TITOLO PRIMO DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1 - Contenuto del P.R.G.
Il P.R.G. definisce il contenuto e la forma dell'assetto
territoriale ed insediativo del Comune di Villa d' Ogna ne stabilisce le norme e ne finalizza e programma gli usi, le trasformazioni e gli sviluppi per una previsione temporale di dieci anni dalla data di adozione del Piano.
In particolare il Piano fissa:
1. l'uso del suolo edificato, edificabile e non, per l'intero territorio comunale;
2. la tutela e la valorizzazione dei beni culturali, storici, ambientali e paesistici;
3. l'utilizzazione e la trasformazione degli immobili pubblici e privati esistenti;
4. la caratterizzazione quantitativa, funzionale e spaziale delle aree destinate alla residenza, all'industria, al commercio, alle attività turistiche, alle attività culturali e ricreazionali e ad altre funzioni specifiche;
5. i caratteri e la localizzazione delle attrezzature pubbliche;
6. il tracciato e le caratteristiche tecniche della rete infrastrutturale per le comunicazioni ed i trasporti pubblici e privati;
7. i principali impianti e servizi tecnologici urbani;
8. le prescrizioni per ogni operazione d'intervento;
9. le norme generali e particolari per l'attuazione del Piano.
Art. 2 - Elementi costitutivi ed elaborati del P.R.G.
Il P.R.G. è costituito dai seguenti atti ed elaborati di carattere prescrittivo:
- Tav. 1 Planimetria di azzonamento scala 1:2000
- Tav. 2 Planimetria di azzonamento scala 1:5000
- Tav. 3 Zone territoriali omogenee scala 1:5000
- Tav. 4a Zona omogenea A - Grado di intervento sulle costruzioni scala 1:500 - Tav. 4b Zona omogenea A - Grado di intervento sulle costruzioni scala 1:500 - Schede delle unità edilizie in zona omogenea A - Ogna
- Schede delle unità edilizie in zona omogenea A - Villa d’ Ogna - Tav. 5 Organizzazione della rete di viabilità, degli spazi pubblici e
di parcheggio nel centro storico scala 1:1000
- Tav. 6 Aree a standard e viabilità scala 1:2000
- Tav. 7 Vincoli vigenti scala 1:5000
- NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE.
Il P.R.G. è inoltre costituito dai seguenti atti ed elaborati di carattere descrittivo:
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
SERIE STORICA
- Tav. A1 Catasto 1853 scala 1:1000
- Tav. A2 Catasto 1903 scala 1:1000
- Tav. A3 Catasto 1903 scala 1:2000
- Tav. A4 Analisi dello sviluppo urbano scala 1:5000 - Tav. A5 Situazione e caratteri dell’edificazione e perimetrazione
ed inquadramento territoriale delle “zone omogenee” :
nuclei urbani di interesse storico ambientale, con
indicazione delle unità minime di rilevamento scala 1:1000 - Allegato A - Relazione illustrativa e storica
- Allegato B - Abaco o guida agli interventi
STATO DI FATTO:
- Tav. B1 Inquadramento territoriale -Corografia scala 1:25000
- Tav. B2 Uso del suolo scala 1:5000
- Tav. B3 Uso del suolo scala 1:2000
- Tav. B4 Impianti tecnologici - Rete idrica e rete fognaria scala 1:5000 - Tav. B5 Impianti tecnologici-Rete gas metano e illuminazione scala 1:5000 - Tav. B6 Tavola delle previsioni degli strumenti urbanistici
dei comuni contermini scala 1:10000
TAVOLE INDAGINE GEOLOGICA:
- Tav. 1 Carta litologica scala 1:5000
- Tav. 2 Carta geomorfologica e dei processi
geomorfologici in atto scala 1:5000
- Tav. 3 Carta clivometrica scala 1:5000
- Tav. 4 Carta della vegetazione e dell’uso del suolo scala 1.5000
- Tav. 5 Carta idrogeologica scala 1:5000
- Tav. 6 Sezioni geologiche e stratigrafiche
- Tav. 7 Carta di sintesi e delle fattibilità geologiche di Piano scala 1:5000 - Relazione illustrativa.
Art. 3 - Operatività del Piano
Il P.R.G. opera mediante i seguenti strumenti : 1. vincoli territoriali;
2. prescrizioni specifiche per le aree a varia destinazione d'uso e per le infrastrutture;
3. norme per l'attuazione del Piano;
4. eventuali programmi pluriennali di attuazione nelle forme e con i contenuti previsti dalle leggi vigenti, che eventualmente il comune voglia adottare.
5. piani urbanistici attuativi di cui al successivo art. 6 delle presenti norme;
6. concessione edilizie ed altri provvedimenti di assenso ai sensi di legge delle trasformazioni edilizie (denuncia d’inizio attività, comunicazioni, ecc..)
7. regolamento edilizio, qualora vigente.
8. piani di settore (piano del verde e dell’arredo urbano, piano del colore, piano urbano del traffico, ecc., che il Comune delibererà di adottare.
9. eventuali altri strumenti urbanistici previsti dalle leggi vigenti.
Art. 4 - Deroghe
Le prescrizioni di Piano e le presenti norme non ammettono deroghe all'infuori che per opere pubbliche, nonché per quelle di interesse pubblico nei limiti fissati dalle leggi vigenti.
TITOLO SECONDO ATTUAZIONE DEL PIANO
Art. 5 - Programmi pluriennali di attuazione del P.R.G.
Al fine di provvedere ad una ordinata attuazione del Piano per tempi e fasi e di consentire il necessario coordinamento temporale e tecnico degli interventi pubblici e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, per poter disporre di elementi atti alla stima preventiva dei relativi investimenti e ad un pertinente riparto tra i competenti Enti pubblici e privati, un chiaro e preventivo indirizzo sul progressivo sviluppo delle reti infrastrutturali e sulle attrezzature ed impianti pubblici e per permettere infine, una coerente verifica con la programmazione generale e le previsioni di bilancio del Comune, l'Amministrazione Comunale, potrà predisporre programmi pluriennali di attuazione del P.R.G. secondo le modalità, i contenuti e le finalità di cui all'art. 13 della legge 28/1/1977 n. 10 e agli artt. 31-32-33-34 della L.R. 15/4/1975 n. 51 e sue successive modificazioni di cui alle L.R. 5/12/1977 n. 60 e 61, 19/7/1978 n. 44 e 2/11/78 n. 63; n. 14 e n. 15 del 12/3/84.
Art. 6 - Piani Urbanistici Attuativi
Il P.R.G. fissa i perimetri delle zone soggette a Piano Urbanistico attuativo obbligatorio.
L' intervento attuativo del Piano è previsto attraverso Piani Attuativi (P.A.) di iniziativa pubblica o privata, ciascuno esteso all'intero comparto perimetrato nella tavola di P.R.G., e così definiti:
1. Piani di Recupero del patrimonio edilizio esistente (P.R.) di iniziativa pubblica o privata ai sensi della Legge 5/8/78 n. 457 art. 27 e seguenti.
Definiscono l’insieme degli interventi previsti dal P.R.G. su preesistenti organismi edilizi, prevedendo la localizzazione o la rilocalizzazione delle opere di urbanizzazione e definendo le caratteristiche costruttive degli edifici; indicano inoltre le unità minime d’intervento costituite da uno o più edifici, la cui ricostruzione o trasformazione è considerata in modo unitario, in attuazione delle diverse tipologie d’intervento previste dal P.R.G.
2. Piani di lottizzazione convenzionati (P.L.)
Il P.R.G. indica le zone residenziali e produttive di nuovo impianto soggette a piano di lottizzazione convenzionato obbligatorio ai sensi dell'art. 28 legge 17/8/1942 n.
1150 e successive modificazioni.
Tali interventi sono soggetti alle prescrizioni ed alle procedure di cui alle Leggi Regionali n. 51 del 15/4/75; n. 60 e 61 del 5/12/77; n. 44 del 19/7/78; n. 63 del 2/11/78; n. 23 del 23/6/97, nonché alle prescrizioni del Regolamento Edilizio.
Sono rappresentati dallo studio dell’organizzazione di una determinata porzione del territorio comunale prescindendo dal frazionamento fondiario, nell’intento di regolamentare tempi e modi dello sfruttamento edificatorio del suolo, contestualmente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
3. Eventuali altri piani previsti da Leggi specifiche.
In tutti i piani urbanistici attuativi è obbligatorio fra gli aventi titolo la solidarietà e la perequazione economica per tutte le operazioni urbanistiche ed edilizie ivi previste, sia che trattasi della attribuzione delle quote volumetriche a ciascun
proprietario, sia della loro localizzazione nonché della cessione delle aree di urbanizzazione e della corresponsione degli oneri.
