L.C.A. UNACOOP COOPERATIVA EDILIZIA Commissario liquidatore dott. Federico Vigevani PERIZIA ESTIMATIVA LOTTO IMMOBILIARE Box in GARBAGNATE MILANESE (MI) via Piero Gobetti
n° 45 Identificativi catastali: foglio n° 31, mappale n° 257, sub n° 93.
Lotto n° P195
Milano, 23.02.2018
L.C.A. UNACOOP COOPERATIVA EDILIZIA Commissario liquidatore dott. Federico Vigevani PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILIARE (Lotto n°P195)
Unità Immobiliare in GARBAGNATE MILANESE (MI) via Piero Gobetti n° 45 Identificativi catastali: foglio n° 31, mappale n° 257, sub n° 93
23/02/2018
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INTRODUZIONE
A seguito di incarico formalizzato dal Dott.Federico Vigevani, Commissario Liquidatore di Unacoop Cooperativa Edilizia in L.C.A. in data 30/06/2017, acquisite tutte le informazioni necessarie presso gli uffici della stessa Procedura, l’Agenzia del Territorio e gli uffici Comunali competenti, nonché effettuati i sopralluoghi ed i rilievi del caso presso le Unità Immobiliari oggetto di stima,
la sottoscritta arch. Valentina Pirone, nata a Napoli il 21/03/1974, con studio in Milano, Via A. Aleardi, 17, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Milano con il numero 17839, ha formulato la seguente relazione peritale estimativa del Lotto immobiliare in epigrafe.
L.C.A. UNACOOP COOPERATIVA EDILIZIA Commissario liquidatore dott. Federico Vigevani PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILIARE (Lotto n°P195)
Unità Immobiliare in GARBAGNATE MILANESE (MI) via Piero Gobetti n° 45 Identificativi catastali: foglio n° 31, mappale n° 257, sub n° 93
23/02/2018
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La relazione di stima, come da disposizioni dello stesso Liquidatore, è articolata come segue:
1 TITOLO DI PROVENIENZA 4
2 IDENTIFICAZIONE DEI CORPI E DEI RELATIVI CONFINI 4
2.1 Identificazione al catasto Fabbricati 4
2.2 Coerenze e confini 4
3 DESCRIZIONE DEI CORPI 4
3.1 Descrizione della zona 4
3.2 Descrizione del fabbricato e del suo stato manutentivo 5 3.3 Descrizione dei corpi e del loro stato manutentivo 6
4 STATO OCCUPATIVO 6
5 DESCRIZIONE DI FORMALITA’, VINCOLI O ONERI, ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE, GRAVANTI SULL’ACQUIRENTE 6
6 DESCRIZIONE DI FORMALITA’, VINCOLI O ONERI NON OPPONIBILI
ALL’ACQUIRENTE AL MOMENTO DELLA VENDITA 7
7 REGOLARITA’ URBANISTICA, EDILIZIA E CATASTALE 7
7.1 Regolarità Urbanistica ed Edilizia 7
7.2 Regolarità Catastale 8
8 CERTIFICAZIONE ENERGETICA (APE) E DICHIARAZIONI DI CONFORMITA’
IMPIANTI (D.M. N° 37 DEL 22/01/2008) 8
8.1 Presenza e validità dell’Attestato di Prestazione Energetica 8 8.2 Presenza e validità delle Dichiarazioni di Conformità Impianti ex DM 37/08 8
9 VALORE IMMOBILE 9
9.1 Calcolo superfici commerciali 9
9.2 Valutazione immobili 9
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Unità Immobiliare in GARBAGNATE MILANESE (MI) via Piero Gobetti n° 45 Identificativi catastali: foglio n° 31, mappale n° 257, sub n° 93
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1 TITOLO DI PROVENIENZA
Il corpo facente parte del presente Lotto oggetto di stima risulta essere pervenuto alla società “UNACOOP COOPERATIVA EDILIZIA” per incorporazione della società
“URBANISTICA NUOVA COOPERATIVA EDILIZIA A R.L.” in dipendenza di atto di fusione in data 29/11/2008, n. 54476/28357 di repertorio del Notaio Cesare Cantù di Milano, trascritto a Milano 2 il 18/12/2008 ai nn. 198074/129970.
