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RAPPORTO DI VALUTAZIONE
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsaed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
T R I B U N A L E D I B R E S C I A
Procedura di liquidazione del patrimonio R.G. n. 22/2019
LOTTO NR. 2 di 4
Giudice delegato: Dott. Stefano Franchioni
Anagrafica
Liquidatore:
Soggetti sovraindebitato
Esperto incaricato Geometra Gozzoli Stefano
Iscritto al Collegio dei Geometri di Brescia al n.6145 Via Armando Diaz, 9 – 25121 Brescia.
Tel/Fax 030 930 56 03
PEC: stefano.gozzoli@geopec.it
F.to digitalmente
Dott.ssa Claudia Fracassi via Pusterla, n. 5
25128 – Brescia (BS)
Sig.ra Marchetti Lucrezia via Bettoni, n. 1
25030 – Adro (Bs)
Identificazione lotto
LOTTO NR.2
Descrizione sintetica:Appartamento con garage Ubicazione:Comune Travagliato (Bs)
Identificativi catastali:
N°
Immobile
Catasto Sezione Urbana
Foglio Particella Sub Categoria
4 Fabbricati NCT 13 681 13 A/2
5 Fabbricati NCT 13 681 37 C/6
Quote di proprietà: l’immobile ha la seguente quota di proprietà:
- 1/4 Proprietà Marchetti Ennio Isidoro – C.F. MRCNSD63L04L339L.
- 1/4 Proprietà Marchetti Guido – C.F. MRCGDU54R03L339R;
- 1/4 Proprietà Marchetti Lucrezia – C.F. MRCLRZ53L67L339N;
- 1/4 Proprietà Marchetti Luigino Bruno – C.F. MRCLNB68R05L339C; Diritto di proprietà
Immobili stimati:
1/4 Proprietà di Marchetti Lucrezia – C.F. MRCLRZ53L67L339N all’acquirente per l’immobile di cui al lotto 2
Divisibilità dell’immobile L’immobile non risulta divisibile.
Più probabile valore di mercato del lotto: € 29.137,05 Più probabile valore di mercato in condizioni di
vendita forzata (valore base d’asta)
€ 23.309,64
"
Giudizio" sintetico sulla commerciabilità dell’immobile.Il lotto composto da un appartamento con destinazione residenziale posto nella zona semi centrale del Comune di Travagliato, caratterizzata dalla presenza di abitazioni residenziali, risulta quindi di adeguata commercializzazione rispetto ai luoghi ed alla destinazione d’uso.
Audit documentale e Due Diligence
Conformità edilizia
X Si □ No
pagina 10Conformità catastale
□ Si X No
pagina 12Conformità titolarità
X Si □ No
pagina 14Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquirente
Immobile occupato
XNo □ Si
3
Spese condominiali arretrate
XNo □ Si
Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami
XNo □ Si
Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici
X No □ Si
pagina 10Limitazioni
Assunzioni limitative
□ No X Si
pagina 17Condizioni limitative
X No □ Si
Riepilogo delle iscrizioni e trascrizioni
TRASCRIZIONE del 10/01/2019 - Registro Particolare 517 Registro Generale 907 Pubblico ufficiale BRESCIA 2 Repertorio 105787/88888 del 31/12/2018 ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE.
TRASCRIZIONE del 18/03/2019 - Registro Particolare 7507 Registro Generale 12095 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BRESCIA Repertorio 22/2019 del 07/03/2019 ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI APERTURA DELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO.
Indice
LOTTO NR 2 di 4
1 Inquadramento immobili costituenti il lotto Pag. 5
2 Descrizione delle unità immobiliari oggetto di valutazione Pag. 6
3 Audit documentale e Due Diligence Pag. 10
3.1 Legittimità edilizia – urbanistica Pag. 10
3.2 Rispondenza catastale Pag. 12
3.3 Verifica della titolarità Pag. 14
4 Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente Pag. 15
5 Formalità, vincoli, oneri non a carico dell’acquirente Pag. 15
6 Analisi estimativa Pag. 16
7 Riepilogo dei valori di stima Pag. 17
8 Dichiarazione di rispondenza Pag. 20
9 Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione Pag. 21
5
1.Inquadramento degli immobili
Numero immobili 4, 5.
Localizzazione Comune di Travagliato (Bs) – via Luigi Cadorna, 12 Mappa catastale
Immobili
Estratto mappa a mezzo Portale sister
Mappa geografica Immobili
Geoportale – Provincia di Brescia.
N° immobile Del lotto
4, 5 Destinazione urbanistica immobili Appartamento con garage
Tipologia edilizia dei fabbricati Costruzione realizzata con struttura mista in muratura portante e cemento armato in opera.
