Importi in migliaia di euro 2021 2020
Rimanenze -
-Crediti Commerciali 1.175 1.276
Debiti Commerciali 1.442 1.457
Capitale Circolante Netto Operativo - 267 - 181
Altre Attività Correnti 5.660 3.306
Altre Passività Correnti 2.896 1.180
Capitale Circolante Netto 2.497 1.945
Immobilizzazioni Materiali 56 243
Immobilizzazioni Immateriali 1.347 1.382
Investimenti Immobiliari 56.052 56.135
Partecipazioni 75.791 48.584
Crediti a lungo termine 71 76
Attività per imposte anticipate 9.843 10.263
Totale Attivo Immobilizzato 143.160 116.683
TFR 304 350
Fondi Rischi e Oneri e debiti vari non correnti 12.095 12.141
Altre passività a lungo termie 1.073 1.794
Totale Fondi e altre passività a lungo termine 13.472 14.285
Capitale Investito Netto 132.185 104.343
Patrimonio Netto 58.010 56.603
Totale Patrimonio Netto 58.010 56.603
Cassa e Banche (2.306) (5.903)
Crediti finanziari e altre attività finanziarie (38.339) (69.000)
Finanziamenti a lungo termine 78.157 87.196
Debiti finanziari a breve 24.120 21.937
Altri Finanziatori - Società di Leasing a lungo 11.399 12.190 Indebitamento Finanziario Netto Effettivo 73.031 46.420 Debiti finanziari per locazioni e noleggi IFRS16 1.144 1.320 Indebitamento Finanziario Netto Contabile 74.175 47.740
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
34
Posizione Finanziaria Netta
La posizione finanziaria netta effettiva al 31 dicembre 2021 della Capogruppo è negativa per 74,2 milioni di euro, rispetto a un valore negativo di 46,4 milioni di euro del 2020. La struttura della posizione finanziaria risulta nella tabella che segue:
La variazione è da imputare per la quasi totalità all’impiego delle disponibilità per la capitalizzazione delle controllate. Si rimanda a quanto descritto in nota integrativa al consolidato.
(im porti in m igliaia di euro) 31.12.2021 31.12.2020
A. Cassa 2 1
B. Altre disponibilità liquide:
c/c bancari e postali 2.304 5.902 - di cui v/parti correlate 100 283 C. Titoli detenuti per la negoziazione 1.556 336 D. Liquidità (A) + (B) +(C ) 3.862 6.239 E. Crediti finanziari correnti 12.825 23.736 - di cui v/parti correlate 12.825 23.736
F. Debiti bancari correnti -
-G. Parte corrente dell'indebitamento bancario non corrente (6.403) (4.128) H. Altri debiti finanziari correnti (18.840) (18.698) - di cui v/parti correlate (15.197) (11.482) I. Indebitam ento finanziario corrente (F) + (G) + (H) (25.243) (22.826) J. Indebitam ento finanziario corrente netto (D) + (E) + (I) (8.556) 7.149
K. Debiti bancari non correnti (65.868) (68.702)
L. Crediti finanziari non correnti 23.959 44.928 - di cui v/parti correlate 23.959 44.928
M. Altri debiti non correnti (23.710) (31.115)
N. Indebitam ento finanziario non corrente (K)+(L)+(M) (65.619) (54.889) O. Posizione finanziaria netta (J) + (N) (74.175) (47.740)
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
35
Andamento società controllate*
*I dati delle società controllate fanno riferimento ai bilanci redatti secondo i principi contabili OIC e considerano anche i rapporti infragruppo
A
GIRES.
P.A. – C
ONTROLLATA DAIPI S.
P.A.
CON UNA PARTECIPAZIONE DEL85,59%
(DIRETTA DEL 80,48% E INDIRETTA DEL 5,11%)
La società presta servizi integrati per l’immobiliare: property & facility management, due diligence, project & construction management, advisory, valuation per fondi immobiliari, investitori istituzionali, operatori e anche per il Gruppo IPI.
Andamento economico del 2021:
Importi in €/000 2021 2020 Delta
Ricavi per servizi immobiliari 13.155 14.052 (897)
Altri Proventi 12.502 3.433 9.069
EBITDA 23 250 (227)
EBIT (791) (653) 138
Risultato ante imposte 358 (675) 1.033
Utile (Perdita) 344 (708) 827
L’esercizio 2021 presenta una contrazione dei ricavi di 0,9 milioni di euro. La diminuzione è conseguente alle dinamiche del mercato che, causa Covid, hanno portato al rallentamento di alcune attività, in particolare le due diligence, il project management e il facility straordinario.
