TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA
GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da
PROCEDENTE
contro Esecutato 1
Esecutato 2 Esecutato 3
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PREMESSA
Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti ac- certamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari con- tatti con l’Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l’Agenzia del- le Entrate competente, espone quanto segue.
DATI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare, trascritto a Bologna al reg. gen. n. ---, al reg. part. n. ---, presentazione n. --- del 12/09/2019, a favore del creditore procedente, sono stati pignorati i seguenti beni immobili:
Porzione di fabbricato posto in Comune di San Giovanni in Persiceto, frazione San Matteo della Decima, via Togliatti n.
N. 350/19 R.G.Es.
Udienza 01/10/2020 ore 12:30
27, e più precisamente un appartamento ad uso civile abita- zione al secondo piano con annessa cantina ed una autori- messa al piano interrato, immobili identificati nella Nota di trascrizione come segue:
San Giovanni in Persiceto; Foglio 21 - particella 127 – sub 24; Nat. A3 abitazione di tipo economico; Cons. 6,5 vani;
via Palmiro Togliatti n. 27, S1;
San Giovanni in Persiceto; Foglio 21 - particella 127 – sub 33; Nat. C6 stalle, scuderie, rimesse, autorimesse; Cons.
14 mq; via Palmiro Togliatti n. 23, S1.
LOTTO UNICO
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
Appartamento in San Giovanni in Persiceto, località San Mat- teo della Decima, in via Palmiro Togliatti n. 27, posto al se- condo piano, di superficie complessiva commerciale di circa mq 108,00, costituito da ingresso, cucina, due camere, stu- dio, bagno, disimpegno, soggiorno con balcone e cantina al piano seminterrato. Oltre ad autorimessa al piano seminter- rato di superficie complessiva commerciale di circa mq 15,00.
Da regolarizzare a cura e spese dell’aggiudicatario. Classe energetica G.
Si segnala provvedimento di assegnazione in godimento del- la casa familiare antecedente la trascrizione del pignoramen- to.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni immobili oggetto della presente stima risultano allibra- ti al Catasto Fabbricati del comune di San Giovanni in Persi- ceto, come segue:
Foglio Part. Sub Indirizzo Cat. Cl. Cons. Sup. Cat. R.C.
21 127 24 VIA PALMIRO TOGLIATTI n.
27 piano: S1-2
A/3 3 6,5 vani
Totale: 106 m² Totale escluse aree
scoperte**: 105 m²
Euro 721,75
21 127 33 VIA PALMIRO TOGLIATTI n.
23 piano: S1
C/6 4 14 m² Totale: 14 m² Euro 74,47
intestati a:
Esecutato 1 nato in --- il ---, C.F. --- – Nuda proprie- tà per 1/2 in regime di comunione dei beni con ---;
Esecutato 2 nata in --- il ---, C.F. --- – Nuda proprie- tà per 1/2 in regime di comunione dei beni con ---;
Esecutato 3 nata in --- il ---, C.F. --- – Usufrutto per 1/1.
Ai sensi dell’articolo 29, comma 1 bis, della Legge 52/85, come modificata ed integrata dal decreto legge 21 maggio 2010, n. 78/2010 si evidenzia che i sopra riportati dati cata- stali e la planimetria catastale sono conformi sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Si rileva l’indicazione errata di piano terzo sulla planimetria catastale in quanto l’alloggio è posto al piano secondo come risulta anche dalla visura catastale.
La base imponibile a fini I.M.U., calcolata sulla base dell’attuale classamento dei beni, risulta:
sub 24: € 121.254,00;
sub 33: € 12.510,96.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI DI PIGNORAMENTO
I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di tra- scrizione del verbale di pignoramento concordano, ad ec- cezione del piano che nella nota di trascrizione è indi- cato in S1 e nella visura catastale in S1-2.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITÙ
Nell’atto di compravendita a ministero notaio ---: “Art. 3 - Patti - La vendita è fatta ed accettata, a corpo e non a misu- ra, con il trasferimento nella parte acquirente dell’immobile visto ed accettato dalla parte acquirente stessa, libero da persone e cose, ed è comprensiva di tutte le ragioni, azioni e diritti che alla parte venditrice competono sull’immobile ven- duto, sue aderenze, sovrastanze, pertinenze, infissi, semin- fissi, usi, comunioni, servitù attive e passive, se e come esi- stano ed abbiano legale ragione di esistere, nonché su quant’altro di uso comune per legge, titoli, destinazione, ed in particolare con la compatibilità dell’area su cui sorge il fabbricato”… omissis… “Si richiamano tutti i patti, diritti, ob- blighi e servitù portati e richiamati nel rogito di provenienza in appresso citato”.
