TRIB U N AL E DI CASSIN O

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TR IB U N AL E DI CASSIN O

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Quadrini Marco, nell'Esecuzione Immobiliare 93/2018 del R.G.E.

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567... 3

Titolarità... 4

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 5

Dati Catastali... 5

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo... 6

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 7

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 7

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia... 9

Vincoli od oneri condominiali ... 9

Stima / Formazione lotti ...10

Riserve e particolarità da segnalare...13

Riepilogo bando d'asta ...15

Lotto Unico...15

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 93/2018 del R.G.E. ...16

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 98.070,50 ...16

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INCARICO

All'udienza del 19/06/2018, il sottoscritto Ing. Quadrini Marco, con studio in Via S. Francesco - 03033 - Arpino (FR), email ingquadrini@tiscali.it, Tel. 338 7094792, Fax 0776 1800690, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Sant'Elia Fiumerapido (FR) - Localita Prepoie - via sferracavalli 5774

DESCRIZIONE

L’immobile costruito in epoca ante 1967 è legittimato ope legis così come si evince da certificazione del Comune (all. 7) è sito nel comune di S. Elia Fiume Rapido in Località Prepoie - Via Sferracavalli 5774 , inserito in contesto periferico/residenziale in zona extraurbana è un fabbricato isolato sviluppantesi su un piano - piano terra – per complessivi 9,5 vani con annessa corte esclusiva.

L’accesso all’immobile esecutato, in posizione rialzata su Via Sferracavalli, avviene da accesso su strada provinciale con rampa di ingresso, cancello e presenza di piazzale immediatamente antistante al prospetto principale fronte strada da dove si raggiunge il portone di ingresso principale (a sud- ovest) posizionato al piano terra leggermente rialzato dell’edificio di proprietà della debitrice oggetto di perizia.

L’abitazione risulta realizzata per una parte, la più vetusta, con struttura portante verticale in blocchetti di cls al piano terra (parte esistente) mentre successivamente è stata ampliata realizzando una struttura in c.a.(parte ampliamento); i muri portanti presistenti hanno uno spessore di cm 30 e sono stati integrati da pilastri in c.a. dei locali oggetto di ampliamento. La copertura dell’immobile è a tetto, i solai in laterocemento, esso è di civile abitazione ed è suddiviso al piano terra in due soggiorni, due locali cucina, due camere da letto, due wc, 1 laboratorio, 1 cantina, 1 ripostiglio e disimpegno.

L’altezza utile interna dei locali sia al piano terra che quella dei locali al piano sottotetto è di diverse metrature come da planimetria di rilievo.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Dalla disamina dei documenti contenuti nel fascicolo, si evince la completezza della documentazione depositata dal creditore procedente che comprende tutte le documentazioni da prodursi. Nello specifico sono stati trasmessi estratti del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative agli immobili pignorati effettuati nei venti anni anteriori alla trascrizione per cui dalla comparazione dei dati emersi a seguito della ispezione ipotecaria effettuata dal sottoscritto presso gli uffici della

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Conservatoria e la certificazione notarile sostitutiva del certificato ipo - catastale emergono le medesime formalità pregiudizievoli relative all’immobile.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

CONFINI

L'unità immobiliare oggetto di rilievo confina su 2 fronti con stessa ditta (sud-est e nord-est), su un fronte con particelle contigue di altra proprietà(nord-ovest) oltrechè con strada provinciale via sferracavalli (sud-ovest).

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 43,86 mq 48,68 mq 1,00 48,68 mq 2,65 m T

Cantina 19,17 mq 21,27 mq 0,20 4,25 mq 2,50 m T

porticato 29,40 mq 32,63 mq 0,35 11,42 mq 3,00 m T

Corte 620,00 mq 620,00 mq 0,02 13,45 mq 0,00 m T

Sottotetto (autonomo) 48,03 mq 53,31 mq 0,35 18,66 mq 2,40 m 1

Totale superficie convenzionale: 178,31 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 178,31 mq

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I beni non sono comodamente divisibili in natura.

l'immobile stimato è sito in zona periferica rispetto a centri sociali, burocratici e commerciali del comune; è comunque raggiunto dai principali servizi ed utenze.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 30/01/1985 al 31/12/1991 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 10, Part. 842 Categoria A3 Cl.10, Cons. 5,5 Rendita € 505,61

Fg. 10, Part. 842 Categoria A3 Cl.10, Cons. 5,5 Rendita € 255,65

Fg. 10, Part. 842 Categoria A3, Cons. 9,5 Rendita € 441,57

I TITOLARI CATASTALI CORRISPONDONO A QUELLI REALI.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

10 842 2 A3 10 9,5 228 441,57

Corrispondenza catastale

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I DATI CATASTALI, INDIRIZZO, CONFINI ETC. SONO CONFORMI A QUELLI DICHIARATI NEL PIGNORAMENTO.

