TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA SEZ. IV CIVILE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO * * *

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GEOMETRA ANDREA REMONDINI 3356097083

E-mail: anremond@tin.it PEC: andrea.remondini@geopec.it

TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA SEZ. IV CIVILE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N.: 221/2013

FALLITO: -

GIUDICE DELEGATO: ECC.MO DOTT.MAURIZIO ATZORI

CURATORE: DOTT. BARTOLOMEO DALOISIO

CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO: GEOMETRA ANDREA REMONDINI

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

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Il Giudice Delegato per il fallimento in oggetto nominava lo Scrivente geometra Andrea Remondini iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Bologna al n. 2566 e all’elenco speciale dei Consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Bologna, Perito Stimatore dei beni immobili in carico al fallimento in epigrafe e gli dava l’incarico di rispondere al seguente quesito:

1. Provvedere prima di ogni altra attività al controllo della completezza dei documenti di cui agli articoli 567 II comma CPC.

2. Descrivere i beni oggetto dell’espropriazione, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando: la corrispondenza o meno delle certificazioni catastali ai dati indicati nel verbale di pignoramento; i dati del Nuovo Catasto effettivamente risultanti; il censimento regolare di tutte le proprietà e altri diritti reali rilevati procedendo, in caso negativo e previa apposita autorizzazione da parte di questo Giudice, ai necessari atti ed operazioni per l’accatastamento degli immobili, previa ogni verifica della conformità dei manufatti alle licenze e/o concessioni e/o autorizzazioni rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/o usabilità, la

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sussistenza di diritti di comproprietà o di altri diritti reali parziari.

3. Accertare lo stato di possesso e l’indicazione del titolo in base al quale l’immobile è occupato ed in particolare: gli eventuali rapporti di locazione (precisando la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo (es. contratti di comodato, leasing, ecc. o diritti di abitazione dell’immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.) conferenti, in fatto, il godimento dei beni a terzi, indicandone le date di apparente inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nell’interesse dei creditori) ed allegando tutti i documenti rinvenuti;

4. Esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e predisporre, in caso affermativo, il relativo frazionamento, con tutti i dati catastali per ciascun lotto;

5. Indicare le eventuali opere necessarie secondo la migliore scienza ed esperienza ed il costo dei lavori di ripristino delle funzionalità cui i beni sono destinati, ove gravemente compromessa;

6. Esprimere il proprio motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene ovvero alienazione separata della quota stessa, provvedendo agli adempimenti eventuali di cui sub 3;

7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire fotografie dei manufatti e delle aree;

8. Indicare i dati necessari per la compilazione delle denuncie fiscali obbligatorie conseguenti alla vendita e per la voltura dei beni

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dell’aggiudicatario definitivo e redigere, per ogni lotto di vendita proposto e su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo giusto il modello che viene testè consegnato, stato di possesso, l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso.

9. Determinare il valore commerciale dei beni secondo la migliore scienza ed esperienza nel settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto, opere necessarie alla migliore funzionalità ed epoca di alienazione;

10. Depositare relazione con tutti i dati relativi alle parti, oltre ad un CD in formato PDF, facendo tempestivo ricorso al G.D. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell’incarico;

Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’ufficio tecnico del Comune di San Lazzaro di Savena (BO) e Castenaso (BO), l’Agenzia del Territorio (Catasto Fabbricati e/o Terreni) di Bologna, espone quanto segue:

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* * * PREMESSA

I beni oggetto di fallimento verranno presi in considerazione, specificando:

o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE o IDENTIFICAZIONE CATASTALE

o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’

o VINCOLI E ONERI o CONFINI

o PROPRIETÀ

o PROVENIENZA DEL BENE

o STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE o ATTI PREGIUDIZIEVOLI

o REGIME FISCALE

o INDAGINE AMMINISTRATIVA o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE o DESCRIZIONE DEL BENE o CONSISTENZA SUPERFICIALE o STIMA DEI BENI

Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto.

Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la

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situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.

Trattandosi di beni oggetto di procedura fallimentare lo Scrivente, dopo avere determinato il valore commerciale dei beni, al fine di migliorare l’appetibilità degli stessi e rendere più competitiva la gara d’asta, provvederà ad apportare una riduzione percentuale del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità beni oggetto di esecuzione immobiliare.

