TRIBUNALE DI TREVISO

(1)

TRIBUNALE DI TREVISO

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare N° 284/2015 R.G.

promossa da

BANCA SELLA S.P.A. rappresentata e difesa dagli Avv.ti Stefano Sternini ([email protected]) e Lorenzo Sternini ([email protected]) e con domicilio eletto presso il loro studio a Treviso in viale Monte Grappa, 6

contro

ESECUTATO

GIUDICE DELL’ESECUZIONE: Dott. Antonello Fabbro

RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILI IN COMUNE DI

VOLPAGO DEL MONTELLO (TV) DI PROPRIETÀ

DELL’ESECUTATO

A seguito dell’incarico conferito dall'Ill.mo Signor G.E. del Tribunale di Treviso Dott. Antonello Fabbro in data 23/07/2018 per la stima di beni immobili in Volpago del Montello (TV) di proprietà dell’esecutato, il sottoscritto Tesser Dott. Ing. Lanfranco con studio a Montebelluna in piazza G. Marconi, 6/2, ha provveduto ad esperire tutte le operazioni e le indagini al fine di accertare ed eseguire:

- la formazione dei lotti;

- l’identificazione catastale degli immobili;

- l’individuazione dei confini;

- la descrizione delle servitù e di altri oneri;

- la ditta intestataria;

ANFRANCO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 4f6b56b15f7d2bbb8a3b408520ed9b11

(2)

- le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;

- la descrizione dei beni;

- la verifica della conformità dei beni ai fini delle implicazioni applicative della L.N. 47/85 e successive modifiche e la corrispondenza con le descrizioni catastali;

- la destinazione urbanistica della zona in cui si trovano i beni;

- la provenienza in capo all’Esecutato;

- il valore commerciale attuale dei beni.

PREMESSE

Il giorno 28/08/2018 lo scrivente riceveva tramite e-mail pec la nomina a Esperto Stimatore da parte dell’Ill.mo Sig. Giudice Dott. Antonello Fabbro.

In pari data lo scrivente depositava telematicamente l’accettazione di incarico e il giuramento.

Avuto accesso al fascicolo telematico, il sottoscritto scaricava l’intero contenuto e procedeva ad esaminarlo, ponendo particolare attenzione all’atto di pignoramento e alla copia della documentazione ipocatastale.

Successivamente acquisiva l’estratto di mappa, le visure catastali gli elaborati planimetrici e le planimetrie catastali relative agli immobili oggetto di esecuzione immobiliare.

Il sottoscritto effettuava poi accesso presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Volpago del Montello (TV) per prendere visione della situazione edilizia ed urbanistica relativa ai beni oggetto di pignoramento, per ottenere copia dei progetti assentiti e delle concessioni e/o dei permessi ed anche per richiedere il rilascio del certificato di destinazione urbanistica (C.D.U.)

Il Comune di Volpago del Montello (TV) rilasciava copia della

(3)

documentazione richiesta e il C.D.U. in data 21/12/2018.

Con nota e-mail lo scrivente chiedeva allo studio notarile Briguglio copia degli atti notarili con i quali l’esecutato ha acquistato i beni oggetto di pignoramento.

Successivamente veniva contattata la società Aste 33 s.r.l., custode nominato del compendio immobiliare, per fissare il sopralluogo all’immobile pignorato.

Previi accordi con il sottoscritto, la società Aste 33 s.r.l. di Treviso fissava il sopralluogo ai beni pignorati per il giorno 08/01/2019.

Nel luogo, giorno e ora concordati, alla presenza del custode veniva effettuata un’attenta ricognizione dei beni immobili oggetto di stima ed un rilievo metrico e fotografico degli stessi.

Successivamente il sottoscritto, ritenuto di avere acquisito, in base agli elementi raccolti, nozioni sufficienti per espletare l’incarico, completava la bozza di perizia di stima dei beni che inviava in data 18/02/2019 a:

- Avv.ti Stefano e Lorenzo Sternini, legali della BANCA SELLA S.P.A., tramite comunicazione e-mail pec agli indirizzi

[email protected] e

([email protected];

- Avv. Alessandro Lazzaron, legale del FALLIMENTO GIACON COSTRUZIONI S.R.L., tramite comunicazione e-mail pec all’[email protected];

- Aste33 s.r.l. di Treviso quale custode del compendio immobiliare, tramite comunicazione e-mail pec all’indirizzo [email protected];

- Esecutato tramite raccomandata a mani,

(4)

assegnando tempo fino al giorno 05/03/2019 per il deposito di eventuali osservazioni.

Entro la scadenza concessa pervenivano le osservazioni degli Avv.ti Stefano e Lorenzo Sternini, legali della procedente Banca Sella s.p.a. (cfr. allegato sub 28 alla presente relazione).

Lo scrivente provvedeva quindi a rispondere alle osservazioni pervenute (cfr. capitolo finale “risposta alle osservazioni pervenute”) e depositava la perizia di stima definitiva.

Del risultato del proprio lavoro riferisce in appresso.

IDENTIFICAZIONE DEGLI ESECUTATI

L’identificazione dell’esecutato è contenuta nell’allegato sub 1 alla presente relazione.

