TRIBUNALE DI MESSINA
ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCEDURA ESECUTIVA
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.
Contro
NUOVO AVVENIRE S.R.L.
N.Gen. Esec. 25/2018
Allegati
1) Verbale di sopralluogo;
2) Documentazione fotografica;
3) Documentazione urbanistica;
4) Visure storiche catastali;
5) Estratto di mappa;
6) Piantina interna catastale;
7) Certificazione energetica Ape (già presente);
8) Contratto di locazione commerciale;
9) Convalida sfratto;
10) Quotazioni immobiliari (Agenzia delle Entrate);
11) Nota spese e competenze;
12) Ricevute delle spese;
Giudice Dott. Madia Daniele Carlo
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Ing. Rodolfo Urbani Iscritto all’Albo della provincia di Messina al n°2097
Iscritto all’Albo del Tribunale di Messina al n°1410 c.f. RBNRLF70S04F158S – P.Iva 02126920830
con studio in Messina – via Nuova Panoramica 558/E telefono : 090356474- 090392900
cellulare : 3498452084 email : rodolfourbani@virgilio.it pec : rodolfo.urbani@ingpec.eu
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Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo
Quota intera (1/1), intera proprietà di una unità immobiliare, destinata a Centro di Riabilitazione categoria catastale D/4 (Case di Cura ed Ospedali con fine di lucro) sita in Messina , località Villaggio Contesse, via Cottone snc, piano S1, appartenente al Complesso denominato Crystal Residence, in catasto è identif. al foglio di mappa n°140 part 1694 sub.122
Lotto 001 (Unico)
1. IDENTIFICAZIONE DELL’ UNITA’ IMMOBILIARE (CENTRO DI
RIABILITAZIONE) OGGETTO DELLA VENDITA (QUOTA 1/1 proprietà intera ) APPARTENENTE AL LOTTO N°1:
A. Quota di 1/1 della intera proprietà del seguente bene : unità immobiliare (destinata a centro di riabilitazione) , categoria catastale D/4 (Case di Cura ed Ospedali con fine di lucro) sita al piano S1 (piano primo seminterrato) del corpo B – del complesso denominato Crystal Residence, via Cottone snc, Villaggio Contesse , Messina.
Identificato al catasto in visura, come segue :
- foglio di mappa n°140 part. 1694 sub.122 del Comune di Messina, zona censuaria 2, categoria D/4; Rendita catastale : 25.882,00 euro.
- Al catasto in indirizzo risulta in via Cottone snc, piano S1 (piano seminterrato) intestato a Nuovo Avvenire ( proprietà per 1/1) ;
Di seguito si procede ad una descrizione del bene oggetto di esecuzione :
L’ unità immobiliare in questione è destinata a centro di riabilitazione , categoria catastale D/4, ovvero Case di Cura ed Ospedali , ed è ubicata nel corpo B del Complesso Crystal Residence (vedi foto n°1,2) in via Cottone snc , Villaggio Contesse al piano primo seminterrato. La via Cottone è raggiungibile dalla s.s.114 .Il Complesso Crystal Residence è costituito da due corpi di fabbrica il corpo A ,composto da sette elevazioni fuori terra e da due piani seminterrati, e il corpo B da sette piani fuori terra e tre piani seminterrati. Il complesso (in generale) dispone di due ingressi al piano terra che conducono ai due androni quello del corpo A e quello del corpo B, di una rampa di ingresso al parcheggio posto al piano secondo seminterrato e di una rampa d’ingresso posta al piano terzo seminterrato del corpo B; Vi è inoltre un accesso (con ampio parcheggio) disposto al piano primo seminterrato ed è proprio quello di esclusiva pertinenza del locale in oggetto (vedi foto n°5,9 e 10), ricadente all’interno del corpo B.L’unità immobiliare è posta al piano primo seminterrato del corpo B composta da: un ampio ingresso reception (vedi foto n°23,24,25), una segreteria (vedi foto n°23,24), diversi corridoi (vedi foto n°19,26,37), due palestre (vedi foto n°39,42,43) , tre locali logopedia (vedi foto n°36,38) , quattro ambienti (aperti) destinati a fisioterapia (vedi foto n°40,41), un vano direzione societaria (ufficio), vedi foto n°17, tre vani psicomotricità (vedi foto n°20,21,22), un vano archivio, spogliatoi (vedi foto n°48), cinque bagni con anti bagno (vedi foto n°18,32,33,47,49,51) un vano per l’assistente sociale (vedi foto n°27), un vano per il psicologo, uno come ambulatorio e un ultimo come direttore sanitario. Inoltre per come si evince dalla planimetria interna catastale (vedi allegato n°6) vi è intorno un balcone (vedi foto n°12,13,14) Infine la proprietà è chiusa da un cancello ed è dotata di ampio parcheggio privato (vedi foto n°9-10), vedi foto n°5.
Tale area parcheggio non coincide esattamente con l’area raffigurata nell’allegato n°6 nel senso che parte della zona rappresentata in planimetria catastale di fatto non è recintata all’interno della proprietà (della società nuovo avvenire s.r.l.) e non è neanche nel possesso esclusivo in quanto tratto di strada asfaltata (rampa), per l’appunto, esterna alla recinzione privata della società Nuovo Avvenire s.r.l. La struttura si presenta in uno stato generale più che buono , la pavimentazione è in gres (a tappeto per come documentato a mezzo foto), i bagni sono dotati di rivestimento sulle pareti , gli infissi esterni in alluminio (vedi foto n°52,53,54,55) in buone condizioni, la porta della reception è del tipo automatica dotata di sensori. Gli infissi interni sono in alluminio in ottime condizioni si hanno porte a singola anta, porte a doppia anta , porte scorrevoli (vedi foto n°56) , porte per disabili con maniglione antipanico (vedi foto n°59) , presenza di maniglie in acciaio (nei corridoi) per meglio reggersi (vedi foto n°57), ed ancora per garantire l’aero illuminazione vi sono delle finestre interne alte di separazione tra vani (vedi foto n°34,36,37,38,39,60,62). Per quanto riguarda l’impianto elettrico , al momento del mio sopralluogo non è stato possibile testare la funzionalità dello stesso in quanto il contatore non era attivo pertanto si è preso visione meramente di quanto esistente. Nei vari ambienti in quantitativo sufficiente ed in maniera adeguata alla sua funzione si è notata la presenza di prese di corrente, interruttori vari (vedi ad esempio foto n°36 e 61), linee telefoniche, linee ethernet ecc…
Nuovo Avvenire s.r.l.
Inoltre il centro di riabilitazione è dotato di area condizionata centralizzata (bi zona) , area calda o fredda ed ogni singola macchina è autonoma (spenta o accesa ) ubicate in un controsoffitto ben realizzato vedi ad esempio le foto n°39,43,63. L’impianto è dotato anche di riciclo (bi zona) il quale purifica l’aria e la rimette in circolo .