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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 12

Diritto di proprietà su aree urbane, terreni agricoli e/o relitti stradali (porzioni di strade, corti, marciapiedi, ecc. derivanti dalla trasformazione urbanistica del lotto), al piano terreno, site in territorio del Comune di Castenaso (BO), località Fiesso, in via A. Codivilla sc.

Superficie lorda rilevate in pianta e verificata in sito (puramente indicativa, non vincolante per gli organi della Procedura):

 Aree urbane superficie utile mq. 97,00 catastali;

 Area agricola superficie utile mq. 79,00 catastale;

 Parti ed utilità comuni e condominiali stabilite per diritto e per legge.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Alla Agenzia del Territorio di Bologna (BO), comune di Castenaso, catasto Urbano e Terreni di detto comune, i beni immobili oggetto di stima risultano così identificati:

Catasto Urbano:

Foglio 16

o Particella 538, sub. 38, categoria area urbana, classe -, consistenza mq. 71,0, rendita €. --, via Alessandro Codivilla sc, piano T;

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6 o Particella 538, sub. 39, categoria area urbana, classe -, consistenza

mq. 19,0, rendita €. --, via Alessandro Codivilla sc, piano T;

o Le planimetrie catastali corrispondono allo stato rilevato.

Catasto Terreni:

Foglio 16

o Particella 487, qualità seminativo arb, classe 2, are 00, centiare 79, redito dominicale €. 0,98, reddito agrario €. 0,43;

CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E IN COMPENDIO DEL FALLIMENTO

Si rileva, come anche da relazione notarile allegata, la corrispondenza di quanto identificato alla Agenzia del Territorio di Bologna con il compendio immobiliare del fallimento in epigrafe.

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’

Parti comuni: è compresa la comproprietà di tutto quanto è di uso e servizio comune per legge e per destinazione.

Servitù attive e passive - patti: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere e siano conseguenti allo stato in cui si trovano i beni stessi.

In particolare:

- A favore delle aree di terreno (indicate al capitolo “Identificazione Catastale” e derivanti da frazionamento) ed a carico dell'area di terreno di residua proprietà della parte venditrice (mappale 490 del foglio 16), distinta in catasto come segue:

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 Foglio 16

 Mappale 490 (ex 482/b) di Ha 00.09.44;

Servitù di posa in opera e mantenimento degli impianti di fognatura e di canalizzazioni in genere e servitù di scolo delle acque.

VINCOLI E ONERI

Non sono noti alla procedura vincoli od oneri pendenti se non quelli indicati dalle normative urbanistiche vigenti.

CONFINI Via Codivilla, beni Chili, parti comuni, salvo altri

PROPRIETÀ Della società fallita ---.

PROVENIENZA DEL BENE

 Con atto di compravendita notaio -- del --, repertorio n. --, trascritto a Bologna il 22/01/-, n. -, con il quale la società oggi fallita --, acquistava dai signori --, in maggior consistenza, i beni oggi facenti parte del compendio del fallimento derivanti anche da trasformazioni edilizie e/o frazionamenti catastali;

ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’aggiudicatario:

- Nessuno;

Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della Procedura:

- Iscrizioni:

- Nessuna;

- Trascrizioni a carico:

- Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Bologna in data 08/11/-

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, articolo n. -, a favore della “Massa dei creditori del fallimento - -”

contro la società --;

REGIME FISCALE

La vendita del bene sarà soggetta tassa di registro o IVA a seconda del regime fiscale vigente al momento della vendita.

INDAGINE AMMINISTRATIVA

Dall’indagine svolta presso il competente UT del comune di Castenaso (BO) risulta:

 Fabbricati edificati posteriormente al 01/09/1967;

 Concessione edilizia protocollo n. 6015 del 17/11/2001 (costruzione fabbricato residenziale);

 VCO protocollo n. 7956 del 01/04/2004;

 Fine lavori in data 29/12/2004;

 Agibilità acquisita per silenzio assenso il 15/07/2009;

E’ stato richiesto CDU dallo scrivente per la definizione dello stato amministrativo delle aree oggetto del compendio del fallimento.

