CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE

ESECUZIONE

Ill.mo Giudice dell’Esecuzione immobiliare protempore presso il Tribunale di Sciacca, sottopongo alla Sua cortese attenzione la presente Relazione di stima relativa ai beni di proprietà del signor “A” individuati con i nn. 1-4- 5-7 dell'atto di pignoramento (per come disposto dal G.E in fase di nomina) e riguardanti nello specifico le seguenti quote di possesso:

a) Quota indivisa di 250/1000 di unità immobiliare ad uso abitativo al primo piano ubicata nella via G. Mazzini n. 87 a Sciacca, in catasto al F.M.

112 part. 642 sub 5;

b) Piena proprietà di appezzamento di terreno sito in agro di Sciacca, c/da Casina Grande, distinto al catasto terreni al F.M. 63 part. 126;

c) Quota indivisa di 250/1000 di appezzamento di terreno sito in agro di Sciacca, c/da Quarta Casina, distinto al catasto terreni al F.M. 63 part. 80;

d) Quota indivisa di 250/1000 di appezzamento di terreno sito in agro di Sciacca, c/da Quarta Casina, distinto al catasto terreni al F.M. 63 part.

125;

e) Quota indivisa di 324/1000 di appezzamento di terreno sito in agro di

Sciacca, c/da Misilifurmi, distinto al catasto terreni al F.M. 11 part. 147.

Di seguito si riporta l’indice :

indice

1) Premessa pag. 2

2) Operazioni peritali 5

3) Descrizione dei beni 7

4) Formazione dei lotti 22

5) Stima del valore di mercato 23

6) Riepilogo dei lotti 28

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

1 - PREMESSA:

In data 07/06/2018, il Giudice delle Esecuzioni presso il Tribunale di Sciacca, Dott. Filippo Marasà, ha disposto la nomina del sottoscritto arch. Vincenzo Bono, iscritto all'Albo degli Architetti della Provincia di Agrigento con il n. 817 e con studio tecnico in Sciacca nella via B. B. Nastasi 37, a C.T.U. nella procedura esecutiva n. 121/16 per eseguire la stima di beni immobili di proprietà degli esecutati A e B. Per quanto sopra. In data 26/06/2018 il sottoscritto ha eseguito il giuramento di rito ricevendo il seguente incarico:

1 - Controllare la completezza della documentazione presentata dai creditori nonché dei documenti di cui all'art 567 c. 2° c.p.c.;

2 - Provvedere, previa comunicazione scritta alle parti esecutate, al creditore procedente

e ai comproprietari, della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, esaminati gli atti dei procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, e previo altresì accesso all'immobile:

a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento, eventualmente evidenziando l'opportunità di procedere alla formazione di uno o più lotti per la vendita;

b) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi vigenti e dei relativi costi approssimativi,

c) all'identificazione catastale degli immobili, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, provvedendo, nell'ipotesi in cui queste ultime siano inidonee all'esatta individuazione dei beni, ad effettuarne il rilievo planimetrico,

d) ad accertare la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto e, in caso negativo, a segnalare ogni correzione necessaria (con oneri a carico del creditore istante)

3 - Redigere quindi, in fascicoletti separati, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:

a) l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione, degli accessi, dei confini e dei dati catastali, di eventuali pertinenze e accessori;

b) una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni;

c) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore ovvero da terzi ed a che titolo, facendo particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data

antecedente al pignoramento,

d) l'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

e) l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

f) se l'immobile è dotato di attestato di prestazione energetica e, in caso negativo, indicarne i costi per la regolarizzazione.

4 - Provvedere inoltre:

a) alla indicazione di eventuali dotazioni condominiali;

b) alla valutazione dei lotti, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima;

c) ad indicare, qualora si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise, precisando se il bene risulta separabile in natura o comodamente divisibile o se ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa;

5 - Allegare a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno quattro interne, un'adeguata documentazione fotografica relativa allo stato d'uso, nonché la planimetria del bene;

6 - Acquisire direttamente presso i rispettivi uffici i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto di provenienza.

Il C.T.U., contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, invierà a mezzo posta elettronica o posta raccomandata con R/R copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti nonché al debitore, allegando alla copia in originale copia dell'avvenuto invio alle parti tramite R/R o PEC.

2 – OPERAZIONI PERITALI:

Preso atto dell'incarico e della documentazione del fascicolo di ufficio, ha esaminato la documentazione ipocatastale allegata ed ha verificato la completezza della storia del dominio nel ventennio antecedente la data del pignoramento.

Successivamente si è attivato per richiedere le visure catastali, le planimetrie e gli estratti di mappa per verificarne la correttezza dei dati e la reale rispondenza.