2 IDENTIFICAZIONE DEI CORPI E DEI RELATIVI CONFINI 2.1 Identificazione al catasto Fabbricati
Il corpo oggetto della presente perizia è censito presso il NCEU come segue:
• Comune di Garbagnate Milanese, Provincia di Milano (MI), via Piero Gobetti n.
snc, Foglio 31, Particella 257, Sub 93, piano S1, categoria C/6, classe 9, consistenza 16 mq, superficie catastale: 16 mq, rendita: € 47,10.
Eventuali osservazioni: -
2.2 Coerenze e confini
Coerenze e confini del corpo n.1 sono:
• da nord verso sud in senso orario:
a nord: altra unità;
ad est: terrapieno;
a sud: altra unità;
ad ovest: corsello comune.
3 DESCRIZIONE DEI CORPI
Autorimessa al piano seminterrato facente parte del complesso di autorimesse posto in Comune di Garbagnate Milanese in via P. Gobetti, censita nel Catasto Fabbricati al foglio 31 con il mappale 257/93.
3.1 Descrizione della zona
L'unità immobiliare oggetto della presente stima si trova nella provincia nord-ovest di Milano, nel Comune di Garbagnate Milanese, ad una distanza di circa 20 km dal centro del capoluogo lombardo, ed a circa 45 km di distanza dai centri delle città di Varese e Novara.
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L’area è caratterizzata da insediamenti a prevalente destinazione residenziale.
Le infrastrutture di tipo primario, quali viabilità, rete idrica, rete elettrica, rete gas, rete telefonica, sono presenti. Le zone limitrofe sono prevalentemente di tipo residenziale.
Nelle immediate vicinanze si rileva: a circa 100 m si trova Parco dei Gelsi, Giardino dell'Agrifoglio, Giardino Serenella. A meno di 50 m, farmacia comunale, attività commerciali. Buona la disponibilità di collegamenti pubblici: a meno di 50m fermata bus privata, a circa 800m stazione passante ferroviario Garbagnate Parco Groane, a meno di 1 km linea su gomma n. 560.
3.2 Descrizione del fabbricato e del suo stato manutentivo
L'immobile oggetto della presente stima fa parte del piano interrato del complesso di fabbricati di Via Piero Gobetti n. 43-45 nel Comune di Garbagnate Milanese. Tale piano interrato è stato edificato negli anni '80 dello scorso secolo e soprastanti ad esso si trovano i 3 edifici del complesso residenziale di Via Gobetti (rispettivamente censiti al Catasto Urbano ai mappali 155-153-156) nonchè l'area esterna adibita a cortile.
L'accesso al piano interrato può avvenire tramite vani scale o ascensori facenti parte di quelli relativi ai 3 corpi di fabbrica, o, in alternativa, è possibile un accesso plurimo esterno, tramite n. 4 rampe carrabili su via Piero Gobetti.
La struttura portante è composta da travi e pilastri in cemento armato.
Le facciate risultano, per i 2 edifici meno recenti, parzialmente rivestite in klinker colore verde scuro per un mappale e giallo paglierino per un altro. In ogni caso anche parzialmente intonacate e tinteggiate in parte con un colore bianco o grigio chiaro.
L'edificio più recente, presenta, invece, facciate totalmente intonacate e tinteggiate, in parte di colore bordeaux, in parte bianco o grigio chiaro. Lo stato conservativo delle facciate risulta complessivamente buono.
La copertura è a falde, inclinate per la coppia di edifici simili, e prevalentemente piana per l'edificio più recente.
Anche il cortile soprastante i box, risulta in buono stato manutentivo.
NON è attivo il servizio di portineria.
NON è attivo il servizio di videosorveglianza.
E' presente l'impianto citofonico, al quale NON sono collegati i box.
Le parti comuni interne del piano interrato, si trovano in stato di manutenzione buono.
In corrispondenza delle n. 4 rampe di accesso, sono presenti cancelli carrai metallici, tinteggiati di colore grigio scuro oppure privi di tinteggiatura, telecomandati a distanza e dotati anche di porzione di cancelletto pedonale con serratura standard, a sè stante.
