TRIBUNALE DI SPOLETO Sezione Fallimentare
All’Ill.mo Giudice Delegato Dott. Roberto Laudenzi Fallimento n. 31/2015
Curatore fallimentare Dr. Fabrizio Sciri
* * * * *
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Con propria istanza datata 14 gennaio 2016 (allegato n. 1), il Curatore fallimentare, Dott. Fabrizio Sciri, chiedeva al Signor G.D. la nomina, a Consulente Tecnico d’Ufficio, nella procedura fallimentare in epigrafe, del sottoscritto Dr. Luigi Lamincia, agronomo libero professionista, iscritto all’Albo dei Dottori Agronomi e Forestali della Provincia di con il numero
Il Curatore fallimentare assegnava al C.T.U. l’incarico di
“stimare i beni di compendio del fallimento”.
Ricevuto l’incarico il tecnico partecipava alle operazioni inventariali svoltesi presso la sede in cui la ditta fallita operava e precisamente in Todi, loc. Pian di Porto. Dette operazioni di inventario si sono svolte, alla presenza del Dr. Fabrizio Sciri, del Liquidatore e del Cancelliere del Tribunale di Spoleto, Le operazioni di inventario si sono concluse il giorno 23 febbraio 2016.
In tali occasioni il tecnico effettuava i necessari rilievi
tecnici e scattava numerose fotografie in digitale che in parte si allegano alla presente relazione per meglio documentare lo stato d’uso e manutenzione dei beni immobili e di conservazione dei beni mobili ed attrezzature al momento dell’inventario e degli accessi esperiti.
In data 25.09.2017 il curatore, Dott. Fabrizio Sciri, si recava presso la Stazione Carabinieri di Todi al fine di presentare una denuncia-querela per il furto della maggioranza dei beni mobili inventariati presso la sede della ditta fallita (allegato n. 2).
Denuncia successivamente integrata con quella datata 3.10.2017 (allegato n. 3) nella quale si puntualizzava anche ulteriore attrezzatura oggetto di furto.
Alla luce delle indagini svolte, delle informazioni assunte, della documentazione reperita e di quanto visto ed accertato, il sottoscritto C.T.U. è in grado di espletare l’incarico ricevuto dal Signor Giudice Delegato.
BENI IMMOBILI
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE
Si procede di seguito ad illustrare l’attuale individuazione catastale dei beni immobili oggetto della presente:
COMUNE DI TODI
CATASTO DEI FABBRICATI INTESTATI:
- – proprietà.
Fg. Part. Categoria Classe Consistenza Rendita 43 140/3 D1 € 6.338,99 CATASTO TERRENI
Fg. Part. Qualità. Classe Superficie R.D. R.A.
43 140 ENTE URBANO 0.35.50 CATASTO DEI FABBRICATI
INTESTATI:
- – proprietà.
Fg. Part. Categoria Classe Consistenza Rendita 12 131 A/2 2 10 vani € 645,57 96 1289/1 C/3 4 18 m2 € 58,57 96 1289/2 C/1 9 29 m2 € 393,90 96 1289/5 A/3 4 5 vani € 348,61 96 1289/6 A/3 4 5 vani € 348,61 CATASTO TERRENI
Fg. Part. Qualità. Classe Superficie R.D. R.A.
12 53 Semin. Irrig. 2 1.51.90 €149,05 € 78,45 12 54 Bosco Alto 1 0.02.90 € 0,67 € 0,09 12 132 Semin. Arb. 1 0.03.30 € 2,30 € 1,79 12 136 Semin. Arb. 1 0.20.50 €14,29 € 11,12 96 1289 ENTE URBANO 0.03.16
96 3219 ENTE URBANO 0.00.04 CATASTO DEI FABBRICATI
INTESTATI:
- – proprietà per ½;
- – proprietà per 1/2.
Fg. Part. Categoria Classe Consistenza Rendita 96 1397/6 A/2 5 5,5 vani € 610,71 96 1399/6 C/3 4 17 m2 € 26,34
OPIFICIO
Si procede di seguito ad analizzare e descrivere l’opificio con relativa corte pertinenziale esclusiva.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE
Si procede di seguito ad illustrare l’attuale individuazione catastale dei beni immobili oggetto della presente:
COMUNE DI TODI
CATASTO DEI FABBRICATI INTESTATI:
- proprietà.
Fg. Part. Categoria Classe Consistenza Rendita 43 140/3 D1 € 6.338,99 CATASTO TERRENI
Fg. Part. Qualità. Classe Superficie R.D. R.A.
43 140 ENTE URBANO 0.35.50
Per ulteriore dettaglio in merito alla sopra riportata identificazione, si vedano visure catastali (allegato n. 4), planimetria catastale vax scala 1:2000 (allegato n. 5), ortofoto a colori con reticolo catastale sovrapposto (allegato n. 6) e
planimetria catastale urbana scala 1:200 (allegato n. 7).
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Trattasi di un capannone artigianale ubicato nell’area industriale di Ponte Rio di Todi, posta nelle immediate vicinanze al raccordo autostradale Orte- Perugia, prospiciente la strada statale che attraversa l’intera area industriale dell’abitato. Il capannone gode anche di una corte pertinenziale esclusiva che si sviluppa dell’intero perimetro dello stesso, con maggior estensione sui versanti sud ed est.