Dopo avere eseguito le indagini preliminari di cui sopra, è stato accertato che le Unità Immobiliari site in via delle Ortensie n.26 di Sciacca, pignorate per la quota indivisa di 1/8 in danno di “A”, risultavano annotate al N.C.E.U. al fg. 111 p.lla 846 sub 3-4-5-6. Nell'atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione per tali unità era stato indicato erroneamente il fg.11 invece del fg. 111, il tutto come come anche attestato nella certificazione notarile, prodotta da parte creditrice. Di tale incongruenza è stato informato il G.E. tramite nota inviata via P.E.C. in data 31/08/2018 affinchè desse delle indicazioni sulla procedibilità nelle operazioni peritali relative agli immobili suddetti.

Successivamente, non avendo ricevuto nessuna comunicazione a chiarimento via P.E.C., lo scrivente, recatosi presso gli uffici del Tribunale di Sciacca, ha conferito con il G.E., che, avendo valutato il problema, ha consigliato di tralasciare la stima degli immobili di via Delle Ortensie n. 26. Successivamente, il sottoscritto C.T.U. ha fissato la data per il

sopralluogo al fine di procedere alle operazioni peritali. Da ciò, in data 02/10/2018 si è recato, alle ore 9,00, in via Mazzini 87, ovvero sui luoghi dell'esecuzione. Sul posto non si è presentato nessuno e, non avendo trovato nessuno in casa, lo scrivente è andato via per programmare un altro incontro. Dopo qualche ora, il sottoscritto C.T.U. è stato contattato dal signor “A” il quale si è scusato di non essere stato presente e con lo stesso si è concordato un nuovo appuntamento per il giorno 16/10/2018 alle ore 15,00 sempre sullo stesso luogo. Tale nuovo sopralluogo è stato comunicato via PEC all'Avv. Vincenzo Venezia. La mattina del 16/10/2018, il signor “A” ha nuovamente contattato telefonicamente il sottoscritto comunicando l'impossibilità della sua presenza nel pomeriggio in quanto era fuori sede ed ha dato ancora una volta la sua disponibilità per il giorno 17/10/2018 alle ore 9,00. Pertanto, il sottoscritto, avendo sentito al telefono l'avvocato Venezia per informarlo del nuovo appuntamento, ha appreso dallo stesso che non sarebbe comunque stato presente sui luoghi, e pertanto ha detto di potere eseguire le operazioni peritali, anche in sua assenza.

Recatomi sul posto alle ore 9,00, il sottoscritto ha incontrato il signor “A” che, avendo le chiavi dell'abitazione, ha aperto le porte di ingresso accompagnandomi all'interno dell'unità abitativa al primo piano dove ha presenziato durante tutta la fase di esecuzione dei rilievi grafici e fotografici, interni ed esterni all'abitazione e di quanto altro fosse necessario per espletare l'incarico affidato.

Successivamente, lo stesso, conoscendo personalmente l'ubicazione dei terreni, li ha visionati recandosi sui luoghi in assenza dell'esecutato, che si è dovuto allontanare. Dei terreni ha effettuato i rilievi necessari per poter definire le caratteristiche qualitative e colturali dei terreni oggetto dell'esecuzione.

3 - DESCRIZIONE DEI BENI:

DESCRIZIONE: ABITAZIONE DI VIA G.MAZZINI

Il fabbricato, di cui l'unità abitativa in oggetto ne fa parte, è ubicato a Sciacca in prossimità dell'incrocio tra la via Mazzini e la via Del Sacro Cuore, in una zona nelle immediate vicinanze del centro storico. L'intero edificio, realizzato abusivamente dal vecchio proprietario intorno al 1961, è privo di licenza edilizia e, da quanto riportato nell'atto di acquisto dell'abitazione da parte del dante causa “D” (padre del signor “A”), stipulato presso lo studio del Notaio Francesco Raso di Sciacca in data 29/11/1996 rep. 9497, si è potuto accertare che per tale immobile è stata presentata, dal precedente proprietario signor “E”, istanza di Concessione Edilizia in Sanatoria ai sensi della L. 47/85 con prot.