Non si sono riscontrate servitù influenti sul valore dell’immobile.
VINCOLI E ONERI
Vedere anche paragrafo “Atti pregiudizievoli”.
Nell’atto di compravendita a ministero notaio ---, all’Art. 3 - Patti si legge: “La parte venditrice DICHIARA, e la parte ac- quirente ne prende atto, che l’immobile in oggetto è stato costruito su terreno in zona P.E.E.P. alle condizioni contenute nella convenzione stipulata fra il Comune di San Giovanni in Persiceto e la società costruttrice con rogito del Notaio in Bo- logna --- in data 11 febbraio 1978 rep. ---/--- registrato a Bologna Atti Pubblici il 22 febbraio 1978 al n. --- e trascritto a Bologna il 7 marzo 1978 art. ---, ma che l’immobile è libe- ramente trasferibile, dal momento che le limitazioni alla tra- sferibilità del bene, previste nella citata convenzione devono considerarsi automaticamente decadute, a seguito dell’abrogazione delle corrispondenti norme di legge.”
Altre informazioni per l’acquirente:
In data 23/04/2020, l’amministratore del condominio comu- nicava allo scrivente che
“attualmente il debito dell’esecutata ammonta ad
€ 965,82;
non sono state deliberate spese straordinarie alla data odierna;
per l’evento atmosferico della scorsa settimana è stato aperto il sinistro presso la compagnia assicuratrice del condominio per evento atmosferico”.
CONFINI
In confine con parti comuni, via Togliatti, ragioni di terzi sal- vo altri e più precisi confini.
PROPRIETÀ
Gli immobili appartengono, per 1/2 della nuda proprietà, all’esecutato 1 in regime di comunione dei beni con Esecuta- to 2; per 1/2 della nuda proprietà, all’esecutata Esecutato 2 in regime di comunione dei beni con Esecutato 1; per l’usufrutto per 1/1 all’esecutata 3.
PROVENIENZA DEL BENE
I beni in parola sono pervenuti agli esecutati per atto di compravendita a rogito Notaio --- in data 26/11/2008, Re- pertorio n. --- Raccolta n. ---, trascritto il 02/12/2008 al n. - --- del registro generale e al n. --- del registro particolare.
STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE
Nell’atto di compravendita i signori Esecutato 1 e Esecutato 2 dichiarano di essere coniugi in regime di comunione legale dei beni, mentre la signora Esecutato 3 non ha dichiarato lo stato civile.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Sull’immobile in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti, di seguito sintetizzate.
Vincoli ed oneri che resteranno a carico dell’acquirente:
Nessuno oltre quelli riportati in “Altre informazioni per l’acquirente”.
Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura della procedu- ra:
Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo iscritta il 02/12/2008 al n. --- del registro generale e al n. --- del registro particolare, di Euro 270.000,00, a favore Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. sede Roma a fronte di un capitale di Euro 135.000,00, durata 30 anni, a carico di Esecutato 1, titolare della quota di 1/2 di nuda proprietà, Esecutato 2, titolare della quota di 1/2 di nuda proprietà, Esecutato 3, titolare dell’usufrutto. Grava la piena proprietà dei beni ogget- to di stima;
Atto esecutivo o cautelativo verbale di pignoramento immobili trascritto il 12/09/2019 al n. --- del registro generale e al n. --- del registro particolare, Corte di Appello di Bologna - UNEP di Bologna del 01/08/2019 rep. --- a favore ---, a carico di Esecutato 1, titolare della quota di 1/2 di nuda proprietà, Esecutato 2, tito- lare della quota di 1/2 di nuda proprietà, Esecutato 3, titolare dell’usufrutto. Grava la piena proprietà dei beni oggetto di stima.
Il notaio della relazione notarile segnala inoltre:
provvedimento di assegnazione in godimento della ca- sa familiare a favore di Esecutato 2 e contro Esecutato 1 con atto del Tribunale di Bologna del 12/07/2017,
Rep. ---/--- e trascritto presso l’ufficio del Territorio di Bologna il 08/11/2018 al n. --- del registro generale e al n. --- del registro particolare. Riguarda la quota di ½ di nuda proprietà dei beni oggetto di stima.
Si evidenzia che la trascrizione del provvedimento di asse- gnazione in godimento della casa familiare è antecedente la trascrizione del pignoramento ma successivo alla iscrizione della ipoteca volontaria.
