Introduzione
Ogni azienda, indipendentemente dall’attività svolta e dalla configurazione assunta, necessità di implementare un adeguato sistema di pianificazione e controllo della propria gestione o di una sua specifica iniziativa imprenditoriale, al fine di perseguire le proprie strategie ed i propri obiettivi operativi, economici, finanziari ed organizzativi.
Il successo di una azienda è determinato dalla realizzazione di un preciso obiettivo, ovvero dare vita ad iniziative che permettano di creare una realtà aziendale produttiva, redditizia e duratura. Tutto ciò presuppone che ogni decisione ed ogni azione vengano fatte in relazione al raggiungimento di tale obiettivo. E’ necessario, dunque, pianificare e programmare, strategicamente ed operativamente, le varie attività dell’impresa per ottenere il massimo risultato, ottimizzando l’impiego del tempo e delle risorse disponibili. Tutto ciò può essere conseguito tramite l’adozione di metodi, delle tecniche e degli strumenti di pianificazione e controllo.
Per impostare un efficiente ed efficace sistema di pianificazione e controllo gestionale sono utilizzabili diversi strumenti, ognuno dei quali è volto ad analizzare certi aspetti dell’attività d’impresa.
La letteratura economica in materia di pianificazione e controllo è estremamente vasta ed esaustiva. Questa, tuttavia, si è sempre rivolta principalmente alle imprese industriali altamente standardizzate, operanti a flusso continuo.
Sicuramente i relativi principi e metodi sono sempre validi, ma ogni azienda deve cercare di applicarli tenendo sempre in considerazione quelle che sono le sue caratteristiche, analizzando e facendo propri quegli elementi che sono importanti nel suo caso.
Nel presente lavoro, si affronta il tema del processo di pianificazione e controllo con riferimento ad un ambito particolare, ovvero il settore immobiliare, considerando, in particolare, tale processo in relazione ad una specifica iniziativa immobiliare dalla Finedil S.p.A, realtà aziendale operante in Toscana, con particolare riferimento alla Versilia, dove risiede la sua maggiore operatività.
Le società immobiliari hanno una peculiarità, ovvero svolgere un’attività nella quale le fasi dei due processi precedentemente menzionati risultano, di norma, applicabili agli specifici progetti che si intendono realizzare, considerandoli come delle attività che abbiano una loro gestione a se stante, sia dal punto di vista di pianificazione strategico-operativa e programmazione che di controllo sui risultati raggiunti i quali, nel complesso, andranno ad influenzare l’economicità dell’azienda nel suo complesso.
Tali aziende, infatti, a differenza per esempio di quelle industriali altamente standardizzate, non riescono a prevedere con largo anticipo quelle che potranno essere le possibili iniziative o i possibili investimenti immobiliari da realizzare nell’arco dei tre-cinque anni di gestione complessiva d’azienda, con la conseguenza di non poter prevedere neanche quelli che saranno i possibili costi da sostenere o i possibili finanziamenti da richiedere per sostenere la propria attività.
E’ in quest’ottica che si va ad inserire, dunque, l’esigenza di avere una organizzazione produttiva e, di conseguenza, lo sviluppo di tecniche di pianificazione e controllo efficaci ed efficienti di progetti, di business, ovvero di attività imprenditoriali, per l’ottimizzazione di opportunità temporanee e di specifiche iniziative.
Nella prima parte verrà trattato, a livello teorico e generale, il motivo che induce le aziende ad adottare tali strumenti, evidenziando le tecniche e le finalità del loro utilizzo, che sicuramente semplifica il raggiungimento degli obiettivi e lo sviluppo futuro dell’impresa. In seguito saranno esposti sinteticamente i vari strumenti utilizzabili per effettuare l’attività di pianificazione e controllo, tra i quali ogni azienda sceglie i più idonei da utilizzare, in base alle proprie esigenze, caratteristiche ed in base alla propria realtà.
Nella seconda parte dell’elaborato si procederà invece ad illustrare, grazie ai dati forniti da Scenari Immobiliari ed ANCE Toscana nel “Quinto rapporto sul mercato immobiliare della Toscana”, l’andamento e l’evoluzione del mercato immobiliare (residenziale e turistico) e della domanda immobiliare delle famiglie in Toscana nel periodo 2001-2006, e mettendo in relazione tali dati a quelli
forniti dalla stessa Finedil, sarà possibile mettere in risalto la loro importanza per una corretta pianificazione strategica, che si riflette anche sulla pianificazione e programmazione dello sviluppo dell’attività immobiliare. Infine, nella terza parte, verrà presentata una specifica iniziativa immobiliare realizzata dall’azienda, nel periodo 2001-2007, mettendo in evidenza come il raggiungimento degli obiettivi che un’azienda ha definito nei propri piani previsionali secondo le linee guida strategiche definite in fase di pianificazione, sia subordinato all’implementazione di un adeguato sistema di pianificazione e controllo, che permetta di realizzare iniziative imprenditoriali di successo, che si fondano su una attenta analisi delle condizioni dell’ambiente in cui l’impresa opera e su una scrupolosa analisi dei risultati ottenuti, valutando l’efficacia della propria gestione.
Dallo studio del caso aziendale sarà possibile evincere come Finedil sviluppi la propria attività immobiliare basandosi sull’andamento passato, presente e che si ritiene possa avere in futuro, del mercato di riferimento e pianifichi delle linee guida strategiche decisamente coincidenti con l’evoluzione avvenuta nella domanda immobiliare, sempre più orientata a progetti immobiliari con elevati standard qualitativi.
Dall’analisi del progetto immobiliare specifico, infatti, saremo in grado di constatare come tutte le variabili strategicamente rilevanti per soddisfare la domanda dei clienti, quali location, breve distanza dal centro città e dal mare, finiture di alto livello, posti auto privati, giardini privati, balconi fronte-mare, vengano stati tenuti in grande considerazione, favorendo così il successo dell’iniziativa. Tale successo, che deriva dunque da una valida pianificazione strategica, verrà determinato anche da una attenta pianificazione economico- finanziaria previsionale, volta a verificare sia la validità economica dell’operazione che i possibili riflessi sull’equilibrio finanziario dell’azienda, derivanti dall’investimento, determinando anticipatamente, rispetto alla futura realizzazione, i ricavi dovuti alle vendite, i fabbisogni ed i costi necessari a dare vita al progetto, i deficit ed i surplus di cassa e, di conseguenza, il relativo fabbisogno finanziario per una adeguata copertura all’iniziativa.
In conclusione verificheremo, in fase di controllo, e per merito del piano economico-finanziario consuntivo redatto, come tutti gli obiettivi definiti ed auspicati in fase previsionale, verranno pienamente confermati da risultati in linea con le aspettative.
Infine, a completamento di ciò che verrà detto nel presente lavoro, poiché Finedil rappresenta la capogruppo di un complesso di imprese ed opera nel proprio settore sia direttamente che attraverso il controllo di società operative controllate che pongono in essere una o più iniziative seguendo gli indirizzi strategici, organizzativi e gestionali del management, e fornendo alle stesse la propria esperienza, il proprio know-how tramite servizi concreti di carattere fiscale, finanziario, contrattuale e commerciale, possiamo affermare che l’analisi svolta per la singola iniziativa presa in considerazione, può essere replicata anche all’intero gruppo giungendo alle medesime conclusioni.
