RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 1

FAC-SIMILE PER IMMOBILI RESIDENZIALI _ Rev.12/2013

T R I B U N A L E D I B R E S C I A

Esecuzione Immobiliare n. 261/2018

Riunita alla procedura n.

____/_______

Giudice delegato: _______________________________________________________

Anagrafica

Creditore procedente:

Rappresentato dall’Avvocato

Esecutato:

UNIONE DI BANCHE ITALIANE SPA (UBI BANCA SPA)

VIA VITTORIO VENETO, 8 BERGAMO P.IVA: 03053920165

SIG. ROBERTO LUMINI

VIALE CASTAGNOLA, 25/A – 6900 LUGANO – SVIZZERA F.F.: LMN RRT 59R24 H 477F

Avv. UMBERTO STRADELLA DEL FORO DI MILANO VIA LARGA, 31 – 20122 MILANO

Avv. GIUSEPPINA MAREGATTI DEL FORO DI BRESCIA C.SO MAGENTA, 43/D – 25121 BRESCIA

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

Rappresentato dall’Avvocato

Intervenuti alla data di stima

Esperto incaricato

Date

Nomina dell’esperto 29/05/2018

Conferimento d'incarico di stima e giuramento 11/07/2018 Inizio delle operazioni peritali 20/07/2018

Istanza di nomina del Custode 10/08/2018

Primo sopralluogo 15/01/2019

Secondo sopralluogo 15/03/2019

Istanza di rinuncia al Custode 30/04/2019

Terzo sopralluogo 10/04/2019

Quarto sopralluogo 15/05/2019

Quinto sopralluogo 12/06/2019

Data della consegna del rapporto di valutazione 19/07/2019 Udienza per la determinazione della modalità di vendita 09/10/2019

DOTT. ARCH. GEOM. PAOLO CURTI Via Bonvicino, 4

CF CRTPLA53P17H598K Tel +39 3399545114 Fax 030 7701079

Mail architetto@studiocurti.it Pec paolocurti@geopec.it

Iscritto all’Albo Geometri di Brescia nr. 6385

Timbro e firma ___ _________

_________________________________________________

SIG. ROBERTO LUMINI

VIALE CASTAGNOLA, 25/A – 6900 LUGANO – SVIZZERA F.F.: LMN RRT 59R24 H 477F

_________________________________________________

Con Studio in Via Comune di Tel + 39 E mail

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 3

Udienza per la determinazione della modalità di vendita 09/10/2019

Identificazione dei lotti

LOTTO NR.

16 DI 19

Descrizione sintetica Trattasi di negozio posto al piano terra, comprendente una corte comune con altre unità immobiliari, sulla quale sono individuati quattro posti auto, anch’essi in comune. A detta unità immobiliare è stata accorpata l’unità immobiliare di cui al Foglio 9 part. 98 sub 8 (vedi Lotto n°12)

Ubicazione Immobile sito in Rodengo Saiano (BS) via Salvi, 24.

Identificativi catastali:

Lotto Sezione Foglio Particella Sub Categoria Classe Vani Superficie catastale Aree scoperte Rendita Catastale Reddito dominicale Reddito agrario

Tipolo gia

Zo na cen s.

Consiste

nza COMUNE Via CAP Descrizione

Pian

o Diritti e oneri / Proprietà Quota di proprietà

Usufrutto

16 9 67 2 C/1 6 55 892,8

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in : Sub 2 €. 100.706,99

Lotto n° 16 €. 100.706,99 (Centomilasettecentosei,99 euro) (vedasi analisi estimativa allegato I )

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta, viene quantificato in :

Sub 2 €. 80.565,59

Lotto n° 16 €. 80.565,59 (Ottantamilacinquecentosessantacinque,59 euro) (vedasi analisi estimativa allegato II )

"Giudizio" sintetico sulla commerciabilità del-

l’immobile Immobile, completo di tutti gli impianti tecnologici,

funzionanti, risulta di possibile commerciabilità per la sua centralità nel paese di Rodengo Saiano (BS).