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I corselli comuni, presentano pavimentazioni in lastre di cemento e cemento battuto, sono areati tramite griglie metalliche verso l'esterno. Pareti non rivestite.
Presenti anche faretti di illuminazione comune, a soffitto.
Presenti idranti ed estintori, oltre ad impianto di rilevazione fumi in alcune porzioni.
Si rileva la presenza di porte o portoni scorrevoli, comuni, REI.
Presenti infine numerose uscite di sicurezza tramite vani scala che volgono direttamente su cortile esterno.
3.3 Descrizione dei corpi e del loro stato manutentivo
L'unità si trova al piano primo interrato del complesso di edifici di via Piero Gobetti, 43- 45, sopra descritto.
Essa consiste in un'autorimessa chiusa su 3 lati e priva di serramenti. L'altezza interna è di circa 2,65m. Le dimensioni interne dell'unità sono pari a 6,14 x 2,58 m.
Allo stato del sopralluogo l’unità risulta in sufficienti condizioni manutentive. Sono presenti colature sulle pareti e sul soffitto, a causa di infiltrazioni. Le macchie, alla data del sopralluogo, sembrerebbero almeno per la maggior parte, asciutte. L'unità non presenta al suo interno alcun tipo di rivestimento, chiusure nè impianti. La pavimentazione, è caratterizzata da lastre in cemento. All'interno, l'unità risulta libera da persone e cose.
4 STATO OCCUPATIVO
Da sopralluogo effettuato in data 20/10/2017 si è potuto constatare che, presumibilmente, l'unità sia vuota, per assenza di persone e cose. In base ai dati forniti dal Liquidatore, risulta che lo stesso sia libero da persone. Ciò precisato, la presente relazione considera il corpo oggetto di stima legalmente libero da cose e/o persone.
5 DESCRIZIONE DI FORMALITA’, VINCOLI O ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SULL’ACQUIRENTE Il corpo oggetto della presente perizia risulta gravato da:
• Regolarizzazione edilizia
Le regolarizzazioni delle non conformità urbanistiche, edilizie e/o catastali rilevate e descritte al successivo par.7, graveranno sull’acquirente – e pertanto sono detratte dal valore di mercato stimato.
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• Spese condominiali
Le spese condominiali si suddividono in due categorie differenti: le spese ordinarie del "Supercondominio Via Gobetti 41-43-45" di cui l'immobile fa parte, e le spese del condominio vero e proprio, ovvero il civico 45, ed ammontano a:
- Spese ordinarie del Supercondominio € 15,27 in forza delle seguenti attribuzioni millesimali: 0,66,
- Spese ordinarie del Condominio - circa € 215,00 (minimo € 195,00, massimo € 235,00).
L’ammontare medio annuo delle spese ordinarie di gestione delle Unità Immobiliari è pari a: € 15,27 + ca. € 215,00 = ca. € 230,27.
6 DESCRIZIONE DI FORMALITA’, VINCOLI O ONERI NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE AL MOMENTO DELLA VENDITA
Nell’ultimo ventennio, ovvero con aggiornamento al 31.01.2018, il bene oggetto della presente perizia presenta le seguenti formalità pregiudizievoli (vedi Allegato 3):
• ipoteca volontaria iscritta a Milano 2 il 17/5/2002 ai nn.60701/13523.
7 REGOLARITA’ URBANISTICA, EDILIZIA E CATASTALE 7.1 Regolarità Urbanistica ed Edilizia
Il corpo oggetto di stima ed il complesso in cui è inserito risultano edificati in forza dei seguenti atti:
• Convenzione del 24 ottobre 1983 delibera N. 288 del 22 dicembre 1982;
• Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Garbagnate Milanese in data 28 febbraio 1983 N. 4/83 per i lavori di n°3 edifici ad uso civile abitazione con superfici commerciali e autorimesse interrate;
• Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Garbagnate Milanese in data 5 maggio 1983 N. 4/83 per i lavori di variante piano interrato;
• Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Garbagnate Milanese in data 2 ottobre 1989 N. 57/89 per i lavori di completamento dei fabbricati 1 e 2 del complesso residenziale di cui alla Concessione Edilizia n. 4/83;
• Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Garbagnate Milanese in data 17 settembre 1993 N. 99/92. per la realizzazione delle opere edilizie di completamento 3° fabbricato di cui alla C.E. N. 4/83 del 28.02.1983.