Ove l’intervento sul P.R.G. è previsto attraverso la preventiva approvazione di Piani Urbanistici Attuativi di varia iniziativa, gli stessi Piani dovranno essere accompagnati da idonea convenzione urbanistica.
• Essa dovrà fissare il termine massimo di dieci anni per l’attuazione del Piano.
Scaduto tale termine, o quello più breve eventualmente previsto, ove i soggetti attuatori abbiano realizzato tutte le opere di urbanizzazione poste a loro carico e non sia mutata la destinazione d’uso urbanistica delle aree, essi potranno sempre ottenere le concessioni edilizie per l’edificazione sui lotti eventualmente ancora inedificati, ma compresi nel P.P.A. Nel caso in cui i soggetti attuatori non provvedano alla realizzazione delle opere di urbanizzazione entro i termini fissati, il Comune potrà ordinare loro di provvedere in conformità al Piano approvato, preannunciando nel contempo l’azione surrogatoria d’ufficio in caso di ulteriore inadempienza.
• La convenzione dovrà inoltre precisare da parte dei soggetti attuatori gli impegni:
• per la refusione delle eventuali spese anticipate dal Comune;
• per far redigere ed approvare i progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, attenendosi alle indicazioni dell’Amministrazione comunale;
• di cedere le aree necessarie alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria o gli eventuali oneri sostitutivi, oltre che l’assunzione, a carico degli stessi, degli oneri e/o esecuzione delle opere stesse;
• di assumere a proprio carico la completa manutenzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, fino a quando tali opere non siano, nei tempi e nei modi stabiliti dalla convenzione, acquisite dal Comune;
• dei termini, anche distinti per fasi proporzionali alla realizzazione dell’intervento, per il versamento dei contributi per oneri di urbanizzazione e/o per l’eventuale realizzazione a scomputo delle opere stesse;
• per le congrue garanzie fidejussorie da prestare a favore del Comune per l’esatto e puntuale adempimento delle obbligazioni assunte dalla convenzione;
• di non mutare la destinazione d’uso degli immobili senza aver preventivamente ottenuto adeguato titolo abilitativo da parte dell’Amministrazione Comunale;
• per eventuali obbligazioni di cui all'art. 7 - commi I e IV della Legge 10/1977, ove non si provveda con separato atto.
La convenzione, approvata nei modi e nelle forme prescritte dalla Legge, dovrà essere registrata e trascritta nei registri immobiliari a cura e spese dei soggetti attuatori.
Art. 7 - Intervento edilizio diretto
Intervento edilizio diretto è ogni attività di edificazione su aree inedificate o parzialmente edificate e ogni intervento su costruzioni esistenti.
L'intervento edilizio diretto è subordinato all’ottenimento del titolo abilitativo prescritto dalle vigenti norme in materia .
Art. 8 - Area di pertinenza
Il rilascio della concessione edilizia è subordinato, mediante atto unilaterale d'obbligo, alla assunzione da parte del richiedente dell'impegno di asservimento di un'area di pertinenza unitaria e senza soluzioni di continuità, di superficie corrispondente
alla misura richiesta dall'entità dell'intervento sulla base degli indici di edificabilità ammessi.
L'atto di asservimento trascritto a favore del Comune presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dovrà essere in ogni caso prodotto prima dell'inizio dei lavori.
Art. 9 - Area libera
Si considera libera un'area inedificata di proprietà del richiedente e che non risulti stralciata, dopo la data di adozione del P.R.G., da aree contigue edificate, e che non siano state asservite ad edifici realizzati anche su mappali diversi.
Art.10 - Destinazione d'uso
La destinazione d’uso è il complesso di usi o funzioni ammesse dal P.R.G. o dal Piano attuativo per un’area o un edificio.
La destinazione d'uso dei suoli e dei fabbricati deve essere indicata sia nei progetti di intervento edilizio diretto che in quello di intervento urbanistico preventivo, in base alle presenti norme ed a quelle della vigente legislazione nazionale e regionale.
Qualunque cambiamento della sagoma planivolumetrica, delle superfici utili e delle destinazioni d'uso, anche in assenza di interventi comportanti trasformazioni fisiche urbanistiche ed edilizie, è subordinato all'approvazione di preventiva variante.
La realizzazione di varianti, purchè esse non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti, che non modifichino la sagoma, le superfici utili e la destinazione d'uso nonchè l'aspetto estetico architettonico esteriore delle costruzioni, delle urbanizzazioni e delle sistemazioni esterne, deve comunque essere approvata prima della richiesta del certificato di abitabilità o di agibilità.
Art.11 - Opere di urbanizzazione primaria e secondaria
a) Opere di urbanizzazione primaria ( S/1 )
Insieme dei servizi e delle relative aree necessari a rendere edificabile un'area ai sensi dell'art. 31 della L. 1150/42.
Essi sono: strade perimetrali ed interne ad una zona e spazi di parcheggio con relativi spazi a verde, rete delle fognature, dell'acquedotto, dell'energia elettrica, del gas, dell'illuminazione pubblica, del telefono, spazi di verde attrezzato in prossimità ed al servizio privato e diretto degli edifici.
I Piani Attuativi devono prevedere il reperimento delle aree S/1 relativamente ai parcheggi ed al verde attrezzato.
b) Opere di urbanizzazione secondaria ( S/2 )
Insieme dei servizi e delle relative aree necessari allo svolgimento della vita civile e comunitaria, di cui si preveda l'acquisizione da parte dell'Amm.ne pubblica o l'assoggettamento a servitù di uso pubblico.
Essi sono: rete viaria principale, parcheggi di quartiere, reti principali degli impianti tecnologici, attrezzature collettive di interesse pubblico di livello comunale previste dall'art. 22 della L.R. 51/1975.
I Piani Attuativi devono prevedere il reperimento di aree S/2.
Art.12 - Aree per standards urbanistici
Nei Piani Attuativi le aree S/1 ed S/2 previste, quando non siano esplicitamente localizzate nella planimetria di P.R.G. e quando non si tratti di parcheggi, possono essere monetizzate a giudizio dell'Amm.ne comunale, con somme commisurate all'utilità economica conseguita per effetto dalla mancata cessione e comunque non inferiori al costo di acquisizione di altre aree; i perimetri delle aree localizzate e dei parcheggi possono essere modificati in sede di redazione del Piano attuativo, senza diminuzione delle quantità, qualora si determinino soluzioni migliorative di quelle proposte sulla planimetria di P.R.G.
Art.13 - Nomenclatura delle prescrizioni specifiche
I segni grafici convenzionali (retinature, perimetrazioni ecc.) delle prescrizioni di intervento e dei vincoli introdotti nella tavola di P.R.G. possono contenere ulteriori specificazioni funzionali e di destinazione a mezzo di simboli.
La compresenza di due o più simboli sulla medesima zona indica la obbligatorietà di contestuale previsione in sede di progettazione esecutiva.
Art. 14 - Perimetrazioni, confini, arretramenti e allineamenti stradali
I segni grafici relativi definiscono:
- confine territoriale comunale;
- perimetro delle zone soggette a Piano Attuativo;
- perimetro del centro abitato ( nuovo codice della strada);
- limite di rispetto cimiteriale;
- nuovi tracciati stradali, modifiche alle strade esistenti, arretramenti stradali;
- fasce di rispetto stradale;
- perimetro dei vincoli ambientali ai sensi dell'art. 1 e 1 ter della legge 431/85.
TITOLO TERZO
PRESCRIZIONI GENERALI DI INTERVENTO
Art.15 - Definizione dei parametri urbanistici ed edilizi
L'edificazione e l'urbanizzazione nelle varie zone del territorio comunale é regolata dai seguenti indici le cui quantità sono indicate negli articoli successivi o direttamente sulla planimetria di P.R.G. o in apposita tabella:
1. Superficie territoriale (St)
E' la superficie complessiva (mq) di una zona omogenea o di un comparto unitariamente delimitata da un perimetro di P.R.G.
La superficie territoriale viene misurata al lordo delle aree occorrenti per l’urbanizzazione primaria e quelle eventualmente previste per l’urbanizzazione secondaria.
2. Superficie fondiaria (Sf)
E' la superficie disponibile del lotto edificabile ovvero la residua area risultante della Superficie territoriale dedotte le superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
3. Indice di densità territoriale (It)
E' il rapporto massimo (mc/mq) tra la volumetria complessivamente edificabile in una determinata zona e la sua superficie territoriale (It = V/St).
