T R I B U N A L E D I B R E S C I A. Esecuzione Immobiliare n. 387/2018 Riunita alla procedura n. /

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Ing. DELLE CURTI MARCO

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

T R I B U N A L E D I B R E S C I A

Esecuzione Immobiliare n. 387/2018 Riunita alla procedura n. _____/______

Giudice delegato: Liana Zaccara

Anagrafica

Creditore procedente: OMISSIS

Rappresentato dall’Avvocato: OMISSIS

Esecutato: OMISSIS

Intervenuti alla data di stima: Ing. Delle Curti Marco

Con studio in Via Monte Pasubio, 22 – Castenedolo (BS) P.Iva 03347240172

C.F. DLLMRC64L22B157T

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Esperto incaricato: Ing. Delle Curti Marco

Con studio in Via Monte Pasubio, 22 – Castenedolo (BS) P.Iva 03347240172

C.f. DLLMRC64L22B157T Tel. + 39 030 2500241 Fax. + 39 030 2500241

Mail studiomega.fen@virgilio.it Pec studiomega.fen@pec.gierreti.it

Iscritto all’Albo/Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 2282

Timbro e firma ________________________________________

Date

Nomina dell’esperto : 30/05/2018

Conferimento d’incarico di stima e giuramento : 12/07/2018 Data della consegna del rapporto di valutazione : 12/11/2018 Udienza per la determinazione della modalità di vendita : 14/12/2018

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Identificazione dei lotti

LOTTO NR. 1 di 1

Descrizione sintetica: porzione di immobile ad uso residenziale su due piani fuori terra al piano secondo e terzo, con pertinenze e n. 3 box auto interrati.

Ubicazione: Green Residence in Via Giulio Cesare, 1 – Desenzano del Garda (BS) Identificativi catastali: N.C.T. Fg. 28 mappale n. 330 Sub. 86 – 87 – 91 – 195.

Quota di proprietà: OMISSIS Diritto di proprietà OMISSIS

Divisibilità dell’immobile: i mappali n. 330 Sub. 86 – 87 – 91 – 195 non risultano attualmente di possibile separazione trattandosi di box auto interrati di pertinenza dell’abitazione situata ai piani superiori. Potrebbero eventualmente essere separati solo uno o due subalterni adibiti a box auto.

Più probabile valore in libero mercato: Euro 380.071,08 (trecentottantamilasettantuno virgola otto)

Più probabile valore di mercato in condizioni

di vendita forzata (valore base d’asta) Euro 289.918,22 (duecentonovantottomila- novecentodiciotto virgola ventidue)

“Giudizio” sintetico sulla commerciabilità dell’immobile: l’immobile risulta di buon interesse commerciale, situato in zona turistica periferica facilmente collegato alle arterie principali di percorrenza ed alle zone limitrofe, mai utilizzato, in discrete condizioni, con buone finiture, pur se per alcuni elementi incomplete. L’unità immobiliare è inserita in un edificio facente parte di un ampio complesso residenziale dotato di servizi e aree comuni (verde e piscine comuni a piano terra, aree di manovra automezzi comuni al piano interrato) all’interno di area urbanistica uniforme e omogenea.

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Audit documentale e Due Diligence

Conformità edilizia □ Si ■ No

Conformità catastale ■Si ■ No

Conformità titolarità ■ Si ■ No

Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquirente

Immobile occupato □ Si ■ No

Spese condominiali arretrate □ Si □ No Dato non disponibile Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami □ Si ■ No

Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici ■ Si □ No

NOTE:

Vedi annotazioni nel capitolo relativo alla conformità edilizia e catastale.

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Indice

1. Inquadramento dell’immobile – Lotto 1 di 1 ... 6

2. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione – Lotto 1 di 1 ... 10

3. Audit documentale e Due Diligence – Lotto 1 di 1 ... 17

3.1 Legittimità edilizia – urbanistica ... 17

3.2 Rispondenza catastale ... 20

3.3 Verifica della titolarità ... 23

4. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente – Lotto 1 di 1 ... 25

5. Formalità, vincoli, oneri non opponibili dell’acquirente – Lotto 1 di 1 ... 25

6. Analisi estimativa ... 27

7. Riepilogo dei valori di stima ... 30

8. Dichiarazione di rispondenza ... 32

9. Elenco della documentazione allegata al rapporto di valutazione ... 33

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1. Inquadramento dell’immobile – Lotto 1 di 1