FORMAZIONE DEI LOTTI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE Considerato il fatto che i beni pignorati costituiscono per l’intero un’unità immobiliare ad uso abitazione dotata di scala esterna ad uso esclusivo e area scoperta in comune ad altra unità, il sottoscritto ritiene opportuna la formazione di un unico lotto.

LOTTO UNICO

Lo scrivente relaziona sui beni che formano l’unico lotto.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

La descrizione catastale dei beni contenuta nell’atto di pignoramento è la seguente:

Per l’intero della piena proprietà CATASTO FABBRICATI

Comune di Volpago del Montello – Sez. C – Foglio 1

(5)

BENE A

M.N. 268 sub 7, via Schiavonesca Nuova 34, p. 1, cat. A/3, cl. 2, vani 3, R.C. € 162,68

BENE B

M.N. 267 sub 5, via Schiavonesca Nuova 29, p. T-1, cat. A/3, cl. 2, vani 4, R.C. € 216,91

con la precisazione che nel corso degli anni successivi alla concessione del mutuo detti beni immobili sono stati oggetto di interventi edilizi che ne hanno modificato la consistenza e a cui ha fatto seguito una variazione catastale.

L’attuale descrizione catastale degli immobili oggetto di pignoramento è la seguente:

Comune di Volpago del Montello – Sez. C – Foglio 1 BENE 1

M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13, via Schiavonesca Nuova, p. 1-2, in corso di costruzione

(che deriva da parte dell’ex M.N. 267 sub 5 e dall’ex M.N. 268 sub 7) BENE 2

M.N. 267 sub 10, via Schiavonesca Nuova, p. T, A/2, cl. 2, vani 1, sup.

catastale 2 m² (totale escluse aree scoperte 2 m²), R.C. € 80,05 (che deriva da porzione dell’ex M.N. 267 sub 5)

Va tenuto conto che l’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10 è di fatto parte integrante e senza soluzione di continuità con l’alloggio di cui al M.N. 267

(6)

sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi.

Pertanto, a parere dello scrivente, il M.N. 267 sub 10 (bene 2) andrebbe escluso dalla vendita pur risultando un’unità immobiliare pignorata;

e con la precisazione che:

- per accedere al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 (bene 1) è stata edificata una scala, identificata catastalmente con il M.N.

267 sub 12, e in precedenza ricadente su una porzione dell’area scoperta già identificata con il M.N. 267 sub 3, che risulta essere di proprietà dello stesso esecutato ma non oggetto di pignoramento;

- alla predetta scala di cui al M.N. 267 sub 12 si accede passando sull’area scoperta di cui al M.N. 267 sub 6 (ex M.N. 267 sub 3), B.C.N.C. ai mappali N. 267 sub 7 (di proprietà di terzi), N. 267 sub 12 e N. 267 sub 13;

- il M.N. 267 sub 10 (bene 2) risulta di fatto parte integrante e senza soluzione di continuità con l’alloggio di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi;

- nel progetto assentito dal Comune è previsto che dal bene di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 si possa accedere al lastrico solare di cui al M.N. 268 sub 11 di proprietà di terzi. Allo stato attuale l’accesso è impedito da una pannellatura fissa;

- il bene di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 (bene 1) insiste sui terreni descritti al C.T. in Comune di Volpago del Montello (TV) nel F° 21 con il M.N. 267 di are 3.50 e con il M.N. 268 di are 2.50, enti urbani in forza del tipo mappale del 09/12/2013 al protocollo N. TV0271276 presentato per ampliamento (N.

(7)

271276.1/2013);

- il bene di cui al M.N. 267 sub 10 (bene 2) insiste sul terreno descritti al C.T. in Comune di Volpago del Montello (TV) nel F° 21 con il M.N.

267 di are 3.50.

Le visure catastali al C.F., gli elaborati planimetrici rappresentanti le variazioni susseguitesi, gli elenchi subalterni, la planimetria catastale, l’estratto di mappa e le visure al C.T. sono allegati da sub 2 a sub 10 alla presente relazione.

CONFINI DEI BENI

Con riferimento ai terreni di cui ai mappali N. 267 e N. 268 su cui insistono i beni oggetto di stima, i confini, da nord in senso orario, risultano:

- mappali N. 551, N. 552, N. 216, pubblica strada denominata via Schiavonesca Nuova e M.N. 245, tutti salvo altri e più precisi.

SERVITÙ ED ALTRI ONERI

La vendita dei beni costituenti il lotto unico verrà effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, a corpo, con pertinenze, dipendenze, accessioni, accessori, diritti inerenti, servitù attive e passive legalmente esistenti costituite, e con la rispettiva proporzionale quota di comproprietà alle parti comuni del fabbricato tali per legge e per destinazione, e così come pervenuto all’esecutato con atto di compravendita ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio in data 21/04/2010 rep. 310, trascritto a Treviso in data 28/04/2010 ai nn. 14733/8952 e con dichiarazione di nomina ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio in data 21/04/2010 al rep.

313, trascritta a Treviso in data 07/05/2010 ai nn. 16080/9658.

