RtB come negozio giuridico complesso – Fonti normative

(1)

RENT TO BUY

Aspetti fiscali e contabili Dott. DANIELE CAFFI

Bergamo, 11 novembre 2015

(2)

RtB come negozio giuridico complesso – Fonti normative

Godimento in funzione della successiva alienazione

Compravendita obbligatoria Compravendita facoltativa Locazione con patto reciproco di

futura vendita

Rent to buy Rent to buy

R.M. 250873/1983

C.M. 338/E/2008 C.M. 4/E/2015

(3)

RtB come negozio giuridico complesso – Fonti normative

Art. 23 d.l. 12 settembre 2014 n. 133

Circolare n. 4/e del 19 febbraio 2015 Circolare n. 4/e del 19 febbraio 2015

Fase di godimento dell’immobile

Fase di

trasferimento

dell’immobile

(4)

RtB come negozio giuridico complesso – Fonti normative

Fase di godimento dell’immobile Fase di trasferimento dell’immobile

Compravendita

Locazione Acconti prezzo Compravendita

Locazione Acconti prezzo

Imposizione diretta, indiretta, locale prevista dal vigente ordinamento fiscale

(5)

RtB come negozio giuridico complesso – Fonti normative

Circolare n. 4/e del 19 febbraio 2015

Imposta sul valore aggiunto: D.p.r. 26 ottobre 1972 n. 633 Imposta di registro: D.p.r. 26 aprile 1986 n.131

Imposte dirette: D.p.r. 22 dicembre 1986 n. 917

Fiscalità locale: Legge 27 dicembre 2013 n. 147

(6)

RtB come negozio giuridico complesso – Fonti normative

IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO

momento di esercizio dell’opzione per assoggettamento iva e doppio

Impostazione fiscale: criticità sollevate dal Consiglio nazionale del Notariato

momento di esercizio dell’opzione per assoggettamento iva e doppio binario opzione locazione / trasferimento

momento nel quale deve sussistere il requisito per applicazione aliquota

agevolata 4%

(7)

IMPOSTA DI REGISTRO

possibile duplicazione imposta di registro fissa (locazione e acconto) assenza di chiarimenti in merito all’applicazione dell’imposta di registro agli acconti prezzo

Impostazione fiscale: criticità sollevate dal Consiglio nazionale del Notariato

RtB come negozio giuridico complesso – Fonti normative

agli acconti prezzo

gestione scomputo imposta di registro versata sugli acconti prezzo

dall’imposta da versare al momento del trasferimento

(8)

Fiscalità del contratto di RtB

Ambito soggettivo

Concedente / Venditore Conduttore / Acquirente

Soggetto che agisce in qualità di imprenditore

Soggetto che non agisce in

qualità di imprenditore

(9)

Fiscalità del contratto di RtB

Ambito oggettivo

Qualsiasi tipo di bene immobile

Abitativi Strumentali Terreni non edificabili

Terreni

edificabili

(10)

Concedente PRIVATO Conduttore PRIVATO Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Concedente Iva Registro Ipo-catastali Imposte dirette Imposte locali Rilevazione contabile

Locazione Esclusa

2%

opzione cedolare secca

redditi fondiari (art. 25- 43 dpr 917/1986) con

eventuale opzione cedolare secca

IMU TASI (quota proprietario)

Acconto prezzo Esclusa 3% irrilevante

Caparra Esclusa 0,5% irrilevante

Compravendita Esclusa

2%/9%

min. 1.000 prezzo valore

50+50 plusvalenza imponibile

art. 67 DPR 917/1986 Nessuna

(11)

Concedente PRIVATO Conduttore PRIVATO Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Conduttore Iva Registro Ipo-catastali Imposte dirette Imposte locali Rilevazione contabile

Locazione Esclusa

2%

opzione cedolare secca

detraibilità canoni art.