Il capannone è stato edificato in epoca remota, precisamente nel 1971 ed inizialmente prevedeva un corpo suddiviso, in senso longitudinale, in tre campate.
Successivamente è stata tamponata una vecchia tettoia realizzando, in aderenza con gli altri, un ulteriore corpo di fabbrica, oltre ad un locale tecnico non comunicante, internamente, con il resto dell’opificio.
La struttura principale del capannone è in calcestruzzo armato gettato in opera, tamponatura in laterizio e copertura a volta con manto in tegoline marsigliesi. L’ultimo corpo di fabbrica realizzato presenta copertura piana con struttura in travi reticolari in acciaio, manto in pannello coibentante del tipo a
“sandwich” e tamponatura in laterizio. La struttura è dotata di n.
7 ingressi carrabili per l’opificio ed uno per il solo locale tecnico. Internamente ciascuna delle tre campate è libera e comunicante con le altre, ad eccezione della campata adiacente
alla tettoia tamponata, che internamente presenta una struttura in muratura ove sono stati realizzati gli uffici, la sala mensa ed i servizi igienici. La copertura piana di tale struttura funge da soppalco. L’area realizzata con la tamponatura della tettoia è stata suddivisa in un locale principale ed un magazzino.
Internamente tutti i locali presentano pavimentazione in calcestruzzo di tipo industriale, pareti intonacate e tinteggiate ed impiantistica a vista.
La corte esterna si presenta con massetto in c.a. sui versanti est e sud mentre è sterrata negli altri due versanti.
AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE RILASCIATE
Il C.T.U. ha esperito più accessi presso il Comune di Todi al fine di richiedere e ritirare la documentazione urbanistica rilasciata per l’immobile oggetto di valutazione. La ricerca è stata piuttosto laboriosa visto il numero di pratiche che negli anni sono state presentate dalla ditta fallita. Alla luce delle indagini svolte, risultano essere state rilasciate le seguenti autorizzazioni:
1. Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 41 del 29.09.2971 (allegato n. 8);
2. Concessione edilizia n. 9 dell’11.01.1978 (allegato n. 9) in variante alla 41/1971;
3. Autorizzazione di agibilità prot. n. 5071/76-13690/77 del 10.06.1978 (allegato n. 10);
4. Autorizzazione variante per opere in corso n. 58/93 del
12.03.1993 (allegato n. 11) per tamponatura tettoia ed ampliamento centrale termica.
Per il capannone in oggetto è stata inoltre rinvenuta, presso gli archivi del Settore Edilizia privata del Comune di Todi, richiesta di condono n. 38/87, mai rilasciata dal Comune di Todi per carenza documentale.
TITOLO DI PROVENIENZA DELL’IMMOBILE
Il capannone oggetto di valutazione è stato realizzato sul terreno pervenuto alla ditta fallita in forza di atto di
compravendita a rogito del 9.06.1971,
rep. n. 12327 (allegato n. 12).
CRITERI ADOTTATI E STIMA DELL’IMMOBILE
Si procede di seguito ad esplicitare la metodologia estimativa adottata, descrivendo i criteri generali e quelli utilizzati per l’immobile sopra descritto.
Criteri generali di stima
Il tecnico, per la valutazione del bene immobile sopra descritto, ritiene di applicare il metodo di stima sintetico comparativo, procedendo nel modo che segue:
si sono eseguite le necessarie misurazioni dei beni;
si è suddiviso ciascun immobile in porzioni omogenee per caratteristiche e destinazione;
si è stabilito il valore unitario di ciascuna porzione omogenea in base ai prezzi effettivamente pagati nella zona per beni, anche di tipologie assimilabili, aventi comunque
caratteristiche simili a quelli oggetto di stima;
si sono eseguiti i necessari conteggi estimativi.
Si precisa che nella determinazione dei prezzi unitari si è tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni descritti in precedenza.
Per individuare l’attuale valore di mercato degli immobili, il C.T.U. ha assunto informazioni presso operatori economici, tecnici, mediatori ed esperti della zona di Todi e comuni limitrofi e consultato anche i principali listini immobiliari della Provincia di Perugia, mediando e confrontando i dati raccolti con la propria esperienza professionale.
Per la stima degli immobili in oggetto si fa presente che:
le consistenze del fabbricato sono riferite alla “superficie commerciale” e sono state determinate sulla base della norma UNI 10750, con riferimento alle planimetrie catastali ed ai rilievi effettuati sul posto;
il valore del fabbricato tiene debitamente conto dello stato di manutenzione generale dello stesso ivi compresi impianti, infissi, pavimenti e tutto quant’altro compreso nei beni;
nel valore del capannone è compreso il valore della corte comprensiva di tutti gli investimenti fissi così come presenti al momento del sopralluogo;
nel valore del capannone sono compresi tutti gli investimenti fissi così come presenti al momento del sopralluogo;
per la valutazione dell’immobile il C.T.U. ha adottato il
parametro tecnico “metro quadrato”.
