TRIB U N AL E DI ROMA

(1)

TR IB U N AL E DI R O M A

SEZIONE EE. II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Iachini Gianfranco, nell'Esecuzione Immobiliare 74/2018 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 4

Premessa ... 4

Lotto 1 ... 5

Descrizione... 6

Completezza documentazione ex art. 567... 6

Titolarità... 6

Confini ... 7

Consistenza ... 7

Cronistoria Dati Catastali ... 7

Dati Catastali... 8

Precisazioni ... 9

Patti ... 9

Stato conservativo... 9

Parti Comuni ... 9

Servitù, censo, livello, usi civici ...10

Caratteristiche costruttive prevalenti ...10

Stato di occupazione ...10

Provenienze Ventennali...11

Formalità pregiudizievoli ...12

Normativa urbanistica ...13

Regolarità edilizia...13

Vincoli od oneri condominiali ...14

Lotto 2 ...16

Descrizione...17

Completezza documentazione ex art. 567...17

Titolarità...17

Confini ...18

Consistenza ...18

Cronistoria Dati Catastali ...18

Dati Catastali...19

Precisazioni ...19

Patti ...20

Stato conservativo...20

Parti Comuni ...20

Servitù, censo, livello, usi civici ...21

Caratteristiche costruttive prevalenti ...21

Stato di occupazione ...21

(3)

Provenienze Ventennali...22

Formalità pregiudizievoli ...23

Normativa urbanistica ...24

Regolarità edilizia...24

Vincoli od oneri condominiali ...25

Stima / Formazione lotti ...26

Lotto 1...26

Lotto 2...28

Riserve e particolarità da segnalare...30

Riepilogo bando d'asta ...33

Lotto 1...33

Lotto 2...33

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 74/2018 del R.G.E. ...35

Lotto 1...35

Lotto 2...35

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INCARICO

All'udienza del 26/08/2019, il sottoscritto Arch. Iachini Gianfranco, con studio in Via Giuseppe Antonio Guattani, 15 - 00161 - Roma (RM), email studioiachini@tiscali.it, PEC g.iachini@pec.archrm.it, Tel. 06 44247506, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/09/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Oreste Salomone 46, scala U, interno 1E, piano 1

• Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Oreste Salomone 46, scala U, interno 1C, piano 1

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LOTTO 1

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Il lotto è formato dai seguenti beni:

DESCRIZIONE

Trattasi di appartamento adibito ad abitazione di proprietà della società **** Omissis ****.

L'appartamento in questione è ubicato in un edificio residenziale lungo via Oreste Salomone, nel quartiere Torpignattara all'interno dell'attuale Municipio VI in Roma.

L'appartamento occupa la porzione di testa della originaria unità immobiliare ed è identificato con l'interno 1E e si compone di n.1 bagno, n.2 ripostigli, n.1 disimpegno ed un grande ambiente con angolo cottura.

Via Oreste Salomone è una strada secondaria all'interno del quartiere, a poca distanza in linea d'area da via Casilina lungo la quale sono presenti il maggior numero di trasporti pubblici, tra cui la linea tramviaria su ferro Centocelle-Termini.

La zona è raggiunta da tutte le opere di urbanizzazione.

Il fabbricato è prevalentemente ad uso residenziale.

L'appartamento pignorato è identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 507.

L'appartamento confina a nord con distacco su via Pietro Rovetti, ad est con appartamento identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 506 e con bcnc di cui al sub 509 ed a sud con appartamento identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 10.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

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CONFINI

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 56,00 mq 69,50 mq 1,00 69,50 mq 3,00 m 1

Totale superficie convenzionale: 69,50 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 69,50 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'appartamento in questione è ubicato all'interno del fabbricato con accesso da via Oreste Salomone 46, nel quartiere Torpignattara all'interno dell'attuale Municipio VI in Roma.

L'immobile è raggiunto dai principali servizi (acqua, luce, telefono, fognatura pubblica).

Il corpo di fabbrica del fabbricato è articolato su 7 livelli.

L'appartamento in questione è identificato con l'interno n.1E e si trova al primo piano.

La consistenza dell'immobile è stata calcolata nell'allegato relativo alla restituzione grafica (cfr. All.26).