16 DPR 917/1986

TASI (quota inquilino)

TARI

Compravendita Esclusa

2%/9%

min. 1.000 prezzo valore

50+50 euro credito imposta riacquisto prima casa

IMU TASI TARI

(12)

Concedente PRIVATO Conduttore IMPRESA Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 2% reddito fondiario

Compravendita Esclusa 9% min. 1.000 50+50 euro plusvalenza imponibile

(13)

Concedente PRIVATO Conduttore IMPRESA Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 2%

deducibilità canoni per immobili patrimonio art. 90 DPR 917/1986

TARI

B.8 Costo per godimento beni di terzi

B.II.5 immobilizzazioni in corso e acconti

Acconto prezzo Esclusa 3% irrilevante corso e acconti

C.I.5 Acconti (per immobili merce)

Caparra Esclusa 0,5% irrilevante C.II.5 Crediti verso altri

(entro o oltre l'esercizio)

Compravendita Esclusa 9% min. 1.000 50+50 euro

deducibilità costi per immobili patrimonio art. 90 DPR 917/1986

IMU TASI TARI

B.II.1 Terreni e fabbricati B.10.b ammortamento

terreni e fabbricati (immobili patrimonio)

(14)

Concedente IMPRESA Conduttore PRIVATO Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione

10%

(immobiliari) esente

67 (200) euro 2%

immobili patrimonio art. 90 DPR 917/1986

A.5 Altri ricavi e proventi

Acconto prezzo

4% (prima casa) 10% (ordinaria) 22% (di "lusso")

200 euro

irrilevante

D.14 Debiti verso altri (entro o oltre l'esercizio

successivo)

esente 3%

successivo)

Compravendita

esente

200 euro

2% / 9%

min.1.000 prezzo valore

200+200 euro

50+50 euro

Immobili patrimonio

art. 90 DPR 917/1986 Nessuna A.5 Altri ricavi e proventi E.20 Proventi straordinari

(15)

Concedente IMPRESA Conduttore PRIVATO Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione

10%

67 (200) euro 2%

detraibilità canoni art.

16 DPR 917/1986

TARI

Acconto prezzo

200 euro

irrilevante

esente 3%

Compravendita

esente

200 euro

2% / 9%

min.1.000 prezzo valore

200+200 euro

50+50 euro

credito imposta

riacquisto prima casa Nessuna

(16)

Concedente IMPRESA Conduttore IMPRESA Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione

10%

67 (200) euro 2%

Immobili patrimonio art. 90 DPR 917/1986

A.5 Altri ricavi e proventi

Acconto prezzo

10% (ordinaria) 22% (di "lusso")

200 euro

irrilevante

D.14 Debiti verso altri (entro o oltre l'esercizio Acconto prezzo

esente 3%

irrilevante (entro o oltre l'esercizio successivo)

successivo)

Compravendita

esente

200 euro

9% min.1.000

200+200 euro

50+50 euro

Immobili patrimonio

art. 90 DPR 917/1986 Nessuna A.5 Altri ricavi e proventi E.20 Proventi straordinari

(17)

Concedente IMPRESA Conduttore IMPRESA Tipologia ABITATIVO

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione

10%

67 (200) euro 2%

deducibilità canoni per immobili patrimonio art. 90 DPR 917/1986

TARI

Acconto prezzo

200 euro

irrilevante

C.I.5 Acconti (per immobili Acconto prezzo

esente 3%

irrilevante

Compravendita

esente

200 euro

9% min.1.000

200+200 euro

50+50 euro

deducibilità costi per immobili patrimonio art. 90 DPR 917/1986

IMU TASI TARI

terrenie fabbricati (immobili patrimonio)

(18)

Concedente PRIVATO

Conduttore PRIVATO

Tipologia STRUMENTALE

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 2% redditi fondiari (ert. 25-

43 DPR 917/1986)

Compravendita Esclusa 9% 50+50 euro plusvalenza imponibile

(19)

Concedente PRIVATO

Conduttore PRIVATO

Fiscalità del contratto di RtB

TARI

Compravendita Esclusa 9% 50+50 euro

IMU TASI TARI

(20)

Concedente PRIVATO Conduttore IMPRESA Tipologia STRUMENTALE

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 2% redditi fondiari (ert. 25-

43 DPR 917/1986)

Compravendita Esclusa 9% 50+50 euro plusvalenza imponibile

(21)

Concedente PRIVATO Conduttore IMPRESA Tipologia STRUMENTALE

Fiscalità del contratto di RtB

deducibile secondo il generale principio di

inerenza

TARI

merce)

Compravendita Esclusa 9% 50+50 euro

strumentali deducibili in quote di ammortamento beni merce deducibili e

valorizzati come rimanenze

IMU TASI TARI

terreni e fabbricati B.6 e valorizzazione

rimanenze

(22)