4. Indice di densità fondiaria (If)
E' il rapporto massimo (mc/mq) tra la volumetria edificabile su un determinato lotto e la sua superficie fondiaria (If = V/Sf).
5. Superficie coperta (Sc)
E’ la superficie (mq) della proiezione orizzontale sul terreno del perimetro esterno di un edificio, compresi cavedi e sporti e le coperture estensibili a soffietto o telescopiche.
Sono esclusi sporti di gronda, pensiline a sbalzo e balconi, purchè non sporgano più di m. 1,50 dalle facciate nella misura massima del 25% dell’intero perimetro dell’edificio, nel qual caso vengono computate interamente come Sc.
Per gli edifici produttivi, sono esclusi gli apparati tecnologici esterni accessori al ciclo produttivo, le tettoie aperte a protezione di parcheggi nella misura massima del 50% della superficie totale, i piani di carico, le tettoie a sbalzo fino a m. 3 (purchè vengano rispettate le distanze dai confini), i porticati liberi necessari per passaggi coperti esterni; i silos vengono computati al 50%.
6. Rapporto di copertura(R)
E' il rapporto massimo, misurato in percentuale (%), tra la superficie coperta da un edificio e la superficie fondiaria relativa (Rc = Sc/Sf x 100).
7. Distanza dai confini (Dc)
E’ la distanza minima (m), misurata a squadra, che deve intercorrere tra la facciata degli edifici e confini di proprietà circostanti.
La distanza dei fabbricati dai confini di proprietà, compreso l’eventuale lotto asservito come pertinenza, non può essere inferiore a m. 5 né alla metà dell’altezza del fabbricato.
Nelle zone omogenee B, C, D, sono ammesse distanze inferiori dal confine fra lotti edificabili qualora i proprietari confinanti stipulino convenzione, da trascriversi nei registri immobiliari, con cui si obblighino, nello sfruttamento edificatorio dei rispettivi fondi, a rispettare la distanza minima tra i fabbricati prescritta dal P.R.G.
E’ ammessa la costruzione di due fabbricati in aderenza sul confine qualora i fabbricati stessi abbiano le medesime caratteristiche architettoniche e siano realizzati contemporaneamente, oppure qualora si convenzioni con il confinante la obbligatoria edificazione in confine da parte dello stesso.
Nel caso di edificio esistente a confine con pareti cieche, è ammessa senza convenzionamento, sul lotto confinante, una costruzione in aderenza, fatto salvo i diritti di terzi.
8. Distanza tra edifici (De)
E' la distanza minima che deve intercorrere fra gli edifici (m), misurata a squadra e a raggio fra facciate di edifici antistanti o di corpi di fabbrica di un medesimo edificio.
Le distanze minime tra i fabbricati residenziali nelle diverse zone omogenee sono definite come segue, ai sensi delle leggi vigenti:
- Zona A
Per gli interventi di ristrutturazione (grado 4) e di ricostruzione facoltativa (grado5) e comunque laddove si prevedano trasformazioni di un edificio entro la sagoma planimetrica preesistente, le distanze da altri edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tenere conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
Nel caso di intervento di sopralzo, la distanza è quella preesistente, fermo restando il rispetto delle norme del Codice Civile.
- Zona B
Negli edifici esistenti la distanza è quella preesistente.
In ogni caso è prescritta la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti anche cieche di edifici antistanti.
Per i nuovi edifici, la distanza minima da edifici esistenti, quando le pareti fronteggianti siano finestrate, è pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a m. 12.
- Zona C
E’ prescritta la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti anche cieche di edifici antistanti.
Tra pareti finestrate di edifici antistanti, è prescritta una distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a m. 12.
- Nuovi edifici ricadenti in altre zone
In ogni caso è prescritta la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti anche cieche di edifici antistanti.
Le distanze minime tra i fabbricati, tra i quali siano interposte strade pubbliche o private destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità privata e a fondo cieco al servizio di singoli edifici o insediamenti unitari) debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
m. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a m.7;
m. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra m. 7 e m. 15.
Qualora le distanze fra i fabbricati, come sopra misurate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le stesse vengono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa.
Le distanze complessive che devono intercorrere fra edifici di diverse proprietà dovranno essere osservate anche fra edifici sorgenti su area della stessa proprietà.
9. Distanza dalle strade (Ds)
E' la distanza minima degli edifici dal ciglio delle strade (m), misurata sulla normale al ciglio stesso.
In tutti i casi non previsti e disciplinati dal nuovo Codice della strada si definisce ciglio stradale la linea limite della sede o della piattaforma stradale comprendente le sedi viabili sia veicolari che pedonali, incluse le banchine od altre strutture laterali quando siano transitabili, oltre che le strutture di delimitazione non transitabili (parapetti, arginelle e simili).
Le distanze minime tra i fabbricati ed il ciglio di strade pubbliche o private destinate al traffico veicolare (con esclusione della viabilità privata e a fondo cieco al servizio di singoli edifici o insediamenti unitari), sono le seguenti:
- m. 5 per strade di larghezza inferiore a m.7;
- m. 7,50 per strade di larghezza compresa tra m.7 e m.15;
- m. 10 per strade di larghezza superiore a m. 15.
Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate, nel caso di riconosciuti allineamenti preesistenti e fatte salve particolari prescrizioni di P.R.G.
10. Altezza degli edifici (H)
Rappresenta l'altezza massima (m) raggiungibile dagli edifici dal suolo su cui insistono.
L’altezza di un edificio viene misurata come distanza tra due punti estremi, uno in alto ed uno in basso sulla verticale, determinati nel modo seguente:
punto in basso:
il piano di spiccato dato dall’intersezione della facciata dell’edificio, nel suo punto medio, con la superficie del marciapiede o, in mancanza, della strada, quando la facciata dell’edificio è collocata lungo questi o entro la distanza di m. 10 da questi;
altrimenti il piano di spiccato coincide con la quota sul terreno naturale del punto centrale del massimo rettangolo circoscritto alla pianta dell’edificio.
Per terreni con particolari caratteristiche di acclività e compresi nella fascia di m.10 dalle strade, ogni situazione verrà valutata dalla Commissione Edilizia.
Al fine del calcolo dell’altezza, si considera quota del terreno naturale la quota di pavimento di un terreno che venga sbancato lungo tutto o parte del perimetro dell’edificio, per una larghezza superiore a m. 2, salvo il caso che tale superficie sia coperta con soletta sistemata a verde o pavimentata, escludendo la superficie per rampe di accesso ad autorimesse; nel caso in cui il terreno naturale sia a quota inferiore rispetto ai lotti circostanti, è ammesso un riempimento massimo di 1 metro.
punto in alto:
per edifici residenziali o terziario-commerciali
a) per un edificio con tetto piano: la quota d’intradosso dell’ultimo piano; in caso di altezza dei vani differenziata, o con soffitto ribassato, vale la quota dell’intradosso più alto e comunque dell’intradosso del solaio di copertura, escluso il sottotetto non abitabile;
b) per un edificio con tetto inclinato: la quota media delle quote degli intradossi inclinati o dell’assito nel caso di tetto in legno;
c) dalla quota d’intradosso della gronda, nel caso questa sia più alta della quota indicata al punto a);
d) la quota del limite terminale del parapetto pieno o della parete dell’attico, quando superino m. 0,75 dall’intradosso in a;
per edifici produttivi e per gli impianti e attrezzature agricole:
- per un edificio con tetto piano o inclinato: la quota d’intradosso delle travi trasversali portanti la copertura o, in loro assenza, la quota media dell’intradosso della copertura;
- per un edificio con tetto a volta: la quota d’intradosso misurata a 1/3 dall’imposta;
- la quota del limite terminale del parapetto pieno o della parete dell’attico, quando superino m. 1,50 dall’intradosso in a.
Per serbatoi, volumi tecnici in genere e impianti di depurazione sono consentite altezze non superiori al 30% dell’altezza massima consentita nella zona o dell’altezza dell’edificio esistente alla data di adozione del P.R.G.
L’altezza massima potrà essere superata solo per particoli esigenze tecnologiche dimostrate, previo parere favorevole della Commissione Edilizia.
