CORPO DI FABBRICA n.2

PRODUTTIVO-AGRICOLA cat.

D10

PIANO TERRA stalla

stalla stalla stalla corsia

Deposito attrezzi portico

PIANO PRIMO fienile

fienile fienile fienile fienile

Destinazione

D10

PIANO TERRA

Stalla stabulazione libera Stalla stabulazione libera Sala mungitura

Sala refrigerazione latte corsia

Stalla stabulazione fissa Stalla stabulazione libera Stalla stabulazione libera Deposito cuccette

Tettoia cuccette

Destinazione

D10

PIANO TERRA Tettoia

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Il complesso rurale è denominato CASCINA CARMINATI O DEI LIVELLI e si colloca ad est del territorio di Boltiere, pressoché al confine con il Comune di Brembate.

Ad esso si accede tramite la via A. da Giussano nel Comune di Brembate per poi raggiungere la via dei Livelli del Comune di Boltiere dove si colloca il suddetto complesso. Esso insiste su terreno pertinenziale a destinazione agricola, censito al Catasto Terreni (fg. 9, mapp. 3495).

L’intera area è stata sottoposta o ordinanza di bonifica in seguito ad un incendio, ragione per cui ad oggi è recintata da reti metalliche di cantiere.

A nord del complesso si colloca un area in battuto di cemento, che è accatastata come silos.

Il primo edificio che si incontra è quello a destinazione residenziale (fg 3 mapp.3495, sub 3). Esso è realizzato in muratura mista a vista con cornici in pietra e tetto in coppi, tipico di cascina agricola. I serramenti sono in legno, ne rimangono solo alcune porzioni. Riversa in completo stato di abbandono ed è pericolante, in particolare la struttura di copertura.

Nelle stesse condizioni si presenta l’edificio a destinazione agricola (fg 3 mapp.3495, sub 2), immediatamente a sud di quello residenziale.

Gli altri edifici a destinazione agricola (fg 3 mapp.3495, sub 2) sono stati coinvolti dall’incendio del gennaio 2017, pertanto sono pressoché compromessi e privi di copertura.

Questi edifici hanno in comune il bene comune non censibile individuato al fg 3 mapp.3495, sub701.

(V. Allegato 1.1 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA).

LOTTO 1B.

Come esposto in precedenza i beni del lotto 1B constano di una parte di terreni situati intorno al complesso immobiliare a destinazione rurale, che si raggiunge tramite la via Alberto da Giussano e quindi la strada comunale dei Livelli, dove si colloca la cascina.

Gli altri terreni si situano ad est della strada comunale dei Livelli e si raggiungono attraverso la strada vicinale della Longura.

Alla data dei sopralluoghi i terreni, la cui destinazione si può evincere nelle tabelle seguenti al paragrafo 9.3, sembrano incolti.

Si evidenzia che insistono servitù di infrastrutture di utilità pubblica, come metanodotto (GAS METANO SNAM) su mappale 3179 e Cavi aerei elettrici (Enel) su mappale 4046, come da elaborato di PIANO DEI SERVIZI di PGT allegato (Allegato 1.4 - DOCUMENTAZIONE COMUNALE).

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2. DESTINAZIONE URBANISTICA:

Lo strumento urbanistico PGT è stato adottato con Delibera del Consiglio comunale n.

36 del 29 luglio 2011 e approvato in forza di Deliberazione di Consiglio Comunale n.

3 del 10 febbraio 2012.

I beni hanno la seguente destinazione urbanistica:

LOTTO 1A:

Foglio: 3 - Particella: 3495 - Sub: 3, Foglio: 3 - Particella: 3495 - Sub: 2, Foglio: 3 - Particella: 3495 - Sub: 701, Foglio: 9 - Particella: 3385, Foglio: 9 - Particella: 3495 sono in “Ambiti compresi nel Plis del Brembo e inclusi nel perimetro del Plis”.

LOTTO 1B

Foglio: 9 - Particella: 4046 in parte in “Fascia di rispetto stradale” in parte in “Ambiti compresi nel Plis del Brembo e inclusi nel perimetro del Plis”

Foglio: 9 - Particella: 875, Foglio: 9 - Particella: 453, Foglio: 9 - Particella: 874, Foglio: 9 - Particella: 466, Foglio: 9 - Particella: 468, Foglio: 9 - Particella: 440, Foglio: 9 - Particella: 450, Foglio: 9 - Particella: 3179 in

“Ambiti compresi nel Plis del Brembo e inclusi nel perimetro del Plis”.

(V. Certificato di destinazione urbanistica allegato in Allegato 1.4 - DOCUMENTAZIONE COMUNALE).