Illustrazione 1: VISTA FRONTE ABITAZIONE SU VIA G. MAZZINI

1260/S del 29/04/1986. Detto appartamento appartiene, per la quota di 250/1000 al signor

“A” e per l'altra quota di 750/1000 alla madre “C”, per successione in morte del padre “D”

avvenuta il 26.02.2004 (den. Successione n. 795 vol. 150 del 25.08.2004, trascritta il 07.05.2005 ai nn. 10465/7141). Dall'esame del fascicolo della pratica di condono edilizio, consultata presso l'archivio dell'ufficio tecnico del comune di Sciacca, il sottoscritto CTU ha potuto appurare che non è ancora stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria e la pratica risulta quasi completa e mancante soltanto della certificazione dell'idoneità statica. Di tale documentazione è stata richiesta copia fotostatica che alla presente relazione viene allegata. E' stata inoltre prodotta la documentazione catastale riguardante i beni oggetto di esecuzione al fine di acquisire elementi necessari per un corretto espletamento dell'incarico affidato.

Tale immobile ricade, secondo l'attuale Piano Regolatore Generale, adottato con delibera del 20/04/2015 dal Comune di Sciacca, in zona territoriale “B1” aree di completamento, che comprende le parti di territorio totalmente edificate che costituiscono la prima espansone fuori mura avvenuta nei primi decenni del secondo dopo guerra.

In tale Zona sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di ristrutturazione edilizia, di demolizione e di nuova edificazione, nel rispetto delle norme che regolamentano gli interventi in zone sismiche, e con:

• indice fondiario massimo If = 5 mc/mq

• altezza massima filo gronda Hm = 11,00 ml

• piani fuori terra massimo N° 3

Nel caso di demolizione e ricostruzione è consentita l’altezza della costruzione preesistente.

L'unità abitativa risulta registrata presso l'agenzia del territorio di Agrigento ed iscritta presso il N.C.E.U. del Comune di Sciacca al foglio 112, particella 642 sub. 5, cat. A/3, classe 4, vani 4,5, rendita Euro 216,37;

Attualmente l'Unità Immobiliare Urbana risulta così intestata in catasto:

“C” per la quota indivisa di 750/1000

“A” per la quota indivisa di 250/1000.

La planimetria catastale prodotta presso l'Agenzia del Territorio di Agrigento e redatta in data 22/09/1962, riporta delle incongruenze rispetto allo stato attuale in quanto, su detta unità, sono stati eseguiti degli interventi di manutenzione straordinaria ed opere interne che hanno modificato la distribuzione degli spazi interni e tale variazione non è stata effettuata all'agenzia del territorio. Pertanto allo stato attuale occorrerà presentare una pratica di variazione D.O.C.F.A.

Illustrazione 2: Vista su via Empedocle

Sui luoghi, il sottoscritto C.T.U. ha preso visione, avvalendosi del supporto fotografico, di tutti quegli elementi occorrenti per accertare il livello e le caratteristiche delle finiture interne ed esterne, degli impianti esistenti, delle parti condominiali e delle condizioni di tutti gli ambienti dell'unità abitativa. L'intero immobile è stato realizzato con struttura portante in muratura di conci di tufo su fondazioni in c.a. e con solette in latero-cemento con soprastante caldana in calcestruzzo. Detto edificio, ubicato nella parte Nord-Est dell'incrocio tra la via Mazzini e la via Cronio, nelle immediate vicinanze del centro storico di Sciacca, confina con la via del Sacro Cuore, con la via G. Mazzini, con la Via Empedocle ad est e con altro edificio nella parte Nord-Est. Esso è composto, nell'insieme, da un piano seminterrato, un piano terra destinato in parte a magazzini, autorimesse e negozi, un primo piano raggiungibile da una scala condominiale avente accesso dalla via G. Mazzini n. 87, dove sono state realizzate n. 4 abitazioni ed un secondo piano, non ancora ultimato ed allo stato rustico, con una copertura a terrazza accessibile dalla scala condominiale.

L'unità abitativa, oggetto della presente C.T.U., allo stato attuale risulta occupata dalla signora “C” la quale vi risiede abitualmente. Tale unità è composta da un ingresso, un grande soggiorno, due camere da letto, un ripostiglio privo di finestre, un wc ed una cucina. Le finiture interne risultano di discreta fattura, con pavimentazione in mattoni di ceramica in monocottura smaltata, infissi esterni con tapparelle in pvc con cassonetto e vetrate in alluminio di colore bianco a taglio freddo con vetrocamera, i rivestimenti del servizio igienico e di una parete della cucina sono stati realizzati con piastrelle in bicottura di colore chiaro, le porte sono in legno tamburato laccate bianche e le pareti di tutta l'abitazione sono finite con mano di gesso e pittura. Nella parte alta di alcuni ambienti

sono state applicate delle fasce decorative di carta da parati.