Si ribadisce che nonostante l’impianto sembra di recente fattura lo scrivente non l’ha potuto testare non essendoci il contatore attivo pertanto in merito alla sua perfetta funzionalità nulla si può dire. Riferiva tuttavia oralmente il sig. Cangemi Giuseppe che l’impianto era perfettamente funzionante. Il sig. Cangemi Giuseppe n.q. di legale rappresentante della società Nuovo Avvenire rappresentava altresì a verbale (vedi allegato n°1) che : le porte interne , il mobilio , le tende , l’impianto di riscaldamento , l’impianto di riciclo area , gli estintori , il controsoffitto , l’attuale impianto elettrico rinvenuto , erano tutti interventi realizzati dalla CRD Onlus (affittuaria, poi sfrattata, vedi stralcio convalida di sfratto allegato n°9 fornita dal sig. Cangemi Giuseppe). Rappresentava altresì il sig. Cangemi Giuseppe che stante il contratto d’affitto stipulato tra la Nuovo Avvenire srl e la CRD Onlus restavano in capo alla proprietà Nuovo Avvenire le seguenti opere/impianti :
1- Impianto elettrico;
2- Impianto di riscaldamento/raffreddamento (caldo/freddo);
3- Impianto di riciclo;
4- Predisposizione video sorveglianza;
5- Predisposizione del sistema di allarme;
6- Il controsoffitto attuale;
A prova di quanto sostenuto e dichiarato nel verbale del 27/10/2018 (vedi allegato n°1) il sig.
Cangemi Giuseppe si riservava di fornire al ctu entro 15 gg copia del contratto d’affitto con la CRD Onlus registrato ma ad oggi non disdetto all’agenzia delle entrate nonostante l’avvenuto giù sfratto giudiziario.
Infatti il sig. Cangemi Giuseppe dichiarava a verbale che la CRD Onlus era stata mandata via legalmente dall’immobile (sfrattata a mezzo ufficiale giudiziario nel 2015) e quindi al momento i luoghi erano disabitati ovvero non si esercitava alcuna attività all’interno dello stabile .
Si riservava altresì il sig. Cangemi Giuseppe di notificare al ctu copia dell’ordinanza di sfratto (vedi allegato n°9). Quindi rappresentava che poi successivamente al 2015 il locale era stato affittato ad altra ditta G e P srl ma in seguito a causa dei mancati pagamenti tale contratto fu chiuso ovvero disdetto . A tal uopo lo scrivente nei termini concessi riceveva a mezzo email il contratto di locazione commerciale quello tra Nuovo Avvenire srl, proprietaria, (ove il legale rappresentante era il sig. Cangemi Giuseppe) e la società CRD Centro Risorse per le Disabilità Onlus (quale conduttore) ove il legale rappresentante era il sig. Cangemi Luigi;
A tal uopo si legge a pag. 2 del contratto (che all’epoca riguardava il sub.90 e 113 da cui deriva l’attuale sub.122) :
All’art. 2 che ‘la locazione aveva inizio in data 01/06/2011 e si intendeva rinnovata tacitamente di nove anni in nove anni se nessuna delle parti faceva disdetta all’altra con lettera di raccomandata a.r. almeno un anno prima della scadenza.’’
All’art 3 ‘’Il canone è stabilito in euro 120.000,00 (centoventimila/00 annue) , oltre iva , da pagarsi al domicilio del ‘’Locatore’’in rate mensili , anticipate di euro 10.000,00 (eurodiecimila/00) ciascuna.
All’art.7 del predetto contratto (vedi allegato n°8) si legge : ‘’Il Conduttore si obbliga a realizzare , con oneri a proprio carico , le opere necessarie per l’adeguamento delle strutture interne, degli impianti , dei servizi sanitari e di quant’altro sarà necessario per la sistemazione dei locali al dine di renderli idonei allo svolgimento delle prestazioni di assistenza ai soggetti disabili in conformità alle prescrizioni previste nelle convenzioni stipulate con la competente unità sanitaria locale. A tal uopo il Locatore da al Conduttore il proprio assenso per ogni autorizzazione e/o voltura necessaria, ivi compresa anche quella relativa all’eventuale cambiamento della destinazione d’uso dei locali concessi in locazione. Le parti hanno tenuto conto di tale circostanza nella determinazione del canone di locazione.’’
All’art. 8 della locazione si legge : ‘’il conduttore dichiara di aver esaminato gli immobili e di averli trovati al proprio uso e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto con le migliorie indicate all’art. 7 che saranno realizzate , previo consenso scritto del locatore , entro mesi 5 (cinque) dalla data di sottoscrizione del presente contratto.
All’art. 11 si legge altresì : ‘’L’inadempienza da parte del Conduttore ‘’ di qualunque dei patti contenuti nel presente contratto ed in particolare il mancato o ritardato pagamento di due rate
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo
Tale contratto risulta registrato all’agenzia delle entrate di Messina il 12.01.2011 al n°109 serie III. (vedi allegato n°8).
In riferimento alle superfici si può dire che la superficie lorda complessiva dell’immobile è pari a 583,00 mq (circa) oltre a 97,20 mq. circa di ballatoio/balconi e un area di parcheggio utile recintata , ovvero chiusa dal cancello , (misurata in loco ) di circa 237,20 mq.
L’altezza utile interna al controsoffitto (interno) è pari a 3,00mt mentre senza controsoffitto giunge fino a 4.10m.
La zona in cui ricade il complesso Crystal Residence (prossima alla s.s.114) è il Villaggio di Contesse zona semicentrale di Messina con abitazioni residenziali e commerciali, supermercati, distributori di benzina, centro commerciale ecc…
- Il bene oggetto di esecuzione immobiliare in questione nella visura catastale (vedi allegato n°4) esce quale categoria D/4 (piano S1, seminterrato), (Case di Cura ed Ospedali con fine di lucro), via Cottone snc. foglio di mappa n°140 part. 1694 sub.122 del Comune di Messina, zona censuaria 2, Rendita catastale : 25.882,00 euro intestato a Nuovo Avvenire ( proprietà per 1/1);
La planimetria catastale (vedi allegato n°2) del piano ha le seguenti differenze con la realtà : - Internamente : vi sono modeste differenze tra il reale e la planimetria catastale in
particolare si è rinvenuta la presenza di un tramezzo (zona pressi vano scala condominiale) che forma un piccolo ambiente (con porta) destinato a ripostiglio, quindi un altro tramezzo divisorio tra due anti -w.c. è leggermente spostato rispetto alla planimetria.
- Esternamente: la proprietà è chiusa da un cancello ed è dotata di ampio parcheggio privato (vedi foto n°9-10), vedi foto n°5.
- Tale area parcheggio non coincide esattamente con l’area raffigurata nell’allegato n°6 nel senso che porzione della zona rappresentata in planimetria (per circa 50mq) non è ubicata di fatto all’interno della proprietà della società Nuovo Avvenire s.r.l ed inoltre tale area non è neanche nel possesso esclusivo in quanto coincide con un tratto di strada asfaltata (rampa) esterna ,per l’appunto, alla recinzione privata della società.
Per quanto riguarda la situazione urbanistica:
Risulta che vi era una prima concessione edilizia n°118/2008 con cui fu eretto il complesso , quindi con DIA del 13/01/2011 è stato dato corso al progetto per un centro di riabilitazione (ovvero attuale destinazione), i cui lavori sono terminati n.id. istanza 001327.00 il 20/09/2011 e il progetto era sotto il nome del sig. Luigi Cangemi. L’immobile al momento non risulta avere ottenuto ancora abitabilità/agibilità a seguito del cambio di destinazione effettuato.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi rinvenuti durante le operazioni peritali condotte e le planimetrie progettuali sono state riscontrate alcune difformità ( di modesta entità) consistenti nella collocazione differente di alcuni tramezzi generando alcuni ambienti con dimensioni interne differenti rispetto a quanto riportato in progetto. Tuttavia la superficie e volumetria complessiva rispetta quanto riportato in progetto.