Caratteristiche generali dell’immobile:
Trattasi di appartamento residenziale.
Dimensioni Trattasi di unità di dimensioni usuali per la zona e la destinazione.
Fase del mercato immobiliare Nel periodo di riferimento (II sem. 2019 il mercato è in fase di recupero caratterizzata da una stabilità dei prezzi e del maggior numero di compravendite immobiliari.
Altro L’immobile non risulta divisibile.
2.
Descrizione delle unità immobiliari oggetto di valutazione
Descrizione dell’immobile costituente il lotto.L’immobile oggetto di stima è costituito da un appartamento al piano primo dell’edificio posto al civico n.
12 di via Luigi Cadorna, nel comune di Travagliato (BS).
Si accede tramite accesso pedonale sotto portico, percorrendo il vano scale comune sulla via Cadorna, che da su un piazzale ad uso parcheggio.
L’edificio è composto da più unità residenziali.
L’appartamento è costituita da una sala/soggiorno (27,28 mq.), cucina (7,84 mq.), Disimpegno (2,31 mq.), camera (16,80 mq.), bagno (5,94 mq).
Al piano interrato troviamo una cantina (8,10 mq) ed il garage (15,60).
Il grado di finitura dell’unità immobiliare è buono: le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate, pavimenti in ceramica. Portoncino di ingresso, porte interne e serramenti con doppio vetro in legno.
Nei servizi igienici sono stati installati sanitari in ceramica bianca. Impianto elettrico sottotraccia con apparecchiature di tipo civile. Impianto idrico sanitario con caldaia funzionante a gas metano ed elementi radianti negli ambienti.
L’immobile appare in buono stato di manutenzione generale.
Il bene è ricompreso in parti comuni condominiali dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del C.C.
Consistenza
X Rilievo X Interno ed esterno
□Solo esterno
X Diretto in loco □Collaboratore
X Data del sopralluogo 05/11/2019 X Desunto graficamente da:
x Planimetria catastale
□ Elaborato grafico (atto autorizzativo)
□ Elaborato grafico (generico)
□ Sopralluogo in loco
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Criterio di misurazione □ Superficie CatastaleX SEL - Superficie Esterna Lorda
□ SIL - Superficie Interna Lorda
□ SIN - Superficie Interna Netta Calcolo superfici di proprietà
Appartamento
Superficie principale m2 70,88
Superficie secondarie:
Destinazione Superficie Ind. mercantile Sup. comm.
Balcone 3,50 mq. 0,25 m2 8,87
Cantina 10,20 mq 0,20 m2 2,04
Superficie commerciale appartamento m2 81,79
Garage
Superficie commerciale garage m2 18,70
Caratteristiche qualitative
Livello di piano: Piano primo (secondo fuori terra).
Ascensore: □Presente
X Assente
N. servizi: Bagno
X W.C. N. / X Lavabo N. / X Bidet N. / X Doccia N. /
□ Vasca N./
□ Vetustà del bagno: < 10 anni
Riscaldamento X Presente
□ Assente
Alimentazione: gas metano
Sistema di emissione: radiatori a parete
Condizionamento X Presente
□ Assente
Solare termico □ Presente
X Assente
Impianto elettrico X Presente: buone condizioni
□ Assente
Impianto idraulico X Presente: buone condizioni
□ Assente
Impianto antifurto □ Presente
X Assente
Impianto fotovoltaico □ Presente
X Assente
Impianto Geotermico □ Presente
X Assente
Domotica □ Presente
X Assente
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Manutenzione del Fabbricato □ Minimo
X Medio
□ Massimo
Manutenzione unità immobiliare: □ Minimo X Medio
□ Massimo
Classe energetica X Classe desunta dall'APE – Classe F.
□ (non presente/non reperita) da redigere prima dell’atto notarile o passaggio di proprietà.
□ Immobile non dotato di impianto termico e/o uno dei suoi sottosistemi necessari ala climatizzazione invernale e/o al riscaldamento
Esposizione prevalente dell'immobile □ Minimo X Medio
□ Massimo
Luminosità dell'immobile □ Minimo
X Medio
□ Massimo
Panoramicità dell'immobile □ Minimo
X Medio
□ Massimo
Funzionalità dell'immobile □ Minimo
X Medio
□ Massimo
Finiture dell'immobile □ Minimo
X Medio
□ Massimo
3.
Audit documentale e Due Diligence
3.1 Legittimità edilizia – urbanistica
Anno di costruzione Stimato nei primi anni 90’
Titoli autorizzativi esaminati
Dopo l'accesso agli atti effettuato in data 05/11/2019 di persona presso l'ufficio tecnico edilizia privata del Comune di Travagliato non è stato possibile rintracciare alcuna pratica edilizia, dopo aver fornito comunque tutti i dati in mio possesso (localizzazione, dati catastali, visura catastale storica con relativi nominativi).