A giustificazione dei valori che saranno espressi si evidenziano di seguito fattori positivi e negativi in grado di influenzare la stima dell'immobile in oggetto.
Si precisa che nella determinazione del valore si è tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene descritto in precedenza.
Tra le caratteristiche in grado di influenzare positivamente il valore ordinario del bene si evidenziano le seguenti:
il capannone presenta una limitata superficie che lo rende particolarmente appetibile da un punto di vista commerciale, vista la destinazione d’uso;
il capannone è ottimamente servito da un punto di vista logistico in quanto è posto lungo la principale via che attraversa l’area industriale di Todi e quindi facilmente raggiungibile e dotato di ottima visibilità.
Tra le caratteristiche in grado di influenzare negativamente il valore ordinario del bene, si evidenziano le seguenti:
il capannone è di remota edificazione e necessita di opere di ordinaria manutenzione soprattutto per quanto concerne l’impiantistica;
la conformazione architettonica desueta non lo rende funzionale allo svolgimento di tutte le attività artigianali se
confrontato con un capannone classico ad un’unica campata;
l’attuale mercato immobiliare attraversa un periodo di notevole difficoltà a causa della grave crisi economica che negli anni passati ha colpito in particolare il settore produttivo. Tali premesse deprimono significativamente la commerciabilità dell’immobile.
Sulla base di tutto quanto sopra riportato, si propone di seguito la valutazione dei beni immobili oggetto di stima:
Opificio: laboratorio-magazzino-locali tecnici
mq. 1.205 x €/mq. 250,00 = € 301.250,00 Per ulteriore dettaglio in merito alla valutazione dei beni immobili, si veda la relativa tabella di determinazione consistenze e stima prodotta (allegato n. 13).
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE A CARICO DEI BENI IMMOBILI
Sugli immobili oggetto di valutazione, alla data del 5/08/2018, risultano le seguenti iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli:
- trascrizione n. 20066 del 25.11.2008 - servitù di distanza costituita con scrittura privata autenticata dal notaio dott.
in data 19 novembre 2008, rep. n.
30.993, racc. n. 9.910, consistente in servitù perpetua di fare e mantenere, previe le autorizzazioni o permessi di legge, la costruzione del fabbricato a qualsiasi uso destinato, previa demolizione delle porzioni di manufatto citate nel titolo, che
verrà realizzato a distanza inferiore a quella legale o regolamentare rispetto al confine con l'immobile asservito.
Detta servitù veniva costituita a carico dell'immobile distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Todi (PG), al foglio 43, particella 140 subalterno 3 (di proprietà della società
ed a favore degli immobili distinti al Catasto Terreni del Comune di Todi (PG), al foglio 43, particelle 113 e 176, nonché a favore degli immobili distinti al Catasto Fabbricati del medesimo Comune, al foglio 43, particelle 158 subalterno 6, 158 subalterno 7, 158 subalterno 9, 158 subalterno 10, 158 subalterno 4 e 158 subalterno 11 (di proprietà dei signori
;
- iscrizione n. 2055 del 29.07.2014 - ipoteca legale a favore di e contro
sul fabbricato censito al Catasto Fabbricati Todi (PG), foglio 43, particella 140 subalterno 3);
- trascrizione n. 5304 del 22.03.2017 - sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Spoleto (PG) del 30 novembre 2015, rep. n. 31/2015, a favore della
e contro
ABITAZIONE IN TODI
Si procede di seguito alla individuazione, descrizione e
valutazione degli immobili afferenti detto cespite immobiliare di proprietà del Sig.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE
Si procede di seguito ad illustrare l’attuale individuazione catastale dei beni immobili oggetto della presente:
COMUNE DI TODI
CATASTO DEI FABBRICATI INTESTATI:
- nato a todi il 18/09/1929 – proprietà.
Fg. Part. Categoria Classe Consistenza Rendita 96 1289/1 C/3 4 18 m2 € 58,57 96 1289/2 C/1 9 29 m2 € 393,90 96 1289/5 A/3 4 5 vani € 348,61 96 1289/6 A/3 4 5 vani € 348,61 96 3219 area urbana 4 m2
CATASTO TERRENI
Fg. Part. Qualità. Classe Superficie R.D. R.A.
96 1289 ENTE URBANO 0.03.16
Per ulteriore dettaglio in merito alla sopra riportata identificazione, si vedano visure catastali (allegato n. 14), planimetria catastale vax scala 1:2000 (allegato n. 15), ortofoto a colori con reticolo catastale sovrapposto (allegato n. 16) e planimetrie urbane scala 1:200 (allegato n. 17).
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Gli immobili afferenti tale cespite consistono in un’unità abitativa facente parte di una palazzina di civile abitazione di maggior consistenza, ubicata in Todi via Cortesi al civico n. 2.
La palazzina è prospiciente le mura cittadine dell’abitato di Todi, in fondo a via Giacomo Matteotti e si compone di un negozio ed un garage al piano terra e di un appartamento posto ai piani primo e secondo di detta palazzina.