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO Localizzazione

□ Provincia Brescia

□ Comune Desenzano del Garda

□ Frazione Rivoltella

□ Località -

□ Via Giulio Cesare

□ Civico n. 1

Zona

□ Urbana □ Centrale

□ Semicentrale

■ Periferica

□ Extra Urbana □ Agricola

□ Industriale

□ Artigianale

■ Residenziale

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Mappa geografica

Ortofoto desunta Google Maps

■ Destinazione urbanistica dell’immobile □ Residenziale

□ Direzionale

□ Commerciale

■ Turistico-ricettivo

□ Industriale

□ Artigianale

□ Terziario

□ Sportiva

□ Agricolo

■ Tipologia immobiliare

□ Terreno

■ Fabbricato Indicare lo stato di conservazione:

■ Nuovo

□ Ristrutturato

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□ Seminuovo

□ Usato

□ Rudere

Indicare se l’immobile è

□ Indipendente

■ In condominio

□ Tipologia edilizia dei fabbricati □ fabbricato storico

□ Fabbricato singolo

■ Fabbricato in linea

□ Fabbricato rurale

□ Fabbricato a schiera

□ Fabbricato bifamigliare

□ Fabbricato tipico

□ Fabbricato a corte

□ Tipologia edilizia unità immobiliari ■ appartamento

□ Appartamento (attico)

□ Appartamento (loft)

□ villa

□ villino

□ villetta a schiera

■ autorimessa (garage/box)

□ posto auto coperto (fabbricato)

□ posto auto coperto (tettoia)

□ posto auto scoperto

□ cantina (locale di sgombero)

□ altro

Caratteristiche generali dell’immobile

Descrizione sintetica

□ Struttura in elevazione : edificio di forma rettangolare con variazioni, copertura a falde in legno a vista e gronde in calcestruzzo a vista, in muratura di mattoni e serie di aperture su tre fronti

□ Solai : solai in laterocemento

□ Copertura : in legno a vista e gronde in calcestruzzo a vista

□ Murature perimetrali : murature esterne in mattoni intonacate

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□ Coibentazioni/Isolamenti : sono presenti coibentazioni e/o isolamenti (sp. 5 cm polistirene in copertura)

□ Divisori tra unità : muratura

□ Infissi esterni : in legno

□ Infissi interni : assenti

□ Pavimenti e rivestimenti : ceramica – gres porcellanato

□ Impianto riscaldamento : a pavimento (radiatori nei bagni assenti)

□ Impianto sanitario : presente

□ Impianto gas : presente

□ Impianto elettrico : incompleto

□ Impianto climatizzazione : predisposizione

□ Altri impianti : -

□ Allaccio fognatura : non verificato

□ Fonti rinnovabili : assenti

□ Finiture esterne: : muratura di facciata in mattoni intonacata, serramenti esterni in legno protetti da ante in legno

□ N. totale piani : uno al piano secondo fuori terra e uno al piano terzo oltre ad uno interrato con n. 3 box auto

□ Altro : guadiania fissa 24/24 e ingresso riservato ai proprietari

■ Dimensione □ piccola

■ media

□ grande

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2. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione – Lotto 1 di 1

DATO IMMOBILIARE

Descrizione sintetica dell’immobile staggito

Trattasi di unità immobiliare inserita in edificio in linea a carattere residenziale all’interno dell’area turistico-ricettiva in prossimità della riva lacustre in frazione Rivoltella nel complesso Green Garden, caratterizzato da una serie edifici isolati. La porzione di immobile interessata è individuata al N.C.T. Foglio 28 mappale 330 Sub. 86-87-91-195 e distribuita ai piani secondo e terzo oltre che al piano interrato come segue:

- Piani secondo e terzo: appartamento con accesso da scala comune;

- Piano interrato: n. 3 box auto coperti con accesso da scala comune esterna e rampa carraia;

L’intero complesso è inserito in un’area verde comune, dotata di percorsi pedonali di distribuzione alle varie unità immobiliari e piscine comuni in area urbana.