PRECISAZIONI

Avendo acquisito il fascicolo, ho proceduto all’esame della documentazione ipo-catastale prodotta dalla parte creditrice, ed ho eseguito le dovute indagini presso i competenti uffici del Comune di S. Elia Fiume Rapido, dell’ Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio di Frosinone (Catasto Di Frosinone) e della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Frosinone.

In data 21/08/2018, richiedevo con PEC agli uffici competenti del Comune di S. Elia Fiume Rapido accesso a tutta la documentazione tecnico/urbanistica concernente l'immobile interessato dall’esecuzione facendo seguito ad altra richiesta allo stesso Comune datata 10 luglio 2018.

Il Comune dopo qualche giorno mi rilasciava, a seguito di appuntamento concordato, parte della documentazione richiesta che veniva tra l’altro integrata successivamente da comunicazione/dichiarazione via Pec del 24 agosto da parte degli uffici comunali stessi interessati (all. 7), il tutto in risposta all’accesso alle documentazioni precedentemente richieste.

In data 21 agosto 2018 mi recavo presso la sede dell’ Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio di Frosinone (Catasto Di Frosinone) e della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Frosinone per l’acquisizione di tutta la documentazione del caso.

PATTI

Alla data del sopralluogo e sulla base delle dichiarazioni del delegato dell’esecutata oltrechè sulla base delle documentazioni da fascicolo, al piano terra l’immobile oggetto di pignoramento è occupato e nella piena fruibilità della debitrice e in locazione ed uso gratuito da parte dei coniugi sigg.ri ****

Omissis **** e **** Omissis **** per le esigenze abitative primarie proprie e del loro nucleo familiare.

STATO CONSERVATIVO

Lo stato conservativo e di manutenzione dell’immobile risulta in condizioni buone visto che, tra l’altro lo stesso è stato oggetto di un progetto di ristrutturazione/ampliamento negli anni 90’ nel quale si è provveduto tra l’altro alla realizzazione di copertura a tetto precedentemente ammalorato, realizzazione di portico, di un locale adibito a garage/laboratorio con cantina, un bagno e centrale termica oltreché rifacimento dei rivestimenti; in fase di sopralluogo non si sono peraltro evidenziate tracce di infiltrazioni e/o perdite di evidenza. Pur avendo richiesto, durante il sopralluogo, documentazioni sugli impianti non si è ricevuta alcuna certificazione di tipo impiantistico al fine della valutazione della regolarità degli stessi in materia di normative e/o riferimenti legislativi dell’epoca, si è proceduto pertanto ad un monitoraggio de visu sulle condizioni degli stessi.

PARTI COMUNI

L'immobile pignorato non risulta nè inserito in contesto condominiale nè avere parti comuni con altre unità immobiliari

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SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si rileva la presenza di servitù gravanti sul bene pignorato

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L’abitazione risulta realizzata per una parte, la più vetusta, con struttura portante verticale in blocchetti di cls al piano terra (parte esistente) mentre successivamente è stata ampliata realizzando una struttura in c.a.(parte ampliamento); i muri portanti presistenti hanno uno spessore di cm 30 e sono stati integrati da pilastri in c.a. dei locali oggetto di ampliamento. La copertura dell’immobile è a tetto, i solai in laterocemento, esso è di civile abitazione ed è suddiviso al piano terra in due soggiorni, due locali cucina, due camere da letto, due wc, 1 laboratorio, 1 cantina, 1 ripostiglio e disimpegno.

L’altezza utile interna dei locali sia al piano terra che quella dei locali al piano sottotetto è di diverse metrature come da planimetria di rilievo.