Ho quindi richiesto dichiarazione formale a firma del Responsabile dell’area tecnica ricevuta a mezzo PEC il giorno 14/11/2019, prot.nr. 21868, allegata alla presente relazione.
Situazione urbanistica X Strumento urbanistico
P.G.T. adottato con delibera C.C. n.16 del 25/03/2011 ed approvato con delibera C.C. n. 70 del 28/10/2011.
Ambito B2 - Residenziale di completamento estensivo (art. 31 NTA), zona di rispetto captazione zone sorgive.
□ Convenzione Urbanistica No
□ Cessioni diritti edificatori No
Limitazioni urbanistiche
□ Vincoli urbanistici No
□ Vincoli ambientali No
□ Vincoli paesaggistici No
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DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICAIl sottoscritto geometra Gozzoli Stefano, iscritto al Collegio dei geometri di Brescia al n. 6145 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Liquidatore in Epigrafe, Dott.ssa Claudia Fracassi, in funzione della documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Travagliato (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa, in quanto non si sono recuperati titoli abilitativi edilizi presso gli uffici pubblici competenti.
E’ doveroso però affermare in qualità di tecnico incaricato, che la tipologia edilizia visionata durante il sopralluogo porta a considerare che tale immobile sia stato correttamente edificato e che i titoli abilitativi edilizi non riesumati dal comune possano essere recuperati mediante ricerche non formali, come ad esempio l’identificazione del progettista o direttore lavori dell’epoca e richiedendoli allo stesso.
3.2 Rispondenza catastale
N°
Immobile
Catasto Sezione Urbana
Foglio Particella Sub Categoria
4 Fabbricati NCT 13 681 13 A/2
5 Fabbricati NCT 13 681 37 C/6
Elenco documentazione visionata e allegata:
- Visura per immobile.
- Planimetria catastale.
- Estratto mappa.
Data verifica catastale 26/07/2019
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DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALEIl sottoscritto geometra Gozzoli Stefano, iscritto al Collegio dei geometri di Brescia al n. 6145 in qualità di esperto valutatore incaricato dal Liquidatore in Epigrafe, Dott.ssa Claudia Fracassi, in funzione della documentazione visionata presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio ufficio provinciale di Brescia ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
dal sopralluogo esperito in loco, la RISPONDENZA catastale allo stato attuale nei confronti della planimetria catastale agli atti depositata.
3.3 Verifica della titolarità
Titolo di provenienza, più recente
TRASCRIZIONE del 10/01/2019 - Registro Particolare 517 Registro Generale 907 Pubblico ufficiale BRESCIA 2 Repertorio 105787/88888 del 31/12/2018 ATTO PER CAUSA DI MORTE - CERTIFICATO
Condizioni limitanti
Assunzioni limitative No Condizioni limitative No
Stato del possesso del bene alla data della valutazione X Occupato.
È stata verificata la presenza di un contratto di affitto registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Chiari in data 02/08/2018 al nr. 3046, del quale si ritiene congruo il canone.
4.
Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente
Non vi sono formalità, vincoli e oneri a carico dell’acquirente.5.
Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente.
Sugli immobili, risultano gravare le seguenti formalità pregiudizievoli:
TRASCRIZIONE del 18/03/2019 - Registro Particolare 7507 Registro Generale 12095 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BRESCIA Repertorio 22/2019 del 07/03/2019 ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI APERTURA DELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO.
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6.Analisi estimativa
Utilizzo della valutazione
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.
Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.
Basi del valore
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:
"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato."
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:
“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”
Assunzioni limitative
La superficie è stata dedotta dalla planimetria catastale.
Condizioni limitative
Vengono di seguito indicate le condizioni limitative all’incarico:
Nessuna.
Verifica del migliore e più conveniente uso(HBU_ Highest and Best Use )
L’attuale valore di mercato dell’immobile staggito rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.
Non è possibile ipotizzare usi diversi dal residenziale.
7.