Identificazione catastale PARTICELLA 330 sub. 86-87-91-195 – FG. 28

− Comune Censuario Desenzano del Garda

− Tipologia Catasto ■ Terreni

■ Fabbricati

− Identificativo ■ Sezione : NCT

■ Foglio : 28

■ Particella : 330

■ subalterno : 86-87-91-195

Confini Indicare i confini catastali

■ Nord : mappali n. 337-338

■ Sud : mappali n. 340

■ Est : mappali n. 282-310

■ Ovest : mappale n. 394

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Consistenza

■ Rilievo ■ Interno ed esterno

□ Solo esterno

■ Diretto in loco ■ Collaboratore

■ Desunto graficamente da:

■ Planimetria catastale

■ Elaborato grafico (atto autorizzativo)

□ Elaborato grafico (generico)

□ Data del sopralluogo 16/10/2018

Criterio di misurazione

■ SEL - Superficie Esterna Lorda

□ SIL - Superficie Interna Lorda

■ SIN - Superficie interna Netta

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Calcolo superficie di proprietà

Superficie principale m² 62,76

5,90x8,25+1,65x4,09+1,70x3,60+0,50x2,44=

Superficie secondarie Indice mercantile Superficie ragguagliata

□ Balcone m² 50,49 25,00 % 12,62 m²

□ Terrazza m² 25,00 % 0,00 m²

□ Veranda m² 60,00 % 0,00 m²

□ Soffitta m² 65,65 25,00 % 16,41 m²

□ Mansarda m² 80,00 % 0,00 m²

□ Soppalco m² 25,00 % 0,00 m²

□ Loggiato m² 35,00 % 0,00 m²

□ Taverna m² 60,00 % 0,00 m²

□ Cantina m² 40,00 % 0,00 m²

□ Sgombero m² 25,00 % 0,00 m²

□ Portico m² 35,00 % 0,00 m²

□ Autorimessa (box) m² 53,00 50,00 % 26,50 m²

□ Posto auto coperto (fabbricato) m² 30,00 % 0,00 m²

□ Posto auto coperto (tettoia) m² 30,00 % 0,00 m²

□ Posto auto scoperto m² 10,00 % 0,00 m²

□ Area esclusiva m² 10,00 % 0,00 m²

□ Area condominiale scoperta m² 5,00 % 0,00 m²

□ Area condominiale coperta m² 35,00 % 0,00 m²

□ Altro - Caldaia m² 25,00 % 0,00 m²

Superficie commerciale m² 118,30

Caratteristiche qualitative

Caratteristiche dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

− Livello di piano 2-3 ; -1;

− Ascensore

− Presente

■ Assente

− Vetustà dell’ascensore (anni) ____

− N. servizi 2,00

■ W.C.

■ Lavabo

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■ Bidet

■ Doccia

− Doccia con idromassaggio

− Vasca

− Vasca con doccia

− Vasca con idromassaggio

− Scaldabagno elettrico

− Vetustà del bagno (anni): 11

Impianti in dotazione

− Riscaldamento ■ Presente : Vetustà (anni) 11

□ Assente

Se presente indicare la tipologia:

□ centralizzato

■ autonomo Alimentazione:

■ metano

□ gas propano liquido

□ olio combustibile

□ elettrico

□ pompa di calore

□ biocombustibili

□ teleriscaldamento

Elementi radianti:

■ radiatori (predisposizione)

■ pavimenti/soffitto

□ aria

□ altro

− Condizionamento ■ Presente (predisposizione) : Vetustà (anni) 11

□ Assente

Se presente indicare se

□ Totale

■ Parziale : Vetustà (anni) 11

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− Solare termico (produzione acqua calda) □ Presente : Vetustà (anni) ______

■ Assente

− Elettrico ■ Presente

(solo cavi) : Vetustà (anni) 11

□ Assente

− Idraulico ■ Presente : Vetustà (anni) 11

□ Assente

− Antifurto □ Presente : Vetustà (anni) ______

■ Assente

− Pannelli solari (fotovoltaico) □ Presente : Vetustà (anni) ______

■ Assente

− Impianto geotermico □ Presente : Vetustà (anni) ______

■ Assente

− Domotica □ Presente : Vetustà (anni) ______

■ Assente

− Manutenzione fabbricato □ Minimo

■ Medio

□ Massimo

− Manutenzione unità immobiliare ■ Minimo

□ Medio

□ Massimo

− Classe energetica □ Classe desunta dall’ACE □ A+

□ A

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□ B

□ C

□ D

□ E

□ F

□ G

■ Non desumibile

□ Immobile non dotato di impianto termico e/o uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale e/o al riscaldamento