Concedente IMPRESA Conduttore PRIVATO

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22%

esente 1% Componenti positivi

art. 85 DPR 917/1986

A.1 Ricavi delle vendite e delle prestazioni A.5 Altri ricavi e proventi

Acconto prezzo

22% 200 euro

irrilevante

esente 3%

successivo)

Compravendita 22%

esente 200 euro 3%+1%

Componenti positivi art. 85 DPR 917/1986 Plusvalenze art. 86

DPR 917/1986

Nessuna A.5 Altri ricavi e proventi E.20 Proventi straordinari

(23)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22%

esente 1%

TARI

Acconto prezzo

22% 200 euro

irrilevante Acconto prezzo

esente 3%

irrilevante

Compravendita 22%

esente 200 euro 3%+1%

IMU TASI TARI

(24)

Concedente IMPRESA Conduttore IMPRESA Tipologia STRUMENTALE

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22%

esente 1% Componenti positivi

art. 85 DPR 917/1986

Acconto prezzo

22% (reverse) 200 euro

irrilevante

esente 3%

successivo)

Compravendita

22% (reverse)

esente

200 euro 3%+1%

DPR 917/1986

(25)

Concedente IMPRESA Conduttore IMPRESA Tipologia STRUMENTALE

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22%

esente 1%

Componenti negativi deducibili secondo i principi generali art.

109 e seguenti DPR 917/1986

TARI

Acconto prezzo

22% (reverse) 200 euro

irrilevante

C.I.5 Acconti (per immobili Acconto prezzo

esente 3%

irrilevante

Compravendita

22% (reverse)

esente

200 euro 3%+1%

IMU TASI TARI

terrenie fabbricati B.6 e valorizzazione

rimanenze

(26)

Concedente PRIVATO Conduttore PRIVATO

Tipologia TERRENO NON EDIFICABILE

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 0,5% redditi fondiari (art. 25-

43 DPR 917/1986)

Compravendita Esclusa 12%/9%

min. 1.000 50+50 euro plusvalenza imponibile

(27)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 0,5% TASI (quota

inquilino)

min. 1.000 50+50 euro IMU

TASI

(28)

Concedente PRIVATO Conduttore IMPRESA

Fiscalità del contratto di RtB

43 DPR 917/1986)

(29)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 0,5%

min. 1.000 50+50 euro

IMU TASI

B.II.1 Terreni e fabbricati B.6 e valorizzazione

rimanenze

(30)

Concedente IMPRESA Conduttore IMPRESA

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esente 0,5% Componenti positivi

art. 85 DPR 917/1986

Acconto prezzo Esclusa 3% irrilevante (entro o oltre l'esercizio

successivo)

Compravendita fuori campo art.

2 DPR 633/72

12%/9%

min. 1.000 50+50 euro

DPR 917/1986

(31)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esente 0,5%

C.I.5 Acconti (per immobili

Compravendita Fuori campo art.

2 DPR 633/72

12% / 9%

min. 1.000 50+50 euro

IMU TASI

rimanenze

(32)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esente 0,5% Componenti positivi

art. 85 DPR 917/1986

Acconto prezzo Esclusa 3% irrilevante (entro o oltre l'esercizio

successivo)

Compravendita fuori campo art.

2 DPR 633/72

12%/9%

min. 1.000 50+50 euro

DPR 917/1986

(33)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esente 0,5% TASI (quota

inquilino)

Compravendita Fuori campo art.

2 DPR 633/72

12%/9%

TASI

(34)

Tipologia TERRENO EDIFICABILE

Fiscalità del contratto di RtB

43 DPR 917/1986)

Compravendita Esclusa 12%

(35)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 0,5% TASI (quota

inquilino)

TASI

(36)

Fiscalità del contratto di RtB

43 DPR 917/1986)

(37)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione Esclusa 0,5%

min. 1.000 50+50 euro

IMU TASI

rimanenze

(38)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22% 67 (200) euro Componenti positivi

art. 85 DPR 917/1986

Acconto prezzo 22% 67 (200) euro irrilevante

Acconto prezzo 22% 67 (200) euro irrilevante (entro o oltre l'esercizio

successivo)