Note: In merito alla conformità tra la descrizione del bene suddetto e quella contenuta nel pignoramento si può dire che il bene è ben identificato nel pignoramento e gli atti prodotti (con fg., part. e sub.) consentono l’univoca individuazione;
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Il bene di cui al lotto n°1 (unico) ricade nel Comune di Messina , al piano S1 (piano primo seminterrato) del corpo B – del complesso denominato Crystal Residence, via Cottone snc, Villaggio Contesse , Messina
La zona in questione ha le seguenti caratteristiche :
Caratteristiche zona: zona semicentrale di Messina , villaggio Contesse, con tutti i confort dal supermercato , alla farmacia ecc..
Servizi della zona (km): I luoghi si trovano a 150 m circa dalla s.s.114 ove la zona è dotata dei consueti servizi necessari.
Nuovo Avvenire s.r.l.
Collegamenti pubblici (km): autostrada (2 km circa ).
3. STATO DI POSSESSO:
Lo scrivente è stato condotto sui luoghi dal sig. Cangemi Giuseppe n.q. di legale rappresentante della società Nuovo Avvenire s.r.l. il quale permetteva l’accesso.
Rappresentava il sig. Cangemi Giuseppe che l’immobile era stato dato in locazione alla CRD Onlus tramite un contratto di locazione commerciale (15/12/2010) quello tra Nuovo Avvenire srl, proprietaria, (ove il legale rappresentante era il sig. Cangemi Giuseppe) e la società CRD Centro Risorse per le Disabilità Onlus (quale conduttore) ove il legale rappresentante era il sig. Cangemi Luigi (vedi allegato n°8) contratto della durata di 9 anni con inizio dal 01/06/2011 rinnovabile tacitamente salvo disdetta.
Quindi rappresentava altresì il sig. Cangemi Giuseppe che la ditta CRD morosa era stata sfrattata dall’ufficiale giudiziario e a tal uopo produceva la convalida di sfratto (vedi allegato n°9). Rappresentava inoltre che successivamente al 2015 il locale era stato nuovamente affittato ad altra ditta G e P srl ma in seguito a causa dei mancati pagamenti tale contratto fu chiuso ovvero disdetto . Concludeva pertanto il sig. Cangemi Giuseppe dichiarandomi oralmente che l’immobile era libero. Al momento del sopralluogo lo scrivente ha trovato l’immobile non in uso ovvero dismesso (verosimilmente da qualche anno).
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI :
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
Dagli atti di causa (vedi certif. notaio Giulia Messina Vitrano alla data del 05/02/2018 ) risulta :
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico:
Si segnala dal certificato Notarile quanto segue :
-cessione di cubatura del 29/11/2006 Notaio Grazia Maria Rita Terranova di Santa Teresa di Riva rep. 31578 trascritta il 06/12/2006 ai n. 51459/28894 a favore di Metropoli s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02696360839 , contro: De Natale De Pasquale Natalia nata a Messina il 07/11/1932 codice fiscale DNTNTL32S47F158W, relativa alla ex p.lla 1555 fg. 140.
- atto di costituzione di vincolo di destinazione del 07/11/2013 notaio Pasquale Contartese di Messina rep. 174832/36184 trascritto il 11/11/2013 ai n.28813/22845. A favore di Comune di Messina codice fiscale 00080270838 , per il diritto del concedente contro : Metropoli srl con sede a Messina codice fiscale 02696360839 per il diritto del concedente.
Nel quadro ‘’d’’ si precisa: ‘’Il sottoscritto dr Giuffrida Giuseppe Benedetto Giovanni, quale amministratore giudiziario della società Metropoli s.r.l. , al fine di ottenere il rilascio dell’agibilità delle unità immobiliari ricadenti nel complesso crystal residence, impone un vincolo di destinazione a parcheggio , per la società da lui rappresentata e per i suoi aventi causa, a carico delle aree ricadenti nelle part. 1694 sub.43 e sub. 44 del fg. 140 del censuario di Messina. A migliore individuazione delle aree sopra descritte si allegano , previa sottoscrizione , le planimetrie dei luoghi vincolati sub.b e c. Il sottoscritto Dr. Giuffrida Giuseppe Benedetto Giovanni quale amministratore giudiziario della società Metropoli s.r.l.
autorizza la trascrizione del vincolo a carico della società ed a favore del Comune di Messina.
-atto di costituzione di vincolo di destinazione del 20/11/2013 Notaio Pasquale Contartese di Messina rep. 174850/36200 trascritto il 22/11/2013 ai n.
29961/23760 a favore di Comune di Messina codice fiscale 00080270838 per il diritto del concedente contro : Metropoli s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02696360839, per il diritto del concedente.
Nel quadro ‘’d’’ si precisa: ‘’Il sottoscritto dr Giuffrida Giuseppe Benedetto Giovanni, quale amministratore giudiziario della società Metropoli s.r.l. , al fine di ottenere il rilascio dell’agibilità delle unità immobiliari ricadenti nel complesso
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo 4.1.4.
crystal residence, impone un vincolo di destinazione a parcheggio , per la società da lui rappresentata e per i suoi aventi causa, a carico delle aree ricadenti nelle part. 1694 sub.43 e sub. 44 del fg. 140 del censuario di Messina ed atre particelle su cui ricadono le aree evidenziate nella planimetria parcheggi al presente allegata sub. A previa sottoscrizione, ove sono evidenziate la pianta garage I livello parcheggio commerciale , la pianta garage II livello parcheggio residenze , area comunale e le planimetrie parcheggio da cui si evidenzia che l’area parcheggio residenze è di mq. 1470, quella relativa al parcheggio commerciale è di 1088,00 mq e l’area comunale è di mq. 86,50 . Il sottoscritto dr. Giuffrida Giuseppe Benedetto Giovanni quale amministratore giudiziario della società Metropoli s.r.l. autorizza la trascrizione del vincolo a carico della società ed a favore del Comune di Messina.
-Atto di costituzione di vincolo di destinazione del 30/09/2008 Notaio Pasquale Contartese di Messina rep.169788/32412 trascritto il 01/10/2008 ai n.
36103/24441. A favore di Comune di Messina codice fiscale 00080270838, per il diritto del concedente contro : Metropoli s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02696360839 per il diritto del concedente sopra le ex p.lle 794,1541 e 1542 fg.
140.
Altre limitazioni d'uso:
-Atto di costituzione di diritti reali a titolo oneroso del 04/02/2008 Notaio Pasquale Contartese di Messina rep.168785/31735 trascritto il 20/02/2008 ai n.
7304/5293. A favore di ‘’sviluppo Immobiliare Contesse s.r.l.’’ con sede a Santa Venerina codice fiscale 04262920871 contro : Metropoli s.rl. con sede a Messina codice fiscale 02696360839 sopra le ex p.lle 1645 e 1651 fg. 140.
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Dagli atti di causa risulta:
4.2.1.Iscrizioni : una
- Iscrizione n°26109/3998 del 11/08/2011 ipoteca volontaria a garanzia di mutuo condizionato concesso con atto del 09/08/2011 Notaio Gaetano Parisi di Messina rep.19135/8986. A favore di Banca Nazionale del lavoro s.p.a. con sede a Roma codice fiscale 09339391006 (domicilio ipotecario eletto: via Dogali , 26 Messina).
Contro : Metropoli s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02696360839, in qualità di terzo datore di ipoteca.
Nuovo Avvenire s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02855570830, in qualità di debitore non datore.
Capitale euro 750.000,00 ipoteca euro 1.500.000,00 durata 10 anni.