L'impianto elettrico, anche se già rifatto e munito di salvavita, risulta obsoleto e probabilmente da adeguare alle vigenti normative, mentre l'impianto idrico, allacciato alla rete comunale gestita dalla Girgenti Acque s.p.a., è stato rifatto ed anche munito di riserva di accumulo situata all'interno del ripostiglio adiacente la cucina. La produzione di acqua calda sanitaria è affidata ad un boiler elettrico situato all'interno del bagno e risulta completamente assente l'impianto di riscaldamento. L'abitazione, inoltre, è provvista di un balcone con ringhiera che si sviluppa per tutto il fronte su via Mazzini ed in parte prosegue sulla facciata di via Empedocle. Lo scarico dei reflui di tipo civile del wc e della cucina avviene con sversamento nella rete fognaria cittadina. L’illuminazione e l’areazione nei diversi ambienti vengono garantiti direttamente dall'esterno con la presenza di finestre e porte finestre che assicurano un regolare rapporto tra superficie finestrata e superficie di pavimento. Alquanto precario risulta lo stato di manutenzione delle facciate esterne dell'intero edificio, che risulta parecchio ammalorato in diverse parti dei balconi in c.a. e privo di finiture di facciata con l'intonaco rustico a vista. La scala condominiale risulta priva di finiture in quanto mancante di rivestimento dei gradini che sono ancora con cemento a vista e le pareti sono ancora con intonaco grezzo.

Detta unità abitativa ha una superficie utile interna di circa 84,40 mq, una superficie lorda di 106,00 mq ed una superficie commerciale di 109,50 mq (106,00 mq superficie coperta lorda + 3,50 mq dato dal 25 % dei balconi) con altezza interna di circa 3,00 m.

Per tale immobile non risultano formalità e vincoli di natura condominiale, ed inoltre lo stesso risulta privo di Attestato di Prestazione Energetica e del certificato di abitabilità.

Illustrazione 3: Soggiorno

Illustrazione 4: Cucina

Illustrazione 5: Camera

Illustrazione 6: Camera

Illustrazione 7: Bagno

Illustrazione 8: Disimpegno

DESCRIZIONE: TERRENO C/DA CASINA GRANDE, F.M. 63 part. 126

Si tratta di un terreno in lieve declivio, situato nella c/da Casina Grande a circa 3 Km dal centro abitato di Sciacca, ed è costituito, per la sua totale estensione, da un impianto a frutteto, e nello specifico un susineto, di giovane età (5-6 anni). Tale appezzamento di terreno appartiene per la piena proprietà al signor “A” per atto di compravendita stipulato presso il notaio Paolo di Paola di Sciacca in data 17.10.1996, rep. 11609, registrato a Sciacca il 22.10.1996 al n. 1483. Tale terreno è annotato al catasto terreni al F.M. 63 part.

126, vigneto di 1° classe, are 43 e centiare 10, con R.D. € 69,00 e R.A. € 20,03. (si consiglia di effettuare l'allineamento colturale) Tale terreno risulta privo di recinzione e confina a Nord con la part. 125, ad est con vallone Baiata che costeggia la stradina che conduce ai terreni, a sud con la part. 699 e ad ovest con le partt. 124 e 554. Il frutteto, produttivo, in buone condizioni vegetazionali, e dotato di impianto di irrigazione interrato, presenta un sesto di piantumazione di m. 4 x 4,50. Tale terreno dovrà essere gravato da una servitù di passaggio, lungo il vallone Baiata e per la larghezza di m. 3,00, a vantaggio dei terreni confinanti e distinti con la part. 125 ed 80.

Illustrazione 10: Frutteto part. 126

Illustrazione 9: Foto terreno F.M. 63 part. 126

DESCRIZIONE: TERRENO C/DA QUARTA CASINA , F.M. 63 part. 125

Si tratta di un terreno in lieve declivio, situato nella c/da Casina Grande a circa 3 Km dal centro abitato di Sciacca, ed è costituito, per la sua totale estensione, da un impianto a frutteto, e nello specifico un susineto, di giovane età (5-6 anni). Tale appezzamento di terreno appartiene per la quota indivisa di 500/1000 al signor “A” e per l'altra quota indivisa di 500/1000 alla madre “C”, per successione in morte del padre “D” avvenuta il 26.02.2004 (den. Successione n. 795 vol. 150 del 25.08.2004, trascritta il 07.05.2005 ai nn. 10465/7141 (il signor “D” lo aveva acquistato con del Notaio Edoardo Vetrano il 25.09.1967)). Tale terreno è annotato al catasto terreni al F.M. 63 part. 125, vigneto di 1°

classe, are 50 e centiare 30, con R.D. € 80,53 e R.A. € 23,38. (si consiglia di procedere all'allineamento colturale) Tale terreno risulta privo di recinzione e confina a Nord e ad est con vallone Baiata che costeggia la stradina sterrata che conduce ai terreni, a sud con la

Illustrazione 11: Foto di insieme delle part. 80 - 125 - 126

part. 126 e ad ovest con la part. 80. Il frutteto, produttivo, in buone condizioni e dotato di impianto di irrigazione interrato, presenta un sesto di piantumazione di m. 4 x 4,50.