Audit documentale e Due Diligence

Conformità edilizia □ Si √ No se No vedi pagina _16, 17__

Conformità catastale □ Si √ No se No vedi pagina ___17___

Conformità titolarità □ Si √ No se No vedi pagina ____18___

Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquirente

Immobile occupato □ No √ Si se Si vedi pagina

Spese condominiali arretrate √ No □ Si se Si vedi pagina _________

Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami □ No √ Si se Si vedi pagina ___20___

Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici □ No √ Si se Si vedi pagina 19

Limitazioni

Assunzioni limitative □ Si √ No se No vedi pagina _14 e 17

Condizioni limitative □ Si √ No se No vedi pagina _14 e 17

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 5

Indice

1. Fasi - accertamenti e date delle indagini. ... 6

2. Inquadramento dell’immobile ... 7

3. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione ... 10

4. Audit documentale e Due Diligence ... 14

4.1 Legittimità edilizia – urbanistica ... 14

4.2 Rispondenza catastale ... 16

4.3 Verifica della titolarità ... 18

5. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente ... 20

6. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente. ... 20

7. Analisi estimativa ... 23

8. Riepilogo dei valori di stima ... 25

9. Dichiarazione di rispondenza ... 26

10. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione ... 27

11. Bibliografia ... 28

1. Fasi - accertamenti e date delle indagini.

Indicare le principali fasi ed accertamenti peritali espletati dall’esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione.

E’ stata inviata all‘esecutato la comunicazione di 1° sopralluogo in data 01.08.2018 all’indirizzo di viale Castagnola 25/a Lugano – Svizzera e non essendo stata recapitata e non riuscendo a comunicare con l’esecutato (Custode dei beni), il CTU, in data 10/09/2018, depositava istanza di nomina di nuovo Custode.

Il Custode designato, procedeva nel mandato e comunicava al CTU un possibile sopralluogo in data 09/12/2018, rinviandolo poi al 15/01/2019. Durante il sopralluogo con il delegato dell’IVG di Brescia Dott. Donatiello, si prendeva visione dell’immobile del Lotto n° 1 , n° 3, n°5, rinviando i sopralluoghi alle altre unità in data da destinarsi.

Nonostante i diversi solleciti, il Custode non confermava più alcun sopralluogo e conseguentemente il CTU, riuscendo a contattare l’esecutato, che offriva la sua disponibilità, provvedeva a fare nuova istanza di rinuncia dell’assistenza del nuovo Custode, provvedendo di persona, con la collaborazione dell’esecutato, al proseguo delle operazioni peritali. Accolta l’istanza in data 03/05/2019 il CTU eseguiva i sopralluoghi necessari in data 15/05/2019; 12/06/2019; effettuando le verifiche tecniche indispensabili per redigere la valutazione immobiliare, ed eseguendo i relativi accessi agli atti, presso il Comune di Rodengo Saiano (BS) e presso tutti gli Enti preposti.

In una seconda fase, si è proceduto:

- alla verifica generale dei documenti e dei dati raccolti.

- alla redazione della presente relazione, previo il ridisegno delle planimetrie catastali, per il calcolo della superficie netta di pavimento e di quella commerciale, dell’unità immobiliare oggetto di stima.

In terza ed ultima fase, si è proceduto al deposito finale telematico della relazione di

stima con tutta la documentazione allegata.

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 7

1. Inquadramento dell’immobile

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO Localizzazione

√

√

√

ZONA SEMICENTRALE

Mappa geografica

Destinazione urbanistica dell’immobile - Residenziale - Direzionale

√ Commerciale - Turistico

- Ricettivo - Industriale - Artigianale - Terziario - Sportivo - Agricolo

√

√ Fabbricato - Nuovo;

- Ristrutturato;

- Seminuovo;

√ Usato;

- Rudere;

- Indipendente;

- In condominio;

√

- Fabbricato storico - Fabbricato singolo - Fabbricato in linea - Fabbricato rurale - Fabbricato a schiera - Fabbricato bifamigliare - Fabbricato tipico - Fabbricato a corte

- Fabbricato in codominio

√

- Appartamento

- Appartamento (attico) - Appartamento (loft) - Villa d’epoca

- Villino

- Tipo - Villetta a schiera - Autorimessa (garage – box) - Posto auto coperto (fabbricato) - Posto auto coperto (tettoia) - Posto auto scoperto

- Cantina (locale di sgombero)

√ Altro: Negozio

√

- Struttura in elevazione Muratura mista

- Solai Laterizio – C.A.