11. Volume (V)
Per volume dei fabbricati si intende quello dei corpi di fabbrica emergenti, computato dal piano di spiccato all’intradosso dell’ultimo piano, compreso il sottotetto, avente altezza interna non inferiore a quella prescritta per la dichiarazione di abitabilità o agibilità, considerando quanto previsto dalla L.R. n. 15/96 e successive modificazioni, sul recupero dei sottotetti esistenti.
Per gli edifici residenziali il volume viene dato dalla somma delle superfici lorde dei singoli piani, compreso il sottotetto, moltiplicate per le altezze intercorrenti tra gli intradossi dei solai di copertura dei piani stessi (altezza media nel caso di solaio inclinato), compresi i volumi delimitati dal filo esterno di pilastri o strutture di collegamento tra i piani o di collegamento a terra dei piani superiori.
Ai fini del calcolo del volume, la quota d’intradosso del solaio di copertura dell’ultimo piano viene considerata ribassata di cm. 30 rispetto all’estradosso, nel caso di solai di copertura in semplice assito di legno o in tavelloni.
Per gli edifici produttivi o commerciali sono computate nel volume anche le parti interrate in cui sia prevista la presenza permanente di persone, ad eccezione di depositi e magazzini di pertinenza di locali fuori terra.
Dal computo dei volumi realizzabili sono esclusi gli apparati tecnologici esterni accessori al ciclo produttivo, le tettoie aperte a protezione di parcheggi nella misura del 50% della superficie totale, i piani di carico, le tettoie a sbalzo fino a m. 3 (purchè siano rispettate le distanze dai confini), i volumi tecnici emergenti dalla copertura, i porticati liberi necessari per passaggi coperti esterni tranne le coperture estensibili a soffietto o telescopiche con posizionamento fisso superiore alle 8 ore giornaliere.
Inoltre, per qualsiasi destinazione, non costituiscono volume:
- le porzioni a portici aperti ai piani terra quando consentano il pubblico passaggio e siano a tale scopo asserviti e comunque quando abbiano una superficie superiore al 70% di quella coperta;
- i balconi;
- i volumi tecnici sporgenti dalle coperture e non altrimenti localizzabili;
- gli elementi architettonici decorativi esterni (lesene, fregi, ecc.);
- i parcheggi, nel limite di 1 mq/10mc, situati al primo piano fuori terra di edifici, con altezza massima interna netta di m. 2,50;
- i locali accessori (cantine, centrali termiche, ecc.) posti ai piani terra o seminterrati di edifici residenziali con altezza interna netta non superiore a m.
2,50 quando la loro superficie non superi il 50% della complessiva superficie del piano;
- le scale, solo quando realizzate con la misura seguente:
90 cm ≤ larghezza cm ≤ 120 cm.
12. Superficie lorda complessiva di pavimento (Slp)
La superficie lorda di pavimento è la somma delle superfici dei singoli piani (mq) compresi entro il profilo esterno delle pareti perimetrali di un edificio a destinazione produttiva, comprese quelle dei piani interrati o seminterrati o dei soppalchi agibili.
Sono esclusi dal computo della Slp:
- le superfici destinate a impianti per il trattamento e lo smaltimento di rifiuti liquidi, solidi o gassosi dell’attività produttiva, purchè l’altezza massima interna netta non superi i m. 2,50;
- gli apparati tecnologici esterni (quali: vano scale, ascensori, cavedi), i tetti accessibili piani, le tettoie aperte a protezione di parcheggi, i silos, i piani di carico, le tettoie a sbalzo fino a m. 1.50 nella misura massima del 25% dell’intero perimetro dell’edificio, i porticati liberi necessari per passaggi coperti esterni, se assoggettati ad uso pubblico, i cunicoli o i condotti con altezza inferiore a m.2.50.
La Slp realizzabile è determinata dal prodotto tra l’indice di utilizzazione Uf o Ut definito dal P.R.G. per ogni zona e la superficie dell’area destinata (Slp = Ut x St oppure Uf x Sf).
13. Indice di utilizzazione territoriale o fondiaria (Ut, Uf)
E’ il rapporto massimo (mq/mq) tra la superficie Slp di uno o più edifici e la superficie territoriale o fondiaria della zona o del fondo su cui insistono (Ut = Slp/St; Uf = Slp/Sf).
Art. 16 - Definizione degli interventi di trasformazione urbanistica
Per gli edifici compresi in zona omogene A, si applicano gli interventi e le prescrizioni dettate dal successivo art. 30.
Gli interventi di trasformazione urbanistica prevista dalle leggi vigenti, riguardanti edifici e manufatti esistenti o porzioni di territorio edificabili, sono così definiti:
1. Manutenzione ordinaria
Sono definiti di "manutenzione ordinaria" gli interventi che riguardano le opere di riparazione e rinnovo delle finiture degli edifici e degli spazi aperti deteriorate dall'uso e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; tali interventi devono essere coerenti con le specifiche eventualmente dettate dal presente regolamento per zona di P.R.G., per quanto riguarda i materiali da usare.
Tali interventi comprendono:
- per gli edifici:
a) le opere di rifacimento e riparazione delle finiture interne (intonaci, tinteggiature, rivestimenti, pavimenti, infissi e serramenti);
b) le opere di rifacimento e riparazione delle finiture esterne, comprese le tinteggiature,, eseguite con le stesse caratteristiche di quelle preesistenti, purchè coerenti con le caratteristiche della zona
c) le opere atte a riparare parti delle strutture, delle murature e delle coperture;
d) le opere atte a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici o ad adeguarli alle normali esigenze e alle disposizioni di legge e regolamenti vigenti, esclusa la formazione di nuovi locali per servizi igienici e tecnologici;
e) la costruzione di arredi fissi comportanti interventi murari modesti;
f) la formazione di cassonetti su pareti esistenti per contatori e di derivazioni di impianti elettrici, dell'acqua, del gas, telefonici, ecc.;
- per gli spazi aperti:
g) pulitura, riparazione e sostituzione di impianti tecnici, di manufatti e attrezzature di arredo urbano (fontane, chioschi, ecc.), di recinzioni, muretti e pavimentazioni, di
opere di sistemazione idraulica in alveo e delle sponde;
h) le opere di rinnovo e di riparazione degli impianti esterni agli edifici, delle aree esterne e del verde esistente; in questo caso si intendono di manutezione ordinaria le operazioni di taglio, potatura, concimazione, irrigazione, oltre che di rimozione di singoli alberi morti con sostituzione di soggetti della stessa specie.
2. Manutenzione straordinaria
Sono definiti di "manutenzione straordinaria" gli interventi che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e di spazi aperti e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, qualora detti interventi rappresentino una modifica limitata dell'assetto distributivo interno complessivo dell’intero edificio e non alterino la tipologia dell'edificio stesso.
Tali interventi comprendono:
- per gli edifici:
a) Il consolidamento, il rinnovo e la sostituzione di parti limitate delle strutture portanti dei fabbricati, senza modificazione delle quote dei piani di calpestio dei solai;
b) la sostituzione totale del manto di copertura con materiale diverso dal preesistente, senza modificazione delle quote d'imposta, delle pendenze o delle sagome dei tetti;
c) l'apertura, chiusura o la modifica di porte e finestre esterne ed il rifacimento di intonaci o di rivestimenti esterni, compresa la tinteggiatura;
d) la creazione, lo spostamento o l'integrazione dei servizi igienici e tecnologici, compresi i vani e le strutture edilizie connesse, nell’ambito di volumi esistenti, senza aumento delle superfici utili delle singole unità immobiliare;
e) formazione di cassonetti fuori terra per contatori e derivazioni di impianti elettrici, dell'acqua, del gas, telefonici, ecc.
f) la creazione di scale esterne di sicurezza, senza aumento di volume;
g) l'adeguamento dei fabbricati ai requisiti igienico-costruttivi di cui al presente regolamento, senza aumento delle superfici utili delle singole unità immobiliare;
h) l'aggregazione di due o più unità immobiliari in un'unica unità immobiliare, purché comportino modifiche limitate dell'assetto distributivo interno e senza alterare la tipologia dell'edificio;
i) nelle costruzioni destinate ad attività industriali e artigianali, gli interventi di natura statica, igienica, tecnologica e funzionale necessari per conservare e integrare l'efficienza degli impianti produttivi esistenti e la salubrità delle costruzioni che li ospitano, quando non comportino incrementi della superficie lorda di pavimento né modifiche alla tipologia;
- per gli spazi aperti:
l) rimozione di elementi e costruzioni precarie;
m) installazione, modifica e rifacimento di impianti tecnici, di manufatti e attrezzature di arredo urbano (fontane, chioschi, ecc.), di recinzioni, muretti e pavimentazioni, di opere di sistemazione idraulica in alveo e delle sponde;
n) realizzazione e modifica di impianti vegetazionali di specie arboree di alto fusto;
Gli interventi di manutenzione straordinaria, valutati sia con riferimento all'oggetto di una singola domanda di Concessione edilizia sia in connessione con qualsiasi altra domanda o comunicazione presentata negli ultimi cinque anni per la stessa unità edilizia, non devono costituire, a giudizio del Sindaco, sentita la Commissione edilizia, un insieme sistematico di opere che possano portare a un organismo edilizio sostanzialmente rinnovato o diverso dal precedente né devono costituire mutamento tipologico della costruzione nel suo insieme.