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La situazione denunciata con i suddetti Atti risulta conforme allo stato dei luoghi per cui si ritiene che l'autorimessa di cui alla presente relazione sia regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico (vedi Allegato 4).
7.2 Regolarità Catastale
Acquisita la visura e la planimetria catastale attualmente depositate presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate verificato lo stato dei luoghi, si valuta che:
• Dal punto di vista grafico, l'altezza netta interna è minore nella realtà (2,67 m) rispetto quanto riportato in planimetria catastale (2,80 m);
• Dal punto di vista del classamento si evince una superficie catastale di 16 mq, contro 17,60 mq commerciali da rilievo;
• Dal punto di vista della toponomastica, l'indirizzo risulta essere ''Via P. Gobetti'', senza indicazione del numero civico 43-45.
Eventuali variazioni di errata rappresentazione grafica, classamento e/o toponomastiche possono essere regolarizzate con un costo di € 200,00 circa.
8 CERTIFICAZIONE ENERGETICA (APE) E DICHIARAZIONI DI CONFORMITA’ IMPIANTI (D.M. N° 37 DEL 22/01/2008)
8.1 Presenza e validità dell’Attestato di Prestazione Energetica
Il corpo oggetto di stima NON è soggetto all’obbligo di dotazione del relativo A.P.E.
8.2 Presenza e validità delle Dichiarazioni di Conformità Impianti ex DM 37/08 L'unità NON presenta all'interno alcun tipo di impianto.
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9 VALORE LOTTO IMMOBILIARE 9.1 Calcolo superfici commerciali
La superficie commerciale dell'autorimessa si ottiene considerando la superficie totale comprensiva di tutti i muri perimetrali, calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o edificio o parti comuni, e al 50% nel caso contrario.
Nel nostro caso:
- Sup. lorda Autorimessa: mq 17,60 al 100% = 17,60 mq TOT. SUPERFICIE COMMERCIALE 17,60 mq
9.2 Valutazione immobili
In seguito alle indagini ritenute opportune, lo scrivente ha rilevato che:
- i prezzi di offerta di vendita per immobili simili a quelli in oggetto si attestano sui 800,00 €/mq;
- Dati dall'Agenzia delle Entrate - Quotazioni OMI - Anno 2017 - Semestre 1 - Comune di Garbagnate Milanese - zona Periferica/I Maggio, Bariana, Enrico Fermi - destinazione: residenziale - tipologia: box - stato conservativo normale:
intervallo tra 800,00 e 1000,00 €/mq.
Si ritiene che:
il più probabile valore unitario di mercato per il corpo in esame sia di Euro 800,00/mq.
Valore Unità = Sup. Comm. 17,60 mq x €/mq 800,00 = 14.080,00 €
nel caso in cui l’immobile fosse stato occupato:
Valore Unità occupata = 14.080,00 € - 30% = 9.856,00 €.
Eventuali riduzioni
Spese per regolarizzazione urbanistica e catastale - 200,00 €
Valore al netto delle decurtazioni (nello stato di libero) = 13.880,00 €
I valori di mercato come sopra definiti, possono essere considerati peraltro i "più probabili" su base estimativa, ma devono intendersi comunque "orientativi" e quindi
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suscettibili di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento.
L’importo è da ritenersi al netto di I.V.A., eventuali oneri fiscali, tributari e amministrativi di legge.
Milano, 23.02.2018
Arch. Valentina Pirone
ALLEGATI
1) TITOLO DI PROVENIENZA
2) DOCUMENTAZIONE CATASTALE (Estratto mappa, planimetria e visura catastale) 3) REPORT NOTARILE
4) DOCUMENTAZIONE EDILIZIA 5) RILIEVO FOTOGRAFICO
