TRIBUNALE DI SIRACUSA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI. Proc. Esec. Imm.re n. 331/2015 R.G. Es. - G.E. Dott.ssa Romeo A.

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TRIBUNALE DI SIRACUSA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Proc. Esec. Imm.re n. 331/2015 R.G. Es. - G.E. Dott.ssa Romeo A.

promossa da:

SAGRANTINO ITALY SRL contro:

- E -

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

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1) Premessa

Al sottoscritto Dott. Ing. Francesco Sinnona, su mandato del G.E., Dott.ssa Alessia Romeo, del Tribunale di Siracusa, della Sezione Esecuzione Immobiliare, in data 29/03/2019 veniva notificata la nomina di esperto estimatore per il Procedimento RG n. 331/2015, promosso dalla Sagrantino It Srl contro i signori e Cirasa Antonietta.

In data 04/04/2019 lo scrivente prestava il giuramento di rito in Cancelleria, mediante la sottoscrizione del relativo verbale e, nel contempo, veniva autorizzato all’accesso agli atti e al fascicolo telematico.

Il sottoscritto, durante il corso della consulenza tecnica d’ufficio, acquisiva quanto necessario e utile al fine di ottemperare ai quesiti posti dal G.E., provvedeva ad eseguire l’accesso sui luoghi per l’espletamento dell’indagine peritale e chiedeva, altresì, una proroga per il deposito della presente perizia, non avendo potuto completare la stesura della relazione nei

Ing. Sinnona Francesco Via Tisia, 60 96100 - Siracusa Tel./Fax: 0931/37688 ing.sinnona@gmail.com

FRANCESCO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2d59b3056d99d4521d3841227e9d2539

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tempi assegnati.

2) Svolgimento dell’incarico

Il sottoscritto CTU, in ottemperanza alle disposizioni del G.E., di cui ai punti 1, 2, 3, 4 e 5 del decreto di nomina, provvedeva ad effettuare le seguenti operazioni:

1.

– Controllava, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ipotecaria e catastale di cui all’art. 567, comma II del c.p.c.

(nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento);

2.

– Comunicava per tempo alle parti coinvolte nel procedimento, la data e il luogo del sopralluogo peritale di rito (cfr. Allegato B), che veniva interamente espletato giorno 04 del mese di Settembre dell’anno 2019, alle ore 10.00, effettuando tutti gli accertamenti possibili, nonché un rilievo fotografico dei luoghi (cfr. Allegato G).

Gli esecutati venivano regolarmente avvisati del sopralluogo peritale, tramite apposita convocazione, spedita in data 29/08/2019, a mezzo posta certificata, al proprio procuratore, avv. Lucia Leone; analogamente, a mezzo pec, in pari data, veniva avvisato sia il Custode nominato, avv. Galota Gabriele, sia la parte procedente, con nota trasmessa al proprio procuratore, ovvero presso lo Studio Legale dell’avv. Carlo Carpinteri (cfr. Allegato B).

Sui luoghi erano presenti la signora ed il proprio procuratore, l’avv. Lucia Leone, i quali manifestavano la piena disponibilità a permettere l’accesso al sito e a presenziare al sopralluogo peritale.

A conclusione delle operazioni peritali, il CTU redigeva in situ il verbale di sopralluogo, che veniva successivamente letto, firmato dagli astanti e controfirmato dal sottoscritto CTU (cfr. Allegato A).

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3.

– Provvedeva altresì:

I. All’identificazione del bene oggetto di pignoramento (confini e dati catastali);

II. All’accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali;

III. Alla formazione di un unico lotto di vendita.

4.

– Redigeva la presente relazione di stima, articolando la stessa secondo quanto disposto dal G.E. nel decreto di nomina.

Q U E S I T O I

L’immobile, di tipo residenziale, ubicato in località Villasmundo, una frazione del Comune di Melilli, in Provincia di Siracusa, nella via dei Tulipani, al civico n. 20, interno n. 3 o C, esteso in unico livello, al piano primo della palazzina condominiale denominata P6, perimetralmente risulta prospiciente con l’esterno, ad eccezione del lato sud-ovest, ove confina con immobile di altra ditta e, in piccola parte, con il vano scala comune. Superiormente e inferiormente l’immobile risulta confinato da appartamenti di proprietà di altra ditta.

Il bene risulta censito all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Siracusa, sezione Territorio, al Catasto Fabbricati del Comune di Melilli, al foglio di mappa n. 15, particella n.

