Divisione spese condominiali in caso di usufrutto: ultime sentenze

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Divisione spese condominiali in caso di usufrutto: ultime sentenze

written by Redazione | 27/01/2021

Ripartizione quote dovute all’amministratore di condominio tra nudo proprietario e usufruttuario: la distinzione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. La responsabilità solidale.

Usufruttuario e nudo proprietario: chi paga le spese condominiali?

Il negozio con il quale il diritto reale è stato costituito, se debitamente trascritto, risulta opponibile erga omnes e, dunque, anche al condominio che dovrà applicare, nella ripartizione delle spese fra il nudo proprietario e l’usufruttuario, le regole dettate dagli artt. 1104 e 1105 c.c., ai quali si aggiunge l’art. 67 disp.att.c.c., secondo cui l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli aﬀari attinenti all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre nelle deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’ediﬁcio il diritto di voto spetta al

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proprietario.

Tribunale Salerno sez. I, 04/03/2020, n.866

La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l’uso da quelle necessarie per la conservazione delle parti comuni. Tale diﬀerenziazione è utile per individuare le spese a carico dell’usufruttario e quelle a carico del nudo proprietario. Difatti, l’usufruttario ha il diritto di partecipazione e anche di voto alla relativa assemblea, in quanto gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni.

Pertanto, una siﬀatta distinzione tra le spese consente di ripartire le stesse, in base alla loro natura, anche tra gli usufruttari e i nudi proprietari in ossequio ai criteri stabiliti dagli art. 1004 e 1005 c.c., con una mera operazione esecutiva.

Corte appello Napoli sez. VI, 01/03/2019, n.1184

Gli interventi a carico dell’usufruttario e quelli a carico del nudo proprietario non si distinguono per la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì per il loro carattere ordinario o straordinario; laddove, tuttavia, sostenga spese in luogo del nudo proprietario, l’usufruttuario, ai sensi dell’art. 1006 c.c., può ripeterle solo alla ﬁne dell’usufrutto, essendo carente, prima di tale momento, di azione.

Cassazione civile sez. II, 06/11/2015, n.22703

Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di usufrutto, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi è tenuto, neppure in via sussidiaria o solidale. Peraltro, ove il nudo proprietario agisca nei confronti dell’usufruttuario per il rimborso di spese attinenti ai servizi comuni da lui sostenute, nel relativo giudizio è consentito all’usufruttuario contestare il debito sul rilievo del mancato godimento di tali servizi.

In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, in applicazione degli art. 1004 e 1005 c.c. il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, né può essere stabilita dall’assemblea una diversa modalità di

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imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge; ciò in quanto il pagamento degli oneri condominiali costituisce un’obbligazione “propter rem”, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e, inoltre, le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale è tenuto a osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell’usufruttuario.

Se l’atto da cui risulta l’usufrutto su un immobile condominiale è debitamente trascritto, il condominio è tenuto all’imputazione delle spese, a seconda che siano ordinarie o straordinarie, all’usufruttuario o al nudo proprietario e l’azione giudiziale dell’amministratore di condominio, per il recupero della quota di spese di competenza dell’unità immobiliare in usufrutto, deve rivolgersi contro chi ha la legittimazione passiva in base all’eﬀettiva titolarità della situazione giuridica soggettiva, non rilevando il principio dell’apparenza del diritto.

Premesso che costituiscono spese di manutenzione ordinaria quelle necessarie per conservare, per uno spazio di tempo limitato (e non mai oltre alla durata della vita umana), il reddito della cosa, e riparazioni straordinarie quelle che si richiedono per conservare nella res la fonte del reddito, in presenza di usufrutto su bene condominiale, alle assemblee che trattano questioni e spese di ordinaria amministrazione deve essere chiamato l’usufruttuario, mentre, se l’ordine del giorno prevede questioni e spese anche di straordinaria amministrazione, deve essere convocato pure il nudo proprietario; e, per quanto riguarda le votazioni, l’usufruttuario non può votare sulle questioni riservate al nudo proprietario e parimenti quest’ultimo non può esprimersi sulle materie ordinarie, di competenza dell’usufruttuario.

Tribunale Catanzaro sez. II, 02/03/2011

Oneri condominiali: nudo proprietario e

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usufruttuario rispondono solidalmente

In materia condominiale, qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare di tale diritto è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi in forza dell’articolo 1026 del Cc, le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli articoli 1004 e 1005 del Cc, che si riﬂettono anche sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un’obbligazione propter rem.

Nel caso di specie, è stata respinta l’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento della somma risultante al consuntivo gestione, proposta dai nudi proprietari dell’immobile, applicandosi il nuovo dettato dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Cc, norma per la quale il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Tribunale Milano sez. XIII, 21/11/2017, n.11752

Appartamento oggetto di diritto reale di abitazione: sono applicabili le disposizioni dettate in tema di usufrutto

In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un appartamento sia oggetto di diritto reale di abitazione, gravano sul titolare di quest’ultimo le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre cedono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione, giusta l’art. 1026 c.c., le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c. in tema di usufrutto. (Fattispecie anteriore alla novella introdotta con la l. n. 220 del 2012).

La facoltà dell’usufruttuario di sostituirsi

al nudo proprietario nel pagamento delle

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spese straordinarie

L’art. 1006 c.c., stabilendo che ogni usufruttuario può ripetere solo alla ﬁne dell’usufrutto le spese anticipate in luogo del nudo proprietario (spese, per gli immobili condominiali, che vengono deliberate dall’assemblea condominiale e poi richieste dall’amministratore del condominio), implica che, prima di tale momento, l’usufruttuario è carente di azione verso il nudo proprietario del bene; in virtù della mancanza di una condizione dell’azione stessa, l’improponibilità della domanda di rimborso in pendenza dell’usufrutto può essere rilevata “ex oﬃcio dal giudice”.