REGIME FISCALE
La vendita dell’immobile è soggetta all'Imposta di Re- gistro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previ- sto dalla normativa vigente.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Dagli accertamenti svolti presso il settore Urbanistica ed Edi- lizia del Comune di San Giovanni in Persiceto risulta quanto segue.
Situazione urbanistica
San Giovanni in Persiceto fa parte dell' Unione Terre d'Acqua costituita nel 2011, composta dai Comuni di Anzola dell'Emi- lia, Calderara di Reno, Crevalcore, Sala Bolognese , San Gio- vanni in Persiceto, Sant'Agata Bolognese.
Con deliberazioni di Consiglio Comunale di San Giovanni in Persiceto (n. 38/39 del 7/04/2011), sono stati approvati ai sensi della L.R. 20/2000 il Piano Strutturale comunale (PSC), il Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE).
Il Piano Strutturale Comunale (PSC) ha classificato il fabbri- cato, di cui il bene oggetto di stima è parte, fra gli “Ambiti a prevalente destinazione residenziale ad assetto urbanistico consolidato” (Art. 30 NTA PSC).
Il Regolamento edilizio (RUE) ha classificato il tessuto inse- diativo in cui il fabbricato è posto fra le aree AC_1, Aree re- sidenziali ad assetto urbanistico consolidato (Art. 38 RUE).
Regolarità edilizia
Il fabbricato di cui fa parte il bene pignorato è stato edificato in data successiva al 1° settembre 1967.
Dalla ricerca effettuata presso l’archivio del comune di San Giovanni in Persiceto, relativamente al fabbricato ed all’ uni- tà immobiliare oggetto di stima, sono emerse le seguenti pratiche edilizie:
Licenza di costruzione n. 499/74 rilasciata il 30/06/1975 su domanda presentata in data 25/11/1974 per la costruzione di un fabbricato;
Autorizzazione all’abitabilità rilasciata in data 12/12/1977 su domanda presentata in data 15/10/1977;
Concessione edilizia in sanatoria n. 15, e contestuale autorizzazione all’abitabilità, rilasciata il 23/11/1990 su domanda presentata il 17/02/1986 333 Prot. 2192;
Autorizzazione n. 89/362 rilasciata il 20/07/1989 su domanda presentata il 17/06/1989 Prot. 9490 per la-
vori di manutenzione straordinaria consistenti nella ri- strutturazione della pavimentazione;
Denuncia di Inizio Attività ai sensi della Legge n.
662/96, Prot. 3332 del 07/02/1998, per intervento di manutenzione straordinaria alle terrazze sul fronte sud;
Denuncia di Inizio Attività ai sensi della Legge n.
493/93, Prot. 23087 del 30/09/2000, per installazione di pensilina;
Denuncia di Inizio Attività, per realizzazione di cappot- to termico esterno nell’ anno 2009. Non è stato fornito il Protocollo del deposito.
Ai fini della verifica della conformità edilizia si farà riferimen- to alla Licenza di costruzione n. 499/74.
Dal sopralluogo effettuato sono risultate le seguenti difformi- tà edilizie:
Spostamento di una porta interna;
Traslazione di muri interni;
Tamponamento delle due finestre contrapposte nel servizio igienico e apertura di nuova finestra sul lato corto esterno;
altezza utile rilevata è circa mt 2,80 contro i 2,70 di progetto;
la cantina ha misure interne di mt 1,95x3,35 contro i 1,90x3,15;
l’autorimessa ha misure interne di mt 2,45x5,50 inve- ce di 2,50x5,60;
presenza di porta interna all’autorimessa di collega- mento con il corridoio comune delle cantine.
Le difformità dovranno essere sanate con una pratica edilizia a sanatoria e con il pagamento di una sanzione amministra- tiva di € 2.000 oltre i diritti di segreteria.
La regolarizzazione dell’immobile sarà a cura e spese dell’aggiudicatario.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’immobile è dotato di Attestato di prestazione Energetica registrato in data 12/05/2020 Codice identificativo n. --- dall’ing. ---, numero di accreditamento ---, valevole sino al giorno 12/05/2030. Nel predetto certificato si attesta che l’immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G.
STATO DI OCCUPAZIONE
Al momento del sopralluogo l’appartamento risultava occu- pato dalla signora Esecutato 2 e dai suoi figli minori --- e ---.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il bene oggetto di stima è parte di un fabbricato sito in San Giovanni in Persiceto, in via Togliatti n. 27, nella località di San Matteo della Decima che dista dal comune di apparte- nenza circa km 10 e dal capoluogo di provincia Bologna circa km 35.