3. STATO DI POSSESSO:

LOTTO 1A.

Alla data del sopralluogo gli immobili censiti al Catasto fabbricati sono in stato di completo abbandono, cintati da transenne temporanee di cantiere in seguito ad ordinanza di messa in sicurezza e bonifica dell’area.

LOTTO 1B

I terreni sono ad accesso libero, senza recinzioni, direttamente dalle strade vicinali e comunali.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Alla data di avvenuta ispezione ipotecaria del giorno 11.09.2018 le unità immobiliari sono oggetto delle formalità pregiudizievoli indicate nel Certificato attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari a firma del notaio dott.

Stefano Finardi del 24.10.2017, che qui si allega (v. ALLEGATO 1.2:

DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE).

Inoltre vengono qui richiamate le formalità pregiudizievoli relative in particolare al mappale 3495, sub. 2 (v. ALLEGATO 1.2: DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE):

-TRASCRIZIONE del 04/02/2002

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Atto di compravendita a firma notaio TURCONI FLAVIO Repertorio 28610 del 23/01/2002 Rep. ai nn. Registro Particolare 3736 Registro Generale 4967.

SOGGETTO ACQUIRENTE

-TRASCRIZIONE del 08/06/2002 - Registro Particolare 18153 Registro Generale 24848, a firma del notaio TURCONI FLAVIO Repertorio 28611 del 23/01/2002 ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI VINCOLO DI DESTINAZIONE.

-TRASCRIZIONE del 20/06/2003 - Registro Particolare 20119 Registro Generale 32419, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BERGAMO Repertorio 14542/2003 del 21/05/2003, DOMANDA GIUDIZIALE - ACCERTAMENTO DI DIRITTI REALI

-TRASCRIZIONE del 28/01/2011 - Registro Particolare 2430 Registro Generale 4517, Pubblico ufficiale PANBIANCO MARIA ALESSANDRA Repertorio 93904/25612 del 26/01/2011, ATTO TRA VIVI - PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

-TRASCRIZIONE del 01/03/2013 - Registro Particolare 6510 Registro Generale 8909 Pubblico ufficiale SELLA ADRIANO Repertorio 140002/38294 del 05/02/2013 ATTO TRA VIVI - CONFERIMENTO DI CONTRATTO PRELIMINARE

Nota disponibile in formato elettronico Presenza titolo telematico Formalità di riferimento: Trascrizione n. 2431 del 2011

-TRASCRIZIONE A FAVORE del 11/12/2013 - Registro Particolare 33288 Registro Generale 48047, a firma di COPPOLA BOTTAZZI ALFREDO Repertorio 61522/32043 del 09/12/2013, ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

-ISCRIZIONE CONTRO del 11/12/2013 - Registro Particolare 7783 Registro Generale 48048, a firma del notaio COPPOLA BOTTAZZI ALFREDO Repertorio 61523/32044 del 09/12/2013, IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO, soggetto debitore per capitale di € 625.000,00, per una somma iscritta di € 1.250.000,00 per la durata di 20 anni a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO BERGAMO E VALLI S.C., COD FISC. 0312270168, Con Sede In Sorisole, Via I Maggio N. 1.

- TRASCRIZIONE CONTROdel 27/07/2017 - Registro Particolare 23636 Registro Generale 34840, Pubblico ufficiale Ufficiale Giudiziario Repertorio 7818 del 11/07/2017, Atto Esecutivo o Cautelare - Verbale Di Pignoramento Immobili per la somma di € 686.338,58, oltre interessi e spese a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO BERGAMO E VALLI S.C., Cod Fisc. 0312270168, Con Sede In Sorisole, Via I Maggio N. 1,

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5. GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE 5.1. Conformità urbanistico edilizia

LOTTO 1A.

CONFORME; si tenga conto tuttavia che a causa dell’incendio del gennaio 2017 e del completo stato di abbandono gli immobili di tale lotto sono pericolanti.

LOTTO 1B.

CONFORME.

5.2. Conformità catastale LOTTO 1A.

CONFORME, fatta eccezione per la toponomastica inerente gli immobili censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3, mappali 3495, sub2, sub3, sub701, individuati alla via Brembate 100 in Comune di Boltiere, in luogo della via dei Livelli in Comune di Boltiere. Inoltre si tenga conto che a causa dell’incendio del gennaio 2017 e del completo stato di abbandono gli immobili di tale lotto sono pericolanti.

LOTTO 1B.

CONFORME.