Riepilogo dei valori di stima
Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione
Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il seguente criterio di valutazione
x
Metodo del confrontox
MCA□
Sistema di Stima□
MCA + Sistema di Stima con nr. _____ comparabili□
Sistema di ripartizione□
Analisi di regressione semplice con nr. ____ dati campione□
Analisi di regressione multipla con nr. ____ dati campione□
Finanziario□
Capitalizzazione diretta□
Capitalizzazione finanziaria□
Analisi del flusso di cassa scontato□
Dei costi□
Dei costi17
Per la determinazione del valore, si è fatto riferimento : valori riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle entrate per la zona C1 semicentrale del comune di Travagliato (BS), relativi al I semestre dell'anno 2019:
Tipologia Stato conservativo Valore minimo Valore massimo
abitazioni civili normale 1.100,00 €/mq 1.450,00 €/mq
autorimesse normale 590,00 €/mq 700,00 €/mq
Visura listino immobiliare edito da Pro Brixia, azienda speciale della Camera di Commercio di Brescia, relativa all’anno 2019 per le abitazioni recenti nel comune di Travagliato (Bs):
Tipologia Stato conservativo Valore minimo Valore massimo
abitazioni civili Recente 1.140,00 €/mq 1.420,00 €/mq
II metodo di valutazione utilizzato per la determinazione dei citati valori è il procedimento per confronto diretto che ha il suo principale fondamento nel Market comparisonapproach; in base al quale, si procede alla quantificazione del valore mediante comparazione del bene oggetto di stima con transazioni avvenute nel medesimo periodo di riferimento, relative a beni analoghi sotto il profilo tipologico costruttivo, manutentivo, posizionale e produttivo.
La valutazione di ciascuna tipologia immobiliare, considera tutti i parametri che caratterizzano il bene sotto il profilo quantitativo e qualitativo, oltre a coefficienti utili per la determinazione del più probabile valore di mercato.
L'oscillazione min-max consente di contenere una quantità di dati variabili, in funzione delle specifiche dell'immobile e della sua tipologia.
Per determinare il modo di giungere al risultato che si avvicina alla realtà presa in considerazione è opportuno e necessario individuare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili oggetto di valutazione considerando una serie di fattori, quali:
1. ubicazione e caratteristiche;
2. descrizione dell'unità o complesso immobiliare;
Sulla base dei criteri estimativi;
Viste le metodologie soprascritte;
Visto i valori €/mq desunti da fonti accreditate e certificate;
Considerate le caratteristiche specifiche dell'immobile come sopra descritte;
Preso atto della tipologia costruttiva, dell’epoca della palazzina, dello stato di manutenzione delle parti comuni e private dell’immobile oggetto di stima si ritiene di assegnare il valore come segue:
Abitazione = 1.277,50 €/mq
Garage / Autorimess = 645,00 €/mq
Assumendo i valori riportati ne consegue che il valore di mercato presunto possa essere:
Abitazione = 81,79 mq × 1.277,50 €/mq = 104.486,72 euro
(centoquattromilaquattrocentottantasei,72)
Garage / Autorimessa = 18,70 mq × 645,00 €/mq = 12.061,50 euro
(dodicimilasessantuno,50)
Eventuali Deduzioni No
TOTALE PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO TOTALE PIU’ PROBABILE VALORE DI
MERCATO IMMOBILE PER INTERA PROPRIETA’
€ 104.486,72 (abitazione) + 12.061,50 (garage)
€ 116.548,22
TOTALE PIU’ PROBABILE VALORE DI
MERCATO IMMOBILE PER 1/4
PROPRIETA’
€ 116.548,22 / 4 = € 29.137,05
Con riferimento alla vendita forzata, ipotizzando che la stessa avvenga in circostanze nelle quali il venditore sia costretto a vendere e/o non sia possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze (cioè entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato) non soddisfa la definizione dello stesso (valore di mercato) pari a circa il 20%.
Ciò premesso, con riferimento all’ immobile in oggetto ne consegue che il valore delle unità immobiliari diventa il seguente:
TOTALE PIU’ PROBABILE VALORE DI VENDITA FORZATA 1/4 DI PROPRIETA’
(€29.137,05 – 20%) = € 23.309,64
23.309,64 euro(ventitremilatrecentonove,64)
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8.Dichiarazione di rispondenza
DICHIARA
Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.
Di non aver agito in conflitto di interesse.
Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.
Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.
Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.
La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso.
Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.
Non ha alcun interesse verso il bene in questione.
Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.
E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.
Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile.
Ha ispezionato di persona la proprietà.
Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.
Data rapporto valutazione: 27/01/2020
F.to digitalmente
9.
Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione
1. Fotografie_Lotto 2
2. Estratto mappa catastale_Lotto 2 3. Planimetria catastale_Lotto 2 4. Visure catastali_Lotto 2
5. Certificazione energetica_Lotto 2 6. Ispezioni Ipotecarie_Lotto 2
7. Valori OMI comune di Travagliato – I semestre 2019_Lotto 2
8. Visura listino immobiliare ProBrixia, comune di Travagliato, Abitazioni_Lotto 2
9. Dichiarazione del Comune di Travagliato in merito alla richiesta di accesso agli atti, finalizzata ad esaminare i titoli abilitativi edilizi.
10. Dichiarazione agenzia delle entrate e contratto di affitto.