4.2.2. Trascrizioni nascenti da Pignoramenti: uno
- Trascrizione n.2603/2030 del 05/02/2018 verbale di pignoramento notificato dall’uff. giud. – Corte di Appello di Messina in data 23/12/2017 rep.3772. A favore di Banca Nazionale del Lavoro S.P.A. con sede a Roma codice fiscale 09339391006. Contro : Nuovo Avvenire s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02855570830.
A favore : Isp CB S.R.L: con sede in Milano , cod. fisc.05936180966 Contro : Irrera Giuliano nato a Messina il 28/09/1988 cod.fisc. RRRGLN 88P28F158G.
4.2.3.Altre trascrizioni: una
- Trascrizione n°26110/18959 del 11/08/2011 atto di cessione di fitti a garanzia di mutuo del 09/08 /2011 notaio Gaetano Parisi di Messina rep.
19135/8986 . A favore di Banca Nazionale del Lavoro S.P.A. con sede a Roma codice fiscale 09339391006 , in qualità di concessionario Nuovo Avvenire s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02855570830, in qualità di cedente.
Nuovo Avvenire s.r.l.
4.2.4.Altre limitazioni d'uso: Nessuna ;
N.B. Si segnala , in quanto successiva alla vendita effettuata dalla Metropoli s.r.l. Anche la seguente ulteriore trascrizione:
Trascrizione n°30494/22261 del 13/10/2011 atto esecutivo o cautelare derivante da sequestro -misure di prevenzione L.575/65 emesso dal Tribunale Misure di prevenzione di Messina in data 29/09/2011 rep.4/2011.
A favore di Erario Dello Stato con sede a Roma codice fiscale 00811690874;
Contro : Metropoli s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02696360839 sopra la ex p.lla 1694/113 fg. 140.
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1.Conformità urbanistico edilizia:
Da un punto di vista urbanistico risulta che vi era una prima concessione edilizia n°118/2008 con cui fu eretto il complesso , quindi con DIA del 13/01/2011 è stato dato corso al progetto per un centro di riabilitazione (ovvero attuale destinazione), i cui lavori sono terminati n.id. istanza 001327.00 il 20/09/2011 e il progetto era sotto il nome del sig. Luigi Cangemi.
L’immobile al momento non risulta avere ottenuto ancora abitabilità/agibilità a seguito del cambio di destinazione effettuato.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi rinvenuti durante le operazioni peritali condotte e le planimetrie progettuali sono state riscontrate alcune difformità ( di modesta entità) consistenti nella collocazione differente di alcuni tramezzi generando alcuni ambienti con dimensioni interne differenti rispetto a quanto riportato in progetto. Tuttavia la superficie e volumetria complessiva rispetta quanto riportato in progetto
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo 4.3.2.Conformità catastale:
L’immobile oggetto di esecuzione immobiliare in questione ricade nel complesso Crystal Residence (prossima alla s.s.114), nel villaggio di Contesse, zona semicentrale di Messina con abitazioni residenziali e commerciali, supermercati, distributori di benzina, centro commerciale ecc…
- Il bene oggetto di esecuzione immobiliare in questione nella visura catastale (vedi allegato n°4) esce quale categoria D/4 (piano S1, seminterrato), (Case di Cura ed Ospedali con fine di lucro), via Cottone snc. foglio di mappa n°140 part. 1694 sub.122 del Comune di Messina, zona censuaria 2, Rendita catastale : 25.882,00 euro intestato a Nuovo Avvenire ( proprietà per 1/1)
La planimetria catastale (vedi allegato n°2) del piano ha le seguenti differenze con la realtà :
- Internamente : vi sono modeste differenze tra il reale e la planimetria catastale in particolare si è rinvenuta la presenza di un tramezzo (zona pressi vano scala condominiale) che forma un piccolo ambiente (con porta) destinato a ripostiglio, quindi un altro tramezzo divisorio tra due anti -w.c. è leggermente spostato rispetto alla planimetria.
- Esternamente: la proprietà è chiusa da un cancello ed è dotata di ampio parcheggio privato (vedi foto n°5-9-10) di 237,20 mq.
- L’area parcheggio (di 237,20 mq) non coincide esattamente con l’area raffigurata nell’allegato n°6 (di circa 286 mq) nel senso che porzione della zona rappresentata nella planimetria catastale (per circa 50 mq) non è ubicata di fatto all’interno della proprietà della società Nuovo Avvenire s.r.l e inoltre tale area (di 50 mq circa) non è neanche nel possesso esclusivo in quanto coincide con un tratto di strada asfaltata (rampa) esterna alla recinzione privata della società. Per tali motivi poi tale area (50 mq) si ritiene avere un valore commerciale trascurabile.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione degli immobili: L’immobile appartiene al complesso Crystal Residence le spese condominiali annue si aggirano intorno ad euro 600,00 annue, circa.
Spese straordinarie di gestione immobile : Il fabbricato è di recente costruzione
pertanto al momento non si ravvisato spese straordinarie di gestione.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
Nessuna informazione disponibile;
Nuovo Avvenire s.r.l.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Storicamente, viene riportata la cronostoria ventennale del bene oggetto della presente esecuzione immobiliare:
Dalla certificazione notarile del notaio Giulia Messina Vitrano in atti risulta (fino alla data del 05/02/2108) che :
Alla società esecutata , Nuovo Avvenire s.r.l., l’immobile è pervenuto in proprietà per atto di compravendita del 20/09/2011 Notaio Gaetano Parisi di Messina rep 19193/9029 trascritto il 27/09/2011 ai n. 29017/21200 da potere di Metropoli s.r.l. con sede a Messina Codice Fiscale 02696360839.
Nel quadro ‘’D’’ si precisa : La società ‘’ Metropoli s.r.l.’’, con ogni garanzia di fatto e di diritto vende alla società Nuovo Avvenire s.r.l. , che accetta, la seguente unità immobiliare facente parte di un complesso edilizio sito in Messina, villaggio Contesse, via Cottone che immette sulla s.s.114, denominato ‘’ Crystal Residence’’, costituito da due corpi di fabbrica identificati come corpo A e corpo B; il corpo A è composto da sette piani fuori terra e da due piano seminterrati ; il corpo B da sette piani fuori terra e da tre piani seminterrati; il complesso dispone di due ingressi al piano terra che conducono ai due androni (A e B) , di una rampa di ingresso al parcheggio posto al piano secondo seminterrato e di una rampa d’ingresso posta al piano terzo seminterrato del corpo B; un ulteriore accesso è disposto al piano primo seminterrato ed è di esclusiva pertinenza del locale commerciale in oggetto , ricadente all’interno del corpo B, e precisamente vende : unità immobiliare posta al piano primo seminterrato del corpo B , composta da ingresso-reception , segreteria, corridoi, cinque vani d’ufficio , due locali palestra, due vani logopedia , tre vani pscicometricità, un vano direzione societaria,un vano archivio , spogliatoi, cinque w.c. con anti w.c.,con annessi un parcheggio esterno ed una corte. Il tutto nell’insieme confinante con strada privata di accesso, con terrapieno , con altra unità immobiliare (sub.123), e con vano scala . Nel catasto fabbricati di Messina al foglio 140, particella 1694 sub.122, via Cottone, piano S1, zona 2, categoria D/4, rendita proposta euro 25.882,00 in ditta Metropoli s.r.l. Detto subalterno deriva dagli originali sub.90 e 113, giusta la variazione catastale n°12260 del 15 marzo 2011, per fusione e ristrutturazione . La vendita è consentita ed accettata con ogni accessione , accessorio, dipendenza, pertinenza, servitù attiva e passiva, diritti, usi e ragioni, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto si trova, con tutti i diritti relativi alle parti comuni del fabbricato, per legge, per progetto, per destinazione , il tutto così come in possesso della parte venditrice, viene altresì trasferita la comproprietà, pro quota delle parti condominiali dell’intero fabbricato come per legge e regolamento di condominio con carature millesimali. Regolamento e carature che si trovano allegate all’atto in notar. P. Contartese del 27/01/2011 , rep. N.