Nonostante la contrazione dei ricavi, il margine operativo lordo nel 2021 è peggiorato non in modo direttamente proporzionale alla diminuzione dei ricavi, sia per una ottimizzazione dei costi, sia per il miglioramento della marginalità conseguente al diverso mix dei ricavi per attività.
L’incremento degli Altri Proventi è riconducibile all’aumento dei ricavi relativi ad appalti gestiti per conto dei clienti, che trova una corrispondente posta di costo tra i servizi. Il valore del 2021 è di 12.061 migliaia di euro, rispetto ai 2.292 migliaia di euro dell’esercizio precedente.
Il bilancio dell’esercizio 2021 si chiude con un risultato positivo di 119 mila euro, rispetto a una perdita di 708 mila euro dell'esercizio 2020, per effetto principalmente dei proventi finanziari dalla controllata Agire Engineering.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 607 mila euro, riferita, per la quasi totalità, alle posizioni debitorie e di liquidità con il sistema bancario.
La controllata al 100% Agire Condominium, che si occupa della gestione e amministrazione di condomini, ha chiuso l’esercizio con un EBITDA positivo di 151 mila euro e un utile di 104 mila euro.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
36
A
GIREE
NGINEERINGS.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100%
DAA
GIRELa società è specializzata nel project & costruction management, nel pilotage nei centri commerciali, nella progettazione integrata, nella direzione lavori, nel controllo dei costi di costruzione, nelle consulenze tecniche e nelle data room digitali. conoscenza degli immobili (strutturale e impiantistica) e sviluppare un’attività integrata fra il progetto, il contenimento e il controllo dei costi – siano essi di costruzione o di gestione, la direzione dei cantieri, la sicurezza, la riqualificazione e lo sviluppo di nuove iniziative.
Alla contrazione dei ricavi ha corrisposto un utile inferiore rispetto all’esercizio precedente.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 95 mila euro, riferita a 927 mila euro di saldo di conto corrente di corrispondenza intrattenuto con la capogruppo IPI e alle posizioni debitorie e di liquidità con il sistema bancario.
IPI I
NTERMEDIAZIONES.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100%
La società svolge attività di intermediazione nella compravendita e locazione di immobili e opera sul territorio nazionale attraverso filiali dirette in Torino, Milano, Roma, Genova, Bologna, Padova e Napoli. Tra dipendenti e collaboratori la società opera con 48 persone. A fine 2021 gli incarichi/mandati in essere erano per 518,2 milioni di euro di vendite e per 28,2 milioni di euro di locazioni.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
37 Il 2021 è stato un anno di svolta per la società, che ha raddoppiato i ricavi e conseguito un utile dopo le imposte di oltre il 10% dei ricavi.
Il favorevole trend di mercato, la strutturazione delle filiali anche con personale dipendente e nei principali capoluoghi (altre aperture sono previste), investimenti nel marketing di prodotto, e nel digital, hanno consentito di avere una maggiore penetrazione nel mercato con il conseguente incremento dei ricavi e dei margini.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è positiva per un importo di 1.013 migliaia di euro riferita per la quasi totalità alle posizioni debitorie e di liquidità con il sistema bancario.
ISI S.
R.
L. – IPI S.
P.A.
CONTROLLA IL100%,
CON UNA PARTECIPAZIONE DIRETTA DEL97,56%
E TRAMITEL
INGOTTOH
OTELSS.
R.
L.
DEL2,44%
ISI è proprietaria di un complesso immobiliare in Bologna in gran parte locato a un primario utilizzatore, e di alcune unità immobiliari rimaste da vendere (diverse già rogitate nel 2022) nel fabbricato in Firenze del quale è terminata la ristrutturazione e trasformazione in appartamenti.
L’asset principale di ISI è la partecipazione che costituisce l’89,77% del capitale sociale della Lingotto 2000 S.p.A. (società proprietaria del complesso degli uffici del Lingotto in Torino).
Andamento economico del 2021: ristrutturazione e trasformazione in 46 appartamenti oltre a box e cantine.
La vendita dei 16 appartamenti in Firenze, per 4,9 milioni di euro, ha generato un utile di 0,8 milioni di euro, ma l’allineamento al valore di mercato dell’immobile, considerati i prezzi di vendita, ha comportato la sua svalutazione di 0,4 milioni di euro a causa dei maggiori costi sostenuti per la ristrutturazione.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 36,2 milioni di euro, rappresentata da un mutuo per 21,4 milioni di euro (scadenza 31.12.2031), da 1,6 milioni di euro di debiti per derivati di copertura dei tassi di interesse, e per la restante parte dal debito finanziario di 13,2 milioni di euro verso la Controllante, al netto dei depositi bancari.