1181, subalterno n. 10, categoria A/3, classe 2, consistenza pari a 119 mq (cfr. Allegato C).

Fanno parte del bene la comproprietà proporzionale dell’androne, della scala, dell’ascensore, del locale di sgombero, del locale

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autoclave, delle aiuole e del verde condominiale.

Da quanto fornito dall’Amministratore condominiale pro- tempore, dott. Zanti Domenico, dello studio Mon.za Snc di Augusta, i millesimi di parti comuni (tabella B e C) sono pari a 52,23, mentre quelli di proprietà sono pari a 52,97 (cfr. Allegato E-3).

Le coordinate geografiche G.P.S. del bene sono le seguenti:

Latitudine 37° 15’ 03”N; Longitudine 15° 02’ 12”E.

Q U E S I T O II

Il bene risulta parte integrante di una palazzina condominiale in cemento armato, a sei elevazioni, di cui cinque piani fuori terra e uno cantinato.

L’accesso all’appartamento avviene tramite un corpo scala, rifinito in granito nero e dotato di ringhiera metallica, portone a doppia anta e ascensore. Nel complesso l’edificio condominiale, ubicato in una zona prettamente residenziale, si presenta in buone condizioni manutentive, offrendo, sebbene non via sia un’ufficiale assegnazione di parcheggi, come dichiarato dall’Amministratore Condominiale pro-tempore, ampi spazi per posti auto e zone a verde.

L’unità immobiliare risulta composta da tre camere, una cucina, un bagno, un doppio servizio, un ingresso e un corridoio centrale che disimpegna tutti i vani. Un piccolo ripostiglio esterno è accessibile esclusivamente dal balcone di nord-ovest. Completa l’appartamento un altro balcone posto a nord-est (cfr. Allegato F).

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Le superfici interne dell’immobile, verticali e orizzontali, risultano intonacate e tinteggiate e si presentano in un ottimo stato conservativo; i singoli vani risultano regolarmente pavimentati, così come i balconi e il ripostiglio esterno.

In particolare, il bagno, accuratamente piastrellato e rivestito in ceramica, risulta dotato di vasca, vaso, bidet e lavabo; il doppio servizio, fungente anche da lavanderia, risulta dotato di vaso e bidet.

Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato, con telaio in monoblocco zincato, vetro singolo e avvolgibili in pvc.

Tutte le porte interne dei vani sono del tipo in legno tamburato, ad eccezione della porta di ingresso che risulta blindata.

Gli impianti rilevati sono quello elettrico, citofonico, idrico, fognario e televisivo.

Si rileva, altresì, una pompa di calore, installata nella cucina, una caldaia GPL, posta all’esterno, nel balcone di nord-est, per la produzione di acqua calda sanitaria.

Q U E S I T O III

Al momento del sopralluogo il lotto pignorato risultava nella piena disponibilità degli esecutati, proprietari per una quota pari ad ½ ciascuno (rogito del notaio Messina Concetta, del 30/04/1986, rep. N. 7883, raccolta n. 1923, trascritto in data 02/05/1986, RG 6714, RP 5183)(cfr. allegato H).

In particolare, l’esecutata dichiarava di utilizzarlo stabilmente in maniera continuativa per la dimora della propria famiglia, questa

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costituita dal sig. e dalla sig.ra

, così come anche attestato dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Melilli (cfr. allegato E-1).

Q U E S I T O IV

L’immobile in oggetto, come sopra già accennato, risulta inserito in un ambito condominiale; pertanto, rimarranno a carico del futuro acquirente oneri e/o vincoli di tale natura.

Per quanto concerne, invece, l’attività e la natura edificatoria del bene, rimarrà cogente quanto previsto dal vigente strumento urbanistico del Comune di Melilli, così come dovranno tutelarsi i diritti di terzi, trattandosi di un immobile a confine con altre ditte.

Q U E S I T O V

Sulla scorta della relazione notarile agli atti, redatta dal notaio Daniela Corsaro dell’08/01/2016, e della successiva ispezione ipotecaria, a copertura del ventennio anteriore alla trascrizione del presente pignoramento immobiliare, effettuata dal sottoscritto CTU in data 05/10/2019, presso l’Agenzia delle Entrate della Provincia di Siracusa, le formalità gravanti sull’immobile sono:

i. I vincoli che resteranno a carico dell’acquirente sono quelli indicati al precedente punto IV.

ii. I vincoli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita, mediante il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., sono i seguenti:

1) IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da IPOTECA VOLONTARIA - CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO

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Iscrizione contro del 20 Ottobre 2004 - RG n. 24789 - RP n. 6695.