172501 racc. n.34491 , e che la parte acquirente dichiara di ben conoscere e che si impegna ed obbliga di osservare e far osservare ai suoi aventi causa in generale ed inquilini in particolare.
Per quanto riguarda l’amministrazione del condominio la società venditrice, in forza del mandato che sin da ora le viene irrevocabilmente conferito con il presente atto, è autorizzata a nominare il primo amministratore per un biennio. Quanto oggi venduto viene trasferito con annessi , connessi , pertinenze e dipendenze , servitù attive e passive inerenti nello stato di fatto e di diritto in cui si trova così come pervenuto alla parte venditrice e dalla stessa posseduto.
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo
Le parti si danno atto che con l’atto in notar P. Contartese del 19 Maggio 2011 registrato a Messina in pari data al n° 4341, trascritto a Messina il 20 Maggio 2011 ai nn. 16431/12045 , la società venditrice ha riconosciuto a favore dell’unità sub 123 il diritto di passaggio in caso di emergenza e/o evacuazione da esercitarsi sul balcone (ballatoio) facente parte dell’unità sub.122. La società veditrice si obbliga, per sé e suoi aventi causa , a mantenere aperto il cancello carrabile posto al confine con il vico Cottone, limitatamente all’orario in cui la società acquirente svolge la propria attività nell’immobile oggetto del presente atto , restano escluse tassativamente dalle parti comuni e condominiali , rimanendo di proprietà ed uso esclusivo della società venditrice o dei suoi eventuali aventi causa, con esclusione di qualsiasi diritto di proprietà o di uso della parte acquirente : - tutte le superfici del piano semicantinato destinate a parcheggio. L’intera area edificabile al di sopra dell’edificio e relativa colonna d’aria , restando la società venditrice sin da ora autorizzata ad eseguire ulteriori elevazioni senza dover corrispondere alla parte acquirente alcuna indennità.
Tutte le altre superfici interne ed esterne di pertinenza del fabbricato , ad esclusione di quelle annesse agli appartamenti o di quelle di proprietà ed uso comuni e/o condominiali, il tutto comunque eccezion fatta per quanto oggi venduto , dichiara la società venditrice di avere stipulato con il Comune di Messina un atto di vincolo a parcheggio per il piano parcheggi in deroga del fabbricato, ricevuto dal notaio P. Contartese il 30 settembre 2008 , rep. N.169788/32412 , trascritto l’1 ottobre 2008 ai nn.
36103/24441.
Alla Metropoli srl i terreni su cui è stato costruito l’immobile erano pervenuti :
- Quanto alla ex p.lla 1555 fg.140 (ex 1523/A ex 96) , per atto di compravendita del 29/11/2006 Notaio Grazia Maria Rita Terranova di Santa Teresa di Riva rep. 31578 trascritto il 06/12/2006 ai n. 51458/28893 da potere di De Natale De Pasquale Natalia nata a Messina il 07/11/1932 codice fiscale DNTNTL32S47F158N;
A De Natale Pasquale Natalia l’immobile era pervenuto per successione a De Paquale Eugenio nato a Messina il 08/07/1988 deceduto il 13/01/1967 giusta dichiarazione di successione den. A n.32 vol.1158 registrata a Messina e trascritta il 12/12/1967 ai n. 22576/20530. N.B. Non risulta trascritta l’accettazione di eredità.
Quanto alle ex p.lle 1553 (ex 100) e 1554 (ex 100) per atto di compravendita del 07/12/2006 notaio Luisa Calogero di Messina rep. 13215/5443 trascritto il 27/12/2006 ai n.54298/30593 da potere di Rosana Alessandra nata a Messina il 15/07/1976 codice fiscale RSN LSN 76L55 F158A.
A Rosana Alessandra la ex p.lla 100 era pervenuta per atto di compravendita del 01/12/1998 Notaio Luisa Calogero di Messina rep. 8139 trascritto il 23/12/1998ai n.28378/24055 da potere di Rapisarda Maria Antonia nata a Furci Siculo il 27/11/1949 codice fiscale RPSMNT49S67D824Q.
A Rapisarda Maria Antonia era pervenuto in nuda proprietà per atto di donazione del 08/11/1994 notaio Michele Calì di Catania rep. 38113 trascritto il 26/11/1994 ai n. 28867/24031 da potere di Pirrone Vincenzo Francesco nato a S.Teresa di Riva il 28/07/1913 codice fiscale PRRVCN13L28I311H la quale si riservava l’usufrutto vitalizio ; quanto alla p.lla 794 e alle ex p.lle 1541 (ex 103) e 1542 (ex 106) fg. 140 , per atto di compravendita del 05/02/2007 notaio Pasquale Contartese di Messina rep. 166945/30551 trascritto il 13/02/2007 ai n. 6172/4155 da potere di Aba Costruzioni s.r.l. con sede a Messina codice fiscale 02803580832.
Alla Aba Costruzioni s.r.l.gli immobili erano pervenuti per atto di compravendita del 18/01/2006 notaio Giuseppe Vicari di Messina rep.38968 trascritto il 02/02/2006 ai n.4275/2492 da potere di Imbesi Carmelo nato a Messina il 09/07/1968 codice fiscale MBSCML68LC9F158J, Peditto Maria nata a Messina il 07/11/1936 codice fiscale PDTMRA36S47F158L;
A Imbesi Carmelo e Peditto Maria erano pervenuti per successione a Imbesi Antonino nato a San Filippo del Mela il 14/09/1903 deceduto il 10/12/1979 giusta dichiarazione di successione den.a.n.16 vol. 1476 registrata a Messina e trascritta il 16/06/1981 ai n. 12476/11139.
N.B. Risultano accettazione di eredità con beneficio di inventario giusta dichiarazione resa in cancelleria della Pretura di Messina in data 04/11/1981 trascritta il 12/11/1981 ai n. 24318/21188 a favore di Imbesi Carmelo e l’accettazione tacita di eredità trascritta il 02/02/2006 al n°4274/2491 a favore di Peditto Maria.
Quanto alla ex p.lla 1620 (ex 1540 ex 103) e alla ex p.lla 1543 (ex 106) per atti di compravendita del 15/02/2007 notaio Pasquale Contartese di Messina rep.167020/30618 trascritto il 06/03/2007 ai n. 9930/6108 da potere di Imbesi Carmelo e Peditto Maria, sopra generalizzati.
A Imbesi Carmelo e Peditto Maria erano pervenuti per successione a Imbesi Antonino deceduto il 10/12/1979 giusta dichiarazione di successione trascritta il 16/06/1981 ai n.
12476/11139.
Nuovo Avvenire s.r.l.
N.B. Risultano accettazione di eredità con beneficio di inventario giusta dichiarazione resa in Cancelleria della Pretura di Messina in data 04/11/1981 trascritta il 12/11/1981 ai n.24318/21188 a favore di Imbesi Carmelo e l’accettazione tacita di eredità trascritta il 02/02/2006 ai n°4274/2491 a favore di Peditto Maria.