Per il 2022 si prevede di concludere la vendita delle restanti unità immobiliari in Firenze.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
38 IPI, nell’esercizio, ha proseguito l’azione di patrimonializzazione della propria controllata rinunciando a 5 milioni di euro del finanziamento in essere.
Nel dicembre 2021 la società ha venduto una porzione di circa 8.000 mq di uffici, realizzando una plusvalenza di 3,6 milioni di euro rilevata negli Altri Proventi.
I ricavi 2021 si riferiscono per 4.455 migliaia di euro ai canoni di locazione degli uffici e per 719 mila euro ai ricavi dei parcheggi.
La gestione dei parcheggi al Lingotto ha ancora risentito degli effetti dovuti all’emergenza sanitaria, soprattutto nel primo semestre dell’anno, anche se gli stessi sono incrementati del 39% rispetto al 2020. La nuova proprietà dei parcheggi ha ridotto il canone di locazione per il solo 2021 – considerando il 2020 – del 40%.
Al 31/12/2021 la società è proprietaria di 33.600 mq di uffici e di 5.175 mq di magazzini. La superficie locabile degli uffici è di 4.550 mq, pari al 13,5% della superficie complessiva degli uffici, e quella dei magazzini è di 650 mq, pari al 13% della superficie complessiva dei magazzini.
Nel corso del 2021 non sono stati locati nuovi spazi, ma si è proseguito con gli investimenti di riqualificazione investendo 0,7 milioni di euro.
Nel corso del 2021 sono stati negoziati impegni a locare per 4.600 mq di uffici oltre a 460 mq di magazzini, con decorrenza a metà 2022 dopo i lavori di riqualificazione, e sono state ricevute disdette di contratti di locazione per 6.500 mq che si sono liberati a gennaio 2022.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 8,2 milioni di euro, rappresentata principalmente dal debito verso la Capogruppo IPI, al netto delle disponibilità liquide. A febbraio 2022 la società ha emesso un Bond di 5 milioni di euro interamente sottoscritto da un unico investitore.
L’evoluzione dell’attività è nella direzione di concludere nuovi contratti di locazione per gli uffici e incrementare l’occupazione dei parcheggi.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
39
L
INGOTTOH
OTELSS.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100 %
La società è proprietaria e gestisce i due hotel al Lingotto in Torino per complessive 382 camere, avvalendosi delle catene alberghiere NH e Hilton con le quali ha in essere contratti di
La società ha ancora risentito, soprattutto nel primo semestre, della pandemia indotta dal Covid-19. L’aumento dei ricavi, i contributi in conto capitale, la gestione dei costi, la sospensione degli ammortamenti e il rilascio di alcuni fondi hanno permesso di migliorare i margini riportando in positivo il risultato.
Parte degli utili saranno destinati a una riserva indisponibile per gli ammortamenti sospesi nel 2020 e nell’esercizio 2021 fino a concorrrenza del totale sospeso.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 10,6 milioni di euro, rappresentata dall’indebitamento bancario al netto della liquidità e del saldo positivo del conto corrente di corrispondenza con IPI.
L’evoluzione prevedibile della gestione riguarderà la strategia commerciale di massimizzazione del mercato nazionale con clientela prevalente corporate, la ripresa della congressistica e dei meeting. L’anno, pur non ritornando ai livelli pre-Covid, potrebbe chiudersi con un risultato positivo, nonostante l’avvio rallentato dei primi due mesi del 2022.
P
ROGETTO1002 S.
R.
L. (
UNICO SOCIO ÈIPI S.
P.A.) – P
ALAZZOIPI (
EXRAI)
È il veicolo immobiliare che ha acquistato a fine 2021 il Palazzo ex RAI in Torino. Un fabbricato realizzato nel 1965 che è stato sede fino al 2014 della Direzione Generale della Rai. L’edificio iconico per la sua storia e costruzione, è uno dei più alti e visibili di Torino, con 19 livelli fuori terra, 3 piani interrati e 72 metri di altezza. Ha una superficie di circa 28.600 mq lordi, di cui 20.400 mq fuori terra. L’acquisto per 8,1 milioni di euro tiene conto dell’importante intervento di bonifica dell’amianto che deve essere effettuato. È in stato avanzato la mappatura dell’amianto presente nel fabbricato, in particolare sulla struttura in acciaio, con l’obiettivo di avviare la bonifica – ottenute le necessarie autorizzazioni – nel corso del 2022, bonifica che si svilupperà in un arco temporale di almeno 15 mesi dall’inizio dei lavori.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
40 Alla bonifica dovrà seguire la ri-qualificazione con la ri-definizione degli usi che sarà prevalentemente direzionale.