La località è raggiungibile percorrendo la strada provinciale
SP 255 e il casello autostradale più vicino è quello di Altedo della A13.
Fabbricato. Trattasi di fabbricato, realizzato a metà anni settanta, costituito da 4 piani fuori terra ed uno semi- interrato. La struttura portante è c.a., tamponature in lateri- zio, le facciate sono intonacate e tinteggiate, la copertura è piana. Il fabbricato è dotato di ascensore.
L’alloggio. Trattasi di unità immobiliare posta al secondo piano, costituita da ingresso, cucina, tre camere, soggiorno con balcone, bagno, disimpegno; oltre a cantina posta al piano seminterrato. Lo stato di manutenzione è sufficiente.
Finiture dell’appartamento. L’alloggio si presenta in suffi- cienti condizioni di manutenzione. I pavimenti sono di diver- sa tipologia (lastre di marmo, piastrelle di ceramica, par- quet), i rivestimenti di ceramica e le pareti intonacate e tin- teggiate. Le porte interne, ad anta sono di legno; i serra- menti esterni di alluminio con vetro semplice.
Impianti. L’impianto di riscaldamento è autonomo. Si se- gnala l’assenza dei pannelli frontali dei corpi scaldanti (con- vettori). L’impianto elettrico è sottotraccia.
Autorimessa. L’autorimessa è posta al piano seminterrato del fabbricato principale. L’accesso avviene da un corsello comune che presenta due ingressi prospicienti la via Togliatti e posti ai lati del fabbricato. Il locale ha accesso anche dal corridoio comune alle cantine. L’accesso carrabile è mt 2,12
x 2,07.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Presso l’archivio del Comune di San Giovanni in Persiceto, non sono state reperite le dichiarazione di conformità degli impianti presenti.
L’aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n.37, dichia- rerà comunque di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti privi di certificazione o comun- que non regolari, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla norma- tiva in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell’art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA COMMERCIALE Criteri di misurazione della consistenza
Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferi- mento al DPR N. 138 del 23/03/1998 “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo ai sensi della Legge 662/96” ed all’allegato C “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobi- liari a destinazione ordinaria”, così come di seguito.
Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R (attuali: da A/1 a A/9 e C/6), la superficie catastale è data dalla somma:
a) della superficie dei Vani Principali e dei Vani Ac-
cessori a servizio diretto di quello principale quali Bagni, Ri- postigli, Ingressi, Corridoi e simili;
b) della superficie dei Vani Accessori a servizio indi- retto dei vani principali quali soffitte, cantine, e simili, com- putata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti ;
c) della superficie di balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliari, compu- tata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette per- tinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.
d) della superficie dell’ area scoperta o a questa as- similabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2 (attuali A/7 e A/8), la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a).
e) Le superfici dei vani accessori a servizio diretto
delle unità immobiliari di categoria R/4 (attuali C/6) è com- putata nella misura del 50 per cento.
Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei pre- cedenti commi, entrano nel computo della superficie catasta- le fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.
La superficie come sopra computata è arrotondata al mq.
Consistenza del bene
Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consi- stenza sopra specificati si ha:
Foglio/Part./sub Destinazione Sup.mq Coeff. Sup. comm.
21/127/24 Appartamento 105,00 1,00 105,00
Terrazza 3,00 0,30 0,90
Cantina 8,00 0,25 2,00
Totale arrotondato mq 108,00
Foglio/Part./sub Destinazione Sup.mq Coeff. Sup. comm.
21/127/33 Autorimessa 15,00 0,50 7,50 Totale mq 7,50 STIMA DEL BENE
Aspetto economico
Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commer- ciale dei beni alla data odierna, per la vendita nell’ambito di una procedura di espropriazione immo- biliare.
Il valore di mercato1 è quel valore che si forma quando un bene viene posto sul mercato per un periodo sufficiente ad innescare un regime di libera contrattazione dal quale nell’incontro della domanda e dell’offerta si forma il prezzo.
Il valore di mercato è quindi una realtà storica che rappresenta con quanta specifica valuta il bene è passato di mano in un preciso momento storico in un mercato omoge- neo per le caratteristiche che lo distinguono.
Così come il valore di mercato di un bene rappresenta la realtà, il più probabile valore invece rappresenta quel va- lore che più probabilmente andrà a formarsi in regime di li- bero mercato.
Dunque un fatto storico, e un fatto probabilistico.
Il primo appartiene al presente e al passato, il secondo al futuro. Storia e statistica da una parte, previsione e pro- babilità dall’altra.