6.ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Si conferma quanto indicato nel Certificato attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari a firma del notaio dott. Stefano Finardi del 24.10.2017, che qui si allega (v. ALLEGATO 1.2: DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE), insieme alla visura storico catastale.

Brevemente si riporta la successione dei vari proprietari al Ventennio:

dal 9.12.2013 ad oggi

IL CEPPO DEL BREMBO SRL- SOCIETA’ AGRICOLA

Dal 4.02.2002 al 9.12.2013 DEDEI FULVIO

Per mappali 3495, subb. 2,3,701 - 3385 – 453-874-466-468-440-450-3179.

ANTE VENTENNIO Dal 8.04.1992 al 9.12.2013 DEDEI FULVIO

Per mappale 875.

Dal 30.05.1988 al 9.12.2013

PASSERA CARLO ALBERTO, MADDALENA, NICOLA GIUSEPPE Per mappali 3495, subb. 2,3,701 - 3385 – 453-874-466-468-440-450-3179.

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7. PRATICHE EDILIZIE:

LOTTO 1A

-Immobili edificati ante 1967.

-ORDINANZA DI MESSA IN SICUREZZA n.2 del 20.01.2017, Reg. gen. n.4.

-Per immobile con n. mappale 3495, sub 2.

CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA per stalla per bovini n.134/02 del 27.10.2001, titolarità Azienda agricola Dedei Fedele.

8. ALTRE INFORMAZIONI:

SERVITÙ PER PASSAGGIO DI INFRASTRUTTURE DI UTILITÀ PUBBLICA:

(V. Allegato 1.1 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA; Allegato 1.4 - DOCUMENTAZIONE COMUNALE).

Rete di distribuzione di gas-metano SNAM

Passaggio di metanodotto, segnalato con tre paline sui terreni identificati ai mappali al CATASTO TERRENI al Foglio 9, Particella 450 e Particella 3179

Passaggio di rete elettrica

Linea in cavo aereo sui terreni identificati ai mappali al CATASTO TERRENI al Foglio: 9 - Particella: 3495, 3385, 453, 468, 4046.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 9.1. Criterio di Stima

LOTTO 1A

CORPO DI FABBRICA 1- RES

Per quanto concerne l’immobile a destinazione residenziale la stima del più probabile valore di mercato è stata effettuata secondo il metodo comparativo a partire dai valori medi al metro quadro forniti dalle fonti di informazione sotto specificate, rivisti e adattati sulla base dell'esperienza, ponderando attentamente fattori estrinseci, quali la localizzazione, la panoramicità, la zona, la facilità di parcheggi, ed intrinseci quali l'età dell'immobile, il grado di manutenzione e conservazione dell'immobile, il livello di finiture e impianti, l'esposizione e l'accesso, il contesto, nonché la tipologia dell'edificio. La superficie identificata è quella catastale.

CORPO DI FABBRICA 2,3,4 - D10

Per quanto riguarda l’immobile a destinazione agricola, stante le condizioni pericolanti, che non hanno consentito un accesso diretto, la stima è stata espressa a corpo con riferimento alle superfici della planimetria catastale in atti e in riferimento ai valori attuali di mercato di immobili analoghi per ubicazione, destinazione, consistenza, età e stato di conservazione, che nel caso specifico è pessimo dato l’estremo degrado in seguito all’incendio.

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TERRENO - AREA ESTERNO

Per quanto riguarda il terreno di pertinenza del complesso rurale la stima è stata espressa a corpo.

LOTTO 1B

La stima è stata espressa con riferimento ai valori medi agricoli provinciali sulla base dei differenti tipi di coltura e suddivisione in regioni agrarie (Tabelle VAM).

I beni si collocano nella Regione agraria n.9 sub.2, comune di Boltiere.

9.2. Fonti di informazione

-Catasto di Bergamo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, ufficio tecnico di Boltiere - Bergamo, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato immobiliare;

-AGENZIA DEL TERRITORIO, Osservatorio delle quotazioni immobiliari, 2°sem/2017;

-PROGETTO BERGAMO, Valore Casa, Osservatorio immobiliare, Indice dei prezzi dei fabbricati e delle aree di Bergamo e provincia, Bergamo 2018;

-CONFEDILIZIA, APPE, COLLEGIO DEI GEOMETRI, ADICONSUM, ASCOM, Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, 20° edizione, Bergamo 2016;

-COMMISSIONE PROVINCIALE ESPROPRI - Provincia di Bergamo, Tabella dei valori agricoli medi dei terreni, riferiti all’anno 2017, valevoli per l’anno 2018.