La società veicolo è stata dotata di un capitale sociale di 8,1 milioni di euro, corrispondente al prezzo di acquisto dell’immobile, e sostenuta con finanziamenti ad hoc da IPI.
M
ANZONI44 S.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100%
La società è proprietaria di una porzione del fabbricato in Milano, via Manzoni 44, ristrutturato in appartamenti concessi in locazione.
Andamento economico del 2021:
Importi in €/000 2021 2020 Delta
Ricavi 205 224 (19)
Altri Proventi 35 50 (15)
EBITDA 66 61 5
EBIT 54 50 4
Risultato ante imposte (166) (304) 138
Utile (Perdita) (166) (577) 411
Nell’esercizio si è proseguito con il programma di locare a uso transitorio gli appartamenti ristrutturati ed arredati.
Il risultato è determinato sostanzialmente dagli oneri finanziari che non trovano ancora piena compensazione nei ricavi delle locazioni.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 7,3 milioni di euro, riferita a 1,5 milioni di euro al saldo negativo di conto corrente di corrispondenza intrattenuto con la Capogruppo IPI S.p.A e alle posizioni debitorie e di liquidità con il sistema bancario.
G
HIACS.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100%
La società è proprietaria di cinque appartamenti nell’immobile in Milano via Manzoni 44, concessi in locazione per esigenze transitorie. Due appartamenti sono stati locati in corso d’anno al termine della loro ristrutturazione.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
41 Andamento economico del 2021:
Importi in €/000 2021 2020 Delta
Ricavi 139 84 55
Variazioni di magazzino 573 95 478
EBITDA 62 (38) 100
EBIT 56 (39) 95
Risultato ante imposte (191) (292) 101
Utile (Perdita) (191) (292) 101
La società ha ottenuto un mutuo ipotecario di 3,5 milioni di euro in sostituzione del mutuo in essere di residui 1,7 milioni di euro assunto, a suo tempo, per finanziare l’acquisto dell’immobile, con un minor tasso d’interesse e con allungamento del periodo di ammortamento. Ha inoltre ottenuto 750 mila euro per finanziare i lavori di ristrutturazione.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 4,9 milioni di euro.
Le prospettive sono di miglioramento considerando le nuove locazioni.
T
ORINOU
NOS.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100%
La società è proprietaria di un’area edificabile in Pavia, parte di un più vasto piano integrato nell’ambito del quale Torino Uno ha titolo per realizzare 28.000 mq di superficie lorda di pavimento a destinazione commerciale e residenziale.
Andamento economico del 2021:
Importi in €/000 2021 2020 Delta
Variazioni di magazzino 0 0 0
EBITDA 26 (52) 78
EBIT 26 (641) 667
Risultato ante imposte (461) (1.145) (684)
Utile (Perdita) (461) (1.145) (684)
Lo sviluppo edilizio è fermo per inadempimento del proprietario della maggior parte dell’area ad effettuare la bonifica della stessa, anche per conto di Torino Uno, come da impegni che erano stati assunti nei confronti del soggetto che ha venduto poi l’area al Gruppo IPI.
Nel 2020 era stato accantonato, e non essendoci novità è stato mantenuto, un fondo rischi di 589 mila euro per la richiesta, da un proprietario di una porzione dell’area, di pagamento di somme anticipate per attività di salvaguardia della falda acquifera effettuate nel 2015-16, mai reclamate finora. La società ha in essere un finanziamento ipotecario di circa 9 milioni di euro.
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è negativa per 9,6 milioni di euro.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
42
P
ROGETTO101 S.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100%
La società, dopo la ristrutturazione, è rimasta proprietaria di due appartamenti in Palazzo Novecento in Torino, c.so Vittorio Emanuele II e di un appartamento in Torino, via Lagrange, quest’ultimo afferente l’altra operazione alla quale aveva partecipato in precedenza. Nel 2021 è stato venduto un appartamento in Palazzo Novecento. Sono state acquistate due unità immobiliari in Parma e Gallarate da trasformare in appartamenti da vendere o locare, con un investimento nel 2021 di 208 mila euro, compresa la ristrutturazione già avvenuta di uno di questi.