DESCRIZIONE: TERRENO C/DA QUARTA CASINA, F.M. 63 part. 80

Si tratta di un terreno in lieve declivio, situato nella c/da Quarta Casina a circa 3 Km dal centro abitato di Sciacca, ed è costituito, per la sua totale estensione, da una coltivazione per la produzione di piante ornamentali quali Cocos Plumosa, Cycas e palme Washington, di giovane età (6-7 anni). Tale appezzamento di terreno, intestato ancora ai precedenti proprietari, alla data odierna appartiene, per la quota di 250/1000 al signor “A”

e per l'altra quota di 750/1000 alla madre “C”, per successione in morte del padre “D”

avvenuta il 26.02.2004 (den. Successione n. 795 vol. 150 del 25.08.2004, trascritta il

Illustrazione 12: Frutteto part. 125

07.05.2005 ai nn. 10465/7141) che lo aveva acquistato con atto di compravendita a rogito Notaio Pelella Riccardo di Menfi del 14.12.1978 repertorio n. 4860/1936.

Tale terreno è annotato al catasto terreni al F.M. 63 part. 80, seminativo di 3° classe, are 46 e centiare 90, con R.D. € 19,38 e R.A. € 4,84. (si deve procedere all'allineamento colturale ed alla voltura catastale per allineare gli intestati con le dovute quote di possesso) Tale terreno risulta privo di recinzione e confina a nord con vallone Baiata e con la part. 262, ad est con la part. 125, a sud con la part. 124 e ad ovest con la part.

262. Allo stato attuale la coltivazione, sebbene provvista di impianto di irrigazione interrato, risulta un pò trascurata e risultano anche mancanti diverse piante, tra i vari generi coltivati, in quanto, con molta probabilità, sono state estirpate per la vendita.

Illustrazione 13: Piante ornamentali part. 80

DESCRIZIONE: TERRENO C/DA MISILIFURMI, F.M. 11 part. 147

Si tratta di un terreno quasi pianeggiante, situato nella c/da Misilifurmi a circa 11 Km a Nord-Ovest dal centro abitato di Sciacca, ed è coltivato, per la sua totale estensione, ad uliveto da circa 15-17 anni. Tale appezzamento di terreno, raggiungibile dalla strada vicinale Misilifurmi e percorrendo una piccola stradina sterrata passante a confine con la part. 75, appartiene, per la quota di 324/1000, al signor “A” e, per l'altra quota di 676/1000, alla madre “C”, per successione in morte del padre “D” avvenuta il 26.02.2004 (den. Successione n. 795 vol. 150 del 25.08.2004, trascritta il 07.05.2005 ai nn. 10465/7141). Il terreno è annotato al catasto terreni del comune di Sciacca al F.M. 11 part. 147, porz. AA Uliveto di 3° classe, ettari 1, are 08 e centiare 63, con R.D. € 61,71 e R.A. € 47,69 e porz. AB Vigneto di 2° classe, are 13 e centiare 77, con R.D. € 19,91 e R.A. € 6,04. (si deve procedere all'allineamento colturale) Tale terreno risulta privo di recinzione e confina a Nord con la part. 146, ad est con strada vicinale non più praticata che conduceva fino al vecchio caseggiato identificato come Case Oddo, a sud con il vallone Caricagiachi e ad ovest con la part.

Illustrazione 14: Piante ornamentali part. 80

15. Inoltre tale terreno gode del diritto di attingere acqua dal bevaio grande Misilifurmi ed al comune attorno a detto bevaio che attorno alle case. L'uliveto formato da circa 260 piante risulta ben tenuto ed è stato piantumato con un sesto di m. 6 x 6.

Illustrazione 15: Uliveto part. 147

4 - FORMAZIONE DEI LOTTI:

In relazione alla natura dei beni, si evidenzia che si può procedere alla formazione di più lotti e precisamente:

LOTTO N. 1: Quota indivisa di 250/1000 di appartamento di civile abitazione, sito in Sciacca nella via G. Mazzini n. 87, posto al primo piano, iscritto al N.C.E.U. del Comune di Sciacca al F.M. 112, particella 642 sub. 5, Categoria A/3, Classe 4, Consistenza 4,5 vani, Rendita Catastale € 216,37; il tutto con quanto ivi insiste o vi insisterà di pertinenze ed accessori, servitù attive e passive se ed in quanto legalmente costituite, ed in particolare con il diritto pro quota a tutte le parti condominiali dell'edificio.