In particolare, detti interventi non devono comportare modifiche della destinazione d'uso, della pendenza delle coperture e dei caratteri dei materiali delle parti esterne.
3. Restauro
Sono definiti di "restauro" gli interventi destinati a conservare un edificio o uno spazio aperto e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio e dello spazio stesso, ne consentano destinazioni d'uso con esse compatibili.
Tali interventi comprendono il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Il "restauro" riguarda gli edifici e gli spazi aperti che hanno rilevante importanza per il loro carattere architettonico, artistico e storico, compresi gli immobili vincolati ai sensi della L.n.1089/1939; esso comprende:
- per gli edifici
a) Il recupero e la conservazione dell'edificio nella sua unità formale e strutturale, determinata dalle sue componenti tipologiche, architettoniche, artistiche e culturali;
tali obiettivi sono da perseguire mediante la salvaguardia, il recupero o la conservazione della tipologia edilizia, nella sua caratterizzazione più evoluta, e strutturale e degli elementi decorativi e costruttivi.
La conservazione va riferita non solo agli elementi costruttivi e decorativi dell'edificio originario ma anche a tutti gli elementi successivi in organica evoluzione;
b) il risanamento igienico, il consolidamento strutturale e l'adeguamento tecnologico per eventuali nuove funzioni da insediare, previa verifica della loro compatibilità, sempre nel rispetto dei criteri citati al punto precedente.
c) l'eliminazione degli elementi aggiunti all'edificio originario, incongrui rispetto al processo di evoluzione della costruzione;
- per gli spazi aperti:
d) il recupero e la conservazione di spazi significativi in sé stessi o parte di ambienti e complessi meritevoli di tutela;
e) rimozione di elementi e costruzioni incongruenti con lo spazio (tettoie, abbaini, baracche, ecc.);
f) interventi sugli impianti tecnici, manufatti e attrezzature di arredo urbano (fontane, chioschi, ecc.), recinzioni, muretti e pavimentazioni;
g) interventi sugli impianti vegetazionali per la conservazione di giardini o spazi a verde di origine storica, nell'assoluto rispetto dei caratteri originari.
4. Risanamento conservativo
Sono definiti di "risanamento conservativo" gli interventi destinati a conservare un edificio o uno spazio aperto e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio e dello spazio stesso, ne consentano destinazioni d'uso con esse compatibili.
Tali interventi comprendono il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Il "risanamento conservativo" riguarda gli edifici e gli spazi aperti anche di origine industriale che, pur non presentando particolari pregi, costituiscono elementi significativi dal punto di vista tipologico o sono parte integrante di un insediamento di antica formazione; esso comprende:
- per gli edifici:
a) il recupero e la conservazione degli elementi che caratterizzano l'edificio sotto il profilo architettonico, strutturale e ambientale e, in particolare, la valorizzazione dell'involucro esterno;
b) il risanamento igienico e l'adeguamento tecnologico, strutturale e distributivo dell'edificio anche allo scopo di adeguarlo ad eventuali nuove funzioni da insediare.
A tal fine sono consentiti interventi sull'impianto strutturale e distributivo dell'edificio,
nel rispetto dell'assetto tipologico complessivo e delle principali articolazioni degli spazi interni e delle loro caratterizzazioni formali più significative (volte, soffitti, pavimenti, finestre, porticati e loggiati, scale ecc.), anche con spostamento di solai intermedi e di strutture murarie di secondaria importanza mediante l'uso di tecnologie tradizionali, con la dotazione dei servizi necessari e con la formazione di eventuali nuove scale.
c) l'eliminazione degli elementi aggiunti all'edificio originario, che si possano considerare incongrui rispetto al processo di evoluzione della costruzione;
- per gli spazi aperti:
d) il recupero e la conservazione di spazi significativi in sé stessi o parte di ambienti e complessi meritevoli di tutela;
e) trasformazione, riposizionamento e realizzazione di impianti tecnici, di manufatti e attrezzature di arredo urbano (fontane, chioschi, ecc.), di recinzioni, muretti e pavimentazioni
f) interventi di trasformazione di impianti vegetazionali anche con specie arboree, nel rispetto delle presenze vegetazionali più significative.
5. Ristrutturazione edilizia
Sono definiti di "ristrutturazione edilizia" gli interventi rivolti a trasformare gli edifici e gli spazi aperti mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'organismo, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Sono quindi ammesse la trasformazione di una singola unità immobiliare in due o più unità immobiliari, le trasformazioni tipologiche parziali o totali, le modifiche dell'involucro con eventuale riutilizzo di volumetrie demolite, la demolizione e ricostruzione parziale dell'edificio.
A meno di specifiche previsioni del P.R.G. o di Piani attuativi, gli interventi di ristrutturazione edilizia non devono comportare aumenti di volume né alterazioni pregiudizievoli dell'ambiente, con particolare riguardo agli allineamenti e ai profili prospicienti gli spazi pubblici o comunque da questi visibili.
6. Ristrutturazione urbanistica
Sono definiti di "ristrutturazione urbanistica" gli interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
7. Nuova costruzione
Sono definiti di "nuova costruzione" gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non disciplinati dai precedenti articoli.
Agli effetti del presente regolamento sono inoltre considerati di nuova costruzione:
a) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
b) le opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
c) gli interventi relativi a pertinenze o ad impianti tecnologici, previsti al punto seguente, quando siano autonomi o connessi ad interventi di nuova costruzione.
8. Interventi relativi a pertinenze o ad impianti tecnologici
Sono definiti "relativi a pertinenze o ad impianti tecnologici" gli interventi di costruzione di elementi al servizio di edifici esistenti come autorimesse, ripostigli, verande, serre, chioschi da giardino, pergolati, pensiline e tettoie, recinzioni, impianti sportivi a terra e simili, oltre che le costruzioni connesse ad impianti tecnologici,
quali centrali termiche, per impianti elettrici, telefonici, del gas, ecc.
9. Ampliamento e soprelevazione
Sono definiti di "ampliamento e soprelevazione" gli interventi rivolti ad aggiungere volume ad un organismo edilizio esistente mediante aggregazione in pianta o in alzato.
10. Demolizione
Sono definiti di "demolizione" gli interventi volti a rimuovere, anche parzialmente, manufatti preesistenti qualunque sia l'utilizzazione successiva dell'area risultante.
11. Ricostruzione totale
Sono definiti di "ricostruzione totale" gli interventi rivolti alla riedificazione di una costruzione totalmente demolita.
12. Interventi relativi ad aree scoperte
Sono definiti "relativi ad aree scoperte" gli interventi rivolti alla formazione di cortili e giardini o, comunque, alla sistemazione del terreno non utilizzato per l'edificazione.
13. Variazione della destinazione d'uso
Sono definiti "variazione della destinazione d'uso" gli interventi rivolti a mutamenti della destinazione d'uso di un edificio o di singole unità immobiliari, con o senza l'esecuzione di opere edilizie.
Art.17- Facoltà di deroga in materia di distacchi, copertura e altezze
In conformità e nei limiti fissati dal D.M. 2/4/1968 n. 1444 e dal codice stradale, possono essere ammessi, in edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche, distacchi, diversi da quelli indicati dalle presenti norme.
Art.18 - Tipologia edilizia
Le tipologie ammesse nelle zone residenziali di completamento e di sostituzione sono quelle della costruzione "aperta" attuata, di norma, con edifici isolati, o con edifici a blocco lineare continuo, sia per lotti singoli che aggregati.
Nelle zone di espansione residenziale sono ammesse, di norma, tutte le correnti tipologiche edilizie, dalla casa singola alla schiera, ai blocchi lineari e non, alle torri, agli edifici a gradoni ed a corte, con le varie aggregazioni possibili, che saranno de- finite dai P.A..