Correlate a tale iscrizione risultano anche due annotazioni (n. 3706 del 23/11/2007 e la n. 405 del 16/02/2012) relative alla restrizione di due beni, subalterno n. 11 e n. 17, non pertanto relative al bene pignorato.

2) ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – RINNOVAZIONE PIGNORAMENTO EX LEGGE 69/2009

Trascrizione contro del 23 settembre 2015 - RG n. 14024 - RP n. 10430.

Formalità di riferimento: Trascrizione n. 9851 del 1995.

3) ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI

Trascrizione contro del 16 ottobre 2015 - RG n. 15518 - RP n. 11274.

Nell’allegato D sono riportati tutti gli atti relativi alle formalità, oltre quelli sopra citati, rilasciati dall’Agenzia delle Entrate della Provincia di Siracusa, per l’effettuazione dell’ispezione ipotecaria necessaria.

iii. Nel seguito si riportano alcune precisazioni:

- Dall’estratto conto dell’Amministratore condominiale, le spese fisse annue relative alla gestione e manutenzione dell’immobile, ovvero le spese ordinarie condominiali, essendo il canone mensile pari a € 29,00, ammontano ad un importo complessivo di € 348,00 (cfr. allegato E-3).

- Non risultano pendenze condominiali nell’ultimo biennio, ad eccezione della rata di ottobre 2019, comunque poco significativa essendo l’estratto conto condominiale datato 10/10/2019 (cfr. allegato E-3).

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- I coniugi esecutati, dalla lettura del rogito di compravendita del 30/04/1986, acquistarono il bene pignorato in contanti, con la particolare clausola dell’esclusione dell’ipoteca volontaria del 1984, in testa alla

del bene stesso, che doveva avvenire entro gennaio 1987.

La restrizione da tale ipoteca non è avvenuta. Al fallimento

della , il bene in oggetto è

stato soggetto ad un primo pignoramento (ex proc. RG n.

167/1995), non notificato agli esecutati, bensì solo alla , e venduto all’incanto. E’ stata fatta opposizione dagli esecutati e tale procedimento è stato sospeso. Ma è rimasto in atto il

debito della nei confronti dei

creditori, i quali, a seguito del fallimento della stessa , si sono rivalsi sui predetti esecutati, poiché non esclusi dalla ipoteca originaria. Ciò giustifica il pignoramento dell’ottobre 2015 ad opera della Sagrantino Italy Srl. Le due annotazioni riscontrate durante l’ispezione ipotecaria, dimostrano come due subalterni sono stati cancellati dalla stessa ipoteca del 1984, ma non il bene pignorato.

Q U E S I T O VI

La ricerca effettuata, presso l’archivio dell’Ufficio Urbanistica del Comune di Melilli (a mezzo pec del 05/09/2019), al fine di verificare la regolarità urbanistica ed edilizia del bene pignorato, eseguita anche a nome dei precedenti intestatari, produceva il

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reperimento di due progetti approvati, con relativa Concessione Edilizia, entrambi rilasciati alla società SpA.

La prima Concessione Edilizia è la n. 46 del 07/05/1984, mentre la seconda Concessione Edilizia, variante in corso d’opera della prima, è la n. 159 del 19/11/1985. Ovviamente, entrambi i titoli edilizi si riferiscono alla costruzione dell’intera palazzina, denominata Lotto P6, cui fa parte integrante l’appartamento in oggetto.

Dalla documentazione reperita in atti si evinceva, altresì, che i lavori di edificazione della palazzina P6 furono iniziati in data 03/12/1984 e terminati nel dicembre 1985; inoltre, si attestava che detto fabbricato risultava conforme ai progetti approvati di cui sopra.

Veniva, altresì, rinvenuta anche la certificazione di Abitabilità/Agibilità, rilasciata dal Comune di Melilli in data 28/07/1989, protocollo n. 18609.

Nell’Allegato E-2 è possibile visionare la documentazione summenzionata, nonché il Certificato di Destinazione Urbanistica del terreno di sedime, rilasciato dal Comune di Melilli in data 16/09/2019, protocollo n. 18588.

Da tale documento, ai sensi del vigente PRG del Comune di Melilli, si evince che l’immobile ricade all’interno della zona

“C/1”, ovvero entro il Piano di Lottizzazione “ ”, approvato con la Delibera del Consiglio Comunale n. 220 del 28/12/1979.