− Inquinamento □ Atmosferico ■ Assente

□ Presente

□ Acustico ■ Assente

□ Presente

□ Elettromagnetico ■ Assente

□ Presente

□ Ambientale ■ Assente

□ Presente

− Esposizione prevalente dell’immobile □ Minimo

□ Medio

■ Massimo

− Luminosità dell’immobile □ Minimo

□ Medio

■ Massimo

− Panoramicità dell’immobile □ Minimo

□ Medio

■ Massimo

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− Funzionalità dell’immobile □ Minimo

□ Medio

■ Massimo

− Finiture dell’immobile □ Minimo

■ Medio

□ Massimo

− Altro

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3. Audit documentale e Due Diligence – Lotto 1 di 1 3.1 Legittimità edilizia – urbanistica

Anno di costruzione / ristrutturazione totale

■ Fabbricato successivo 01/09/1967

- Fabbricato costruito tra il 09.10.2003 e 09.07.2007 - Fabbricato anteriore 01/09/1967

Titoli autorizzativi esaminati

− Permesso di Costruire n. 10611 P.E. n. 759/02 del 09.10.2003 a nome della Società DANTE S.p.a. per nuova costruzione di nuovo edificio denominato “AR8” nella Lottizzazione Villa Arrighi;

− Variante con Permesso di Costruire n. 12573 P.E. 178/06 del 17.11.2006 a nome della Società a nome della Società DANTE S.p.a.;

− Certificato Agibilità

■ Presente – Richiesta Prot. n. 21060 del 09.07.2007 - Assente

Motivo assenza: -

Fonte documentazione visionata: Documenti Ufficiali presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Desenzano del Garda

Data verifica urbanistica (gg/mm/aa) 04.10.2018

Situazione urbanistica

− Strumento urbanistico ■ Vigente

− Adottato

− Convenzione urbanistica ■ No

- Si se Si inserire gli estremi dell’atto

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− Cessione diritti edificatori ■ No

− Si se Si inserire gli estremi dell’atto

Limitazioni urbanistiche

− Vincoli urbanistici ■ No

□ Si

− Vincoli Ambientali □ No

■ Si (Vincolo Ambientale Bellezze d’insieme D.Lgs. 42/2004)

− Vincoli paesaggistici □ No

■ Si (Fascia di rispetto a Lago – 300 m D.Lgs. 42/2004)

− Altro ■ No

□ Si

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DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA

Il sottoscritto DELLE CURTI MARCO, iscritto all’Albo/Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 2282, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio tecnico Comunale di Brescia (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

□ La REGOLARITA’ edilizio – urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati.

■ La NON REGOLARITA’ edilizio – urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

Dimensioni e morfologia dell’immobile difformi da quanto autorizzato, presenza di balconi difformi da quanto autorizzato e piano sottotetto non dichiarato.

Nel caso di accertata irregolarità, si precisa che le difformità edilizie ed urbanistiche sono sanabili

□ No, perché

■ Si ed i costi per la pratica in sanatoria e l’oblazione saranno da valutare a seguito di prestazioni professionali per ottenimento autorizzazioni in sanatoria (paesaggistica, edilizia, sismica) e importi stabiliti dall’Amministrazione Comunale per oblazione.

Note

L’esame dello stato dei luoghi conferma l’assenza di ulteriori interventi sull’immobile che ne abbiano modificato le caratteristiche.

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3.2 Rispondenza catastale

Immobile identificato in mappa come segue:

Foglio 28 Sezione NCT particella 330 Sub. 195

□ categoria A/2 classe 4 vani 5 - 95 m² – escluse aree scoperte 86 m² Rendita € 929,62

□ categoria C/6 classe 4 17 m² Rendita € 91,72

Documentazione visionata ■ Direttamente presso Agenzia Entrate – Ufficio provinciale di Brescia – Territorio

□ Da siti web

Elenco documentazione visionata ■ Visura storica Catasto Terreni

■ Visura storica Catasto Fabbricati

■ Scheda catastale

■ Elaborato planimetrico di subalternazione

□ Elenco immobili

■ Estratto mappa

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□ Tipo Mappale

□ Tipo Frazionamento

□ Altro ________________________________

Data verifica catastale 28.08.2018

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DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE

Il sottoscritto DELLE CURTI MARCO, iscritto all’Albo/Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 2282, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Brescia – Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

□ La REGOLARITA’ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile

■ La NON REGOLARITA’ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile per le seguenti motivazioni:

distribuzione interna difforme da quanto indicato nella scheda catastale.

Nel caso di accertata irregolarità, si precisa che i costi per la variazione della pratica catastale sono quantificati in: Euro 500,00.