L'abitazione è dotata di portoncino d'ingresso principale blindato, porte interne in legno massello, infissi in PVC doppio vetro, pavimentazioni in gres porcellanato, pareti interne tutte intonacate e tinteggiate talvolta con modanature accessorie e decorative in gesso e presenza altresì di persiane esterne agli infissi.

Il locale laboratorio con annessa cantina, con centrale termica all’interno, strutturato al piano terra adiacente e contiguo all’edificio non risulta intonacato né risulta dotato di pavimentazione né di rifiniture.

L'immobile, così come da colloquio con il debitore, risulta fornito di allaccio alla rete elettrica, e dell'acqua potabile nonché di impianto termoidraulico e presenza di fossa settica; i contatori di tutti i servizi risultano installati su terreno di proprietà. L'impianto di riscaldamento avviene per mezzo di radiatori in alluminio e caldaia alimentata a GPL con bombolone in esterno.

STATO DI OCCUPAZIONE

Alla data del sopralluogo e sulla base delle dichiarazioni del delegato dell’esecutata oltrechè sulla base delle documentazioni da fascicolo, al piano terra l’immobile oggetto di pignoramento è occupato e nella piena fruibilità della debitrice e in locazione ed uso gratuito da parte dei coniugi sigg.ri ****

Omissis **** e **** Omissis **** per le esigenze abitative primarie proprie e del loro nucleo familiare.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 01/07/1987 **** Omissis **** DENUNCIA DI SUCCESSIONE

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

05/03/1974

Trascrizione

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Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di FROSINONE aggiornate al 21/08/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Iscritto a FROSINONE il 14/01/2015

Reg. gen. 594 - Reg. part. 76 Importo: € 100,00

Formalità a carico della procedura Trascrizioni

• PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Trascritto a FROSINONE il 18/04/2018 Reg. gen. 6573 - Reg. part. 5063

Formalità a carico della procedura

NORMATIVA URBANISTICA

L’immobile risulta ante 67’ come si evince dalle carte acquisite dall’Ente. In data 21/08/2018 con PEC al comune di S.Elia Fiume Rapido ad integrazione di precedente pec del 10 luglio, il sottoscritto richiedeva tutta la documentazione urbanistica/edilizia sull’immobile oggetto di esecuzione. Si precisa che a seguito della citata missiva certificata il Comune fissava un appuntamento con il sottoscritto e procedeva alla consegna di copia di parte dei documenti poi trasmessi via PEC in maniera esaustiva e completa il 24 di agosto 2018. La presenza di regolare concessione edilizia n. 17/92 attesta la

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regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile in questione anche se risulta presente una richiesta di condono edilizio in opere in difformità non ancora evasa dall’Ente.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'IMMOBILE RISULTA PROVVISTO DI REGOLARE CONCESSIONE EDILIZIA n. 17/92. RISULTA PRESENTE ALTRESì UNA RICHIESTA DI CONDONO EDILIZIO/SANATORIA N. 2539/95 IN OPERE IN DIFFORMITA' DI AMPLIAMENTO NON ANCORA EVASA DAL COMUNE.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Sul posto, veniva riscontrata qualche difformità rispetto agli elaborati acquisiti in comune, in particolare, ci si riferisce:

1)al piano terra dove sul prospetto sud–est di fianco ed a coronamento dello stabile in ampliamento risulta un locale cucina (all.11 – foto F3 e F13)

2) nel locale disimpegno all’ingresso dello stabile risulta presente una scala leggera del tipo prefabbricato in legno (all.11 – foto F14 e F15); che dal portoncino d’ingresso principale collocato sul prospetto anteriore principale, conduce al piano sottotetto dove risultano altresì presenti 4 vani di cui un Wc un disimpegno e tre camere da letto (all.11 – foto F16 e F17);

3)sul prospetto nord-est si rappresenta la presenza di un locale laboratorio/cantina di perimetrazione e distribuzione diversa dal progettuale agli atti del Comune ed oggetto di condono da rilasciarsi (all.7).

Per cui, alla luce dell'attuale normativa, si riscontra la non sanabilità delle opere/locali realizzati e così conformati poiché realizzate al di fuori dei termini di ammissibilità, e comunque le medesime in fase di stima non incideranno in nessun modo sulla valutazione dell’immobile.