- quanto alla ex p.lla 1645 (ex 1621 ex 1540 ex 103) e alla ex p.lla 1651 (ex 104), per atto di compravendita del 04/02/2008 Notaio Pasquale Contartese di Messina rep.168785/31735 trascritto il 20/02/2008 ai n. 7303/5292 da potere di ‘’Sviluppo Immobiliare Contesse s.r.l.’’
con sede a Santa Venerina codice fiscale 04262920871.
Allo sviluppo immobiliare contesse s.r.l. erano pervenuti per atto di compravendita del 15/02/2007 notaio Pasquale Contartese di Messina rep. 167021/30619 trascritto il 06/03/2007 ai n. 9931/6109 da potere di Imbesi Carmelo e Peditto Maria , sopra generalizzati.
A Imbesi Carmelo e Peditto Maria erano pervenuti per successione a Imbesi Antonino il 10/12/1979 giusta dichiarazione di successione trascritta il 16/06/1981 ai n. 12476/11139.
N.B. Risultano accettazione di eredità con beneficio di inventario giusta dichiarazione resa in cancelleria della Pretura di Messina in data 04/11/1981 trascritta il 12/11/1981 ai n.24318/21188 a favore di Imbesi Carmelo e l’accettazione tacita di eredità trascritta il 02/02/2006 ai n°4274/2491 a favore di Peditto Maria.
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo 7. PRATICHE EDILIZIE :
Da un punto di vista urbanistico risulta che il complesso ove ricade l’immobile è dotato della concessione edilizia n°118/2008 , quindi con DIA del 13/01/2011 è stato dato corso al progetto (nell’immobile in questione) per un centro di riabilitazione (ovvero attuale destinazione), i cui lavori sono terminati n.id. istanza 001327.00 il 20/09/2011 e il progetto era sotto il nome del sig.
Luigi Cangemi. L’immobile al momento non risulta avere ottenuto ancora abitabilità/agibilità a seguito del cambio di destinazione effettuato. Dal confronto tra lo stato dei luoghi rinvenuti durante le operazioni peritali condotte e le planimetrie progettuali sono state riscontrate alcune difformità ( di modesta entità) consistenti nella collocazione differente di alcuni tramezzi generando alcuni ambienti con dimensioni interne differenti rispetto a quanto riportato in progetto. Tuttavia la superficie e volumetria complessiva rispetta quanto riportato in progetto.
Descrizione di una unità immobiliare (quota in vendita 1/1 intera proprietà) , destinata a Centro di Riabilitazione categoria catastale D/4 (Case di Cura ed Ospedali con fine di lucro) sita in Messina , località Villaggio Contesse, via Cottone snc, piano S1, appartenente al Complesso denominato Crystal Residence, in catasto è identif. al foglio di mappa n°140 part 1694 sub.122
LOTTO N°1
Quota di 1/1 della intera proprietà del seguente bene : unità immobiliare (destinata a centro di riabilitazione) , categoria catastale D/4 (Case di Cura ed Ospedali con fine di lucro) sita al piano S1 (piano primo seminterrato) del corpo B – del complesso denominato Crystal Residence, via Cottone snc, Villaggio Contesse , Messina.
Identificato al catasto in visura, come segue :
- foglio di mappa n°140 part. 1694 sub.122 del Comune di Messina, zona censuaria 2, categoria D/4; Rendita catastale : 25.882,00 euro.
- Al catasto in indirizzo risulta in via Cottone snc, piano S1 (piano seminterrato) intestato a Nuovo Avvenire ( proprietà per 1/1) ;
Di seguito si procede ad una descrizione del bene oggetto di esecuzione:
L’ unità immobiliare in questione è destinata a centro di riabilitazione , categoria catastale D/4, ovvero Case di Cura ed Ospedali , ed è ubicata nel corpo B del Complesso Crystal Residence (vedi foto n°1,2) in via Cottone snc , Villaggio Contesse al piano primo seminterrato. La via Cottone è raggiungibile dalla s.s.114 .Il Complesso Crystal Residence è costituito da due corpi di fabbrica il corpo A ,composto da sette elevazioni fuori terra e da due piani seminterrati, e il corpo B da sette piani fuori terra e tre piani seminterrati. Il complesso (in generale) dispone di due ingressi al piano terra che conducono ai due androni quello del corpo A e quello del corpo B, di una rampa di ingresso al parcheggio posto al piano secondo seminterrato e di una rampa d’ingresso posta al piano terzo seminterrato del corpo B; Vi è inoltre un accesso (con ampio parcheggio) disposto al piano primo seminterrato ed è proprio quello di esclusiva pertinenza del locale in oggetto (vedi foto n°5,9 e 10), ricadente all’interno del corpo B.L’unità immobiliare è posta al piano primo seminterrato del corpo B composta da: un ampio ingresso reception (vedi foto n°23,24,25), una segreteria (vedi foto n°23,24), diversi corridoi (vedi foto n°19,26,37), due palestre (vedi foto n°39,42,43) , tre locali logopedia (vedi foto n°36,38) , quattro ambienti (aperti) destinati a fisioterapia (vedi foto n°40,41), un vano direzione societaria (ufficio), vedi foto n°17, tre vani psicomotricità (vedi foto n°20,21,22), un vano archivio, spogliatoi (vedi foto n°48), cinque bagni con anti bagno (vedi foto n°18,32,33,47,49,51) un vano per l’assistente sociale (vedi foto n°27), un vano per il psicologo, uno come ambulatorio e un ultimo come direttore sanitario. Inoltre per come si evince dalla planimetria interna catastale (vedi allegato n°6) vi è intorno un balcone (vedi foto n°12,13,14) Infine la proprietà è chiusa da un cancello ed è dotata di ampio parcheggio privato (vedi foto n°9-10), vedi foto n°5.
Tale area parcheggio non coincide esattamente con l’area raffigurata nell’allegato n°6 nel senso che parte della zona rappresentata in planimetria catastale di fatto non è recintata all’interno della proprietà (della società nuovo avvenire s.r.l.) e non è neanche nel possesso esclusivo in quanto tratto di strada asfaltata (rampa) esterna alla recinzione privata della società Nuovo Avvenire s.r.l..
Nuovo Avvenire s.r.l.
La struttura si presenta in uno stato generale più che buono , la pavimentazione è in gres (a tappeto per come documentato a mezzo foto), i bagni sono dotati di rivestimento sulle pareti , gli infissi esterni in alluminio (vedi foto n°52,53,54,55) in buone condizioni, la porta della reception in alluminio e vetro è del tipo automatica dotata di sensori. Gli infissi interni sono in alluminio in ottime condizioni si hanno porte a singola anta, porte a doppia anta , porte scorrevoli (vedi foto n°56) , porte per disabili con maniglione antipanico (vedi foto n°59) , presenza di maniglie in acciaio nei corridoi per meglio reggersi (vedi foto n°57), ed ancora per garantire l’aero illuminazione vi sono delle finestre interne alte di separazione tra vani (vedi foto n°34,36,37,38,39,60,62). Per quanto riguarda l’impianto elettrico , al momento del mio sopralluogo non è stato possibile testare la funzionalità dello stesso in quanto il contatore non era attivo pertanto si è preso visione meramente di quanto esistente. Nei vari ambienti in quantitativo sufficiente ed in maniera adeguata alla sua funzione si è notata la presenza di prese di corrente, interruttori vari (vedi ad esempio foto n°36 e 61), linee telefoniche, linee ethernet ecc…
Inoltre il centro di riabilitazione è dotato di area condizionata centralizzata (bi zona) , area calda o fredda ed ogni singola macchina è autonoma (spenta o accesa ) ubicate in un controsoffitto ben realizzato vedi ad esempio le foto n°39,43,63. L’impianto è dotato anche di riciclo (bi zona) il quale purifica l’aria e la rimette in circolo .