- Copertura Coppi / Tegole - Murature perimetrali Muratura Mista - Coibentazioni/isolamenti -

- Divisori tra unità Laterizio

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 9

- Infissi esterni Legno e alluminio - Infissi interni Legno e alluminio - Pavimenti e rivestimenti Monocottura - Impianto di riscaldamento Presente - Impianto sanitario Presente

- Impianto gas Metano

- Impianto elettrico Presente - Impianto climatizzazione Presente - Altri Impianti -

- Allaccio Fognatura Presumibilmente si - Fonti rinnovabili -

- Finiture esterne Vetuste ma buone - Numero totale dei piani 3 fuori terra - Altro

√

- Piccola - Media - Grande

√

La domanda per immobili similari è contenuta.

√

Concorrenza monopolistica ristretta.

Il mercato in esame è attualmente caratterizzato da una numerosa offerta di prodotti analoghi.

√

Assente

√

Contrazione. Il mercato attuale mostra una fase di contrazione/recessione con prezzi stabili (o in diminuzione) e con diminuzione del numero di transazioni

□

2. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

DATO IMMOBILIARE

Descrizione sintetica dell’immobile staggito

Trattasi di negozio di modeste dimensioni, con prospicienti parcheggi sulla pubblica via, completo di tutti gli impianti tecnologici, tutti funzionanti.

Confini Indicare i confini catastali

√

√

√

√

Consistenza Superficie lorda di pavimento m². 81,93

Indice'mercantile mq.

mq.

81,93

Superficie'dell'attuale'unità'immobiliare 178,82 mq.

0,00 50 % mq. 0,00

69,82

109,00 33 % mq. 12,11

Negozio mq. 69,82 100 % mq.

1/3'di'corte'comune/parcheggi

Superficie'lorda'dell'unità'immobiiare Valore'rapportato

√

- Solo esterno

√

delle planimetrie catastali.

√

15/05/2019; 12/06/2019

√

√

√

□

Criterio di misurazione √ SEL- Superficie Esterna Lorda

□

□

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 11

Calcolo superfici di proprietà

Superficie principale fabbricati m² 69,82

Superficie secondarie Nessuna

Destinazione Superficie Indice mercantile

Indice'mercantile mq.

mq.

81,93 Superficie'dell'attuale'unità'immobiliare 178,820,00 50 % mq.mq. 0,00

69,82

109,00 33 % mq. 12,11

Negozio mq. 69,82 100 % mq.

1/3'di'corte'comune/parcheggi

Superficie'lorda'dell'unità'immobiiare Valore'rapportato

Superficie commerciale m² 81,93 _

Caratteristiche qualitative :

Ascensore Presente -

Vetustà dell’ascensore (anni) -

N°. servizi igienici -

WC Si

Lavabo Si

Bidet -

Doccia -

Doccia con idromassaggio -

Vasca -

Vasca con doccia -

Vasca con idromassaggio - Scalda bagno elettrico -

Vetustà del bagno 30 anni

Impianti in dotazione:

Riscaldamento Si

Presente: Si

Vetustà 30 anni

Assente -

Tipologia:

Centralizzato Si

Autonomo -

Alimentazione:

Metano Si

Gas propano liquido -

Olio combustibile -

Elettrico -

Pompa di calore (sola predisposizione) -

Bio-combustibili -

Teleriscaldamento -

Elementi radianti:

Radiatori Si

Pavimento / soffitto -

Aria -

Altro -

Condizionamento: Si

Presente -

Assente -

Se presente indicare:

Totale Vetustà anni n° 15 Parziale Vetustà anni n° - Solare termico (prod. di H2o calda) - Totale Vetustà anni n° - Parziale Vetustà anni n° -

Elettrico Si,

Presente Vetustà anni n° 30

Idraulico: Si,

Presente Vetustà anni n° 30

Antifurto: -

Presente Vetustà anni n° -

Pannelli solari: -

Presente Vetustà anni n° -

Impianto geotermico: -

Presente Vetustà anni n° -

Domotica: -

Presente Vetustà anni n° - Manutenzione fabbricato:

Minimo

Medio

Massimo

Manutenzione unità immobiliare:

Minimo

Medio

Massimo

Classe energetica:

Classe desunta dall’ACE - Inquinamento:

Atmosferico Assente / non rilevabile

…Presente/ non rilevabile Acustico Assente / non rilevabile

…Presente/ non rilevabile Elettromagnetico Assente / non rilevabile

…Presente/ non rilevabile Ambientale Assente / non rilevabile

…Presente/ non rilevabile Esposizione prevalente dell’immobile:

Minimo

Medio Massimo

Luminosità dell’immobile Minimo

Medio Massimo

Panoramicità dell’immobile:

Minimo

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 13

Medio

Massimo

Funzionalità dell’immobile Minimo

Medio Massimo

Finiture dell’immobile Minimo

Medio Massimo

Altro -

3. Audit documentale e Due Diligence

4.1 Legittimità edilizia – urbanistica

Anno di costruzione / ristrutturazione totale

√

□

□

Licenza di Costruzione

Concessione edilizia in sanatoria: n° 10513 di PG; Conc. N° 3242 Permesso di costruire

Segnalazione Certificata di inizio attività (SCIA) del 30/11/2012 n°0016641 Altro

Pratiche in sanatoria

Condono Edilizio n°0147909305 / 1985

Certificato di abitabilità n°276 del 02/05/1969

√

√ Catasto terreni, denuncia di cambiamento e elaborati planimetrici

√ Piano Territoriale Generale

√ Norme Tecniche Attuative

√

Ufficio Tecnico del Comune di Rodengo Saiano (BS)

√

√ Strumento urbanistico Piano Generale Territoriale

□

□

Limitazioni urbanistiche

□

□

□

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 15

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA

Il sottoscritto DOTT. ARCH. GEOM. PAOLO CURTI, iscritto all’Albo dei geometri della Provincia di Brescia al nr. 6385 , in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia , in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Brescia ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

□

√

All’interno dell’unità immobiliare sono state realizzate alcune pareti per la formazione di un piccolo ambulatorio, con lo spostamento di una porta interna e la realizzazione di un varco di comunicazione con altra unità immobiliare (F9 part. 98 sub 8 Lotto 12, a sua volta frazionato in altre due unità immobiliari). Si rende pertanto necessario redigere la relativa pratica edilizia e conseguentemente l’aggiornamento catastale.

Nel caso di accertata irregolarità, specificare se le difformità edilizie ed urbanistiche sono sanabili .

□

√ Si ed i costi per la pratica in sanatoria e l’oblazione sono quantificati in : € . 1.000,00 di oneri comunali e 3.000,00 per la redazione della pratica edilizia.

Firmato Il CTU

Dott. Arch. Geom. Paolo Curti Rovato, 27.05.2019

4.2 Rispondenza catastale

Immobile identificato in mappa al

Ubicazione Immobile sito in :

Comune di Rodengo Saiano (BS) Via Vivaldi.

Lotto Sezione Foglio Particella Sub Categoria Classe Vani Superficie catastale Aree scoperte Rendita Catastale Reddito dominicale Reddito agrario

Tipolo gia

Zo na cen s.

Consiste

nza COMUNE Via CAP Descrizione

Pian

o Diritti e oneri / Proprietà Quota di proprietà

Usufrutto

16 9 67 2 C/1 6 55 892,8

Elenco documentazione visionata

Elaborato planimetrico Planimetria

Visura storica Estratto Mappa

Data verifica catastale (gg/mm/aa) 25/07/2018

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 17

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE

Il sottoscritto DOTT. ARCH. GEOM. PAOLO CURTI, iscritto all’Albo dei geometri della Provincia di Brescia al nr. 6385, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate _ Ufficio provinciale di Brescia _ Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

-

√

All’interno dell’unità immobiliare sono state realizzate alcune pareti per la formazione di un piccolo ambulatorio, con lo spostamento di una porta interna e la realizzazione di un varco di comunicazione con altra unità immobiliare (F9 part. 98 sub 8 Lotto 12, a sua volta frazionato in altre due unità immobiliari). Si rende pertanto necessario redigere la relativa pratica edilizia e conseguentemente l’aggiornamento catastale.