Nel caso in esame, trattandosi di una procedura esecutiva, le modalità con cui il bene viene messo sul mercato sono diver- se da quelle delle normalmente presenti nel libero mercato:
il tempo di vendita (dall’inizio della pubblicità fino alla sca- denza per la formulazione delle offerte) è inferiore agli attua-
1 Il valore di mercato è l’ammontare a cui una proprietà può essere ce- duta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un ac- quirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compra- vendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializza- zione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni (Standard di Valutazione RICS Edizione ita- liana 2009)
li tempi medi di vendita del mercato immobiliare; il vendito- re, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa.
Vi è poi da tenere presente che nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per vizi della cosa (art.2922 c.c.).
Per queste ragioni, e dovendo la stima tener conto dello sco- po per il quale essa è eseguita, al fine di migliorare l’ appeti- bilità del bene nell’ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, se ritenuto opportuno, si applicherà al valore di mercato, come successivamente determinato, una riduzione percentuale.
Procedimento di stima e indagini di mercato
La valutazione viene effettuata adottando il criterio di stima
“per comparazione”, metodo che prevede la ricerca del valo- re commerciale di immobili simili a quello in esame per le diverse caratteristiche (ubicazione, destinazione, disposizio- ne, superficie, stato d’uso e stato locativo), e di cui è già sta- ta definita la libera contrattazione. Per quanto si possa spin- gere la ricerca verso il massimo grado di omogeneità per la costruzione del campione di comparazione, in realtà quasi sempre permangono differenze significative fra i diversi ele- menti dell’ analisi per cui si provvede, come nel caso in stu- dio, ad un ulteriore “aggiustamento”, che riduca ulteriormen- te le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinse- che del bene oggetto di stima e quelle del campione di raf-
fronto.
I valori unitari adottati sono dunque la sintesi dell’indagine di mercato basata sulle banche dati di cui sono note sia le mo- dalità di misura della consistenza, i criteri di zonizzazione adottati, la scansione cronologica impiegata e il tipo di fonti impiegato. Tale indagine è corroborata da colloqui con ope- ratori del settore. Nella fattispecie sono stati esaminati e confrontati i dati rilevati in OMI (Osservatorio Mercato Im- mobiliare dell’Agenzia delle Entrate) e FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali):
- Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle En- trate, prezzi riferiti Anno 2019 - Semestre 2. Provincia:
BOLOGNA; Comune: SAN GIOVANNI PERSICETO; Fa- scia/zona: Suburbana/FRAZIONE DECIMA; Codice di zo- na: E1; Microzona catastale n.: 0; Tipologia prevalente:
Abitazioni civili; Destinazione: Residenziale
o abitazioni di tipo economico in condizioni normali:
minimo €/m2 900, massimo €/m2 1.300;
o box in condizioni normali: minimo €/m2 750, mas- simo €/m2 1.000;
- Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP-2018, prezzi riferiti al semestre ottobre 2017 aprile 2018. Comune:
San Giovanni in Persiceto; Frazione: Decima - Amola - Budrie
o Abitazione in buono stato: minimo €/m2 800, massimo €/m2 1.100;
o Autorimesse 1/auto: minimo 7.000 massimo 10.000.
La valutazione dell’immobile è da considerarsi effet- tuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie com- merciale e quindi variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione dei beni.
Valutazione del bene
Si precisa che dalle analisi di mercato effettuate anche pres- so gli operatori del settore è emerso che i prezzi della zona si attestano attorno a valori prossimi a quelli pubblicati su en- trambi gli osservatori. Inoltre, tenuto conto dello stato ma- nutentivo dell’immobile, prima brevemente descritto, dell’ubicazione, dell’appetibilità complessiva dell’immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, della situazio- ne edilizio-urbanistica dell’alloggio, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell’attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene congruo adottare un valore unitario di €/mq 1.000,00 per l’ appartamento e un valore a corpo per l’ autorimessa:
Appartamento Mq 108,00 x €/mq 1.000,00= € 108.000,00
Autorimessa € 10.000,00
VALORE DEL BENE PER INTERO: € 118.000,00
Detraendo il 20% circa per tenere conto della vendita forzo- sa, si ottiene
VALORE A BASE D’ASTA: € 94.000,00 (euro novantaquattromila/00)
* * *
Ritenendo di avere dato un’esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affi- datogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulte- riore chiarimento.
Con osservanza.
Bologna, lì 6 maggio 2020
IL C.T.U.
Ing. Filippo Pascale Guidotti Magnani Filippo
ELENCO ALLEGATI 1. Planimetria catastale
2. Elaborato grafico estratto dall’ultimo titolo edilizio 3. Documentazione fotografica