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 03/05/1986 al 01/01/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 934, Part. 719, Sub. 9, Zc. 4 Categoria A10

Cl.1, Cons. 10 vani Rendita € 3,20 Piano 1

Cl.1, Cons. 10 vani Rendita € 6.817,23 Piano 1

Cl.1, Cons. 10 vani

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Rendita € 6.817,23 Piano 1

Cl.3, Cons. 3,5 vani Superficie catastale 71 mq Rendita € 632,66 Piano 1

Dalla visura storica catastale eseguita in data 30/09/2019 il bene risulta intestato per il 100% alla società **** Omissis **** (cfr. All.2).

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

Il bene in questione deriva dal frazionamento con cambio di destinazione d'uso di un immobile con destinazione uffici. In sede di frazionamento è stato creato il Bene Comune Non Censibile (BCNC) identificato al catasto al foglio 934 part.719 sub 509 (erroneamente identificato con il sub.514 nell'atto di pignoramento), comune agli interni 1C, 1D ed 1E (subb. 505, 506 e 507, come riscontrabile nell'allegato "Elaborato planimetrico" - All.5-6-7).

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

934 719 507 4 A3 3 3,5 vani 71 mq 632,66 € 1

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

I dati riportati nell’atto di pignoramento consentono l’individuazione del bene.

Lo stato dei luoghi è conforme alla planimetria catastale (si veda il capitolo "Regolarità edilizia").

All'appartamento si accede attraverso un ambiente comune con gli interni 1C ed 1D individuato al catasto al foglio 934 part.719 sub 509 (erroneamente identificato con il sub.514 nell'atto di pignoramento).

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PRECISAZIONI

La documentazione in atti è completa ai sensi di quanto previsto dall'art.567, 2° comma del c.p.c.

I beni oggetto di pignoramento (identificati al Catasto al foglio 934 part.719 subb. 505 e 507) derivano dal frazionamento con cambio di destinazione d'uso di un immobile con destinazione uffici.

In sede di frazionamento è stato creato il Bene Comune Non Censibile (BCNC)identificato al foglio 934 part.719 sub 509 (erroneamente identificato con il sub.514 nell'atto di pignoramento), comune agli interni 1C, 1D ed 1E (subb. 505, 506 e 507, come riscontrabile nell'allegato "Elaborato planimetrico" - All.5-6-7).

PATTI

Si è riscontrato che l'immobile è affittato alla signora **** Omissis **** come riscontrabile dal contratto di locazione allegato alla presente perizia (All.28) ma, nel corso del sopralluogo effettuato il 15.10.2019, erano presenti solamente i due figli della conduttrice.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile non necessita di una approfondita ristrutturazione degli impianti, degli infissi e delle parti strutturali ma solamente delle finiture.

Si riepilogano di seguito le condizioni dell'immobile, riscontrabili dall'elaborato fotografico allegato (cfr. All.30):

A) ESTERNI

- Cortile e facciate: in cattivo stato di conservazione.

B) AREE COMUNI

- Androne e scale: in normale stato di conservazione.

c) APPARTAMENTO - Murature

Le murature perimetrali e le tramezzature interne sono in laterizio e mattoni e si presentano in normale stato di manutenzione ad eccezione di una diffusa condensa dovuta presumibilmente al mancato arieggiamento dei locali.

- Impianti

Riscaldamento: l'appartamento è sprovvisto di impianto di riscaldamento.

Elettrico: l'impianto ed il quadro elettrico generale risultano obsoleti e non sono certificati.

Idrico-sanitario: in normale stato di conservazione.

- Statica

Non sono presenti cavillature e lesioni interne ed esterne all'edificio importanti e/o visibili ad occhio nudo.

- Infissi

Tutte le finestre in metallo risultano in discrete condizioni.

Non sono presenti avvolgibili o persiane.

Le finestre sono realizzate con vetri doppi.

- Finiture

Intonaci, tinteggiature, ecc.: è necessaria una approfondita revisione.

PARTI COMUNI

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SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

E' presente un rialzo del pavimento nella zona dell'angolo cottura e dei bagni realizzato, presumibilmente, in sede di frazionamento per permettere l'allaccio dei nuovi appartamenti agli scarichi condominiali.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Caratteristiche costruttive:

Fondazioni: presumibilmente dirette.