Nel caso di accertata irregolarità, specificare i costi per la variazione della pratica catastale : € 700,00.

Note :

La “due diligence” catastale è stata espletata in base alla documentazione recuperata presso l’Agenzia del Territorio di Brescia; ne deriva che l’attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità degli elementi forniti e messi a disposizione al perito.

Firmato Il CTU

Dott. Arch. Geom. Paolo Curti Rovato, 10.03.2019

4.3 Verifica della titolarità

Inquadramento della titolarità

Sig. Omissis

Nato a Rodengo Saiano (BS) il 24/10/1959

Titolo di provenienza Denuncia (nei passaggi per causa di morte) de 01/12/2005 protocollo n° BS0001843 in atti dal 04/01/2006 Registrazione:

UU Sede: Brescia Volume: 118 n°40 del 23/12/2005 successione Lumini Enrico (n°111.2/2006)

√

√

√

Condizioni limitanti

□

√

√

□

□

Stato del possesso del bene alla data della valutazione

□

√ Occupato Indicare a che titolo è occupato il bene : dall’esecutato, specificando gli estremi di registrazione

√ Tipo di contratto uso commerciale

√

√

√

√

√

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 19

Stipulato il 11/01/2016

Registrato 21/01/2016

Soggetti destinatari degli effetti giuridici del contratto:

001 – cf:VLLLRT34A55H078X A LOCATORE

002 – cf:BTTNZE55T26F136P B CONDUTTORE

Indicare se i contratti di cui sopra sono:

√

Contratto stipulato il 11/01/2016

4. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente

Indicare l’eventuale esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria delle stesso o i vincoli concessi con il suo carattere storico- artistico.

-

5. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente.

Indicare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.

Ispezione Ipotecaria Foglio : 9 - Particella 67 - Subalterno 2

Ispezione Ipotecaria

Direzione Provinciale di BRESCIA Data 01/07/2019 Ora 11:38:15 Ufficio provinciale - Territorio

Servizio di Pubblicità Immobiliare

Ispezione telematica Ispezione n. T102672 del 01/07/2019 per immobile

Richiedente GLNSLV Dati della richiesta

Immobile : Comune di RODENGO SAIANO (BS) Tipo catasto : Fabbricati

Foglio : 9 - Particella 67 - Subalterno 2 Ulteriori restrizioni: Nessuna

Situazione aggiornamento

Periodo informatizzato dal 01/07/1987 al 28/06/2019 Elenco immobili

Comune di RODENGO SAIANO (BS) Catasto Fabbricati

1. Sezione urbana - Foglio 0009 Particella 00067 Subalterno 0002 Comune di RODENGO SAIANO (BS) Catasto Fabbricati

2. Sezione urbana NCT Foglio 0009 Particella 00067 Subalterno 0002 Elenco sintetico delle formalita

1. TRASCRIZIONE del 31/01/2006 - Registro Particolare 2985 Registro Generale 5195 Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 40/118 del 23/12/2005

ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE Nota disponibile in formato elettronico

2. ISCRIZIONE del 06/03/2012 - Registro Particolare 1225 Registro Generale 8311 Pubblico ufficiale AMBROSINI DARIO Repertorio 120207/36864 del 06/03/2012

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 21

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

Nota disponibile in formato elettronico

3. TRASCRIZIONE del 14/03/2012 - Registro Particolare 6313 Registro Generale 9262 Pubblico ufficiale AMBROSINI DARIO Repertorio 120207/36864 del 06/03/2012 ATTO PER CAUSA DI MORTE - ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA' Nota disponibile in formato elettronico

4. ISCRIZIONE del 09/07/2012 - Registro Particolare 4046 Registro Generale 24342 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BRESCIA Repertorio 5316/2012 del 21/06/2012 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Nota disponibile in formato elettronico

Formalita di riferimento: Iscrizione n. 3971 del 2012 Documenti successivi correlati:

Pag. 1 - Segue Ispezione Ipotecaria

Direzione Provinciale di BRESCIA Data 01/07/2019 Ora 11:38:15 Ufficio provinciale - Territorio

Servizio di Pubblicità Immobiliare

Ispezione telematica Ispezione n. T102672 del 01/07/2019 per immobile

Richiedente GLNSLV

1. Annotazione n. 299 del 20/01/2014 (CANCELLAZIONE TOTALE)

5. ISCRIZIONE del 22/03/2013 - Registro Particolare 1562 Registro Generale 10311 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BRESCIA Repertorio 2321 del 21/03/2013 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Nota disponibile in formato elettronico Documenti successivi correlati:

1. Annotazione n. 2085 del 06/05/2013 (RESTRIZIONE DI BENI) 2. Annotazione n. 5564 del 25/05/2017 (RESTRIZIONE DI BENI) 3. Annotazione n. 7649 del 18/07/2017 (RESTRIZIONE DI BENI) 4. Annotazione n. 12295 del 29/11/2017 (RESTRIZIONE DI BENI) 5. Annotazione n. 2510 del 20/03/2018 (RESTRIZIONE DI BENI) 6. Annotazione n. 5930 del 12/07/2018 (RESTRIZIONE DI BENI) 7. Annotazione n. 235 del 08/01/2019 (CANCELLAZIONE TOTALE) 8. Annotazione n. 4448 del 15/05/2019 (RESTRIZIONE DI BENI)

6. ISCRIZIONE del 18/06/2014 - Registro Particolare 3268 Registro Generale 19335

Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA Repertorio 4626/2014 del 13/06/2014 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Nota disponibile in formato elettronico Documenti successivi correlati:

1. Annotazione n. 1315 del 04/03/2015 (CANCELLAZIONE TOTALE)

7. ISCRIZIONE del 23/10/2014 - Registro Particolare 5834 Registro Generale 33946 Pubblico ufficiale EQUITALIA NORD S.P.A. Repertorio 1663/2214 del 20/10/2014 IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973) Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

8. ISCRIZIONE del 14/01/2015 - Registro Particolare 93 Registro Generale 1011 Pubblico ufficiale EQUITALIA NORD S.P.A. Repertorio 1756/2215 del 12/01/2015 IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973) Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

9. ISCRIZIONE del 19/10/2015 - Registro Particolare 6274 Registro Generale 35625 Pubblico ufficiale EQUITALIA NORD S.P.A. Repertorio 2089/2215 del 13/10/2015 IPOTECA LEGALE derivante da RUOLO (ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973) Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

10. ISCRIZIONE del 28/12/2017 - Registro Particolare 9354 Registro Generale 57886 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 9892 del 23/11/2017

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Pag. 2 - Segue

Ispezione Ipotecaria

Direzione Provinciale di BRESCIA Data 01/07/2019 Ora 11:38:15 Ufficio provinciale - Territorio

Servizio di Pubblicità Immobiliare

Ispezione telematica Ispezione n. T102672 del 01/07/2019 per immobile

Richiedente GLNSLV

Nota disponibile in formato elettronico

11. TRASCRIZIONE del 04/04/2018 - Registro Particolare 9251 Registro Generale 14559

Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE DI BRESCIA Repertorio 1181 del 05/02/2018

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota disponibile in formato elettronico

Pag. 3 - Fine

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 23

6. Analisi estimativa

Utilizzo della valutazione

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.

Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.

Basi del valore

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:

"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato."

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:

“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”

Assunzioni limitative

Indicare le eventuali assunzioni limitative su cui si fonda la valutazione

Nessuna segnalazione Condizioni limitative

Indicare le eventuali condizioni limitanti all’incarico

Nessuna segnalazione

Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU_ Highest and Best Use )

L’attuale valore di mercato dell’immobile staggito rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.

√ Si

□

Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione

Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il seguente criterio di valutazione

√ Metodo del confronto

√ MCA con nr. Due comparabili

□

□

□

□

□

□

□

□

□

□

Al fine della determinazione del valore dell’immobile possono essere utilizzati uno o più metodiche di valutazione.