Art.19 - Fattibilità geologica delle costruzioni
Il P.R.G. è supportato da uno studio geologico del territorio comunale a mezzo delle tavole n° 1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 e 7, comprendente una carta di sintesi e della fattibilità geologico-tecnica di Piano ( tav. n° 7) che costituisce strumento di verifica obbligatorio per tutti gli interventi previsti relativamente a :
- fattibilità dell' intervento;
- condizioni, limitazioni e vincoli da rispettare per l'attuazione dell'intervento;
- necessità o meno di eseguire indagini geologiche di dettaglio (oltre a quanto disposto dal D.M. 11.03.1988) prima del Piano Attuativo o del progetto esecutivo; interventi di sistemazione, bonifica e miglioramento dei terreni, particolari tecniche fondazionali ed edilizie.
Tale elaborato propone una zonizzazione in base ai gradi di pericolosità geologica del territorio comunale, individuando le seguenti 3 classi di rischio:
CLASSE 1 - Fattibilità senza particolari limitazioni
Zona a livello di rischio irrilevante; gli interventi non hanno particolari limitazioni di natura geologica e geotecnica.
CLASSE 2 - Fattibilità con limitazioni
Zona con presenza di terreni con componente argillosa, acclività fino a 25 gradi per terreni e 35 gradi per le rocce e i detriti cementati, influenza di fenomeni gravitativi di modesta entità o già bonificati, piccoli smottamenti, ruscellamenti e ristagni d'acqua.
Zone di rispetto delle sorgenti (D.P.R. 236/88).
Zone con buoni caratteri geologici-tecnici, ma che per altitudine, morfologia, caratteri idrogeologici e naturalistici, richiedono per il loro utilizzo un preventivo studio geoambientale (risorse e compatibilità) a livello di Piano d' Area.
Per l'utilizzo di queste aree è necessario realizzare approfondimenti di carattere geotecnico e/o idrogeologico finalizzati ai singoli progetti.
Aree che per altitudine, morfologia, caratteri idrogeologici e paesaggistici richiedono per il loro utilizzo un dettagliato studio geoambientale a livello di Piano d’Area.
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ampliamento demolizione con ricostruzione, ristrutturazione urbanistica, nuova edificazione, è richiesta la relazione geologica e geotecnica.
Per gli interventi di nuova edificazione è richiesta la relazione geologica preventiva riferita all'intera area con indagini geognostiche specifiche e relazione geotecnica.
Per gli interventi in zone di rispetto delle sorgenti (D.P.R. 236/88), qualora risultasse la necessità di interventi di bonifica, di trattamento del terreno e/o l’adozione di particolari tecniche di fondazione, la loro realizzazione è condizione necessaria per il rilascio della concessione edilizia.
CLASSE 3 - Fattibilità con gravi limitazioni
Zone con eccessiva acclività dei pendii, con presenza di rocce franose con distacco di blocchi, zone di pertinenza dei corpi idrici superficiali, zone di esondazione, aree di tutela assoluta delle sorgenti o dei bacini dell'acqua potabile (D.P.R. 236/88).
In queste aree è esclusa nuova edificazione; sono ammessi interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente limitati a manutenzioni ordinarie e straordinarie, restauri conservativi e adeguamenti igienici, senza incrementare il numero di abitazioni.
Sono ammesse opere di bonifica, consolidamento e messa in sicurezza dei siti, precedute da appositi studi geologici e progettazioni; è prevista l'attivazione di sistemi di monitoraggio geologico.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria, di risanamento conservativo che comportino aumento dei carichi della struttura e per gli interventi di
ristrutturazione edilizia, ampliamento, demolizioni con ricostruzione o completamenti puntuali, è richiesta la relazione geologica riferita all'area interessata e la relazione geotecnica sul singolo edificio con indagini specifiche.
CLASSE 4 -
“Si prende atto della modifica richiesta dalla Regione Lombardia nella Deliberazione n° VII/3473 del 16.02.2001; pertanto il testo verrà modificato ed integrato in conformità della D.G.R. 06.08.98 n° 6/37918 anche con l’inserimento della classe 4 di fattibilità geologica.”
TITOLO QUARTO
PRESCRIZIONI PARTICOLARI DI INTERVENTO CAPITOLO I
INFRASTRUTTURE PER LE COMUNICAZIONI E FASCE DI RISPETTO Art. 20 - Tipologia delle strade
Le caratteristiche delle principali sedi stradali individuate nel P.R.G., esistenti da confermare o esistenti da modificare o nuove, fanno riferimento alle categorie delle strade di cui al Codice della Strada.
Il P.R.G., limitatamente alle strade urbane e locali, indica i tracciati e la tipologia delle principali sedi stradali in progetto o esistenti da modificare, secondo le caratteristiche riportate nella sinossi delle sezioni stradali tipo indicata nella tavola di Piano.
Il tracciato e l’area occupata dai manufatti stradali previsti nella tavola di azzonamento di PRG devono intendersi di massima; modifiche non sostanziali al tracciato stesso ed alla dimensione dei manufatti potranno essere previste all’atto dell’approvazione del relativo progetto esecutivo da parte della Amministrazione Comunale; anche le eventuali fasce di rispetto o i limiti di arretramento delle costruzioni (così come le distanze di esse dalla strada) dovranno essere traslati, estendendo sulle aree di risulta le destinazioni di zona omogenea limitrofa.
La specificazione delle strade secondarie di distribuzione interna delle zone di nuova edificazione o comunque soggette a PA, quando non espressamente indicata nella tavola di P.R.G., è definita dagli stessi piani che ne stabiliranno tracciati e caratteristiche tecniche in relazione all’organizzazione planimetrica delle zone interessate.
In presenza di fasce di rispetto stradale di cui agli articoli 22 e 23 o di linee di arretramento degli edifici di cui all'art. 24, i tracciati stradali e i loro svincoli ed allacciamenti viari saranno definiti, in sede esecutiva, nell’ambito delle fasce e delle linee stesse.
Art. 21 - Percorsi pedonali o ciclabili pubblici o di uso pubblico
Il P.R.G. individua sull’azzonamento in scala 1:2.000 per l’intero territorio e in scala 1:500 per la zona A i percorsi pedonali e ciclabili pubblici o di uso pubblico con un tracciato planimetrico indicativo da definirsi con progetto esecutivo, senza che eventuali traslazioni costituiscano variante al P.R.G..
Altri percorsi potranno essere individuati nei P.A.
I percorsi esistenti sul territorio comunale e soggetti a passaggio pubblico non possono essere chiusi e devono essere mantenuti in efficienza, eventualmente sistemati o recuperati; i percorsi attraversanti aree di proprietà privata potranno essere interrotti qualora il proprietario proponga al Comune la formazione a sue spese di un percorso alternativo, dietro stipula di atto registrato vincolante all’uso pubblico, quando la soluzione sia stata ritenuta valida dalla Amministrazione Comunale.
Art. 22 - Fasce di rispetto stradale
Il P.R.G. individua le fasce o zone di rispetto laterali alle strade, a protezione della rete viabilistica principale.
Tali fasce sono normalmente destinate alla realizzazione di nuove strade o corsie di servizio, ampliamenti delle carreggiate esistenti, parcheggi pubblici o di uso
pubblico, fermate d’autobus, impianti di distribuzione di carburanti, percorsi pedonali e ciclabili, piantumazione e sistemazione a verde, conservazione dello stato di natura.
Le destinazioni sopra elencate ammettono la costruzione di piccoli volumi fuori terra necessari alla destinazione stessa; in particolare gli impianti di distribuzione di carburanti possono comprendere, oltre alle attrezzature necessarie per l’erogazione (pompe, pensiline, cisterne interrate, ecc.), anche strutture per lo svolgimento delle attività di assistenza meccanica, lavaggio autoveicoli, commercio di oggetti connessi ai servizi prestati, servizio di ristoro e servizi igienici.
I volumi edilizi per le eventuali strutture necessarie all’attività dovranno essere contenuti entro i seguenti limiti massimi:
- Slp con una superficie massima di 20 mq - H m. 4 (1 piano f.t. senza soppalchi) - Dc, De art. 15
- Ds m. 10
Dal computo delle superfici sono escluse le tettoie aperte a protezione degli impianti.
Fatto salvo il nulla osta degli enti proprietari della strada, ogni progetto di nuovo impianto o di adeguamento di quelli esistenti dovrà essere definito con il Comune per quanto riguarda l’ubicazione, il raccordo con la strada, lo svolgimento di attività ammesse e la dotazione di servizi, prima della presentazione della domanda di intervento edilizio.