Esposizione: l'abitazione al secondo piano ha finestre su un lato (nord).

Altezza interna utile: 3,00 metri.

Strutture verticali: cemento armato.

Solai: in latero-cemento.

Copertura: terrazza.

Pareti esterne: intonaco.

Pareti interne: in muratura, tinteggiate.

Pavimentazione interna: in mattonelle di ceramica.

Infissi interni: ante al battente o scorrevoli in legno.

Infissi esterni: in metallo, vetro doppio.

Scale condominiali: in cemento armato finite con pietra naturale.

Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti:

a) elettrico sottotraccia a 220 V, non certificato, da rifare da nuovo rendendolo conforme alla normativa vigente;

b) riscaldamento: assente.

C) condizionamento: presente (pompa di calore);

d) impianto allarme: assente;

e) allaccio in fogna: esistente;

f) impianto idrico-sanitario: presente.

Posto auto: non presente.

Soffitta, cantina o simili: non presenti.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

• Registrazione contratto: 09/11/2018

(11)

• Scadenza contratto: 30/10/2022

Stato della causa in corso per il rilascio

L'immobile è affittato alla signora **** Omissis **** come riscontrabile dal contratto di locazione allegato alla presente perizia (All.28).

Canoni di locazione Canone mensile: € 500,00

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 30/06/1987 al

28/11/2002 **** Omissis **** Impianto

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 28/11/2002 al 19/06/2007

**** Omissis **** Decreto di trasferimento di beni immobili a società di cartolarizzazione

Ministero dell'Economia

28/11/2002 279

Trascrizione

Registrazione

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Dal 19/06/2007 **** Omissis **** Compravendita

Parenti Enrico 19/06/2007 91659

Trascrizione

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

L'atto di provenienza (atto di compravendita) è allegato alla presente perizia (cfr. All.27).

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma 1 aggiornate al 30/09/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo condizionato Iscritto a Roma 1 il 30/06/2011

Reg. gen. 73455 - Reg. part. 14913 Importo: € 1.675.000,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Note: Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n.16034 del 09/08/2011 (quietanza e conferma) 2. Annotazione n.16035 del 09/08/2011 (Frazionamento in quota)

• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Roma 1 il 04/06/2018

Reg. gen. 63694 - Reg. part. 11396 Importo: € 3.053,58

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Trascrizioni

• Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Roma 1 il 29/01/2018 Reg. gen. 10443 - Reg. part. 7593 A favore di **** Omissis ****

In data 30/09/2019 è stato richiesto all'Agenzia del Territorio l'elenco delle formalità pregiudizievoli aggiornato (cfr. All.9).

NORMATIVA URBANISTICA

In base al Piano Regolatore Generale di Roma vigente, approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del 12/2/08 con la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio avvenuta il 14 marzo 2008, l'immobile ricade nel sistema insediativo "Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e ad alta densità insediativa - T2" (cfr. All.31 ed All.32), all'interno del programma di intervento denominato P3.

Il bene secondo quanto previsto dallo strumento urbanistico comunale ha destinazione residenziale.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

Il fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in questione è stato edificato con concessione n. 490/C del 16 maggio 1986, numero 335/C dell'11 maggio 1987 ed è stata rilasciata l'abilità il 13

maggio 1992. L'immobile pignorato, int. 1/E, del fabbricato di via Oreste Salomone n.46, deriva da un frazionamento con cambio di destinazione d'uso richiesto con DIA (Denuncia Inizio Attività) di un appartamento con destinazione uffici.

Relativamente all'immobile in questione lo scrivente ha reperito la seguente documentazione al fine di accertare e riscontrare la conformità urbanistica ed edilizia del bene:

1. Licenza edilizia originaria (All.13);

2. Certificato di Abitabilità originario (All.14);

3. Concessione edilizia in sanatoria ufficio (All.15);

4. DIA ai sensi dell'art.1 comma 6 L.433/01 prot. QI/2010/28590 del 3/5/2010 per legittimazione preesistenze e ristrutturazione edilizia (All.16);

5. Elaborato grafico DIA (All.17);

6. Comunicazione Fine Lavori, Catastali (All.18);

7. Camerale Soc. Proprietaria (All.19);

8. Protocollo Dipartimentale (All.20);

9. Domanda Agibilità (All.21);

10. Documenti per nuova agibilità - Catasto (All.22);

11. Documenti per nuova agibilità - Certificati di Conformità impianti e Camerali (All.23);

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12. Documenti per nuova agibilità - Dich. sost. Atto di notorietà Atto di Proprietà (All.24).

