Attività materiali

5.1 Immobili, impianti e macchinari di proprietà

Nel Prospetto che segue vengono riportate la composizione e le variazioni intervenute nell’esercizio degli impianti e macchinari di proprietà.

Gli incrementi più rilevanti sono riferiti per la quasi totalità ad investimenti in sicurezza infomatica e nell’acquisto di nuovi portatili.

Inoltre negli altri beni è compreso il “diritto di utilizzo” (right of use) derivante dai contratti di locazione in accordo con l’IFRS 16 come evidenziato nella tabella successiva.

(in migliaia di euro) 31.12.20

Incrementi /

Decrementi Ammort. 31.12.21

Migliorie su fabbricati 136 - - 136 Impianti e macchinari 155 10 - 165 Altri beni 3.158 2 - 3.160 Valore lordo attività materiali 3.449 12 - 3.461 Migliorie su fabbricati (136) - - (136) Impianti e macchinari (112) - (5) (117) Altri beni (1.638) - (223) (1.861)

Fondo amm.to attività materiali (1.886) - (228) (2.114) Migliorie su fabbricati - - - -Impianti e macchinari 43 10 (5) 48 Altri beni 1.520 2 (223) 1.299 Valore netto attività materiali 1.563 12 (228) 1.347

Bilancio separato al 31 dicembre 2021

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I valori iscritti negli Altri beni sono così formati:

5.2 Investimenti immobiliari

Il modello di business adottato dalla società è volto alla massimizzazione dell’attività di valorizzazione del patrimonio immobiliare, che si estrinseca attraverso la messa a reddito o l’apprezzamento con la trasformazione e valorizzazione.

Di seguito è riportata la distribuzione degli immobili nel territorio e la loro superficie:

La valutazione del fair value degli immobili è stata predisposta da esperti indipendenti, in possesso di qualifiche professionali riconosciute.

Gli immobili di Padova, Marghera sono detenuti attraverso contratti di locazione.

(in migliaia di euro) 31.12.20

Bilancio separato al 31 dicembre 2021

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La suddivisione del debito verso le società di leasing è rappresentata come segue:

Alla data del 31.12.2021 i seguenti immobili sono gravati da ipoteca a favore di banche a garanzia di mutui: Milano, Corso Magenta, Torino via Pianezza. Sono gravati da ipoteca a favore degli obligazionisti gli uffici del Lingotto (di proprietà della società controllata Lingotto 2000). Sono gravati da ipoteca a favore dell’Agenzia delle Entrate i seguenti immobili:

Villastellone, Napoli via Brecce e Torino via Amedeo.

6. Partecipazioni

6.1 Partecipazioni in società controllate

Al 31 dicembre 2021 ammontano ad euro 70.533 migliaia e presentano in sintesi la seguente movimentazione:

(in m igliaia di euro) Rate da pagare Valore debito Interessi Rate da pagare Valore debito Interessi

Leasing immobile Venezia 7.058 6.164 894 7.702 6.586 1.116

Bilancio separato al 31 dicembre 2021

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Nel corso dell’esercizio, al fine di dotare le società partecipate di un capitale sociale congruo alle operazioni in corso e pianificate per il prossimo futuro, IPI S.p.A. ha completato le seguenti operazioni sul capitale delle società partecipate:

• Cantier S.r.l. aumento di capitale di 300 mila euro portando il capitale sociale a 500 mila euro;

• Lingotto 2000 S.p.A. aumento di capitale di 57 mila euro portando il capitale sociale da 500 mila euro a 557 mila euro. L’aumento di capitale è stato completato dal versamento di ulteriori 5,0 milioni di euro a titolo di riserva sovrapprezzo azioni. Per effetto di questa operazione IPI ha acquisito una quota di partecipazione diretta in Lingotto 2000 S.p.A. pari al 10,23% e quella di ISI è scesa al 89,77%;

• Ghiac S.r.l. aumento di capitale di 1,9 milioni di euro portando il capitale sociale da 100 mila euro a 2,0 milioni di euro;

• Progetto 101 S.r.l. aumento di capitale di 1,4 milioni di euro portando il capitale sociale da 100 mila euro a 1,5 milioni di euro;

• Progetto 1002 S.r.l. aumento di capitale di 8,0 milioni di euro portando il capitale sociale da 100 mila euro a 8,1 milioni di euro.