Note

L’esame dello stato dei luoghi conferma l’assenza di ulteriori interventi sull’immobile che ne abbiano modificato le caratteristiche.

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3.3 Verifica della titolarità

Inquadramento della titolarità

− Tipo di atto : Atto di compravendita per la quota di 1/1

− Notaio : Defendi Corrado

− Data atto Notaio : 05.08.2009

− Repertorio : n. 50642/15972

− Raccolta :

− Estremi registrazione :

− Estremi trascrizione : N. 36354/21913 in data 12.08.2009

□ Quota di proprietà ■ Intera [1/1]

□ Parte [1/ ]

Se trattasi di quota indicare i nominativi dei comproprietari

□ Usufrutto ■ No

□ Si se Si indicare il nominativo _________________

□ Nuda proprietà ■ No

□ Si se Si indicare il nominativo _________________

Condizioni limitanti

□ Servitù ■ Non sono presenti servitù

□ Sono presenti servitù

□ da titolo :

□ apparenti :

□ Vincoli ■ No

□ Si se Si quali

□ Oneri ■ No

□ Si se Si quali

□ Pesi ■ No

□ Si se Si quali

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□ Gravami ■ No

□ Si se Si quali

Stato del possesso del bene alla data della valutazione

■ Libero

□ Occupato (Indicare a che titolo è occupato il bene per soggetti diversi dall’esecutato, specificando gli estremi di registrazione):

Il canone di locazione in essere è allineato con canone di mercato

□ Si

□ No se No perché:

□ Dato non reperito -

Indicare se i contratti di cui sopra sono:

□ Registrati in data antecedente al pignoramento dell’immobile

□ Registrati in data successiva al pignoramento dell’immobile Data verifica in fase di sopralluogo: 16.10.2018

Data verifica presso l’Ufficio

Agenzia delle Entrate: -

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4. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente – Lotto 1 di 1

Presenza di:

- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario in data 08.03.2010 ai nn. Registro Particolare 2286 Registro Generale 9342 in forza di atto Notaio Paolucci Luca a favore di Cassa di Risparmio del Veneto S.P.A. con sede in Padova, C.F.

02089931204;

- Pignoramento immobiliare Trascritto presso il Tribunale C.P. di Brescia in data 19.04.2018 ai nn. Registro Particolare 10995 Registro generale 17092 in forza di verbale di pignoramento in data 14.03.2018 n. 2188 Rep. a favore di Cassa di Risparmio del Veneto S.P.A. con sede in Padova, C.F. 02089931204 per l’importo di euro 183.982,66 (centottantatremilanovecentottantadue virgola sessantasei).

5. Formalità, vincoli, oneri non opponibili dell’acquirente – Lotto 1 di 1

Nessuno.

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Fasi – accertamenti e date delle indagini

Lo scrivente riceveva incarico da parte del G.E. dott.ssa Liana Zaccara del Tribunale di Brescia in data 30.05.2018 e doveva rispondere ai quesiti di seguito elencati:

1. Identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2. dettagliata descrizione del bene e delle pertinenze, segnalandone le difformità urbanistiche e catastali;

3. Stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al pignoramento e determinazione del valore locatizio;

4. L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico;

5. L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

6. La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

7. Valutazione della suddivisione delle proprietà in uno o più lotto.

In riferimento all’immobile indicato il valutatore dichiara di aver effettuato i seguenti accertamenti:

Data Tipo di accertamento 30/05/2018 Decreto di nomina 12/07/2018 Incarico

24/08/2018 Esame documentale 27/08/2018 Esame documentale

27/08/2018 Invio prima comunicazione sopralluogo reinviata al mittente

31/08/2018 Invio richiesta accesso agli atti presso l’Ufficio Edilizia Privata e Urbanistica comune di Desenzano del Garda (BS)

31/08/2018 Invio richiesta accesso agli atti presso l’Ufficio Anagrafe comune di Sona (VR)

14/09/2018 Invio seconda comunicazione sopralluogo

04/10/2018 Primo Sopralluogo beni immobili (mancata presenza della proprietà) 04/10/2018 Accesso Ufficio Edilizia Privata e Urbanistica comune di Desenzano del

Garda (BS)

16/10/2018 Secondo Sopralluogo beni immobili (personale autorizzato dalla proprietà)

09/11/2018 Esame documentale 12/11/2018 Esame documentale

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6. Analisi estimativa

Utilizzo della valutazione

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata”

nell’ambito delle procedure esecutive.

Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.

Basi del valore

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Secondo le Linee Guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R. 1.2) il valore di mercato viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costruzione.”

Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:

“Il valore di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che

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potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato.”

Secondo le Linee Guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:

“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”

Assunzioni limitative

Le assunzioni limitative su cui si fonda la valutazione sono: -

Condizioni limitative

Le condizioni limitanti all’incarico sono: -

Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU Highest and Best Use)

L’attuale valore di mercato dell’immobile staggito rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.

■ Si

□ No. Se No procedere alla determinazione dell’HBU (si allega analisi estimativa)

Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione

Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il seguente criterio di valutazione

■ Metodo del confronto

■ MCA con nr. 3 comparabili

□ Sistema di Stima

□ MCA + Sistema di Stima con nr. ___ comparabili

□ Sistema di ripartizione

□ Analisi di regressione semplice con nr. ___ dati campione

□ Analisi di regressione multipla con nr. ___ dati campione

(29)

□ Altro ____________

□ Finanziario

□ Capitalizzazione diretta

□ Capitalizzazione finanziaria

□ Analisi del flusso di cassa scontato

□ Dei costi

(30)

7. Riepilogo dei valori di stima

LOTTO 1/1

Per quanto concerne l’immobile identificato in mappa al Foglio 28 Sezione NCT particella 330 Sub. 195

□ categoria A/2 classe 4 vani 5 - 95 m² – escluse aree scoperte 86 m² Rendita € 929,62

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in Euro 380.071,08,

diconsi euro trecentottantamilasettantuno virgola otto (vedasi analisi estimativa allegato I) così suddiviso e vendibile in lotti separati:

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 195 (appartamento) per una valore in libero mercato pari ad Euro 332.528,38 (euro trecentotrentaduemilacinquecentoventotto virgola trentotto);

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 86 (box auto mq. 17) per una valore in libero mercato pari ad Euro 15.249,55 (euro quindicimiladuecentoquarantanove virgola cinquantacinque);

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 87 (box auto mq. 17) per una valore in libero mercato pari ad Euro 15.249,55 (euro quindicimiladuecentoquarantanove virgola cinquantacinque);

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 91 (box auto mq. 19) per una valore in libero mercato pari ad Euro 17.043,61 (euro diciassettemilaquarantatre virgola sessantuno);

(31)

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta viene di fatto quantificato in Euro 289.918,22 , diconsi euro duecentonovantottomilanovecento- diciotto virgola ventidue (vedasi analisi estimativa allegato II) così suddiviso e vendibile in lotti separati:

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 195 (appartamento) per una valore in libero mercato pari ad Euro 253.652,65 (euro duecentocinquantatremilaseicentocinquantadue virgola sessantacinque);

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 86 (box auto mq. 17) per una valore in libero mercato pari ad Euro 11.632,35 (euro undicimilaseicentotrentadue virgola trentacinque);

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 87 (box auto mq. 17) per una valore in libero mercato pari ad Euro 11.632,35 (euro undicimilaseicentotrentadue virgola trentacinque);

• Foglio 28 mappale 330 Sub. 91 (box auto mq. 19) per una valore in libero mercato pari ad Euro 13.000,87 (euro tredicimila virgola ottantasette).

(32)

8. Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto esperto incaricato dal Tribunale: Brescia

Iscritta all’Ordine / Albo: degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n.

2282

In applicazione agli standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente:

DICHIARA

□ Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

□ Di non aver agito in conflitto di interesse.

□ Di non aver utilizzato né fatto affidamento su conclusioni non fondate.

□ Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività e imparzialità.

□ Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.

□ La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso.

□ Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.

□ Non ha alcun interessa verso il bene in questione.

□ Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

□ E’ in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.

□ Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile.

□ Ha ispezionato di persona la proprietà.

□ Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.

Timbro e firma _________________________

Data rapporto valutazione: 12/11/2018

(33)

9. Elenco della documentazione allegata al rapporto di valutazione

1. Analisi estimativa analitica per la determinazione del più probabile valore di mercato (allegato I)

2. Analisi estimativa analitica per la determinazione del valore di mercato in condizioni di vendita forzata (allegato II)

3. Elaborati fotografici

4. Copia titoli autorizzativi

5. Estratti strumenti urbanistici

6. Estratto mappa catastale

7. Schede catastali

8. Visure per immobile

9. Certificato di ispezione ipotecaria

10. Certificato di stato di famiglia

11. Verifica dimensionale immobili