Nel corso dei sopralluogo si è riscontrato che l'immobile era conforme all'ultimo titolo edilizio (DIA prot. QI/2010/28590 del 3/5/2010).

Lo scrivente, però, considerato che, precedentemente, l'Amministrazione Comunale aveva espresso un diniego in merito ad una precedente istanza urbanistica presentata in merito agli immobili oggetto della presente perizia, ha effettuato un formale accesso agli atti del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica al fine di verificare eventuali ed ulteriori atti di diniego in merito alla DIA prot.

QI/2010/28590 del 3/5/2010 senza però ricevere alcun riscontro in merito.

Per quanto riguarda l'appartamento in questione, infine, si rileva che l'originario certificato di agibilità è stato superato dalle modifiche effettuate con la DIA sopra citata e, conseguentemente, la proprietà ha richiesto un nuovo certificato di agibilità (All.31-22-23-24) al momento non ancora rilasciato.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) non esisteva e, di conseguenza, è stato redatto ed allegato alla presente relazione (allegato – “Attestato di Prestazione Energetica”).

Dall’attestato di prestazione energetica (APE) risulta che la Classe Energetica globale dell’edificio è la

“G” (cfr. All.36).

La certificazione energetica è stata inviata, come previsto dalle procedure attualmente vigenti, in data 23/12/2019 all’autorità tecnico amministrativa competente.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

L'immobile oggetto della presente perizia non è allacciato al riscaldamento condominiale.

La caldaia del riscaldamento del fabbricato di via Oreste Salomone n.46 è comune con altri edifici e il mancato pagamento dei costi del riscaldamento da parte della **** Omissis **** è stato oggetto di una controversia che si è chiusa, a seguito di una CTU, con una assemblea (All.33) che ha deliberato che la

**** Omissis **** non è mai stata allacciata all'impianto condominiale.

L'amministratore del supercondominio ha fornito allo scrivente copia del regolamento di condominio (All.34), le tabelle di riscaldamento (All.35), mentre l'amministratore del condominio non ha fornito

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documenti relativi ad eventuale pendenze della proprietà nei confronti del condominio stesso.

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LOTTO 2

(17)

Il lotto è formato dai seguenti beni:

DESCRIZIONE

L'appartamento in questione è ubicato in un edificio residenziale lungo via Oreste Salomone, nel quartiere Torpignattara all'interno dell'attuale Municipio VI in Roma.

L'appartamento occupa la porzione di testa della originaria unità immobiliare ed è identificato con l'interno 1C e si compone di n.1 bagno, n.1 disimpegno ed un grande ambiente con angolo cottura.

Via Oreste Salomone è una strada secondaria all'interno del quartiere, a poca distanza in linea d'area da via Casilina lungo la quale sono presenti il maggior numero di trasporti pubblici, tra cui la linea tramviaria su ferro Centocelle-Termini.

La zona è raggiunta da tutte le opere di urbanizzazione.

Il fabbricato è prevalentemente ad uso residenziale.

L'appartamento pignorato è identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 505.

L'appartamento confina a nord con distacco su via Pietro Rovetti, a sud con BCNC identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 509 ed ad ovest con appartamento identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 506.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

(18)

CONFINI

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 42,75 mq 49,80 mq 1,00 49,80 mq 3,00 m 1

Totale superficie convenzionale: 49,80 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 49,80 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'appartamento in questione è ubicato all'interno del fabbricato con accesso da via Oreste Salomone 46, nel quartiere Torpignattara all'interno dell'attuale Municipio VI in Roma.

L'immobile è raggiunto dai principali servizi (acqua, luce, telefono, fognatura pubblica).

Il corpo di fabbrica del fabbricato è articolato su 7 livelli.

L'appartamento in questione è identificato con l'interno n.1C e si trova al primo piano.

La consistenza dell'immobile è stata calcolata nell'allegato relativo alla restituzione grafica (cfr. All.37).