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9.3. Valutazione corpi 9.3.1 LOTTO 1A

Destinazione Parametro

Coefficiente di destinazione d’uso

Superficie commerciale in mq

equivalente Valore unitario

€/mq valore complessivo

€/mq

CORPO DI FABBRICA N. 1 RESIDENZIALE cat. A4

INTERRATO Sup. reale lorda

cantina 0,33

scala interna 1,00

TERRA Sup. reale lorda

legnaia 1,00

ripostiglio 1,00

Scala int. 1,00

portico 0,33

Dispensa 1,00

soggiorno 1,00

Cucina 1,00

Disimpegno 1,00

bagno 1,00

pozzo 0,33

PRIMO Sup. reale lorda

camera 1,00

camera 1,00

veranda 0,33

Scala int.

SECONDO Sup. reale lorda

Vano sottotetto 0,5

Scal int. 0,5

Loggia 0,33

TOTALE 285,00

AREE ESTERNE

portico piano terra Sup. reale lorda 18,00 TOTALE COMPLESSIVO

303,00 200,00 60.600,00

(17)

€/mq

Destinazione CORPO DI FABBRICA n.2

PRODUTTIVO- AGRICOLA cat. D10

PIANO TERRA Sup. reale lorda

stalla 1,00

stalla 1,00 stalla 1,00

corsia 1,00

Deposito attrezzi 0,30

portico 0,30

PIANO PRIMO Sup. reale lorda

fienile 0,50

fienile 0,50 fienile 0,50 fienile 0,50 fienile 0,50 TOTALE COMPLESSIVO

A corpo 30.000,00

€/mq

Destinazione CORPO DI FABBRICA n.3

PRODUTTIVO- AGRICOLA cat. D10

Stalla stabulazione libera 1,00

Stalla stabulazione libera 1,00

Sala mungitura 1,00

Sala refrigerazione latte 1,00

corsia 1,00

Stalla stabulazione fissa 1,00

Stalla stabulazione libera 1,00

Stalla stabulazione libera 1,00

Deposito cuccette 0,30

Tettoia cuccette 0,20

TOTALE COMPLESSIVO

A corpo 25.000,00

(18)

€/mq

CORPO DI FABBRICA n.4 PRODUTTIVO- AGRICOLA cat. D10

tettoia 0,20

TOTALE COMPLESSIVO

A corpo 140,00

Destinazione Superficie in mq Valore unitario

€/mq

valore complessivo

€/mq Terreno

Ente urbano

Foglio: 9 - Particella: 3495 + area esterna destinata a silos

7.000,00 A corpo 1.400,00

Totale Valore complessivo diritto e quota LOTTO 1A:

quota 1/1, ovvero quota pignorata

ed. n.1 + ed. n.2 + ed. n.3 + ed. n. 4 incluso terreno (ente urbano) su cui insistono i fabbricati= 60.600,00+30.000,00+25.000+140,00+1.400,00= € 116.540,00 TOTALE LOTTO 1A ARROTONDATO PER DIFETTO: € 116.000,00

(19)

9.3.2 LOTTO 1B

€/mq

€/mq Terreno agricolo

Sem irr arb

Foglio: 9 - Particella: 3385

4813,00 10,75 51.739,75

Destinazione Superficie in mq Valore unitario

€/mq

Sem irr arb

3480 10,75 37.410,00

€/mq

Prato irr ar

4040,00 10,75 43.430,00

€/mq

Sem irr arb

5400,00 10,75 58.050,00

€/mq

Prato irr ar

6560,00 10,75 70.520,00

€/mq

Prato irr

4360,00 10,75 46.870,00

€/mq

Sem irr arb

900,00 10,75 9.675,00

€/mq

Prato irr ar

3260,00 10,75 35.045,00

€/mq

Sem irr arb

8142,00 10,75 87.526,50

€/mq

Sem irr arb

2863,00 10,75 30.777,25

(20)

Totale Valore complessivo diritto e quota LOTTO 1B:

quota 1/1, ovvero quota pignorata

TOTALE TERRENI = € 471.043,50 TOTALE LOTTO 1B ARROTONDATO PER DIFETTO: € 471.000,00

Pertanto

Presso base d’asta del lotto 1a + lotto 1b= LOTTO UNICO:

€116.000,00 + € 471.000,00= € 587.000,00

Il tutto salvo errori e come meglio in fatto.

In fede,

il perito arch. Lara Mascia Mazzoleni

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Bergamo, 20.09.2018

Allegati Lotto 1:

Allegato 1.1 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA;

Allegato 1.2 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE;

Allegato 1.3 - DOCUMENTAZIONE PROCEDURALE;

Allegato 1.4 - DOCUMENTAZIONE COMUNALE.