Si ribadisce che nonostante l’impianto sembra di recente fattura lo scrivente non l’ha potuto testare non essendoci il contatore attivo pertanto in merito alla sua perfetta funzionalità nulla si può dire. Riferiva tuttavia oralmente il sig. Cangemi Giuseppe che l’impianto era perfettamente funzionante. Il sig. Cangemi Giuseppe n.q. di legale rappresentante della società Nuovo Avvenire rappresentava altresì a verbale (vedi allegato n°1) che : le porte interne , il mobilio , le tende , l’impianto di riscaldamento , l’impianto di riciclo area , gli estintori , il controsoffitto , l’attuale impianto elettrico rinvenuto , erano tutti interventi realizzati dalla CRD Onlus (affittuaria, poi sfrattata, vedi stralcio convalida di sfratto allegato n°9 fornita dal sig. Cangemi Giuseppe).
Rappresentava altresì il sig. Cangemi Giuseppe che stante il contratto d’affitto stipulato tra la Nuovo Avvenire srl e la CRD Onlus restavano in capo alla proprietà Nuovo Avvenire le seguenti opere/impianti :
1- Impianto elettrico;
2- Impianto di riscaldamento/raffreddamento (caldo/freddo);
3- Impianto di riciclo;
4- Predisposizione video sorveglianza;
5- Predisposizione del sistema di allarme;
6- Il controsoffitto attuale;
A prova di quanto sostenuto e dichiarato nel verbale del 27/10/2018 (vedi allegato n°1) il sig.
Cangemi Giuseppe si riservava di fornire al ctu entro 15 gg copia del contratto d’affitto con la CRD Onlus registrato ma ad oggi non disdetto all’agenzia delle entrate nonostante l’avvenuto giù sfratto giudiziario.
Infatti il sig. Cangemi Giuseppe dichiarava a verbale che la CRD Onlus era stata mandata via legalmente dall’immobile (sfrattata a mezzo ufficiale giudiziario nel 2015) e quindi al momento i luoghi erano disabitati ovvero non si esercitava alcuna attività all’interno dello stabile .
Si riservava altresì il sig. Cangemi Giuseppe di notificare al ctu copia dell’ordinanza di sfratto (vedi allegato n°9). Quindi rappresentava che poi successivamente al 2015 il locale era stato affittato ad altra ditta G e P srl ma in seguito a causa dei mancati pagamenti tale contratto fu chiuso ovvero disdetto . A tal uopo lo scrivente nei termini concessi riceveva a mezzo email il contratto di locazione commerciale quello tra Nuovo Avvenire srl, proprietaria, (ove il legale rappresentante era il sig. Cangemi Giuseppe) e la società CRD Centro Risorse per le Disabilità Onlus (quale conduttore) ove il legale rappresentante era il sig. Cangemi Luigi;
A tal uopo si legge a pag. 2 del contratto (che all’epoca riguardava il sub.90 e 113 da cui deriva l’attuale sub.122) :
All’art. 2 che ‘la locazione aveva inizio in data 01/06/2011 e si intendeva rinnovata tacitamente di nove anni in nove anni se nessuna delle parti faceva disdetta all’altra con lettera di raccomandata a.r. almeno un anno prima della scadenza.’’
All’art 3 ‘’Il canone è stabilito in euro 120.000,00 (centoventimila/00 annue) , oltre iva , da pagarsi al domicilio del ‘’Locatore’’in rate mensili , anticipate di euro 10.000,00 (eurodiecimila/00) ciascuna.
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo
All’art.7 del predetto contratto (vedi allegato n°8) si legge : ‘’Il Conduttore si obbliga a realizzare , con oneri a proprio carico , le opere necessarie per l’adeguamento delle strutture interne, degli impianti , dei servizi sanitari e di quant’altro sarà necessario per la sistemazione dei locali al dine di renderli idonei allo svolgimento delle prestazioni di assistenza ai soggetti disabili in conformità alle prescrizioni previste nelle convenzioni stipulate con la competente unità sanitaria locale. A tal uopo il Locatore da al Conduttore il proprio assenso per ogni autorizzazione e/o voltura necessaria, ivi compresa anche quella relativa all’eventuale cambiamento della destinazione d’uso dei locali concessi in locazione. Le parti hanno tenuto conto di tale circostanza nella determinazione del canone di locazione.’’
All’art. 8 della locazione si legge : ‘’il conduttore dichiara di aver esaminato gli immobili e di averli trovati al proprio uso e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto con le migliorie indicate all’art. 7 che saranno realizzate , previo consenso scritto del locatore , entro mesi 5 (cinque) dalla data di sottoscrizione del presente contratto.
All’art. 11 si legge altresì : ‘’L’inadempienza da parte del Conduttore ‘’ di qualunque dei patti contenuti nel presente contratto ed in particolare il mancato o ritardato pagamento di due rate mensili di canone , produrrà la risoluzione del contratto stesso.
Tale contratto risulta registrato all’agenzia delle entrate di Messina il 12.01.2011 al n°109 serie III.
(vedi allegato n°8).
In riferimento alle superfici si può dire che la superficie lorda complessiva dell’immobile è pari a 583,00 mq (circa) oltre a 97,20 mq. circa di ballatoio/balconi e un area di parcheggio utile recintata , ovvero chiusa dal cancello , (misurata in loco ) di circa 237,20 mq.
L’altezza utile interna al controsoffitto (interno) è pari a 3,00mt mentre senza controsoffitto giunge fino a 4.10m.
La zona in cui ricade il complesso Crystal Residence (prossima alla s.s.114) è il Villaggio di Contesse zona semicentrale di Messina con abitazioni residenziali e commerciali, supermercati, distributori di benzina, centro commerciale ecc…
- Il bene oggetto di esecuzione immobiliare in questione nella visura catastale (vedi allegato n°4) esce quale categoria D/4 (piano S1, seminterrato), (Case di Cura ed Ospedali con fine di lucro), via Cottone snc. foglio di mappa n°140 part. 1694 sub.122 del Comune di Messina, zona censuaria 2, ; Rendita catastale : 25.882,00 euro intestato a Nuovo Avvenire ( proprietà per 1/1);
-
La planimetria catastale (vedi allegato n°2) del piano ha le seguenti differenze con la realtà : - Internamente : vi sono modeste differenze tra il reale e la planimetria catastale in particolare
si è rinvenuta la presenza di un tramezzo (zona pressi vano scala condominiale) che forma un piccolo ambiente (con porta) destinato a ripostiglio, quindi un altro tramezzo divisorio tra due anti -w.c. è leggermente spostato rispetto alla planimetria.
- Esternamente: la proprietà è chiusa da un cancello ed è dotata di ampio parcheggio privato (vedi foto n°5-9-10) di 237,20 mq.
L’area parcheggio (di 237,20 mq) non coincide esattamente con l’area raffigurata nell’allegato n°6 (di circa 286 mq) in quanto porzione della zona rappresentata nella planimetria catastale (per circa 50 mq) non è ubicata di fatto all’interno della proprietà della società Nuovo Avvenire s.r.l e inoltre tale maggiore area (di 50 mq) non è neanche nel possesso esclusivo in quanto coincide con un tratto di strada asfaltata (rampa) esterna alla recinzione privata della società. Per tali motivi poi tale area (50 mq) si ritiene avere un valore commerciale trascurabile.