Lo scrivente precisa che:

(8)

- per accedere al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 (bene 1) è stata edificata una scala, identificata catastalmente con il M.N. 267 sub 12 e in precedenza ricadente su una porzione dell’area scoperta già identificata con il M.N. 267 sub 3, che risulta essere di proprietà dello stesso esecutato ma non oggetto di pignoramento;

- il M.N. 267 sub 10 (bene 2) risulta di fatto parte integrante e senza soluzione di continuità con all’alloggio di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi;

- nel progetto assentito dal Comune è previsto che dal bene di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13, si possa accedere al lastrico solare di cui al M.N. 268 sub 11 di proprietà di terzi. Allo stato attuale l’accesso è impedito da una pannellatura fissa.

DITTA INTESTATARIA

In forza dell’atto di compravendita ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio in data 21/04/2010 rep. 310, trascritto a Treviso in data 28/04/2010 ai nn.

14733/8952 e della dichiarazione di nomina ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio in data 21/04/2010 al rep. 313, trascritta a Treviso in data 07/05/2010 ai nn. 16080/9658, la Ditta intestataria risulta:

- ESECUTATO, per l’intero della piena proprietà.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE E

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED

IPOTECARIE

Da una ispezione ordinaria effettuata in data 15/02/2019 è emerso che successivamente alla data del 24/06/2015, data di trascrizione del pignoramento e anteriore alla data alla quale è aggiornato il certificato

(9)

ipotecario depositato presso la cancelleria del Tribunale di Treviso – Sezione Esecuzioni Immobiliari, a carico a carico dell’Esecutato non risultano ulteriori formalità contro (cfr. allegato sub 11 alla presente relazione).

Dal certificato ipotecario si evince che i beni pignorati risultano liberi da trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie e privilegi risultanti dai detti documenti e registri, ad eccezione delle seguenti:

TRASCRIZIONI

* Prima trascrizione

Trascrizione N. 4784 del 03/03/2011 - N. generale 7358

Scrittura privata con sottoscrizione autenticata in data 01/03/2011 al rep.

41137/21722 del Dott. Andrea Marchio, notaio in Montebelluna (TV), costituzione di servitù avente ad oggetto il diritto di sopraelevare il fabbricato contenente i beni oggetto di pignoramento, nonché di realizzare la scala esterna sull’area scoperta di cui al M.N. 267 sub 3, il tutto ad una distanza dal confine comune inferiore a quella prevista dalla legge e dal regolamento edilizio comunale.

* Seconda trascrizione

Atto di pignoramento immobiliare in data 18/07/2014 al rep. 6395/2014 dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Treviso a favore di “GIACON COSTRUZIONI S.R.L.” con sede legale a Volpago del Montello (TV), C.F. 04251560266, anche sul bene di cui al M.N. 267 sub 9 graffato con il M.N. 268 sub 10 (derivante dai beni pignorati di cui ai mappali N. 267 sub 5 e N. 268 sub 7) contro l’esecutato.

* Terza ed ultima trascrizione

(10)

Atto di pignoramento immobiliare in data 20/05/2015 al rep. 5309 dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Treviso a favore di “BANCA SELLA S.P.A.” con sede legale a Trento, C.F. 02224410023, sui beni pignorati contro l’esecutato.

ISCRIZIONI

* Prima iscrizione

Iscrizione N. 3632 del 07/05/2010 - N. generale 16089

Ipoteca volontaria in forza di contratto di mutuo in data 03/05/2010 al rep.

341/247 della Dott.ssa Chiara Briguglio, notaio in Noale (VE), per la somma capitale di € 100.000,00 e per il totale di € 200.000,00 a favore di “BANCA SELLA NORD EST – BOVIO CALDERARI S.P.A.” con sede legale a Trento, C.F. 00319010229, sui beni pignorati contro l’esecutato.

* Seconda iscrizione

Ipoteca volontaria in forza di contratto di mutuo in data 03/04/2012 al rep.

43281/23151 del Dott. Andrea Marchio, notaio in Montebelluna (TV), per la somma capitale di € 110.000,00 e per il totale di € 220.000,00 a favore di

“BANCA SELLA NORD EST – BOVIO CALDERARI S.P.A.” con sede legale a Trento, C.F. 00319010229, sui beni pignorati contro l’esecutato.

* Terza ed ultima iscrizione

Ipoteca giudiziale in forza di decreto ingiuntivo in data 28/11/2013 al rep.

4188/2013 del Tribunale di Treviso per la somma capitale di € 37.100,00 e per il totale di € 45.000,00 a favore di “GIACON COSTRUZIONI S.R.L.”

(11)

con sede legale a Volpago del Montello (TV), C.F. 04251560266, anche sul bene di cui al M.N. 267 sub 9 graffato con il M.N. 268 sub 10 (derivante dai beni pignorati di cui ai mappali N. 267 sub 5 e N. 268 sub 7) contro l’esecutato.

ANNOTAZIONI

* Prima annotazione

Annotazione N. 1653 del 11/02/2013 - N. generale 5358

Annotazione a iscrizione ai nn.10772/1486 per la riduzione di somma dovuta da € 110.000,00 a 100.000,00.

* Seconda ed ultima annotazione

Annotazione N. 1654 del 11/02/2013 - N. generale 5359

Annotazione a iscrizione ai nn.10772/1486 per l’erogazione a saldo del mutuo.

INTERVENUTI NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

Nell’esecuzione immobiliare N. 284/2015 R.G.E. risulta l’intervento di:

- FALLIMENTO GIACON COSTRUZIONI S.R.L., C.F.

04251560266, in persona del Curatore Fallimentare Dott.ssa Cristina Mucciardi, rappresentata e difesa dall’Avv. Alessandro Lazzaron ([email protected]).

DESCRIZIONE DEI BENI

Il lotto unico è formato da un’unità immobiliare ad uso abitazione al piano primo e piano soppalco, di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13, accessibile tramite una scala esterna di cui al M.N. 267 sub 12 ad uso esclusivo (che però non risulta essere pignorata), e dotato di area scoperta in comune con altre unità di m² 221 di cui al M.N. 267 sub 6.

(12)

Risulta pure pignorato il bene di cui al M.N. 267 sub 10 che è parte integrante e senza soluzione di continuità con l’U.I. di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 che è di proprietà di terzi.

L’U.I. oggetto di pignoramento è parte di un fabbricato ad uso residenziale e commerciale.

Il fabbricato è ubicato a Volpago del Montello in via Schiavonesca Nuova al civ. 32, a circa 700 km dal centro.

I beni sono rappresentati nella documentazione fotografica che viene allegata sub 12 alla presente relazione.

1) Descrizione dell’U.I. di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N.

268 sub 13

L’U.I. oggetto della presente perizia di stima si sviluppa su una porzione del primo piano e del piano soppalco di un fabbricato che si sviluppa su tre livelli fuori terra.

Il fabbricato ha struttura portante fuori terra costituita da un telaio in c.a. con pilastri e travi di varie sezioni e con tamponamenti perimetrali in laterizio semipieno entro lo specchio dei telai.

I solai del primo piano sono del tipo misto latero-cemento.

Il soppalco è realizzato in legno ed è sostenuto da profili in acciaio HEB240 vincolati alle travi laterali in conglomerato cementizio armato.

La copertura è costituita da una struttura lignea con orditura a vista.

Le travi di bordo e i cordoli sono in conglomerato cementizio armato e fungono da ancoraggio alla struttura della copertura.

La copertura è completata da doppio tavolato, impermeabilizzazione, isolamento e manto in coppi.

(13)

Le grondaie e i pluviali sono metallici.

La dipintura esterna del fabbricato è di tonalità grigia al piano terra e bianca al piano primo e al piano soppalco.

L’abitazione oggetto di pignoramento allo stato attuale è in corso di costruzione.

I lavori sono allo stato di grezzo avanzato.

Con riguardo all’impianto elettrico risultano posati le canaline corrugate per l’alimentazione delle prese elettriche e dei punti luce.

Dell’impianto idraulico risultano poste in opera le tubazioni di alimentazione nei bagni e nella cucina.

Le tubazioni dell’impianto di riscaldamento sono posate solo parzialmente.

L’U.I. è priva di serramenti. Le forature sono tamponate con pannelli lignei.

Anche le pareti interne in cartongesso risultano ultimate solo parzialmente.

Mancano i pavimenti.

Lo stato dei luoghi è anche documentato nella documentazione fotografica allegata sub 12 alla presente relazione che fa parte integrante della descrizione stessa.

La scala esterna, di cui al M.N. 267 sub 12, che permette di accedere all’abitazione non risulta essere pignorata.

Essa ha struttura in c.a. e allo stato attuale non ha rivestimento e presenta un parapetto provvisorio di cantiere.

2) Descrizione dell’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10

L’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10 è parte integrante e senza soluzione di continuità con l’U.I. di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 che è di proprietà di terzi.

(14)

Essa ha le stesse finiture dell’abitazione di proprietà di terzi.

3) Descrizione della corte comune

L’area scoperta che risulta essere B.C.N.C. ai mappali N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13, N. 267 sub 12 e N. 267 sub 7 (di proprietà di terzi) ha una superficie di m²221.

Essa si sviluppa lungo i lati sud, ovest e nord del fabbricato e presenta forma a C.

L’area scoperta allo stato attuale è pavimentata con betonelle lungo il lato sud.

A nord e a ovest del fabbricato l’area evidenzia la presenza di vari pozzetti impiantistici emergenti dal terreno così da richiedere dei riporti di terra per dare la stessa ultimata a giardino.

È presente del materiale edile e la recinzione verso il lato strada è di tipo provvisorio.

4) Stato di conservazione e di manutenzione

L’immobile di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 è in corso di costruzione.

L’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10 risulta parte integrante di altro immobile di proprietà di terzi.

5) Impianti

L’abitazione è in corso di costruzione e tutti gli impianti sono realizzati solo parzialmente.

Tutti gli impianti devono essere completati.

In merito alla certificazione energetica si precisa che l’immobile è al grezzo e allo stato attuale è privo del generatore di calore e dei serramenti e pertanto

(15)

risulta impossibile valutare la classe energetica a cui esso appartiene.

6) Superficie commerciali convenzionali delle U.I. oggetto di stima La superficie lorda commerciale convenzionale risulta:

appartamento di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13:

- locali abitabili al piano

primo m² 194,9 x 1,0 m² 194,9

- locali al piano soppalco m² 94,0 x 0,8 m² 75,6 U.I. di cui al M.N. 267 sub 10:

- porzione abitabile inclusa in una unità immobiliare di proprietà

di terzi al piano terra m² 2,0 x 0,0 m² 0,0 Superficie totale commerciale convenzionale m² 270,5 7) Generalità

L’unità immobiliare di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 al momento del sopralluogo era in corso di costruzione.