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Cl.1, Cons. 10 vani Rendita € 3,20 Piano 1

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Cl.3, Cons. 2,5 vani Superficie catastale 48 mq Rendita € 451,90 Piano 1

Dalla visura storica catastale eseguita in data 30/09/2019 il bene risulta intestato per il 100% alla società **** Omissis **** (cfr. All.1).

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

Il bene in questione deriva dal frazionamento con cambio di destinazione d'uso di un immobile con destinazione uffici. In sede di frazionamento è stato creato il Bene Comune Non Censibile (BCNC) identificato al catasto al foglio 934 part.719 sub 509 (erroneamente identificato con il sub.514 nell'atto di pignoramento), comune agli interni 1C, 1D ed 1E (subb. 505, 506 e 507, come riscontrabile nell'allegato "Elaborato planimetrico" - All.5-6-7).

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

934 719 505 4 A3 3 2,5 vani 48 mq 451,9 € 1

Corrispondenza catastale

I dati riportati nell’atto di pignoramento consentono l’individuazione del bene.

Lo stato dei luoghi è conforme alla planimetria catastale (si veda il capitolo "Regolarità edilizia").

All'appartamento si accede attraverso un ambiente comune con gli interni 1D ed 1E individuato al catasto al foglio 934 part.719 sub 509 (erroneamente identificato con il sub.514 nell'atto di pignoramento).

PRECISAZIONI

La documentazione in atti è completa ai sensi di quanto previsto dall'art.567, 2° comma del c.p.c.

In sede di frazionamento è stato creato il Bene Comune Non Censibile (BCNC)identificato al foglio 934

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part.719 sub 509 (erroneamente identificato con il sub.514 nell'atto di pignoramento), comune agli interni 1C, 1D ed 1E (subb. 505, 506 e 507, come riscontrabile nell'allegato "Elaborato planimetrico" - All.5-6-7).

PATT I

Si è riscontrato che l'immobile è affittato a signori **** Omissis **** e **** Omissis **** come riscontrabile dal contratto di locazione allegato alla presente perizia (All.29) entrambi presenti nel corso del sopralluogo effettuato il 9.12.2019.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile non necessita di una approfondita ristrutturazione degli impianti, degli infissi e delle parti strutturali ma solamente delle finiture.

Si riepilogano di seguito le condizioni dell'immobile, riscontrabili dall'elaborato fotografico allegato (cfr. All.44):

A) ESTERNI

- Cortile e facciate: in cattivo stato di conservazione.

B) AREE COMUNI

- Androne e scale: in normale stato di conservazione.

c) APPARTAMENTO - Murature

Le murature perimetrali e le tramezzature interne sono in laterizio e mattoni e si presentano in normale stato di manutenzione ad eccezione di una diffusa condensa dovuta presumibilmente al mancato arieggiamento dei locali.

- Impianti

Riscaldamento: l'appartamento è sprovvisto di impianto di riscaldamento.

Elettrico: l'impianto ed il quadro elettrico generale risultano obsoleti e non sono certificati.

Idrico-sanitario: in normale stato di conservazione.

- Statica

Non sono presenti cavillature e lesioni interne ed esterne all'edificio importanti e/o visibili ad occhio nudo.

- Infissi

Tutte le finestre in metallo risultano in discrete condizioni.

Non sono presenti avvolgibili o persiane.

Le finestre sono realizzate con vetri doppi.

- Finiture

Intonaci, tinteggiature, ecc.: è necessaria una approfondita revisione.

PARTI COMUNI

(21)

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

E' presente un rialzo del pavimento nella zona dell'angolo cottura e dei bagni realizzato, presumibilmente, in sede di frazionamento per permettere l'allaccio dei nuovi appartamenti agli scarichi condominiali.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Caratteristiche costruttive:

Fondazioni: presumibilmente dirette.

Esposizione: l'abitazione al secondo piano ha finestre su un lato (nord).

Altezza interna utile: 3,00 metri.

Strutture verticali: cemento armato.

Solai: in latero-cemento.

Copertura: terrazza.

Pareti esterne: intonaco.

Pareti interne: in muratura, tinteggiate.

Pavimentazione interna: in mattonelle di ceramica.

Infissi interni: scorrevoli in legno.

Infissi esterni: in metallo, vetro doppio.