La palazzina è di remota edificazione e si presenta con struttura in muratura portante intonacata e tinteggiata per i piani primo e secondo e rivestita in marmo per il piano terra, tetto a padiglione in coppi. L’unità abitativa gode di una piccolissima corte esclusiva antistante il garage, il quale è dotato di porta metallica basculante ed internamente presenta pavimento in battuto di cemento, pareti intonacate ed impianto elettrico fuori traccia e non più a norma di legge.
Al piano terra è presente anche un locale destinato a negozio, il quale è dotato di vetrina che affaccia direttamente su via Cortesi, contraddistinto dal civico n. 1 ed una vetrina sul versante ovest della palazzina. Internamente il locale si presenta con pavimentazione in listelli di parquet solo posati, pareti intonacate e tinteggiate, impianto elettrico in parte sotto traccia ed in parte su canalina e piccolo servizio igienico.
Compreso tra il garage ed il negozio troviamo il portone di accesso all’unità abitativa, in legno massello che affaccia sul vano scala con pareti intonacate e tinteggiate, gradini rivestiti in
marmo e ringhiera metallica.
Al piano primo troviamo la zona giorno dell’unità abitativa, articolato in corridoio, bagno, studio, cucina con camino in muratura e salotto. Dal corridoio si accede inoltre ad un terrazzo esclusivo.
Dal vano scala si raggiunge anche il piano secondo, destinato a zona notte dell’unità abitativa, composto da ingresso, ripostiglio, tre camere da letto ed un bagno. Dal ripostiglio, tramite una botola, si accede anche ad un sottotetto.
L’unità abitativa presenta le seguenti caratteristiche costruttive e di finitura:
• pavimentazione rivestita in piastrelle in monocottura di diverse colorazioni, ad eccezione delle camere da letto del piano secondo, caratterizzate dalla presenza di parquet in listelli;
• pareti intonacate e tinteggiate, ad eccezione di quelle dei bagni, rivestite in piastrelle in ceramica e di molti locali ove troviamo carta da parati;
• porte in legno al naturale;
• finestre in legno al naturale con avvolgibili esterni in PVC;
• impianto elettrico prevalentemente sotto traccia;
• impianto termo-idraulico alimentato da caldaia ubicata nel bagno del piano primo e dotato di radiatori in ghisa.
In generale l’unità abitativa si caratterizza da un discreto stato d’uso e manutenzione anche se necessiterebbe di alcuni
interventi di ordinaria manutenzione, soprattutto a carico degli impianti.
AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE RILASCIATE
Il C.T.U. ha esperito più accessi presso il Comune di Todi al fine di richiedere e ritirare la documentazione urbanistica rilasciata per l’immobile oggetto di valutazione. Alla luce delle indagini svolte, risultano essere state rilasciate le seguenti autorizzazioni:
1. Concessione per eseguire attività edilizia n. 87/96 del 5.04.1996 (allegato n. 18);
2. Concessione per eseguire attività edilizia n. 396/97 del 7.11.1997 (allegato n. 19) in variante alla 87/96;
3. Autorizzazione edilizia n. 200/99 del 3.08.1999 (allegato n.
20).
CRITERI ADOTTATI E STIMA DELL’IMMOBILE
Si procede di seguito ad esplicitare la metodologia estimativa adottata, descrivendo i criteri generali e quelli utilizzati per l’immobile sopra descritto.
Criteri generali di stima
Il tecnico, per la valutazione del bene immobile sopra descritto, ritiene di applicare il metodo di stima sintetico comparativo, procedendo nel modo che segue:
si sono eseguite le necessarie misurazioni dei beni;
si è suddiviso ciascun immobile in porzioni omogenee per caratteristiche e destinazione;
si è stabilito il valore unitario di ciascuna porzione omogenea in base ai prezzi effettivamente pagati nella zona per beni, anche di tipologie assimilabili, aventi comunque caratteristiche simili a quelli oggetto di stima;
si sono eseguiti i necessari conteggi estimativi.
Si precisa che nella determinazione dei prezzi unitari si è tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni descritti in precedenza.
Per individuare l’attuale valore di mercato degli immobili, il C.T.U. ha assunto informazioni presso operatori economici, tecnici, mediatori ed esperti della zona di Todi e comuni limitrofi e consultato anche i principali listini immobiliari della Provincia di Perugia, mediando e confrontando i dati raccolti con la propria esperienza professionale.
Per la stima degli immobili in oggetto si fa presente che:
le consistenze sono riferite alla “superficie commerciale” e sono state determinate sulla base della norma UNI 10750, con riferimento alle planimetrie catastali ed ai rilievi effettuati sul posto;
il valore delle varie unità immobiliari tiene debitamente conto dello stato di manutenzione generale degli stessi ivi compresi impianti, infissi, pavimenti e tutto quant’altro compreso nei beni;
nel valore delle unità immobiliari non è compreso il valore dei diritti sulla piccola corte pertinenziale (part. 1289) in
quanto sulla stessa è ricompresa l’area di sedime dell’intero fabbricato che include anche la superficie della proprietà di terzi, non oggetto della presente valutazione;
nella valutazione è esclusa la particella 3219 in quanto parzialmente sede stradale e del marciapiede pubblici;
nel valore degli immobili è compreso il valore delle porzioni comuni della palazzina di cui gli stessi fanno parte;
per la valutazione dell’immobile il C.T.U. ha adottato il parametro tecnico “metro quadrato”.