In alcuni casi, potrebbe essere opportuno realizzare la valutazione immobiliare adottando più di una metodica di valutazione.

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 25

7. Riepilogo dei valori di stima

LOTTO 16_di 19_

Per quanto concerne l’immobile identificato in mappa al:

Ubicazione Immobile sito in Rodengo Saiano (BS) via Salvi, 24.

Identificativi catastali:

Lotto Sezione Foglio Particella Sub Categoria Classe Vani Superficie catastale Aree scoperte Rendita Catastale Reddito dominicale Reddito agrario

Tipolo gia

Zo na cen s.

Consiste

nza COMUNE Via CAP Descrizione

Pian

o Diritti e oneri / Proprietà Quota di proprietà

Usufrutto

16 9 67 2 C/1 6 55 892,8

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in : Sub 2 €. 100.706,99

Lotto n° 16 €. 100.706,99 (Centomilasettecentosei,99 euro) (vedasi analisi estimativa allegato I )

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta, viene quantificato in :

Sub 2 €. 80.565,59

Lotto n° 16 €. 80.565,59 (Ottantamilacinquecentosessantacinque,59 euro) (vedasi analisi estimativa allegato II )

Nei valori di stima è ricompresa anche l’incidenza dei beni comuni non censibili, quali corte comune.

____________________________________________________________________________________

Note

Al fine di perseguire obiettivi di trasparenza e di efficienza dei mercati immobiliari moderni, l’analisi estimativa dev’essere ricondotta alla best practise, ovvero la migliore pratica valutativa tra quelle esistenti nell’esercizio della professione.

La best practice è usata come benchmark minimo accettabile.

Non sono pertanto ammessi per la determinazione dei valori di cui sopra i giudizi di stima o stime sintetiche (monoparametriche), in quanto difficilmente dimostrabili, replicabili e verificabili nel tempo.

8. Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto esperto incaricato dal Tribunale: Dott. Arch. Geom. Paolo Curti Iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Brescia: al n° 6385

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente

DICHIARA

√ Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

√ Di non aver agito in conflitto di interesse.

√ Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.

√ Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.

√ Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.

√ La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso.

√ Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.

√ Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

√ Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

√ E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.

√ Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile.

√ Ha ispezionato di persona la proprietà, OVE CONSENTITO.

√ Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.

Timbro e firma

Data rapporto valutazione: _10/_07/_2019

Riferimenti e contatti del valutatore Pagina 27

9. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione

1. Analisi estimativa analitica per la determinazione del più probabile valore di mercato (allegato I) 2. Analisi estimativa per la determinazione del valore di mercato in condizioni di vendita forzata

(allegato II)

3. Elaborati fotografici degli esterni

4. Elaborato fotografico degli interni (se libero) (non presenti in quanto locati) 5. Atto di provenienza

6. Contratti di locazione

7. Titoli autorizzativi

8. Certificato di agibilità / abitabilità (se presente) 9. Convenzioni urbanistiche

10. Estratto CDU – Certificato Destinazione Urbanistica 11. Estratto mappa catastale

12. Estratto Elaborato Planimetrico di subalternazione ed elenco immobili 13. Schede catastali

14. Visure storiche catastali 15. Ispezioni telematiche

16. Eventuali spese condominiali arretrate

17. Decreto di vincolo della soprintendenza dei beni Ambientali.

18. Attestato di Certificazione/Prestazione Energetica (solo se presente) 19. Altre ed eventuali : Certificato di matrimonio.

10. Bibliografia

IVSC : International Valutation Standards. IVSC, London.

Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, IV edizione, Tecnoborsa.

Linee guida ABI - Associazione Bancaria Italiana: Codice per le valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

Simonotti. M : Manuale delle stime immobiliari. Reana del Rojale, Udine.

Simonotti. M : Prontuario delle stime immobiliari. Reana del Rojale, Udine.

Frediani P: L’Esperto del Giudice, Edizioni Giuridiche Simone

Manuale di estimo immobiliare. Stime con applicazione degli IVS. A cura di Geo.Val Associazione Geometri Valutatori esperti – Editore Utet Scienze tecniche

La valutazione immobiliare: le basi della valutazione e i metodi di stima – Corso Geo.Val Geometri Valutatori Esperti