LOTTO N. 2: Piena proprietà di appezzamento di terreno agricolo sito nella c/da Casina Grande coltivato a frutteto, annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 63

Illustrazione 16: Uliveto F.M. 63 part. 147

part. 126, vigneto di 1° classe, esteso in misura catastale are 43 e centiare 10, con R.D. € 69,00 e R.A. € 20,03.

LOTTO N. 3: Quota indivisa di 250/1000 di due appezzamenti di terreno agricolo siti nella c/da Quarta Casina - Casina Grande a Sciacca, coltivati uno a frutteto, annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 63 part. 125, vigneto di 1° classe, esteso in misura catastale are 50 e centiare 30, con R.D. € 80,53 e R.A. € 23,38, e l'altro coltivato per la produzione di piante ornamentali ed annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 63 part. 80, seminativo di 3° classe, esteso in misura catastale are 46 e centiare 90, con R.D. € 19,38 e R.A. € 4,84.

LOTTO N. 4: Quota indivisa di 324/1000 di appezzamento di terreno agricolo sito nella c/da Misilifurmi a Sciacca, coltivato ad uliveto produttivo ed annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 11 part. 147, porz. AA Uliveto di 3° classe, ettari 1, esteso in misura catastale are 08 e centiare 63, con R.D. € 61,71 e R.A. € 47,69 e porz. AB Vigneto di 2° classe, esteso in misura catastale are 13 e centiare 77, con R.D. € 19,91 e R.A. € 6,04.

5 - STIMA DEI BENI:

STIMA DEL LOTTO 1:

Dopo avere effettuato le dovute ricerche e condotto le analisi sugli atti e le attestazioni riguardanti il bene in questione, in possesso anche dei dati desunti dal rilievo geometrico e fotografico, il sottoscritto giunge alla fase finale della presente perizia che verte proprio

sulla stima dgli immobili sopra descritti. Per la determinazione del valore venale di mercato dell'unità abitativa in questione, e quindi della quota oggetto del pignoramento, il sottoscritto CTU ha ritenuto opportuno ricorrere al metodo comunemente detto “sintetico- comparativo” che consiste nel determinare direttamente l'entità del valore tramite la comparazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobile oggetto della stima, con quelle analoghe di altri beni esistenti in zona e di cui si è a conoscenza del valore di mercato. Oltre alle informazioni in mio possesso, frutto della esperienza professionale, e di quelle reperite presso operatori accreditati del settore (ufficio tecnico del comune, mediatori, agenzie immobiliari, banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare riferito al primo semestre 2018 ), per la presente relazione di stima, sono stati utilizzati alcuni parametri di valutazione tenendo conto delle seguenti condizioni e limitazioni, che ne caratterizzano il valore:

• la destinazione della zona in “B1” aree di completamento;

• il contesto urbano circostante (tipo e qualità);

• la facile accessibilità;

• le dimensioni dell'unità abitativa;

• le dotazioni condominiali ;

• la comproprietà dell'immobile e l'indivisibilità della quota;

• l’ubicazione in zona semicentrale;

• l’epoca di edificazione e la tipologia costruttiva;

• lo stato di manutenzione e d'uso dell’immobile e degli impianti tecnologici ad esso connessi;

• l’esposizione, la scarsa panoramicità, le opere di urbanizzazione e i servizi pubblici

presenti;

• il livello delle finiture interne ed esterne ;

• le dotazioni condominiali, le loro condizioni e le relative pertinenze ;

• la forte e persistente crisi economica che ha interessa in particolare modo il mercato immobiliare.

Tenuto conto delle considerazioni sopra espresse, il valore di mercato di unità residenziali di tipo economico, con caratteristiche simili a quella dell'unità oggetto della presente relazione, può essere assunto pari a 750,00 €/mq.

Quale unità di misura, cui riferire il valore, si è assunto il metro quadro di superficie commerciale. Il valore di stima complessivo è disceso dal valore unitario, ottenuto come sopra, moltiplicato per la superficie commerciale in precedenza determinata.

Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto, adottando quale parametro economico di valorizzazione il m2 pari a EURO 750,00 (Settecentocinquanta/00). Tale parametro applicato alla sopracitata superficie commerciale espressa in m2 porta alla seguente valorizzazione:

m 2 109,50 x 750,00 EURO/ m2 = € 82.125,00 ( Ottantaduemilacentoventicinque/00 )

che rappresenta il reale valore di mercato dell'intera unità abitativa del primo piano.