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In generale la zona “C” riguarda le parti di territorio destinate a nuovi complessi insediativi, non edificati o edificati in parte; in particolare, la zona “C1”, ove ricade il lotto in oggetto, riguarda le aree di espansione situate ad Est di Melilli e a sud-ovest di Villasmundo.

Q U E S I T O VII

Da quanto rilevato in situ (cfr. Allegato F) durante le operazioni peritali e dalla consultazione della documentazione in atti, catastale e urbanistica, non si evincono discordanze con lo stato di fatto dei luoghi, ad eccezione della diversa destinazione d’uso del vano salotto e della cucina, in realtà rispettivamente adibiti a cucina e camera.

Al fine di regolarizzare tale lieve difformità, trattandosi di modifiche interne, occorre presentare al Comune di Melilli una, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, cioè una CILA tardiva, corredata di apposita documentazione tecnica.

Conseguentemente, a chiusura dell’iter urbanistico occorrerà produrre la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità), per la quale necessiterà anche la conformità degli impianti tecnologici presenti, e la produzione dei relativi attestati da depositare all’Ufficio di competenza del Comune di Melilli.

Anche catastalmente la planimetria dell’immobile pignorato è da aggiornare, redigendo e trasmettendo all’Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio, il relativo Doc.Fa (Documento Fabbricati).

Tutti i costi da sostenere per l’espletamento delle attività suddette,

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catastali e urbanistiche, dovranno essere decurtati dal valore di mercato dell’immobile, desunto nel seguente punto IX.

In particolare, si stima un importo forfettario complessivo pari a circa 4.000,00 €, per sostenere le spese tecniche, i diritti di istruttoria e le sanzioni relative.

Q U E S I T O VIII

Durante il sopralluogo peritale non veniva esibito al sottoscritto CTU alcuna attestazione di certificazione o prestazione energetica; pertanto, il sottoscritto CTU provvedeva a redigere tale elaborato, sulla scorta del rilievo dimensionale eseguito e delle caratteristiche acquisite, relative alle componenti dell’involucro edilizio, opache e trasparenti, e dell’impianto di riscaldamento e acqua sanitaria presente (cfr. Allegato I).

Dalle risultanze dei calcoli, ai sensi della normativa vigente, la classe energetica globale dell’edificio è pari a D.

Q U E S I T O IX

Per la valutazione del compendio pignorato, analizzando quanto indicato dalla dottrina estimativa in merito alla determinazione di un valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale).

Il primo procedimento è quello diretto, o sintetico-comparativo, l’altro è quello indiretto, o analitico.

METODO DIRETTO

In tale metodologia contribuiscono elementi di natura

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quantitativa, certa ed insindacabile, quale deve considerarsi la consistenza metrica dell’immobile (superficie commerciale), elementi individuati tramite la consuetudine di giudizio e come tali accettati, parametrati ad una gradazione di valori in cui far confluire un certo numero di caratteristiche intrinseche ed estrinseche (utilizzo di coefficienti correttivi), fino alla ricerca delle valutazioni di riferimento che possono essere ricondotte ad un’indagine oggettiva e predeterminata, ottenibile sia attraverso la tradizionale ricerca indiretta, sia tramite la consultazione diretta delle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e del Borsino Immobiliare.

In tal senso fondamentale importanza risulta la determinazione della superficie commerciale, scaturente, previa un’opportuna omogeneizzazione, dalla “superficie lorda vendibile”, comprensiva, cioè, dei muri interni per intero e di quelli di confine conteggiati per metà, metodologia utilizzata nella revisione degli estimi urbani su disposizione della Direzione Generale del Catasto e progressivamente sostituitasi alla superficie netta anche negli usi delle contrattazioni di compravendita.

METODO INDIRETTO

Tale metodologia, detta più propriamente “a capitalizzazione di reddito”, raggiunge lo scopo prefissato mettendo in rapporto un dato conosciuto, quale il valore locativo, con valori deducibili da alcune opportune elaborazioni analitiche, tra le quali grande

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importanza assume la determinazione del Saggio di Capitalizzazione, ovvero il tasso che permette di determinare il valore futuro di una somma investita oggi.

Il valore medio di tale saggio e da ritenersi congruo nella misura convenzionale pari al 4%, prevedendo un’oscillazione dello stesso tra i valori del 2% e del 6%, dettate dalla valutazione delle cosiddette influenze incrementali e decrementali, attribuite all’immobile in esame in forma percentuale.