Le fasce di rispetto stradale comprese in P.A. o perimetrate con segno grafico di destinazione specifica all’interno di lotti soggetti ad intervento edilizio diretto, sono computabili per la determinazione delle quantità edificabili.
Il limite esterno rispetto alla strada delle fasce di rispetto, di valore prescrittivo, equivale al limite di inedificabilità degli edifici e dei manufatti sia in superficie che in sottosuolo, previsto dal Codice della Strada. Le autorimesse interrate ai sensi della Legge 122/1989 e i volumi edilizi per la distribuzione di carburanti potranno invece essere realizzate previa stipula di atto di non indennizzabilità in caso di esproprio a favore del Comune, registrato e trascritto.
A giudizio del Comune potranno essere consentiti, in casi particolari e mai al di sotto dei minimi di legge, distanze inferiori a quelle imposte dalle fasce di rispetto nel caso di riconosciuti allineamenti precostituiti.
Entro le fasce di rispetto stradale, alle distanze minime dalla strada imposte dal Codice della strada, possono essere costruite recinzioni di proprietà private solo a titolo precario e con clausola di non indennizzabilità, le cui caratteristiche, fatto salvo quanto stabilito dal Codice della strada, sono specificate nel Regolamento Edilizio.
Le fasce di rispetto stradale di pertinenza di un P.A. o di interventi edilizi diretti devono essere sistemate a verde, dove non utilizzate per la realizzazione di parcheggi. Dove previsto dal P.R.G. è obbligatoria la formazione di filari alberati con adeguate essenze arboree.
Art.23 - Limite di arretramento di contenimento degli edifici
Il P.R.G. individua, a mezzo di specifica linea di arretramento, le aree che non possono essere utilizzate per l'edificazione di nuove costruzioni fuori terra, salvo la formazione di recinzioni.
Le aree incluse entro questo limite hanno l'indice di edificabilità delle zone omogenee il cui simbolo le campeggia.
Gli edifici esistenti su dette aree possono essere oggetto di interventi di recupero, ivi compresa la ristrutturazione edilizia.
Le aree interessate dalla linea di arretramento sono computate nel calcolo della edificabilità relativo a fabbricati da realizzare sulle aree immediatamente adiacenti, poste al di fuori della linea di arretramento.
Art. 24 - Rispetto dei pozzi di captazione dell’acqua potabile, distanze dai corsi d’acqua.
Permeabilità del suolo.
Il P.R.G. detta prescrizioni all’uso del suolo nelle zone interessate dalla presenza di pozzi di captazione dell’acqua potabile, contenute nello studio idro-geologico di cui all’art. 19.
Ai sensi di legge, le nuove costruzioni, purchè non di tipo produttivo, devono sorgere alla distanza minima di m. 10 da ciascuna sponda dei corsi d'acqua e dovrà essere rispettata la protezione di un'area circolare di 10 ml. di raggio con centro nel punto in cui si trovi un pozzo d'acqua ad uso potabile, fatti salvi i vincoli di salvaguardia di cui alla legge 8.8.85 n.431 e al D.P.R. 24.5.88 n° 236
La norma di cui al precedente paragrafo si applica anche se non espressamente indicato graficamente dal P.R.G. e fermo restando la facoltà dell’Amministrazione di imporre più estese aree di rispetto qualora ragioni di tutela dei corsi d’acqua e dei cavi idrici lo rendano necessario.
Nelle zone di rispetto di cui al D.P.R. 24.5.88 n° 236 sono vietate, per un’estensione di raggio di 200 mt, le seguenti attività o destinazioni:
a) dispersione, ovvero immissione in fossi non impermeabilizzati, di reflui, fanghi e liquami anche se depurati;
b) accumulo di concimi organici;
c) dispersione nel sottosuolo di acque bianche provenienti da piazzali e strade;
d) aree cimiteriali;
e) spandimento di pesticidi e fertilizzanti;
f) apertura di cave e pozzi;
g) discariche di qualsiasi tipo, anche se controllate;
h) stoccaggio di rifiuti, reflui, prodotti, sostanze chimiche pericolose, sostanze radioattive;
i) centri di raccolti, demolizione e rottamazione di autoveicoli;
l) impianti di trattamento di rifiuti;
m) pascolo e stazzo di bestiame;
n) insediamento di fognature e pozzi perdenti.
L’estensione di raggio di 200 mt può essere ridotta in relazione alla situazione locale di vulnerabilità e rischio della risorsa, qualora ciò sia suffragato da uno studio idrogeologico specifico previo parere favorevole della competente autorità sanitaria.
Per le costruzioni che debbano sorgere in adiacenza a rogge o corsi d’acqua non demaniali a cielo libero o coperti, ai fini dei distacchi, le distanze minime riguardano i confini (Dc) e gli edifici (De), ai sensi dell’art. 15 delle presenti norme, salvo diverse indicazioni grafiche del P.R.G.
L’area di pertinenza dei fabbricati di nuova realizzazione dovrà sempre avere una superficie scoperta e drenante, da non adibirsi a posto macchina o ad altri tipi di deposito, non inferiore ai limiti previsti dal R.I. per i complessi residenziali e per le zone destinate ad insediamenti produttivi o commerciali, salvo casi di impossibilità tecnica, nel qual caso l’intervento avverrà alle condizioni dettate dal Regolamento Edilizio.
Art.25 - Verde di rispetto
Il P.R.G. prevede aree a verde di rispetto per i corsi d’acqua, i canali, e le sorgenti d'acqua, i fontanili e i pozzi, i cimiteri, soggetti a inedificabilità assoluta sia in soprasuolo che in sottosuolo.
Le aree verdi di rispetto non sono computabili ai fini edificativi salvo quanto previsto dall'art. 40 relativo alle zone a destinazione agricola.
Per le aree sottoposte a vincolo cimiteriale, la cui estensione è delimitata nella tavola grafica del P.R.G., valgono le limitazioni stabilite dall'Art. 338 del T.U. delle leggi sanitarie 27/7/1934 n. 1256 e successive modificazioni e integrazioni. Tali aree avranno la destinazione d'uso specificata nella tavola di Piano oppure quella agricola e boschiva, in conformità alla situazione in atto.
Tutte le zone a verde di rispetto che non attengono strettamente alla protezione del nastro stradale, al rispetto cimiteriale ed alla salvaguardia derivante dagli artt. 39 e seguenti della legge Urb. Reg. n. 51/75, sono soggette, oltre che al vincolo di inedificabilità, all'obbligo di conservazione dello stato dei luoghi, dell'impianto vegetazionale e colturale. In esse non è consentita l'apertura di nuove cave nè la riattivazione di quelle inattive da più di un anno dalla entrata in vigore della legge regionale del 15 aprile 1975 n. 51. E' altresì vietata la esecuzione di scavi e di riporti se non per il ripristino dell'assetto ambientale originario.
Nelle zone verdi di rispetto, fermo restando l'art. 28, sono ammessi la loro attrezzatura per percorsi pedonali e ciclabili, nuovi impianti arborei, la rotazione o il rinnovo delle colture e l'attraversamento di esse con reti tecnologiche ovvero con limitati tronchi stradali se indispensabili per accedere ai fondi retrostanti.
Lungo i corsi d'acqua e all'intorno delle sorgenti, dei fontanili e dei pozzi devono essere rispettati, per ogni manufatto, rispettivamente un arretramento di ml. 10 da ciascuna sponda dei corsi d'acqua e la protezione di un'area circolare di 50 ml. di raggio con centro nel punto in cui si trovino una sorgente, un fontanile o un pozzo d'acqua, fatti salvi i vincoli di salvaguardia di cui alla legge 8.8.85 n.431 e al D.P.R.
24.5.88 n° 236 .
La norma di cui al precedente paragrafo si applica anche se non espressamente indicato graficamente dal P.R.G. e fermo restando la facoltà dell'Amministrazione di imporre più estese aree di rispetto qualora ragioni di tutela dei corsi d'acqua e dei cavi idrici lo rendano necessario.
CAPITOLO II - EDIFICI ESISTENTI
Art.26 - Edifici di valore storico, artistico e/o ambientale da salvaguardare
Il P.R.G. individua gli edifici monumentali di valore storico, artistico e/o ambientale da salvaguardare.
Tali edifici sono soggetti a conservazione degli esterni. Sono ammessi interventi di restauro conservativo e consolidamento statico, interventi di ristrutturazione distributiva interna, ai fini della ridestinazione dell'edificio e del risanamento igienico nel rispetto delle eventuali tipologie strutturali caratteristiche, e nel rispetto altresì della coerenza architettonica fra l'organismo complessivo risultante e gli involucri dell'edificio stesso sulla base di adeguate ricerche storico-filologiche.