A seguito di quanto sopra riportato, per regolarizzare il manufatto e quindi produrre la documentazione tecnica mancante per il rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria, per la regolarizzazione catastale dell'unità e per le spese tecniche si avrà un aggravio di spese per l'aggiudicatario e per la comproprietaria che approssimativamente sono stati così determinati:

- Oneri Urbanizzazione primarie e secondarie e contributo Costo di costruzione non dovuti in quanto si tratta di immobile realizzato nel 1961 (L. 47/1985)

Conquaglio Oblazione = € 250,00

Diritti di segreteria, bolli = € 250,00

Spese tecniche per variazione catastale, redazione elaborati grafici con modifiche apportate, certificazione di Idoneità statica, attestato di prestazione energetica

= € 4.500,00

TOTALE SPESE DA SOSTENERE € 5.000 ,00

Il valore di stima del lotto in questione sarà determinato dal valore sopra riportato a cui dovranno essere sottratte le spese per la regolarizzazione del manufatto e pertanto avremo: € 82.125-5.000,00 = € 77.125,00 (Settantasettemilacentoventicinque/00).

Ne segue che il valore da attribuire alla quota pignorata dei 250/1000 del bene oggetto di stima può essere determinato in € 19.181,00 (Diciannovemilacentoottantuno/00) che possiamo arrotondare a € 19.000,00 (Diciannovemila/00)

Si vuole precisare che detta unità non risulta divisibile per la quota di ¼.

STIMA DEL LOTTO 2:

Per la determinazione del valore venale di mercato da attribuire al bene oggetto di valutazione, e quindi della quota oggetto del pignoramento, il sottoscritto CTU ha ritenuto opportuno ricorrere al metodo comunemente detto “sintetico-comparativo” che consiste nel determinare direttamente l'entità del valore tramite la comparazione delle caratteristiche intrinseche del terreno oggetto della stima, con quelle analoghe di altri beni esistenti in zona e di cui si è a conoscenza del valore di mercato attraverso le

informazioni derivanti dall'esperienza professionale, di quelle reperite presso operatori accreditati del settore (mediatori, agenzie immobiliari, agronomi e banca dati dell'ufficio del territorio di Agrigento). Pertanto per la presente relazione di stima, lo scrivente, avendo provveduto ad omogeneizzare i prezzi stabilendo un Valore Agricolo medio per i frutteti produttivi di € 22.000,00/Ha, giunge alla conclusione che il più probabile valore di mercato da attribuire al terreno agricolo sito nella c/da Casina Grande, coltivato a frutteto ed annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 63 part. 126, esteso in misura catastale are 43 e centiare 10, è pari ad € 9482,00 (Novemilaquattrocentottantadue/00). A tale cifra sono da detrarre circa € 200,00 per effettuare la variazione di coltura presso l'Ufficio Provinciale di Agrigento. Ne segue che il valore da attribuire alla quota pignorata dei 1000/1000 del bene oggetto di stima può essere determinato in € 9.282,00,00 (Novemiladuecentottantadue/00) che possiamo arrotondare a € 9.300,00 (Novemilaetrecento/00).

STIMA DEL LOTTO 3:

Per la determinazione del valore venale di mercato della quota indivisa di 250/1000 dei terreni di cui al presente lotto, lo scrivente per il terreno distinto con la part. 125 ha proceduto in analogia con la valutazione del lotto n. 2, stabilendo un Valore Agricolo medio per i frutteti produttivi di € 22.000,00/Ha, mentre per il terreno individuato con la part. 80, ha tenuto in considerazione che, per la sua totale estensione, è caratterizzato dalla coltivazione per la produzione di piante ornamentali di particolare importanza quali Cocos Plumosa, Cycas e palme Washington, che hanno conferito un particolare valore a tale terreno. A detto appezzamento è stato attribuito un Valore Agricolo medio di €

45.000,00/Ha. Pertanto si è giunti alla conclusione che il più probabile valore di mercato, da attribuire ai terreni agricoli siti nella contrada Quarta Casina a Sciacca, è il seguente:

1) Terreno distinto al F.M. 63 part. 125, esteso are 50 e centiare 30 = € 11.066,00.

A tale cifra si devono detrarre circa € 200,00, tra oneri e competenze tecniche, per effettuare la variazione di coltura presso l'Ufficio Provinciale di Agrigento.