Compravendita 22% 200 euro 200+200

euro

DPR 917/1986

(39)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22% 67 (200) euro

Acconto prezzo 22% 67 (200) euro irrilevante corso e acconti

C.I.5 Acconti (immobili merce)

euro

IMU TASI

rimanenze

(40)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22% 67 (200) euro Componenti positivi

art. 85 DPR 917/1986

Acconto prezzo 22% 67 (200) euro irrilevante (entro o oltre l'esercizio

successivo)

euro

DPR 917/1986

(41)

Fiscalità del contratto di RtB

Locazione 22% 67 (200) euro TASI (quota

inquilino)

euro

IMU TASI

(42)

Mancato perfezionamento del trasferimento dell’immobile

Componente positiva ai fini delle imposte sui redditi.

Se assoggettati ad Iva emissione nota di variazione ex art. 26 D.p.r.

Mancato esercizio del diritto di acquisto (art. 23 comma 1-bis) Concedente che agisce in regime d’impresa

Quota acconti trattenuti sulla base

dell’accordo

Se assoggettati ad Iva emissione nota di variazione ex art. 26 D.p.r.

633/1972 e successiva emissione di fattura iva aliquota ordinaria trattenuti sulla base

dell’accordo contrattuale

Quota acconti da restituire

Se assoggettati ad Iva emissione nota di variazione ex art. 26 D.p.r.

633/1972

Nessuna possibilità di rimborso

imposta di registro versata

(43)

Mancato perfezionamento del trasferimento dell’immobile

Redditi diversi derivanti Mancato esercizio del diritto di acquisto (art. 23 comma 1-bis)

Concedente che non agisce in regime d’impresa

Redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere di cui all’art. 67 comma

1 lettera l) TUIR

Nessuna possibilità di rimborso imposta di registro versata Quota acconti

trattenuti sulla base dell’accordo

contrattuale

(44)

Mancato perfezionamento del trasferimento dell’immobile

Risoluzione per inadempimento del concedente (art. 23 comma 5) Concedente che agisce in regime d’impresa

acconti da restituire

Se assoggettati ad Iva emissione nota di variazione ex art. 26 D.p.r.

633/1972

Componente negativa ai fini delle imposte sui redditi

interessi legali da corrispondere

acconti da restituire 633/1972

Nessuna possibilità di rimborso

imposta di registro versata

(45)

Mancato perfezionamento del trasferimento dell’immobile

Risoluzione per inadempimento del concedente (art. 23 comma 5) Conduttore che agisce in regime d’impresa

acconti da restituire

Se assoggettati ad Iva ricezione nota di variazione ex art. 26 D.p.r.

633/1972

Componente positiva ai fini delle imposte sui redditi

Interessi legali da percepire

acconti da restituire 633/1972

Nessuna possibilità di rimborso

imposta di registro versata

(46)

Mancato perfezionamento del trasferimento dell’immobile

Componente positiva ai fini delle Risoluzione per inadempimento del conduttore (art. 23 comma 5)

Concedente che agisce in regime d’impresa

Componente positiva ai fini delle imposte sui redditi.

Se assoggettati ad Iva emissione nota di variazione ex art. 26 D.p.r.

633/1972 annotazione importi esclusi art. 15 D.p.r. 633/1972.

Nessuna possibilità di rimborso imposta di registro versata acconti trattenuti a

titolo di penalità per

inadempimento

(47)

Mancato perfezionamento del trasferimento dell’immobile

Redditi diversi derivanti Risoluzione per inadempimento del conduttore (art. 23 comma 5)

Concedente che non agisce in regime d’impresa

Redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere di cui all’art. 67 comma

1 lettera l) TUIR.

Nessuna possibilità di rimborso imposta di registro versata.

acconti trattenuti a titolo di penalità per

inadempimento

(48)

Confronto deducibilità fiscale RtB / leasing

Rent to buy Leasing

Discriminanti Fattibilità dell’operazione –

merito creditizio

Fattibilità dell’operazione – merito creditizio

Costo dell’operazione – oneri finanziari

durata durata

prezzo di riscatto prezzo di riscatto Costo dell’operazione – oneri

aggiuntivi

Costo dell’operazione – oneri aggiuntivi

merito creditizio merito creditizio

(49)