A giustificazione dei valori che saranno espressi si evidenziano di seguito fattori positivi e negativi in grado di influenzare la stima dell'immobile in oggetto.
Si precisa che nella determinazione del valore si è tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene descritto in precedenza.
Tra le caratteristiche in grado di influenzare positivamente il valore ordinario del bene si evidenziano le seguenti:
l’unità abitativa ed il negozio sono situati nelle immediate vicinanze delle mura cittadine;
il negozio presenta un’ottima visibilità essendo dotato di due vetrine prospicienti le vie principali che costeggiano il fabbricato.
Tra le caratteristiche in grado di influenzare negativamente il valore ordinario del bene, si evidenziano le
seguenti:
l’intera palazzina di cui gli immobili fanno parte è stata edificata in tempi remoti e sebbene si trovi in discrete condizioni d’uso e manutenzione, necessiterebbe di interventi di ordinaria manutenzione;
trovandosi lungo la via principale che conduce verso il centro storico della cittadina, si riscontra una notevole difficoltà di reperimento di posti auto per parcheggio. Tale fatto penalizza sia l’unità abitativa che il negozio;
l’attuale mercato immobiliare attraversa un periodo di notevole difficoltà a causa della grave crisi economica che negli anni passati ha portato ad una notevole flessione sia in termini di numero di compravendite che di valori unitari immobiliari.
Sulla base di tutto quanto sopra riportato, si propone di seguito la valutazione dei beni immobili oggetto di stima:
Piano terra - negozio
mq. 28 x €/mq. 1.600,00 = € 44.800,00 Piano terra – garage e vano scala
mq. 42 x €/mq. 900,00 = € 37.800,00 Piano primo – appartamento zona giorno
mq. 93 x €/mq. 900,00 = € 83.700,00 Piano primo – appartamento zona notte
mq. 89 x €/mq. 900,00 = € 80.100,00 Totale € 246.400,00
Per ulteriore dettaglio in merito alla valutazione dei beni immobili, si veda la relativa tabella di determinazione consistenze e stima prodotta (vedi allegato n. 13).
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE A CARICO DEI BENI IMMOBILI
Sugli immobili oggetto di valutazione, alla data del 5/08/2018, risultano le seguenti iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli:
- iscrizione n. 3.674 del 28.05.2008 – ipoteca legale a favore
di e contro gravante sugli
immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Todi (PG), foglio 96, particelle 1289 sub. 1, 1289 sub. 2, 1289 sub.
5 e 1289 sub. 6);
- trascrizione n. 3627 del 18.08.2011 - verbale di pignoramento immobili a favore di e contro , gravante sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Todi (PG), foglio 96, particelle 1289 sub. 1, 1289 sub. 2, 1289 sub. 5 e 1289 sub. 6);
- trascrizione n. 5304 del 22.03.2017 - sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Spoleto (PG) del 30 novembre 2015, rep. n. 31/2015, a favore
.
gravante sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Todi (PG), foglio 96, particelle
1289 sub. 1, 1289 sub. 2, 1289 sub. 5, 1289 sub. 6 e 3219;
Catasto Terreni del Comune di Todi (PG), foglio 96, particella 1289, ente urbano);
- trascrizione n. 5432 del 26.03.2018 - sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Spoleto (PG) del 2 marzo 2018, rep. n. 31/2015, a favore:
contro , gravante sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Todi (PG), foglio 96, particelle 1289 sub. 1, 1289 sub. 2, 1289 sub.
5, 1289 sub. 6; Catasto Terreni del Comune di Todi (PG), foglio 96, particelle 3219 e 1289, enti urbani - beni personali).
COMPLESSO RURALE IN ILCI DI TODI
Si procede di seguito alla individuazione, descrizione e valutazione degli immobili afferenti detto cespite immobiliare di proprietà del Sig.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE
Si procede di seguito ad illustrare l’attuale individuazione catastale dei beni immobili oggetto della presente:
COMUNE DI TODI
CATASTO DEI FABBRICATI INTESTATI:
- , – proprietà.
Fg. Part. Categoria Classe Consistenza Rendita 12 131 A/2 2 10 vani € 645,57 CATASTO TERRENI
Fg. Part. Qualità. Classe Superficie R.D. R.A.
12 53 Semin. Irrig. 2 1.51.90 € 149,05 € 78,45 12 54 Bosco Alto 1 0.02.90 € 0,67 € 0,09 12 131 ENTE URBANO 0.09.00
12 132 Semin. Arbor. 1 0.03.30 € 2,30 € 1,79 12 136 Semin. Arbor. 1 0.20.50 € 14,29 € 11,12 Per ulteriore dettaglio in merito alla sopra riportata identificazione, si vedano visure catastali (allegato n. 14), planimetria catastale vax scala 1:2000 (allegato n. 21), ortofoto a colori con reticolo catastale sovrapposto (allegato n. 22) e planimetrie urbane scala 1:200 (allegato n. 23).