E' ammessa altresì la ricostruzione di elementi architettonici decorativi, nell'assoluto rispetto dei valori estetici originali.
L'eliminazione delle superfetazioni prive di valore storico e/o ambientale è obbligatoria nella contestualità degli interventi di cui sopra.
In ogni caso gli interventi su tali edifici non dovranno alterarne le principali caratteristiche tipologiche nè la struttura portante principale laddove le condizioni statiche dell'edificio lo consentano,nè dovranno essere alterati i fronti strada esistenti, fatta salva l'eliminazione delle superfetazioni citate.
Tutti i materiali di facciata e di copertura dovranno essere conservati o sostituiti con materiali identici ai preesistenti o, nel caso di inadeguatezza di questi, con materiali tradizionali del luogo.
Andranno conservati in ogni caso gli elementi decorativi originari ancora esistenti come davanzali e cornici, mensole, portali, affreschi, scritte o insegne d'epoca ed ogni altro elemento di interesse storico ed artistico.
La destinazione d'uso è quella che risulta dal simbolo grafico che campisce l'area di pertinenza.
Art.27 - Edifici esistenti isolati privi di prescrizioni specifiche
Gli edifici esistenti isolati a destinazione difforme da quella della zona in cui ricadono e privi di prescrizioni specifiche, fatto salvo quanto più avanti specificato dall'art. 42 sono consolidati allo stato di fatto. E' vietata ogni trasformazione d'uso, che non sia quella ammessa per la predetta zona.
Per tali edifici sono consentite le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Art.28 - Edifici esistenti che ricadono su sedi viarie, in fasce verdi di rispetto o in aree per attrezzature pubbliche
Tali edifici sono destinati alla loro graduale demolizione ovvero alla riconversione ad uso pubblico a spese del Comune ovvero a carico di enti e privati titolari dell' autorizzazione a realizzare i P.A. entro il cui perimetro eventualmente ricadono.
Temporaneamente tali edifici sono consolidati allo stato di fatto e su essi sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria con vincolo di non indennizzabilità delle opere eventualmente autorizzate.
CAPITOLO III
DESTINAZIONI AD USO PREVALENTEMENTE RESIDENZIALE
Art.29 - Destinazione d'uso delle zone residenziali
Le zone residenziali devono essere destinate ad abitazione. In esse sono ammissibili, purchè di stretta pertinenza della residenza, le autorimesse private, i servizi collettivi per le abitazioni, i locali accessori e per gli impianti tecnologici.
Sono pure ammessi, purchè nella misura massima del 50% del volume consentito emergente dal suolo, ivi compresi i volumi esistenti e che si confermano di analoga destinazione e comunque entro i limiti volumetrici di zona consentiti:
1. le attrezzature, i negozi e le botteghe per il commercio e la distribuzione delle merci e dei prodotti, purchè non all’ingrosso;
2. i ristoranti, i bar, i locali di divertimento con esclusione di locali da ballo e discoteche, i teatri e i cinematografi;
3. gli studi professionali e commerciali e in generale gli uffici pubblici e privati;
4. le sedi di associazioni, di partiti e di attività culturali;
5. magazzini e depositi, limitatamente ai seminterrati e ai piani terreni;
6. piccoli laboratori artigiani di servizio alla residenza che non producono rumori nè odori molesti o nocivi, limitatamente ai seminterrati e ai piani terreni.
Le tipologie e le caratteristiche architettoniche dei fabbricati in tutto o in parte destinati agli usi non residenziali di cui sopra, devono essere omogenee a quelle tipicamente residenziali.
Le predette destinazioni non residenziali, quando non ottenute all'interno di edifici esistenti, potranno essere realizzate soltanto contestualmente alla realizzazione di volume residenziale che deve avere come misura minima il doppio di quello non residenziale che si intende realizzare.
La destinazione residenziale ammette sia la residenza permanente che quella temporanea; sia la residenza individuale che quella collettiva e ricettiva.
Le aree scoperte di pertinenza degli edifici residenziali saranno destinate prevalentemente a giardino piantumato, ad eccezione delle obbligatorie aree a parcheggio ai sensi dell'art. 2 della legge 122/90.
Le autorimesse sotterranee potranno essere ricavate anche in corrispondenza delle aree scoperte (escludendo da queste le fasce di rispetto) a condizione che le caratteristiche statiche e tecniche del solaio di copertura consentano la obbligatoria formazione di tappeti erbosi o di pavimentazioni da cortile.
Nelle zone B1 e B2, sono ammesse per gli edifici esistenti, autorimesse fuori terra, senza computo dei volumi, purchè non superino l’altezza di mt 2,50 all’estradosso e la superficie di mq 18 per ogni unità immobiliare, e nel rispetto delle distanze di norma dalle strade. Dovranno inoltre essere accorpate agli edifici principali o realizzate a confine in aderenza ad altri fabbricati accessori esistenti in proprietà contermini e comunque siano distanti almeno mt 5 dagli edifici principali delle proprietà confinanti.
Per ogni zona omogenea a destinazione residenziale sono fissati gli indici volumetrici di densità massima di fabbricazione e la loro osservanza è obbligatoria.
Art.30 - Zona omogenea A: nuclei urbani di interesse storico- ambientale
Il P.R.G. nella tavola di Piano individua il perimetro degli insediamenti e/o agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante degli insediamenti e/o agglomerati urbani stessi.
Entro tale perimetro oltre agli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione saranno attuati:
a) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo degli edifici storico-artistici e di pregio ambientale, nel rispetto delle strutture, delle caratteristiche ambientali e delle forme architettoniche originarie;
b) le trasformazioni con finalità di conservazione e di recupero degli edifici e dell'esistente tessuto urbanistico-edilizio anche mediante interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica ovvero di ricostruzione.
c) le trasformazioni con incrementi di densità fondiaria mediante Piani di Recupero (P.R.) a volumetria definita (come previsto all'art. 6 delle N.T.A. del P.R.G.).
Le trasformazioni con finalità di conservazione e di recupero non assoggettate a specifico piano attuativo, se non espressamente previste con volumetria definita, avverranno senza incrementi di densità fondiaria né di altezza.
La densità fondiaria e l'altezza, ai fini del comma precedente, verranno computate senza tenere conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico o ambientale e sempre che siano rispettate le norme del D.M. 2/4/1968 n. 1444.
Le trasformazioni con finalità di conservazione e di recupero assoggettate a Piano di Recupero, se non espressamente previsto con volumetria definita avverranno, di norma, senza incrementi della densità fondiaria né di altezza massima delle costruzioni preesistenti comprese nell'ambito del Piano di Recupero computate tenendo conto di ogni soprastruttura.
Con l'adozione del presente P.R.G. il perimetro del centro storico (zona omogenea A) costituisce individuazione delle zone di recupero del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell'art.27 della Legge 5/8/78 n.457.
Il Piano per il centro storico si attua:
a) per le aree e gli immobili, individuati con specifico perimetro, mediante Piano di Recupero di cui all'art. 28 e 30 della legge 5/8/1978 n. 457;
b) per le aree e gli immobili non assoggettati a Piano di Recupero mediante concessione edilizia o autorizzazione edilizia.
Scopo del Piano di Recupero è quello di stabilire gli interventi ed i vincoli occorrenti:
1) per il recupero in termini documentari e funzionali degli edifici e degli spazi urbani e dei siti di interesse storico, artistico ambientale e paesaggistico;
2) per il recupero in termini sociali e abitativi degli insediamenti di antica formazione;
3) per la definizione degli spazi aperti e di relazione;
30.1 Individuazione dei Piani di recupero
Entro il perimetro dei Piani di Recupero vanno rispettate le previsioni di destinazione d'uso e i gradi d'intervento contenuti nei piani stessi.
Si individuano all'interno del perimetro della zona "A" i seguenti comparti da assoggettare a Piano di Recupero unitario:
- P.R.1 Edifici di cui alle schede n. OG 15 e OG 19 Prescrizioni specifiche di intervento:
- Eliminare il volume che insiste sul lotto OG 19 per ridisegno area con destinazione a giardino privato
- La volumetria demolita dell’unità OG 19 potrà essere recuperata dall’unità OG 15 - Destinazione d'uso: residenza
H max: 9.50 ml
- P.R.2 Edifici di cui alla scheda n. OG 18 Prescrizioni specifiche di intervento:
