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TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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Academic year: 2022

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TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Procedura N° Gen. Rep. 184/2019 Promossa da: Credito Valtellinese S.p.A.

Contro: OMISSIS

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 25-06-2020 ore 09:30 Giudice delle Esecuzioni: Dott.ssa Laura Di Bernardi

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Unico

Esperto alla stima: Ing. Vincenzo Barranti Codice fiscale: BRRVCN72E05G273A Partita IVA: 06062060824

Studio in: Corso La Masa, 82 – 90019, Trabia

Telefono: 091.5081786

Cellulare: 339.5893088

E-mail: ing.barranti@libero.it

Pec: ing.barranti@pec.it

(2)

Inizio operazioni peritali

Come riportato nell'Allegato “P - Verbale di sopralluogo”, le operazioni peritali hanno avuto inizio in data 31.01.2020 alle ore 10:00. Sui luoghi erano presenti oltre allo scrivente, il Dott. Fabio Marcellino, custode giudiziario; il OMISSIS, in qualità di legale rappresentante della società debitrice; mentre nessuno era presente per parte esecutrice. Nel corso delle operazioni peritali sono state eseguite le operazioni di rilievo metrico e fotografico degli immobili pignorati.

INDICE SINTETICO DEI BENI PIGNORATI

1. DATI CATASTALI:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Categoria: Fabbricato costruito per esigenze commerciali [D8] . Dati Catastali: Foglio 27, particella 1606.

Confini: Detta particella confina a nord con la Strada Tramontana, ad est con la particella 65 (proprietà aliena), ad ovest e sud con la particella 1553 (stessa ditta) tutte del medesimo foglio n.27.

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Categoria: Terreno in parte vincolato a parcheggio.

Dati Catastali: Foglio 27, particella 1553.

Confini: Detta particella confina a nord con la Strada Tramontana, ad est con la particella 1606 (stessa ditta) e le particelle 65, 1617, 629, 1552 (proprietà aliene), ad ovest con le particelle 1616 e 116 (proprietà aliene), a sud con la particella 1556 (stessa ditta) tutte del medesimo foglio n.27.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Categoria: Terreno agricolo.

Dati Catastali: Foglio 27, particella 1556.

Confini: Detta particella confina a nord con la particella 1553 (stessa ditta), ad est con la particella 1555 (proprietà aliena), ad ovest con le particelle 1557 (proprietà aliene), a sud con la particella 1543 (proprietà aliena) tutte del medesimo foglio n.27..

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2. QUOTA E TIPOLOGIA DEL DIRITTO:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Quota e tipologia del diritto: 1/1 Piena proprietà di OMISSIS.

Cod. Fiscale e P.Iva: OMISSIS.

Sede: OMISSIS.

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Quota e tipologia del diritto: 1/1 Piena proprietà di OMISSIS.

Cod. Fiscale e P.Iva: OMISSIS.

Sede: OMISSIS.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Quota e tipologia del diritto: 1/1 Piena proprietà di OMISSIS.

Cod. Fiscale e P.Iva: OMISSIS.

Sede: OMISSIS.

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3. STATO DI POSSESSO:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Possesso: Nelle disponibilità della società esecutata che vi svolge una attività commerciale.

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Possesso: Nelle disponibilità della società esecutata che lo adopera in parte come parcheggio a servizio dell'attività commerciale di cui al Bene 1 ed in parte libero.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Possesso: Libero, nella disponibilità della società esecutata.

4. ACCESSIBILITA' DEGLI IMMOBILI AI SOGGETTI DIVERSAMENTE ABILI:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: Sì.

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: Sì, soltanto per la porzione adibita a parcheggio.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: No, in quanto terreno incolto.

5. CREDITORI ISCRITTI:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Creditori iscritti: Credito Valtellinese S.p.A. (con Atto di fusione del 18.06.18 rep. 71319 racc.

13696 ha incorporato la Banca di Credito Siciliano S.p.A.).

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

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Creditori iscritti: Credito Valtellinese S.p.A. (con Atto di fusione del 18.06.18 rep. 71319 racc.

13696 ha incorporato la Banca di Credito Siciliano S.p.A.).

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Creditori iscritti: Credito Valtellinese S.p.A. (con Atto di fusione del 18.06.18 rep. 71319 racc.

13696 ha incorporato la Banca di Credito Siciliano S.p.A.).

6. COMPROPRIETARI:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Comproprietari: Nessuno.

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Comproprietari: Nessuno.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Comproprietari: Nessuno.

7. MISURE PENALI:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Misure penali: No.

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Misure penali: No.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Misure penali: No.

8. CONTINUITA' DELLE TRASCRIZIONI:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

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Continuità delle trascrizioni: Sì.

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Continuità delle trascrizioni: Sì.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Continuità delle trascrizioni: Sì.

9. PREZZO:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) – 90036.

Valore: € 677.104,00

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) – 90036.

Valore: € 351.163,71

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) – 90036.

Valore: € 390,12

Valore complessivo dell'intero Lotto Unico: € 1.028.657,83 Prezzo a base d'asta del Lotto Unico:

€ 813.926,26

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LOTTO UNICO

Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? SI'

Il Certificato Notarile a rogito del Notaio Giulia Messina Vitrano di Corleone (PA) è stato redatto in data 18.12.2019 e depositato in data 24.12.2019. Detta Certificazione è completa, ovvero i certificati delle iscrizioni si estendono al ventennio anteriore alla trascrizione dell'Atto di Pignoramento (avvenuto in data 05.12.2019) e la certificazione delle trascrizioni risale all'ultimo atto di acquisto a titolo derivativo precedente il ventennio.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa?

SI' BENE 1

L'intera proprietà del Bene 1 è pervenuta alla società esecutata OMISSIS giusto Atto di compravendita del 21.02.2012 rep. 24502 racc. 10518, a rogito del Notaio Vincenzo Marretta di Palermo, registrato a Palermo il 24.02.2012 al n. 1520-1T e ivi trascritto il 24.02.2012 ai nn. 9904/8051, da potere di OMIS- SIS, con il quale acquistava "un capannone industriale con struttura portante in metallo sito in Comune di Misilme- ri, Contrada Tramontana s.n.c., al piano terra, con annessa corte di pertinenza esclusiva, per un'estensione complessiva di metri quadrati 1.070 circa, compreso il sedime della costruzione, confinante con proprietà Traina Farina, stradella e stes- sa ditta acquirente, in catasto al foglio 27, particella 1270 subalterni graffati 1-2, PT, Cat. D/8, R.C. € 3.150,39".

Alla OMISSIS era pervenuta in parte per costruzione diretta su area acquistata con Atto di vendita del 05.12.1991 rep.277267, a rogito del Notaio Lucia Scoma di Palermo, registrato a Palermo il 20.12.1991 al n. 14838 e ivi trascritto il 20.12.1991 ai nn. 60644/46287, da potere di OMISSIS, ed in parte in forza del Verbale di conciliazione giudiziale traslativo del 19.07.2004 n. 5/2004 rep. 2378/1 R.G. 104/2004 del Tribunale di Termini Imerese , trascritto il 10.09.2009 ai nn. 69798/50178 da potere di OMISSIS per la quota di 1/4, OMISSIS per la quota di 1/4, OMISSIS per la quota di 1/4, e OMISSIS per la quo- ta di 1/4.

A OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS era pervenuta giusto Atto di donazione del 11.03.1961 a rogito del Notaio Francesco Sparti, trascritto il 14.03.1961 ai nn. 7204/6923 da potere diOMISSIS, il quale si riserva del diritto di usufrutto, ricongiunto alla nuda proprietà con la morte dello stesso in data 19.07.1963, e successivo Atto di rettifica del 07.07.2010 rep. 13291/2371 a rogito del Notaio Guenda La Rosa di Palermo trascritto il 28.07.2010 ai nn. 43767/29262.

BENI 2 E 3

L'intera proprietà dei Beni 2 e 3 è pervenuta alla società esecutata OMISSIS giusto Atto di compraven-

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dita del 14.12.2011 rep. 24280 racc. 10354, a rogito del Notaio Vincenzo Marretta di Palermo, registrato a Palermo il 04.01.2012 al n. 137-1T e ivi trascritto il 05.01.2012 ai nn. 883/757, da potere di OMISSIS per la quota di 1/4, OMISSIS per la quota di 1/4, OMISSIS per la quota di 1/4, e OMISSIS per la quo- ta di 1/4, con il quale acquistava "terreno sito in Misilmeri, contrada Tramontana, per metri quadrati 856 ricaden- te in zona edificabile “D3”, e per il rimanente avente destinazione “verde agricolo”, esteso catastalmente Ha 00.67.15, e per quanto in effetti si trova; confinante con strada vicinale Tramontana nord, proprietà Metalsidermis, proprietà Amo- deo, proprietà Vezzosi e restante proprietà dei venditori; riportato in catasto al foglio 27, particelle 1553, di Ha 00.61.65, sem. 3^, R.D. Euro 27,06, R.A. Euro 12,74; e 1556, di Ha 00.05.50, sem. 2^, R.D. Euro 3,12, R.A. Euro 1,56".

A OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS era pervenuta giusto Atto di donazione del 11.03.1961 a rogito del Notaio Francesco Sparti, trascritto il 14.03.1961 ai nn. 7204/6923 da potere di OMISSIS, il quale si riserva del diritto di usufrutto, ricongiunto alla nuda proprietà con la morte dello stesso in data 19.07.1963, e successivo Atto di rettifica del 07.07.2010 rep. 13291/2371 a rogito del Notaio Guenda La Rosa di Palermo trascritto il 28.07.2010 ai nn. 43767/29262.

1.

ID ENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

LOTTO UNICO

BENE 1 – Fabbricato costruito per esigenze commerciali [D8]

Quota e tipologia del diritto: 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS.

Sede: OMISSIS.

Eventuali comproprietari: Nessuno.

Identificato al catasto Fabbricati: foglio 27, particella 1606, Contrada Tramontana snc, Misilmeri (PA), categoria D/8, rendita € 8.210,00.

Intestazione: OMISSIS.

Derivante da:

Fg. 27 p.lla 1606 (catasto fabbricati):

Unità immobiliare dal 03.02.2016:

• Variazione nel classamento del 03.02.2016, protocollo n. PA0028867 in atti dal 03.02.2016 variazione di classamento (n. 10100.1/2016).

Situazione dell'unità immobiliare dal 27.02.2015:

• Ultimazione di fabbricato urbano del 27.02.2015 protocollo n. PA0095358 in atti dal 27.02.2015 ultimazione di fabbricato urbano (n. 59964.1/2015).

Situazione dell'unità immobiliare dal 27.09.2013:

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• Variazione del 27.09.2013 protocollo n. PA0269073 in atti dal 27.09.2013 unità afferenti edificate su area urbana (n. 44794.1/2013).

Fg. 27 p.lla 1605 (catasto fabbricati):

Situazione dell'unità immobiliare che ha originato il precedente dal 27.09.2013:

• Demolizione totale del 27.09.2013 protocollo n. PA0269072 in atti dal 27.09.2013 demolizione totale (n. 44793.1/2013).

Fg. 27 p.lla 1270 (catasto fabbricati):

Situazione dell'unità immobiliare che ha originato il precedente dal 14.12.1999:

• Costituzione del 14.12.1999 on atti dal 14.12.1999 ditta intest. a seguito di dichar. di n. c. non conval. da titolo reso pubbl. (n. C04039.1/1999).

Confini: Detta particella confina a nord con la Strada Tramontana, ad est con la particella 65 (proprietà aliena), ad ovest e sud con la particella 1553 (stessa ditta) del medesimo foglio di mappa n. 27.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di tra- scrizione:

È stata accertata la corrispondenza dei dati catastali, presenti al Catasto Fabbricati del Comune di Misil - meri, con quelli indicati nell'Atto di pignoramento, notificato il 22.10.2019 rep. 2067, e nella Nota di trascrizione dello stesso del 05.12.2019 Reg. Gen. 54756 Reg. Part. 42375.

Conformità catastale:

Dal raffronto tra la planimetria catastale (aggiornata il 27.02.2015) e la planimetria dello stato dei luoghi, sono state rilevate le seguenti difformità:

- al piano terra:

- maggiore ampiezza dei pilastri, non considerata una vera e propria difformità in quanto detti pi- lastri sono stati inglobati all'interno di una struttura in cartongesso, infatti dal piano soppalco è visibile la reale dimensione degli stessi, corrispondente a quella riportata in planimetria catastale;

- realizzazione di alcuni tramezzi che definiscono un vano adibito ad ufficio e di altri tramezzi che fanno da divisori fra le aree salumeria e macelleria;

- realizzazione di una porta per accedere al sottoscala, utilizzato come ripostiglio;

- traslazione della porta d'accesso al deposito;

- realizzazione di un ampliamento destinato a magazzino, ricavato nella corte di pertinenza del fabbricato ed adiacente all'entrata principale dello stesso.

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- al piano soppalco:

- realizzazione di una porta che mette in comunicazione il wc con il locale tecnico;

- realizzazione di una porta che mette in comunicazione il disimpegno con il locale adibito a ma -

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gazzino e di una rampa che consente il superamento di dislivello fra i due ambienti.

Regolarizzabili mediante: In virtù di ciò, al fine di rendere regolare dal punto di vista catastale il Bene 1, è necessaria la redazione di un nuovo Docfa per l'aggiornamento della planimetria catastale.

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Oneri di regolarizzazione catastale:

- Docfa:...€ 1.000,00.

Oneri Totali per la regolarizzazione catastale del Bene 1 pari a: € 1.000,00.

BENE 2 – Terreno in parte vincolato a parcheggio

Quota e tipologia del diritto: 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS.

Sede: OMISSIS.

Eventuali comproprietari: Nessuno.

Identificato al catasto Fabbricati: foglio 27, particella 1553, Contrada Tramontana snc, Misilmeri (PA), qualità classe seminativo 3, superficie 61 are 65 ca, R.D. € 27,06, R.A. € 12,74.

Intestazione: OMISSIS.

Derivante da:

Fg. 27 p.lla 1553 (catasto terreni):

Situazione dell'immobile dal 17.06.2011:

• Frazionamento del 17.06.2011 protocollo n. PA0307245 in atti dal 17.06.2011 presentato il 16.06.2011 (n. 307245.1/2011).

Fg. 27 p.lla 1452 (catasto terreni):

Situazione dell'immobile che ha originato il precedente dal 20.10.2008:

• Frazionamento del 20.10.2008 protocollo n. PA0469706 in atti dal 20.10.2008 (n.

469706.1/2008).

Fg. 27 p.lla 1131 (catasto terreni):

Situazione dell'immobile che ha originato il precedente dal 18.11.1999:

• Variazione geometrica del 18.11.1999 in atti dal 18.11.1999 (n. 51821.1/1999).

Confini: Detta particella confina a nord con la Strada Tramontana, ad est con la particella 1606 (stessa ditta) e con le particelle 65, 1617, 629 e 1552 (proprietà aliena), ad ovest con le particelle 1625, 1626, 116 (proprietà aliena), e a sud con la particella 1556 (stessa ditta) del medesimo foglio di mappa n.27.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di tra- scrizione:

È stata accertata la corrispondenza dei dati catastali, presenti al Catasto Fabbricati del Comune di Misil - meri, con quelli indicati nell'Atto di pignoramento, notificato il 22.10.2019 rep. 2067, e nella Nota di trascrizione dello stesso del 05.12.2019 Reg. Gen. 54756 Reg. Part. 42375.

Tuttavia le aree destinate a parcheggio non sono identificate catastalmente con autonoma planimetria catastale e quindi per la regolarizzazione di queste bisogna redigere un nuovo tipo mappale (planimetria generale dei luoghi).

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Conformità catastale:

Dal raffronto tra il foglio di mappa n. 27 del Comune di Misilmeri e lo stato dei luoghi non sono state rilevate difformità in merito alla reale estensione e sagoma della particella 1553, tuttavia, per quanto ri- ferito sopra, occorrerà redigere un nuovo tipo mappale per individuare nel nuovo foglio di mappa le aree destinate a parcheggio.

Oneri di regolarizzazione catastale:

- Tipo mappale:...€ 2.500,00.

Oneri Totali per la regolarizzazione catastale del Bene 1 pari a: € 2.500,00.

BENE 3 – Terreno a verde agricolo

Quota e tipologia del diritto: 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Sede: OMISSIS.

Eventuali comproprietari: Nessuno.

Identificato al catasto Fabbricati: foglio 27, particella 1556, Contrada Tramontana snc, Misilmeri (PA), qualità classe seminativo 2, superficie 5 are 50 ca, R.D. € 3,12, R.A. € 1,56.

Intestazione: OMISSIS.

Derivante da:

Fg. 27 p.lla 1556 (catasto terreni):

Situazione dell'immobile dal 17.06.2011:

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• Frazionamento del 17.06.2011 protocollo n. PA0307245 in atti dal 17.06.2011 presentato il 16.06.2011 (n. 307245.1/2011).

Fg. 27 p.lla 537 (catasto terreni):

Situazione dell'immobile che ha originato il precedente dall'impianto meccanografico:

• Impianto meccanografico del 08.03.1988.

Confini: Detta particella confina a nord con la particella 1553 (stessa ditta), ad est con la particella 1555 (proprietà aliena), ad ovest con la particella 1557 (proprietà aliena), e a sud con la particella 1543 (pro - prietà aliena) del medesimo foglio di mappa n. 27.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di tra- scrizione:

È stata accertata la corrispondenza dei dati catastali, presenti al Catasto Fabbricati del Comune di Misil - meri, con quelli indicati nell'Atto di pignoramento, notificato il 22.10.2019 rep. 2067, e nella Nota di trascrizione dello stesso del 05.12.2019 Reg. Gen. 54756 Reg. Part. 42375.

Conformità catastale:

Dal raffronto tra il foglio di mappa n. 27 del Comune di Misilmeri e lo stato dei luoghi non sono state rilevate difformità in merito alla reale estensione e sagoma della particella 1556.

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

LOTTO UNICO

Caratteristiche zona: Periferica normale.

Area urbanistica: Agricola a traffico locale con parcheggi sufficienti.

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Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

Caratteristiche zone limitrofe: Miste.

BENE 1 – Fabbricato costruito per esigenze commerciali [D8]

L’immobile in oggetto è costituito da un fabbricato a destinazione commerciale, dove viene svolta l’atti- vità di supermercato con la vendita al dettaglio di alimenti e bevande. È presente inoltre una corte esclusiva esterna antistante l'accesso principale al fabbricato. Quest'ultimo ha una struttura del tipo inte- laiata in c.a., con copertura in parte a falde ed in parte piana, costituito da un piano terra ed un soppal - co. Confina a nord con la strada Tramontana, ad est con terreno di proprietà aliena ovvero la p.lla 65, mentre ad ovest e sud col parcheggio di pertinenza dell’attività stessa costituente parte del Bene 2 (p.lla 1553 stessa ditta). Detto parcheggio si articola su due livelli, seguendo il declivio naturale del terreno. Il livello inferiore è prospiciente la corte esclusiva nonché l’entrata principale del fabbricato, mentre il li- vello superiore si trova alla stessa quota del piano soppalco ed è prospiciente l’entrata posteriore di ser- vizio, utilizzata per la movimentazione delle merci.

All'esterno il fabbricato è definito con intonaco per esterni del tipo Li Vigni di colore arancione e bian- co. Il piano terra è accessibile al pubblico dalla corte esclusiva attraverso ampie porte vetrate scorrevoli ed è costituito da: un grande vano adibito a locale commerciale, con area casse, banconi alimentari, scaffali espositivi e banconi frigoriferi, organizzato per reparto alimentare con la presenza di macelleria, salumeria, surgelati etc…; un deposito con celle frigo; i servizi igienici pubblici, con relativo antibagno e wc per disabili; un ripostiglio sottoscala; un ufficio. Detto piano presenta una copertura con controsof- fitto ad un’altezza interna pari a 3,32m. Il piano soppalco è accessibile esclusivamente al personale ed è raggiungibile sia dal piano terra tramite una scala interna al fabbricato, sia dal parcheggio posteriore esterno tramite delle porte ed una saracinesca. Detto piano è costituito da: un grande vano adibito a de- posito; un ufficio; servizi igienici e spogliatoi riservati al personale, oltre ad un locale tecnico. L’altezza utile interna del piano soppalco è pari a 2,46m.

L’interno del fabbricato si presenta rifinito con pavimenti in ceramica, pareti intonacate con idropittura lavabile, pareti dei servizi igienici piastrellate fino ad 1,60 m e pareti dell’area salumeria e macelleria pia- strellate a tutta altezza. Le porte interne sono in alluminio, ad esclusione di quelle degli spogliatoi al pia- no soppalco che sono in legno. Le porte esterne al piano terra sono in alluminio e vetro scorrevoli, ol - tre a due porte con maniglioni antipanico in quanto uscite d’emergenza; l’accesso al piano soppalco prospiciente il parcheggio superiore avviene invece tramite saracinesche in alluminio. Gli infissi esterni, visibili solo dal piano soppalco in quanto ad una quota maggiore rispetto al controsoffitto che copre il piano terra, sono in alluminio e vetro camera con grate esterne in ferro.

Dal punto di vista impiantistico l’immobile è munito di: un impianto di scarico acque reflue con fossa settica tipo Imhoff, con approvvigionamento idrico da rete privata e riserva idrica nel locale tecnico del

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piano soppalcato; impianto elettrico sottotraccia adeguato alla normativa vigente.

L’area di sedime occupata dal fabbricato è pari a 856,09 mq.

La Superficie Commerciale Totale del Bene 1, inclusa l'area di corte, è pari a 846,38 mq..

L'edificio è stato costruito tra l'ottobre del 2012 e l'aprile del 2015.

Lo stato di manutenzione generale è buono.

All'esterno del fabbricato, in una porzione di area di , adiacente l'entrata principale e prospiciente sulla strada Tramontana, è stato realizzato un ampliamento destinato a magazzino, per una superficie di 65 mq circa. A questo si accede tramite una saracinesca ed è addossato per un lato al fabbricato commer - ciale e dall'altro alla linea di confine del Bene 1. Questo presenta una struttura intelaiata in acciaio con copertura a falda inclinata, con pareti e copertura realizzate con pannelli coibentati.

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Impianti (Conformità e Certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI'

Epoca di realizzazione/adeguamento 2015

Impianto a norma SI'

Esiste la dichiarazione di conformità L.46/90 e successive SI'

Note Dichiarazione di conformità dell'impianto

redatta da Marimpianti di Cannizzaro Giovanni & C. sas in data 03.04.2015

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI'

Esiste la dichiarazione di conformità L.46/90 e successive NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione SI' Esiste la dichiarazione di conformità L.46/90 e successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio SI' Esiste certificato prevenzione incendi SI'

Note Parere di conformità rilasciato dal Comando Provinciale dei

Vigili del Fuoco di Palermo, n. pratica 59436.

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi o carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi SI'

Note Autorizzazione Unica Ambientale prot. 17022 del

11.06.2015 rilasciata dal Comune di Misilmeri.

BENE 2 – Terreno in parte vincolato a parcheggio

L'immobile in oggetto, ovvero la particella 1553 del foglio di mappa n. 27, è costituito in parte dal parcheggio di pertinenza del fabbricato costituente il Bene 1 ed in parte da terreno destinato a verde

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agricolo. Il parcheggio è accessibile dalla Strada Tramontana ed è realizzato sul declivio naturale del terreno. Esso è' composto da un primo piazzale, antistante l'entrata principale del Bene 1, ed un secondo piazzale ad una quota più alta, dal quale si accede all'entrata di servizio del Bene 1. Questi piazzali adibiti a parcheggio per i clienti e lo staff dell'attività commerciale svolta all'interno del Bene 1 sono collegati tra loro da una rampa carrabile che costeggia detto Bene e sono separati tra loro da muri di contenimento a secco e aiuole.

L'area destinata invece a verde agricolo è separata dall'area a parcheggio da una trazzera, che serve i terreni limitrofi di altra proprietà e ricadente all'interno della stessa particella 1553. Su questo terreno vi sono alberi da frutto di vario genere ma per lo più risulta incolto.

La superficie adibita a parcheggio si estende per 2.175,94 mq.

L'area a verde si estende invece per circa 4.081,06 mq.

Pertanto la Superficie Lorda dell'intero Bene 2 è pari a 6.257,00 mq.

Qui di seguito si riporta la planimetria di rilievo della porzione della particella 1553 destinata a parcheggio.

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BENE 3 – Terreno a verde agricolo

L'immobile in oggetto è accessibile tramite una trazzera nascente dalla Strada Tramontana. Detto im- mobile è costituito da un terreno di forma pressoché rettangolare, adibito a verde agricolo con alberi da frutto di vario genere ma che risulta per lo più incolto.

La Superficie Commerciale del Bene 3 è pari a 588,00 mq.

3. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

LOTTO UNICO BENE 1

• Attuale proprietario, dal 21.02.2012 ad oggi : - OMISSIS, per l'intera proprietà.

In forza dell'Atto di compravendita del 21.02.2012 rep. 24502 racc. 10518a rogito del Notaio Vincenzo Marretta di Palermo, registrato a Palermo il 24.02.2012 al n. 1520-1T e trascritto a Palermo il 24.02.2012 ai nn. 9904/8051.

• Titolare/Proprietario, ante ventennio dal 05.12.1991 al 21.02.2012 : - OMISSIS, per l'intera proprietà.

In forza dell'Atto di compravendita rep. 277267 del 05.12.1991 a rogito del Notaio Lucia Scoma di Palermo, registrato a Palermo il 20.12.1991 al n. 14838 ed ivi trascritto in data 20.12.1991 ai nn.

60644/46287, e del Verbale di conciliazione giudiziale traslativo del 19.07.2004 n. 5/2004 rep. 2378/1 R.G. 104/2004 del Tribunale di Termini Imerese , trascritto il 10.09.2009 ai nn. 69798/50178 .

• Titolare/Proprietario, ante ventennio dal 26.06.1997 al 05.12.1991 : - OMISSIS, per la quota di 1/4;

- OMISSIS, per la quota di 1/4;

- OMISSIS, per la quota di 1/4;

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- OMISSIS, per la quota di 1/4.

In forza dell'Atto di donazione del 11.03.1961 a rogito del Notaio Francesco Sparti, trascritto il 14.03.1961 ai nn. 7204/6923.

BENE 2 e 3

• Attuale proprietario, dal 14.12.2011 ad oggi : - OMISSIS, per l'intera proprietà.

In forza dell'Atto di compravendita del 14.12.2011 rep. 24280 racc. 10354, a rogito del Notaio Vincen- zo Marretta di Palermo, registrato a Palermo il 04.01.2012 al n. 137-1T e ivi trascritto il 05.01.2012 ai nn. 883/757.

• Titolare/Proprietario, ante ventennio dal 11.03.1961 al 14.12.2011 : - OMISSIS, per la quota di 1/4;

- OMISSIS, per la quota di 1/4;

- OMISSIS, per la quota di 1/4;

- OMISSIS, per la quota di 1/4.

In forza dell'Atto di donazione del 11.03.1961 a rogito del Notaio Francesco Sparti, trascritto il 14.03.1961 ai nn. 7204/6923.

4.

PRATICHE EDILIZIE:

LOTTO UNICO BENE 1

Per l’immobile in oggetto sono stati prodotti i seguenti titoli abilitativi urbanistico-edilizi:

- SCIA del 09.10.2012 prot. n. 33879, per la “demolizione e ricostruzione del fabbricato destinato a locale commer- ciale sito nel Comune di Misilmeri C.da Tramontana, censito al N.C.E.U. al fg. 27 p.lla 1270 sub 1-2…e realizza- zione di parcheggi a servizio dell’attività che s’intende esercitare”;

- SCIA del 10.12.2013 prot. n. 39500 per la “realizzazione di una piattaforma in calcestruzzo armato di altezza pari a 20 cm che ospiterà un gruppo elettrogeno, la riserva idrica per l’antincendio con il gruppo di pompaggio a servizio del locale commerciale che si sta realizzando nel Comune di Misilmeri in C.da Tramontana…censito al N.C.E.U. al fg. 27 p.lla 1270 sub 1-2”;

- Certificato di conformità del 17.10.2014 prot. n. 51687 rilasciato dal Genio Civile di Palermo;

- Dichiarazione di conformità dell’impianto alla regola d’arte del 03.04.2015 redatta da “Marimpianti di Cannizzaro Giovanni & C. sas”;

- Parere di conformità antincendio del 16.04.2015 prot. n. 10360 rilasciato dal Comando Provinciale Vi- gili del Fuoco di Palermo;

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- Perizia giurata a struttura ultimata del 27.04.2015 RG. 5808/15 redatta dal Geom. Marchese Giampie- ro in merito all’ “immobile sito nel Comune di Misilmeri in C.da Tramontana, adibito a locale commerciale…riferi- menti catastali N.C.E.U. al fg. 27 p.lla 1606” allegata alla richiesta di agibilità inoltrata al Comune di Mi- silmeri il 27.04.2015 prot. n. 12723;

- Autorizzazione Unica Ambientale A.U.A. del 11.06.2015 prot. n. 17022 rilasciata dal Servizio 4 SUAP del Comune di Misilmeri;

- Assegnazione numero civico del 18.06.2015 prot. n. 17867 dell’ “edificio di proprietà del Sig. Campisi Rosa- rio, sito in C.da Tramontana…identificato al N.C.T. di Misilmeri con la particella n. 1270 sub 1-2 del foglio di mappa n.27”;

- Parere igienico sanitario favorevole del 26.10.2015 prot. n. 190/EDIL15 per il rilascio di agibilità, rila- sciato dal Responsabile della U.O.T. ASP 6 Palermo, Dipartimento di Prevenzione U.O. Territoriale di Misilmeri, acclarato al prot. dell’Ente in data 27.10.2015 al n. 30626;

- Certificato di Agibilità del 03.11.2015 prot. n. 31269 rilasciato dal Comune di Misilmeri per “il fabbrica- to censito al N.C.E.U. al fg. 27 p.lla 1606” con allegata Relazione tecnica 05.06.2015 ed elaborati grafici redatti dal Geom. Marchese Giampietro.

BENE 2

L’immobile in oggetto, come precedentemente descritto, è costituito in parte da un parcheggio su due livelli a servizio dell'attività commerciale svolta all'interno del Bene 1, ed in parte costituito da terreno.

Per ciò che concerne il parcheggio, è stata redatta SCIA del 09.10.2012 prot. n. 33879, per la “demolizio- ne e ricostruzione del fabbricato destinato a locale commerciale sito nel Comune di Misilmeri C.da Tramontana, censito al N.C.E.U. al fg. 27 p.lla 1270 sub 1-2…e realizzazione di parcheggi a servizio dell’attività che s’intende esercitare”.

Inoltre è stato stipulato Atto unilaterale di vincolo urbanistico rep. 25042 racc. 10928 del 17.09.2012 con il quale viene definito il vincolo di destinazione a parcheggio su un'area che si estende per 539,00 mq. Detta area vincolata, situata difronte all'entrata principale del Bene 1, corrisponde a porzione del- l'intero parcheggio realizzato che invece occupa un'area di 2.175,94 mq.

BENE 3

L'immobile in oggetto è un terreno destinato a verde agricolo, sul quale non è stato realizzato alcun ma- nufatto architettonico.

4.1 Conformità edilizia:

LOTTO UNICO BENE 1

(26)

Dal raffronto fra la planimetria allegata al Certifico di Agibilità prot. n. 31269 del 03.11.2015 e la plani- metria dello stato dei luoghi, sono state rilevate le seguenti difformità. Al piano terra è stato realizzato un ampliamento destinato a magazzino, al quale si accede dalla corte di pertinenza tramite una saracine - sca. Mentre al piano soppalco il foro ricavato nel solaio di calpestio per l'alloggiamento del montacari- chi risulta traslato. Detta difformità è da considerarsi come mero errore grafico in quanto, come da pro- getto stesso, in corrispondenza di tale varco al piano terra è posizionata la cella frigo del deposito.

Pertanto al fine di rendere regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio il Bene 1 è necessario demoli- re l'ampliamento e redigere l'Attestazione di Prestazione Energetica (APE, ai sensi del D. lgs. n.

192/2005).

Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia:

- APE...€ 500,00;

- Demolizione dell'ampliamento (a corpo)...€ 5.000,00.

Oneri Totali per la regolarizzazione urbanistica/edilizia: € 5.500,00.

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BENE 2

Non sono state rilevate difformità fra la planimetria allegata al Certifico di Agibilità prot. n. 31269 del 03.11.2015 e lo stato dei luoghi, senonché, come esposto in precedenza, le aree destinate a parcheggio non sono identificate catastalmente con autonoma planimetria catastale e quindi per la regolarizzazione di queste bisogna redigere un nuovo tipo mappale (planimetria generale dei luoghi), le cui spese sono state prima determinate.

BENE 3

L'immobile in oggetto è un terreno destinato a verde agricolo, sul quale non è stato realizzato alcun ma- nufatto architettonico.

4.2 Conformità urbanistica:

LOTTO UNICO

In data 12.05.2020 è stato rilasciato Certificato di destinazione urbanistica dal Ufficio Tecnico del Co- mune di Misilmeri n. 74/2020 per gli immobili costituenti il Lotto Unico

BENE 1

Strumento urbanistico approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: Decreto del Dirigente generale della Regione Siciliana - Assesso- rato Territorio e Ambiente - Dipartimento regionale urbanistica, n. 1216/D.R.U. del 18/06/2006, (GURS del 5 dicembre 2007, parte I, n. 1

Zona omogenea: D3 – Insediamenti produttivi misti a residenze ed in minima parte E1 – Verde agricolo normale Norme tecniche di attuazione: TITOLO III – Disciplina dell’uso del suolo.

CAPO I – Normativa per le zone omogenee.

Art. 9 - Destinazione d’uso delle zone.

…Le zone D sono destinate esclusivamente ad impianti artigiana- li, industriali o ad essi assimilati ad eccezione delle zone D3 che sono destinate ad impianti artigianali, industriali o ad essi assimi- lati misti a residenze primarie secondo quanto specificato nei suc-

cessivi articoli.[etc…]

CAPO IV – Sistema delle attività produttive e commerciali.

Art. 27 – Zone D – Zone degli insediamenti produttivi.

(30)

Comprendono le parti del territorio specificatamente destinate a nuovi insediamenti relativi ad attività produttive. All’interno di tale zona le previsioni del PRG si attuano a mezzo di strumenti urbanistici preventivi; piano particolareggiato unitario per tutte le zone o piani di lottizzazione convenzionata o Prescrizioni Esecu- tive nelle aree sottoposte e perimetrale dal PRG.

Art. 30 – Zona D3 – Insediamenti produttivi misti a residenza.

La zona D3 comprende le aree destinate ad insediamenti relativi ad attività produttive esistenti e/o di completamento ai margini del centro urbano. Per la zona D3 la percentuale tra attività pro- duttive e residenze comprese quelle esistenti, è fissata al 50% del- l’intera estensione di zona. Per la parte destinata ad attività pro- duttive valgono le destinazioni d’uso e le modalità di intervento della zona D1. È consentita l’edificazione a tipologia mista (attivi- tà produttiva con abitazione connessa). La volumetria destinata alla attività produttiva deve essere almeno il 60% della volumetria totale. Sono consentiti per ogni insediamento produttivo uffici per direzione aziendale per una superficie massima di metri qua- dri 200 ed il cui volume rientra nella parte non destinata alla atti- vità produttiva. Per l’intervento a tipologia mista, l’edificazione avverrà nel rispetto dei seguenti parametri:

- lotto minimo mq 10.000 o l’intera singola zona D3 se di superfi- cie inferiore;

- rapporto di copertura all’interno dei lotti inferiore o uguale ad 1/2;

- altezza massima: metri 8,00 e non più di due elevazioni fuori terra di cui solo uno può essere destinato alla residenza;

- rapporto di copertura massima per la parte residenziale: 0,40 dell’intera superficie destinata alle attività produttive;

- distanza dal filo stradale mt 10,00;

- distanza delle costruzioni dai confini del lotto mt 5,00;

- le strade di servizio ai singoli lotti devono avere sezione stradale non inferiore a mt 8,00;

- all’interno dei singoli lotti almeno 1/3 dell’area piantumata a verde con essenze di alto fusto, con esclusione di qualsiasi inter-

(31)

vento di impermeabilizzazione tramite pavimentazioni, lastricatu- re o altro.

L’edificazione della zona D3 è subordinata alla approvazione di Piano particolareggiato attuativo unitario o Piano di lottizzazione convenzionato di ogni intera area omogenea intervallata da vie pubbliche. L’edificazione nella zona D3 è subordinata all’appro- vazione dell’A.R.T.A. della rettifica della superficie del lotto mini- mo.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

SI

Area vincolata ai sensi del D.L. Vo 22.1.2004, n.42 art. 142, com- ma c): “i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi pre- visti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque edd im- pianti elettrici, approvato con regio decreto 11.12.1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna.

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

BENE 2

Strumento urbanistico approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: Decreto del Dirigente generale della Regione Siciliana - Assesso- rato Territorio e Ambiente - Dipartimento regionale urbanistica, n. 1216/D.R.U. del 18/06/2006, (GURS del 5 dicembre 2007, parte I, n. 1

Zona omogenea: E1 – Verde agricolo normale

Norme tecniche di attuazione: TITOLO III – Disciplina dell'uso del suolo CAPO I – Normativa per le zone omogenee Art. 9 – Destinazione d'uso delle zone

...Le zone E sono destinate prevalentemente ad usi agricoli, resi- denziali e agroturistici, secondo quanto specificato nei successivi articoli. All'interno delle zone E, ai lati delle strade esistenti, è consentita l'installazione di impianti di distribuzione di carburate nel rispetto delle norme che regolano la materia. All'interno delle

(32)

stesse zone è consentita, nel rispetto dei parametri edilizi di zona, l'installazione di cabine elettriche prefabbricate ed impianti simila- ri.

CAPO V – Il sistema agricolo – ambientale Art. 78 – Zone E1 – Verde agricolo normale

Sono le parti di territorio destinate alle attività agricole ed a quelle ad esse connesse. Nelle zone E1 sono in particolare consentiti, oltre agli usi agricoli:

a) costruzioni al servizio dell'agricoltura, quali locali per il ricove- ro di animali, silos, fienili e depositi di cereali, serbatoi e vasche fuori ed entro terra, magazzini per attrezzi e macchine agricole, che rispondano a documentate necessità di conduzione del fon- do; l'altezza non può superare i 7,50 m; il rapporto massimo di copertura è fissato in 1/60. Nel caso in cui le costruzioni debba- no realizzarsi a servizio di una azienda agricola o zootecnica può prescindersi dal rispetto del rapporto di copertura sopraindicato, sempre che la realizzazione dei nuovi edifici o impianti sia previ- sta all'interno di appositi “Piani di sviluppo aziendale” e venga giustificata da una relazione tecnica agronomica che dimostri la congruità delle opere progettate in rapporto alle colture effettiva- mente praticate o da impiantare ed alle reali esigenze della azienda stessa;

b) impianti e manufatti edilizi destinati alla lavorazione e trasfor- mazione dei prodotti agricoli e zootecnici ed allo sfruttamento a carattere artigianale di risorse naturali della zona nella quale viene impiantata 'attività produttiva, quali stabilimenti lattiero-caseari, di lavorazione di prodotti agricoli di fondo, captazione ed imbotti- gliamento di acque minerali e lavorazione di bevande derivate, la- boratori per la lavorazione della pietra locale, nel rispetto degli in- dici e parametri stabiliti dall'art. 22 della L.R. n. 71/78 e succ.

mod.; l'attività è consentita nel rispetto delle norme legislative che regolano la materia;

c) la manutenzione, il restauro e la ristrutturazione degli edifici esistenti e l loro destinazione ad usi agricoli produttivi e residen- ziali;

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d) nuove costruzioni destinate alla residenza anche stagionale ed alle attività ad essa connesse, da edificare secondo un indice di densità fondiaria non superiore a 0,03 mc/mq., con un distacco minimo dai confini di m 7,50 ed un numero di piani complessivo fuori terra non superiore a due compresi eventuali piani di pilotis;

e) costruzioni ed impianti destinati ad attività agrituristiche nel- l'ambito di aziende agricole, da edificare secondo un indice di densità fondiaria non superiore a 0,03 mc/mq, con un distacco minimo dai confini e tra le pareti finestrate degli edifici di m 10; i fabbricati esistenti nell'ambito di aziende agricole, da utilizzare a scopi turistici, possono essere ampliati per una volumetria non superiore al 30% della cubatura esistente e comunque a 300 mc;

f) la demolizione e la ricostruzione nei limiti della stessa volume- tria e nel rispetto dei caratteri originali tradizionali, dei fabbricati esistenti.

Nelle zone di verde agricolo non è consentita la realizzazione di opere o strutture finalizzate al deposito e/o alla commercializza- zione di materiali e prodotti diversi da quelli agricoli e zootecnici, o strettamente destinati alla coltivazione di fondi agricoli, e dalla pietra locale. Con le procedure previste dalle leggi possono essere realizzate dalla pubblica Amministrazione discariche di materiali inerti, purché la loro realizzazione sia compatibile con le caratteri- stiche geologiche dall'area e non costituisca un elemento di altera- zione del paesaggio.

La edificazione nella zona E1 è consentita a mezzo di singola concessione edilizia.

In tutte le zone agricole va rispettata nelle nuove costruzioni, nel- le ricostruzioni conseguenti a demolizioni integrali o negli amplia- menti, una distanza dal confine delle strade vicinali pari a metri 10; gli arretramenti dalle strade statali, provinciali e comunali sono quelli stabiliti dal D.P.R. 26.04. 1993, n. 147 e successive modifiche.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

SI, in massima parte

Area vincolata ai sensi del D.L. Vo 22.1.2004, n.42 art. 142, com- ma c): “i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi pre-

(34)

visti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque edd im- pianti elettrici, approvato con regio decreto 11.12.1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna.

Oltre a vincolo di destinazione urbanistica a parcheggio, descritto al paragra- fo precedente.

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

BENE 3

Strumento urbanistico approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: Decreto del Dirigente generale della Regione Siciliana - Assesso- rato Territorio e Ambiente - Dipartimento regionale urbanistica, n. 1216/D.R.U. del 18/06/2006, (GURS del 5 dicembre 2007, parte I, n. 1

Zona omogenea: E1 – Verde agricolo normale

Norme tecniche di attuazione: TITOLO III – Disciplina dell'uso del suolo CAPO I – Normativa per le zone omogenee Art. 9 – Destinazione d'uso delle zone

...Le zone E sono destinate prevalentemente ad usi agricoli, resi- denziali e agroturistici, secondo quanto specificato nei successivi articoli. All'interno delle zone E, ai lati delle strade esistenti, è consentita l'installazione di impianti di distribuzione di carburate nel rispetto delle norme che regolano la materia. All'interno delle stesse zone è consentita, nel rispetto dei parametri edilizi di zona, l'installazione di cabine elettriche prefabbricate ed impianti simi- lari.

CAPO V – Il sistema agricolo – ambientale Art. 78 – Zone E1 – Verde agricolo normale

Sono le parti di territorio destinate alle attività agricole ed a quelle ad esse connesse. Nelle zone E1 sono in particolare consentiti, oltre agli usi agricoli:

a) costruzioni al servizio dell'agricoltura, quali locali per il ricove-

(35)

ro di animali, silos, fienili e depositi di cereali, serbatoi e vasche fuori ed entro terra, magazzini per attrezzi e macchine agricole, che rispondano a documentate necessità di conduzione del fon- do; l'altezza non può superare i 7,50 m; il rapporto massimo di copertura è fissato in 1/60. Nel caso in cui le costruzioni debba- no realizzarsi a servizio di una azienda agricola o zootecnica può prescindersi dal rispetto del rapporto di copertura sopraindicato, sempre che la realizzazione dei nuovi edifici o impianti sia previ- sta all'interno di appositi “Piani di sviluppo aziendale” e venga giustificata da una relazione tecnica agronomica che dimostri la congruità delle opere progettate in rapporto alle colture effettiva- mente praticate o da impiantare ed alle reali esigenze della azien- da stessa;

b) impianti e manufatti edilizi destinati alla lavorazione e trasfor- mazione dei prodotti agricoli e zootecnici ed allo sfruttamento a carattere artigianale di risorse naturali della zona nella quale viene impiantata 'attività produttiva, quali stabilimenti lattiero-caseari, di lavorazione di prodotti agricoli di fondo, captazione ed imbot- tigliamento di acque minerali e lavorazione di bevande derivate, laboratori per la lavorazione della pietra locale, nel rispetto degli indici e parametri stabiliti dall'art. 22 della L.R. n. 71/78 e succ.

mod.; l'attività è consentita nel rispetto delle norme legislative che regolano la materia;

c) la manutenzione, il restauro e la ristrutturazione degli edifici esistenti e l loro destinazione ad usi agricoli produttivi e residen- ziali;

d) nuove costruzioni destinate alla residenza anche stagionale ed alle attività ad essa connesse, da edificare secondo un indice di densità fondiaria non superiore a 0,03 mc/mq., con un distacco minimo dai confini di m 7,50 ed un numero di piani complessivo fuori terra non superiore a due compresi eventuali piani di pilotis;

e) costruzioni ed impianti destinati ad attività agrituristiche nel- l'ambito di aziende agricole, da edificare secondo un indice di densità fondiaria non superiore a 0,03 mc/mq, con un distacco minimo dai confini e tra le pareti finestrate degli edifici di m 10; i

(36)

fabbricati esistenti nell'ambito di aziende agricole, da utilizzare a scopi turistici, possono essere ampliati per una volumetria non superiore al 30% della cubatura esistente e comunque a 300 mc;

f) la demolizione e la ricostruzione nei limiti della stessa volume- tria e nel rispetto dei caratteri originali tradizionali, dei fabbricati esistenti.

Nelle zone di verde agricolo non è consentita la realizzazione di opere o strutture finalizzate al deposito e/o alla commercializza- zione di materiali e prodotti diversi da quelli agricoli e zootecnici, o strettamente destinati alla coltivazione di fondi agricoli, e dalla pietra locale. Con le procedure previste dalle leggi possono essere realizzate dalla pubblica Amministrazione discariche di materiali inerti, purché la loro realizzazione sia compatibile con le caratteri- stiche geologiche dall'area e non costituisca un elemento di altera- zione del paesaggio.

La edificazione nella zona E1 è consentita a mezzo di singola concessione edilizia.

In tutte le zone agricole va rispettata nelle nuove costruzioni, nel- le ricostruzioni conseguenti a demolizioni integrali o negli amplia- menti, una distanza dal confine delle strade vicinali pari a metri 10; gli arretramenti dalle strade statali, provinciali e comunali sono quelli stabiliti dal D.P.R. 26.04. 1993, n. 147 e successive modifiche.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

5. STATO DI POSSESSO:

Lotto: Unico

Bene: 1 - Fabbricato

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Possesso: Nelle disponibilità della società esecutata che vi svolge una attività commerciale.

(37)

Bene: 2 – Parcheggio/Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Possesso: Nelle disponibilità della società esecutata che lo adopera in parte come parcheggio a servizio dell'attività commerciale di cui al Bene 1 ed in parte libero.

Bene: 3 - Terreno

Indirizzo: Contrada Tramontana, Misilmeri (PA) - 90036.

Possesso: Libero, nelle disponibilità della società esecutata.

6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

6.1

Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

6.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuno.

6.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

6.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

- Atto unilaterale di vincolo urbanistico rep. 25042 racc. 10928 del 17.09.2012 (Bene 2).

6.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

6.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

6.2.1 Iscrizioni:

• Ipoteca volontaria annotata a favore di Banca di credito Siciliano S.p.A Banca contro OMISSIS;

derivante da Mutuo fondiario; Importo ipoteca pari a € 1.500.000,00; Importo capitale pari a € 750.000,00 ; a rogito del Notaio Stefano Puglisi di Marineo in data 25.03.2014 ai nn.

13125/1054 . 6.2.2 Pignoramenti:

• Pignoramento a favore di Credito Valtellinese S.p.A. contro OMISSIS, del Tribunale di Termini Imerese, trascritto in data 05.12.2019 ai nn. 54756/42375.

6.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

6.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuno.

6.3 Misure Penali:

(38)

Nessuna.

7.

ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

LOTTO UNICO BENE 1

Spese di gestione condominiale: Nessuna, non è istituito alcun condominio.

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Le spese fisse relative all'immobile in questione, sono inerenti a quanto dovuto alle varie tassazioni ordinarie, e spese relative a servizi di prima necessità quali erogazione di energia elettrica, erogazione di acqua corrente etc....

Millesimi di proprietà: Nessuno.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI'.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato.

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente.

BENE 2

Millesimi di proprietà: Nessuno.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI'.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Atto unilaterale di vincolo urbanistico rep. 25042 racc.

10928 del 17.09.2012.

BENE 3

Millesimi di proprietà: Nessuno.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI'.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno.

8.

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

LOTTO UNICO 8.1

Criterio di stima:

Ad un bene economico è possibile attribuire valori diversi in relazione al criterio o all’aspetto economico che interessa considerare, in rapporto al motivo della stima.

Nel caso in esame il criterio di stima deve tendere principalmente a determinare il valore venale del bene. Esso è il valore che il bene assume nel mercato e quindi compito dell'esperto stimatore è quello di ricavare i più probabili valori attribuiti ai beni in oggetto da comuni compratori o venditori.

Considerando l’attuale situazione di mercato ci si rende conto che non c’è rispondenza ordinata tra il

(39)

reddito di un bene economico e il valore capitale corrispondente; in altri termini vi è incertezza sul reddito ordinario da capitalizzare con un saggio adeguato, anch’esso peraltro difficilmente individuabile.

Pertanto si esclude il metodo di stima analitico e si ricorre al metodo per confronto.

Quest’ultimo si esplica in due fasi:

- individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi;

- attribuzione del giusto prezzo del bene da stimare in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti.

Per applicare questo metodo sono state verificate offerte di compravendita di immobili simili e nella stessa zona da parte di Agenzie Immobiliari del luogo ed online.

Tra i valori a disposizione sono stati eliminati quelli esagerati sia in aumento che in diminuzione ottenendo così una realistica espressione del mercato ordinario attuale. Si è fatto altresì riferimento alla banca dati dell’Agenzia del Territorio “Osservatorio dei Valori Immobiliari” (OMI) per i manufatti edilizi (Bene 1) ed alla banca dati dell'Agenzia del Territorio “Valori agricoli medi” (a disposizione annualità 2012 per la provincia di Palermo) per la stima dei fondi (Beni 2 e 3).

BENE 1

Il Bene 1, ovvero il fabbricato adibito ad attività commerciale, ricade nella zona OMI denominata “R2 - Extraurbana – Zone agricole”, per la quale non è disponibile alcun valore di mercato per immobili con destinazione commerciale della tipologia di interesse. Pertanto, per la determinazione del valore dell'im- mobile si prenderanno a riferimento i valori indicati per la zona OMI “D3 – Periferica – Zone di svi - luppo del centro urbano”, confinante con la zona in cui ricade l'unità in oggetto e con caratteristiche territoriali simili.

Pertanto, tenendo conto dell’ubicazione periferica dell’immobile sia rispetto al centro urbano che alla stessa zona D3, della attuale condizione di mercato che ha rivisto al ribasso i valori di compravendita, della tipologia delle rifiniture del bene pignorato e del suo stato di conservazione, è stato attribuito un valore unitario pari a € 800,00 per metro quadrato di superficie commerciale.

(40)

BENE 2

Il Bene 2, ovvero la particelle 1553 del foglio di mappa catastale n. 27, è adibito in parte a parcheggio a servizio dell'attività commerciale svolta all'interno del Bene 1 ed in parte adibito a terreno agricolo incolto.

Pertanto, al fine di determinare il valore di mercato della porzione adibita a parcheggio, si farà riferimento ai valori OMI, ovvero come precedentemente esposto per il Bene 1, quelli indicati con riferimento alla zona “D3 – Periferica – Zone di sviluppo del centro urbano”, confinante con la zona in cui ricade l'unità in oggetto (R2 - Extraurbana – Zone agricole) e con caratteristiche territoriali simili.

Pertanto, tenendo conto dell’ubicazione periferica dell’immobile sia rispetto al centro urbano che alla stessa zona D3, della attuale condizione di mercato che ha rivisto al ribasso i valori di compravendita, della tipologia delle rifiniture del bene pignorato e del suo stato di conservazione, è stato attribuito un valore unitario pari a € 800,00 per metro quadrato di superficie commerciale.

(41)

Per la determinazione del valore della porzione di terreno di detto Bene 2, invece si farà riferimento al valore agricolo medio fornito dalla banca dati dell'Agenzia del Territorio (annualità 2012) nel Comune di Misilmeri per terreni di tipo seminativo. Detto valore è pari a:

- 7.300,00 €/Ha, ovvero 0,73 €/mq.

BENE 3

Il Bene 3, ovvero la particella 1556 del foglio di mappa catastale n. 27, consiste in un terreno agricolo incolto.

Per la determinazione del valore della porzione di terreno di detto immobile, invece si farà riferimento

(42)

al valore agricolo medio fornito dalla banca dati dell'Agenzia del Territorio (annualità 2012) nel Comune di Misilmeri per terreni di tipo seminativo. Detto valore è pari a:

- 7.300,00 €/Ha, ovvero 0,73 €/mq.

8.2 Informazioni relative al calcolo della consistenza:

BENE 1

Al fine di calcolare la superficie commerciale dell’intero Bene 1, sono stati utilizzati dei coefficienti di ragguaglio (o indici mercantili) estrapolati dalle tabelle del Borsino Immobiliare.

La superficie utile lorda dei locali accessori al piano terra (magazzino, ufficio, servizi igienici) è stata rag- guagliata al 35% (Locali accessori, collegati ai vani principali); del locale tecnico al piano soppalco è sta- ta ragguagliata al 15% (Locale tecnico); dei locali accessori al piano soppalco è stata ragguagliata al 15%

(Soppalchi non abitabili); della corte di pertinenza invece è stata ragguagliata al 10% e l'eccedenza oltre 25 mq al 2% (Corti e cortili). Per la superficie del locale commerciale al piano terra non è stato utilizza - to alcun coefficiente di ragguaglio.

Piano Destinazione Superficie Utile Lorda

Coefficiente di ragguaglio

Superficie Commerciale

Terra Locale commerciale 789,37 mq 1 789,37 mq

Terra Locali accessori 66,72 mq 0,24 23,35 mq

(43)

Soppalco Locale tecnico 27,15 mq 0,15 4,07 mq

Soppalco Locali accessori 143,71 mq 0,15 21,56 mq

Corte di

pertinenza Corti e cortili 301,33 mq 0,10

l'eccedenza al 0,02 8,03 mq

Totale 1.328,29 mq 846,38 mq

BENE 2

Il Bene 2, come sopra esposto, è adibito in parte a parcheggio a servizio dell'attività commerciale svolta all'interno del Bene 1 ed in parte adibito a terreno agricolo incolto. Pertanto di seguito si procederà al calcolo della superficie commerciale della porzione adibita a parcheggio, utilizzando il coefficiente di ragguaglio (o indici mercantili) pari al 20% (Posti auto scoperti) estrapolato dalle tabelle del Borsino Im- mobiliare, mentre per la porzione di terreno incolto non è stato utilizzato alcun coefficiente di raggua- glio.

Destinazione Superficie Utile Lorda

Coefficiente di ragguaglio

Superficie Commerciale

Parcheggio 2.175,94 mq 0,2 435,19 mq

Terreno 4.081,06 mq 1 4.081,06 mq

Totale 6.257,00 mq 4.516,25 mq

BENE 3

Come precedentemente esposto, il Bene 3 occupa una superficie pari a 588,00 mq.

8.3 Valutazione corpi:

BENE 1

Al Bene 1, come sopra esposto, è stato attribuito un valore unitario di mercato di € 800,00 per metro quadrato di superficie. Pertanto, calcolata la superficie utile netta totale del fabbricato, il valore di mercato dell'immobile è pari a:

€/mq 800,00 x 846,38 mq = € 677.104,00

BENE 2

Per il Bene 2, come prima esposto in merito al Bene 1, relativamente all'area adibita a parcheggio è stato

(44)

attribuito un valore unitario di mercato di €/mq 800,00. Pertanto, calcolata la superficie commerciale del parcheggio, ragguagliando al 20% la sua estensione complessiva, il valore di mercato dello stesso è pari a:

€/mq 800,00 x 435,19 mq = € 348.152,00

Per ciò che concerne la restante parte del Bene 2 destinato a terreno, al fine di determinarne il valore di mercato, si procederà al calcolo del valore catastale dello stesso in base al reddito dominicale, ovvero il reddito relativo alla proprietà del bene in sè e non relativa al concreto esercizio dell'attività agricola su esso. Detto valore catastale viene determinato applicando al reddito dominicale una rivalutazione del 25% (coefficiente di rivalutazione) ed a questo il moltiplicatore catastale della categoria del terreno (per il gruppo T – Terreni pari a 90). Come da visura catastale il reddito dominicale della particella 1553 è pari a 27,06 € e pertanto il valore catastale della porzione di terreno del Bene 2 è pari a:

(27,06 € + 25%) x 90 = € 3.044,25

Si procede inoltre al calcolo del valore di mercato di detta porzione di terreno in base ai valori agricoli medi forniti dall'Agenzia delle Entrate, che come precedentemente esposto, nel Comune di Misilmeri per terreni di tipo seminativo è pari a 0,73 €/mq. Pertanto il valore di mercato di detta porzione, calcolata in base al valore agricolo medio, è pari a:

4.081,06 mq x 0,73 €/mq = € 2.979,17

Mediando i valori ottenuti tramite il calcolo basato sulla rendita dominicale e sui valori agricoli medi, si ottiene il valore di mercato della porzione di terreno del Bene 2 pari a:

(€ 3.044,25 + € 2.979,17) / 2 = € 3.011,71

Pertanto il valore dell'intero Bene 2 è pari a:

€ 348.152,00 + € 3.011,71 = € 351.163,71

BENE 3

Al fine di determinare il valore di detto immobile, si procederà al calcolo del valore catastale dello stes- so terreno in base al reddito dominicale, ovvero il reddito relativo alla proprietà del bene in sè e non re- lativa al concreto esercizio dell'attività agricola su esso. Detto valore catastale viene determinato appli- cando al reddito dominicale una rivalutazione del 25% (coefficiente di rivalutazione) ed a questo il mol- tiplicatore catastale della categoria catastale del terreno (per il gruppo T – Terreni pari a 90). Come da visura catastale il reddito dominicale della particella 1553 è pari a 3,12 € e pertanto il valore catastale del Bene 3 è pari a:

(3,12 € + 25%) x 90 = € 351,00

Si procede inoltre al calcolo del valore di mercato del Bene 3 in base ai valori agricoli medi forniti dall'Agenzia delle Entrate, che come precedentemente esposto, nel Comune di Misilmeri per terreni di

(45)

tipo seminativo è pari a 0,73 €/mq. Pertanto il valore di mercato del Bene 3, calcolata in base al valore agricolo medio, è pari a:

588,00 mq x 0,73 €/mq = € 429,24

Mediando i valori ottenuti tramite il calcolo basato sulla rendita dominicale e sui valori agricoli medi, si ottiene pertanto il valore di mercato del Bene 3 pari a:

(€ 351,00 + € 429,24) / 2 = € 390,12

Infine, il valore di mercato dell'intero Lotto Unico è pari a:

€ 677.104,00 + € 351.163,71 + € 390,12 =

€ 1.028.657,83

8.4 Adeguamenti e correzioni alla stima:

LOTTO UNICO

• Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.:...€ 154.298,68;

• Riduzione del valore del 5% in quanto l’immobile risulta occupato:...€ 51.432,89;

• Spese tecniche di regolarizzazione catastale ed urbanistico-edilizia (Bene 1)...€ 9.000,00;

• Costi di cancellazione oneri e formalità:...€ 0,00.

8.5 Prezzo base d'asta del Lotto:

ALLEGATI:

Allegato A - Planimetria di rilievo Lotto Unico – Bene 1

Allegato B - Planimetria di rilievo Lotto Unico – Bene 2_Parcheggio Allegato C - Documentazione fotografica Lotto Unico

Allegato D.1 - Difformità catastali Lotto Unico – Bene 1_Piano Terra Allegato D.2 - Difformità catastali Lotto Unico – Bene 1_Piano Soppalco

Il prezzo a base d'asta del Lotto Unico

al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova è pari a:

€ 813.926,26

(46)

Allegato E.1 – Difformità progettuali Lotto Unico – Bene 1_Piano Terra Allegato E.2 – Difformità progettuali Lotto Unico – Bene 1_Piano Soppalco Allegato F – Documentazione catastale Lotto Unico

Allegato G - Sovrapposizione fra il foglio di mappa catastale e l'ortofoto satellitare Allegato H – Titoli di proprietà

Allegato I - Documentazione attestante la regolarità urbanistico-edilizia Allegato L – Certificato di destinazione urbanistica e stralcio PRG Allegato M – Quotazioni OMI

Allegato N – Valori agricoli medi Allegato O - Gravami di usi civico Allegato P - Verbale di sopralluogo

Allegato Q - Relazione epurata dai dati sensibili

* * * * * * * *

Con la presente relazione, composta di n. 47 pagine dattiloscritte e n. 17 allegati, lo stimatore ritiene di aver adempiuto all’incarico conferitogli e resta a disposizione del Giudice per qualsiasi chiarimento.

Trabia 28.05.2020

L'Esperto alla stima Ing. Vincenzo Barranti

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