Nuovo Avvenire s.r.l.
Per quanto riguarda la situazione urbanistica:
Risulta che vi era una prima concessione edilizia n°118/2008 con cui fu eretto il complesso , quindi con DIA del 13/01/2011 è stato dato corso al progetto per un centro di riabilitazione (ovvero attuale destinazione), i cui lavori sono terminati n.id. istanza 001327.00 il 20/09/2011 e il progetto era sotto il nome del sig. Luigi Cangemi. L’immobile al momento non risulta avere ottenuto ancora abitabilità/agibilità a seguito del cambio di destinazione effettuato. Dal confronto tra lo stato dei luoghi rinvenuti durante le operazioni peritali condotte e le planimetrie progettuali sono state riscontrate alcune difformità ( di modesta entità) consistenti nella collocazione differente di alcuni tramezzi generando alcuni ambienti con dimensioni interne differenti rispetto a quanto riportato in progetto. Tuttavia la superficie e volumetria complessiva rispetta quanto riportato in progetto.
Note: In merito alla conformità tra la descrizione del bene suddetto e quella contenuta nel pignoramento si può dire che il bene è ben identificato nel pignoramento e gli atti prodotti (con fg., part. e sub.) consentono l’univoca individuazione;
Destinazione urbanistica : Nel prg del Comune di Messina l’immobile ricade in zona B4c di completamento.
Di seguito sono state riportate le misurazioni rinvenute :
Destinazione Parametro Valore
reale/potenziale
Centro di riabilitazione Ballatoi/balconi
Area parcheggio (stato dei luoghi : area recintata)
Superf. lorda Superf. lorda Superf.
583,00 mq 97,20 mq 237,20 mq
Caratteristiche descrittive :
Caratteristiche strutturali dell’edificio in cui ricade l’immobile :
Fondazioni: tipologia: verosimilmente travi continue rovesce, materiale: c.a.
Solai: tipologia: solai misto in latero-cemento.
Copertura: tipologia: a tetto a doppia falda
Scala: tipologia: interna alle palazzine in latero cemento
Strutture verticali : materiale: pilastri e travi in c.a. e murature di mattoni come tomp.
Componenti edilizie e costruttive interne dell’unità immobiliare in questione :
Ingresso principale: Porta d’accesso : porta della reception in alluminio e vetro è del tipo automatica dotata di sensori;
Infissi.: esterni : in alluminio buone condizioni.
Interni : in alluminio buone condizioni
Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni;
Pavim. Interna : in gres;
Impianto Elettrico: Non è stato possibile accertare la funzionalità effettiva perché ambiente privo di corrente elettrica. Verosimilmente tuttavia l’impianto appare in buone condizioni.
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO N°1:
8.1. Criterio di Stima
Per determinare il valore venale o commerciale del bene si prende in esame un duplice metodo il primo detto a ''Capitale di Reddito'' e un secondo basato sulla ''Superficie'', quindi la media dei due metodi ci fornirà un valore attendibile per la stima.
In particolare il metodo detto a ''Capitale di Reddito'' consiste nel determinare il valore del bene calcolando il reddito lordo annuo, tenendo conto delle caratteristiche del bene, della destinazione e condizione, detraendo le passività (spese di manutenzione del bene , imposte e canoni ecc..) ottenendo così il reddito netto annuo e quindi applicando un saggio di capitalizzazione si può ottenere il valore venale del bene.
Mentre il metodo di stima in funzione della superficie si basa sulle caratteristiche del bene tenuto conto delle indagini di mercato ( locali, presso agenzie immobiliari, e presso l'osservatorio immobiliare) attribuendo un prezzo al mq. mediato funzione delle peculiarità dello stesso ,della destinazione urbanistica degli ambienti, e così come suddetto la media dei due metodi ci fornisce un sistema valido per la determinazione del valore dell’immobile relativo al lotto in questione.
8.2. Fonti di informazione
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari locali e osservatorio immobiliare, indagini locali.
8.3. Valutazione
A. Unità Immobiliare
Metodo a Capitale di Reddito
Tenuto conto del mercato delle locazioni in detta località da indagini svolte per la ricerca del più probabile canone d’affitto per un immobile che presenta le stesse caratteristiche di destinazione, tenuto conto delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, compreso quanto descritto in consulenza, tutto incluso, in base alle indagini di mercato locali, i fitti mensili medi si aggirano intorno a 3.500,00 euro.
Pertanto il canone annuo (ovvero il reddito lordo annuo ) è pari a euro 3.500,00 x 12= 42.000,00 euro. Considerate le passività nella quantità del 15,0% si ha euro 6.300,00 e pertanto il reddito annuo netto presunto è di euro 42.000,00 – 6.300,00 = 35.700,00 euro . Considerando un saggio di capitalizzazione del 3,00% otteniamo un valore del bene pari a 35.700,00 / 3,00 % = 1.190.000,00 euro .
Metodo di Stima in funzione della Superficie
Tenuto conto delle condizioni intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di esecuzione, degli ambienti e delle caratteristiche degli stessi, in base alle indagini di mercato locali, di quelle presso le agenzie immobiliari e tenuto conto dell’osservatorio immobiliare (nonché di quanto espresso in consulenza che precede) possiamo attribuire il seguente valore (mediato) di euro 1.450,00 al mq., pertanto considerando le dimensioni reali delle aree in questione si ha il seguente valore dell’intera proprietà dell’immobile :
V = (583,00 mq + 97,20x 0,20 (coeff. di dest.) + 0,10 (coeff. di dest.) x 237,20 mq ) x 1.450,00 euro/mq = 907.932,00 euro
Nuovo Avvenire s.r.l.
Riepilogo
Valore dell’unità immobiliare (metodo a capitale di reddito) = ... 1.190.000,00 euro ; Valore dell’unità immobiliare (metodo di stima in funzione della superf) =
………...907.932,00 euro;
Valore dell’unità immobiliare (piena proprietà) = (1.190.000,00+ 907.932,00) /2 = ……… 1.048.966,00 euro;
Valore dell’immobile in vendita quota 1/1 ( proprietà intera)
ID Immobile Superficie lorda Valore proprietà intera Valore diritto e quota in vendita A
Centro di Riabilit.
583,00 mq + 97,20 mq(balconi) +237,20mq parcheg.
1.048.966,00 (quota 1/1)
euro 1.048.966,00 (quota in vendita 1/1 ovvero
proprietà intera)
8.4.
RIEPILOGO STIMA LOTTO N°1
Valore (quota in vendita : 1/1 della proprietà intera ) dell’immobile destinato a Centro di Riabilitazione (foglio di mappa n°140 part. 1694 sub.122) del Comune di Messina
………...euro 1.048.966,00
Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali o similari insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria: euro 157.344,90
Per correzione catastale euro 1.000,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto n°1
Valore della proprietà intera del bene (centro di riabilitazione) in
vendita al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova euro 891.621,10
Nuovo Avvenire s.r.l.
Giudice Dott.ssa Madia Daniele Carlo
RIEPILOGO GENERALE
Lotto n°1 : Trattasi di un immobile (destinato a Centro di Riabilitazione), quota in vendita 1/1 (intera proprietà) sito in Messina , località Villaggio Contesse, via Cottone snc, piano S1, appartenente al Complesso denominato Crystal Residence, in catasto è identif. al foglio di mappa n°140 part 1694 sub.122
Prezzo a base d’asta (quota in vendita: 1/1 dell’intera proprietà),alla luce dei contenuti della consulenza a cui si rimanda,………..……. .. euro 891.621,10
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