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I due procedimenti estimativi, applicati allo stesso bene, condurranno, ovviamente, nella maggior parte dei casi, a due risultati che esprimeranno valori diversi, sebbene a volte prossimi.

La media aritmetica dei due valori determinerà il più probabile valore di mercato che dovrà supporsi ancor più credibile in quanto scaturito da due diversi procedimenti (Stima mista).

Nel caso della presente stima si è ritenuto congruo fare riferimento, quale fonte di valori comparativi, a quelli ottenuti dalla media dei più recenti indici pubblicati nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) del Comune di Melilli, e del Borsino Immobiliare, con particolare riferimento alla tipologia degli immobili di tipo economico, più affine a quello pignorato.

La media dei valori, sia di locazione che di mercato, risulta, come appurato presso le agenzie immobiliari locali, molto più attinente all’andamento delle compravendite:

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Nella tabella seguente sono riportate le superfici lorde dei componenti costituenti il bene pignorato, nonché le relative percentuali di omogeneizzazione, al fine di pervenire alla superficie commerciale complessiva del lotto:

In base alle caratteristiche dell'immobile pignorato e dell’edificio che lo contiene, sono stati adottati anche alcuni coefficienti correttivi da applicare alla stima dell’immobile.

Nel seguito è riportata la scheda riepilogativa relativa alla valutazione di mercato del bene, sia per il metodo di stima diretto che indiretto, con l’indicazione dei parametri correttivi di stima in funzione delle caratteristiche riscontrate nell’immobile pignorato.

In particolare, elaborando il valore scaturito dalla media aritmetica tra le quotazioni OMI e Borsino Immobiliare, nonché quelle appurate dal mercato immobiliare locale, risulta:

STIMA DIRETTA: un indicatore specifico pari a 483,00 €/mq;

STIMA INDIRETTA: un valore locativo pari a 1,80 €/mqxmese.

Min Max Min Max

Borsino

Immobiliare 378 504 1,0 2,0

OMI 450 600 1,7 2,5

Fonte

Valore di mercato Valori di Locazione (€/mq) (€/mq x mese)

SUP. LORDA SUP. COMM.

- m q - - m q -

Appartamento 117,78 100 117,78

Balconi 22,38 33,3 7,46

TOTALE 125,24

LOCALE %

PIANO PRIMO

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STIMA INDIRETTA

Im m obile sito in:

VILLASMUNDO - FRAZIONE DI MELILLI prov. SR

VIA DEI TULIPANI 20 C.A.P. 96010

P6 --- ^1° int. C

0,95 1,00

su due lati 0,98

discretamente assolata 1,00

1,00 0,95 1,00

TIPOLOGIA: intensivo 0,95

1,00 1,02 1,00

a) €

b) mq

c)

- METODO DIRETTO -

15 1181

Piano: Categoria

catastale:

Consistenza catastale:

Particella: Subalterno:

REGIME LOCATIVO: libero Appartam ento

Edificio

Terrazza scoperta: 0,00

S C H E D A D I V A L U T A Z I O N E

edificio scala piano

10 5,5 vani Dati catastali

Foglio:

Superf icie commerciale: 0,00

1 A/3

Proprietà

117,78 Superf icie commerciale:

Consistenza (m q)

Superf icie residenziale

coperta: 117,78

PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO = a) x b) x c)

Calcolo del valor e di m ercato primo con ascensore

normale (abitato non ristrutturato)

media non panoramica

APPARTAMENTO PORTIERE:

PIANO:

STATO CONSERVATIVO:

Elementi per l 'el aborazione

del ca l col o

Valore medio unitario di mercato di zona:

7,46

Prodotto dei coeff icienti: 0,86

€ 52.022,19

Lavanderia: 0,00

Superf icie commerciale complessiva:

QUOTA: 1/2 cadauno

Balconi: 22,38

nessuno STATO CONSERVATIVO:

rilevanti

125,24 0,00 Superf icie commerciale:

SPAZI CONDOMINIALI:

medio -

AFFACCIO:

ESPOSIZIONE:

483,00 ALTEZZA SOFFITTI:

VISTA:

Caratteristiche e coefficienti correttivi

Superf icie commerciale:

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Im m obile sito in:

VILLASMUNDO - FRAZIONE DI MELILLI prov. SR

VIA DEI TULIPANI 20 C.A.P. 96010

P6 --- 1° int. C

0,95 1,00

su due lati 0,98

discretamente assolata 1,00

1,00 0,95 1,00

TIPOLOGIA: intensivo 0,95

1,00 1,02 1,00

a) €/mq

b) mq

c) Prodotto dei coefficienti: 0,86

d) Spese di gestione: €

e) Saggio di capitalizzazione: % 4,65

f) Valore locativo annuo netto: €

Appartam ento

SPAZI CONDOMINIALI: rilevanti - METODO INDIRETTO -

media

Edificio STATO CONSERVATIVO: medio

APPARTAMENTO PORTIERE: nessuno

7,46

f) / e) PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO = € 39.278,67

1,80 Superficie commerciale:

Superficie commerciale:

Valore locativo medio di zona:

125,24 0,00 Balconi:

Terrazza scoperta:

1.826,46 Calcolo del valore di m ercato

REGIME LOCATIVO: libero

Superficie commerciale complessiva:

STATO CONSERVATIVO:

AFFACCIO:

ESPOSIZIONE:

ALTEZZA SOFFITTI:

normale (abitato non ristrutturato)

VISTA: non panoramica 22,38

0,00 Lavanderia:

Consistenza (m q) Dati catas tali

Foglio: Particella:

Superficie residenziale coperta:

Caratteristiche e coefficienti correttivi PIANO: primo con ascensore Proprietà

Piano: Categoria

catastale:

-

QUOTA: 1/2 cadauno

0,00 0,00

1181 10

1 A/3

117,78

5,5 vani Subalterno:

Elementi per l'elaborazione

del calcolo 500,00

S C H E D A D I V A L U T A Z I O N E

edif icio scala piano

Consistenza catastale:

15

117,78 Superficie commerciale:

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Il probabile valore venale dell’immobile, desunto dalla media aritmetica dei risultati perseguiti con i due diversi criteri di stima applicati, risulta:

1) STIMA DIRETTA V_d: € 52.022,19 2) STIMA INDIRETTA V_ind: € 39.278,67

Ovvero: V = (Vd + Vind) / 2 = € 91.300,86 x 1/2 = € 45.650,43.

A dedurre i costi per la regolarizzazione del lotto, ovvero:

- Regolarizzazione urbanistica e catastale: € 4.000,00;

Pertanto, si ottiene il valore finale dell’immobile pari a:

Vf = € 45.650,43 – € 4.000,00 = € 41.650,43 € 41.650,00.

(diconsi Euro Quarantunomilaseicentocinquanta/00).

Q U E S I T O X

Il lotto in oggetto, per come realizzato e strutturato, non risulta divisibile. Il valore della singola quota di proprietà in capo agli esecutati risulta pari a € 20.825,00.

Q U E S I T O XI

Non si è in presenza di pignoramento di nuda proprietà o dell’usufrutto o del diritto di superficie.

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5.

– Gli allegati alla presente relazione sono:

All. A - Originale del verbale delle operazioni peritali;

All. B - Comunicazioni alle parti;

All. C - Documentazione catastale;

All. D - Documentazione ipotecaria;

All. E - Documentazione acquisita;

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All. F - Planimetria immobile;

All. G - Documentazione fotografica;

All. H - Documentazione notarile;

All. I - Attestato di Prestazione Energetica.

3) Conclusioni

La storia delle valutazioni immobiliari ha insegnato che, nei casi normali di stima, generalmente le risultanze si attestano attorno ad un 10%-15% di variabilità. Pertanto, le valutazioni incluse all’interno di tale percentuale, al di là dei percorsi estimativi compiuti, sono egualmente attendibili.

Rimarcando ulteriormente che si tratta di una stima in condizioni di libero mercato, cioè non viziato da vincoli e/o pregiudizi pendenti sull’immobile, si ritiene di conseguenza congruo, per il lotto in oggetto, un valore medio (in condizione di cespite vuoto e libero) pari a 41.650,00 Euro.

Con quanto sopra si ritiene di aver compiutamente assolto all’incarico conferito.

Il sottoscritto ringrazia per la fiducia a lui accordata e rassegna la presente relazione di consulenza tecnica d’ufficio, rendendosi disponibile per eventuali chiarimenti e/o integrazioni necessari.

Il CTU deposita la presente perizia in modalità telematica, trasmettendo la stessa, a mezzo pec, al procedente, al procuratore degli esecutati e al Custode nominato.

Siracusa, 11/11/2019 Il Perito Estimatore

Dott. Ing. Francesco Sinnona