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Trattasi di un piccolo complesso rurale costituito da un fabbricato abitativo, piccoli annessi, una corte pertinenziale e terreni agrari posti nelle immediate vicinanze. Il tutto ubicato in località Ilci, lungo la strada che da Pian di porto di Todi conduce verso Pantalla.
Il fabbricato è di remota edificazione e, da un punto di vista strutturale, si presenta con struttura in muratura portante intonacata, tetto a padiglione in tegolcoppi, gronde e discendenti in lamiera zincata. Sull’intero perimetro del fabbricato è stato
realizzato, probabilmente in epoca successiva, un portico con struttura in calcestruzzo armato gettato in opera e copertura analoga a quella del fabbricato.
Il piano terra si compone di ingresso, soggiorno, cucina, salotto, cantina, sottoscala, disimpegno e bagno. Dal soggiorno del piano terra si diparte una scala in muratura che conduce al piano primo, articolato in ripostiglio, disimpegno, tre camere da letto ed un bagno. Dal disimpegno, tramite una scala in muratura, si raggiunge il sottotetto, completamente al grezzo.
L’intero fabbricato presenta le seguenti caratteristiche costruttive e di finitura:
• pavimenti in pianelle di cotto ad eccezione dei bagni, dove troviamo piastrelle in monocottura e della cantina in battuto di cemento;
• pareti intonacate e tinteggiate, ad eccezione di quelle dei bagni rivestite in piastrelle in ceramica;
• porte in legno tamburato al naturale;
• finestre con infissi in legno al naturale e persiane esterne in legno pitturato;
• impianto elettrico prevalentemente sotto traccia;
• impianto termo-idraulico alimentato da caldaia ubicata nel bagno del pi9ano terra e dotato di radiatori in ghisa;
• scala di collegamento tra piano terra e primo con gradini rivestiti in legno.
Il fabbricato risulta essere disabitato da diversi anni e
sebbene in discrete condizioni d’uso e manutenzione, necessita di interventi di manutenzione.
Nei pressi del fabbricato abitativo di cui sopra, collegato a questo tramite una tettoia con struttura in legno, troviamo un piccolo annesso, costituito da ex stalletti per allevamento animali da bassa corte, con struttura in muratura intonacata e tetto a due spioventi con manto in tegoline marsigliesi.
Per quanto concerne l’adduzione idrica, il fabbricato è servito dal pozzo di proprietà, mentre per la fornitura di gas lo stesso è allacciato alla rete cittadina.
Per quanto concerne i terreni di questi troviamo una parte destinata a corte dei fabbricati (partt. 131 e 132), una parte risulta essere attualmente incolta con presenza di alcune piante da frutto, ad oggi non più sottoposte alle ordinarie pratiche colturali (part. 136) e da terreni agricoli coltivati a seminativo.
Tutti i terreni sono perfettamente pianeggianti e posti nelle immediate vicinanze dei fabbricati rurali. I terreni sono posti nelle immediate vicinanze del fiume Tevere e quindi potenzialmente irrigabili a seguito di acquisizione della relativa autorizzazione all’attingimento.
AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE RILASCIATE
Il C.T.U. ha esperito più accessi presso il Comune di Todi al fine di richiedere e ritirare la documentazione urbanistica per i beni immobili afferenti il presente cespite. Alla luce delle indagini svolte, per i fabbricati risultano essere state rilasciate le
seguenti autorizzazioni:
1. Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 3293 del 12.03.1962 (allegato n. 24);
2. Concessione edilizia n. 390/79 del 16.10.1979 (allegato n.
25);
3. Condono edilizio pratica n. 10402 del 22.06.1998 (allegato n.
26) per sanatoria opere edili realizzate in assenza di autorizzazione.
Per quanto concerne i terreni il tecnico ha richiesto e ritirato il certificato di destinazione urbanistica n. 324 del 27.10.2017 (allegato n. 27) dal quale si evince che tutte le particelle di proprietà del Sig. sono classificate dal P.R.G. del Comune di Todi “ZONA DI PARICOLARE INTERESSE AGRICOLO (zona omogenea E)”.
Si riportano inoltre di seguito i vincoli gravanti sugli immobili oggetto di valutazione:
FASCIA DI RISPETTO DI MT. 100 DEI CORSI D’ACQUA – partt. 53/p e 54;
SISTEMA DELLA MOBILITA’-FASCIA DI RISPETTO VIABILITA’ CARRABILE-STRADA EXTRAURBANA PRINCIPALE ART. 24 D.P.R. 610/96 – partt. 132 e 136/p;
SISTEMA DELLA MOBILITA’-FASCIA DI RISPETTO VIABILITA’ CARRABILE-STRADA EXTRAURBANA SECONDARIA ART. 24 D.P.R. 610/96 –136/p.
CRITERI ADOTTATI E STIMA DELL’IMMOBILE
Si procede di seguito ad esplicitare la metodologia estimativa adottata, descrivendo i criteri generali e quelli utilizzati per l’immobile sopra descritto.