Scale condominiali: in cemento armato finite con pietra naturale.

Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti:

a) elettrico sottotraccia a 220 V, non certificato, da rifare da nuovo rendendolo conforme alla normativa vigente;

b) riscaldamento: assente.

C) condizionamento: presente (pompa di calore);

d) impianto allarme: assente;

e) allaccio in fogna: esistente;

f) impianto idrico-sanitario: presente.

Posto auto: non presente.

Soffitta, cantina o simili: non presenti.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

• Registrazione contratto: 01/11/2018

• Scadenza contratto: 30/10/2022

Stato della causa in corso per il rilascio

Si è riscontrato che l'immobile è affittato a signori **** Omissis **** e **** Omissis **** come riscontrabile dal contratto di locazione allegato alla presente perizia (All.29) entrambi presenti nel

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corso del sopralluogo effettuato il 9.12.2019.

Canoni di locazione

Canone mensile: € 500,00

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 30/06/1987 al

28/11/2002 **** Omissis **** Impianto

Trascrizione

Registrazione

Dal 28/11/2002 al

19/06/2007 **** Omissis **** Decreto di trasferimento di beni immobili a società di cartolarizzazione

Ministero dell'Economia

28/11/2002 279

Trascrizione

Registrazione

Dal 19/06/2007 **** Omissis **** Compravendita

Parenti Enrico 19/06/2007 91659

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Trascrizione

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

L'atto di provenienza (atto di compravendita) è allegato alla presente perizia (cfr. All.27).

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma 1 aggiornate al 30/09/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo condizionato Iscritto a Roma 1 il 30/06/2011

Reg. gen. 73455 - Reg. part. 14913 Importo: € 1.675.000,00

Note: Documenti successivi correlati: 1. Annotazione n.16034 del 09/08/2011 (quietanza e conferma) 2. Annotazione n.16035 del 09/08/2011 (Frazionamento in quota)

• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Roma 1 il 04/06/2018

Reg. gen. 63694 - Reg. part. 11396 Importo: € 3.053,58

Trascrizioni

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• Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Roma 1 il 29/01/2018 Reg. gen. 10443 - Reg. part. 7593 A favore di **** Omissis ****

In data 30/09/2019 è stato richiesto all'Agenzia del Territorio l'elenco delle formalità pregiudizievoli aggiornato (cfr. All.8).

NORMATIVA URBANISTICA

In base al Piano Regolatore Generale di Roma vigente, approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del 12/2/08 con la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio avvenuta il 14 marzo 2008, l'immobile ricade nel sistema insediativo "Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e ad alta densità insediativa - T2" (cfr. All.31 ed All.32), all'interno del programma di intervento denominato P3.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

Il fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in questione è stato edificato con concessione n. 490/C del 16 maggio 1986, numero 335/C dell'11 maggio 1987 ed è stata rilasciata l'abilità il 13

maggio 1992. L'immobile pignorato, int. 1/E, del fabbricato di via Oreste Salomone n.46, deriva da un frazionamento con cambio di destinazione d'uso richiesto con DIA (Denuncia Inizio Attività) di un immobile con destinazione uffici.

Nel corso dei sopralluogo si è riscontrato che l'immobile era conforme all'ultimo titolo edilizio (DIA prot. QI/2010/28590 del 3/5/2010).

Lo scrivente, però, considerato che, precedentemente, l'Amministrazione Comunale aveva espresso un diniego in merito ad una precedente istanza urbanistica presentata in merito agli immobili oggetto

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della presente perizia, ha effettuato un formale accesso agli atti del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica al fine di verificare eventuali ed ulteriori atti di diniego in merito alla DIA prot.

Per quanto riguarda l'appartamento in questione, infine, si rileva che l'originario certificato di agibilità è stato superato dalle modifiche effettuate con la DIA sopra citata e, conseguentemente, la proprietà ha richiesto un nuovo certificato di agibilità (All.31-22-23-24) al momento non ancora rilasciato.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) non esisteva e, di conseguenza, è stato redatto ed allegato alla presente relazione (allegato – “Attestato di Prestazione Energetica”).

Dall’attestato di prestazione energetica (APE) risulta che la Classe Energetica globale dell’edificio è la

“G” (cfr. All.36).