L'immobile, così come da colloquio con il delegato del debitore, risulta fornito di allaccio alla rete elettrica, e dell'acqua potabile nonché di impianto termoidraulico e presenza di fossa settica; i contatori di tutti i servizi risultano installati su terreno di proprietà. L'impianto di riscaldamento avviene per mezzo di radiatori in alluminio e caldaia alimentata a GPL con bombolone in esterno

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

L’immobile costruito in epoca ante 1967 è legittimato ope legis così come si evince da certificazione del Comune (all. 7) è sito nel comune di S. Elia Fiume Rapido in Località Prepoie - Via Sferracavalli 5774 , inserito in contesto periferico/residenziale in zona extraurbana è un fabbricato isolato sviluppantesi su un piano - piano terra – per complessivi 9,5 vani con annessa corte esclusiva. L’accesso all’immobile esecutato, in posizione rialzata su Via Sferracavalli, avviene da accesso su strada provinciale con rampa di ingresso, cancello e presenza di piazzale immediatamente antistante al prospetto principale fronte strada da dove si raggiunge il portone di ingresso principale (a sud-ovest) posizionato al piano terra leggermente rialzato dell’edificio di proprietà della debitrice oggetto di perizia. L’abitazione risulta realizzata per una parte, la più vetusta, con struttura portante verticale in blocchetti di cls al piano terra (parte esistente) mentre successivamente è stata ampliata realizzando una struttura in c.a.(parte ampliamento); i muri portanti presistenti hanno uno spessore di cm 30 e sono stati integrati da pilastri in c.a. dei locali oggetto di ampliamento. La copertura dell’immobile è a tetto, i solai in laterocemento, esso è di civile abitazione ed è suddiviso al piano terra in due soggiorni, due locali cucina, due camere da letto, due wc, 1 laboratorio, 1 cantina, 1 ripostiglio e disimpegno. L’altezza utile interna dei locali sia al piano terra che quella dei locali al piano sottotetto è di diverse metrature come da planimetria di rilievo.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 842, Zc. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 98.070,50

A giudizio del sottoscritto, CTU incaricato,i beni oggetto di stima devono essere posti in vendita data la loro strutturazione, consistenza e distribuzione.L'immobile risulta peraltro pignorato per le intere quote di proprietà.

Si è scelto quale metodo di stima per determinare il più probabile valore di mercato, quello della "stima sintetico-comparativa" che determina il valore mediante comparazione del bene oggetto di stima con transazioni recenti relative a beni analoghi presenti nella zona, quindi la determinazione di valori unitari anche in considerazione di fattori di influenza, positivi o negativi, riscontrati dall'analisi dell'immobile.

I beni oggetto di stima rientrano tra quelle categorie di immobili maggiormente trattate dal mercato immobiliare, è stato quindi possibile trovare parametri di valutazione sufficientemente attendibili per la rappresentatività nel risultato del confronto e paragone con altri beni similari oggetto di recenti stipule di compra-vendite.

La ricerca dei parametri significativi è stata effettuata direttamente analizzando i dati

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pubblicati nell’Osservatorio dei Valori Immobiliari a cura del Dipartimento del Territorio Direzione Centrale dei Servizi Tecnici Erariali, edito dalla DEI multimediale – Tipografia del Genio Civile, con le dovute correzioni ed aggiustamenti determinabili dai vari fattori d’influenza riscontrati.

Si è scelto quale metodo di stima per determinare il più probabile valore di mercato, quello della "stima sintetico-comparativa" che determina il valore mediante comparazione del bene oggetto di stima con transazioni recenti relative a beni analoghi presenti nella zona, quindi la determinazione di valori unitari anche in considerazione di fattori di influenza, positivi o negativi, riscontrati dall'analisi dell'immobile.

La ricerca dei parametri significativi è stata effettuata direttamente analizzando i dati pubblicati nell’Osservatorio dei Valori Immobiliari a cura del Dipartimento del Territorio Direzione Centrale dei Servizi Tecnici Erariali, edito dalla DEI multimediale – Tipografia del Genio Civile, con le dovute correzioni ed aggiustamenti determinabili dai vari fattori d’influenza riscontrati.