Criteri generali di stima
Il tecnico, per la valutazione dei beni immobili sopra descritti, ritiene di applicare il metodo di stima sintetico comparativo, procedendo nel modo che segue:
si sono eseguite le necessarie misurazioni dei beni;
si è suddiviso ciascun immobile in porzioni omogenee per caratteristiche e destinazione;
si è stabilito il valore unitario di ciascuna porzione omogenea in base ai prezzi effettivamente pagati nella zona per beni, anche di tipologie assimilabili, aventi comunque caratteristiche simili a quelli oggetto di stima;
si sono eseguiti i necessari conteggi estimativi.
Si precisa che nella determinazione dei prezzi unitari si è tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni descritti in precedenza.
Per individuare l’attuale valore di mercato degli immobili, il C.T.U. ha assunto informazioni presso operatori economici, tecnici, mediatori ed esperti della zona di Todi e comuni limitrofi e consultato anche i principali listini immobiliari della Provincia di Perugia, mediando e confrontando i dati raccolti con la propria esperienza professionale.
Per la stima degli immobili in oggetto si fa presente che:
le consistenze dei fabbricati sono riferite alla “superficie commerciale” e sono state determinate sulla base della norma UNI 10750, con riferimento alle planimetrie catastali ed ai rilievi effettuati sul posto;
il valore dei fabbricati tiene debitamente conto dello stato di manutenzione generale degli stessi ivi compresi impianti, infissi, pavimenti e tutto quant’altro compreso nei beni;
nel valore del fabbricato è compreso il valore della piccola corte esclusive e di tutti gli investimenti fissi così come presenti al momento del sopralluogo;
le consistenze dei terreni sono state desunte su base catastale;
nel valore dei terreni agricoli è compreso il valore di tutti gli investimenti fissi presenti;
il valore dei terreni agrari è stato fatto sull’attuale destinazione urbanistica così come desunta dal C.D.U.;
per la valutazione dei fabbricati il C.T.U. ha adottato il parametro tecnico “metro quadrato”;
per la valutazione dei terreni il C.T.U. ha adottato il parametro tecnico “ettaro”.
A giustificazione dei valori che saranno espressi si evidenziano di seguito fattori positivi e negativi in grado di influenzare la stima dell'immobile in oggetto.
Si precisa che nella determinazione del valore si è tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene descritto in precedenza.
Tra le caratteristiche in grado di influenzare positivamente il valore ordinario del bene si evidenziano le seguenti:
il complesso rurale è facilmente raggiungibile attraverso l’esistente viabilità pubblica;
i terreni agricoli sono posti nelle immediate vicinanze dei fabbricati.
Tra le caratteristiche in grado di influenzare negativamente il valore ordinario del bene, si evidenziano le seguenti:
Il fabbricato è posto lungo la strada provinciale 383 che conduce all’abitato di Pantalla e nelle immediate vicinanze della superstrada E45. Quindi dotata di poca privacy e soggetta al rumore delle vetture che transitano soprattutto sulla superstrada;
Il fabbricato risulta essere disabitato da diversi anni e necessita di interventi manutentivi;
Il fabbricato non è collegato all’acquedotto comunale ma l’adduzione idrica avviene da pozzo.
Sulla base di tutto quanto sopra riportato, si propone di seguito la valutazione dei beni immobili oggetto di stima:
Abitazione – piano terra
mq. 134 x €/mq. 600,00 = € 80.400,00 Abitazione – piano primo
mq. 85 x €/mq. 600,00 = € 51.000,00
Abitazione – sottotetto
mq. 101 x €/mq. 150,00 = € 15.150,00 Abitazione – cantina
mq. 13 x €/mq. 300,00 = € 3.900,00 Annessi
mq. 50 x €/mq. 120,00 = € 6.000,00 Terreni agrari - incolto
ha. 0.20.50 x €/ha. 8.500,00 = € 1.742,50 Terreni agrari - seminativo
ha. 1.54.80 x €/ha. 16.000,00 = € 24.768,00 Totale € 182.960,50
Per ulteriore dettaglio in merito alla valutazione dei beni immobili, si veda la relativa tabella di determinazione consistenze e stima prodotta (vedi allegato n. 13).
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE A CARICO DEI BENI IMMOBILI
Sugli immobili oggetto di valutazione, alla data del 5/08/2018, risultano le seguenti iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli:
- trascrizione n. 7489 del 2.08.1979 –atto di sottomissione a rogito notaio dott. di Todi (PG) in data 7 luglio 1979, rep. n. 16.270, registrato a Perugia il 17 luglio
1979 al n. 7.489, a favore con
il quale il signor rinunciava, per il caso di esproprio, a qualsiasi indennizzo riferito alle opere di
ristrutturazione del fabbricato di sua proprietà posto in Comune di Todi, frazione Ilci, riportato in Catasto al foglio 12 particella 131 per la costruzione di un porticato;
- iscrizione n. 3674 del 28.05.2008 - ipoteca legale a favore di e contro gravante sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Todi (PG), foglio 12, particella 131 e su Catasto Terreni del Comune di Todi (PG), foglio 12, particelle 132, 136, 53 e 54);
- trascrizione n. 3627 del 18.08.2011 - verbale di
pignoramento immobili a favore d . e
contro , gravante sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Todi foglio 12, particella 131 e su Catasto Terreni del Comune di Todi (PG), foglio 12, particelle 132, 136, 53 e 54);
- trascrizione n. 5304 del 22.03.2017 - sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Spoleto (PG) del 30 novembre 2015, rep. n. 31/2015, a favore della
;
- trascrizione n. 5432 del 26.03.2018 - sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Spoleto (PG) del 2 marzo 2018, rep. n. 31/2015, a favore della
gravante sugli immobili censiti al Comune di Todi (PG), foglio 12, particella 131 e su Catasto Terreni del Comune di Todi (PG), foglio 12, particelle 131, 132, 136, 53 e 54 - beni personali).