2) Terreno distinto al F.M. 63 part. 80, esteso in misura catastale are 46 e centiare 90, =

€ 21.105,00

A tale cifra si devono detrarre circa € 500,00, tra oneri e competenze tecniche, per effettuare la votura per allineare l'intestazione e la variazione di coltura presso l'Ufficio Provinciale di Agrigento.

Pertanto avremo: 11.066,00+ 21.105,00 = € 32.171 - 700,00 = € 31.571,00

La quota indivisa di 250/1000 risulta pari ad € 31.471,00/4 = € 7.867,00 che possiamo arrotondare a € 7.850,00 (Settemilaottocentocinquanta/00).

STIMA DEL LOTTO 4:

Per la determinazione del valore venale di mercato da attribuire al terreno agricolo sito nella c/da Misilifurmi a Sciacca, coltivato ad uliveto produttivo, e quindi della quota oggetto del pignoramento, il sottoscritto CTU ha assegnato un Valore Agricolo medio di € 19.000,00/Ha, giungendo alla conclusione che il più probabile valore di mercato da attribuire al terreno agricolo sito nella c/da Misilifurmi ed annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 11 part. 147, porz. AA Uliveto di 3° classe, ettari 1, are 08 e centiare 63, con R.D. € 61,71 e R.A. € 47,69 e porz. AB Vigneto di 2° classe, are 13 e

centiare 77, è pari ad € 23.256,00.

A tale cifra sono da detrarre circa € 200,00 per effettuare la variazione di coltura presso l'Ufficio Provinciale di Agrigento. Ne segue che il valore da attribuire al bene oggetto di stima può essere determinato in € 23.056,00,00 (Ventitremilaecinquantasei/00). La quota indivisa di 324/1000 risulta pari ad € 23.056,00/1000 x 324 = € 7.470,00 che possiamo arrotondare a € 7.500,00 (Settemilacinquecento/00).

5 – RIEPILOGO DEI LOTTI:

LOTTO N. 1: Quota indivisa di 250/1000 di appartamento di civile abitazione, sito in Sciacca nella via G. Mazzini n. 87, posto al primo piano, iscritto al N.C.E.U. del Comune di Sciacca al F.M. 112, particella 642 sub. 5, Categoria A/3, Classe 4, Consistenza 4,5 vani, Rendita Catastale € 216,37;

Prezzo a base d'asta: € 19.000,00

LOTTO N. 2: Piena proprietà di appezzamento di terreno agricolo sito nella c/da Casina Grande coltivato a frutteto, annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 63 part. 126, vigneto di 1° classe, esteso in misura catastale are 43 e centiare 10, con R.D. € 69,00 e R.A. € 20,03.

Prezzo a base d'asta: € 9.300,00

LOTTO N. 3: Quota indivisa di 250/1000 di due appezzamenti di terreno agricolo siti nella c/da Quarta Casina - Casina Grande a Sciacca, coltivati uno a frutteto e l'altro coltivato per la produzione di piante ornamentali, annotati rispettivamente al catasto

terreni del Comune di Sciacca al F.M. 63 part. 125, vigneto di 1° classe, esteso in misura catastale are 50 e centiare 30, con R.D. € 80,53 e R.A. € 23,38, e F.M. 63 part. 80, seminativo di 3° classe, esteso in misura catastale are 46 e centiare 90, con R.D. € 19,38 e R.A. € 4,84. NB: si consiglia di procedere alla voltura catastale (P.lla 80) per allineare gli attuali intestatari con le dovute quote di possesso e di eseguire l'allineamento colturale vigente.

Prezzo a base d'asta: € 7.850,00

LOTTO N. 4: Quota indivisa di 324/1000 di appezzamento di terreno agricolo sito nella c/da Misilifurmi a Sciacca, coltivato ad uliveto produttivo ed annotato al catasto terreni del Comune di Sciacca al F.M. 11 part. 147, porz. AA Uliveto di 3° classe, ettari 1, esteso in misura catastale are 08 e centiare 63, con R.D. € 61,71 e R.A. € 47,69 e porz.

AB Vigneto di 2° classe, esteso in misura catastale are 13 e centiare 77, con R.D. € 19,91 e R.A. € 6,04.

Prezzo a base d'asta: € 7.500,00

Avendo espletato il mandato conferitomi, ringrazio per la fiducia accordatami e rassegno la presente Relazione di stima, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse necessitare.

Si allegano alla presente:

- verbale di sopralluogo - Documentazione catastale

- Documentazione Sanatoria Edilizia – Elaborati planimetrici e grafici dell'unità

– Ricevute di trasmissione documenti e comunicazioni

– Ricevute pagamenti – Legenda nominativi

Sciacca, li 15/11/2018 Il C.T.U.

arch. Vincenzo Bono