Le aree risultano essere individuate come:

 Ambiti urbani consolidati per funzioni residenziali e miste;

 Ambiti urbani consolidati frutto di piani attuativi unitari recenti o in corso di completamento;

 Zone vulnerabili da nitrati di origine agricola;

 Area soggetta ad amplificazione per caratteristiche litologiche e a potenziale presenza di terreni predisponenti la liquefazione;

 Fasce di pertinenza fluviale;

 Aree soggette a controllo degli apporti d'acqua;

 Area potenzialmente soggetta ad amplificazione per caratteristiche

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litologiche;

Le stesse aree, singolarmente, non possiedono capacità edificatoria ovvero, anche possedendola, la stessa non potrebbe essere utilizzata a causa della localizzazione dell’area all’interno del comparto (limiti urbanistici come evidenziati, distanze dai confini, ecc.).

Le stesse hanno contribuito, e contribuiscono, al raggiungimento degli standard edificatori del complesso.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE I beni sono liberi e nel possesso della curatela.

DESCRIZIONE DEL BENE

Come detto nei capitoli precedenti, trattasi di unità immobiliari identificate come aree urbane, terreni agricoli e/o relitti stradali (porzioni di strade, corti, marciapiedi, ecc. derivanti dalla trasformazione urbanistica del lotto), site in comune di Castenaso (BO), via A. Codivilla, poste in zona residenziale semiperiferica del territorio comunale.

CONFORMITA’ IMPIANTI

Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli eventuali impianti (anche condominiali), pertanto l’aggiudicatario, ai sensi del D.M.

22/01/2008 n° 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli eventuali impianti stessi, alla normativa in materia di sicurezza, sollevando, ai sensi dell’art. 1490 del Codice Civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Ai sensi delle vigenti disposizioni per l’u.i. in esame non necessita la redazione della certificazione energetica.

CONSISTENZA SUPERFICIALE

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Superficie lorda rilevate in pianta e verificata in sito (puramente indicativa, non vincolante per gli organi della Procedura):

 Aree urbane superficie utile mq. 97,00 catastali;

 Area agricola superficie utile mq. 79,00 catastali;

 Parti ed utilità comuni e condominiali stabilite per diritto e per legge.

PROCEDIMENTO DI STIMA

DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE

Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di porzioni di aree urbane e terreni agricoli in territorio del comune di Castenaso (BO), località Fiesso, via A. Codivilla sc.

Dell’Indagine di Mercato:

Il territorio comunale ove è sito il complesso immobiliare, è a prevalente ambito residenziale con presenza di verde privato e pubblico.

Nella zona in esame (semi periferica rispetto al centro cittadino) non esistono parametri certi di riferimento.

Dei Valori Commerciali:

Non essendovi parametri certi di riferimento, la valutazione del più probabile valore commerciale viene indicata calcolando la percentuale di riferimento per le aree edificabili (determinazione del valore delle aree edificabili in base percentuale sul costo di costruzione).

Della determinazione delle opere da imputarsi in conto diminuzione - determinazione dei coefficienti di differenziazione - valore commerciale dei

beni facenti parte della procedura fallimentare

Stima sintetica delle opere necessarie ai ripristini e/o alle rimozioni all’interno delle u.i. o condominiali (valori stimati, indicativi e non vincolanti per gli organi della Procedura), possono individuarsi in:

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 Nessuna spesa oggi prevedibile;

I coefficienti di differenziazione, ovvero serie di numeri moltiplicatori che consentono di correggere le quotazioni medie degli immobili, si individuano in:

- Nessun coefficiente di differenziazione;

Della determinazione del Valore Commerciale in base d’asta:

Alla luce di quanto sopra esposto si calcola:

 Superficie commerciale = mq. 176,00;

 Valore potenziale dei beni (come da precisazioni urbanistiche) €.

3.000,00;

 Riduzione percentuale per beni in procedura fallimentare;

 Valore in base d’asta dei beni descritti in carico alla procedura fallimentare €. 2.000,00 (duemila/00 €);

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Nella fiducia di aver assolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione della SV Illustrissima per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza

Bologna 22 marzo 2021

Il Consulente Tecnico d’Ufficio Geometra Andrea Remondini