1.Dall’analisi degli ultimi dati disponibili dell’Osservatorio dei Valori Immobiliari a cura del Dipartimento del Territorio Direzione Centrale dei Servizi Tecnici Erariali, edito dalla DEI multimediale – Tipografia del Genio Civile – anno 2017, semestre 2°, si estraggono, in relazione alla zona urbana e alla tipologia di utilizzo, i seguenti valori di riferimento.Dalla ulteriore analisi dei fattori obiettivi d'influenza si è determinato, per l'immobile oggetto di stima, la posizione medio-alta nell'arco dei valori di mercato possibili, pertanto per l'immobile in condizioni "normali" si è stimato un valore di mercato di € 550,00 al metro quadrato di superficie lorda. Si precisa che le condizioni normali sono da prendersi a riferimento opportunamente quando non sono presenti (come nel caso in questione) condizioni di criticità, quali la mancata indipendenza dello stabile, la distribuzione e le condizioni del medesimo etc.

2.Da indagini fatte presso borsini immobiliari, agenzie immobiliari,operatori economici, imprese di costruzioni, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche ed inoltre tenendo conto delle attuali condizioni di manutenzione e conservazione, il prezzo di mercato si aggira intorno ai 500 euro/mq. Specificatamente si sono considerati valori reperiti di immobili simili aventi le seguenti caratteristiche :

•ubicazione nello stesso comprensorio

•rifiniture non base

•superficie commerciale all’incirca pari a quella rilevata

Come in precedenza precisato, la valutazione avviene con riferimento alla situazione dell'immobile come già accatastato e relativamente ai locali presenti negli elaborati presenti in Comune ed in catasto.

La superficie commerciale è stata valutata conglobando il 100% della superficie netta calpestabile, il 100 % della superficie occupata da tramezzi interni, il 100% della superficie occupata dalle tamponature perimetrali confinanti con l’esterno o con la scala, il 25% della superficie dei balconi, il 50% della superficie del box auto, il 35% della superficie del portico, il 35% dei locali/vani accessori( bagni, ripostigli, lavanderia e disimpegni scale interne) oltrechè il 10% della superficie della corte (con eccedenza dopo i 25 mq al 2%).

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Pertanto la stima del valore commerciale provvisoria (normale) dell'immobile è così determinato:

Abitazione a piano terra

•superficie lorda abitazione mq.159,65 x € 550,00 =€87.807,50 Abitazione a piano sottotetto

•superficie lorda abitazione mq. 18,66 x € 550,00 =€10.263,00

Totale provvisorio € 98.070,50

Considerato che l'immobile oggetto di stima è stato realizzato con materiali di discreto pregio, (buona coibentazione termica, buon rapporto aeroilluminante degli ambienti, manutenzione etc.), discreta strutturazione e numero di locali servizi (cucina e bagno), stato manutentivo buono ed impianti tecnici presenti ed in buone condizioni, non si è valutato alcun decremento da applicarsi in quota percentuale ridefinizione quest’ultima che generalmente invece si considera quale deprezzamento calcolato per vetustà, grado di conservazione e qualità della costruzione che nel caso in esame, considerando la recente ristrutturazione effettuata, non comporta decurtazioni e rivisitazioni del totale sopra riportato e che rimane pertanto stimato in quanto tale.

Pertanto sulla base di quanto esposto si stima il più probabile valore commerciale del LOTTO UNICO in € 98.070,50

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Fabbricato civile Sant'Elia

Fiumerapido (FR) - Localita Prepoie - via sferracavalli 5774

178,31 mq 550,00 €/mq € 98.070,50 100,00 € 98.070,50

Valore di stima: € 98.070,50

Valore finale di stima: € 98.070,50

Si è scelto quale metodo di stima per determinare il più probabile valore di mercato, quello della

"stima sintetico-comparativa" che determina il valore mediante comparazione del bene oggetto di stima con transazioni recenti relative a beni analoghi presenti nella zona, quindi la determinazione di valori unitari anche in considerazione di fattori di influenza, positivi o negativi, riscontrati dall'analisi dell'immobile.

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La ricerca dei parametri significativi è stata effettuata direttamente analizzando i dati pubblicati nell’Osservatorio dei Valori Immobiliari a cura del Dipartimento del Territorio Direzione Centrale dei Servizi Tecnici Erariali, edito dalla DEI multimediale – Tipografia del Genio Civile, con le dovute correzioni ed aggiustamenti determinabili dai vari fattori d’influenza riscontrati.