Sempre nel corso dell’esercizio sono stati effettuati interventi sul capitale delle controllate IPI Intermediazione S.r.l., ISI S.r.l., Manzoni 44, Torino Uno S.r.l. e Archivio S.r.l. per la copertura delle perdite.

Infine, è stata ceduta la partecipazione in Agricoltura e Turismo per un controvalore di 100 mila euro.

Bilancio separato al 31 dicembre 2021

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Il dettaglio del patrimonio netto, nonché l’analisi della differenza tra valore di carico e patrimonio netto relativi alle società controllate, sono riportati nella seguente tabella:

La ISI S.r.l. è partecipata per il 97,56% direttamente dalla IPI S.p.A. e per il 2,44% tramite Lingotto Hotels S.r.l.

Con riferimento ad ISI S.r.l. si ritiene che la differenza tra la quota di patrimonio netto detenuta e il valore di carico in bilancio non sia indicativo di perdite durevoli di valore per effetto di plusvalori impliciti in alcuni elementi dell’attivo della partecipata e di prospettive di redditi futuri.

Per quanto riguarda Agire S.p.A. e le sue controllate al 100% AgireEngineering S.r.l. e Agire Condominium S.r.l., esse costituiscono una Cash Generating Unit – CGU, operativa nell’intera filiera dei servizi immobiliari, in quanto tali società generano flussi finanziari autonomi rispetto alle altre attività societarie.

Il valore recuperabile della CGU in oggetto è determinato tramite il suo valore d’uso, ottenuto attraverso la stima dei flussi finanziari futuri in entrata e in uscita che deriveranno dall’uso continuativo della CGU (flussi di cassa operativi) e dalla sua dismissione finale (Terminal Value) e dal tasso di attualizzazione (WACC) appropriato ai flussi finanziari futuri in entrata e in uscita. Dal confronto tra valore contabile e valore d’uso della CGU è possibile determinare l’eventuale perdita di valore della stessa.

Nella stima del valore d’uso è stato utilizzato un WACC del 7,71% e il tasso di crescita (g) al fine della stima del valore terminale è stato prudenzialmente stimato pari a zero.

Il tasso di attualizzazione WACC è una misura basata sul tasso di rendimento dei titoli di stato italiani con scadenza decennale (BTP 10 anni) e sul tasso di rendimento dell’equity determinato sulla base del rischio medio di mercato e del rischio specifico della CGU.

(in m igliaia di euro)

Bilancio separato al 31 dicembre 2021

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Nel modello DCF sono stati utilizzati cinque anni di flussi di cassa, stimati sulla base di quanto riportato nel “Piano 2021-2025” di Agire S.p.A.

Il valore recuperabile stimato per la CGU supera in modo significativo il valore contabile; la direzione ritiene che l’eventuale variazione dei parametri chiave utilizzati nel calcolo (flussi di cassa operativi e WACC), nell’ambito di un range ragionevolmente prevedibile, non sia in grado di fare scendere il valore recuperabile al di sotto del valore contabile.

6.2 Partecipazioni in società collegate e altre imprese controllate Lingotto 2000 S.p.A. e ISI S.r.l. regolati al tasso Euribor 3 mesi con uno spread di 155 b.p. entrambi in scadenza al 31 dicembre 2025.

Il finanziamento verso ISI S.r.l. e quello verso Lingotto 2000 S.p.A. si sono originati, nell’esercizio 2010, dalla riorganizzazione della struttura finanziaria dei rapporti all’interno del

(in migliaia di euro) 31.12.20