La certificazione energetica è stata inviata, come previsto dalle procedure attualmente vigenti, in data 23/12/2019 all’autorità tecnico amministrativa competente.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

L'immobile oggetto della presente perizia non è allacciato al riscaldamento condominiale.

La caldaia del riscaldamento del fabbricato di via Oreste Salomone n.46 è comune con altri edifici e il mancato pagamento dei costi del riscaldamento da parte della **** Omissis **** è stato oggetto di una controversia che si è chiusa, a seguito di una CTU, con una assemblea (All.33) che ha deliberato che la

**** Omissis **** non è mai stata allacciata all'impianto condominiale.

L'amministratore del supercondominio ha fornito allo scrivente copia del regolamento di condominio (All.34), le tabelle di riscaldamento (All.35), mentre l'amministratore del condominio non ha fornito documenti relativi ad eventuale pendenze della proprietà nei confronti del condominio stesso.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta.

Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente esperiti tutti gli adempimenti necessari, eseguite le ricerche presso gli uffici pubblici competenti e visto:

- lo stato attuale dell’immobile;

- lo stato degli impianti;

- la conformazione del fabbricato, le dimensioni, la localizzazione dei locali, l’accesso, ecc.;

- la situazione attuale del mercato immobiliare e considerate le possibilità di eventuale vendita;

ritiene di poter dichiarare, per tutto quanto sopra esposto, che i beni pignorati debbano essere messi in vendita in due lotti separati.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 1

L'appartamento in questione è ubicato in un edificio residenziale lungo via Oreste Salomone, nel quartiere Torpignattara all'interno dell'attuale Municipio VI in Roma. L'appartamento occupa la porzione di testa della originaria unità immobiliare ed è identificato con l'interno 1E e si compone di n.1 bagno, n.2 ripostigli, n.1 disimpegno ed un grande ambiente con angolo cottura. Via Oreste Salomone è una strada secondaria all'interno del quartiere, a poca distanza in linea d'area da via Casilina lungo la quale sono presenti il maggior numero di trasporti pubblici, tra cui la linea tramviaria su ferro Centocelle-Termini. La zona è raggiunta da tutte le opere di urbanizzazione. Il fabbricato è prevalentemente ad uso residenziale. L'appartamento pignorato è identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 507.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 934, Part. 719, Sub. 507, Zc. 4, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 121.972,50

Il valore commerciale del bene è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che della facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e comfort, consistenza, la situazione del mercato, della domanda e dell’offerta, dello stato di occupazione dell‘immobile.

Tutti questi elementi in coesistenza all’esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un’attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire al bene oggetto della stima.

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L’immobile nel suo complesso è stato valutato con il metodo del confronto per beni similari, con destinazione d’uso e tipologia analoghi a quello dell’immobile del procedimento in oggetto, avvalorata da un’indagine di mercato espletata attraverso siti specializzati e/o agenzie di compravendita di immobili della zona.

I valori sopra riscontrati sono stati confrontati, ove disponibili, con i dati relativi alle vendite forzate effettuate nel territorio e per la stessa tipologia di bene, mediante consultazione dei dati accessibili sul sito del Tribunale di Roma e/o di quelli incaricati della vendita dei beni.

Da tali ricerche è emerso che per la zona in cui si trova la costruzione, via Oreste Salomone in Roma, il valore del bene può essere determinato nel seguente modo:

- Metodo del confronto per beni similari (su valori dell’Osservatorio Mercato Immobiliare) Per la valutazione dell’immobile in oggetto si é tenuto conto del valori riferiti alle quotazioni di compravendita al metro quadrato desunti dal rilevazioni effettuate nel 1° semestre 2019 dell’Osservatorio Immobiliare OMI dell'Agenzia del Territorio della Provincia di Roma per la fascia:

Provincia: Roma;

Comune: Roma;

Codice zona: D2

Fascia: Periferica/Torpignattara (via Torpignattara) Tipo destinazione: residenziale.

I valori commerciali riportati per abitazioni in condizioni normali variano, per appartamenti di tipo "economico" con stato manutentivo “normale”, tra 1.650,00 e 2.450,00 €/mq (cfr. All.39) calcolati per la superficie lorda.

La superficie commerciale vendibile dell’appartamento è stata calcolata con le modalità riportate nel capitolo “consistenza immobile”.