UNITA’ ABITATIVA IN TODI
Si procede di seguito alla individuazione, descrizione e valutazione degli immobili afferenti detto cespite immobiliare di proprietà, per i diritti di ½, del Sig.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE
Si procede di seguito ad illustrare l’attuale individuazione catastale dei beni immobili oggetto della presente:
CATASTO DEI FABBRICATI INTESTATI:
- proprietà per ½;
- –
proprietà per 1/2.
Fg. Part. Categoria Classe Consistenza Rendita 96 1397/6 A/2 5 5,5 vani
96 1399/6 C/6 4 17 m2
colori con reticolo catastale sovrapposto (allegato n. 30) e
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Appartamento
.
AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE RILASCIATE
.
CRITERI ADOTTATI E STIMA DELL’IMMOBILE
Criteri generali di stima
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE A CARICO DEI BENI IMMOBILI
. RIEPILOGO DEI VALORI STIMATI
Capannone € 301.250,00
Unità abitativa in Todi proprietà € 246.400,00 Complesso rurale in ILCI proprietà € 182.960,50
* * * * *
A completamento di tutto quanto sopra riportato, in merito alla valutazione dei beni immobili afferenti il fallimento in epigrafe, si producono n. 4 certificati notarili a firma del Dott.
notaio in Perugia (allegato n. 37) riguardanti la situazione catastale storica e quella ipotecaria, alle quali si fa ampio riferimento per tutto quanto non riportato nella presente relazione.
BENI MOBILI
ELENCO ALLEGATI
1. Istanza del Curatore Dott. Fabrizio Sciri datata 14 gennaio 2016;
2. Denuncia di furto presentata dal Dott. Fabrizio Sciri al Comando Stazione carabinieri di Todi il 25.09.2017;
3. Denuncia di furto presentata dal Dott. Fabrizio Sciri al Comando Stazione carabinieri di Todi il 3.10.2017;
4. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali visure;
5. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetria vax scala 1:2000;
6. Ortofoto a colori con reticolo catastale sovrapposto;
7. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetria urbana scala 1:200;
8. Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 41 del 29.09.2971;
9. Concessione edilizia n. 9 dell’11.01.1978 in variante alla 41/1971;
10. Autorizzazione di agibilità prot. n. 5071/76-13690/77 del 10.06.1978;
11. Autorizzazione variante per opere in corso n. 58/93 del 12.03.1993 per tamponatura tettoia ed ampliamento centrale termica;
12. Atto di compravendita a rogito del 9.06.1971, rep. n. 12327;
13. Tabella determinazione consistenze e stima;
14. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali visure;
15. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetria vax scala 1:2000;
16. Ortofoto a colori con reticolo catastale sovrapposto;
17. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetrie urbane scala 1:200;
18. Concessione per eseguire attività edilizia n. 87/96 del 5.04.1996;
19. Concessione per eseguire attività edilizia n. 396/97 del 7.11.1997 in variante alla 87/96;
20. Autorizzazione edilizia n. 200/99 del 3.08.1999;
21. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetria vax scala 1:2000;
22. Ortofoto a colori con reticolo catastale sovrapposto;
23. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetrie urbane scala 1:200;
24. Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 3293 del 12.03.1962;
25. Concessione edilizia n. 390/79 del 16.10.1979;
26. Condono edilizio pratica n. 10402 del 22.06.1998 per sanatoria opere edili realizzate in assenza di autorizzazione;
27. Certificato di destinazione urbanistica n. 324 del 27.10.2017;
28. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali visure;
29. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetria vax scala 1:2000;
30. Ortofoto a colori con reticolo catastale sovrapposto;
31. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali planimetrie urbane scala 1:200;
32. Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Perugia – Territorio, Servizi catastali visura storica part. 1399 sub. 6;
33. Copia certificato di morte del Sig. , rilasciata dal Comune di Todi in data 18.06.2018;
34. Copia dichiarazione di rinuncia alla eredità sottoscritta dai
35. Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 125 del 5.04.1968;
36. Autorizzazione di agibilità prot. n. 125 rilasciata il 21.01.1969;
37. Certificati notarili a firma del Dott. , notaio in Perugia,
38. atto notorio a firma della Sig. del 14.03.2016;
39. atto notorio a firma della Sig.
* * * * *
Tanto si doveva riferire in ossequio all’incarico ricevuto dal Signor Giudice Delegato.
Deruta, 21 settembre 2018
Il C.T.U.
Dr. Agr. Luigi Lamincia