L’unità immobiliare di cui al M.N. 267 sub 10 è parte integrante e senza soluzione di continuità dell’alloggio di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi.

Al momento del sopralluogo l’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10 era utilizzata e occupata dai suddetti terzi proprietari dell’U.I. di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 2678 sub 12.

VERIFICA CONFORMITÀ DEI FABBRICATI AI FINI DELLE IMPLICAZIONI APPLICATIVE DELLA L.N. 47/85 E SUCCESSIVE MODIFICHE

(16)

L’U.I. oggetto della presente perizia di stima è stata edificata in forza dei seguenti provvedimenti rilasciati dal Comune di Volpago del Montello (TV):

- concessione edilizia N. 95/80 in data 26/08/1980 per i lavori di

“recinzione” (cfr. allegato sub 13 alla presente relazione);

“ristrutturazione di abitazione e negozio” e relativo permesso di abitabilità (cfr. allegato sub 14 alla presente relazione);

“cambio di destinazione da abitazione a ambulatorio medico” e relativo permesso di abitabilità N. 9/81 (cfr. allegato sub 15 alla presente relazione);

“sistemazione porzione di fabbricato uso commerciale” (cfr. allegato sub 16 alla presente relazione);

- concessione edilizia N. 179 in data 11/10/1990 per i lavori di

“variante in corso d’opera alla C.E. 59/89, con parziale cambio di destinazione d’uso per ampliamento negozio” e relativo permesso di agibilità N. 59/89 – 179/90 (cfr. allegato sub 17 alla presente relazione);

- concessione edilizia N. 47 in data 14/05/1991 per i lavori di

“costruzione di muretta di cinta” (cfr. allegato sub 18 alla presente relazione);

“progetto di ristrutturazione fabbricato di civile abitazione” (cfr.

allegato sub 19 alla presente relazione);

(17)

- autorizzazione edilizia N. 137/99 in data 10/02/2000 per i lavori di

“demolizione ricostruzione recinzione” (cfr. allegato sub 20 alla presente relazione);

- titolo abilitativo edilizio in sanatoria N. 1108 in data 02/07/2008 per i lavori di “costruzione di un garage” (cfr. allegato sub 21 alla presente relazione);

- permesso di costruire N. 12 in data 10/03/2011 per i lavori di

“progetto di ristrutturazione edilizia parziale con porzione in demolizione e ricostruzione e porzione in ampliamento secondo le disposizioni della L.R. N. 14 dell’08/07/2009” (cfr. allegato sub 22 alla presente relazione);

- permesso di costruire N. 79 in data 17/10/2013 per i lavori di

“variante al PDC N. 12 del 10/03/2011 progetto di ristrutturazione di fabbricato residenziale e commerciale” (cfr. allegato sub 23 alla presente relazione).

Lo scrivente Esperto Stimatore rileva che i lavori relativi al permesso di costruire N. 79 non sono stati ultimati e che detto permesso è decaduto.

Sarà necessario ripresentare domanda di rilascio di un nuovo permesso di costruire per l’ultimazione dei lavori.

Verifica di conformità fra stato di fatto e ultimo stato di progetto autorizzato

Con la scorta dei grafici allegati al permesso di costruire N. 79 in data 17/10/2013, ultimo provvedimento nel quale sono riportate le unità immobiliari oggetto di pignoramento, lo scrivente ha accertato che quanto realizzato è pressoché conforme allo stato di progetto autorizzato a meno di

(18)

lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.

Il sottoscritto sottolinea ancora una volta che i lavori dell’U.I. di cui al M.N.

267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 non sono stati ultimati e che detto permesso è decaduto.

Sarà necessario ripresentare domanda di rilascio di nuovo permesso di costruire per l’ultimazione dei lavori.

Lo scrivente evidenzia ancora una volta che l’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10 è parte integrante dell’alloggio di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi.

Verifica di conformità fra stato di fatto e planimetrie catastali

L’U.I. di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 è in corso di costruzione e ad oggi non è stata presentata alcuna denuncia di variazione catastale con il contestuale deposito della planimetria relativa a detta unità.

Dopo l’ottenimento del nuovo permesso di costruire e l’ultimazione dei lavori sarà necessario presentare una denuncia di variazione catastale per dare lo stato rappresentato conforme allo stato realizzato.

Con riguardo all’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10 lo scrivente evidenzia che la rappresentazione planimetrica di detto bene è pressoché conforme a quanto è realizzato, a meno di lievi differenze dimensionali che lo scrivente reputa essere contenute entro i limiti delle tolleranze costruttive.

Considerazioni dell’Esperto Stimatore

In relazione alle considerazioni espresse in merito alle verifiche di conformità dei beni immobili, lo scrivente precisa che è praticamente impossibile fornire un quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto in

(19)

quanto l’indicazione dei relativi costi per ultimare i lavori, degli adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti per le eventuali pratiche edilizie necessarie vengono definiti dai tecnici incaricati al momento della redazione di una pratica edilizia completa di elaborati grafici e relazioni di dettaglio comprensive anche di computi metrici e preventivi per l’ultimazione dei lavori e/o dagli Uffici competenti all’esito dell’istruttoria conseguente alla presentazione di detta pratica.

Pertanto i costi esposti in detrazione nella presente perizia di stima, con riferimento allo stato attuale dell’immobile e alla normativa vigente, hanno valenza orientativa, previsionale e prudenziale e, come tali, possono essere soggetti a possibili modificazioni e/o variazioni.

DESTINAZIONE URBANISTICA DELLA ZONA IN CUI SI TROVANO I BENI

La destinazione della zona e le relative norme sono indicate nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Volpago del Montello (TV) in data 21/12/2019 che viene allegato sub 24 alla presente relazione.

Da esso emerge che i terreni in cui ricadono le unità immobiliari oggetto della presente relazione di stima sono attualmente classificati dal vigente P.R.G. in zona territoriale omogenea “zona residenziale intermedia di espansione C1.1” di cui all’art. 8 delle N.T.A. allegate al P.R.G. vigente.

In detto certificato di destinazione urbanistica, al quale per brevità di rimanda, vengono pure specificate le classificazioni secondo il P.A.T.

Adottato.

PROVENIENZA IN CAPO ALL’ESECUTATO

CON RIGUARDO AL BENE DI CUI AL M.N. 267 SUB 5

(20)

Dal certificato ipotecario in atti e dall’atto di compravendita in data 21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 311, trascritto a Treviso in data 28/04/2010 ai nn. 14734/8953, si ricava che al ventennio:

1) In forza dell’atto di compravendita in data 26/11/1998 ai rogiti del Lorenzo Ferretto di Treviso (TV) rep. 45290, ivi registrato in data 14/12/1998 al N. 7814 serie Pubblici e ivi trascritto in data 04/12/1998 ai nn. 37135/25403, la Ditta intestataria dei beni da cui è derivato il bene pignorato di cui al M.N. 267 sub 5 risultava:

- PROPRIETARIO 1, per l’intero della piena proprietà.

2) In forza dell’atto di compravendita in data 21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 311, trascritto a Treviso in data 28/04/2010 ai nn. 14734/8953 (cfr. allegato sub 25 alla presente relazione), la Ditta intestataria del bene di cui al M.N. 267 sub 5 risulta:

3) In forza della dichiarazione di nomina in data 21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 313, registrata a Venezia 2 in data 30/04/2010 al N. 5491 serie 1T e trascritta a Treviso in data 07/05/2010 ai nn. 16080/9658 (cfr. allegato sub 26 alla presente relazione), la Ditta intestataria del bene di cui al M.N. 267 sub 5 risulta:

CON RIGUARDO AL BENE DI CUI AL M.N. 268 SUB 7

Dal certificato ipotecario in atti e dall’atto di compravendita in data

(21)

21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 310, trascritto a Treviso in data 28/04/2010 ai nn. 14733/8952, si ricava che al ventennio:

1) In forza della denuncia di successione in morte del PROPRIETARIO 3, registrata a Montebelluna in data 11/12/1973 al numero 84 Volume 248 e trascritta a Treviso in data 07/03/1986 ai nn. 5633/4594, la Ditta intestataria del bene di cui al M.N. 268 sub 7 risultava:

2) In forza dell’atto di compravendita in data 21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 310, trascritto a Treviso in data 28/04/2010 ai nn. 14733/8952 (cfr. allegato sub 27 alla presente relazione), la Ditta intestataria del bene di cui al M.N. 268 sub 7 risulta:

L’identificazione degli esecutati e degli altri proprietari è contenuta nell’allegato sub 1 alla presente relazione.

VALORE ATTUALE DEL LOTTO UNICO

Il valore totale attribuibile ai beni sopra descritti, tenuto conto della consistenza, della destinazione autorizzata ed accatastata, dell’ubicazione e posizione, dello stato di conservazione e manutenzione, della sistemazione dei locali, delle attuali condizioni di mercato nella zona, delle previsioni dello strumento urbanistico vigente, delle servitù attive e passive, con riferimento al lotto unico formato, è, a giudizio del sottoscritto Esperto Stimatore, il seguente:

Per l’intero della piena proprietà

(22)

CATASTO FABBRICATI

Comune di Volpago del Montello – Sez. C – Foglio 1 BENE A

M.N. 268 sub 7, via Schiavonesca Nuova 34, p. 1, cat. A/3, cl. 2, vani 3, R.C. € 162,68

BENE B

M.N. 267 sub 5, via Schiavonesca Nuova 29, p. T-1, cat. A/3, cl. 2, vani 4, R.C. € 216,91

con la precisazione che nel corso degli anni successivi alla concessione del mutuo detti beni immobili sono stati oggetto di interventi edilizi che ne hanno modificato la consistenza e a cui ha fatto seguito una variazione catastale.

L’attuale descrizione catastale degli immobili oggetto di pignoramento è la seguente:

Comune di Volpago del Montello – Sez. C – Foglio 1 BENE 1

M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13, via Schiavonesca Nuova, p. 1-2, in corso di costruzione

(che deriva da parte dell’ex M.N. 267 sub 5 e dall’ex M.N. 268 sub 7) BENE 2

M.N. 267 sub 10, via Schiavonesca Nuova, p. T, A/2, cl. 2, vani 1, sup.

catastale 2 m² (totale escluse aree scoperte 2 m²), R.C. € 80,05 (che deriva da porzione dell’ex M.N. 267 sub 5)

(23)

Lo scrivente ricorda che l’U.I. di cui al M.N. 267 sub 10 è di fatto parte integrante e senza soluzione di continuità con l’alloggio di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi.

Pertanto, a parere dello scrivente, il M.N. 267 sub 10 (bene 2) andrebbe escluso dalla vendita pur risultando un’unità pignorata.

Per lo stesso motivo, per il calcolo della superficie commerciale convenzionale, lo scrivente ha attribuito un rapporto mercantile pari a 0,0 alla superficie di detta unità;

e con la precisazione che:

- per accedere al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 (bene 1) è stata edificata una scala, di cui al M.N. 267 sub 12, su porzione dell’area scoperta precedentemente identificata con il M.N.

267 sub 3, che risulta essere della stessa proprietà ma non oggetto di pignoramento;

- alla predetta scala di cui al M.N. 267 sub 12 si accede attraverso l’area scoperta di cui al M.N. 267 sub 6 (ex M.N. 267 sub 3), B.C.N.C. ai mappali N. 267 sub 7 (di proprietà di terzi), N. 267 sub 12 e N. 267 sub 13;

- il M.N. 267 sub 10 (bene 2) risulta di fatto parte integrante e senza soluzione di continuità con l’alloggio di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi;

- nel progetto assentito dal Comune è previsto che dal bene di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13, si possa accedere al lastrico solare di cui al M.N. 268 sub 11 di proprietà di terzi. Allo stato attuale l’accesso è impedito da una pannellatura fissa;

(24)

- il bene di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 (bene 1) insiste sui terreni descritti al C.T. in Comune di Volpago del Montello (TV) nel F° 21 con il M.N. 267 di are 3.50 e con il M.N. 268 di are 2.50, enti urbani in forza del tipo mappale del 09/12/2013 al protocollo N. TV0271276 presentato per ampliamento (N.

271276.1/2013);

- il bene di cui al M.N. 267 sub 10 (bene 2) insiste sul terreno descritti al C.T. in Comune di Volpago del Montello (TV) nel F° 21 con il M.N.

267 di are 3.50,

aventi la superficie lorda convenzionale commerciale di m² 270,5

(lo scrivente ricorda di aver attribuito un rapporto mercantile pari a 0,0 alla superficie di cui all’U.I di cui al M.N. 267 sub 10 in quanto detta U.I. è di fatto parte integrante e senza soluzione di continuità con l’alloggio di cui al M.N. 267 sub 11 graffato con il M.N. 268 sub 12 di proprietà di terzi)

270,5 m² x 950,00 €/m² = € 256.975,00

VALORE DI MERCATO DEL LOTTO UNICO € 256.975,00

a detrarre per:

- per la presentazione di un nuovo permesso di costruire per terminare i lavori e di una nuova pratica per l’autorizzazione dei beni

paesaggistici € - 3.500,00

- per ultimazione dei lavori di fornitura e posa di serramenti, di verifica e completamento di tutti gli impianti della casa, per fornitura e posa di pavimento, per fornitura e posa di sanitari, per il

(25)

completamento delle pareti in cartongesso e più in generale per il completamento di tutte le opere necessarie per finire i lavori a perfetta

regola dell’arte e per ottenere l’agibilità, a corpo € 130.000,00 - per la presentazione di una variazione catastale

per dare lo stato rappresentato conforme allo

stato realizzato € - 2.000,00

Rimane il valore del lotto unico € 122.475,00

Inoltre considerata la peculiarità della presente perizia di stima, redatta per consentire la vendita forzosa del lotto, si considera un abbattimento standard del 20%

rispetto al valore di mercato stimato: € - 24.495,00

VALORE BASE DEL LOTTO UNICO € 97.980,00

Che si arrotonda a € 98.000,00

diconsi euro novantotto mila / 00.

RISPOSTA ALLE OSSERVAZIONI PERVENUTE

Lo scrivente Esperto Stimatore inviava la bozza di perizia di stima dei beni in data 18/02/2019 a:

- Avv.ti Stefano e Lorenzo Sternini, legali della BANCA SELLA S.P.A., tramite comunicazione e-mail pec agli indirizzi

[email protected] e

([email protected];

- Avv. Alessandro Lazzaron, legale del FALLIMENTO GIACON COSTRUZIONI S.R.L., tramite comunicazione e-mail pec

(26)

all’[email protected];

- Aste33 s.r.l. di Treviso quale custode del compendio immobiliare, tramite comunicazione e-mail pec all’indirizzo [email protected];

- Esecutato tramite raccomandata a mani,

assegnando tempo fino al giorno 05/03/2019 per il deposito di eventuali osservazioni.

Entro la scadenza concessa pervenivano le osservazioni degli Avv.ti Stefano e Lorenzo Sternini, legali della procedente Banca Sella s.p.a. (cfr. allegato sub 28 alla presente relazione).

Letta la nota dei legali della procedente e la perizia ad essa allegata redatta in data 13/04/2018 dal perito Piero Quarti, lo scrivente innanzitutto rileva che quest’ultimo si è limitato a esprimere la propria valutazione senza evidentemente nemmeno accedere agli immobili oggetto di pignoramento.