Visto lo stato dell’immobile e considerando sia la posizione del bene rispetto al quartiere in cui è inserito sia lo stato di manutenzione, si considera il valore medio (il valore trovato tiene conto anche la data di costruzione del fabbricato) dichiarato dall’OMI, pari ad 2.050,00 €/mq.

- Metodo sintetico legato al prezzo di mercato 1

In base alle indagini effettuate presso agenzie immobiliari del luogo lo scrivente ha riscontrato per beni similari posti in vendita una certa variabilità di prezzi al metro quadrato (ed in particolare sono riferibili al numero di vani dell'immobile, alle finiture ed al posizionamento dello stabile in cui è inserito il bene in vendita) che comunque si possono tradurre in un range variabile tra 1.710,00 e 2.1300,00 €/mq (cfr. All. 40-41-42) per immobili simili situati nella zona in oggetto.

Considerato sia la posizione del bene che lo stato di manutenzione si considera il valore medio (il valore trovato tiene conto anche la data di costruzione del fabbricato) derivante dall'indagine di mercato pari a 1.950,00 €/mq.

A tale valore si applica una riduzione pari all'8% relativo al ‘margine di trattabilità medio’ in quanto, in base agli studi delle agenzie immobiliari più importanti e dei siti specializzati, i prezzi richiesti originariamente dai venditori subiscono, in sede di trattativa, una riduzione.

Pertanto il valore in questione diviene pari ad €/mq 1.950,00 x 0,92 = €/mq 1.794,00.

In base alle indagini sul Borsino Immobiliare lo scrivente ha riscontrato per beni del tipo 'abitazioni di tipo economico - seconda fascia' situati nella zona in oggetto un valore medio pari a 2.010,00 €/mq (cfr. All.43).

- Valore commerciale di sintesi

Il valore commerciale di sintesi al metro quadrato viene determinato facendo la media dei quattro valori riscontrati:

(€/mq 2.050,00 + €/mq 1.794,00 + €/mq 2.010,00)/3 = €/mq 1.950,00.

A tale importo si deve detrarre una percentuale pari al 10% per 'la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto', ai sensi dell'art.568 del codice di procedura civile.

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Conseguentemente il valore reale al metro quadrato diviene il seguente:

€/mq 1.950,00 - 10% = €/mq 1.755,00.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - via Oreste Salomone 46, scala U, interno 1E, piano 1

69,50 mq 1.755,00 €/mq € 121.972,50 100,00% € 121.972,50

Valore di stima: € 121.972,50

LOTTO 2

L'appartamento in questione è ubicato in un edificio residenziale lungo via Oreste Salomone, nel quartiere Torpignattara all'interno dell'attuale Municipio VI in Roma. L'appartamento occupa la porzione di testa della originaria unità immobiliare ed è identificato con l'interno 1C e si compone di n.1 bagno, n.1 disimpegno ed un grande ambiente con angolo cottura. Via Oreste Salomone è una strada secondaria all'interno del quartiere, a poca distanza in linea d'area da via Casilina lungo la quale sono presenti il maggior numero di trasporti pubblici, tra cui la linea tramviaria su ferro Centocelle-Termini. La zona è raggiunta da tutte le opere di urbanizzazione. Il fabbricato è prevalentemente ad uso residenziale. L'appartamento pignorato è identificato al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 934, particella 719, sub 505.

Valore di stima del bene: € 87.399,00

Il valore commerciale del bene è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che della facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e comfort, consistenza, la situazione del mercato, della domanda e dell’offerta, dello stato di occupazione dell‘immobile.

Tutti questi elementi in coesistenza all’esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un’attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire al bene oggetto della stima.

L’immobile nel suo complesso è stato valutato con il metodo del confronto per beni similari, con destinazione d’uso e tipologia analoghi a quello dell’immobile del procedimento in oggetto, avvalorata da un’indagine di mercato espletata attraverso siti specializzati e/o agenzie di compravendita di immobili della zona.

I valori sopra riscontrati sono stati confrontati, ove disponibili, con i dati relativi alle vendite forzate effettuate nel territorio e per la stessa tipologia di bene, mediante consultazione dei

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dati accessibili sul sito del Tribunale di Roma e/o di quelli incaricati della vendita dei beni.