Si sono altresì indagini presso borsini immobiliari, agenzie immobiliari,operatori economici, imprese di costruzioni, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche ed inoltre tenendo conto delle attuali condizioni di manutenzione e conservazione. Specificatamente si sono considerati valori reperiti di immobili simili aventi le seguenti caratteristiche :

• ubicazione nello stesso comprensorio

• rifiniture non base

• superficie commerciale all’incirca pari a quella rilevata

La superficie commerciale è stata valutata conglobando il 100% della superficie netta calpestabile, il 100 % della superficie occupata da tramezzi interni, il 100% della superficie occupata dalle tamponature perimetrali confinanti con l’esterno o con la scala, il 25% della superficie dei balconi, il 50% della superficie del box auto, il 35% della superficie del portico, il 35% dei locali/vani accessori(

bagni, ripostigli, lavanderia e disimpegni scale interne) oltrechè il 10% della superficie della corte (con eccedenza dopo i 25 mq al 2%.

Considerato che l'immobile oggetto di stima è stato realizzato con materiali di discreto pregio, (buona coibentazione termica, buon rapporto aeroilluminante degli ambienti, manutenzione etc.), discreta strutturazione e numero di locali servizi (cucina e bagno), stato manutentivo buono ed impianti tecnici presenti ed in buone condizioni, non si è valutato alcun decremento da applicarsi in quota percentuale ridefinizione quest’ultima che generalmente invece si considera quale deprezzamento calcolato per vetustà, grado di conservazione e qualità della costruzione che nel caso in esame, considerando la recente ristrutturazione effettuata, non comporta decurtazioni e rivisitazioni del totale sopra riportato e che rimane pertanto stimato in quanto tale.

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Nessuna riserva o particolarità da segnalare.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Arpino, li 15/10/2018

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L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Quadrini Marco ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Altri allegati - Comunicazione inizio operazioni peritali con ricevute di avvenuta ricezione (Aggiornamento al 12/10/2018)

✓ N° 2 Altri allegati - Verbale accesso/sopralluogo (Aggiornamento al 12/10/2018)

✓ N° 3 Tavola del progetto - Planimetria rilievo del bene (Aggiornamento al 12/10/2018)

✓ N° 4 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 21/08/2018)

✓ N° 5 Estratti di mappa (Aggiornamento al 21/08/2018)

✓ N° 6 Visure e schede catastali - Visura storica per immobile (Aggiornamento al 21/08/2018)

✓ N° 7 Certificato destinazione urbanistica - Copia documentazione Comune e nota integrativa (Aggiornamento al 24/08/2018)

✓ N° 8 Altri allegati - Copia certificato notarile risultanze visure e registri (Aggiornamento al 26/05/2018)

✓ N° 9 Altri allegati - Attestato di prestazione energetica (Aggiornamento al 14/10/2018)

✓ N° 10 Altri allegati - Ispezione ipotecaria (Aggiornamento al 21/08/2018)

✓ N° 11 Ortofoto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 12/10/2018)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

L’immobile costruito in epoca ante 1967 è legittimato ope legis così come si evince da certificazione del Comune (all. 7) è sito nel comune di S. Elia Fiume Rapido in Località Prepoie - Via Sferracavalli 5774 , inserito in contesto periferico/residenziale in zona extraurbana è un fabbricato isolato sviluppantesi su un piano - piano terra – per complessivi 9,5 vani con annessa corte esclusiva. L’accesso all’immobile esecutato, in posizione rialzata su Via Sferracavalli, avviene da accesso su strada provinciale con rampa di ingresso, cancello e presenza di piazzale immediatamente antistante al prospetto principale fronte strada da dove si raggiunge il portone di ingresso principale (a sud-ovest) posizionato al piano terra leggermente rialzato dell’edificio di proprietà della debitrice oggetto di perizia. L’abitazione risulta realizzata per una parte, la più vetusta, con struttura portante verticale in blocchetti di cls al piano terra (parte esistente) mentre successivamente è stata ampliata realizzando una struttura in c.a.(parte ampliamento); i muri portanti presistenti hanno uno spessore di cm 30 e sono stati integrati da pilastri in c.a. dei locali oggetto di ampliamento. La copertura dell’immobile è a tetto, i solai in laterocemento, esso è di civile abitazione ed è suddiviso al piano terra in due soggiorni, due locali cucina, due camere da letto, due wc, 1 laboratorio, 1 cantina, 1 ripostiglio e disimpegno. L’altezza utile interna dei locali sia al piano terra che quella dei locali al piano sottotetto è di diverse metrature come da planimetria di rilievo.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 842, Zc. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L’immobile risulta ante 67’ come si evince dalle carte acquisite dall’Ente. In data 21/08/2018 con PEC al comune di S.Elia Fiume Rapido ad integrazione di precedente pec del 10 luglio, il sottoscritto richiedeva tutta la documentazione urbanistica/edilizia sull’immobile oggetto di esecuzione. Si precisa che a seguito della citata missiva certificata il Comune fissava un appuntamento con il sottoscritto e procedeva alla consegna di copia di parte dei documenti poi trasmessi via PEC in maniera esaustiva e completa il 24 di agosto 2018. La presenza di regolare concessione edilizia n. 17/92 attesta la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile in questione anche se risulta presente una richiesta di condono edilizio in opere in difformità non ancora evasa dall’Ente.