Andamento economico del 2021:
Importi in €/000 2021 2020
Ricavi e proventi 475 889
Variazioni di magazzino 333 (811)
EBITDA (86) (94)
EBIT (84) (94)
Risultato ante imposte (210) (73)
Utile (Perdita) (210) (74)
A
GIREC
ONDOMINIUMS.
R.
L. – C
ONTROLLATA AL100%
DAA
GIRELa società è stata costituita nel 2020 per l’amministrazione dei condomini, con un’importante crescita nel 2021 avvenuta internalizzando parte delle attività che originariamente erano state date in outsourcing.
Andamento economico del 2021:
Importi in €/000 2021 2020 Delta
Valore della produzione 843 295 548
EBITDA 155 10 145
Risultato ante imposte 138 2 136
Utile (Perdita) 97 (2) 99
ALTRE
LEOPOLDINE S.p.A.
Leopoldine S.p.A. è proprietaria di 19 immobili di tipo rurale, di cui 7 “Leopoldine” – edifici caratteristici della zona, 11 case coloniche e 1 villa, situati nei Comuni di Cortona e Castiglion Fiorentino, in provincia di Arezzo. Il progetto è di recuperare detti edifici, che hanno una superifcie di pavimento di circa 20.000 mq, per lo più a uso ricettivo e turistico. L’evoluzione è la realizzazione di un resort o albergo diffuso nella Villa e in due leopoldine. È ancora in corso l’iter
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
43 amministrativo per ottenere i titoli edilizi per il recupero e la trasformazione. Anche le altre leopoldine andranno riqualificate e vendute.
IPI ha una partecipazione del 10% di Leopoldine S.p.A., mentre il 90% del capitale è posseduto da B.F. S.p.A., società quotata alla Borsa Valori di Milano, capogruppo di società agricole e della filiera alimentare, la cui azienda agricola – che in quella zona coltiva oltre 1.300 ettari – era proprietaria storicamente di questi edifici rurali.
Nel 2019 la controllata Lingotto Hotels ha assunto l’impegno, versando una caparra, ad acquistare da B.F. S.p.A. un ulteriore 20% di Leopoldine S.p.A. nell’ambito del progetto che vede la realizzazione di un “resort”. Lingotto Hotels, acquisendo la partecipazione, si è candidata alla gestione del resort e delle strutture ricettive che venissero realizzate.
Leopoldine S.r.l. chiude il bilancio 2021 con un utile di 187 mila euro.
C.A.I. RE S.r.l.
Società partecipata da quattro Consorzi Agrari e alcuni privati tra cui IPI, costituita per la valorizzazione degli immobili strumentali per i servizi alle attività agricole e non, conferiti dai Consorzi Agrari per un valore di circa 120 milioni di euro. IPI nel 2020 ha investito 4 milioni di euro con una partecipazione del 5,86% e diritti patrimoniali riconosciuti dallo statuto sociale del 10%. Nel 2021 la partecipata ha avviato la vendita di alcune unità immobiliari, nonché la trasformazione con progetti urbanistici di altre aree e/o immobili. La società chiuderà il bilancio 2021 in perdita.
IPI ha un diritto a vendere la propria partecipazione a un valore superiore a quello di investimento.
Alpha Credit S.p.A.
È la società di mediazione creditizia già ImutuiPI S.r.l., di cui IPI detiene il 39%. AlphaCredit ha un progetto di crescita importante, in fase di attuazione, che ha richiesto investimenti – per i quali i soci tutti hanno sottoscritto un aumento di capitale e concesso finanziamenti alla società. Non ha ancora approvato il bilancio, ma una pre-chiusura prevede una perdita da considerarsi non durevole, essendo connessa all’avvio su altra scala dell’attività.
Cantier S.r.l. (già EPF Agency S.r.l.) (unico socio IPI S.p.A.)
La società ha cambiato oggetto sociale – oltre alla denominazione sociale – diventando una società di costruzioni. Lo scopo è di fungere sostanzialmente da general contractor di lavori di riqualificazione di immobili.
Progetto21 S.r.l. (unico socio IPI S.p.A.)
È un veicolo immobiliare costituito nel 2021 che non ha esercitato ancora alcuna attività.
IPI ha inoltre partecipazioni di importo unitario poco significativo in consorzi e istituti di credito.
Relazione sulla gestione al 31 dicembre 2021
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