Lo stesso Perito Quarti conferma che la sua valutazione è stata espressa “in riferimento esclusivamente ad un sopralluogo esterno …”.

Il perito ha quindi espresso un valore senza rendersi conto del reale stato dell’immobile di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 e del fatto che il M.N. 267 sub 10 di fatto è ricompreso all’interno di un’altra unità immobiliare di proprietà di terzi senza soluzione di continuità per quanto riguarda le finiture.

Ma non solo, egli ha considerato tutte le superfici come abitabili, e quindi con coefficiente 1,0, senza tenere in considerazione che l’U.I. di cui al M.N.

267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 presenta un piano soppalcato e pertanto da considerare con l’opportuno di ragguaglio.

Inoltre, con riferimento al valore unitario esposto dal perito Quarti nella

(27)

propria perizia di stima, lo scrivente evidenzia che esso non è in linea con i valori di mercato medi della zona.

Per fare un esempio basti consultare i valori esposti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare che, per il Comune di Volpago del Montello, per la zona centrale e per abitazioni civili e/o per ville villini, con riferimento al primo semestre del 2018, si attestano tra € 1.050,00 ÷ 1.150,00.

Il valore espresso dallo scrivente Esperto Stimatore, tenuto conto soprattutto dell’ubicazione dell’immobile, che si trova a circa 700 m dal centro in zona residenziale C.1.1 (residenziale intermedia di espansione) e che si affaccia su una strada molto trafficata, sicuramente è quello più probabile.

Lo scrivente pertanto conferma la stima esposta nella propria relazione e rigetta le valutazioni contenute nella perizia del perito Quarti che non tengono conto dello stato attuale degli immobili e che non sono in linea con i valori di mercato medi della zona.

Con riguardo alla decurtazione di € 130.000,00 prevista nella relazione di stima, lo scrivente sottolinea ancora una volta che l’immobile pignorato di cui al M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13 è in corso di costruzione e il suo stato attuale è stato ampiamente descritto nella perizia di stima e documentato nella documentazione fotografica allegata sub 12.

L’importo dedotto, indicato come quello più probabile, ha squisitamente una valenza orientativa, previsionale e prudenziale sulla base di quanto accertato.

Con riguardo infine all’ulteriore abbattimento del 20% esposto, lo scrivente Esperto Stimatore rileva che esso è ordinariamente applicato nelle perizie di stima redatte nelle procedure esecutive per tenere in giusta considerazione le differenze fra vendita all’asta e vendita nel libero mercato.

(28)

E questo così come del resto indicato nelle “Linee guida nelle procedure di Esecuzione Immobiliare presso il Tribunale Civile di Treviso” redatte dalla Consulta di Ordini e Collegi delle professioni tecniche della Provincia di Treviso e supervisionate dal Presidente Dott. Antonello Maria Fabbro e dal Giudice Dott. Andrea Valerio Cambi.

Lo scrivente pertanto rigetta integralmente le osservazioni degli Avv.ti Lorenzo e Stefano Sternini e conferma piuttosto il contenuto della propria perizia di stima.

ALLEGATI

1) visura catastale al C.F. Comune di Volpago del Montello (TV), Sez. C – Foglio 1 – M.N. 267 sub 13 graffato con il M.N. 268 sub 13;

2) visura catastale al C.F. Comune di Volpago del Montello (TV), Sez. C – Foglio 1 – M.N. 267 sub 10;

3) elaborato planimetrico al C.F. Comune di Volpago del Montello (TV), Sez. C – Foglio 1 – M.N. 267 del 24/12/2009 al prot.

TV0406047;

TV0064211;

TV0284000;

(29)

TV0136909;

7) planimetria catastale al C.F. Comune di Volpago del Montello (TV), Sez. C – Foglio 1 – M.N. 267 sub 10;

8) estratto di mappa al C.T. Comune di Volpago del Montello (TV), Foglio 1;

9) visura catastale al C.T. Comune di Volpago del Montello (TV), Foglio 1 – M.N. 267;

10) visura catastale al C.T. Comune di Volpago del Montello (TV), Foglio 1 – M.N. 268;

11) ispezione ipotecaria ordinaria per dati anagrafici del Servizio di Pubblicità Immobiliare di Treviso in data 15/02/2019 a carico dell’Esecutato;

12) documentazione fotografica dei beni;

13) concessione edilizia N. 95/80 in data 26/08/1980;

17) concessione edilizia N. 179 in data 11/10/1990;

18) concessione edilizia N. 47 in data 14/05/1991;

20) autorizzazione edilizia N. 137/99 in data 10/02/2000;

21) titolo abilitativo edilizio in sanatoria N. 1108 in data 02/07/2008;

22) permesso di costruire N. 12 in data 10/03/2011;

(30)

23) permesso di costruire N. 79 in data 17/10/2013;

24) certificato di destinazione urbanistica in data 21/12/2019;

25) atto di compravendita in data 21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 311;

26) dichiarazione di nomina in data 21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 313;

27) atto di compravendita in data 21/04/2010 ai rogiti della Dott.ssa Chiara Briguglio di Noale (VE) rep. 310;

28) osservazioni degli Avv.ti Stefano e Lorenzo Sternini, legali di Banca Sella s.p.a.

Montebelluna, 06 marzo 2019

L’ESPERTO STIMATORE Dott. Ing. Lanfranco Tesser