Prezzo base d'asta: € 98.070,50

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 93/2018 D EL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 98.070,50

Bene N° 1 - Fabbricato civile

Ubicazione: Sant'Elia Fiumerapido (FR) - Localita Prepoie - via sferracavalli 5774

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Fabbricato civile

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 842, Zc.

2, Categoria A3

Superficie 178,31 mq

Stato conservativo: Lo stato conservativo e di manutenzione dell’immobile risulta in condizioni buone visto che, tra l’altro lo stesso è stato oggetto di un progetto di ristrutturazione/ampliamento negli anni 90’ nel quale si è provveduto tra l’altro alla realizzazione di copertura a tetto precedentemente ammalorato, realizzazione di portico, di un locale adibito a garage/laboratorio con cantina, un bagno e centrale termica oltreché rifacimento dei rivestimenti; in fase di sopralluogo non si sono peraltro evidenziate tracce di infiltrazioni e/o perdite di evidenza. Pur avendo richiesto, durante il sopralluogo, documentazioni sugli impianti non si è ricevuta alcuna certificazione di tipo impiantistico al fine della valutazione della regolarità degli stessi in materia di normative e/o riferimenti legislativi dell’epoca, si è proceduto pertanto ad un monitoraggio de visu sulle condizioni degli stessi.

Descrizione: L’immobile costruito in epoca ante 1967 è legittimato ope legis così come si evince da certificazione del Comune (all. 7) è sito nel comune di S. Elia Fiume Rapido in Località Prepoie - Via Sferracavalli 5774 , inserito in contesto periferico/residenziale in zona extraurbana è un fabbricato isolato sviluppantesi su un piano - piano terra – per complessivi 9,5 vani con annessa corte esclusiva. L’accesso all’immobile esecutato, in posizione rialzata su Via Sferracavalli, avviene da accesso su strada provinciale con rampa di ingresso, cancello e presenza di piazzale immediatamente antistante al prospetto principale fronte strada da dove si raggiunge il portone di ingresso principale (a sud-ovest) posizionato al piano terra leggermente rialzato dell’edificio di proprietà della debitrice oggetto di perizia. L’abitazione risulta realizzata per una parte, la più vetusta, con struttura portante verticale in blocchetti di cls al piano terra (parte esistente) mentre successivamente è stata ampliata realizzando una struttura in c.a.(parte ampliamento); i muri portanti presistenti hanno uno spessore di cm 30 e sono stati integrati da pilastri in c.a. dei locali oggetto di ampliamento. La copertura dell’immobile è a tetto, i solai in laterocemento, esso è di civile abitazione ed è suddiviso al piano terra in due soggiorni, due locali cucina, due camere da letto, due wc, 1 laboratorio, 1 cantina, 1 ripostiglio e disimpegno. L’altezza utile interna dei locali sia al piano terra che quella dei locali al piano sottotetto è di diverse metrature come da planimetria di rilievo.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: Alla data del sopralluogo e sulla base delle dichiarazioni del delegato dell’esecutata oltrechè sulla base delle documentazioni da fascicolo, al piano terra l’immobile oggetto di pignoramento è occupato e nella piena fruibilità della debitrice e in locazione ed uso gratuito da parte dei coniugi sigg.ri **** Omissis **** e

**** Omissis **** per le esigenze abitative primarie proprie e del loro nucleo familiare.